Chuyên đề tốt nghiệp Thẩm định dự án khu nhà cao tầng - Khu phức hợp thương mại 597

jgn` jhmg?s ?ogàs?sqh m

bgtxêm?I ?s。s?mfgh o

I ?sŸ Y

sg l?I mg?cぅ?àm jgt?mgÞ?b`n?s mf L jgt?og﹂b?g︸o?sg mf?l h??TXV

L I C M N:

Trong quá trình th c hi n đ tài “Th m đ nh d án: Khu nhà cao t ng - Khu

ph c h p th ng m i 597”, em chân thành cám n s h ng d n t n tình c a THS Nguy n Thanh Tri u N u không có s h ng d n m t cách t n tình v khoa h c và cung c p các tài li u liên quan đ n đ tài t phía th y, ch c ch n đ tài cu i khóa

c a em s không hoàn thành

Em g i l i cám n t i các th y, các cô trong b môn Th m nh D Án và các

th y cô gi ng d y cho gi ng đ ng K H ach u T K34

Em chân thành cám n các anh ch trong trong QHDN1 c a ngân hàng u T Phát Tri n Vi t Nam ( Chi nhánh SGD 2-BIDV) đã ch d n và chia s nh ng kinh nghi m khi th m đ nh m t doanh nghi p hay m t d án đ u t t i ngân hàng trong

su t 3 tháng th c t p c a em, đ c bi t là anh Ph m Duy Thanh CBTD Phòng QHDN1, ng i đã tr c ti p h ng d n c ng nh cung c p thông tin giúp cho đ tài

cu i khóa c a em đ c hòan thành

Trang 2

Danh m c ch vi t t t: 4

Danh sách bi u đ : 4

Ph c l c b ng: 5

PH N I: GI I THI U CHUNG 6

1.1 c v n đ : 6

1.2 M c tiêu đ tài: 6

1.3 Câu h i nghiên c u: 7

1.4 Ph m vi đ tài: 7

1.5Tài li u tham kh o: 7

PH N II: GI I THI U D ÁN 9

2.1Gi i thi u chung: 9

2.2 Khái quát v ch đ u t : 9

2.2.1C s pháp lý c a d án: 9

2.2.2Các v n b n liên quan: 11

2.3 Tên g i, đ a đi m, hi n tr ng th c hi n d án: 12

2.3.1V trí: 13

2.3.2Hi n tr ng dân s , lao đ ng c a khu v c: 13

2.3.3Hi n tr ng s d ng đ t: 13

2.3.4Hi n tr ng kinh t , xã h i c a khu v c: 14

2.3.5Hi n tr ng h t ng k thu t: 14

2.4 Dch v c a d án và k ho ch tri n khai c a d án: 15

2.4.1Các s n ph m & d ch v d án cung c p: 15

2.4.2K ho ch tri n khai d án: 17

2.4.3T ng th chung b trí & xây d ng : 19

PH N III: ÁNH GIÁ NHU C U TH TR NG 21

3.1T ng quan v th tr ng B t ng S n Vi t Nam th i gian qua và hi n t i: 21

3.2Th tr ng c n h bán t i TP HCM : 22

3.3Th tr ng trung tâm th ng m i t i TP HCM: 23

3.4 Phân tích th tr ng: 24

3.5Phân tích SWOT c a d án: 27

3.6 ánh giá th tr ng m c tiêu và kh n ng tiêu th c a d án: 28

3.7Ph ng th c tiêu th s n ph m d án: 28

PH N IV: CÁC Y U T KHÁC C A D ÁN 31

4.1H th ng c p thóat n c: 31

4.2H th ng phòng cháy ch a cháy: 32

PH N V: PHÂN TÍCH HI U QU TÀI CHÍNH C A D ÁN 33

5.1Chi phí đ u t c a d án: 33

5.1.1Chi phí đ u t m t b ng: 33

5.1.2Chi phí xây d ng : 33

5.2Ngu n v n & s d ng v n: 33

5.2.1T ng v n đ u t ban đ u: 33

5.2.2Ngu n v n & s d ng v n: 34

5.2.3K h ach vay v n và tr n : 35

5.3Phân tích hi u qu kinh t tài chính c a d án: 36

5.3.1C s s li u tính toán: 36

5.3.2Doanh thu và chi phí tr c ti p c a d án: 37

5.3.4Gi đ nh v y u t l m phát và thu thu nh p doanh nghi p: 38

5.3.5Dòng ti n và các ch tiêu tài chính c a d án: 40

5.4Phân tích r i ro c a d án: 41

5.4.1Phân tích đ nh y: 41

5.4.2Phân tích kch b n: 43

5.4.3Phân tích mô ph ng: 44

PH N VI: ÁNH GIÁ D ÁN VÀ K T LU N 47

6.1 ánh giá t ng quan v d án: 47

6.2 ánh giá r i ro d án: 47

6.3 ánh giá hi u qu xã h i d án: 48

6.4K t lu n: 49

PH L C 50

Trang 4

Danh m c ch vi t t t:

B/C Ph ng pháp t s l i ích/chi phí (Benefit/Cost)

DSCR H s An toàn tr n (Debt Service Coverage Ratio)

IRR Su t sinh l i n i t i (Internal Rate of Return)

NPV Giá tr hi n t i ròng (Net Present Value)

WACC Chi phí v n bình quân tr ng s (Weighted Average Cost of Capital)

P TCH.Q12 Ph ng Tân Chánh Hi p qu n 12

Danh sách bi u đ :

Bi u đ 1: Ngu n cung c n h theo qu n 22

Bi u đ 2:Giá chào bán trung bình theo h ng 23

Bi u đ 3: Nh ng khó kh n v i kinh 24

doanh bán l 24

Bi u đ 5: C c u ngu n v n 35

Bi u đ 6: Dòng ngân l u h ng n m(đ n v tri u đ ng) 40

Bi u đ 7: K t qu NPV khi ch y mô ph ng 45

Bi u đ 8: nh y c a NPV v i các bi n r i ro 45

Bi u đ 9: K t qu IRR khi ch y mô ph ng 46

Ph c l c b ng:

B ng 1: Thi t k các l ai c n h 15

B ng 2:S l ng m i l ai c n h 16

B ng 4: Ti n đ bán hàng 29

B ng 5: ánh giá kh n ng tiêu th c n h (đ n v tri u đ ng) 29

B ng 6: Ti n đ thu ti n khách hàng mua c n h 30

B ng7: Chi phí xây d ng 33

B ng 8:T ng m c đ u t c a d án ( VT: tri u đ ng) 34

B ng 9: Ngu n v n c a d án ( VT: tri u đ ng) 34

B ng 10: K h ach gi i ngân 35

B ng 11:K h ach tr n : 36

B ng 12:Quy ho ch đ t c a d án ( VT: m2) 37

B ng 13: Ph n tr m s di n tích bán đ c theo t ng n m cho t ng s m ph m d án: 38

B ng 14:Doanh thu hàng n m d án: 38

B ng 15: Chí phí h at đ ng c a d án : 38

B ng 16:Báo cáo thu nh p d án : 40

B ng 17:Báo cáo ngân l u theo quan đi m TIPV ( VT: tri u đ ng) 40

Theo đ nh h ng phát tri n kinh t xã h i c a Tp.H Chí Minh, c c u kinh t

c a qu n 12 hi n nay đang có s chuy n d ch t công – nông nghi p, ti u th công nghi p sang công nghi p-d ch v v i vi c hình thành nhi u khu công nghi p, khu

s n xu t m i trên đ a bàn qu n đã thu hút m t l ng l n dân c t các n i khác đ n làm n sinh s ng d n t i t c đ t ng dân s c h c t i đ a bàn qu n 12 đang di n ra

m c đ cao Thêm vào đó chính sách giãn dân c a thành ph t khu v c n i thành

ra ngo i thành c ng làm cho dân s qu n d ki n trong nh ng n m t i s t ng r t

m nh Tình hình trên d n đ n nhu c u v nhà s t ng theo t l t ng ng

Vì v y, trên c s quy h ach chi ti t s d ng đ t trên đ a bàn, vi c l p Quy

ho ch chi ti t 1/500 khu dân c 2,7 ha c a công ty CP u T và Xây D ng 597 là

vi c làm c p thi t, nh m c th hoá chi n l c t ng th hoá phát tri n kinh t xã h i

c a thành ph nói chung và qu n 12 nói riêng:

- Góp ph n cùng v i thành ph tháo g nh ng v ng m c khó kh n v nhà

c a ng i dân thành ph ; vi c quy ho ch – xây d ng n i đây thành m t khu nhà khang trang v i h th ng đ ng giao thông, h t ng k thu t, c p thoát n c, cây xanh c nh quan đ t tiêu chu n s góp ph n đáng k vào ch ng trình ch nh trang và phát tri n đô th Tp.H Chí Minh nói chung, qu n 12 nói riêng theo h ng v n minh, hi n đ i

- ng th i vi c th c hi n công tác tri n khai quy ho ch chi ti t đ có đi u

ki n qu n lý và s d ng đ t đai cho phù h p v i đ án quy ho ch chung đã đ c phê duy t và qui ho ch 1/2000 đã đ c tho thu n Nh m đ y nhanh quá trình phát tri n các qu n m i thành l p, đáp ng v i xu th đô th hóa m nh m trên đ a bàn

qu n 12

1.2 M c tiêu đ tài:

tài nh m phân tích tính kh thi v m t tài chính và hi u qu xã h i c a d

án khu nhà cao t ng và khu ph c h p th ng m i t i ph ng Tân Chánh Hi p

Qu n 12

1.3 Câu h i nghiên c u:

M c tiêu đ tài đ c c th b ng ba câu h i nghiên c u:

- D án có đem l i hi u qu tài chính cho công ty CP u T và Xây D ng

d i và thay đ i h at đ ng s n xu t kinh doanh c a c dân t i đó Chi phí đ c gi

đ nh đ c đánh giá hòan tòan vào giá mua ho c ch p nh n đ n bù gi i t a m t b ng

c a c dân t i đó

- tài c ng phân tích th tr ng và xem xét các mô hình cung c u c n h đ tính tóan tòan b m c giá cho thuê và bán, m c đ t ng giá bán theo t ng giai đ an xây d ng, c ng nh đánh giá m c đ r i ro c a d án

- S li u đ u vào d a trên các tài li u, s li u v đi u ki n t nhiên, hi n tr ng kinh t xã h i, k thu t do đ a ph ng và các c quan ch c n ng liên quan cung c p

do công ty CP u T và Xây D ng 597 t ng h p

- Ph m vi nghiên c u tính kh thi v m t tài chính này b qua nh ng doanh thu & chi phí h at đ ng qu n lý và v n hành các công trình k thu t c a khu nhà cao t ng ph c h p trong th i h n 50 n m h at đ ng và s d ng s n ph m c a d án

Trang 8

- dong-san-thoat-ro-phi-san-xuat.htm

http://vneconomy.vn/20111114083539243P0C6/bon-nhom-tin-dung-bat bat-dong-san-viet-nam-nam-2011.html

http://cafeland.vn/phan-tich/bao-cao-phan-tich/1-11288-bao-cao-thi-truong C n h cao c p khó bán, Báo kinh t Sài Gòn, 10/10/2011

- C n h chung c ph i n p thu , Báo kinh t Sài Gòn, 13/03/2012

- V n b n s 8844/NHNN-CSTT ngày 14/11/2011 c a NHNN v h at đ ng tín d ng trong cac tháng cu i n m

- Quy t đ nh s 64/2011 UBND TP.HCM ngày 15/10/2011 c a y ban nhân dân thành ph v ban hành h s đi u ch nh giá đ t tính thu ti n s d ng đ t đ i

v i h gia đình, cá nhân trên đ a bàn thành ph H Chí Minh

- Thông t 01/2009/TT-BXD c a B Xây d ng quy đ nh m t s n i dung v

c p gi y ch ng nh n quy n s h u nhà và h ng d n m u h p đ ng mua bán c n

h nhà chung c trong d án đ u t xây d ng c a t ch c kinh doanh nhà

- B ng thông s tài chính d án Khu Nhà Cao T ng Và Ph c H p Th ng

M i P Tân Chánh Hi p Qu n 12, công ty CP u T và Xây D ng 597 , 31/08/2011

- Công v n s 3016/SQHKT-QHKV2 ngày 27/10/2010 c a S Quy Ho

ch-Ki n Trúc v vi c báo cáo n i dung d án khu nhà t i ph ng Tân Chánh Hi p,

PH N II: GI I THI U D ÁN

2.1Gi i thi u chung:

Khu Nhà Cao T ng Và Ph c H p Th ng M i đ c th c hi n đáp ng đ c nhu c u nhà cho m t l ng dân s có nhu c u sinh s ng và làm vi c TP HCM, phù h p v i đ nh h ng tái c u trúc kinh t Qu n 12 V i vi c xây d ng nh ng Block nhà cao t ng, khu th ng m i, h th ng c s h t ng giao thông, c p thóat

n c, giáo d c quy mô và phù h p ki n trúc không gian đ m b o cu c s ng ti n nghi hi n đ i và an toàn v môi sinh, môi tr ng cho ng i dân s ng trong khu, phù

h p v i quy ho ch chung

Vi c th c hi n d án c ng s t o đi m nh n cho khu v c và đi m giao c t tuy n đ ng Xuyên Á, c i t o và phát tri n khu đô th đ n n m 2020 và xa h n

2.2 Khái quát v ch đ u t :

- Ng i đ i di n theo pháp lu t:Ông Nguy n V n Tu n

- Ch c danh:T ng Giám đ c

- Gi y ch ng nh n đ ng ký kinh doanh s :0309585178 do S K h ach và

u t Tp.H Chí Minh c p ngày 27/11/2009 (thay đ i l n th 2 ngày

- C n c Lu t đ t đai c a Qu c h i ban hành ngày 26 tháng 11 n m 2003;

- C n c Lu t Quy ho ch đô th s 30/2009/QH12 c a Qu c h i ngày 17/06/2009;

Trang 10

- C n c Ngh đ nh 37/2010/N -CP ngày 7/4/2010 c a Chính ph v quy

ho ch xây d ng

- C n c Ngh đ nh 38/2010/N -CP ngày 7/4/2010 c a Chính ph v qu n lý không gian, ki n trúc, c nh quan đô th ;

- C n c Thông t s 10/2010/TT-BXD cu B Xây d ng ngày 11/08/2010 v quy đ nh h s c a t ng lo i quy ho ch đô th ;

- C n c Quy t đ nh s 21/2005/Q -BXD cu B Xây d ng ngày 22/037/2005

v ban hành qui đ nh h th ng ký hi u b n v trong đ án qui ho ch xây d ng;

- C n c Quy t đ nh s 03/2008/Q -BXD cu B Xây d ng ngày 31/03/2008

v ban hành qui đ nh n i dung b n th hi n b n v , thuy t minh đ i v i nhi m v

và đ án qui ho ch xây d ng;

Xây d ng ban hành t i Quy t đ nh s 04/2008/Q -BXD ngày 03/04/2008;

- C n c Ngh đ nh s :12/2009/N -CP ngày 10/02/2009 v qu n lý d án đ u

t và xây d ng công trình;

- C n c Ngh đ nh s 112/2009/N -BXD ngày 14/12/2009 v vi c qu n lý chi phí đ u t xây d ng công trình do chính ph ban hành;

- C n c Ngh đ nh 48/2010/N -CP ngày 07/05/2010 c a Chính ph v h p

đ ng trong ho t đ ng xây d ng;

- C n c Công v n s 2840/2010/TB-SQHKT cu S Quy Ho ch Ki n Trúc ngày 12/10/2010 v h ng d n thành ph n h s trình th m đ nh, phê duy t nhi m v , đ án quy ho ch đô th và thi t k đ th riêng, trên đi bàn thành ph ;

- C n c Tiêu chu n xây d ng Vi t Nam TCXDVN 323:2004 v thi t k nhà cao t ng;

- C n c Quy t đ nh s :123/1998/Q -TTG c a Th T ng Chính Ph ngày 10/07/1998 v vi c phê duy t đi u ch nh quy ho ch chung TP HCM đ n n m 2020;

- C n c công v n s 1417/BXD-QLN c a B Xây D ng ngày 30-07-2010, v

vi c xem xét, phê duy t quy h ach xây d ng chi ti t 1/500, th m đ nh thi t k c

s d án khu đô th , khu nhà

- C n c thông t 19/2010/BXD ngày 22-10-2010 c a B Xây D ng v vi c

H ng d n l p Quy ch qu n lý quy ho ch, ki n trúc đô th

- C n c Công v n s 3752/Tg1-QC c a C c Tác Chi n-B T ng Tham M u ngày 02 tháng 12 n m 2009 v vi c ch p thu n đ cao t nh không xây d ng công trình;

- C n c ý ki n ch đ o c a Th ng tr c UBND Qu n 12 v vi c các v n đ liên quan c a d án Khu nhà cao t ng và Khu ph c h p Th ng m i t i ph ng Tân Chánh Hi p, qu n 12, Tp H Chí Minh trong cu c h p ngày 22/12/2009;

- C n c Công v n s 2772/UBND_TC c a UBND Qu n 12 ngày 31/12/2009,

v vi c công ty CP đ u t và xây d ng 579 xin đ u t xây d ng Khu Nhà Cao

T ng Và Khu Ph c H p Th ng M i t i ph ng Tân Chánh Hi p, qu n 12, Tp HCM;

- C n c Công v n s 1015/TNMT-QHSD c a S Tài Nguyên và Môi

Tr ng Thành ph H Chí Minh ngày 22/02/2010 v h s xin s d ng đ t c a là công ty CP u T và Xây D ng 597 t i P Tân Chánh Hi p, qu n12, Tp HCM;

- C n c Công v n s 889/UBND- T c a UBND Qu n 12 ngày 04/05/2010 v

vi c xin ý ki n v các chi tiêu quy ho ch ki n trúc d án Khu Nhà Cao T ng Và Khu Ph c H p Th ng M i c a là công ty CP u T và Xây D ng 597 t i

Ph ng Tân Chánh Hi p, qu n12, Tp HCM;

- C n c Công v n s 1532/SQHKT-QHKV2 c a S Quy Ho ch Ki n Trúc ngày 11/06/2010 v vi c có ý ki n v quy ho ch – ki n trúc t i ph ng Tân Chánh Hi p, qu n 12, Tp HCM do công ty CP đ u t và xây d ng 597 làm ch

đ u t ;

- C n c Công v n s 1540/UBND- T c a UBND Qu n 12 ngày 12/07/2010

v vi c cung c p thông tin hi n tr ng và quy ho ch h t ng k thu t khu v c d án

Trang 12

nhà c a công ty CP đ u t và xây d ng 597, ph ng Tân Chánh Hi p, qu n 12,

Tp HCM;

- C n c Công v n s 2436/CNTA-KTCN c a Xí Nghi p C p N c Trung An

- T ng Công ty C p N c Sài Gòn ngày 26/07/2010 v vi c th a thu n đ u n i

c p n c D An Nhà Cao T ng Và Ph c H p Th ng M i t i ph ng Tân Chánh Hi p, qu n 12

- C n c Công v n s 1798/UBND-TNMT c a UBND Quân 12 ngày 11/08/2010 v

vi c t ch c công b ch tr ng cho là Công ty CP u T và Xây D ng 597

đ u t D Án Xây D ng Khu Nhà Cao T ng – Khu Ph c H p Th ng M i t i

- C n c công v n s 3280/SQHKT-QHKV2 ngày 22/11/2010 c a S Quy

Ho ch-Ki n Trúc v vi c báo cáo n i dung d án khu nhà t i ph ng Tân Chánh Hi p, qu n 12 do là Công ty CP u T và Xây D ng 597 làm ch đ u

- C n c công v n s 661/SQHKT-QHKV2 ngày 14/03/2011 c a S Quy

Ho ch-Ki n Trúc v vi c ý ki n v quy ho ch – ki n trúc t i ph ng Tân Chánh

Hi p, qu n 12 do công ty CP u T và Xây D ng 597 làm ch đ u t

- C n c công v n s 4780/UBND- TMT ngày 26/09/2011 c a UBND thành

ph H Chí Minh v vi c ý ki n v quy ho ch – ki n trúc t i ph ng Tân Chánh

Hi p, qu n 12 do công ty CP u T và Xây D ng 597 làm ch đ u t

2.3 Tên g i, đ a đi m th c hi n d án:

Tên d án: Khu nhà cao t ng và khu ph c h p th ng m i P TCH.Q12 –Tp HCM

- Khu đ t có t ng di n tích : 27.559,60 m²

+ Phía ông : giáp đ t dân c hi n h u

+ Phía Tây : giáp đ t dân c hi n h u

+ Phía Nam : công viên ph n m m Quang Trung

+ Phía B c : giáp đ t dân c hi n h u

2.3.2Hi n tr ng dân s , lao đ ng c a khu v c:

Ph ng Tân Chánh Hi p là ph ng có t c đ đô th hoá nhanh, m t đ dân c cao nh t trong qu n 12 (126 ng i/ha), g p 6,6 l n so v i ph ng có m t đ th p là

d ng cho cây xanh đô th

- Hi n t i trên khu đ t không có dân c sinh s ng, nên thu n ti n trong công tác

b i th ng gi i phóng m t b ng

Trang 14

2.3.4Hi n tr ng kinh t , xã h i c a khu v c:

Ph ng Tân Chánh Hi p n m trong phân vùng khu v c phía Tây c a qu n 12,

g m các ph ng Tân Th i Nh t, ông H ng Thu n, Trung M Tây, ông H ng Thu n, Hi p Thành và Tân Th i Hi p ây là m t trong các khu v c đang đ c đ u

t thành khu tr ng đi m c a qu n 12, vì th các c s kinh t , các công trình h t ng

xã h i đ c chú tr ng phát tri n

Khu đ t n m trong khu v c d ki n t ch c phát tri n các ngành công nghi p -

ti u th công nghi p t p trung, các trung tâm công th ng nghi p - d ch v và hình thành các khu dân c nh m h tr cho vi c th c hi n ch ng trình giãn dân t khu

Các khu dân c ph ng Tân Chánh Hi p - qu n.12 - Tp H Chí Minh hi n đã

có tr m phân ph i đi n l y t l i đi n qu c gia thu c đi n l c Hóoc Môn T i khu

v c đã có đ ng dây đi n trung th hi n h u trên đ ng TCH21 do i n l c Hóoc Môn qu n lý

Theo đ nh h ng thoát n c khu v c ra đ ng d phóng 20m phía ông ra

Qu c l 1A, tuy nhiên hi n nay đ ng giáp t ng rào Khu Công viên ph n m m Quang Trung ch a có h th ng thoát n c chung, do đó ch s d ng h th ng c ng thoát n c hi n h u trên đ ng TCH21

 Hi n tr ng thông tin liên l c:

Hi n nay các khu nhà đã có m ng l i thông tin b u đi n d c theo các tuy n

đ ng hi n h u Vì v y, đ đáp ng nhu c u d ch v b u chính vi n thông, h th ng thông tin đi n tho i s đ c k t n i v i h th ng cáp thông tin qu c gia ch y d c theo các tuy n đ ng

+ 01 khu v sinh + Phòng gi t + Lô gia

+ Phòng khách + Phòng b p + Phòng n

+ 02 khu v sinh + Phòng sinh ho tchung

+Lô gia (Sân

sinh + Phòng sinh ho t chung

+ Sân v n 1

- Khu dich v th ng m i, h th ng giao thông ,bãi đ u xe

- Khu đ t dành riêng cho các l ai h at đ ng th d c th thao v i v n hoa và cây xanh

2.4.2K ho ch tri n khai d án:

Giai đo n chu n b đ u t :

- Th c hi n đ y đ các th t c pháp lý và ngh a v tài chính v quy n s d ng

đ t theo quy đ nh c a pháp lu t tr c khi kh i công xây d ng công trình ( do m t s

v n đ trong khâu gi i t a và đ n bù, c ng nh s a ch a, b sung vào b ng qui

h ach 1/ 500 nên khâu th t c pháp lý c a d án này kéo dài 2 n m 10/2009 10/2011)

Th c hi n đ y đ các yêu c u c a các c quan ch c n ng đúng theo quy đ nh pháp lu t

Trang 18

- Th c hi n d án theo đúng n i dung và th i h n hoàn thành đã đ c phê duy t

ho c cho phép đi u ch nh

K t thúc giai đo n đ u t xây d ng:(3/2014 -12/2014)

- Nghi m thu toàn b d án và th c hi n vi c đ i chi u v i n i dung c a d án

đ c duy t, l p báo cáo g i cho y ban nhân dân thành ph , y ban nhân dân qu n

12 và c quan th m đ nh phê duy t d án (S Xây D ng)

- Hoàn thành các h s , tài li u ph c v công tác l u tr theo quy đ nh t i đi u

66 Lu t Nhà và pháp lu t v xây d ng

- Báo cáo quy t toán theo quy đ nh c a pháp lu t v tài chính

- Ch trì, ph i h p v i chính quy n đ a ph ng trong vi c gi i quy t các t n t i

v qu n lý hành chính trong khu v c c a d án

- Giai đo n qu n lý v n hành s d ng ( 6/2012- 12/2016)

- Thông báo công khai n i dung d án đã đ c c quan qu n lý Nhà n c có

th m quy n phê duy t tr c khi ký h p đ ng v i ng i mua c n h

- B o hành nhà theo quy đ nh t i i u 74 c a Lu t Nhà

- T ch c th c hi n các h at đ ng d ch v qu n lý s d ng nhà , h th ng h

t ng k thu t và các d ch v khác có liên quan trong ph m vi d án theo quy đ nh

c a pháp lu t; qu n lý v n hành các công trình h t ng đã đ c đ a vào khai thác trong khi ch a chuy n giao cho các t ch c d ch v công ích ho c t ch c qu n lý chuyên ngành

- Báo cáo k t qu th c hi n d án theo đ nh k 6 tháng 1 l n và khi k t thúc d

án cho c quan th m đ nh phê duy t d án và Uy ban nhân dân c p t nh n i có d

án

- Ch u trách nhi m qu n lý v n hành công trình cho đ n khi thành l p Ban qu n

tr chung c theo đúng quy đ nh c a Lu t Nhà

- Th c hi n cá ngh a v tài chính và các ngh a v khác theo quy đ nh c a pháp

lu t

- Ngoài ra, vi c qu n lý, b o hành, b o trì, s d ng chung c , ch đ u t c n

th c hi n theo đúng n i dung ch ng 4 v n i dung qu n lý vi c s d ng nhà c a Chính ph

2.4.3T ng th chung b trí & xây d ng :

 Kh i c n h A1, A2, B1, B2:

- Kh i c n h A1, A2:

+ T ng 1(kh i A1): Di n tích sàn xây d ng: 1249,6 m² g m có s nh chính c n

h d n đ n lõi thang máy, l i vào khu th ng m i và các c a hàng

+ T ng 2; 3 (kh i A1): Di n tích sàn xây d ng m i t ng 1495 m² khu th ng

m i

+ T ng 1(kh i A2) : Di n tích sàn xây d ng 1885m² B trí 14 lo i c n h (t ng tr t và l ng) L i vào c n h t v a hè

+ T ng 22 : Di n tích sàn xây d ng 1885m² B trí 14 lo i c n h phenthouse (t ng tr t và l ng) xung quanh lõi thang (có 4 thang máy và 2 thang b thoát hi m)

L i vào c n h t hành lang

Giao thông trong kh i A1, A2 s d ng 04 thang máy, trong đó có 01 thang

ch hàng Ngoài ra còn có 02 thang b dùng đ thoát hi m khi có s c

+ T ng 1(kh i B2) : Di n tích sàn xây d ng 1885m² B trí 14 lo i c n h phenthouse (t ng tr t và l ng) xung quanh lõi thang (có 4 thang máy và 2 thang b thoát hi m) L i vào c n h t hành lang

Giao thông trong kh i B1, B2 s d ng 04 thang máy, trong đó có 01 thang

ch hàng Ngoài ra còn có 02 thang b dùng đ thoát hi m khi có s c

PH N III: ÁNH GIÁ NHU C U TH TR NG

3.1T ng quan v th tr ng B t ng S n Vi t Nam th i gian qua và hi n t i:

- Song ng m bán tháo đ a c: Th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam đ ng b ng ki n cho các nhà đ u t tìm đ m i cách đ xoay s , trong đó có bán tháo đ thu h i v n

đi n hình là công ty đ a c CP D u Khí (PVL) công b ch p nh n ch u l 70 t

đ ng đ bán tháo 85 c n h c a d án Vi t Nam Landmark, trong đó doanh nghi p

đ i h giá 21,36 tri u/m2 xu ng còn 15,5 tri u/m2 do áp l c tr n ngân hàng, ngòai

ra còn có các t p đòan khác nh công ty CP i ng, công ty CEO group Theo

gi i phân tích B t ng S n thì đây là nh ng chiêu đ y hàng, trong th i bu i hi n nay c t l là bi n pháp an tòan nh t đ i v i th tr ng B S

- t th c ,chung c đ t hàng: Theo báo cáo t th tr ng B S Hà N i thì phân khúc th c và các l ai c n h chung c c đang di n ra sôi đ ng, s d chung

- t n n ven Sài Gòn thu hút khách: Trong khi phân khúc c n h cao c p giao

d ch m đ m thì các vùng ven l i đ t hàng giá 3-4 tri u/m2, đ t ven ch c n 200 đ n

300 tri u /m t n n, nên nhi u ng i không ng n ng i coi đây là m t kênh đ u t ít

bi n đ ng nh t

- Ngày 14/11 NHNN ban hành v n b n s 8844/NHNN-CSTT, l ai tr b n nhóm tín d ng thu c l nh v c B t ng S n ra kh i r tín d ng phi s n xu t theo Thông t 01 V n b n này đã gi i c u h th ng ngân hàng c ng nh các doanh nghi p B t ng S n kh i tình hu ng “ l ng nan”

- Ch th 2196/CT-TTg vào ngày 06/12/2011 m đ ng cho dòng v n vào th

tr ng B S Theo đó, m t s chính sách đ c đ a ra đ qu n lý th tr ng b t

đ ng s n, dòng v n s đ c u tiên cho vay đ đ u t nhà cho ng i có thu nh p

th p, nhà cho công nhân … i u này có th là m t chính sách tích c c đ i v i

nh ng doanh nghi p ho t đ ng trong phân khúc nhà giá th p

Trang 22

- i u này có ngh a là NHNN đã b t đèn xanh cho ngu n tín d ng đ vào các

d án đang xây d ng C n “h p h i” do thi u v n c a nhi u doanh nghi p đã đ c

gi i t a

- Qui đ nh m i v thu ti n s d ng ngòai h n m c t i TP HCM Quy t đ nh 64

v vi c thu ti n s d ng đ t c a gia đình, cá nhân cho ph n di n tích v t h n m c

đ t theo h ng d n t i Thông t 93 c a B Tài chính UBNN TP HCM ban hành

là cho vi c thu ti n đ t tr nên khó kh n

- D án nhà ph i có ít nh t 70% c n h nh trung bình: B xây d ng đang l y

ý ki n cho d th o ngh đ nh v qu n lý đ u t phát tri n đô th , theo đó các d án

th ng m i phát tri n nhà ph i có t l h p lý v c n h có di n tích nh 45-70 m2 chi m 30%, di n tích trung bình 70- 90m2 chi m 49%, l n h n 90m2 chi m 30%

3.2Th tr ng c n h bán t i TP HCM :

a Ngu n cung:

n cu i tháng 11 th tr ng đó nh n 869 c n h đ c chào bán t 6 d án: Vincom centre, Sky Garden 3, Terra luxury condominium , chung c Tín phong ( Q12), An Binh Tower và chung c Phú L c Th V a qua m t s d án đ c kh i công kh i A và B c a d án Celadon city, Everville, Thái S n deparment và The Easten, ngu n cung m i t p trung ch y u vào Qu n 7, Bình tân, Tân Bình chi m

th ph n cao là phân khúc c n h trung c p bình dân D ki n sau khi các d án này hòan thành s cung c p h n 11 000 c n h

Bi u đ 1: Ngu n cung c n h theo qu n

Bi u đ 2:Giá chào bán trung bình theo h ng

- Giá chào bán có xu h ng gi m v i t t c phân khúc, c n h cao c p chào bán

v i giá 34-36 tri u/m2, trung bình kh ang 15-17 tri u/m2, bình dân t ng đ i 12-15 tri u /m2

- Trong tâm đi m c a th tr ng B S TP HCM tháng 11 là s ki n “bán tháo”

c n h Petro Viet Nam Landmark tuy nhiên v n không thu hút đ c nhi u ng i mua

đ ng kho ng 620.000m2

D báo Ngu n cung m i 2012 - 2015 t i Tp.HCM

Ngu n: Savills Vi t Nam Trong 5 n m t i, ngu n cung s t i Tp.HCM

s t ng thêm 1,68 tri u m2

t ng g p đôi hi n t i Savills d báo, s có kho ng 1,2 tri u m2 di n tích bán l m i s gia nh p

th tr ng t n m 2012 tr đi

3.4 Phân tích th tr ng:

Bi u đ 4: V trí khu v c

Q12 (Ph ng ông H ng Thu n,Tân

H ng Thu n, Tân th i Hi p, Tân Hi p Thành, P trung M Tây, Trung M tây) P14, P8, P13 Q Gò V p

Huy n Hooc Môn., Bán kính 3 km:

Di n tích: 2827 ha

Dân s 996899 ng i

Q12 P14,P12 ,P12, P9 P8 Q Gò V p

Huy n Hooc Môn.,

Cao c THÁI AN Ph ng Trung M Tây,

Q12

V p

Ph ng 14, Gò V p (T ng h p t nhagiare.com)

3.5Phân tích SWOT c a d án:

- i m m nh:

- t đ c qui ho ch s d ng thành

đ t xây d ng khu dân c

- M t trong các khu v c đang đ c