Nghiên cứu thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008-2012

Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khuôn khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các q

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

Người hướng dẫn khoa học: GS TS Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hường

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn

bè, đồng nghiệp và người thân

Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS Nguyễn Thế Đặng giảng viên Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Sau đại học, khoa Tài Nguyên và Môi trường, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân thị

xã Bắc Kạn, phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ĐKQSD đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và UBND các phường Đức Xuân, phường Nguyễn Thị Minh Khai, xã Xuất Hóa và xã Huyền Tụng cùng tất cả các bạn

bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này

Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi điều kiện

về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này

Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !

Tác giả

Nguyễn Thị Hường

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở lý luận về chuyển quyền sử dụng đất 4

1.1.2 Cơ sở pháp lý 10

1.1.3 Cơ sở thực tiễn 12

1.2 Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất 14

1.2.1 Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất 14

1.2.2 Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất 15

1.2.3 Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất 15

1.3 Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất 16

1.3.1 Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất 16

1.3.2 Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất 16

1.3.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất 16

1.3.4 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất 17

1.4 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 17

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

2.1 Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu 22

2.1.1 Địa điểm 22

2.1.2 Thời gian 22

2.1.3 Đối tượng nghiên cứu 22

2.2 Phạm vi nghiên cứu 22

2.3 Nội dung nghiên cứu 22

2.3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất thị xã Bắc Kạn 22

2.3.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị xã Bắc Kạn giai

đoạn 2008 - 2012 22

2.3.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị xã Bắc Kạn và cán bộ quản lý về chuyển quyền sử dụng đất 23

2.3.4 Đề xuất giải pháp 23

2.4 Phương pháp nghiên cứu 23

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 23

2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 24

2.4.4 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu 24

2.4.5 Phương pháp chuyên gia 24

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 25

3.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thị xã Bắc Kạn 25

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên của thị xã Bắc Kạn 25

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội của thị xã Bắc Kạn 30

3.1.3 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 37

3.2 Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 - 2012 45

3.2.1 Các văn bản và quy trình về quyền chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 45

3.2.2 Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 - 2012 51

3.2.3 Đánh giá chung kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 – 2012 58

3.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị xã Bắc Kạn và cán bộ quản lý về chuyển quyền sử dụng đất 59

3.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc Kạn tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ 59

3.3.2 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc Kạn tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 61

3.4 Những khó khăn, tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất…………68

3.5 Đề xuất một số giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất 71

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 73

1 Kết luận 73

2 Đề nghị 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

Công nhiệp hoá Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Pháp luật đất đai

Quyền sử dụng Quyền sử dụng đất

Uỷ ban nhân dân Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế giai đoạn 2000 - 2011 31 Bảng 3.2: Kết quả thực hiện một số chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội giai đoạn

2008 - 2012 37 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Bắc Kạn năm 2012 38 Bảng 3.4.: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp tại thị xã Bắc Kạn năm 2012 39 Bảng 3.5: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp tại thị xã Bắc Kạn năm 2012 40 Bảng 3.6: Biến động đất nông nghiệp tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 - 2012 441 Bảng 3.7: Biến động đất phi nông nghiệp tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 -

2012 42 Bảng 3.8 Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 – 2012 51 Bảng 3.9 Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 –

2012 52 Bảng 3.10 Kết quả tặng cho QSDĐ tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 – 2012 53 Bảng 3.11 Kết quả thừa kế QSDĐ tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 – 2012 54 Bảng 3.12 Kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn

2008 – 2012 55 Bảng 3.13 Kết quả thế chấp, bảo lãnh QSDĐ tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn

2008 – 2012 56 Bảng 3.14 Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thị xã Bắc Kạn giai

đoạn 2008 - 2012 theo số trường hợp 57 Bảng 3.15 Kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn

2008 - 2012 58 Bảng 3.16 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc Kạn

tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ 60

Bảng 3.17 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc

Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSDĐ 61 Bảng 3.18 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc

Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 63 Bảng 3.19 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc

Kạn tại khu vực nghiên cứu về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ 64 Bảng 3.20 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc

Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ 65 Bảng 3.21 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc

Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức tặng cho QSDĐ 66 Bảng 3.22 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc

Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ 68 Bảng 3.23 Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc

Kạn tại khu vực nghiên cứu về hình thức góp vốn bằng QSDĐ 69

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Mua bán, chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm nó gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay đổi thăng trầm khác nhau Ngày nay, mua bán chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức sôi động và phổ biến trong giao dịch dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất Việc xây dựng nên quyền

sử dụng đất ở nước ta đã tạo nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành một thị trường đặc biệt đó là thị trường bất động sản Một thị trường không những có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống

xã hội và có mối liên hệ mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư

Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn nhưng nhiều loại thị trường chưa được phát triển theo kịp với xu thế chung, trong đó có thị trường về quyền sử dụng đất, do vậy đã có phần hạn chế nhất định tới sự phát triển, tăng trưởng kinh tế Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khuôn khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về loại thị trường này; thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền

hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân

Cùng với sự phát triển chung của cả nước, tốc độ đô thị hoá của tỉnh Bắc Kạn cũng diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2008 – 2012, đặc biệt là khu vực thị

xã Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa bàn biến động khá mạnh Mặc dù có chút trầm lắng so với những năm 2002 do ảnh hưởng của thị trường bất động sản trên cả nước nhưng gần đây, sự kiện thị xã Bắc Kạn chuẩn bị lên thành phố khiến cho việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn

có phần nóng lên Bên cạnh đó, chính quyền địa phương tập trung đầu tư xây dựng

cơ bản, quy hoạch nhiều khu dân cư và phát triển giao thông đô thị khiến cho nguồn cung về đất đai khá dồi dào cộng với sự tăng lên của dân số khiến cho tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại đây diễn ra nhộn nhịp hơn

Trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng có lẽ là thị trường sôi động nhất tại thị xã Bắc Kạn giai đoạn này Theo báo cáo tổng kết kết quả công tác qua các năm 2008 – 2012 của phòng tài nguyên và môi trường thị xã , trong tổng số 6507 trường hợp chuyển quyền sử dụng đất thì có đến 3330 trường hợp là chuyển nhượng Tuy nhiên đó mới chỉ là con số thống kê qua báo cáo của cơ quan quản lý đất đai, chưa kể có những trường hợp mua bán trao tay, không khai báo chính quyền địa phương, điều này cũng gây nhiều tranh cãi và làm đau đầu các nhà quản lý Việc tìm ra giải pháp để người dân hiểu được pháp luật, hiểu được quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước đang là vấn đề được quan tâm trên địa bàn

Xuất phát từ thực tế trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài “Nghiên cứu thực

trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2008 - 2012”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở phân tích, đánh giá những thành công và tồn tại trong công tác thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường cho công tác quản lý được tốt hơn

2.2 Mục tiêu cụ thể của đề tài

- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn

- Đánh giá được thực trạng việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn trong giai đoạn 2008 – 2012

- Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý được tốt hơn

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu

- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp

- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu

Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài

1.1.1 Cơ sở lý luận về chuyển quyền sử dụng đất

Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn và đề xuất giải pháp thực hiện

Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách, thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với thị xã Bắc Kạn; Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

* Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay, được quy định cụ thể tại điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc

do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về

“Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí

trước bạ, lệ phí địa chính [3]

* Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ Nó

là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu

tư làm tăng giá trị của đất đó

Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 như sau:

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó [3]

Tại điều 99 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định như sau:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ

trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

* Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật

Việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là cho thuê quyền sử dụng đất) phải được lập hồ sơ đầy đủ, theo đúng trình tự thủ tục quy định Khoản 1, Điều 128 Luật đất đai 2003 nêu rõ:

a) Hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; b) Hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất gồm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của

Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất [15]

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia;

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc;

- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì những người ở hàng sau mới được hưởng;

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết;

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết;

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột [13]

* Quyền tặng cho QSDĐ

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này

* Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo qui định

của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ qui định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một qui định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động;

- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của họ

* Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay Do đó, những qui định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp

Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2003 quy định: Tổ chức kinh tế được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng chỉ “để vay vốn” (khoản 2, Điều 110); hộ gia đình, cá nhân được thế chấp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại

tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân chỉ để “vay vốn sản xuất, kinh doanh” (khoản 7, Điều 113) Đó là một trong những bất cập, hạn chế trong việc thực hiện quyền này của người sử dụng đất, không được phép thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để phục vụ mục đích khác như: học tập, xây nhà hay để

chữa bệnh…

* Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này có thể sẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thoả thuận

Qui định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung

Một số quy định chung về chuyển QSDĐ

* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện qui định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:

1- Có giấy chứng nhận QSDĐ;

2- Đất không có tranh chấp;

3- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

4- Trong thời hạn sử dụng đất [15]

* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng được qui định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được qui định như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật;

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;

- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực hiện các

quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành

3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật

4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa

vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất,

ký hợp đồng thuê đất

5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có

dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP) [3]

1.1.2 Cơ sở pháp lý

1.1.2.1 Các văn bản của Nhà nước

- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ

về thi hành luật đất đai 2003;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ qui định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt

vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định của Chính phủ số 198/2004/NĐ–CP ngày 03 tháng 12 năm 2004

về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định của Chính phủ số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng

12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số: 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm

2004 về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;

1.1.2.2 Các văn bản của UBND tỉnh Bắc Kạn

- Quyết định số 628/2010/QĐ-UBND ngày 08/4/2010 của UBND tỉnh Bắc Kạn về việc ban hành Quy định một số chính sách cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn;

- Quyết định số 750/2009/QĐ-UBND ngày 14/4/2009 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bắc Kạn về việc quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý nhà nước về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn

- Quyết định số 1928/2010/QĐ-UBND ngày 17/9/2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bắc Kạn về việc điều chính, bổ sung một số điều của Bản quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn ban hành kèm theo quyết định số 750/2009/QĐ-UBND ngày 14/4/2009 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Bắc Kạn

- Quyết định số 1562/2010/QĐ-UBND ngày 29/7/2010 Quy định một số nội dung cụ thể về cấp giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn

1.1.3 Cơ sở thực tiễn

Đất đai là một nguồn tài nguyên và là một tư liệu sản xuất không thể thiếu trong cuộc sống của con người Bắt đầu từ khi loài người xuất hiện đất đai là nơi để làm nhà ở, là nơi để nuôi trồng cung cấp thực phẩm trực tiếp cho cuộc sống của chính con người Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội

Trước kia khi pháp luật đất đai chưa công nhận đất là một loại tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát huy

được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không thể kiểm soát được, đây là một trong những vấn đề gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai Trải qua suốt một chặng đường dài lịch sử, từ sự hình thành và phát triển, đổi mới của xã hội mà đất đai ngày càng trở nên quan trọng Chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất không chỉ là trên lĩnh vực lãnh thổ quốc gia mà còn trong nhiều lĩnh vực khác cùng với sự phát triển của xã hội Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của mỗi người dân nói riêng

Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội

Thị xã Bắc Kạn là đô thị vùng cao, nằm sâu trong nội địa của vùng Đông Bắc, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng của tỉnh cũng như cả nước, là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển tương đối so với các huyện khác trong toàn tỉnh Vì vậy đất đai của thị xã cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các mục đích khác nhau phục vụ cuộc sống con người cũng tăng nhanh chóng Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương

Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2003 ra đời và

có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai Người dân ý thức hơn về vấn đề quyền sử dụng đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế và thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của thị xã Bắc Kạn trong tương lai

1.2 Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất

1.2.1 Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất

Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng pháp luật Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Từ năm 1993 đến nay, nhà nước ở trung ương đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và

sử dụng đất đai

Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 20 năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá (CNH) và đô thị hoá Hệ thống PLĐĐ luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ đã có nội dung kinh tế – xã hội (KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế thị trường của Đảng và nhà nước

- Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho…

- Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn

- Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật…

Việc pháp luật cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch trên thị trường đã khiến cho quyền sử dụng đất mang một vai trò mới, nó không chỉ

là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà còn trở thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất, kinh

doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng Điều này góp phần vào việc hình thành thị trường Bất động sản ở nước ta và giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường

1.2.2 Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất

- Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được thực

hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Mọi tổ chức cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng đất để sử dụng đất ổn định lâu dài Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy định người

sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người khác Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD đất Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo đúng điều kiện đã quy định

- Pháp luật quy định chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất: Không phải mọi chủ thể đều được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất

- Pháp luật quy định loại đất được phép chuyển quyền sử dụng: Không phải loại đất nào Nhà nước cũng cho phép chuyển quyền sử dụng

- Pháp luật quy định về trình tự thủ tục để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất dựa trên các văn bản hướng dẫn cụ thể, chặt chẽ

1.2.3 Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất

Pháp luật đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nói riêng

Từ năm 1993 đến nay, song hành với sự phát triển của hệ thống pháp luật đất đai là sự phát triển của chế định quyền sử dụng đất Với quy định giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài, Luật Đất đai năm 1993 đã đặt nền móng xác lập quyền làm chủ thực sự của người nông dân đối với đất đai Pháp luật đất đai không ngừng mở rộng các quyền của người sử dụng đất: bắt đầu từ việc quy định năm quyền năng cho người sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1993 đó là quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế và quyền thế chấp quyền sử dụng đất đến việc bổ sung hai quyền năng (quyền cho thuê lại;

quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 Tiếp đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001

ra đời bổ sung quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 được ban hành không chỉ bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng đất mà còn dành cho người sử dụng đất quyền được lựa chọn hình thức sử dụng đất Như vậy, với việc ghi nhận và bảo hộ các quyền năng của người sử dụng đất; quyền

sử dụng đất đã trở thành một loại quyền dân sự về tài sản thuộc sở hữu tư nhân của người sử dụng đất

Pháp luật có nhiều ưu đãi cho người sử dụng đất như vậy nhưng cũng không ngừng xử lý khi có sự sai phạm trong vấn đề sử dụng đất nhằm bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật và đấu tranh có hiệu quả với các hành vi vi phạm Pháp luật đất đai Mặt khác, để đấu tranh với tình trạng nhũng nhiễu của đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý đất đai, Pháp luật cũng quy định cụ thể việc xử lý đối với trường hợp các đối tượng này có hành vi vi phạm quy định về thực hiện trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất nói chung và việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nói riêng

1.3 Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất

1.3.1 Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được người khác chuyển QSD đất phù hợp với quy định của Pháp luật

1.3.2 Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất

- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, văn bản

- Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

1.3.3 Giá chuyển quyền sử dụng đất

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

1.3.4 Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất

- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật

về đất đai

- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất

1.4 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam

1.4.1 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới:

Đất đai có một vị trí đặc biệt đối với con người, xã hội, dù ở bất kì quốc gia nào và chế độ nào Không một quốc gia nào không có lãnh thổ, không có đất đai của mình, nơi diễn ra mọi hoạt động kinh tế - xã hội của quốc gia Dù ở đâu hay làm

gì, thì các hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người đều là trên đất đai Bởi thế, đất đai luôn được coi là vốn quý của xã hội, và luôn được chú tâm gìn giữ và phát huy tiềm năng từ đất

Tại Trung Quốc

Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều

“dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không

thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, các hình thức chuyển QSDĐ là hoạt động dân

sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển quyền, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy, các điều kiện chuyển quyền QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều kiện chuyển quyền QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người

sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả, mà nó do bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển quyền quá thấp chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển QSDĐ

1.4.2 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam:

Công tác quản lý đất đai nói chung và công tác chuyển quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam đang ngày được hoàn thiện và tiến bộ hoá, áp dụng khoa học, công nghệ, tiến bộ xã hội vào trong công tác quản lý đất đai Bản chất của quản

lý đất đai hiệu quả là sự dễ dàng tiếp cận thông tin đáng tin cậy và cập nhật về quyền sử dụng, mục đích sử dụng và giá đất Do đó, kết quả của quá trình quản lý đất đai là phải xây dựng được hệ thống thông tin được liên tục cập nhật và có thể được phổ biến rộng rãi đến các chủ thể thị trường và chính phủ để quản lý đất đai bền vững Những thông tin về đăng ký trong nhiều trường hợp mang lại quyền lợi hoặc cung cấp thông tin về quyền lợi, do vậy, cần phải đáng tin cậy và mang tính độc lập

Việt Nam là một nước đang phát triển, đang thu hút nhiều đầu tư nước ngoài, tốc độ đô thị hoá ngày một tăng Trong những năm gần đây, không chỉ ở Hà Nội mà

ở các tỉnh thành trên cả nước, sự gia tăng dân số chính là nguyên nhân của đô thị hoá Khi thành phố ngày càng được mở rộng thì những vấn đề liên quan đến đất đai càng nhiều và phức tạp Sức “hấp dẫn” của cuộc sống đô thị và của các vùng đã được đô thị hoá là nguyên nhân chính lôi cuốn một khố lượng khổng lồ cư dân nông thôn đi tìm miền “đất hứa” Những vấn đề về công tác đền bù giải phóng mặt bằng, chuyển quyền sử dụng đất là những vấn đề gây đau đầu cho các nhà quản lý Công tác chuyển QSDĐ hiện nay đang là một trong những hoạt động sôi nổi, nóng bỏng

và nhạy cảm Chuyển QSDĐ đi đối với việc cấp GCN cho người sử dụng và đó là giấy tờ pháp lý cuối cùng khẳng định quyền sử dụng đối với đất Trong những năm qua, trước thực trạng cấp GCN cho người sử dụng còn trì trệ, chậm chạp tại các địa phương, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành các văn bản: Nghị quyết số 30/ 2012/QH và Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04 tháng 4 năm 2013 việc cấp GCN đã được các Bộ, ngành, địa phương trong cả nước tập trung chỉ đạo quyết liệt tạo sự chuyển biến mạnh mẽ trong nhận thức và tổ chức thực hiện Kết quả đã đạt được chiếm tỷ lệ cao và hoàn thành chỉ tiêu theo yêu cầu của Quốc hội và Chính phủ đề ra Đến ngày 31 tháng 12 năm 2013 cả nước đã cơ bản hoàn thành việc cấp GCN lần đầu được 41.6 triệu GCN với tổng diện tích 22.9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích đất đang sử dụng cần cấp

và đạt 96.7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận (Kết luận của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải tại Thông báo số 204/TB-VPCP ngày 19/5/2014)

Về tình hình chuyển quyền sử dụng đất: Chuyển quyền sử dụng đất đã thực

sự đáp ứng nhu cầu của người dân về sử dụng đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Đặc biệt là hình thức chuyển nhượng, tặng cho là hình thức chiếm tỷ lệ cao nhất trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Riêng đối với đất ở thì thị trường mua bán, chuyển nhượng lại sôi động hơn cả Xu hướng là di cư từ nông thôn ra thành phố, nhu cầu nhà ở của người dân và kinh doanh bất động sản của các

cá nhân, tổ chức…

Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực hiện các

QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong

đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển quyền QSDĐ nông nghiệp không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền do thủ tục chuyển quyền còn quá phức tạp, thêm vào đó là sự thờ ơ, chủ quan của người sử dụng đất Tâm lý ngại làm thủ tục và chủ quan rằng chỉ cần thoả thuận giữa hai bên, không gây tranh chấp thì chính quyền không can dự vào của người dân khiến cho các nhà quản lý khó kiểm soát được tình hình và gây khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai

và các công tác khác có liên quan, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân

Tình hình chuyển QSDĐ tại Việt Nam có nhiều sự thay đổi chuyển biến rõ rệt

từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời Thủ tục hành chính thực hiện công tác chuyển quyền đã bớt rườm rà hơn trước, luật đã quy định rõ ràng chức năng thẩm quyền của cơ quan nhà nước cũng như người sử dụng đất

Hiện nay, Chính phủ Việt Nam đã tích cực chỉ đạo khẩn trương triển khai đo đạc bản đồ địa chính bằng công nghệ hiện đại, áp dụng công nghệ số vào trong công tác quản lý đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu trên toàn quốc Việc xây dựng cơ sở dữ

liệu đất đai sẽ giúp công tác chỉnh lý biến động, theo dõi và quản lý các hoạt động đối với đất một cách chính xác và kịp thời Mọi thay đổi của thửa đất như thay đổi ranh giới thửa, thay đổi diện tích hay thay đổi chủ sử dụng (có hoạt động chuyển quyền sử dụng đất) đều được các nhà quản lý nắm bắt Thêm vào đó, vài năm trở lại đây, được sự quan tâm của Nhà nước nên đã có nhiều dự án đo đạc bản đồ địa chính được triển khai trên toàn quốc, việc kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất của người dân cũng được chấp hành tốt hơn, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản lý nhà nước về đất đai

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu

2.1.1 Địa điểm

Thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn

2.1.2 Thời gian

Từ 8/2013 đến 10/2014

2.1.3 Đối tượng nghiên cứu

Các hoạt động liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã Bắc Kạn

2.2 Phạm vi nghiên cứu

Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân tại thị xã Bắc Kạn

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất thị xã Bắc Kạn

- Đặc điểm địa lý, tự nhiên

- Đặc điểm kinh tế - xã hội

- Tình hình chuyển quyền sử dụng đất qua các năm

- Đánh giá chung kết quả cấp GCN QSDĐ trên địa bàn thị xã Bắc Kạn

2.3.3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị xã Bắc Kạn và cán bộ quản lý về chuyển quyền sử dụng đất

- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc Kạn tại khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ

- Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thị xã Bắc Kạn tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển QSDĐ

- Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử dụng đất

- Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất

2.3.4 Đề xuất giải pháp

- Giải pháp thể chế chính sách

- Giải pháp kỹ thuật

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Để có kết quả điều tra tốt nhất và đánh giá được sự hiểu biết của người dân cân bằng nhất, có thể chọn khu vực nghiên cứu theo vùng như sau:

Chọn 1 phường trung tâm thị xã (phường Đức Xuân), 1 phường vùng ven thị

xã (Nguyễn Thị Minh Khai) và 2 xã (xã Huyền Tụng – phía bắc thị xã, xã Xuất Hoá – phía nam thị xã)

Chọn hộ điều tra: Chọn các hộ thuộc các xã phường nghiên cứu trên địa bàn

thị xã (30hộ/xã,phường) và tiến hành điều tra bằng các phiếu phỏng vấn

Điều tra các cán bộ thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất (cán bộ địa chính 8 xã phường (8 người) và cán bộ đang làm việc tại Văn phòng đăng ký QSD đất và phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã (6 người))

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập các thông tin liên quan đến quá trình nghiên cứu của đề tài gồm: Báo cáo qua các năm của các phòng ban trên địa bàn thị xã: UBND thị xã, UBND xã, phường, phòng Tài nguyên và Môi trường …

2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

Số liệu thu thập được từ phiếu điều tra của:

+ Các hộ dân trên địa bàn nghiên cứu: Phỏng vấn các hộ dân đã từng thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã để biết được những khó khăn, vướng mắc, tâm tư nguyện vọng của nhân dân trong việc thực hiện các thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất

+ Các cán bộ trực tiếp thực hiện nhiệm vụ: Phỏng vấn các cán bộ trực tiếp thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho các hộ dân trên địa bàn để từ đó đánh giá được những khó khăn, tồn tại trong công tác này

2.4.4 Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình thực hiện các QSD đất; tình hình quản lý đất đai và công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất

Tổng hợp số liệu về tình hình chuyển quyền sử dụng đất và công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tài nguyên và Môi trường

Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo của UBND thị xã Bắc Kạn và các phòng chuyên môn

Các số liệu thống kê được xử lý bằng phần mềm Excel và thành lập được các bảng biểu số liệu

2.4.5 Phương pháp chuyên gia

Đây là phương pháp tham khảo ý kiến của các chuyên gia về lĩnh vực này để tiến hành thực hiện đề tài một cách có hiệu quả

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thị xã Bắc Kạn

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên của thị xã Bắc Kạn

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thị xã Bắc Kạn là đô thị vùng cao, nằm về phía Nam của tỉnh có tổng diện

tích tự nhiên là 13.688,00 ha, giới hạn tọa độ địa lý 2208'5'' đến 2209'23'' vĩ độ Bắc

từ 105049'30'' đến 105051'15'' kinh độ Đông, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng của tỉnh cũng như cả nước Thị xã Bắc Kạn gồm có 4 phường nội thị và 4 xã

thuộc ngoại thị Trên địa bàn thị xã có đường Quốc lộ số 3 chạy xuyên suốt (Hà Nội

– Thái Nguyên – Cao Bằng) là tuyến giao thông chính giao lưu với bên ngoài; đồng thời có một số tuyến kết nối thị xã đi các huyện và các tỉnh khác, hiện đang trong quá trình cải tạo, nâng cấp Ngoài ra, thị xã có sông Cầu và suối Nặm Cắt chảy qua, tạo môi trường sinh thái tốt, cảnh quan đẹp, là nơi cung cấp nguồn nước mặt quan trọng phục vụ nhu cầu sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp

Cách thủ đô Hà Nội 166 km về phía Đông Bắc, nằm ở vị trí trung tâm của tỉnh, thị xã có ranh giới hành chính tiếp giáp với các địa phương sau:

- Phía Đông giáp xã Mỹ Thanh, huyện Bạch Thông;

- Phía Tây giáp xã Quang Thuận, Đôn Phong, huyện Bạch Thông;

- Phía Nam giáp xã Thanh Vận, Hòa Mục, huyện Chợ Mới;

- Phía Bắc giáp xã Cẩm Giàng, Hà Vị, huyện Bạch Thông

Thị xã Bắc Kạn là trung tâm chính trị, kinh tế - xã hội của tỉnh, là nơi tập trung các

cơ quan hành chính, kinh tế - xã hội, các sở, ban ngành tỉnh, nơi tập trung hầu hết các ngành công nghiệp nhẹ, công nghiệp chế biến… Do có những lợi thế đó, thị xã Bắc Kạn

có sức hút, có khả năng giao thương, hội nhập trao đổi mọi mặt với bên ngoài, đồng thời tác động lan toả đến phát triển kinh tế - xã hội của các huyện trong tỉnh

Tất cả những đặc điểm về vị trí địa lý kinh tế kể trên là những điều kiện làm nên lợi thế, những tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội của thị xã hiện tại cũng như trong tương lai Tuy nhiên nếu so với nhiều thị xã khác trên địa bàn vùng Đông Bắc thì thị xã Bắc Kạn còn có nhiều hạn chế, nhất là hệ thống cơ sở hạ tầng hiện vẫn còn thiếu và chất lượng thấp, kém hiện đại

+ Địa hình núi đá vôi tập trung ở phía Nam xã Xuất Hóa, có địa hình phức tạp + Địa hình vùng núi đất phân bố hầu hết ở các xã, phường, độ cao từ 150m đến 160m so với mực nước biển Thành phần đá mẹ chủ yếu là sa kết, bột kết, sét kết, rải rác có khu vực thành phần đá mẹ có nguồn gốc Mác ma hoặc biến chất + Địa hình thung lũng: Hầu hết các phường nội thị, là khu vực có địa hình tương đối bằng phẳng

b) Khí hậu:

Thị xã Bắc Kạn chịu ảnh hưởng chung của khí hậu Miền Bắc Việt Nam Được hình thành từ một nền nhiệt cao của đới chí tuyến và sự thay thế của các hoàn lưu lớn theo mùa, kết hợp với điều kiện địa hình nên mùa đông (từ tháng 10 năm trước đến tháng 4 năm sau) giá lạnh, nhiệt độ không khí thấp, khô hanh, có sương muối; mùa hè (từ tháng 5 đến tháng 9) nóng ẩm, mưa nhiều

+ Nhiệt độ: Trung bình năm 21,80

C, nhiệt độ trung bình cao nhất: 27,60C, nhiệt độ trung bình thấp nhất: 14,7oC

+ Lượng mưa: Trung bình năm: 1.436 mm, tập trung vào các tháng 7, 8, 9 chiếm đến 80% lượng mưa cả năm Lượng mưa ít nhất vào tháng 12 và tháng 1

+ Tổng số giờ nắng trung bình: 1540- 1750 giờ/năm

+ Độ ẩm không khí: Trung bình hàng năm: 83%, tháng có độ ẩm trung bình lớn nhất: 89% (tháng 3 và 4) và tháng có độ ẩm trung bình nhỏ nhất: 80% (tháng

11, 12)

+ Hướng gió cũng thay đổi theo mùa rõ rệt và phù hợp với sự thay đổi của hoàn lưu gió mùa nhưng do có các dãy núi bao bọc nên tốc độ gió nhỏ hơn so với các vùng khác

Nhìn chung khí hậu mang đặc điểm chung của khí hậu nhiệt đới ẩm gió mùa,

có hai mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô, nền nhiệt cao, thuận lợi cho sản xuất nông lâm nghiệp và sinh hoạt của nhân dân

c) Thuỷ văn:

Thị xã Bắc Kạn chịu ảnh hưởng chế độ thuỷ văn sông Cầu (Sông Cầu chảy qua địa bàn tỉnh Bắc Kạn dài 100 km và qua địa phận thị xã Bắc Kạn dài khoảng 20km, chiều rộng trung bình 40m) và các suối chảy qua địa bàn thị xã như suối Nặm Cắt, suối Nông Thượng, suối Thị Xã, suối Pá Danh, suối Xuất Hóa Sông, suối

có độ dốc bị bồi lắng do đất đá ở thượng nguồn trôi về làm cho dòng chảy của sông, suối bị thu hẹp lại, mùa mưa gây úng ngập ở hai bên bờ sông, suối

Sông Cầu chảy từ phía Tây sang phía Đông là con sông có chế độ thuỷ văn khá phức tạp đặc biệt vào mùa mưa lũ thường có ảnh hưởng đền khu vực hai bên bờ sông, đây là nguồn nước chính, phục vụ cho bà con nhân dân, ngoài ra còn hệ thống suối và ngầm tương đối đều khắp trên địa bàn để đáp ứng cho sinh hoạt và canh tác sản xuất nông nghiệp về cơ bản chỉ đáp ứng vào mùa mưa, vào mùa khô vẫn bị

3.1.1.3 Đặc điểm các nguồn tài nguyên

a) Tài nguyên đất

- Diện tích

Theo số liệu thống kê năm 2011 thị xã Bắc Kạn có diện tích đất tự nhiên

(DTTN) là 13.688,00 ha, trong đó: Đất nông nghiệp 11.261,60 ha, chiếm 82,27%

DTTN; đất phi nông nghiệp 1.195,39 ha, chiếm 10,61% DTTN và đất chưa sử dụng 1.231,01 ha, chiếm 13,88% DTTN

- Thổ nhưỡng

Đánh giá theo địa hình và mức độ thích nghi đối với loại cây trồng, vật nuôi, đất đai của thị xã được chia thành 6 nhóm chính sau:

+ Đất phù sa sông: Nằm trên các khu vực có địa hình thấp, nơi tích tụ phù sa

do xói mòn từ đồi núi dọc theo triền sông Cầu và phân bố dọc theo các triền suối Đây là các loại đất tốt nhất cho canh tác, phù hợp với nhiều loại cây trồng Hiện loại đất này đang được sử dụng trồng lúa nước và các loại rau màu

+ Đất phù sa ngòi suối: Đất có thành phần cơ giới nhẹ, cấp hạt lớn, hạt thô,

địa hình bậc thang Loại đất này thích hợp cho trồng lúa màu và cây công nghiệp

+ Đất dốc tụ trồng lúa nước: Phân bố xen kẽ, rải rác khắp các đồi núi, chứa

nhiều sỏi cát sắc cạnh, thành phần cơ giới thịt nhẹ Đất có phản ứng chua, thiếu lân, nghèo chất dinh dưỡng

+ Đất Feralít biến đổi do trồng lúa: Đây là loại đất do san đồi thành ruộng bậc

thang để trồng lúa nước Hiện nay loại đất này đang được cấy 2 vụ lúa hoặc một lúa một màu, nhưng bị hạn hán do không chủ động nước nên thường xuyên bỏ hoá vụ đông xuân

+ Đất Feralít nâu vàng phát triển trên phù sa cổ: Phân bố rải rác ở ven sông

suối của địa hình đồi núi thoải Tầng đất dày (tới trên 1m) nhưng lại xuất hiện nhiều cuội sỏi trong tầng phẫu diện, đất tơi xốp, chua và nghèo dinh dưỡng

+ Đất feralít vàng đỏ phát triển trên đá granit: Loại đất này chủ yếu phân bố

ở độ cao 200 – 700m, có tỷ lệ cát cao và nhiều cát thô hàm lượng mùn cao, tốc độ

phân giải chất hữu cơ chậm, đất có phản ứng trung tính, ít chua Thích hợp cho phát triển cây công nghiệp ngắn ngày, dài ngày, cây ăn quả, cây lâm nghiệp

b) Tài nguyên nước

Hiện tại trên địa bàn thị xã hai nguồn nước: nước mặt và nước ngầm, chất lượng đều tốt có thể sử dụng cho nhu cầu sinh hoạt và sản xuất trên địa bàn

- Nguồn nước mặt: Thị xã Bắc Kạn chịu ảnh hưởng của chế độ thủy văn sông

Cầu và các con suối chảy qua địa bàn xã như suối Nông Thượng, suối Thị Xã (suối

Bắc Kạn), suối Pá Danh, suối Nặm Cắt, suối Xuất Hóa Các sông và suối chảy qua

trên địa bàn thị xã đóng vai trò quan trọng trong việc cấp nước cho dân sinh và sản xuất trên toàn địa bàn

- Nguồn nước ngầm: Theo kết quả nghiên cứu của cơ quan Địa chất, tại thị xã

Bắc Kạn có khả năng khai thác nước ngầm tập trung với quy mô nhỏ, lưu lượng giếng từ 6,69 l/s đến 12,11 l/s Chất lượng nước ngầm đảm bảo chỉ tiêu cơ bản, có thể sử dụng làm nước uống; tuy nhiên cần lưu ý đến các yếu tố như Fe, SiO2, NO3

và chỉ tiêu vi sinh

c) Tài nguyên rừng

Tài nguyên rừng của thị xã vào loại trung bình, theo kết quả thống kê đất đai năm 2011 diện tích đất lâm nghiệp của thị xã có 9.943,81 ha, chiếm 72,65% diện tích tự nhiên, trong đó rừng sản xuất chiếm 93,88% diện tích đất lâm nghiệp, rừng phòng hộ chiếm 6,12% Hàng năm diện tích rừng trồng mới đều đạt khoảng 150 ha/năm, nâng độ che phủ rừng đạt từ 55,47% năm 2005 lên trên 63,49% năm 2011 d) Tài nguyên khoáng sản

Tài nguyên khoáng sản của thị xã Bắc Kạn hầu như không có Theo kết quả điều tra thăm dò trên địa bàn thị xã Bắc Kạn chỉ có một số ít các loại khoáng sản với trữ lượng không đáng kể, ví dụ như: Đá vôi (tập trung chủ yếu ở Xuất Hoá, hiện đang được khai thác), cát với trữ lượng khá, được khai thác và đáp ứng cho nhu cầu xây dựng trong địa bàn thị xã

e) Tài nguyên nhân văn

Lịch sử hình thành thị xã Bắc Kạn đã trải qua nhiều lần thay đổi cương vực và tên gọi Với lịch sử phát triển lâu đời đã đem lại cho thị xã Bắc Kạn một kho tàng nhân văn phong phú Trên địa bàn thị xã có nhiều dân tộc anh em sinh sống trong đó

có 4 dân tộc chính, gồm Tày, Kinh, Nùng và Dao, trong đó dân tộc Tày chiếm đa số (47%), dân tộc kinh chiếm (45%) Ngoài ra ở thị xã còn có một số dân tộc ít người khác như Sán Dìu, Mông Dân cư đô thị của thị xã chủ yếu làm việc trong các công

sở Nhà nước và dịch vụ thương mại; một số làm việc trong khu vực công nghiêp - xây dựng nhưng không lớn Dân cư nông thôn chủ yếu làm việc trong khu vực nông - lâm nghiệp, dịch vụ sản xuất và buôn bán nhỏ

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội của thị xã Bắc Kạn

3.1.2.1 Tình hình phát triển chung

a) Tăng trưởng kinh tế

Tăng trưởng kinh tế bình quân giai đoạn 2009 - 2013 của thị xã đạt 13,5%, trong đó: ngành thương mại, dịch vụ tăng 26,01%; ngành công nghiệp – TTCN tăng 26,86%; ngành nông, lâm nghiệp tăng 8,0% Năm 2013, tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 15,0%; giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 336.772triệu đồng; tổng mức bán lẻ hàng hoá dịch vụ và tiêu dùng xã hội trên địa bàn đạt 704.351 triệu đồng; trong sản xuất nông - lâm - ngư nghiệp: tổng sản lượng lương thực có hạt cả năm đạt 174.882 tấn; thu nhập bình quân đầu người đạt 19,26 triệu đồng/người/năm

b) Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Cùng với sự tăng trưởng kinh tế thì cơ cấu kinh tế cũng từng bước được chuyển dịch theo hướng tiến bộ, tăng dần tỷ trọng các ngành công nghiệp - xây dựng - dịch vụ và giảm tương đối ngành nông nghiệp

Tỷ trọng thương mại – dịch vụ trong GDP tăng từ 42,20% năm 2000 lên 46,50% năm 2005 và năm 2010 đạt 50,06% Như vậy sau khoảng 10 năm, tỷ trọng ngành thương mại – dịch vụ tăng 7,86% Cùng với thương mại – dịch vụ thì tỷ trọng ngành công nghiệp – xây dựng cũng tăng lên, từ 32,20% năm 2000 lên