Nghiên cứu giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai và tương quan đường phố phục vụ định giá đất hàng loạt tại khu vực phường Đức Xuân thị xã Bắc Kạn

Có thể thấy điều này rất rõ ràng trong thực tế về giá đất ở Việt Nam ví dụ, khi nhà nước định giá đất cho mục đích quản lý, thu thuế quyền sử đất thì một yêu cầu rất quan trọng tiêu chuẩ

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯU QUỐC TRUNG

NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ TƯƠNG QUAN ĐƯỜNG PHỐ

PHỤC VỤ ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT

TẠI KHU VỰC PHƯỜNG ĐỨC XUÂN,

THỊ XÃ BẮC KẠN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2014

Trang 2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LƯU QUỐC TRUNG

NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ TƯƠNG QUAN ĐƯỜNG PHỐ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học : TS.Trịnh Hữu Liên

Thái Nguyên, năm 2014

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Lưu Quốc Trung

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS Trịnh Hữu Liên là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bắc Kạn và các sở, ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập

số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này

Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó!

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Lưu Quốc Trung

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể: 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

Chương 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3

1.1 Tổng quan về cơ sở lý luận, thực tiễn 3

1.1.1 Cơ sở lý luận về định giá đất 3

1.1.2 Hệ thống định giá đất và định giá hàng loạt 5

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 13

1.2 Tổng quan và cơ sở khoa học xây dựng vùng giá trị đất đai theo đường phố19 1.2.1 Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 19

1.2.2 Xác định vùng giá trị đất đai 23

1.2.3 Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố 32

1.3 Nghiên cứu ứng dụng GIS vào xây dựng vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 34

1.3.1 Thế giới 34

1.3.2 Việt Nam 36

1.4 Vấn đề nghiên cứu và ý nghĩa 38

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 39

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 39

2.1.2 Phạm vi địa bàn nghiên cứu 39

2.2 Nội dung nghiên cứu: 39

Trang 6

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu 39

2.2.2 Đánh giá thực trạng tư liệu bản đồ địa chính và công tác định giá đất hàng năm tại phường Đức Xuân 39

2.2.3 Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ nền phục vụ định giá tại phường Đức Xuân 39

2.2.4 Xác định phân vùng giá trị đất đai và vùng giá đất theo các vị trí đường phố 39

2.2.5 Xác định tương quan giữa các vùng giá đất tại địa bàn nghiên cứu 40

2.2.6 Xác định thử nghiệm định giá đất hàng loạt 40

2.2.7 Nghiên cứu giải pháp phân vùng giá đất theo các khu vực và hệ thống đường phố, vị trí đường phố tại thị xã Bắc Kạn 40

2.2.8 Phân tích kết quả và đề xuất giải pháp 40

2.3 Phương pháp nghiên cứu 40

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 40

3.3.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 41

2.3.3 Ứng dụng công nghệ GIS trong phân tích, xử lý số liệu và xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 41

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 43

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 43

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 43

3.1.2 Các nguồn tài nguyên 46

3.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 50

3.2 Đánh giá thực trạng tư liệu bản đồ địa chính và công tác định giá đất hàng năm tại phường Đức Xuân 54

3.2.1 Đánh giá thực trạng tư liệu bản đồ địa chính 54

3.2.2 Công tác định giá đất tại tỉnh Bắc Kạn 55

3.2.3 Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu 55

3.3 Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ nền phục vụ định giá tại phường Đức Xuân 55

3.3.1 Xây dựng và chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính 55

3.3.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và các dữ liệu phục vụ định giá đất 57 3.3.3 Xây dựng hệ thống giao thông 57

3.3.4 Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông 59

Trang 7

3.4 Xác định phân vùng giá trị đất đai và vùng giá đất theo các vị trí đường phố 60

3.4.1 Xác định phân vùng giá trị đất đai theo các vị trí đường phố 60

3.4.2 Xác định vùng giá đất theo các vị trí đường phố 60

3.5 Xác định tương quan giữa các vùng 61

3.5.1 Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các đường phố 62

3.5.2 Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các vị trí đường 64

3.6 Xác định thử nghiệm định giá đất hàng loạt 65

3.6.1 Xây dựng dữ liệu định giá đất hàng loạt chi tiết đến từng thửa đất 65

3.6.2 Kết quả thử nghiệm định giá đất hàng loạt chi tiết đến từng thửa đất thửa, tính thuế đất và tính thuế chuyển quyền sử dụng đất 65

3.7 Nghiên cứu giải pháp phân vùng giá đất theo các khu vực và hệ thống đường phố, vị trí đường phố tại thị xã Bắc Kạn 67

3.7.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến đến giá đất đô thị theo đường phố và vị trí đường phố tại thị xã Bắc Kạn 67

3.7.2 Xây dựng lại vùng đất và giá trị đất đai theo đường phố 69

3.7.3 Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các vị trí đường phố 74

3.8 Phân tích các kết quả và giải pháp 75

3.8.1 Nhận xét phân tích giải pháp phân vùng giá đất đô thị theo đường phố75 3.8.2 Một số khuyến nghị các bước thực hiện 76

3.8.3 Đề xuất giải pháp 76

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

Trang 8

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Ma trận tương quan giữa các vùng giá đất tại thời điểm t(i) 34

Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế giai đoạn 2000 - 2005 - 2010 - 2011 51

Bảng 3.2 Tương quan giá đất theo quy định năm 2013 62

Bảng 3.3: Bảng tương quan giá đất theo dự kiến năm 2014 63

Bảng 3.4: Giá đất thực tế 2014 dự kiến tính theo G5 64

Bảng 3.5: Giá đất thực tế 2014 dự kiến tính theo G5 64

Bảng 3.6: Kết quả điều chỉnh sự phân chia xây dựng vùng giá đất theo đường phố theo các quy định hiện hành 69

Bảng 3.7: Nguyên tắc đặt mã đường phố trong cơ sở dữ liệu giá đất và bảng giá đất 71

Bảng 3.8: Nguyên tắc đặt mã vị trí đường phố trong cơ sở dữ liệu giá đất và bảng giá đất 71

Bảng 3.9: Giá đất năm 2013 theo quy định 74

Bảng 3.10: Tương quan giá đất năm 2013 theo quy định 75

Bảng 3.11: Tương quan giá đất thực tế năm 2013 75

Trang 9

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Vị trí Địa lý thị xã Bắc Kạn 44 Hình 3.2 : Cơ cấu ngành năm 2011 52 Hình 3.3: Bản đồ phường Đức Xuân đã được chuẩn hoá sau đó được

chuyển về dạng Shap File và chuyển vào GIS 56 Hình 3.4: Bản đồ phường Đức Xuân trong hệ thống GIS được quản lý

theo các đối tượng sử dụng đất 57 Hình 3.5: Hệ thống giao thông phường Đức Xuân 58 Hình 3.6: Dữ liệu các vùng dân cư đường phố phường Đức Xuân, thị xã

Bắc Kạn 59 Hình 3.7: Dữ liệu các vùng giá trị đất đai chi tiết phường Đức Xuân, thị xã

Bắc Kạn 60 Hình 3.8: Dữ liệu các vùng giá đất chi tiết phường Đức Xuân, thị xã

Bắc Kạn 61 Hình 3.9: Kết quả chiết xuất thông tin từ cơ sở dữ liệu địa chính từng

thửa đất phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn 65 Hình 3.10: Kết quả tính giá đất, thuế đất chi tiết đến từng thửa đất

phường Đức Xuân thị xã Bắc Kạn 66 Hình 3.11: Kết quả tìm kiếm thông tin giá đất theo số tờ và số thửa chi

tiết từng thửa đất phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn 66 Hình 3.12: Quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại địa bàn

nghiên cứu dựa trên phân tích cấu cluster với tỷ lệ đồng dạng

(sililarity) đạt trên 75% 67 Hình 3.13: Các vùng giá đất năm 2013 theo các khoảng giá trị phường Đức

Xuân 68 Hình 3.14: Vùng dân cư theo đường phố Thành Công phường Đức

Xuân, thị xã Bắc Kạn 72 Hình 3.15: Vùng giá trị đất đai theo đường phố Thành Công phường

Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn 72 Hình 3.16: Vùng giá đất theo đường phố Thành Công, phường Đức

Xuân, thị xã Bắc Kạn 73 Hình 3.17: Đường Thành Công đoạn 2 phân lại 74

Trang 10

cụ thể Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường về nguyên tắc cần phải tiến đến thống nhất [19]

Tuy nhiên, thực tế điều này rất khó khả thi trên thực tiễn Nguyên nhân có nhiều, trong đó việc ban hành giá đất thực tế của các địa phương tại một thời điểm đồng nghĩa với việc định giá hàng lọat các thửa đất [15] Giá đất của địa phương được giới hạn bởi khung giá đất theo vùng, trong khi phương pháp luận về phương pháp định giá hàng loạt chưa được đặt ra một cách hoàn thiện Để giải quyết tốt bài toán định giá trong công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như đòi hỏi của thị trường; đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá cần có sự hỗ trợ của các công nghệ tin học [18] Lời giải cho bài toán định giá này phải tùy thuộc vào những điều kiện cụ thể đặc biệt phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu thông tin liên quan đến đất đai và các yếu tố tác động vào giá đất [29]

Bắc Kạn là một tỉnh khá điển hình cho các tỉnh vùng núi phía Bắc Khu vực trung tâm thị xã Bắc Kạn là trung tâm đô thị của tỉnh, có nhiều điểm tương đồng

so với các các đô thị vùng núi vùng cao phía Đông Bắc của nước ta Việc thực hiện thử nghiệm ứng dụng công nghệ GIS xác định vùng giá đất, vùng giá trị đất

Trang 11

đai trong định giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc đóng góp vào lý luận chung Bắc Kạn cũng là địa phương được Bộ Tài nguyên và Môi trường chọn làm địa phương thực nghiệm cho phương pháp định giá hàng loạt nhờ vào kỹ thuật CAMA và CSDL địa chính Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào hoàn thiện phương pháp xác định giá đất, tôi tiến

hành nghiên cứu đề tài: "Nghiên cứu giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai và

tương quan đường phố phục vụ định giá đất hàng loạt tại khu vực phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn"

2 Mục tiêu của đề tài

- Nghiên cứu giải pháp xác định tương quan giữa các vùng vùng giá đất, vùng

giá trị đất đai theo đường phố cho đất ở đô thị (thử nghiệm tại phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn)

- Đề xuất giải pháp định giá đất hàng loạt cho đất ở đô thị phục vụ cho công tác định giá đất và quản lý giá đất trên địa bàn phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn

3 Yêu cầu của đề tài

- Ứng dụng kỹ thuật GIS và cơ sở dữ liệu địa chính xác định được vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất hàng loạt cho đất ở đô thị tại phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kan đáp ứng được nhu cầu của công tác định giá đất và quản lý đất đai

- Các số liệu thử nghiệm và phân tích bảo đảm đúng các số liệu của phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn và giải quyết được các mục tiêu đề ra

Trang 12

Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan về cơ sở lư luận, thực tiễn

1.1.1 Cơ sở lý luận về định giá đất

Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông

nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời

và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là

do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính

là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn

là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa

Tư bản 1

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,

có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn

Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những

quy đất- đề tài độc lập cấp nhà nước- Hà Nội, 2000

Trang 13

người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất

cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ n ghĩa về ruộng đất Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu

tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai, nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất

đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh [1] Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau

sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất [20] Đó

là cơ sở để định giá đất

Trang 14

Có những đặc điểm riêng biệt và khác với đất nông nghiệp, địa tô từ đất đô thị

là tổng hợp của các yếu tố tác động vào thửa đất; có những yếu tố chung như vùng,

hạ tầng của khu vực Nhưng cũng có các yếu tố cá biệt tạo ra mức chênh lệch địa tô khác nhau và cũng tùy vào loại mục đích sử dụng đất Sự phân biệt các yếu tố này sẽ khó khăn hơn vì dưới tác động làm nên địa tô là một quá trình gắn với sự hình thành và phát triển đô thị ví dụ dưới tác động của các yếu tố phồn hoa (hay tác động của các yếu tố trung tâm) do xã hội tạo ra là một quá trình Có yếu làm nên địa tô được tổng hợp hình thành dài lâu, cũng có những yếu tố tác động làm thay đổi địa tô vào một thời điểm Chính vì vậy cơ sở để định giá đất đô thị cần một quá trình nghiên cứu và tích lũy dữ liệu phản ánh đầy đủ các yếu tố tác động sinh ra địa tô [17]

1.1.2 Hệ thống định giá đất và định giá hàng loạt

1.1.2.1 Hệ thống giá đất

Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là giá cả mua bán quyền và lợi ích từ đất đai Do có sự khác nhau về chất lượng đất đai, quyền lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trường, chính sách quản lý

về đất đất đai của Nhà nước nên đã có những hình thức giá đất có những tiêu chuẩn khác nhau về xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của chúng cũng có những điểm khác nhau Có thể thấy điều này rất rõ ràng trong thực tế về giá đất ở Việt Nam ví

dụ, khi nhà nước định giá đất cho mục đích quản lý, thu thuế quyền sử đất thì một yêu cầu rất quan trọng tiêu chuẩn định giá là: hai thửa đất liền kề có cùng mục đích

sử dụng, có chung kết cấu hạ tầng thì có giá đất giống nhau; điều này đồng nghĩa với việc, khi định giá cho các mục đích đã nêu, Nhà nước không thể xem xét đến những tác động cá biệt vào thửa đất như hình thể, kích thước của thửa đất… [11] Tuy nhiên nếu chính các thửa đất đó khi giao dịch mua bán trên thị trường, người mua, người bán ngoài việc quan tâm đến các yếu tố như nhà nước đã nêu ra để định giá, giá giao dịch của các thửa đất này còn liên quan đến các yếu tố cá biệt như hình thể thửa đất, chiều rộng, chiều sâu của mặt tiền, khả năng sinh lời cá biệt của thửa đất nhiều khi chứa đựng bên trong cả các yếu tố về phong thủy, tâm linh… Xét ở

Trang 15

góc độ khác, thửa đất thường có các công trình trên đất khác nhau, nhưng khi định giá đất từ giá bất động sản, cách đánh giá để tách biệt giá đất cũng rất khác nhau; đấy là chưa đề cập đến hai thửa liền kề cùng một loại đất nhưng trên thực tế vẫn bị lẫn giữa mục đắch sử dụng và công năng tiềm ẩm khi chuyển đổi, vắ dụ như loại đất

ở và đất dịch vụ thương mại Có rất nhiều yếu tố liên quan khác để có lý do nói rằng trên thực tế việc định giá cho từng thửa đất liền kề không theo giá cá biệt của từng thửa đất Đây cũng là sự khác biệt cơ bản khi định giá hàng loạt và định giá cá biệt [14]

Để phân biệt sự khác nhau của giá đất trong cùng một thời kỳ theo những hình thức và công dụng khác nhau mở rộng phạm vi nhận biết và khả khả năng quản lý một cách toàn diện và hiệu quả giá đất trong thực tiễn cần gắn thêm vào các khái niệm về giá đất Các khái niệm và nội dung cụ thể nào đó để phân biệt và hình thành một số loại giá cả về giá đất để có thể chấp nhận trong thực tiễn Đây là nội dung cũng khá quan trọng, đặc biệt với các học viên cao học và các nghiên cứu sinh cần nghiên cứu làm rõ về mặt lý luận và thực tiễn Các khái niệm này cần được minh bạch khi xác định khái niệm và làm rõ chúng được vận hành và hình thành trong điều kiện nào, mối quan hệ giữa các loại giá này, tác động của chúng vào thị trường đất đai và công tác quản lý giá đất và quản lý đất đai như thế nào trong một khu vực hoặc đô thị [12]

Như vậy, việc tổng hợp thành hệ thống giá đất là hệ thống giá cả được hình thành từ một số loại giá đất vừa có sự giống và khác nhau, vừa có sự liên hệ với nhau cùng thỏa mãn nhu cầu của thực tiễn quản lý và vận hành thị trường đất đai

Sự hình thành hệ thống giá đất có quan hệ trực tiếp với chắnh sách kinh tế và quản

lý đất đai của Nhà nước và vận hành của thị trường; dưới tác động của chúng sẽ hình thành các hình thức giá đất mà khách quan đòi hỏi Do vậy các loại giá đất trong hệ thống giá đất không phải chủ quan con người tạo ra mà hình thành từ khách quan trong quá trình vận hành thị trường đất đai và quản lý đất đai nói chung

Hệ thống giá đất được hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ thực tiễn theo yêu cầu khách quan của quá trình vận hành và quản lý Một hệ thống giá đất

Trang 16

khách quan khoa học phải được hình thành từ một quá trình và có tính chất và công dụng thống nhất Không thể đưa ra những khái niệm khác nhau, cũng không thể dùng một khái niệm để phản ánh những loại giá có tính chất và mục tiêu sử dụng khác nhau Các loại giá đất trong hệ thống giá đất phải liên tục và bao trùm toàn bộ quá trình quản lý Nếu không đạt được điều này sẽ dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp gây bất ổn định trong quá trình quản lý có liên quan đến giá đất nói riêng và các chính sách trong quản lý đất đai nói chung [15]

1.1.2.2 Tác dụng hệ thống giá đất

Từ thực tiễn quản lý đất đai [14], cho thấy từ hệ thống quản lý nhà nước, các

tổ chức và cá nhân cần nắm được giá đất như một công cụ đo đếm lượng vốn về đất đai và đánh giá xu hướng phát triển của giá đất trong nền kinh tế thị trường nhằm thỏa mãn nhu cầu của các bên trong quá trình quản lý, sử dụng và chuyển dịch đất đai Về cơ bản hệ thống giá đất cần phát huy được các mặt sau:

- Tác dụng công cộng: Thông qua các tiêu chuẩn giá đất và xu hướng biến

động do nhà nước định kỳ công bố, có thể phản ánh được mức giá đất và xu hướng của thị trường giá cả của thửa đất hàng năm (giá quy định và giá thực tế giao dịch)

có thể phản ánh khách quan lượng vốn hóa đất đai mà tổ chức hoặc cá nhân đang nắm giữ để phát huy đầy đủ tiềm lực vốn và sử dụng hiệu quả đất đai

- Tác dụng định hướng thị trường (giá tham khảo): Vì thị trường đất đai là thị

trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Khi các mẫu giao dịch trên thị trường không nhiều, giao dịch không rõ ràng, nếu không có một hệ thống giá đất và chế độ định kỳ công bố giá, tư vấn khoa học hợp lý; không có cấp độ và một hệ thống chuẩn mực giá đất được định kỳ xác định và công bố công khai sẽ rất khó bảo đảm cho hai bên giao dịch có sự hiểu biết chung về thị trường đất đai Dễ hình thành giao dịch lệch ra ngoài giá thị trường bình thường, bất lợi cho giao dịch bình thường trên thị trường cũng như quản lý thị trường giá đất

- Tác dụng thu thuế và điều chỉnh chính sách: Hàng năm Nhà nước căn cứ vào

giá thị trường, UBND tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương đưa ra bảng giá đất của

Trang 17

địa phương làm cơ sở tính thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền… và một loạt các vấn đề về chính sách liên quan đến giá đất Vì vậy, việc xác định giá đất hàng năm cần thực hiện các biện pháp bảo đảm tạo ra hệ thống giá chuẩn mực, hợp lý đảm

bảo công bằng Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh tranh Đối với một thị trường BĐS có hiệu quả, giá cả phải được hình thành trên cơ

sở cung và cầu và theo nguyên tắc cạnh tranh, không có độc quyền Muốn vậy, số lượng người mua và người bán phải đủ để giá cả được hình thành Nếu cung vượt cầu thì thị trường thuộc về người mua và ngược lại thị trường thuộc về người bán Trên thực tế điểm cân bằng giữa cung và cầu không tồn tại lâu do có sự điều chỉnh thường xuyên của các bên tham gia Do quá trình tạo lập hàng hoá BĐS cần một thời gian dài và vốn đầu tư lớn, việc rút khỏi thị trường không dễ tránh khỏi thua thiệt nên công tác dự báo thị trường có tầm quan trọng đặc biệt đối với các bên tham gia giao dịch [12]

- Tác dụng định hướng phương thức sử dụng đất và cường độ sử dụng đất: Do

sự chênh lệch về giá đất, vì công dụng khác nhau, khu vực khác nhau, có thể người

sử dụng đất căn cứ vào nhu cầu sản xuất và khả năng trả tiền sử dụng đất mà điều

chỉnh một cách hợp lý phương thức và bố cục cường độ sử dụng Các thông tin về giá: Giá trong thị trường BĐS rất quan trọng, song rất phức tạp, người tiêu dùng cần

có sự giúp đỡ của các nhà chuyên môn, tư vấn

1.1.2.3 Các hình thức giá đất

Trên thực tế hiện nay ở Việt Nam hình thành khá nhiều hình thức giá đất, có thể thấy một số hình thức chính sau:

- Khung giá đất do nhà nước ban hành;

- Các tiêu chuẩn định giá đất do Nhà nước ban hành;

- Giá đất hàng do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành hàng năm;

- Giá sàn, giá đấu thầu, giá trần, giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất

Trang 18

- Giá thị trường: Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người

có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền

sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua)

tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước

và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường

Như vậy giá thị trường bên cạnh việc chịu tác động của các yếu tố chung, của hàng loạt các yếu tố tác động như hạ tầng, tính trung tâm, yếu tố môi trường Còn

có những tác động cá biệt như hình thửa, chiều rộng chiều sâu, diện tích, các yếu tố phong thủy, văn hóa, tâm linh

- Giá Bảo đảm Ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khi quyết định cho vay, mức vay, thời hạn vay thường xem xét giá trị của nhà đất (vật thế chấp) để tránh rủi do giá bảo đảm thế chấp thường thấp hơn giá thị trường, giá này được gọi là giá bảo đảm

- Giá Bảo hiểm sử dụng khi tham gia bảo hiểm tài tài sản

- Giá đất nguyên thủy là giá đất chưa tính phần đầu tư

- Giá vốn đầu tư là giá đất nguyên thủy cộng giá đầu tư về hạ tầng hoặc các thiết bị tạo nên sự thay đổi giá đất nguyên thủy

1.1.2.3 Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm

* Định giá thửa đất và định giá hàng loạt thửa đất:

Định giá: Là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một

mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến

Trang 19

tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường Như vậy khi định giá thửa đất cụ thể tại một thời điểm xác định, người ta cần xem xét đến các các yếu tố tác động vào giá đất, có những tác động

chung và các tác động mang tính cá biệt Ví dụ khi xem xét các yếu tố cá biệt, hay

nhân tố cá biệt chính là việc nghiên cứu các đặc trưng và điều kiện riêng của bản thân thửa đất, gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại Các yếu tố ảnh hưởng: i) Diện tích: diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả ii) Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc

sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất iii) Chiều sâu: loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất iv) Hình dáng mảnh đất đẹp là vuông vắn, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc,

Định giá thửa đất: là sự ước tính về giá cả của thửa đất tại một thời điểm Để

định giá thửa đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả của thửa đất tại thời điểm đó Tất nhiên tuỳ theo mục tiêu định định giá để quyết định phương thức đánh giá Nếu muốn đánh giá về mặt giá cả thửa đất theo thị trường hay giá của thửa đất theo thị trường thì phải xem xét đến tất cả các yếu tố tác động chung, riêng

và cá biệt đến thửa đất (Trinh Hữu Liên 2010)

Định giá hàng loạt các thửa đất: là sự ước tính về giá cả của các thửa đất đồng thời, cùng thời điểm tất cả các thửa đất hay các thửa đất theo một loại hình sử dụng đất nào đó trên khu vực định giá Tùy theo mục đích định giá mà người ta có thể xem xét đến tất cả các yếu tố tác động hay xem xét có giới hạn các yếu tố tác động

Trường hợp xác định đồng loạt các thửa đất theo giá cả thị trường có tính đến tính cá biệt của từng thửa đất thì việc tích luỹ trong cơ sở dữ liệu của hệ thống giá đất phải là một thời gian rất dài, trong khi các yếu tố có tính đến tính cá biệt của từng thửa đất lại có thể thay đổi theo thời gian Giải quyết vấn đề này một số nước phát triển đã cho phép thêm vào việc đăng ký giá đất và giá bất động sản trong hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản [17]

Trang 20

* Vai trò của định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm:

Như đã phân tích, chỉ riêng việc giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất

đã đặt ra yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến từng thửa đất để làm căn cứ tính thuế Không những vậy một hệ thống giá đất khách quan khoa học phải được hình thành từ một quá trình hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ thực tiễn theo yêu cầu khách quan và có tính chất và công dụng thống nhất Định giá hàng loạt và thiết lập bản đồ giá đất không những đáp ứng được yêu cầu quản lý trước mắt tạo ra như căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền

sử dụng đất mà chính là tạo thành hệ thống phục vụ quy nạp và tổng kết thực tiễn

để tạo ra một hệ thống giá khách quan và khoa học

* Các phương pháp định giá đất:

Nhìn chung, có thể phân loại các phương pháp xác định giá trị đất đai theo 2 cách tiếp cận đó là cách tiếp cận truyền thống và cách tiếp cận hiện đại

Theo cách tiếp cận truyền thống: Có 5 phương pháp thường áp dụng, bao gồm:

- Phương pháp so sánh trực tiếp (hay so sánh giá bán);

- Phương pháp chi phí hay phương pháp thầu khoán;

- Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư;

- Phương pháp lợi nhuận hay phương pháp kế toán;

- Phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phát triển giả định Theo cách cách tiếp cận hiện đại: Đó là phương pháp định giá đất hàng loạt

dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tính kết hợp với cơ sở dữ liệu Phương pháp này đã tỏ ra khá hiệu quả và được xếp chung thành một nhóm các phương pháp "Đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (computer - assisted mass appraisal - CAMA)" Phương pháp CAMA phát triển theo một số hướng:

- Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải;

- Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS;

- Kết hợp hai giải pháp

1 Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải:

Trang 21

Theo nhóm thứ nhất, phương pháp định giá đất hàng loạt dựa vào CAMA CAMA cung cấp các kỹ thuật như xây dựng các mô hình toán học và ước lượng các hàm hồi quy về giá trị đất đai (hoặc bất động sản) với các biến số độc lập là các đặc tính của thửa đất hoặc bất động sản đó, trước hết là các điều kiện, các tham số, hệ số

tương quan, hệ số hồi quy Những yếu tố này phụ thuộc khá nhiều vào từng địa

phương, nhưng nếu đưa ra được cách xác định chuẩn thì phương pháp này sẽ là công

cụ khá đắc lực trong định giá hàng loạt, đồng thời cung cấp thông tin cơ bản trong định giá cá biệt bất động sản

Bài toán Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải cũng được phân theo ra

các hướng:

a) Nhóm ứng dụng phương pháp hồi quy: Bản chất là xây dựng hàm hồi quy

bằng mô hình thống kê theo lý thuyết Hedonic giá trị đất đai/bất động sản dựa trên ý nghĩa "thụ hưởng" (hedonic pricing) Nói một cách chung nhất, phương pháp đánh giá này dựa trên ý nghĩa thụ hưởng để xử lý bài toán và tìm các ước lượng

(b) Nhóm ứng dụng phương pháp phân tích nhân tố: Phân tích nhân tố tác

động vào giá đất hay tác động cụ thể vào các vùng giá đất và vùng giá trị đất đai là một trong những phương pháp cơ bản Phương pháp này có thể giải quyết theo bài toán định lượng và định tính (dùng cho phương pháp chuyên gia) Hướng giải quyết định lượng là phương pháp mô hình hóa theo (1) thông qua việc tìm hệ phương trình tác động nhân tố

2 Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS

Theo nhóm thứ hai: Đây là phương pháp đinh giá đất hàng loạt dựa trên hỗ trợ của GIS kết hợp với cơ sở dữ liệu như CSDL địa chính Dựa vào sự phát triển và quá trình hiện đại hóa công tác quản lý đất đai, hầu hết các nước phát triển đã kết hợp việc xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu (CSDL) địa chính và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS để xử lý bài toán giá đất Bản chất là sử dụng khả năng mạnh của CSDL địa chính phát triển theo hướng đa chức năng kết hợp với khả năng của GIS nhằm giải quyết các mục tiêu chung cho công tác quản lý đất đai trong đó có công tác định giá [13]

Trang 22

3 Kết hợp hai giải pháp

Kết hợp hai hướng trên trong một bài toán tổng thể Đây là xu hướng chung của lý thuyết định giá hiện đại

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.1.3.1 Ý nghĩa của việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Như đã phân tích về định giá hàng loạt và định giá cá biệt, khi định giá thửa đất tại một thời điểm xác định, người ta căn cứ vào mục đích của việc định giá thửa đất để xem xét đến các yếu tố tác động Trong hệ thống giá đất, có những mục tiêu định giá chỉ quan tâm đến những tác động chung, nhưng có những mục tiêu và đối tượng lại cần xác định đến các tác động mang tính cá biệt riêng của từng thửa đất Chính vì vậy để xác định đầy đủ hệ thống giá đất cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cho các mục tiêu khác nhau Cần tìm ra đặc trưng tổng quát của đối tượng cũng như các đặc trưng của tác động Từ những đặc trưng này tìm ra các điều chỉnh cho việc ước tính giá đất gần nhất và sát nhất với mục tiêu Ví dụ hàng năm cần có các số liệu định giá sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất đã đặt ra yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến từng thửa đất để làm căn cứ tính thuế Việc này không chỉ xuất hiện mục tiêu định giá đất hàng loạt mà việc định giá này lại cần đến việc giải mã giá đất đến từng thửa đất Vậy các yếu tố nào tác động cần xem xét đến việc ước tính này trong hệ thống giá đất; rõ ràng cần một

hệ thống lý luận nghiên cứu đầy đủ và khoa học về các yếu tố tác động chung và cá biệt [14]

Ở nước ta, giá đất do Nhà nước quy định có những mục tiêu nhất định, ví dụ như phục vụ mục tiêu định hướng và điều tiết thị trường Việc định hướng được thực hiện khi không có cơ sở nào để xác định và so sánh, hoặc những tiêu chuẩn, chuẩn mực nhằm đưa giá đất về đúng giá cả thị trường Nhà nước sẽ tiến hành điều tiết thị trường đối với đất đai thông qua quy hoạch Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định chỉ áp dụng trong một số trường hợp theo quy định Một số trường hợp khác Nhà nước cho phép các bên liên quan thỏa thuận và áp dụng giá đất theo thị trường Giá đất này được hình thành trong thị trường với sự tác động của các quy luật kinh tế (quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh,…) và thường

Trang 23

được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá thị trường” Như vậy, trên thực tế vẫn còn hai loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Hay nói khác đi việc đưa ra lý luận về một giá đất trong điều kiện phát triển thị trường có định hướng là không khả thi [13]

Vì vậy, để hình thành được một hệ thống giá đất hoàn chỉnh, việc nghiên cứu các yếu tố tác động trong một hệ thống lý luận khoa học là điều hết sức cần thiết Cần xem xét cơ sở lý luận này một cách thực tiễn khoa học Dưới đây sẽ nghiên cứu vấn đề này thông qua kinh nghiệm của một số mô hình có điều kiện vận dụng vào thực tiễn ở nước ta

1.1.3.2 Các đặc trưng của giá đất

- Giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài: đặc trưng này được xem xét trên hai mặt

+ Thứ nhất: Giá của một thửa đất hình thành là một quá trình lâu dài từ khi còn hoang sơ được con người khai khẩn trở thành đất có giá trị thấp, sau đó trong quá trình sử dụng con người đầu tư cải tạo cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cùng với quá trình đô thị hoá giá của thửa đất cũng tăng dần theo

+ Thứ hai: Xét về quỹ đất của một vùng, một quốc gia thì ở đâu có mua bán đất đai trước thì ở đó xuất hiện giá đất trước; ở đâu có mua bán đất sau thì ở đó xuất hiện giá đất sau; vì thực tế khi nào đất đai được đưa ra mua bán, khi đó mới có khái niệm giá và hình thành giá đất

- Giá đất là cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước Nhà nước quản lý đất đai theo giá đất hay nói cách khác giá đất là công cụ kinh tế

để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực hiện đúng nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật

- Giá đất không phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai, mà giá đất là chỉ số phản ánh khả năng thu lời từ đất đai hoặc hiệu quả vốn đầu tư Thật vậy, nếu giá đất phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai thì mọi thửa đất có diện tích

Trang 24

bằng nhau, có chất đất (kết cấu, độ phì nhiêu…) như nhau đều có giá bằng nhau Tuy nhiên, trong thực tế lại không như vậy các thửa đất có diện tích bằng nhau nhưng sử dụng vào mục đích khác nhau, nếu thửa nào mang lại lợi ích cao hơn thì

sẽ có giá cao hơn và ngược lại

Ví dụ: các thửa đất cùng sử dụng vào mục đích nông nghiệp, có cùng điều kiện độ phì, khí hậu thời tiết, cùng điều kiện tưới tiêu,…cùng trồng lúa nước, nhưng

ở các vị trí khác nhau (gần, xa thị trường cung cấp giống, phân bón, thị trường tiêu thụ) thì khả năng sinh lợi khác nhau và có mức giá khác nhau Hoặc ngay trong một

đô thị, đất có kết cấu như nhau, sự chênh lệch về các điều kiện không nhiều, nhưng

ở các vị trí thuận lợi cho thương mại, dịch vụ, đời sống thì mức giá cao hơn ở những vị trí kém thuận lợi hơn

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rất lớn và lớn hơn nhiều so với hàng hoá thông thường Đặc trưng này xuất phát từ đặc điểm cơ bản của đất đai là có vị trí cố định, có giới hạn về không gian được thể hiện trên hai phương diện:

+ Trong phạm vi một đô thị, một tỉnh, thành phố thì sự phân bố sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, phân bố lao động, các yếu tố xã hội, môi trường ở các khu vực, vị trí có sự khác nhau, đó là thực tế hình thành giá đất ở mỗi khu vực, vị trí cụ thể cũng khác nhau và thậm chí ở những vị trí đặc biệt thì tính cá biệt là rất lớn Những thửa đất ở những vị trí rất thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, ở các trung tâm đô thị trường có mức giá cá biệt mà các vị trí khác không thể có được Nhưng con người không có đủ khả năng trong một thời gian ngắn tạo ra được một thửa đất tương tự

+ Trong phạm vi một quốc gia, giá đất có tính khu vực rất cao, ở những vùng kinh tế chậm phát triển, dân số thưa thớt thì có những khu vực chưa hình thành giá đất, hoặc có những khu vực đã hình thành giá đất nhưng giá rất thấp Trái lại, ở những vùng kinh tế phát triển, mật độ dân số đông, nhất là ở những đô thị lớn, đô thị trung tâm thì có giá đất cao hơn hẳn các vùng khác Nhưng con người không thể điều hoà nhu cầu về đất giữa các vùng, giữa các khu vực được Con người chỉ có thể mở rộng vùng, mở rộng đô thị, để mở rộng cung về đất đô thị, nhưng lại làm

Trang 25

giảm cung về đất nông thôn, đất nông nghiệp như vậy sẽ hạn chế được sự tăng giá của đất đô thị

- Yếu tố từ phía con người tác động mạnh đến giá đất và hiệu quả hơn so với giá của các hàng hoá thông thường Thể hiện ở các mặt:

+ Con người xây dựng và thực hiện các chính sách điều tiết vĩ mô (sự điều tiết của Nhà nước); bằng việc ban hành các chính sách pháp luật đất đai, con người quy định các quyền giao dịch đối với từng loại đất tác động trực tiếp đến sự hình thành giá đất Bằng các chính sách phát triển kinh tế và thực hiện quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; con người thực hiện phân bổ lực lượng sản xuất, phân bổ nhu cầu sử dụng đất làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá đất

+ Con người với thói quen, tập quán hình thành các khu dân cư, cùng với trình

độ nhận thức, tâm lý xã hội… tác động đến nhu cầu sử dụng đất ở từng khu vực, từng vị trí cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá đất

- Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất và là căn cứ để tính toán giá trị thu tiền khi giao đất, bồi thường khi thu hồi đất và tính thuế đất

1.1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Việt Nam

1.1.3.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành

Để có thể phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trước hết chúng ta hãy xét đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành Theo quy định về phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công

Trang 26

trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá [20]

Trong đó:

1 Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước; Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V

2 Phân loại đường phố: Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có

số thứ tự từ 1 trở đi Đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng

3 Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn

Về mặt lý luận, các nghiên cứu trong nước cũng đã chỉ ra 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói chung cũng như đối với giá đất (phi nông nghiệp) nói riêng cụ thể là:

Trang 27

1.1.3.3.2 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với thửa đất

Nhóm các yếu tố tự nhiên:

+ Vị trí của thửa đất: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí thửa đất mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi thửa đất luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của thửa đất Việc xem xét đánh giá ưu thế

về vị trí là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện

tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m - 5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m - 15m

+ Địa hình thửa đất: Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

+ Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): Nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý,…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

+ Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

+ Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt,…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

Trang 28

Nhóm các yếu tố kinh tế:

+ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

+ Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:

+ Tính hữu dụng của BĐS;

+ Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

1.1.3.3.3 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản

- Tình trạng pháp lý của BĐS: Như các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có

- Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền

sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…)

1.2 Tổng quan và cơ sở khoa học xây dựng vùng giá trị đất đai theo đường phố

1.2.1 Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

1.2.1.1 Vùng giá đất

Định nghĩa về vùng giá đất: Định giá đất hàng loạt như đã nêu tại 1.3 tại thời

điểm nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Khi

đó ta gọi tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng

giá đất gọi tắt là vùng giá đất [17]

Trang 29

1.2.1.2 Vùng giá trị đất đai

- Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai

Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định Trong phạm trù khoa học về định giá đất, nó là một loại hình đánh giá đất, đồng thời đánh giá một cách tổng hợp, toàn diện đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng thu về kết quả định giá được xếp hạng, chi tiết tỷ lệ lớn Phân hạng định cấp đất đô thị là một phần của công việc phân hạng định cấp đất đai, là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc tính tự nhiên và kinh tế xã hội của đất đai thành phố thị trấn và vị trí, tác dụng của nó trong hoạt động kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá tổng hợp chất lượng đất đai, phân chia cấp hạng đất thành phố thị trấn Thực chất của phân hạng định cấp đất đai là căn cứ vào giá trị sử dụng tốt xấu của đất, để định ra các cấp hạng đất Loại giá trị sử dụng đất này tức là đánh giá chất lượng đất là do cơ quan chủ quản về đất đai căn cứ vào các nhân tố về điều kiện phân vùng đất đai ảnh hưởng đến giá trị sử dụng đất, điều kiện tự nhiên của bản thân đất đai và điều kiện cải tạo đất, đề ra tiêu chuẩn và phương pháp định giá, tổ chức các chuyên gia tiến hành đánh giá, rồi căn cứ vào đó

để phân cấp hạng đất, làm cơ sở cho việc quản lý đất đai, sử dụng đất đai hợp lý và chuyển dịch đất đai Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng

có cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng Ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất [17]

- Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá

(a) Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động và giá đất

Vùng giá trị: Là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực

địa lý mà tại đó các Bất động sản - Đối tượng của định giá cùng chịu ảnh hưởng bởi các tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau hoặc gần giống nhau

(b) Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất

Trang 30

Các vùng giá đất được tạo ra có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm.trong một khoảng thời gian nào đó sự ước tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị diện tích nhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tương đối)

khi đó ta gọi các vùng giá này là các vùng giá trị trong khoảng thời gian đó Vùng

giá trị đối với đất phi nông nghiệp: Nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại đất phi nông nghiêp, khi đó tập hợp các thửa đất có cùng sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích cho ta hình ảnh về vùng có cùng giá đất Nếu vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian thì ta gọi đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó [17]

Xét về bản chất thì hai định nghĩa a, b trên là tương đồng vì cùng xem xét dưới góc độ phạm trù định giá Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhưng chưa nêu bật được bản chất giá trị của phạm trù định giá, chưa cho thấy mối quan hệ giữa chúng và giá đất, tính quan hệ tương đối của chúng với thời gian Tuy nhiên, chúng ta có thể sử dụng tùy vào hoàn cảnh Việc xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt

1.2.1.3 Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy:

- Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội, chúng khác nhau ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng

- Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hoá) và trở thành giá cả tại một thời điểm

cụ thể Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian

- Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền đề

để tạo ra giá đất Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy luật thị trường thì

có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá Trong những điều kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng [17]

Trang 31

1.2.1.4 Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất

Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau để đánh giá đặc tính đất đai Phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá trị và giá trị sử dụng của đất từ đó phát sinh ra vùng giá trị, trong khi đó định giá lại là quá trình đánh giá giá

cả của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường

Trong thị trường đất đai lý tưởng và giao dịch đất đai, nếu chỉ xuất phát từ nguyên tắc phát huy hiệu ích kinh tế của đất đai, khi giá trị sử dụng của đất tốt, đẳng cấp cao, thì giá đất phải cao, ngược lại thì giá đất sẽ thấp Đối với công việc định giá, thì việc phân hạng định cấp đất đai là cơ sở, cấp hạng được định ra là biểu hiện bản chất của giá trị sử dụng và sự ổn định của giá trị

Phân hạng, định cấp là nội hàm hợp lý của giá cả đất đai, vì sự tốt xấu của giá trị sử dụng và sự cao thấp của giá trị mà đất đai vốn có đã quyết định người sử dụng đất tình nguyện trả mức giá đất cơ bản để được quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu đất Nếu nói theo phân hạng định cấp đất đai thì định giá đất là hình thức biểu hiện

bề ngoài càng linh hoạt, giá đất được định ra là chỉ tiêu tốt nhất phản ánh giá trị sử dụng và đặc trưng thị trường của giá trị Xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này

sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc quản lý sử dụng đất đai

Định giá đất là định ra giá cả đất đai của thửa đất với một chất lượng, đẳng cấp nào đó trong một điều kiện thị trường nhất định Đó là căn cứ để Nhà nước, tổ chức

và cá nhân tiến hành giao dịch đất đai, quản lý tài sản đất đai

Định giá đất ngoài việc cân nhắc các đặc điểm về chất lượng đất tốt xấu, đẳng cấp cao thấp còn xem xét đến sự thay đổi các nhân tố cung cầu của thị trường, làm cho giá trị sử dụng đất thể hiện trên giá cả càng rõ ràng, càng chính xác

Trong chế độ quản lý đất đai và điều kiện thị trường đất đai thực tế, hoặc xét theo hiệu ích tổng hợp và ảnh hưởng của hành vi giao dịch song phương, thường xuất hiện hiện tượng thửa đất có giá trị sử dụng cao nhưng không nhất thiết có giá cao, mảnh đất có giá trị sử dụng thấp không hẳn có giá thấp cho nên, để thoả mãn yêu cầu quản lý đất đai một cách toàn diện, khoa học, hợp lý, sử dụng đất hiệu quả, cần tiến hành đánh giá hai mặt giá trị sử dụng và giá cả Từ đó có thể thấy, hai mặt

đó có quan hệ tương hỗ với nhau [17]

Trang 32

Thông qua định giá đất, nắm bắt được nhanh chóng động thái giá cả của giá trị

sử dụng đất trên thị trường, khái quát ra xu thế diễn biến cấp hạng đất, chi tiết hoá, hiệu chỉnh thành quả phân hạng; thông qua phân hạng định cấp đất để nắm vững bản chất của giá cả, trong nhiều biến động phức tạp của giá cả, tìm ra được giá thực, nâng cao độ chính xác định giá, nắm được mức giá đất hợp lý

Có thể nói thành quả của hai mặt công việc này đã cung cấp những căn cứ khoa học không thể thiếu cho việc chế định chính sách, thúc đẩy sử dụng đất hợp lý, tăng cường trong quản lý tài sản đất đai, phát huy hiệu quả lợi ích đất đai (Ch-¬ng tr×nh hîp t¸c ViÖt Nam - Thôy ®iÓn, 2001)

1.2.2 Xác định vùng giá trị đất đai

1.2.2.1.Tìm vùng giá trị đất đai

Theo các cách tiếp cận của các định nghĩa trên chúng ta có các phương pháp tương ứng xác định vùng giá trị đất đai

Phương pháp 1: Nếu có một giải pháp nào đó ta xác định được vùng giá đất

tại thời hai điểm t1 và t2, nếu trong thời gian này, giá đất có thể tăng hay giảm nhưng các thửa đất trong các vùng này cũng tăng giảm theo cùng tỷ lệ hoặc trị số chênh nhỏ (không vượt quá 10%) khi đó ta sẽ có vùng giá trị đất đai trong khoảng

từ t1đến t2 tại khu vực đó

Nhận xét: Phương pháp 1 có thể thực hiện được với việc điều tra giá đất kết

hợp với sự hỗ trợ của các công nghệ như GIS, đặc biệt là các thông tin trợ giúp từ bản đồ địa chính và thông tin đăng ký đất đai Khi hình thành những vùng tác động mới trong thời điểm kế tiếp, ta có thể tìm vùng giá trị của thời điểm t1 đến t2 bằng cách bổ sung tác động mới vào vùng giá trị đã có Công nghệ GIS sẽ trợ giúp thực

hiện thuận lợi dù đó là tác động cục bộ hay tác động theo diện rộng

Phương pháp 2: Nếu trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu với sự hỗ trợ của

các công nghệ chúng ta có thể xây dựng được các vùng tác động vào giá đất thì tập giao của các vùng tác động (hay vùng ảnh hưởng) đến giá đất trong khoảng thời gian nào đó sẽ là vùng giá trị đất đai trong khoảng thời gian đó

Nhận xét: Chúng ta cũng có nhận xét tương tự khi đã phân tích với phương

pháp 1, với sự trợ giúp của các công nghệ hiện đại ta có thể thành lập được các

Trang 33

vùng tác động Công nghệ GIS cho phép thực hiện phép giao của tất cả các vùng ảnh hưởng để tìm ra vùng giá trị đất đai, khi có tác động mới sẽ xử lý như nhận xét

ở phương pháp 1

Phương pháp 3: Tiến hành theo định nghĩa phạm trù định giá nếu ta tiến hành

phân hạng định cấp đất đai đô thị như đã nêu trong định nghiã, đó là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định tất yếu sẽ sinh ra các vùng

có cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng, ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất

Phương pháp phân vùng giá trị đất đai này thực chất là phương pháp sử dụng giải pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ đó xác định các vùng cùng cấp hạng - vùng giá trị đất đai

1.2.2.2 Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai

Nếu chúng ta đã có được các vùng giá trị đất đai, thì việc tính giá đất hàng loạt

sẽ được tính dựa vào các phương pháp định giá khác để xác định được giá đất trung bình của một số thửa đất thuộc vùng cần tính đó và có thể coi rằng đó là giá đất đơn

- Tìm vùng giá trị phục vụ cho việc tính giá đất hàng loạt: trong lời giải này nếu đồng loạt xác định tất cả các yếu tố tác động từ đó tìm miền giao để ra các vùng giá trị

Ưu điểm của giải pháp này so với giải pháp 1 ở hai điểm: không cần xác định

trong giá trị pi và wi [16] Các vùng ảnh hưởng có tính ổn định tương đối, do vậy

có thể thực hiện trong khoảng thời gian nhất định và có đủ thời gian để cập nhật sự

Trang 34

biến động kể cả chi tiết hoá các vùng tuỳ theo yêu cầu về mức độ chính xác của công tác định giá đòi hỏi

Khi một vùng tác động nào đó thay đổi ta chỉ cần cập nhật riêng yếu tố vùng thay đổi, công nghệ GIS dễ dàng tạo lại các vùng giá trị Đây cũng là ưu điểm nổi trội có tính khả thi cao khi thực thi công tác định giá hàng loạt

Nhược điểm: Vùng giá trị phải kết hợp với các phương pháp khác để hoàn

thiện quy trình định giá

1.1.2.3 Phương pháp và quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai Việt Nam

Giải pháp phân vùng tại Việt Nam

Quá trình nghiên cứu, cần chỉ ra và phân tích để lựa chọn giải pháp phân vùng phù hợp với nước ta hiện nay Để thực hiên được nội dung phân vùng cần tổng hợp các lưu ý khi thực hiện phân vùng thông qua các nhận xét dưới đây:

Nhận xét 1: Xem xét và và thực hiện phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến vùng

giá đất và giá trị như thế nào

Phân tích một cách kỹ hơn các vùng ảnh hưởng của các yếu tố đã nêu đến giá đất chúng ta sẽ thấy có những vùng chi phối trên diện rộng, có vùng chi phối cục

bộ, có vùng chi phối theo tuyến, có vùng chi phối theo các vòng đồng tâm, hình giẻ quạt, có vùng chi phối theo những đường được vẽ trực tiếp từ thực tế Có các vùng

có mức độ ảnh hưởng rất lớn và mức độ ảnh hưởng ít, hoặc bị chi phối, hoặc bị lấn

át bởi các vùng khác Mức độ chính xác của các vùng này phụ thuộc vào chất lượng của các dữ liệu nền, các thông tin thuộc tính thu được Để các vùng giá trị mang yếu

tố thực tiễn cần phải có một cụ thể hoá và các vùng giá trị càng cần phải chi tiết Cơ

sở dữ liệu bản đồ địa chính khả năng thể hiện chi tiết các yếu tố thông tin Thí dụ có khả năng xác định được các thửa đất có cùng loại vị trí cho toàn bộ khu phố, sẽ có tập dữ liệu về các vùng các thửa đất có cùng loại vị trí, nếu chọn ra các đường bao chúng ta mới có được các vùng giá trị theo vị trí

Phân tích các tác động nêu trên vào vùng giá trị chi tiết cần sử dụng các dữ liệu điều tra các tác động Có thể sử dụng phương pháp phân tích nhân tố Hoặc xác định điểm giống nhau khi xác định với từng tuyến phố trong vùng cấp 2

Trang 35

Nhận xét 2: Nghiên cứu hệ thống phân vùng phát triển kinh tế xã hội theo đơn

chia vùng cấp 2 - cấp quận, huyện

Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/09/2006 do Chính phủ ban hành quy định

về trách nhiệm và trình tự lập thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch tổng thể phát

triển kinh tế - xã hội cả nước Trong đó điều 4 của Nghị định, quy định Quy hoạch

tổng thể phát triển kinh tế - xã hội bao gồm:

1 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội cả nước

2 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội vùng, vùng kinh tế trọng điểm; quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội cấp tỉnh; quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội cấp huyện

3 Quy hoạch phát triển các ngành, lĩnh vực cấp quốc gia; quy hoạch phát triển các ngành, lĩnh vực cấp tỉnh; quy hoạch phát triển các sản phẩm chủ yếu cấp quốc gia; quy hoạch phát triển các sản phẩm chủ yếu cấp tỉnh

Như vậy có thể thấy ngoài vai trò tác động của 7 vùng kinh tế trong cả nước, vai trò của tỉnh, thành phố thì vai trò quan trọng của cấp quận, huyện trong phát triển kinh tế xã hội tại địa phương Chính đây là yếu tố quan trọng quyết định đến giá đất tại đây Điều này cũng cho thấy vùng hành chính cấp huyện sẽ là đơn vị hành chính tác động khá toàn diện đến giá đất

Nhận xét 3: Khi sử dụng phương pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ

đó xác định các vùng cùng cấp hạng - vùng giá trị đất đai

Trong phương pháp này có thể phân hạng định cấp đất đai các bước:

- Trên toàn bộ thành phố xác định tương quan của các vùng cấp quận Các trung tâm có thể theo nguyên tắc khu trung tâm cấp quận, huyện cần xác định mối tương quan của các vùng giá trị Theo nhận xét 2: vùng hạt nhân là vùng cấp quận, huyện Từ vùng này việc phân chia các trung cấp thấp hơn trong cấp quận, huyện

- Phân chia đơn nguyên thành các lô và tiến hành phân cấp hạng theo lô đơn nguyên Giải pháp này thích hợp với các ô phố hình bàn cờ, các ô phố có quy chuẩn

Trang 36

- Tiến hành điều tra phân cấp theo tuyến và từ đó phân vùng chi tiết Giải pháp này phù hợp cho các tuyến dân cư nằm phân bố theo các tuyến phố không theo các điều kiện vừa nêu trên

- Nếu đặt vùng dân cư theo các tuyến đường phố là vùng cơ sở thì không thể hiện được chi phối sự liên kết tổng hợp trên mô cấp quận (huyện) đặc biệt trong chương 1 đã phân tích khá nhiều về nhân tố giao thông, hạ tầng kỹ thuật - yếu tố cơ bản có trọng số lớn nhất đến vùng giá trị đất đai Do vậy khi phân đơn nguyên vùng theo ranh giới hành chính cấp phường, cần tạo ra thông tin cơ bản cho vùng cấp trên (vùng cấp quận- đó chính là vùng dân cư theo các tuyến đường phố) Sự phân chia này, các đơn nguyên cơ bản là của vùng cấp phường sẽ phải xét dựa trên các tuyến đường phố thuộc khối phường đang xét Như vậy các loại đường phố đồng thời cũng là vùng hạt nhân cơ bản của vùng cấp phường Phân tích này cho thấy nhân tố giao thông, hạ tầng kỹ thuật cần được xem xét định cấp trong phạm vi cấp quận để

có thể xét đến tương quan giữa các tuyến đường khi định cấp, nó cũng cần được xem xét đến các tương quan với các tuyến đường khác trong thành phố Nó đồng thời nó lại đóng vai trò quan trọng khi xét đến vùng chi tiết

- Nếu khi phân đơn nguyên vùng cơ bản và chi tiết, cần tạo ra thông tin cơ bản, đó chính là vùng dân cư theo các tuyến đường phố Nếu các đơn nguyên cơ bản

là của vùng cấp phường sẽ phải xét dựa trên các tuyến đường phố thuộc khối phường đang xét Như vậy vùng đường phố đồng thời cũng là vùng hạt nhân cơ bản của cùng cấp 3

Để sát với điều kiện quản lý hành chính, việc phân chia đơn nguyên theo từng tuyến phố có thể được phân khúc theo đơn vị hành chính phường, quận Dựa vào đơn vị hành chính phường và các đường phố tiếp tục điều tra để tìm ra các đơn nguyên cùng cấp hạng - theo vùng giá trị chi tiết

Nhận xét 4: Vai trò của hệ thống giao thông Thực tế khi phân tích các yếu ảnh

hưởng đến giá đất cho thấy các yếu tố hạ tầng kỹ thuật trong đó tác động của hệ thống giao thông có vai trò đặc biệt với giá đất

Trang 37

Để có được các vùng chi phối giá đất theo hệ thống giao thông, ta cần phải xây dựng chi tiết hệ thống giao thông thành lớp thông tin chuyên đề riêng Lớp thông tin này cần chi tiết hoá, đóng khép các ngõ, phố theo đúng địa danh; đây là nhiệm vụ quyết định cho quá trình xác định chính xác vùng giá trị, yếu tố dữ liệu quan trọng

để xác định giá trị bất động sản

Nhận xét 5: Như đã phân tích trong phần các yếu tố ảnh hưởng đến vùng giá

trị, ngoài các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, còn rất nhiều tác động khác Chúng ta đã

sử dụng phương pháp phân tích tầng bậc - phương pháp AHP để phân các tầng - nếu lấy các vùng trung tâm lớn, các vùng trung tâm này đã gói được trong nó nhiều

tổ hợp các tác động ở diện rộng Các tác động chi tiết ảnh hưởng cũng rất đáng kể nhưng mang tính cục bộ Giải quyết các tác động được đề cập khi sử dụng các vùng

vị trí từ đó tiếp tục được phân thành các vùng giá trị ở mức chi tiết hơn

Nhận xét 6: Cơ sở dữ liệu và công nghệ đóng vai trò quan trọng, vì vậy cần đặt

ra là phải lựa chọn, xây dựng cơ sở dữ liệu bảo đảm thuận lợi cho việc thể hiện các tác động của các yếu tố: kinh tế, xã hội, môi trường, văn hoá, địa lý, hạ tầng, quy hoạch và các yếu tố khác đến vùng giá trị đất Xây dựng như thế nào để phản ánh được các mối quan hệ này và thể hiện chúng trên các vùng giá trị

Nhận xét 7: Cơ sở dữ liệu bản đồ địa chính khả năng trợ giúp việc thể hiện chi tiết các yếu tố vùng tác động Thí dụ có khả năng xác định được các thửa đất có cùng loại vị trí cho toàn bộ khu phố, sẽ có tập dữ liệu về các vùng các thửa đất có cùng loại vị trí; nếu chọn ra các đường bao chúng ta có các vùng giá trị

Một số quy trình phân vùng giá trị đất đai kết hợp công nghệ GIS

- Các bước trong quy trình tìm vùng giá trị đất đai theo phương pháp xây dựng vùng giá đất

Điều kiện để thực hiện phương pháp và quy trình này là:

- Giá đất phải tuân theo quy luật của thị trường không bị méo mó do các tác động chủ quan

- Các vùng giá đất (vùng địa lý) của hai thời điểm phải cùng tăng hoặc giảm theo các tỷ lệ tương ứng, không vượt quá trị số được coi là khác biệt (VD sự khác biệt của tỷ lệ tăng không quá 10%)

Trang 38

Khi đó quy trình thực hiện tìm vùng giá trị theo giải pháp này như sau:

+ Tập hợp các dữ liệu cơ bản:

Bước 1: Thu thập dữ liệu phục vụ xây dựng CSDL nền cấp quận, huyện Bước 2: Thu thập và thiết lập mô hình thông tin về hệ thống giao thông trong đơn vị hành chính cấp Quận, huyện

+ Điều tra thu thập dữ liệu trên cấp Quận, thị xã:

Bước 3: Điều tra giá theo các tuyến phố trong phạm vi quận (ít nhất tại hai thời điểm từ t1 đến t2 - khoảng thời gian xây dựng vùng giá trị đất đai)

Bước 4: Xây dựng các vùng giá đất theo hệ thống giao thông cấp Quận Khoanh các vùng có tác động trực tiếp đến giá đất theo các dữ liệu điều tra theo tuyến phố trong phạm vi Quận

+ Điều tra thu thập dữ liệu trên cấp Phường:

Bước 5: Xây dựng hệ thống giao thông chi tiết trên bản đồ địa chính; xây dựng vùng dân cư theo vị trí đường phố, ngõ

Bước 6: Trên cơ sở vùng dân cư theo vị trí đường phố, ngõ; điều tra bổ sung các yếu tố giá và các hệ số suy giảm giá

Bước 7: Dựa vào các vùng vùng dân cư theo vị trí đường phố đã lập bản đồ địa chính và sự trợ giúp của công nghệ GIS, phân tích các vùng tác động đã điều tra

và tổng hợp phục vụ xây dựng vùng giá đất (ít nhất tại hai thời điểm từ t1 đến t2 - khoảng thời gian xây dựng vùng giá trị đất đai)

Bước 8: Phân tích các vùng giá đất và tổ hợp xây dựng hoàn chỉnh vùng giá đất và giá trị

+ Quản lý dữ liệu vùng giá trị:

Bước 9: Hoàn thiện CSDL đưa vào quản lý

Các bước trong quy trình tìm vùng giá trị đất đai theo phương pháp tổ hợp các vùng tác động

Về cơ bản từ bước 1 đến bước 9: Tuy nhiên điều kiện quan trọng để có thể thực hiện phương pháp và quy trình này là hệ thống dữ liệu phải hoàn chỉnh, đồng bộ

Khi đó quy trình thực hiện tìm vùng giá trị theo giải pháp này như sau:

Trang 39

Bước 1: Thu thập dữ liệu phục vụ xây dựng CSDL nền cấp quận, huyện Bước 2: Thu thập và thiết lập mô hình thông tin về hệ thống giao thông trong đơn vị hành chính cấp Quận, huyện

+ Điều tra thu thập dữ liệu trên cấp Quận:

Bước 3: Điều tra các yếu tố tác động vào các tuyến phố trong phạm vi Quận Bước 4: Xây dựng các vùng tác động vào vùng giá trị theo hệ thống giao thông cấp Quận Khoanh các vùng có tác động trực tiếp đến vùng giá trị theo các dữ liệu điều tra theo tuyến phố trong phạm vi Quận

Bước 5: Xây dựng hệ thống giao thông chi tiết trên bản đồ địa chính; xây dựng vùng dân cư theo vị trí đường phố, ngõ

Bước 6: Trên cơ sở vùng dân cư theo vị trí đường phố, ngõ; điều tra bổ sung các yếu tố làm suy giảm giá trị sử dụng

Bước 7: Dựa vào các vùng vùng dân cư theo vị trí đường phố đã lập bản đồ địa chính và sự trợ giúp của công nghệ GIS, phân tích các vùng tác động đã điều tra

và tổng hợp phục vụ xây dựng vùng giá giá trị đất đai

Bước 8: Phân tích các vùng giá trị đất đai, tổ hợp xây dựng hoàn chỉnh vùng giá trị đất đai

Các bước trong quy trình tìm vùng giá trị đất đai theo phương pháp phân hạng định cấp đất đai

Khi đó quy trình thực hiện tìm vùng giá trị theo giải pháp phân vùng theo giải pháp xác định phân hạng định cấp đất đai như sau:

Bước1: Thu thập dữ liệu phục vụ xây dựng CSDL nền cấp Quận, huyện

Bước 2: Thu thập và thiết lập mô hình thông tin về hệ thống giao thông trong đơn vị hành chính cấp Quận, huyện

Trang 40

+ Điều tra thu thập dữ liệu trên cấp Quận:

Bước 3: Điều tra định cấp đất đô thị theo các đơn nguyên điều tra là các tuyến phố trong phạm vi Quận

Bước 4: Xây dựng các vùng tác động theo hệ thống giao thông cấp Quận

Bước 5: Phân các lô dân cư tiếp theo từng ô phố, điều tra xây chi tiết các vùng tác động theo phương điều tra định cấp chi tiết (cũng theo nội dung trên nhưng phân đoạn chi tiết, với từng tuyến phố và khu dân cư)

Bước 6: Dựa vào các dữ liệu trên và kết quả điều tra xếp loại chi tiết vị trí khu dân cư theo hệ thống giao thông trên từng lô, ô phố; Xác định hệ số giảm giá (hoặc

hệ số giảm giá trị của các vị trí với vị trí trên mặt phố)

Bước 7: Khi có bản đồ địa chính thể hiện chi tiết các vùng trên bản đồ này Bước 8: Tổ hợp các vùng có tác động dựa vào công nghệ GIS xây dựng vùng giá đất và giá trị

Phương pháp này sử dụng cho các khu dân cư có hệ thống giao thông dạng bàn cờ; các khu dân cư quy hoạch mới Theo phương án này cần xác định hệ số thay đổi vùng giá hoặc giá trị giữa vùng cấp 1, 2, 3, 4 Khi có các thống kê giá mua, bán

ở các vùng vị trí khác nhau có thể sử dụng để tính hệ số này Khi nghiên cứu giá ban hành hàng năm của thành phố Hà Nội chúng ta có thể thấy rằng: giá ban hành chênh lệch khá lớn với giá thị trường, tuy nhiên hệ số giảm giá trong từng đường phố lại hợp lý (Trinh Hữu Liên 2010)

Giải pháp thích ứng với giai đoạn hiện nay như đã phân tích trên báo cáo chính là phương án dưới đây

Bước 1: Thu thập dữ liệu phục vụ xây dựng CSDL nền cấp quận, huyện

Bước 2: Thu thập và thiết lập mô hình thông tin về hệ thống giao thông trong đơn vị hành chính cấp quận, huyện

Định dạng
Số trang	104
Dung lượng	1,85 MB