Các tranh chấp về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư trong thời gian gần đây

Ở Vn hiện nay, xu hướng sống trong những căn hộ cao tầng đang ngày dần lan rộng ở những thành phố lớn

LỜI NÓI ĐẦU

Ở nhiều nước công nghiệp trên thế giới, xu hướng chọn các căn hộ

cao cấp trong các tòa nhà (condominium) để sinh sống đã phổ biến từ rất lâu

Riêng ở Việt Nam, những năm gần đây xu hướng này cũng đã bắt đầu thu hút

sự chú ý của nhiều người

Trong tình hình phát triển dân số nhanh như hiện nay, chính phủ các

nước đều chọn phương án xây dựng các cao ốc căn hộ cho người dân sinh

sống và dành nhiều diện tích xung quanh cho các tiện ích công cộng như giao

thông, công viên, khu sinh hoạt thể thao giải trí… Tuy nhiên, không phải chỉ có

những quốc gia hay vùng lãnh thổ có diện tích tự nhiên nhỏ hẹp như

Singa-pore, Hồng Kông, Nhật Bản… mới chọn giải pháp phát triển căn hộ cao tầng

mà xu hướng nhà ở hiện đại này cũng phổ biến ở cả các nước lớn như Anh,

Pháp, Mỹ,… Một điểm đáng chú ý nữa là có rất nhiều người có thu nhập cao,

thành đạt chọn các căn hộ cao cấp để tận hưởng cuộc sống theo phong cách

riêng của mình

Ở Việt Nam hiện nay, xu hướng sống trong những căn hộ cao tầng

cũng đang dần lan rộng ở những thành phố lớn Quan sát trên thị trường, có

thể thấy nhiều khu căn hộ cao tầng hầu hết được quy hoạch đẹp và hài hòa

với không gian chung, đầy đủ tiện nghi, điển hình là khu vực Nam Sài Gòn với

nhiều tòa nhà cao tầng khang trang, hiện đại đã và đang được khẩn trương

xây dựng như Riverside của Phú Mỹ Hưng, Sunrise City,…

Tuy nhiên, việc giao dịch trong thời gian gần đây đã xảy ra một số

vướng mắc, tranh chấp giữa người mua căn hộ chung cư và chủ đầu

tư.Nguyên nhân là khi giao dịch, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và các

phụ lục đính kèm đã không xác định rõ về phần quyền sở hữu chung và phần

quyền sở hữu riêng trong nhà chung cư, quyền và nghĩa vụ của các bên liên

quan đến phần quyền sở hữu chung.Hơn nữa, khi quảng cáo căn hộ chung

cư, chủ đầu tư đã nêu ra các tiện ích liên quan đến nhà chung cư rất ấn tượng

khiến cho người mua căn hộ lầm tưởng rằng những tiện ích đó bao gồm trong

giá mua căn hộ chung cư, thuộc phần sở hữu chung trong chung cư Vấn đề

tranh chấp sở hữu chung và riêng giữa các chủ đầu tư chung cư với người

mua căn hộ "nóng" lên là do thời gian qua chung cư kiểu mẫu mọc lên rất

nhanh nhưng chưa có quy định rõ ràng về hợp đồng mua bán, cũng như việc

quản lý vận hành chung cư.Chính vì thế, tôi quyết định chọn đề tài “Các tranh

chấp về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư

trong thời gian gần đây “ làm báo cáo tốt nghiệp

Trong quá trình nghiên cứu, nhằm giúp cho người đọc hình dung

được khái quát cũng như hiểu sâu sắc vấn đề này,ngoài những nội dung liên

quan đến phần sở hữu chung và riêng, tôi cũng đề cập đến một vài tranh chấp

điển hình trong nhà chung cư hiện nay như: việc ban hành mức phí quản lý

chung cư quá cao, việc rao bán quảng cáo chung cư không đúng với thực

tế,……

Kết cấu đề tài gồm : 2 chương

- Chương 1 : Một số vấn đề cơ bản

- Chương 2 : Các tranh chấp điển hình trong thời gian gần đây liên

quan đến phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư

- Chương 3 : Các giải pháp khắc phục

Đề tài được thực hiện dựa trên sự phân tích, tổng hợp các ý kiến của các

nhà chuyên môn, quan sát tình hình thực tế về vấn đề sở hữu chung và

riêng trong nhà chung cư

CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN

1 Luật Nhà Ở 2005 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2005

2 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính

phủ qui đinh chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà Ở

3 Thông tư số 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 của Bộ xây dựng ban

hành quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở

hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà

chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh

nhà ở

4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 do Quốc hội ban hành ngày 29

tháng 6 năm 2006

5 Thông tư 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng 6 năm 2008 của Bộ xây

dựng về phân hạng nhà chung cư

6 Quyết định 08/2008/QD-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 về Quy chế

quản lý sử dụng nhà chung cư

CHƯƠNG 1 :

MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN

1.1 Khái niệm chung về sở hữu và quyền sở hữu

1.1.1 Sở hữu, quyền sở hữu và tài sản

1.1.1.1 Sở hữu 1

Sở hữu là quan hệ xã hội giữa người với người về việc chiếm hữu tư

liệu sản xuất và của cải xã hội Điều này có nghĩa là khi nói về sở hữu không

chỉ bao gồm quan hệ con người chiếm hữu tư liệu sản xuất, của cải, mà hết

sức quan trọng là nói về quan hệ giữa người với người diễn ra sự chiếm hữu

đó

Người ta phân biệt hai loại sở hữu: loại sở hữu mang tính dân sự (sở

hữu nhà ở, sở hữu đồ dùng cá nhân) và sở hữu tư liệu sản xuất

Quan hệ sở hữu mà Marx đề cập, với tư cách là nội dung cơ bản mang

tính quyết định trong 3 nội dung của quan hệ sản xuất, chính là nói loại sở

hữu về tư liệu sản xuất Tuyên ngôn Đảng cộng sản nói người vô sản không

có sở hữu là nói về sở hữu tư liệu sản xuất

Cuộc cách mạng mà Marx và Enghels thực hiện trong triết học và kinh

tế chính trị liên quan đến việc nghiên cứu sở hữu trong mối quan hệ chặt chẽ

với tính chất, trình độ của lực lượng sản xuất cũng như kiến trúc thượng tầng

xã hội

Bởi ở châu Âu, vào đầu thế kỷ XIX, những nhà kinh tế học cổ điển

dường như không bàn đến vấn đề sở hữu tư liệu sản xuất Quyền sở hữu

được cho là quyền tự nhiên Ngay cả trong bản tuyên ngôn về quyền con

người, quyền công dân sau Cách mạng tư sản Pháp 1789 cũng viết: “Sở hữu

là quyền không thể xâm phạm và thiêng liêng của con người” Con người sinh

ra là đã có quyền sở hữu

Nhà kinh tế học trường phái “tiểu tư sản” Proudhon là người đầu tiên đã

phê phán gay gắt quan hệ sở hữu tư bản Trong tác phẩm “Sở hữu là gì?”

xuất bản năm 1840, tác phẩm làm ông nổi tiếng trên thế giới, ông đã phân tích

sở hữu trên 2 mặt: mặt tích cực của sở hữu (tức là tư hữu) đảm bảo cho con

người không bị lệ thuộc, được độc lập, tự do và mặt tiêu cực là sở hữu phá

hoại sự bình đẳng Ông gọi quyền tư hữu là “quyền ăn cướp” Do có chế độ

tư hữu mà một số người không làm gì lại công khai chiếm đoạt kết quả lao

1 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/10/29/1888-2/

động của người khác Từ đó Proudhon chủ trương xóa bỏ chế độ tư hữu –

sở hữu tư bản - mà giữ lại tài sản cá nhân (tức sở hữu nhỏ của người tiểu sản

xuất)

Marx và Enghels đã đánh giá rất cao sự phê phán của Proudhon về

quan niệm coi sở hữu tư bản như quyền tự nhiên Nhưng khi đề xuất chủ

trương xóa bỏ sở hữu tư sản, bảo vệ tư hữu nhỏ thì tư tưởng Proudhon biểu

hiện rõ rệt tính chất tiểu tư bản, 100% tiểu tư sản, mỗi câu, mỗi chữ đều thấm

nhuần tư tưởng tiểu tư sản

Lần đầu tiên quan niệm của Marx về sở hữu tư liệu sản xuất quyết định

bởi tính chất, trình độ phát triển lực lượng sản xuất được trình bày trong tác

phẩm “Hệ tư tưởng Đức” (1846): Sở hữu tư nhân là một trong phương thức

quan hệ cần thiết ở một giai đoạn phát triển nào đó của lực lượng sản xuất,

khi lực lượng sản xuất phát triển đến một trình độ cao hơn thì quan hệ sở hữu

sẽ thay đổi Nhưng Marx cũng chỉ ra rằng tuy quan hệ sản xuất chịu sự quyết

định trực tiếp của lực lượng sản xuất, nhưng với tư cách là thành tố quan

trọng nhất, quyết định bản chất quan hệ sản xuất, quyết định bản chất chế độ

kinh tế, quan hệ sở hữu là tiêu chí để phân biệt các hình thái kinh tế – xã hội

khác nhau

Như vậy quan hệ sở hữu trong xã hội như thế nào thì kết cấu giai cấp,

bản chất chính trị của xã hội sẽ như vậy Sở hữu là một vấn đề kinh tế chính

trị, phải có quan điểm chính trị khi bàn về vấn đề sở hữu chứ không chỉ thuần

túy kinh tế khi xem xét vấn đề này

Bàn đến vấn đề sở hữu là bàn đến vấn đề cốt lõi của một chế độ kinh tế

– xã hội

Sự sụp đổ CNXH ở Liên Xô, Đông Âu có quan hệ đến việc xác lập và

thực hiện quan hệ sở hữu Trung Quốc sau bao năm cải cách lại phải quay

về cuộc đại luận chiến “học Xã”, “học Tư” Những thất bại trong xây dựng kinh

tế ở nước ta trong những năm trước cũng liên quan đến sai lầm khi giải quyết

vấn đề sở hữu Sở hữu là vấn đề của mọi vấn đề

1.1.1.2 Quyền sở hữu 2

Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống

kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự Nó là một trong những tiền đề

vật chất cho sự phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà

pháp luật cho phép một chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu,

sử dụng và định đoạt tài sản Mức độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng

thực hiện của họ trong quá trình học tập, nghiên cứu khoa học, tham gia lao

động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế, thúc

đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế

2 http://thongtinphapluatdansu.wordpress.com/2008/01/03/35325/

Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật,

BLDS ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở

hữu”

Trước đây khi chưa có BLDS, vấn đề tài sản và quyền sở hữu được

qui định trong Hiến pháp và trong các văn bản pháp luật khác như Luật Doanh

nghiệp tư nhân, Luật Công ty, Luật Đất đai, Pháp lệnh hợp đồng dân sự, Pháp

lệnh hợp đồng kinh tế, Pháp lệnh bảo hộ quyền tác giả, Pháp lệnh bảo hộ

quyền sở hữu công nghiệp, PLTK… Những qui định về quyền sở hữu trong

các văn bản pháp luật này đóng vai trò chủ đạo, là cơ sở định hướng cho các

quan hệ kinh tế, các quan hệ dân sự BLDS ra đời, chế định tài sản và quyền

sở hữu đóng vai trò trung tâm, tạo cơ sở pháp lý cho các chế định khác trong

Bộ luật cũng như các văn bản pháp luật khác về quan hệ tài sản Bởi lẽ,

quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự

Vì thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của

các quan hệ đó Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao

dịch dân sự là nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của cỏc

ch? th? Vì vậy, quyền sở hữu là nội dung hết sức quan trọng trong pháp luật

dân sự Về mặt lý luận, quyền sở hữu là quyền tuyệt đối của các chủ thể trong

Luật Dân sự, pháp luật luôn ghi nhận và bảo vệ quyền sở của chủ sở hữu

Việc bảo vệ này phải dựa trên cơ sở pháp lý nhất định, trong đó, vấn đề mấu

chốt, căn bản là những căn cứ để xác định một tài sản hay một tập hợp tài

sản thuộc sở hữu của ai? Ai là người có quyền chiếm hữu, sử dụng và định

đoạt nó

Mặt khác, quyền sở hữu còn được xem xét dưới góc độ là một quan hệ

pháp luật dân sự Bởi thế, nó cũng được phát sinh khi có những sự kiện pháp

lý nhất định Những sự kiện pháp lý này chính là những căn cứ xác lập quyền

sở hữu đối với tài sản của cá nhân

Có thể khẳng định: Các căn cứ xác lập quyền sở hữu và các quan hệ

pháp luật dân sự có mối quan hệ phụ thuộc, chi phối lẫn nhau Giao dịch dân

sự là một trong những căn cứ phổ biến để xác lập quyền sở hữu đối với tài

sản thông qua thoả thuận và thống nhất ý chí của các bên, trong khi đó, muốn

tham gia giao dịch dân sự thì chính các chủ thể đó phải có tài sản, và tài sản

đó phải được xác lập dựa trên những căn cứ do pháp luật qui định Vì vậy,

việc qui định đầy đủ và chi tiết các căn cứ xác lập quyền sở hữu là hết sức

cần thiết để xác định quyền sở hữu tài sản của công dân cũng như các chủ

thể khác Đồng thời, đáp ứng nhu cầu đòi hỏi khách quan trong lý luận cũng

như trong thực tiễn xét xử

Tuỳ thuộc vào pháp luật của mỗi chế độ chính trị khác nhau mà các căn

cứ làm phát sinh quyền sở hữu trong các chế độ đó cũng được qui định khác

nhau Các căn cứ này phản ánh bản chất và xu thế phát triển của mỗi chế độ

xã hội Nội dung các căn cứ có bao quát hay hạn hẹp, cụ thể hay khái lược

đều thể hiện quan điểm của giai cấp thống trị và phù hợp với thực tế của xã

hội ở thời điểm nhất định

Tính chất, nội dung của từng sự kiện pháp lý qui định từng hình thức sở

hữu khác nhau Khi một sự kiện pháp lý xảy ra nó có thể xuất hiện quyền sở

hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu của pháp nhân, hoặc sở hữu của cá

nhân… Quyền sở hữu của mỗi cá nhân chỉ được xác lập dựa trên những căn

cứ do pháp luật qui định đặc trưng cho chủ thể và khách thể của quyền sở

hữu cá nhân Những căn cứ đó là những khả năng xảy ra trong thực tế cuộc

sống mà BLDS ghi nhận và nâng lên thành qui định chung, dựa vào đó chủ sở

hữu có được tài sản thuộc quyền sở hữu của mình

Tại Điều 170 BLDS, quyền sở hữu được xác lập đối với tài sản dựa trên

những căn cứ sau đây:

- Do lao động, do hoạt động sản xuất, kinh doanh hợp pháp: Công dân

đã bằng sức lao động của mình tạo ra các sản phẩm, các thành quả lao động

thì họ hoàn toàn có quyền sở hữu đối với những tài sản được tạo ra bằng

chính lao động của họ

- Được chuyển giao quyền sở hữu theo thoả thuận hoặc theo quyết

định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Thoả thuận là cơ sở của hợp

đồng, việc thoả thuận này của các bên với mục đích hợp pháp là chuyển giao

tài sản và quyền sở hữu tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác thông qua

các hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho vay… là cách thức thực hiện

hành vi pháp lý phổ biến nhất làm phát sinh quyền sở hữu của chủ thể Người

được chuyển giao tài sản thông qua các hợp đồng dân sự hợp pháp thì có

quyền sở hữu tài sản đó kể từ thời điểm nhận tài sản nếu không có thoả thuận

hoặc pháp luật không có qui định khác

- Thu hoa lợi, lợi tức: Chủ sở hữu, người sử dụng tài sản có quyền sở

hữu đối với hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản mà họ có quyền sở hữu Đó là

hoa lợi do cây cối, hoa màu, súc vật… mang lại theo mối liên hệ nguồn gốc

phụ thuộc giữa vật chủ ban đầu với hoa lợi đó Các món lợi bằng tiền hoặc

hiện vật thu được do việc chủ sở hữu cho người khác sử dụng tài sản hoặc

chính chủ sở hữu thực hiện quyền tài sản đối với tài sản (cho thuê, cho vay tài

sản…)

- Tạo thành vật mới do sáp nhập, trộn lẫn, chế biến Do có các sự kiện

này mà tài sản của nhiều chủ sở hữu tạo thành vật mới: Vật mới có thể là

chung hay riêng của từng sở hữu chủ được xác định theo các Điều 236, 237,

238 của BLDS

- Được thừa kế tài sản: Người được thừa kế theo di chúc hoặc theo

pháp luật là chủ sở hữu tài sản được thừa kế do người chết để lại

- Chiếm hữu trong các điều kiện do pháp luật qui định đối với vật vô

chủ, vật bị đánh rơi, bỏ quên, chôn giấu, gia súc, gia cầm bị thất lạc, vật nuôi

dưới nước di chuyển tự nhiên: Những người chiếm hữu tài sản trong các

trường hợp trên đây phải đảm bảo các điều kiện được qui định tại các điều từ

Điều 239 đến Điều 244 BLDS

- Chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên

tục, công khai phù hợp với thời hiệu do pháp luật qui định

- Các trường hợp khác do pháp luật qui định

Theo qui định này thì những tài sản nào mà không được xác lập dựa

trên các căn cứ trên đây thì quyền sở hữu đối với tài sản của cá nhân và các

chủ thể khác không được pháp luật thừa nhận và bảo đảm cho việc thực hiện

quyền với tư cách là chủ sở hữu Các quan hệ sở hữu tồn tại như một yếu tố

khách quan, khái niệm quyền sở hữu chỉ xuất hiện khi pháp luật xác nhận

quan hệ sở hữu tồn tại trong xã hội Khác với sở hữu là một phạm trù kinh tế

thì quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý

Khái niệm này chỉ xuất hiện khi Nhà nước ban hành pháp luật điều

chỉnh các quan hệ xã hội về sở hữu Lúc này trong xã hội có giai cấp, bản

năng chiếm hữu của con người được Nhà nước quy định thành luật thích ứng

với các thể chế của một xã hội nhất định

Như vậy, theo nghĩa khách quan Quyền sở hữu là một phạm trù pháp

lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong một chế độ sở hữu nhất định, bao gồm

tổng hợp các qui phạm pháp luật nhằm điều chỉnh nhũng quan hệ sở hữu

trong một chế độ xã hội Với chức năng, thừa nhận và bảo vệ quyền lợi của

các chủ sở hữu trong việc chiếm hữu , sử dụng, định đoạt tài sản

Quyền sở hữu theo nghĩa hẹp: được hiểu là mức độ xử sự mà pháp

luật cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng,

định đoạt trong những điều kiện nhất định Theo nghĩa này quyền sở hữu

chính là quyền năng dân sự của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và

xuất hiện trên cơ sở nội dung qui định của qui phạm pháp luật khách quan

Quyền sở hữu bao gồm các quyền :

- Quyền chiếm hữu

Luật dân sự Việt Nam xác định chiếm hữu là một quyền năng của

quyền sở hữu cụ thể, Điều 182 BLDS qui định quyền chiếm hữu là quyền nắm

giữ, quản lý tài sản Nắm giữ tài sản là việc người chiếm hữu giữ vật trong

phạm vi kiểm soát làm chủ và chi phối tài sản đó theo ý chí của mình, ví dụ,

cất tiền vào túi, quần áo, trang sức để vào trong tủ

Trong chiếm hữu theo luật Việt Nam, xét dưới góc độ chủ thể chiếm

hữu, có thể tồn tại hai khả năng sau đây:

Người chiếm hữu tài sản đồng thời là chủ sở hữu tài sản và người

chiếm hữu không phải là chủ sở hữu của tài sản;

Xét theo việc chiếm hữu có căn cứ hay không có căn cứ, có thể chia

chiếm hữu thành chiếm hữu có căn cứ pháp luật và chiếm hữu không có căn

cứ pháp luật

Các loại chiếm hữu

· Chiếm hữu có căn cứ pháp luật

Chiếm hữu có căn cứ pháp luật được hiểu là các trường hợp người

chiếm hữu thực sự có quyền chiếm hữu đối với tài sản của mình dựa trên

những căn cứ do pháp luật qui định Đó là hình thức chiếm hữu hợp pháp,

theo Điều 183 , sự chiếm hữu hợp pháp trứơc hết đó là sự chiếm hữu tài sản

của một chủ sở hữu được pháp luật công nhận

Người không phải là chủ sở hữu mà chiếm hữu tài sản thì chỉ được coi

là chiếm hữu hợp pháp khi rơi vào các trường hợp sau: người được chủ sở

hữu uỷ quyền quản lý tài sản, người được chuyển giao quyền chiếm hữu

thông qua giao dịch dân sự; người phát hiện và giữ tài sản vô chủ, tài sản

không xác định được ai là chủ sở hữu, tài sản bị đánh rơi, bị bỏ quên, bị chôn

giấu, bị chìm đắm; người phát hiện và giữ gia súc, gia cầm, vật nuôi dưới

nước bị thất lạc, chiếm hữu của cơ quan, tổ chức theo chức năng và thẩm

quyền có quyền thu giữ và chiếm hữu tài sản…

Đối với các trường hợp người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài

sản hoặc được giao tài sản thông qua giao dịch dân sự, người chiếm hữu

không thể xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu (Điều 185,186)

Người chiếm hữu tài sản của người khác có căn cứ pháp luật chỉ thực

hiện quyền chiếm hữu trong phạm vi, theo cách thức và thời hạn do chủ sở

hữu xác định Hay nói khác đi, người không phải là chủ sở hữu thực hiện các

quyền năng chủ yếu không mang tính độc lập.( Khoản 1 Điêù 185)

Trong trường hợp quyền chiếm hữu bị xâm phạm, người chiếm hữu tài

sản của người khác nhưng có căn cứ pháp luật được pháp luật bảo vệ theo

các quy định về bảo vệ quyền sở hữu (từ Điều 255 đến Điều 260 BLDS) Lẽ dĩ

nhiên, người này phải chứng minh được tính hợp pháp của việc chiếm hữu,

chẳng hạn bằng việc xuất trình hợp đồng thuê tài sản

· Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật

Người chiếm hữu trong tình trạng chiếm hữu không dựa vào các trường

hợp được liệt kê tại Điều 190 BLDS đều bị xem là chiếm hữu không có căn cứ

pháp luật Thực chất, chiếm hữu không có căn cứ pháp luật là trường hợp

một người thực hiện quyền chiếm hữu của chủ sở hữu đối với một tài sản tức

là xử sự như chính mình là chủ sở hữu trong khi thực chất chủ sở hữu đích

thực của tài sản lại là người khác Có hai trường hợp xảy ra: chiếm hữu không

có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, chiếm hữu không có căn cứ pháp luật

và không ngay tình

Người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật và không ngay tình không

được pháp luật bảo vệ và không được hưởng quy chế xác lập quyền sở hữu

theo thời hiệu

Trái lại, người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng

ngay tình được pháp luật bảo vệ trong nhiều trường hợp và được xác lập

quyền sở hữu tài sản theo thời hiệu

- Quyền sử dụng

Điều 192 BLDS định rõ: quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng,

hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Khai thác công dụng của tài sản được hiểu là

việc dùng tài sản để phục vụ nhu cầu, sở thích của bản thân hoặc để khai thác

lợi ích kinh tế của tài sản Chẳng hạn, sử dụng môtô làm phương tiện để đi lại,

đeo nữ trang hay đồng hồ để làm đẹp…Hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là

việc chủ sở hữu thu nhận các sản vật tự nhiên mà tài sản mang lại như trái

cây, gia súc sinh con, gia cầm đẻ trứng… hoặc thu các khoản lợi từ việc khai

thác tài sản như tiền cho thuê nhà, lợi tức cổ phiếu, lợi tức cho vay… Việc sử

dụng các tài sản là vật tiêu hao, đặc biệt là các vật tiêu hao hết sau một lần sử

dụng như việc sử dụng thức ăn, đồ uống, tiêu tiền … cũng đồng nghĩa với

việc chủ sở hữu sử dụng quyền định đoạt đối với tài sản

Như vậy, sử dụng tài sản là một trong những quyền năng quan trọng và

có ý nghĩa thực tế của chủ sở hữu Chủ sở hữu hoàn toàn có toàn quyền hác

công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức của tài sản theo cách thức và mục đích sử

dụng tài sản theo ý chí của mình: sử dụng hoặc không sử dụng tài sản, trực

tiếp khai thác công dụng tự nhiên của tài sản hoặc để cho người khác sử

dụng thông qua các giao dịch dân sự như hợp đồng cho thuê, cho mượn Tuy

nhiên, trong mọi trường hợp, việc sử dụng tài sản phải trên nguyên tắc không

được làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và

lợi ích hợp pháp của người khác Thông thường, chủ sở hữu là người có

quyền sử dụng tài sản nhưng pháp luật cũng ghi nhận ba trường hợp người

không phải chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản

Trường hợp thứ nhất, người được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử

dụng tài sản thông qua hợp đồng Trong trường hợp này, người sử dụng

được quyền khai thác tài sản theo cách thức và thời hạn đã được thoả thuận

với chủ sở hữu

Trường hợp thứ hai, người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp

luật nhưng ngay tình cũng có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi

tức từ tài sản Vì vậy, người này chỉ phải hoàn trả hoa lợi, lợi tức thu được từ

thời điểm họ biết hoặc buộc phải biết việc chiếm hữu tài sản là không có căn

cứ pháp luật (Khoản 2 Điều 194 BLDS )

Trường hợp thứ ba, cơ quan hay tổ chức nào đó cũng có quyền sử

dụng tài sản của người khác trên cơ sở một văn bản của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền hoặc sử dụng tài sản trong tình thế cấp thiết phù hợp với qui

định của pháp luật

- Quyền định đoạt

Điều 195 BLDS định rõ: Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở

hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu tài sản Việc định đoạt tài sản có thể

định đoạt số phận thực tế của các vật, làm chấm dứt sự tồn tại vật chất của tài

sản, như huỷ bỏ, tiêu dùng hết hoặc từ bỏ quyền sở hữu đối với vật, hoặc

bằng hành vi pháp lý (bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, góp vốn

vào công ty…) người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền định đoạt tài sản

của người khác trong trường hợp được chủ sở hữu uỷ quyền hoặc trong

những trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định (việc trưng mua, trưng thu

tài sản theo quyết định của Nhà nước) Việc thực hiện quyền định đoạt đối với

tài sản sẽ làm chấm dứt hoặc thay đổi các quan hệ pháp luật liên quan đến tài

sản đó

Về nguyên tắc, chủ sở hữu có toàn quyền định đoạt số phận thực tế

hay số phận pháp lý tài sản của mình Tuy nhiên, trong một số trường hợp

nhăm bảo đảm hài hoà giữa lợi ích của chủ sở hữu và lợi ích của Nhà nước,

lợi ích công cộng hoặc lợi ích của người khác, quyền định đoạt có thể bị hạn

chế theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định Được thể hiện trong

một số trương hợp sau:

- Tài sản đem bán là cổ vật, là di tích lịch sử, văn hoá thì Nhà nước có quyền

ưu tiên mua

- Trong trường hợp tổ chức, cá nhân có quyền ưu tiên mua một tài sản theo

quy định của pháp luật thì khi bán tài sản, chủ sở hữu phải dành quyền ưu

tiên mua cho các tổ chức, cá nhân đó Ví dụ, thành viên của công ty trách

nhiệm hữu hạn chỉ có thể chuyển nhượng phần vốn góp của mình cho người

ngoài nếu các thành viên khác của công ty không mua hoặc mua không

hết((Điều 43 Luật Doanh nghiệp)

- Bán nhà ở đang cho thuê thì bên thuê được quyền ưu tiên mua trước( Điều

94 Luật nhà ở năm 2005)

Trong trường hợp pháp luật có quy định trình tự, thủ tục định đoạt tài

sản thì phải tuân theo trình tự, thủ tục đó Điều 450 BLDS quy định hợp đồng

mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực

trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Như vậy, nếu A bán nhà cho B

nhưng hợp đồng không được công chứng thì hợp đồng này có nguy cơ bị

xem là vô hiệu (Điều 122, 124 và 127 BLDS

Có những trường hợp tuy không phải là chủ sở hữu, cũng không được

chủ sở hữu uỷ quyền, nhưng theo qui định của pháp luật những người có

thẩm quyền vẫn có quyền định đoạt tài sản.( Trung tâm bán đấu giá tài sản

theo qui định của pháp luật; hiệu cầm đồ được quyền bán tài sản, nếu hết thời

hạn đã thoả thuận mà người vay không trả được tiền vay…)

1.1.1.3 Tài sản

Pháp luật Việt Nam cũng như pháp luật của các quốc gia trên thế giới

luôn xác định sở hữu, quyền sở hữu là vấn đề quan trọng nhất của pháp luật

dân sự Các quan hệ tài sản luôn xuất phát từ quan hệ sở hữu và cũng vì

quan hệ sở hữu, quan hệ sở hữu là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp

pháp của các quan hệ khác Tài sản và quyền sở hữu tài sản đóng vai trò

quan trọng trong BLDS., nó vừa là đối tượng vừa là khách thể của quan hệ sở

hữu.Yêu cầu cơ bản nhất đặt ra đối với tài sản trong BLDS là tài sản đó phải

giao dịch được và được phép đưa vào giao dịch dân sự, Nó là đối tượng phổ

biến được điều chỉnh bởi các quy định của cả hệ thống pháp luật; Vì vậy, việc

qui định về tài sản và phân loại tài sản trong BLDS là cần thiết để phân biệt tài

sản trong quan hệ dân sự với tài sản trong quan niệm thông thường

Tài sản với tính cách là khách thể của quyền sở hữu đã được qui định

tại Điều 163 BLDS năm 2005 Nhưng những qui định này chỉ mang tính chất

liệt kê, xác định những loại vật thể và quyền tài sản được coi là tài sản

“Tài sản” là thuật ngữ có nguồn gốc Hán Việt Theo nguồn gốc này, thì

tài sản là những của cải vật chất tồn tại khách quan, nằm trong sự chiếm hữu

và chi phối của con người, được con người khai thác và mang lại lợi ích vật

chất hoặc lợi ích tinh thần

Thuật ngữ tài sản có thể được hiểu trên hai phương diện:

• Theo quan niệm thông thường: Tài sản là của cải vật chất tồn tại dưới

dạng cụ thể, được con người sử dụng và được nhận biết bằng giác

quan tiếp xúc như giường, tủ, bàn ghế, xe mô tô, tờ tiền…hiểu theo

nghĩa thông thường rộng hơn thì tài sản là: “Của cải vật chất hoặc

tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu” Với nghĩa này tài sản luôn gắn

với một chủ thể xác định trong một xã hội nhất định Do đó quan niệm

về tài sản cũng thay đổi theo xã hội đối với của cải trong xã hội đó

• Theo phương diện pháp lý: Tài sản là của cải được con người sử

dụng để mang lại lợi ích Của cải là một khái niệm luôn luôn có sự

biến đổi về giá trị vật chất và được pháp luật qui định về chế độ pháp

lý đối với nó

Luật Dân sự Việt Nam thừa nhận tài sản theo nghĩa rộng, theo đó, tài

sản bao gồm các vật và quyền tài sản trên các vật đó (vật quyền) Mặc dù

không đưa ra định nghĩa về tài sản nhưng Điều 163 Bộ luật Dân sự xác định

tài sản bao gồm vật, tiền, các giấy tờ có giá và các quyền tài sản

BLDS năm 2005 phân loại tài sản thành động sản - bất động sản, tài

sản hữu hình - tài sản vô hình, đó là những phân loại mang tính truyền thống

và phù hợp với thông lệ quốc tế Bài viết này tập trung đề cập đến cách phân

loại tài sản ở cách phân loại thú hai - Bất động sản và động sản Để phân biệt

động sản - bất động sản Bộ luật Dân sự đã dùng phương pháp loại trừ để xác

định một tài sản là động sản hay bất động sản Khoản 1 Điều 174 BLDS liệt kê

các tài sản được coi là bất động sản,

1 Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Đất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với

nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản

Việc phân biệt động sản và bất động sản chủ yếu dựa trên tính chất vật

lý không di dời được về mặt cơ học và giá trị kinh tế Trên thực tế thì những

tài sản không di, dời được thường là những tài sản có giá trị lớn, như ruộng

vườn, nhà cửa, ao chuôm Việc phân biệt động sản và bất động sản nhằm

mục đích qui định hai quy chế pháp lý khác nhau cho hai loại tài sản này Hai

qui chế pháp lý này ảnh hưởng trực tiếp đến những qui định của BLDS khi qui

định về quyền của chủ sở hữu thực quyền đòi lại động sản, bất động sản từ

người chiếm hữư không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình theo qui định tại

Điều 256,257,258 của BLDS

Theo qui định tại Điều 174 BLDS, có thể thấy luật tài sản Việt Nam thừa

nhận các loại bất động sản sau đây:

- Bất động sản không thể di, dời được do bản chất tự nhiên vốn có của nó,

bao gồm : Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Cây cối, hoa

màu và các tài sản khác trên đất

- Các động sản trở thành bất động sản vì mục đích sử dụng chúng: Đó là các

tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đều được coi là bất động sản Ví

dụ như hệ thống điện được lắp đặt trong tường nhà, hệ thống đường nước

trong nhà, bể cá, tủ bày các vật dụng gắn vào hốc tường một cách kiên cố

- Bất động sản do pháp luật quy định: Ngoài những tài sản là bất động sản kể

trên, khi cần thiết, bằng các văn bản pháp luật cụ thể, pháp luật có thể quy

định những tài sản khác là bất động sản Điểm d, khoản 1 Điều 174 BLDS đã

quy định “…bất động sản có thể còn là các tài sản khác do pháp luật quy

định” Ví dụ quyền sử dụng đất được xác định là bất động sản, đây chính là

việc thừa nhận khái niệm quyền có tính chất bất động sản

1.1.2 Nhà chung cư- phần sở hữu chung và riêng trong nhà chung cư

1.1.2.1 Khái niệm nhà chung cư

Theo điều 70 Luật Nhà Ở

“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ

thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà

chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở

hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.”

Định nghĩa “chung cư” theo Encyclopedia Britanica 2006 3

Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là

từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ

“apartment” Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã

được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước CN, trong tiếng Latin

“con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”

Ngày nay, condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là

hình thức tài sản nguyên vẹn Một condominium được tạo ra dưới một khế

ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt

bằng công trình trên vị trí xây dựng Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và

nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư Khi một người sở hữu căn hộ

chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa

các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung

không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung”

(com-mon areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó Khái niệm

chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự

án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư Trên phương diện kỹ

thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ

“apart-ment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ Condominium có thể

có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho

tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ

Định nghĩa “chung cư” tại Singapore 4

Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm

quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà

ở, căn hộ và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất

Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do cơ quan quản

lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority-URA quy định, chung cư

(apartment) được phân thành hai dạng : dạng flat và dạng condominium

3 http://www.qhkt.hochiminhcity.gov.vn/web/tintuc/default.aspx?cat_id=551&news_id=1557

4 Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005

a Chung cư dạng Flat : là loại dự án nhà ở không sở hữu đất

(non-landed housing development) Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và

có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư Chung cư dạng

flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại

Singapore, có số tầng từ 4 tới trên 30 tầng Khu nhà flat được tổ chức với diện

tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền

sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó Không có quy định quy

mô diện tích tối thiểu cho một khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo được quy

định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng Dự án flat không bắt buộc phải bố trí

không gian mở công cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất

b Chung cư dạng Condominium : không như dạng flat, chung cư

con-dominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn Cũng như flat,

condomi-nium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore

Chung cư condominium phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên

trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn

cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ Dự án condominium có thể

bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30

tầng) Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật độ

xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe) Dự án xây

dựng chung cư condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công

cộng (Communal Open Space) bên trong khu đất (Development Control,

Ur-ban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005)

Ghi chú :

- Không gian mở công cộng (Communal Open Space hay Public Open

Space) : không gian mở thuộc quyền sử dụng chung của cư dân toàn đô thị

- Không gian mở cộng đồng (Common Open Space) : không gian mở sử

dụng chung cho cư dân của cộng đồng khu ở nhất định Tùy theo yêu cầu của

dự án mà quyết định không gian mở này có cho phép người dân ngoài khu ở

đến sử dụng hay không

1.1.2.2 Phần sở hữu riêng

Theo điều 70 Luật Nhà Ở và Điều 4 khoản 5 Quy chế quản lý sử dụng

nhà chung cư ban hành kèm theo nghị quyết số 08/2008/QĐ-BXD ngày

28/5/2008, phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm :

- Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn

liền với căn hộ đó;

- Phần diện tích khác trong nhà được công nhận là sở hữu riêng theo quy định

của pháp luật

- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện

tích thuộc sở hữu riêng

1.1.2.3 Phần sở hữu chung

Theo điều 70 Luật Nhà Ở và Điều 4 khoản 5 Quy chế quản lý sử dụng

nhà chung cư ban hành kèm theo nghị quyết số 08/2008/QĐ-BXD ngày

28/5/2008, phần sở hữu riêng nhà chung cư bao gồm :

- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu

riêng như nêu trên

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dung chung

trong nhà chung cư, gồm khung , cột,tường chịu lực, tường bao ngôi nhà,

tường phân chia các căn hộ, sàn ,mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ,

thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống

cấp điện ,nước ga,thông tin liên lạc, phát thanh truyền hình, thoát nước, bể

phốt, thu lôi , cứu hỏa và các phần khác khong thuộc sở hữu riêng của căn hộ

nào;

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư

đó

CHƯƠNG 2:

CÁC TRANH CHẤP ĐIỂN HÌNH VỀ PHẦN SỞ

HỮU CHUNG VÀ PHẦN SỞ HỮU RIÊNG

TRONG THỜI GIAN GẦN ĐÂY

2.1 Các vụ tranh chấp trong thời gian gần đây

2.1.1 Tại chung cư Botanic Towers ( Chủ đầu tư : )Công ty cổ phần đầu

tư xây dựng Phú Hưng Gia 5

Phần này là của công ty…

Ngày 12-10, khá đông người dân ở chung cư Botanic Towers (Nguyễn

Thượng Hiền, P.5, Q.Phú Nhuận, TP.HCM) đã phản ứng với chủ đầu tư là

Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Phú Hưng Gia (đường Nguyễn Thượng

Hiền, quận Phú Nhuận)

Vụ việc nảy sinh khi gần đây chủ đầu tư tổ chức ký lại hợp đồng mua

bán căn hộ với khách hàng Một số hợp đồng mới có thêm điều kiện: ngoại trừ

phần diện tích sảnh thang máy và các hành lang lối đi chung, phần diện tích

còn lại bao gồm diện tích hầm, tầng trệt và tầng lửng là tài sản thuộc quyền sở

hữu của Công ty Phú Hưng Gia

Theo Công ty Phú Hưng Gia, đơn vị này đã được cơ quan chức năng

cấp toàn bộ chủ quyền chung cư Botanic Towers với tổng diện tích gần

44.000m2 Do vậy khi công ty bán cho khách hàng hơn 29.000m2 thì phần

diện tích còn lại đương nhiên vẫn thuộc sở hữu của công ty Công ty Phú

Hưng Gia khẳng định việc xác định sở hữu chung - riêng trong chung cư theo

yêu cầu của một số hộ dân là không thể thực hiện được

Rắc rối chuyện phí

Người dân còn bức xúc khi trong thông báo của ban quản lý chung cư

mới đây có thay đổi cách tính chi phí quản lý là 8.000 đồng/m2/tháng, thay cho

mức thu trước đó là 500.000 đồng/tháng/căn hộ Với mức thu mới này, nhiều

hộ phải đóng thêm vài trăm ngàn đồng mỗi tháng và áp dụng từ đầu tháng

9-2008

Giải thích lý do phải tăng giá phí quản lý, Công ty Phú Hưng Gia cho

rằng do “không đủ bù chi” Công ty cho biết mức phí mới đã được ban quản lý

5 http://diaoc.tuoitre.com.vn/Tianyon/Index.aspx?ArticleID=283189&ChannelID=204

chung cư lấy ý kiến và nhiều hộ dân đồng tình, hoàn toàn không do công ty

quyết định

Ngoài ra, các hộ dân thắc mắc về phí bảo trì Họ cho biết khi nhận nhà,

chủ đầu tư yêu cầu mỗi khách hàng phải đóng 2 USD/m2 để bảo trì chung cư

Trong khi đó nghị định 90 (hướng dẫn thi hành Luật nhà ở) quy định: đối với

diện tích nhà bán thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm nộp 2% trên số tiền bán

để dùng vào việc bảo trì chung cư Khoản tiền này được tính vào tiền bán nhà

mà người mua phải trả Nếu theo tỉ lệ trên thì tổng số tiền thu được lên đến

hàng tỉ đồng Vậy số tiền này đang ở đâu và được sử dụng ra sao?

Công ty Phú Hưng Gia cho biết ngay khi lập hợp đồng mua bán, chủ

đầu tư đã thỏa thuận về giá bán căn hộ với khách hàng mua căn hộ: giá bán

không bao gồm các khoản phí khác liên quan đến việc mua bán căn hộ giữa

các bên theo hợp đồng Đến khi bàn giao căn hộ cho khách hàng giữa năm

2007, công ty mới thu khoản phí bảo trì chung cư

Tuy nhiên theo luật sư Huỳnh Văn Nông - Công ty luật TNHH Sài Gòn

Luật, nếu hợp đồng mua bán căn hộ giữa hai bên không nêu cụ thể đến

khoản phí bảo trì chung cư 2% thì được hiểu trong giá bán cho khách hàng đã

có khoản phí đó

2.1.2 Chung cư SCREC ( Chủ đầu tư : Công ty cổ phần đầu tư - xây dựng

và kinh doanh nhà Sài Gòn) 6

Vừa qua, báo chí đã đưa tin về việc khách hàng mua căn hộ tại chung

cư cao cấp Screc (phường 12, quận 3, TPHCM) đã có đơn gửi các cơ quan

chức năng phản ánh về việc bị chủ đầu tư nhập nhằng phần diện tích cho sinh

hoạt cộng đồng

Cụ thể là, khi rao bán căn hộ, chủ đầu tư quảng cáo rằng ở đây có

phòng y tế, có nhà trẻ, phòng thể dục thể thao và có rất nhiều các tiện ích đi

kèm nhưng hiện nay, phần diện tích dành cho các tiện ích chung chưa hề có

Những vị trí đáng ra là của nhà trẻ cho các cháu sống tại chung cư thì lại trở

thành trụ sở của một ngân hàng

Diện tích dành cho phòng y tế, phòng họp chung của người dân sống

trong chung cư thì thành nhà sách văn hóa của Công ty Gia-Rai Tất cả các

phòng phục vụ cộng đồng của tầng 4 thì hiện giờ đang được dán bảng cho

thuê mặt bằng

Không những vậy, người dân ở đây cũng bức xúc về vấn đề thu phí

dịch vụ Trong hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư cam kết chỉ thu 100.000

6

http://www.tin247.com/quyen_%E2%80%9Cso_huu_chung%E2%80%9D_chung_cu_thuoc_ve_ai-3-21333902.html

đồng/tháng trong 2 năm đầu Tuy nhiên, khi dân về ở chưa được một tháng,

họ lại đề nghị tăng lên 300.000 đồng/tháng, tức tăng 300% Các hộ kiên quyết

không đồng ý

Nhìn chung, tại các khu chung cư hiện nay thường xảy ra tình trạng

người dân bất bình với chủ đầu tư vì đã dùng phần sở hữu chung làm tài sản

riêng, phổ biến là việc chủ đầu tư khai thác tầng hầm gửi xe, cho thuê tầng

lửng, tầng trệt để thu lợi hàng trăm nhiều tiền, thậm chí có thể lên tới hàng tỷ

đồng mỗi năm…

Sự mâu thuẫn ấy thường bị đẩy lên mức cao trào khi chủ đầu tư một

mặt bắt chẹt người dân phải nộp nhiều khoản phí cao như trông xe, dịch vụ,

mặt khác lại khai thác tích cực các diện tích công cộng để phục vụ lợi ích của

họ

Theo người dân, điều 70 luật Nhà ở và Quyết định 08 của Bộ Xây dựng

về quy chế quản lý và sử dụng chung cư quy định "phần sở hữu chung" bao

gồm: "Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc

sở hữu riêng; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật

dùng chung trong nhà chung cư gồm: sân thượng, hành lang, cầu thang bộ,

thang máy, đường thoát hiểm, nơi để xe và các phần khác không thuộc sở

hữu riêng của căn hộ nào"

Vì vậy, các hộ dân cho rằng, chủ đầu tư không được phép lấn chiếm

phần sở hữu chung để đem ra khai thác kinh doanh

2.1.3 Chung cư Mỹ Vinh ( Chủ đầu tư : Công ty TNHH TM&DV Thy) 7

Mâu thuẫn giữa cư dân tại khu căn hộ Mỹ Vinh với chủ đầu tư đã kéo

dài từ hơn một năm nay, nhưng sự kiện công ty cho khai trương sàn giao dịch

bất động sản sáng 23-10 tại tầng trệt và lửng, nơi đáng lẽ được dùng vào các

tiện ích phục vụ cộng đồng, đã khiến bức xúc của người dân bùng phát

Không làm đúng cam kết?

Theo các hộ dân, trong giấy tờ quảng cáo, giới thiệu về căn hộ đều ghi

rất rõ tại tầng trệt của cao ốc có các tiện nghi như: câu lạc bộ sức khỏe với

dịch vụ tập luyện chuyên dùng, phòng y tế, nhà trẻ, đường chạy thể dục; còn

tầng lửng là siêu thị, phòng chơi game Cộng với vị trí thuận lợi thì các tiện

nghi kèm theo này (được quảng cáo tương đương khách sạn 4 sao) chính là

yếu tố khiến khách hàng chấp nhận bỏ hàng tỉ đồng để được sở hữu căn hộ

Thế nhưng kể từ khi nhận căn hộ đến nay, những tiện ích kèm theo căn hộ

vẫn chỉ là quảng cáo

7

http://www.vnchannel.net/news/dau-tu-chung-khoan-dia-oc/200810/khu-can-ho-cao-cap-my-vinh-q-3-cu-dan-to-chu-dau-tu.112061.html

Nhiều chủ hộ bức xúc: “Căn hộ cao cấp mà chẳng có các tiện ích thì

làm sao còn gọi là cao cấp nữa?”

Ông Nguyễn Tiến Dũng, chủ căn hộ 9.3, nói: “Chẳng những không đầu

tư xây dựng các dịch vụ tiện ích như đã cam kết ban đầu, chung cư còn lấy

hết mặt bằng và đưa diện tích sử dụng chung vào việc cho thuê để trục lợi”

Nhiều hộ dân khác cũng đồng loạt đưa đơn khiếu nại

Trao đổi với chúng tôi, bà Vũ Thị Bích Loan - giám đốc Công ty TNHH

TM&DV Thy, chủ đầu tư khu căn hộ Mỹ Vinh - thừa nhận: “Đúng là công ty có

quảng cáo về các dịch vụ Tuy nhiên, trong hai năm sau khi bàn giao nhà cho

khách, chúng tôi không tìm ra nhà đầu tư vào các dịch vụ này Bên cạnh đó,

do những quy định về chiều cao xây dựng trước đây nên khi thiết kế phần

diện tích ở tầng trệt và tầng một không phù hợp để mở phòng tập thể dục

Về dịch vụ nhà trẻ thì số hộ dân ở đây có trẻ em rất ít, chỉ có hai bé nên

làm sao chúng tôi đầu tư hiệu quả?” Bà Loan cho rằng sau hai năm bỏ trống,

phía công ty đã quyết định dời văn phòng của công ty về đặt trong tòa nhà

chứ không phải cho người ngoài vào thuê Bà Loan cũng nói sàn giao dịch bất

động sản Nam Việt là của một công ty do bà làm chủ đầu tư Vẫn theo bà

Loan: “Đất này là đất chúng tôi mua lại của tư nhân nên chúng tôi có quyền sử

dụng những phần diện tích còn lại”

Theo luật sư Nguyễn Thanh Giang - Đoàn luật sư TP.HCM, qua nghiên

cứu hợp đồng mua bán căn hộ được Công ty Thy ký với khách hàng cho thấy

các tiện ích kèm theo như nhà trẻ, phòng tập thể dục, y tế không chỉ được

công ty quảng cáo mà còn thể hiện rõ trong hợp đồng (tại điều 4) Có thể hiểu

rằng vì có kèm theo các tiện ích này mà khách hàng đồng ý mua nhà với giá

cao Việc chủ đầu tư viện bất cứ lý do gì để không phục vụ các tiện ích như đã

cam kết trong hợp đồng là không thể chấp nhận Khách hàng hoàn toàn có

quyền kiện

Tích cực tăng phí, chậm cấp chủ quyền nhà

Nhiều cư dân ở khu chung cư Mỹ Vinh tỏ ra rất bức xúc về chất lượng

của căn hộ: trong thời gian còn bảo hành tòa nhà đã xuống cấp như tường bị

thấm, tủ bếp và cửa nứt, các diện tích chung không được bảo trì đúng mức

Các hộ dân còn cho rằng việc chủ đầu tư tự tiện tăng thu ở một số khoản mục

phí là bất hợp lý Chẳng hạn việc chủ đầu tư tách và thu riêng phần phí bảo trì

thang máy ra khỏi phần chi phí quản lý là không đúng trong hợp đồng Một số

hộ có xe hơi cũng phản ứng việc chủ đầu tư tăng phí giữ xe lên 70

USD/tháng, đồng thời đưa ra giải pháp đóng tiền thế chân 25.000 USD giữ

chỗ đậu xe trong chung cư

Lý giải chuyện này, ông Lâm Ngọc Phương - trưởng phòng kinh doanh

công ty - cho biết: “Trước đây khi ký hợp đồng với khách hàng chúng tôi nêu

rõ đó là mức phí tạm tính Hiện nay mọi thứ vật giá đều lên, lương cho bảo vệ