đồ án kỹ thuật điện điện tử Thẩm định giá nhà mặt tiền trên các con đường nhỏ, ngắn không tìm được tsss tại TP. HCM

Từ sau sự kiện bong bóng nhà đất năm 2007 và sự đóngbăng của thị trường nhà đất từ đó đến nay nhà nước bước đầu đã có những quyđịnh cụ thể về thuế từ lợi nhuận do hoạt động kinh doanh bấ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

BỘ MÔN KINH TẾ THẨM ĐỊNH GIÁ



ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP

THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ MẶT TIỀN TRÊN CÁC CON ĐƯỜNG NHỎ, NGẮN KHÔNG TÌM ĐƯỢC TSSS TẠI TP.

HCM

GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa SVTH: Nguyễn Thị Lan Anh Lớp: VG3_K33

MSSV: 107209002

Tp HCM, tháng 03 năm 2011

LỜI MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề:

Đường nhỏ, ngắn mà đề tài muốn nói đến là đường chiều dài và chiềurộng đường rất hạn chế, đặc biệt là chiều dài và thị trường giao dịch trên cácđường này không nhiều; ví dụ như đường Nguyễn Ngọc Lộc Q10, Nguyễn vănNguyễn Q1, Trần Thiện Chánh Q10, Trương Hán Siêu Q1, Lê Quý Đôn Q PhúNhuận, Trần Minh Quyền Q10 Một trong những khó khăn trong công tác thẩmđịnh nhà mặt tiền trên các con đường này là việc tìm kiếm TSSS nằm ngay trêncon đường đó bởi thị trường giao dịch trên các đường này rất hạn chế Nếu tatìm những TSSS ở những hẻm kế bên (nhưng hẻm này giống hoàn toàn với conđường mà ta đang TDG nhưng về giấy tờ, tuy hai con hẻm giống nhau hoàn toànnhưng 1 bên la có tên đường, một bên chỉ là con hẻm cua một con đường chính)

sẽ có sự chênh lệch giá rất lớn Vì vậy, ta buộc phải tìm những TSSS nằm trênnhững con đường lớn lân cận thông qua điều chỉnh yếu tố đường lớn và đườngnhỏ Theo QĐ 144/2007/QĐ-UBND cũng như cách tính đơn giá đất của các ngânhàng thì trung bình giá nhà trong hẻm chỉ bằng 50% giá nhà mặt tiền Nhưng đó

là tính đơn giá đất theo giá trị phi thị trường, còn theo giá trị thị trường thì đơngiá đất còn chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác và có thể đơn giá của nhữngđường nhỏ chỉ bằng 20 % - 30 % đơn giá đất những đường lớn Nhưng cụ thểcon số đó là bao nhiêu thì vẫn chưa có ai tìm hiểu vấn đề này

2 Mục tiêu nghiên cứu: đề tài tìm hiểu ba vấn đề: (1) Mức chênh lêch đơn

giá nhà mặt tiền đường nhỏ so với đơn giá mặt tiền đường lớn (2) Đưa ra môt tỷ

lệ điều chỉnh có thể làm căn cứ hợp lý trong những trường hợp thẩm định nhữngngôi nhà thuộc những con đường nhỏ mmà đề tài chưa có dịp khảo sát

3 Câu hỏi nghiên cứu:

(1) Đơn giá nhà mặt tiền đường nhỏ bằng bao nhiêu % đơn giá nhà mặt tiền đường lớn?(2) Một tỷ lệ điều chỉnh hợp lý cho những trường hợp thẩm định nhà trên nhữngđường mà đề tài chưa có dịp khảo sát

4 Phương pháp nghiên cứu: đề tài chủ yếu dựa trên thu thập số liệu từ thị

trường, từ đó so sánh số liệu và đưa ra kết quả cuối cùng

5 Ý nghĩa và giới hạn nghiên cứu: đề tài cung cấp một hệ số điều chỉnh

yếu tố đường nhỏ và đường lớn nhằm phục vụ cho công tác thẩm định nhà mặttiền đường nhỏ mà đề tài tiến hành khảo sát Đồng thời đề tài cũng đưa ra mộtcái nhìn sơ bộ về tỷ lệ điều chỉnh cho “yếu tố đường nhỏ, đường lớn” để từ đólàm cơ sở căn cứ cho chuyên viên thẩm định giá tùy thuộc vào mỗi trường hợp

cụ thể mà xác định được một tỷ lệ điều chỉnh cho phù hợp Tuy nhiên, đề tàicũng chỉ tiến hành khảo sát ở một số lượng đường nhất định, hạn chế của đề tàitùy vào tình hình thị trường tại thời điểm khảo sát

6 Bố cục:

Lời mở đầu

Chương 1: Cơ sở lý thuyêt

Chương 2: Xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn

Chương 3: Nhận xét và phân tích các kết quả vừa tìm được

Kết luận

CHƯƠNG I

CƠ SỞ LÝ THUYẾT

VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Bất động sản

1.1.1 Khái niệm

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều đã thống nhất ở chỗ coi bất

động sản (BĐS) bao gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền trên đất Tuy

nhiên ở mỗi nước với hệ thống chính trị, hệ thống chính trị khác nhau với nhữngnét đặc thù riêng Hầu hết các quốc gia đều coi BĐS là đất đai và những tài sảnkhác có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị tríđịa lý của đất (điều 417, 518 Luật Dân sự Cộng Hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sựNhật Bản, Điều 130 luật Dân sự Cộng Hòa Liên Bang Nga, Điều 94, 96 luật Dân

sự Cộng Hòa Liên Bang Đức…) Mặc dù vậy, Nga quy định cụ thể bất động sản

là mảnh đât chứ không phải đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởiđất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịchdân sự

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước CHXHCN Việt Nam, tại điều

174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà; công trình xâydựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựngđó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quyđịnh”

Theo tiêu chuẩn TĐG quốc tế 2005 BĐS được định nghĩa là đất đai vànhững công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.(Phan Thị Ngọc Mỹ cùngcác cộng sự, 2006)

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thểbằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trongkhi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐStrong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có quy định

cụ thể danh mục các tài sản này

Chính điều đó tác động tới phương thức sử dụng và giá đất Đó cũng là

lý do tại sao hai BĐS ở kế cận nhau nhưng giá lại khác nhau.(Cục quản lý giá

Bộ tài chính, 2007)

1.1.2.2 Tính không đồng nhất:

Trong thời đại ngày nay có rất nhiều sản phẩm được sản xuất hàng loạt.Nhưng mỗi BĐS đều gắn với những đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hộinhất định Và không thể tìm thấy hai bất động sản giống hệt nhau Chúng chỉ cónhững nét tương đồng nhau Ví dụ hai BĐS A và B nằm kế nhau trên cùng mộtcon đường Hai BĐS này có nhiều đặc điểm giống nhau: cùng chiều dài, chiềurộng, hướng, mục đích sử dụng… nhưng chúng không giống hệt nhau mà chỉtương đồng nhau vì khác nhau ở một điểm duy nhất đó có thể là BĐS A là căngóc còn BĐS B thì không… Chúng ta cũng có thể nhìn nhận theo một hướngkhác Cũng là hai bất động sản tương đồng nhưng giá cả của chúng lại quá khácnhau Giá cả của BĐS được mua bán trên thị trường ngoài việc phụ thuộc vàođặc điểm riêng có của nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như điều kiện thịtrường, cách nhìn nhận, tâm lý của người mua đối với nó… (Cục quản lý giá Bộtài chính, 2007)

cầu lại tăng mỗi ngày chính điều này tạo nên tính khan hiếm của BĐS (Cụcquản lý giá Bộ tài chính, 2007).

1.1.2.4 Tính thích ứng

Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếukịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vừa có thể giữ lại những đặc trưngcủa công trình vừa có thể mang lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư Việc kịpthời điều chỉnh công năng sử dụng của BĐS theo xu thế của thị trường là cực kỳquan trọng để thu hút khách hàng Vì vậy các nhà đầu tư rất quan tâm đến tínhthích ứng của BĐS.(Nguyễn Thanh Trà và cộng sự, 2004)

1.1.2.5 Tính bền vững, đời sống kinh tế dài

BĐS bao gồm cả đất đai và công trình trên đất Đất đai là nguồn tàinguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sảnnào có thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hộinhưng cho dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi íchcho chủ sở hữu nên nó mang tính bền vững Thời gian sử dụng đất thôngthường là vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, BĐS càng vô cùng quan trọng.Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững của BĐS (Cục quản lý giá Bộ tàichính, 2007)

1.1.3 Đặc trưng của bất động sản

1.1.3.1 Khả năng co dãn của cung kém

Một số nguyên nhân có thể liệt kê như sau:

 Tổng cung toàn bộ đất đai là cố định nghĩa là quỹ đất luôn luônkhông thay đổi

 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn

do đặc điểm kỹ thuật của đất

Bên cạnh các mặt hạn chế về tự nhiên nêu trên còn có hạn chế về quyhoạch và đây là một hạn chế nổi bật Việc phân bổ đất đai cho những mục đích

cụ thể phải tuân thủ quy hoạch đất đai trong từng thời kỳ nên không thể tùy tiệnthay đổi mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch

Còn đối với các công trình xây dựng như chung cư thì thời gian xâydựng hoàn thành và đưa vào sử dụng khá lâu Nên cung ngắn hạn của BĐSkém co giãn hơn cung dài hạn.với sự thay đổi của giá cả (Cục quản lý giá Bộtài chính, 2007)

1.1.3.2 Thời gian mua, bán giao dịch thường dài, chi phí giao dịch cao

Do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bánBĐS phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thườngdài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Hơnnữa, giao dịch giữa người mua và người bán thường không thông qua trực tiếp

mà thông qua người trung gian thường được gọi là nhà môi giới hay quen miệng

là “cò” Chính qua những người trung gian này mà chi phí lại tăng lên khôngnhỏ Đồng thời đất nước phát triển kéo theo chính sách luật pháp của nhà nước,nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất của người dân… tất cả cũng làm chochi phí giao dịch BĐS tăng

1.1.3.3 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

BĐS là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuậnmang lại cũng lớn, nhưng tính thanh khoản rất kém Trong nhiều trường hợp đôikhi chủ sở hữu có một BĐS nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền cao nhưng khikhẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéodài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội

1.1.3.4 Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quý giá của quốc gia, BĐS làmột tài sản cố định, không thể di dời BĐS bao gồm đất đai và những tài sảngắn liền với đất, bất động sản có thể bao gồm một hay nhiều thửa đất Ở nước ta

đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý Việc quản lý đấtđai của nhà nước là hết sức quan trọng để có thể sử dụng tốt nguồn tài nguyênquý giá này phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước (Nguyễn KhắcThái Sơn, 2007)

1.1.3 Quyền tài sản bất động sản

1.1.3.1 Các khái niệm

“Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu”.

1

“Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” 2

Như vậy tài sản là nguồn lực do cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp kiểm soát,

là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tếtrong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý

Theo nghĩa chung nhất: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần (nguồnlực) có giá trị đối với chủ sở hữu

“Quyền tài sản có thể hiểu là cách ứng xử của con người đối với nhau liên quan đến tài sản Pháp luật quy định mối quan hệ giữa con người với nhau đối với tài sản chứ không quy định quan hệ giữa con người với tài sản Trong quyền tài sản bao giờ cũng có hàm ý tập trung quyền kiểm soát cho người này và giới hạn hoặc loại trừ quyền đó đối với người khác” 3

Theo Pháp luật Việt Nam: Quyền tài sản được biểu hiện là quyền trị giáđược bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữutrí tuệ

“Quyền tài sản là khái niệm pháp lý bao hàm tất cả các quyền, quyền lợi,

và lợi ích liên quan đến quyền liên quan đến sở hữu Quyền tài sản bao gồm các

2 Bộ luật dân sự 2005

3 Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 11 (11/2002), trang 42-51.

quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay nhiều lợi ích của những gì mình sở hữu” 4

1.1.3.2 Quyền tài sản bất động sản

“Quyền tài sản Bất động sản bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Một hay nhiều lợi ích trong quyền tài sản thông thường được biểu hiện dưới hình thức quyền sở hữu (như là chứng thư sở hữu) phân biệt với bất động sản về mặt vật chất Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất” 5

Cần chú ý quyền tài sản bất động sản chỉ là một quyền lợi trong bất động sản.Quyền lợi này thường được ghi trong một văn bản chính thức như một chứng thưhoặc hợp đồng (ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê…).Chính vì thế mà quyền tài sản bất động sản là một khái niệm pháp lý tách biệt vớiBất động sản, thể hiện về mặt vật chất của tài sản

Quyền tài sản bất động sản bao gồm các quyền, các khoản lợi ích, lợi tức liênquan đến quyền sở hữu của bất động sản Ngược lại, bất động sản bao gồm bản thânđất đai, tất cả các loại sản vật tự nhiên có trên đất và các tài sản gắn liền với đất nhưnhà cửa và các công trình trên đất

Chính vì vậy, thẩm định viên về giá cần phải phân biệt rõ sự khác biệt giữatài sản về mặt thực thể vật chất và các quyền năng pháp lý gắn liền với tài sản đó

Ví dụ: Một khách hàng A đi thuê đất của một chủ thể B, hợp đồng thuê 10

năm, trong hợp đồng thuê của khách hàng A có điều khoản: “Trong thời hạn hợpđồng, khách hàng A được quyền cho thuê lại khu đất ấy cho một chủ thể khác” Vì

do làm ăn không hiệu quả, chỉ mới 3 năm, khách hàng A không thể tiếp tục thuêtiếp Khách hàng A cho bên C thuê tiếp trong thời hạn 7 năm còn lại Như vậy trong

trường hợp này, thẩm định viên về giá chỉ được thẩm định “Quyền cho thuê lại” của

khách hàng A đối với chủ thể C Nếu thẩm định viên về giá tiến hành khảo sát vàthẩm định khu đất đó thì sai phương pháp

4 Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế 2005, Trang 22.

5 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, trang 23.

Khái niệm 4: thị trường BĐS là “nơi” tiến hành các giao dịch về BĐSgồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tưvấn…

Khái niệm 5: TTBĐS bao gồm ba thị trường nhánh: thị trường mua bán,thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.(Nguyễn Thanh Trà và cộng sự, 2004)

Theo cục quản lý nhà: “Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóaBĐS giữa các bên có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyểnnhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý của Nhà nước có tácđộng quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm thị trường BĐS ”

1.2.2 Các đặc trưng của thị trường bất động sản

1.2.2.1 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước

Đặc tính của BĐS là tính bất động không thể tiêu hủy hay chia cắt đểmang đi… đáp ứng sự thiếu hụt đất đai ở địa phương khác làm cho thị trường bấtđộng sản có đặc tính địa phương và cần có sự can thiệp của nhà nước thông quacác chính sách thuế, chính sách hỗ trợ nhà ở…theo từng thời kỳ, từng địa phương

cụ thể Và thị trường nhà ở của từng địa phương sẽ diễn biến theo sự tác độngcủa chính sách nhà nước và theo quy luật cung cầu của từng thị trường ở mỗi địaphương là khác nhau (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007)

Hoạt động trong TTBĐS không chỉ có người mua, người bán mà giữa họcòn có những tổ chức trung gian làm cầu nối BĐS mang tính bất động không thể

di dời được, có giá trị cao và mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư do đó phảitrải qua quá trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối Trước đâyhoạt động của những tổ chức trung gian này còn khá tự do chưa chịu sự điều tiếtquản lý của nhà nước Từ sau sự kiện bong bóng nhà đất năm 2007 và sự đóngbăng của thị trường nhà đất từ đó đến nay nhà nước bước đầu đã có những quyđịnh cụ thể về thuế từ lợi nhuận do hoạt động kinh doanh bất động sản hay nhữngquy định về yêu cầu chuyên môn với cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động môigiới bất động sản (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007)

1.2.2.2 Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

BĐS là tài sản lớn nhất của mọi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giaodịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội Do đó,các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các vănbản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước

ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp – giao đất và cho thuê đất) chịu sựtác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giớiđều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS vàthị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu pháttriển kinh tế - xã hội

1.2.2.3 Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo

Người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giaodịch trước sự tác động của Nhà nước là một trong những yếu tố tạo nên tínhkhông hoàn hảo của thi trường BĐS Bất kỳ Nhà nước nào cũng có sự can thiệpvào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, do đó chủ yếu là đất đai để thựchiện các mục tiêu phát triển chung BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạnchế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thịtrường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo mặt khác, thị trường BĐSkhông hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐSmang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường khác

1.2.2.4 Thị trường BĐS có mỗi quan hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính.

Động thái pháp triển này của thị trường này ảnh hưởng đến nhiều loại thịtrường khác trong nền kinh tế Việc đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng mộtlượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi vốn dài Khi BĐStham gia vào lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như quyền về BĐSđược đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh… giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ,thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng

tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của htij trường vốn

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồntài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (theo thống

kê thì ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp BĐSchiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng

và qua đó mà bắc cầu tới thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trườnglao động… dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan tỏa đến sự phát triển

ổn định của nền kinh tế quốc dân

Thực tế thì TTBĐS có khả năng sinh lợi rất lớn nên lãi suất tiền gửi thấphơn đáng kể so với lợi nhuận mang lại từ các hoạt động kinh doanh khác Cácnhà đầu tư không những rút hết những khoản tiền gửi ngân hàng mà còn kiếmthêm nguồn tài trợ từ ngân hàng và các tổ chức tài chính để đầu tư vào thị trườngbất động sản điều này tác động tới thị trường tín dụng Trong trạng thái bìnhthường hai thị trường này thường nương tựa nhau cùng phát triển do các tổ chứctài chính luôn đứng ra giữa người mua và người bán để giúp họ thanh toán cáckhoản tài chính an toàn và hiệu quả.

1.2.2.5 Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

Quản lý thị trường quyền sử dụng đất là nội dung mới thứ ba trong các nộidung quản lý nhà nước về đất đai ở Luật Đất đai 2003 so với Luật Đất đai 1993

Từ Luật Đất đai 1993, Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sảndân sự đặc biệt Tính đặc biệt thể hiện tuy nó là tài sản nhưng có tính cố định về vịtrí, còn các loại tài sản khác có thể di chuyển vị trí được Chính vì vậy, giá trị sửdụng của đất đai phụ thuộc rất nhiều vào vị trí của nó (Luật đất đai, 2003)

Từ Luật Đất đai 1993 tới trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, quyền sửdụng đất thực chất đã tham gia thị trường bất động sản nhưng chưa chính thống vìluật pháp chưa cho phép Từ ngày 1 tháng 7 năm 2004, khi Luật Đất đai 2003chính thức có hiệu lực thì quyền sử dụng đất mới được tham gia TTBĐS một cáchchính thống và có sự quản lý của Nhà nước Cũng từ đây, Nhà nước chính thứcquản lý và tạo điều kiện về hành lang pháp lý cho thị trường quyền sử dụng đấtđược tham gia phát triển trong TTBĐS (Nguyễn Thanh Trà và cộng sự, 2004)

Sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản của nước Cộng hòa Xã hộiChủ nghĩa Việt Nam số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 ban hành những quy định

về hoạt động kinh doanh BĐS, quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt độngkinh doanh BĐS và giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS Với sự rađời của Luật kinh doanh BĐS và các văn bản dưới luật đã hình thành khung pháp

lý khá đầy đủ cho TTBĐS bao gồm những quy định cụ thể cho các đối tượng vàcác chủ thể tham gia thị trường tạo tính lành mạnh và bền vững cho thị trường.(Luật Kinh doanh BĐS, 2006)

Bất kể một thị trường nào khi được hình thành cũng cần phải có những quyđịnh về quản lý nó Pháp luật đất đai quy định quyền sử dụng đất được tham gia

TTBĐS đồng thời cũng đòi hỏi phải có những quy định quản lý thị trường này.Điều 63, Luật Đất đai 2003 quy định Nhà nước quản lý đất đai trong việc pháttriển TTBĐS bằng việc tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất,

tổ chức đăng ký hoạt động kinh doanh BĐS, tổ chức đăng ký hoạt động cung cấpdịch vụ hỗ trợ cho TTBĐS, thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơđất đai

Mặt khác, quản lý thị trường quyền sử dụng đất là việc quản lý sàn giaodịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất trong các hoạtđộng như: giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sửdụng đất, tài sản gắn liền với đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tàisản gắn liền với đất…(Nguyễn Thanh Trà và cộng sự, 2004)

Quản lý thị trường quyền sử dụng đất còn quản lý dịch vụ cung cấp thôngtin đất đai như thông tin về thửa đất, về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền vớiđất và tình trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất được cung cấp côngkhai cho người có yêu cầu Pháp luật đất đai quy định Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất là cơ quan duy nhất được cung cấp thông tin có giá trị pháp lý về thửađất và người sử dụng đất

1.2.3 Phân loại thị trường bất động sản

Căn cứ theo thông dung thì thị trường BĐS bao gồm:

 Thị trường đất nông nghiệp và phi nông nghiệp

 Thi trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trungtâm thương mại, cửa hàng ) và công trình công cộng (giao thông, thủy lợi,

y tế, văn hóa )

 Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khucông nghiệp, khu chế xuất…)

 Thị trường nhà ở đô thị và nông thôn

 Thị trường công trình đặc biệt là các BĐS phi vật thể được coi là tàinguyên khai thác được (kinh doanh du lịch…) như di sản văn hóa, di tíchlịch sử…

Căn cứ theo tính chất kinh doanh hoạt động trên thị trường:

 Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

 Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất.

 Thị trường cho thuê BĐS

 Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

 Thị trường dịch vụ BĐS bao gồm: dịch vụ môi giới BĐS, tư vấn BĐS,thông tin BĐS…

Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:

 Thị trường cấp 1 (thị trường BĐS sơ cấp): thị trường chuyển nhượng,chuyển giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất

 Thị trường cấp 2: thị trường xây dựng công trình để bán hay cho thuê

 Thị trường cấp 3: thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các BĐS đã đượcmua hoạc thuê

(Nguồn: tham khảo thêm tư liệu của Bộ Tài chính, Tổng hội xây dựngViệt Nam, CIEM)

1.2.4 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản

1.2.4.1 Người mua và người bán thông thường

Người mua là người tiêu thụ trực tiếp hàng hóa BĐS Chính những ngườitiêu thụ này là người xác định sự thành công của dự án, sự chấp nhận hoặc côngchấp nhận của họ với sản phẩm hoàn chỉnh khi sản phẩm được tiêu thụ trong thịtrường BĐS Trong thực tế có 3 loại người mua có nhu cầu về BĐS: nhu cầu tiêudùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phòng

để bán, cho thuê… nhằm mục đích mua đi, bán lại kiếm lời) Nhu cầu thứ ba nàysau sẽ phát triển lên nảy sinh ra đầu cơ BĐS

Người bán thông thường là cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh BĐSnhư Nhà nước, doanh nghiệp BĐS tư nhân

1.2.4.2 Nhà đầu tư (kẻ đầu cơ)

Bao gồm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh Bất động sản và vào các ngànhkinh tế khác

 Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trênthị trường bất động sản chủ yếu là người mua Họ tạo nên cầu của thitrường bất động sản, đặc biêt là trên thị trường nhà xưởng, xí nghiệp cũngnhư thị trường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ,khách sạn, cao ốc văn phòng…

 Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản, vai trò của họ đặcbiệt quan trọng hoạt động của họ làm cho thị trường bất động sản sôiđộng và phát triển trên thi trường họ vừa đóng vai trò là người mua, vừađóng vai trò là người bán Họ mua những bất động sản bao gồm đất và tàisản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo lại, đầu tư nâng cấp sau đó chuyểnnhượng lại

1.2.4.3 Người môi giới

1.2.4.5 Người quản lý thị trườn Bất động sản (Nhà nước)

Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đốivới thị trường BĐS Nhà nước xây dựng hệ thống pháp lý, tạo khuôn khổ pháp lýcho hoạt động của thị trường BĐS Đồng thời Nhà nước cũng thực hiện các biệnpháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thực hiện quản lý vàgiám sát, cung cấp thông tin về BĐS Bên cạnh đó, Nhà nước còn cung cấp một

số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường BĐS Sự tham gia của Nhà nước mà

mà trực tiếp là Cính phủ vào thị trường BĐS được thể hiện chủ yếu qua hai mặt:thông qua công cụ quy hoạch (cung cụ có vai trọ quan trọng) và kế hoạch cùngvới đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý thị trường để sobiện pháp điều chỉnh quan hệ cung cầu, giá cả Nhà nước còn tham gia vào giaodịch trên thị trường BĐS như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐStrong việc thực hiện các chức năng qunar lý của Nhà nước.

1.2.5 Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng nhất của nền kinh tế vì thị trường này có quan hệ trực tiếp tới một lượng cực kỳ lớn cả về quy

mô tính chất cũng như giá trị các mặt trong nền kinh tế quốc dân BĐS là tài sản

lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng đóng góp của thị trường bất động sản trong tổng

của cải xã hội các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượngcủa cải vật chất mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổnghoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốnchưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thộc thế giới thứ ba là rất lớnlên đến hàng ngàn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước pháttriển dành cho các nước đang pháp triển trong vòng 30 năm qua

BĐS còn là tài sản lớn của mỗi hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế

thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế giađình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giớichứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảmcho các BĐS có đủ điều kiện trở thành BĐS và được định giá khoa học, chínhthống sẽ tạo cho nền kinh tế quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đóphát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước đang phát triển lượngtiền ngân hàng cho vay thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốncho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trongviệc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh

tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sửdụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sởhữu toàn dân mà nhà nước là đại diện là chủ sở hữu Kinh nghiệm của các nướccho thấy để trở thành một nước công nghiệp hóa thì tỷ lệ đô thị hóa thườngchiếm từ 60% đến 80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứngyêu cầu đô thị hóa ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng nhất là khi nước

ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhànước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quảthì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải tăng cường công tácquy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp

với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thịtrường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Phát triển và điều hành tốt thitrường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện phápkích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc… để từ đótạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành , các vùnglãnh thổ và trên phạm vi cả nước

Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn Thị

trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn, sôi động nhất trong thịtrường BĐS Những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lansang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống nhân dân Vìvậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trườngnhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trongnhững vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS

1.3 Thẩm định giá bất động sản

1.3.1 Khái niệm

Từ sau thế chiến hai, thẩm định giá BĐS được thừa nhận là một nghềnghiệp chuyên nghiệp ở các nước phát triển Còn ở Việt Nam, việc TĐG BĐScòn tương đối mới mẻ nên có nhiều cách hiểu khác nhau

Thẩm định giá tài sản có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiệnđại Các nguyên tắc và kĩ thuật thẩm định giá được thiết lập và tương tự nhaugiữa các nước từ trước những năm 40 của thế kỷ XX Thế nhưng hoạt động thẩmđịnh giá trên thế giới chỉ thật sự phát triển và hoạt động chuyên nghiệp từ saunhững năm 40 của thế kỷ XX

“Appraisal” và “Valuation” là hai từ tiếng Anh được sử dụng khi nói đến

ngành thẩm định giá, thế nhưng nguồn gốc của cả hai thuật ngữ này đều bắt

nguồn từ tiếng Pháp “Valuation” xuất hiện vào năm 1529, còn “Appraisal” xuất

hiện từ năm 1817 Cả hai thuật ngữ đều mang chung ý nghĩa: chỉ sự ước tính,đánh giá và có hàm ý mang ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một tàisản nhất định

“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định” 6

“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn” 7

“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài

sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh” 8

“Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm

có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy, Thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định

6 Theo Giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh.

Singapore; Chủ tịch FIABCI Singapore; Chủ tịch Hiệp hội các nhà quản lý bất động sản và tiện ích; Chủ tịch Viện giám định và Định giá Singapore

8 Theo từ điển Oxford.

viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu

thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng” 9

Tuy các khái niệm về thẩm định giá được phát biểu dưới nhiều dạng khácnhau, thế nhưng ở các khái niệm đều hội tụ các yếu tố sau, khi nói về khái niệmthẩm định giá:

1 Là sự ước tính giá trị tai một thời điểm

2 Tính bằng tiền tệ

3 Về tài sản và các quyền tài sản

4 Theo một yêu cầu và có mục đích nhất định

5 Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể

6 Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường

Như vậy, từ các quan điểm của các chuyên gia, ta có thể đúc kết lại kháiniệm về thẩm định giá như sau:

“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản (Quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”.

Như vậy “thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị về các

quyền tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong điều kiện của một thị trường nhất định và bằng những phương pháp phù hợp”.

 Mục tiêu của thẩm định giá bất động sản: ước tính giá trị

 Đối tượng: quyền tài sản bất động sản chứ không phải là bất động sản

 Mục đích: thẩm định cho một mục đích cụ thể

bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày 25/05/1999.

1.3.2 Cơ sở thẩm định giá bất động sản

1.3.2.1 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá.

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán

trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sang mua và một bên là người bán sẵn sang bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.”

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường…” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua bán trên thị

trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãnnhững điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá

“vào thời điểm thẩm định giá…” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành

thẩm định giá, được gắn với các yếu tố về cung, cầu và sức mua trên thị trườngkhi thực hiện thẩm định giá trị tài sản

“giữa một bên là người mua sẵn sang mua…” là người đang có khả năng

thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị tài sản

“bên là người bán sẵn sang bán…” là người bán đang có quyền sở hữu tài

sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốtnhất có thể bán được trên thị trường

“trong điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành

khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịutác động của thiên tai, địch họa, nền kinh tế không bị suy thoái hoặc bị phát triểnquá nóng…, thông tin về cung, cầu tài sản được thể hiện công khai trên thịtrường

1.3.2.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá.

“Giá trị phi thị trường của tài san là mức giá ước tính được xác định theo

những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị

thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản

chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…”

1.3.3 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sửdụng, tính khan hiếm, khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình hìnhthành giá trị, thẩm định viên cần phải xem xét, vận dụng những quy luật vànguyên lý kinh tế liên quan Bản chất của TĐG tài sản là sự phân tích các yếu tốtác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể Các nguyên tắc được

áp dụng trong hoạt động TĐG BĐS

1.3.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất:

"Sử dụng cao nhất và tốt nhất" là một trong những nguyên tắc cơ bản vàquan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giátrị đất đai nói riêng Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau.Tuy nhiên, theo nguyên tắc này chỉ các sử dụng thoả mãn các điều kiện: Sử dụnghợp pháp: như việc thoả mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khoẻ, môi trường

và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ Đặc tính vật

lý có thể thoả mãn: Ví dụ như có đủ diện tích, các điều kiện về thổ nhượng vàkhả năng tiếp cận mảnh đất v.v Khả thi về mặt kinh tế: Thể hiện các đặc tínhnày như việc có thể dự đoán khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.Một "sử dụng" sau khó thoả mãn tất cả các điều kiện trên và có được thu nhậpròng lớn nhất (hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là caonhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước được gọi là "sử dụng caonhất và tốt nhất"

1.3.3.2 Nguyên tắc thay thế:

Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựatrên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánhtrong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần vớithời điểm xác định giá trị bất động sản Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý

rất đơn giản: Một người mua bất động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao sovới giá của một bất động sản/mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn và thoả mãntương tự Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương pháp xác địnhgiá đất theo chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh và xác địnhgiá đất theo thu nhập.

1.3.3.3 Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của môt tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về bấtđộng sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của bất động sản đó cũng tác độngđến cung và cầu bất động sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và

tỷ lệ nghịch với cung bất động sản

Đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế xã hội khác biệt với những thuộc tínhcủa các tài sản khác Sự ảnh hưởng của những thuộc tính phụ thêm này đượcphản ánh trong cung – cầu và giá trị bất động sản

Như vậy, thẩm định giá phải đánh giá và phân tích cẩn thận về tác độngcủa các lực lượng thị trường đến cung – cầu

Khi phân tích các thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đến tìnhtrạng cung cầu trên thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh

1.3.3.4 Nguyên tắc thay đổi.

Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tácđộng của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liênquan tới nó Xem xét giá trị của đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với cácyếu tố này và đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó Đó là nội dungchính của "nguyên tắc thay đổi" trong xác định giá trị đất đai Ngay cả các điềukiện tự nhiên của đất đai cũng có thể thay đổi do các hiện tượng tự nhiên như:mưa, nắng, bão, lụt v.v Các điều kiện này cũng có thể thay đổi do cách sử dụngcủa con người, ví dụ như làm bạc màu hoặc làm tăng độ màu mỡ của đất v.v

Các điều kiện về kinh tế của địa phương nơi có diện tích đất được xem xétcũng luôn luôn thay đổi và điều đó tất nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị đất đai:Việc phát triển các khu công nghiệp, đô thị hoá, phát triển cơ sở hạ tầng, thu

nhập của người dân thay đỏi v.v đều có tác động đáng kể đến giá trị đất đai.Tương tự, các yếu tố về pháp luật, xã hội và môi trường cũng có ảnh hưởng đếngiá trị đất đai Chính vì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú

ý đến thời điểm xác định giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợpcho một khoảng thời gian ngắn nhất định

1.3.3.5 Nguyên tắc lường trước/dự báo trước.

Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trongtương lai Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ướclượng bằng tổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai

mà nó có thể đem lại Ngược lại, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đaitrong tương lai cũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước Các nhà đầu tưhoặc các nhà định giá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dựbáo này để tiên lượng giá trị lợi ích hoặc giá trị thiệt hại có thể có được trongtương lai nhưng để xác định giá trị đất đai ở thời điểm hiện tại

Nguyên tắc này thường được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vìquá trình dự báo trước này chính là lường trước những thay đổi vì quá trình dựbáo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai

1.3.3.6 Nguyên tắc phù hợp.

Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sửdụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhấtđịnh Nguyên tắc phù hợp cũng có thể hiện ở việc trong quá trình xác định giá trịcủa đất đai, cần có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụngcho toàn bộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đấtđai

1.3.3.7 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất.

Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một thửa đấtnhất định và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từđất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác

Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mụcđích giống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý những tạo

ra các thu nhập ròng khác nhau Chênh lệch về thu nhập ròng từ những thửa đấtnày chính là thể hiện về chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong quátrình xác định giá trị đất đai

1.3.3.8 Nguyên tắc cạnh tranh.

Cũng như các hàng hoá khác, đất đai hay bất động sản khi có một sốlượng đủ lớn nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh Kết quả của cạnhtranh là làm giảm giá thị trường về loại hàng hoá đó Mức độ cạnh trạnh trong thịtrường đất đai, bất động sản thường không gay gắt như trong các hàng hoá thôngthường do cạnh tranh trong thị trường này là cạnh tranh không hoàn hảo Tuyvậy, mức độ và tính chất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản

và từng vùng khác nhau Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai/bấtđộng sản Các thửa đất có thể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ởmột mức độ nhất định và điều này cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh Trong thịtrường đất đai/ bất động sản, một số loại cạnh tranh phổ biến là: cạnh tranh về vịtrí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng,các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung vàcầu

1.3.4 Mục đích thẩm định giá bất động sản

Trong kinh tế thị trường, thẩm định giá tài sản được áp dụng mục đíchkinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh lý,đầu tư… Tương ứng với từng mục đích kinh tế trên, với từng một tài sản, cùngmột thời điểm thẩm định sẽ cho kết quả giá trị tài sản thẩm định là khác nhau Dovậy, kết quả thẩm định giá sẽ được sử dụng để ra quyết định trong nhiều tìnhhuống khác nhau, ví dụ như:

 Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù,cho thuê,… tài sản

 Làm căn cứ cho thuê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự ánđầu tư công trình sử dụng vốn của nhà nước, đề án cổ phần hóa doanh

nghiệp nhà nước, đề án cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngânsách nhà nước, vay nợ chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh củaChính phủ…

 Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp

 Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đếncác tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và raquyết định; nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận;xác định giá trị chứng khoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc;khiếu nại; yêu cầu giảm thuế v.v

 Làm cơ sở để đấu giá công khai

Như vậy, ta có thể kết luận từng mục đích khác nhau thì kết quả thẩm địnhgiá cũng sẽ khác nhau

Ví dụ: Cùng là một bất động sản, nếu là thẩm định giá cho mục đích bảohiểm, thì thẩm định viên về giá chỉ tiến hành Thẩm định giá công trình trên đất.Còn nếu Thẩm định giá cho mục đích mua bán thì Thẩm định viên về giá sẽ tiếnhành thẩm định cả Đất và công trình trên đất

1.3.5 Quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình TĐG bất động sản bao gồm 6 bước

Bước 1: xác định vấn đề

 Xác định mục đích thẩm định giá bất động sản

 Nhận biết về BĐS cần thẩm định: đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật

 Chọn cơ sở giá trị TĐG và phương pháp TĐG

 Thiết lập thời gian có hiệu lực

 Thống nhất với khách hàng về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ

Bước 2: lên kế hoạch thẩm định giá

 Nhận biết các yếu tố cung cầu, thích hợp với chức năng, đặc tính và cácquyền của BĐS được mua/ bán/ cho thuê và đặc điểm của thị trường

 Nhận biết các tài liệu cần thiết cho hoạt động TĐG BĐS

 Lập đề cương báo cáo.

 Lập kế hoạch, thời gian biểu cho từng bước công việc và cho toàn bộ quátrình

Bước 3: thẩm định hiện trạng BĐS TĐG và các BĐS so sánh.

 Tiến hành thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường

 Tiến hành thẩm định hiện trạng BĐS thẩm định và các BĐS so sánh

Bước 4: phân tích thông tin và ứng dụng các phương pháp TĐG.

 Phân tích tài liệu: phân tích khả năng sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất,phân tích thị trường, phân tích BĐS thẩm định và các BĐS so sánh

 Ứng dụng các phương pháp thẩm định: sử dụng những dữ liệu đã thu thập

và phân tích vào các phương pháp, phân tích những thuận lợi và hạn chếcủa cách lấy thông tin

Bước 5: ước lượng giá trị thị trường/ giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định.

 Đưa ra kết quả của từng phương pháp TĐG

 Đưa ra giá trị thị trường/ giá trị phi thị trường của tài sản TĐG

 Đưa ra nhận xét về kết quả TĐG

 Đưa ra những hạn chế về kết quả TĐG

Bước 6: báo cáo và chứng thư kết quả TĐG.

Báo cáo kết quả TĐG là kết quả cuối cùng của quá trình TĐG, là sự tóm tắtcác dữ liệu được phân tích, các phương pháp được áp dụng và lý do dẫn đếnkết luận về giá trị

1.4 Phương pháp so sánh trong thẩm định giá bất động sản

1.4.1 Khái niệm phương pháp so sánh

Có nhiều cách gọi khác nhau của phương pháp này như: phương pháp so sánh giábán, phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp so sánh thị trường, phươngpháp so sánh giao dịch thị trường, phương pháp so sánh thương vụ,…10

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân

tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịchthành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giáhoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thịtrường của tài sản.11

Giao dịch phổ biến trên thị trường là hoạt động mua, bán tài sản được

tiến hành công khai trên thị trường Một bất động sản được xác nhận là có giaodịch phổ biến khi có ít nhất 3 bất động sản tương tự đã có giao dịch mua, bántrên thị trường

Tài sản tương tự là tài sản cùng loại, có các đặc trưng cơ bản tương đồng

(gần giống) với tài sản cần định giá về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặcđiểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính năng kỹthuật, tính năng sử dụng…

Tài sản so sánh là tài sản tương tự với tài sản cần định giá đã giao dịch

thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giáhoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Các yếu tố so sánh là tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian,

điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…)

và các yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tìnhtrạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản

Đơn vị so sánh chuẩn là đơn vị tính cơ bản của tài sản mà có thể quy đổi

theo đơn vị đó về chuẩn để so sánh giữa các tài sản cùng loại với nhau Ví dụ: trongthẩm định giá bất động sản sẽ có những đơn vị như sau: mét, m2, m3, hecta, phòng,giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê…

10 Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, NXB Hà Nội – năm 2007, trang 239.

11 Tiêu chuẩn số 07 - Phương pháp so sánh, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, trang 69.

Tổng giá trị điều chỉnh thuần là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so

sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) và dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa

là không xét về giá trị tuyệt đối của mỗi lần điều chỉnh

Tổng giá trị điều chỉnh gộp là tổng mức điều chỉnh theo các yếu tố so

sánh về giá trị tuyệt đối

Mức giá chỉ dẫn là mức giá giao dịch thành công của tài sản sau khi đã

được điều chỉnh theo các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với tài sản cần thẩm

định giá Các mức giá chỉ dẫn là cơ sở cuối cùng để ước tính mức giá của tài sản

cần thẩm định giá

Giao dịch thành công trên thị trường là các hoạt động mua bán tài sản đã

diễn ra, tài sản đã được bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng

- đối với đất) cho bên mua và nhận thanh toán; bên mua có nghĩa vụ thanh toáncho bên bán, nhận hàng và quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng theo thỏa thuận

1.4.2 Các nguyên tắc và trường hợp áp dụng

Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một bất

động sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản lựa chọn có cùng một sựhữu ích như nhau

Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng

góp của các yếu tố hay các bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá trị thịtrường

Trường hợp áp dụng: Phương pháp so sánh thích hợp cho:

 Bất động sản mang tính đồng nhất cao như: căn hộ, chung cư, các dãynhà xây dựng theo một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, cácphân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng vànhóm cửa hiệu

 Đất trống

1.4.3 Phân tích thông tin

Phân tích, so sánh để rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt,những lợi thế và điểm bất lợi của tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh.Việc phân tích được thực hiện trên hai hình thức:

 Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theocặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v… tìm ramức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%)

 Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánhtương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan Phân tíchđịnh tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh là âm)hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh là dương)

1.4.3.1 Phân tích so sánh

Phân tích so sánh: xác định phân tích theo cặp hoặc so sánh tương quan (2cách phổ biến nhất) để rút ra mức giá chỉ dẫn Trong so sánh tương quan, 2 kỹthuật có thể sử dụng kết hợp hoặc riêng lẻ là:

 Tiến hành so sánh chung các mức giá chỉ dẫn vừa rút ra và thống nhất cácmức giá chỉ dẫn khác nhau về một mức giá duy nhất thể hiện giá trị tài sảncần thẩm định

1.4.3.2 Phân tích định lượng

Phân tích số liệu theo cặp (phổ biến nhất)

Hai hoặc nhiều mức giá bán sẽ được so sánh để rút ra mức chỉ dẫn về độlớn của mức điều chỉnh đối với mỗi yếu tố so sánh Việc tìm thấy những số liệuphù hợp trên thị trường là quan trọng để áp dụng kỹ thuật này

Đv: Triệu đồng

Mục Căn hộ A Căn hộ B Căn hộ C Căn hộ D

Nếu một số các căn hộ của một khu chung cư cao tầng nào đó đã bán thìthẩm định viên có thể rút ra những điều chỉnh nhất định bằng cách so sánh theotừng cặp giá bán Ví dụ đưa ra trên bảng là quá ít để có thể đưa ra kết quả đáng tincậy Nêú thẩm định viên có 20 đến 30 mức giá bán của căn hộ chung cư nói trênthì quá trình từng bứớc tiến hành sẽ tương tự như đã chỉ ở trên

1.4.3 Phương pháp điều chỉnh

Phân tích, so sánh rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt,những ưu điểm và bất lợi của bất tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh.Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thểlượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóathành tiền) sau

1.4.3.1 Đối tượng điều chỉnh

Đối tượng điều chỉnh: giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn

(giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi

đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường)

1.4.3.2 Căn cứ điều chỉnh

Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh

lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửađất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đấtgiữa bất động sản so sánh và bất động sản

Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn.

Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần định giá thì

điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng).

Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định

giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ).

Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm địnhgiá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh)

1.4.3.4 Phương thức điều chỉnh Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các

yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp

lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô

Những yếu nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả

thì nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thì cộng với nhau

Một số yếu tố liên quan đến tài sản:

Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố

so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạtầng, vị trí

Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết

quả thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến bất động sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau.

Một số yếu tố liên quan đến giao dịch:

 Tình trạng pháp lý

 Điều kiện tài chính

 Điều kiện bán

 Chi phí bỏ ra sau khi mua

 Điều kiện thị trường

Định giá viên phải căn cứ vào điều tra thị trường, tìm ra các bằng chứng

về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh chophù hợp

Công thức chung khi điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm:

Tỷ lệ điều chỉnh = (%TSTĐ - %TSSS) : %TSSS

1.4.3.5 Trật tự điều chỉnh

Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều

chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau

Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối : dùng để điều chỉnh những khác biệt

về mặt vật lý giữa 2 tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá Nếu điều chỉnhtheo tỷ lệ % sẽ được chuyển thành số tiền tuyệt đối

Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: sử dụng để phản ánh những thay

đổi/khác biệt về những điều kiện thị trường hoặc vị trí tài sản Dạng điều chỉnhnày là quan trọng thể hiện mối quan hệ giữa tài sản so sánh với tài sản cần thẩmđịnh giá, phản ánh những quan hệ quan sát thấy trên thị trường

1.4.3.6 Nguyên tắc khống chế

Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh

lệch giữa mức giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng dưới) với mức giá cuối cùng(là mức giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G – bảng dưới)không quá cao hoặc quá thấp, không phù hợp với các chứng cứ thị trường

1.4.3.7 Xác định mức giá tài sản cầm thẩm định giá

Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá bằng cách lấy mức giá chỉ dẫnđại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chungvới các mức giá chỉ dẫn (dòng H – bảng trên) không quá 10%

Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyếtđịnh chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định :

 Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giábán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng)

 Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh chomột tài sản so sánh) càng ít càng tốt

 Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố

so sánh càng nhỏ càng tốt

 Kết luận mức giá chỉ dẫn phải nằm trong phạm vi có thể có của giá trị tài sảncần thẩm định giá

 Mức giá cuối cùng có thể là một con số, cũng có thể nằm trong khoảng tối

đa – tối thiểu

 Thẩm định viên cần làm tròn số khi tính toán

Thống nhất mức giá chỉ dẫn được căn cứ vào thứ tự dưới đây được sắp xếp theothứ tự ưu tiên:

 Chênh lệch giữa mức giá chỉ dẫn đại diện và các mức giá chỉ dẫn còn lạikhông được quá 10%

 Số lần điều chỉnh nhỏ nhất

 Tổng mức điều chỉnh gộp thấp nhất

 Tổng mức điều chỉnh thuần thấp nhất

 Tỷ lệ điều chỉnh theo giá bán

 Số lượng thông tin

 Tính tương đồng của tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá.

1.4.3 Ưu và nhược điểm của phương pháp so sánh

Ưu điểm

 Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiếtphải xây dựng các công thức hoặc mô hình tính toán, mà dựa vào sự hiệndiện của các giao dịch thị trường

 Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vìvậy dễ dàng thuyết phục được khách hàng

 Phương pháp này phản ánh trực tiếp hoạt động thực tế của thị trường

 Nó thường được chấp nhận bởi tòa án, Chính phủ và công chúng

 Đôi khi khó có được giao dịch tương tự trên thị trường

 Việc điều chỉnh theo sự khác biệt cần phải có sự phán xét tốt và cần kinhnghiệm Nó thường khó bảo vệ và giải thích một cách thỏa đáng

 Thường khó thu được mọi thông tin xác đáng về từng vụ bán;

 Các dữ liệu nhất thiết liên quan đến các giao dịch quá khứ

 Phương pháp này không thể áp dụng trong thực tế với loại nhà ít khi đượcbán

CHƯƠNG II XÂY DỰNG TỶ LỆ ĐIỀU CHỈNH

YẾU TỐ ĐƯỜNG NHỎ ĐƯỜNG LỚN

2.1 Đường nhỏ đường lớn

2.1.1 Ý tưởng đường nhỏ đường lớn đề tài đề cập đến

Trên thực tế trong các giấy tờ pháp lý, văn bản hành chính các cấp cũng như trong các lý luận, lý thuyết về bất động sản, khái niệm đường nhỏ, đường lớnchưa từng được nhắc đến Đây chỉ là cách gọi riêng của tác giả cho cho một loại hình đường đang hiện hữu ở Tp.HCM Cách gọi này chỉ mang tính chủ quan của tác giả và với một mục đích duy nhất là giúp người đọc dễ dàng hình dung ra dạng đường mà đề tài muốn đề cập đến cũng như ý tưởng của đề tài

Đường nhỏ ở đây tác giả muốn nói đến theo hai nghĩa: nghĩa đen và nghĩabóng Theo nghĩa đen: đường nhỏ ở đây ám chỉ độ rộng của đường không đồngđều, dao động lớn nhất từ 10m – 12m và dần nhỏ hẹp khi gần đến cuối đường 2m– 5m Tuy nhiên không nhất thiết là đầu đường phải lớn và cuối đường phải nhỏ

Có trường hợp thì đường giống như chiếc phễu , đoạn đầu thẳng lớn, nhưng càng

về sau lại càng nhỏ, quanh co, gấp khúc Nhưng cũng có trường hợp đoạn đầuđường thì nhỏ, nhưng càng vô trong thì bắt đầu rộng ra rất nhiều rồi sau đó mớitóp lại Tuy nhiên cũng có những con đường thẳng rộng như con đường cắtngang nó, không quanh co, gấp khúc nhưng tất cả đều có điểm chung là chiều dàicủa các con đường rất hạn chế Chiều dài của những con đường dạng này cũngcần phải lưu ý Chiều dài của các con đường cũng là một trong những yếu tốnhận dạng đường Đường ngắn có chiều dài hạn chế và có xu hướng gấp khúc,quanh co khi càng về cuối đường, thậm chí độ dài những đường này còn khôngbằng các con hẻm lân cận, xung quanh nó Theo như tác giả khảo sát một số conđường dạng này thì chiều dài dao động khoảng từ 3m - 8m

Còn nghĩa bóng ở đây sinh viên muốn ám chỉ đến khả năng giao dịch hạnchế trên thị trường của loại hình đường này Có những con đường không nhỏ vàngắn nhưng giao dịch trên thị trường lại rất hạn chế, trong một năm chỉ có vàigiao dịch xảy ra Đặt trường hợp nếu TĐV phải thẩm định một BĐS trên nhữngcon đường giao dịch hạn chế thì TĐV phải lựa chọn TSSS như thế nào Và một