Đánh giá công tác quản lý giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2009-2013

Công tác giao đất để thực hiện các dự án đầu tư và quản lý việc sử dụng đất của các dự án đầu tư đã đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường nói chung và về đất đ

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên, năm 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên, năm 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Yến

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS Vũ Thị Thanh Thuỷ là người

trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên

và môi trường tỉnh Bắc Kạn và các cơ quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó!

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Yến

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 2

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

1.2 Cơ sở lý luận về công tác giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư 8

1.2.1 Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư8 1.2.2 Các quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 11

1.2.3 Mối quan hệ của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư và hiệu quả sử dụng đất 17

1.2 4 Các chỉ tiêu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án 18

1.3 Tình hình quản lý đất đai trong nước và ngoài nước 19

1.3.1 Tình hình quản lý đất đai trên thế giới 19

1.3.2 Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam 20

1.4 Tình hình sử dụng đất đai của các tổ chức trong nước 22

1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trong cả nước 22

1.4.2 Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 25

1.4.3 Thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên cả nước 28

1.5 Chính sách đất đai của một số nước trên thế giới 29

1.5.1 Chính sách đất đai của Trung Quốc 29

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 Thời gian, địa điểm nghiên cứu 34

2.2 Đối tượng nghiên cứu 34

2.3 Nội dung nghiên cứu 34

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Bắc Kạn ảnh hưởng đến việc sử dụng đất 34

2.3.2 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2009-2013 34

2.3.3 Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn 34

2.3.4 Đánh giá hiệu quả công tác quản lý giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2009-2013 34

2.3.5 Tồn tại, nguyên nhân và đề xuất giải pháp để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất 34

2.4 Phương pháp nghiên cứu 34

2.4.1 Thu thập số liệu thứ cấp 35

2.4.2 Tài liệu sơ cấp 35

2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu 37

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38

3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Bắc Kạn 38

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 42

3.2 Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2009-2013 50

3.2.1 Quy trình thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn 50

3.2.2 Kết quả giao đất thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2009-2013 53

3.2.3 Kết quả công tác cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2009 – 2013 60 3.3 Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất

thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn 66 3.3.1 Tình hình chấp hành pháp Luật Đất đai của các tổ chức 66 3.3.2 Công tác kiểm tra việc sử dụng đất sau khi được giao đất, cho thuê đất 69 3.4 Đánh giá hiệu quả công tác quản lý giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2009-2013 70 3.5 Đánh giá công tác giao đất cho thuê đất từ phía các doanh nghiệp 71 3.5 Tồn tại, nguyên nhân và đề xuất giải pháp để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất 74 3.5.1 Những tồn tại 74 3.5.2 Nguyên nhân của những tồn tại 76 3.5.3 Những giải pháp để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất 77

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BT&GPMB : Bồi thường và giải phóng mặt bằng

BVMT : Bảo vệ môi trường

DTM

UBND

: :

Đánh giá tác động môi trường

Ủy ban nhân dân TN&MT : Tài nguyên và Môi trường

WTO : Tổ chức nông lương thế giới

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Tình hình sử dụng đất đai trên thế giới 19

Bảng 3 1: Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế thời kỳ 2000 - 2010 43

Bảng 3.2: Giá trị sản xuất của khu vực kinh tế nông nghiệp thời kỳ 2000 - 2010 44

Bảng 3.3: Dân số, mật độ dân số của tỉnh Bắc Kạn năm 2013 46

Bảng 3.4: Kết quả giao đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn năm 2009 53

Bảng 3.5: Kết quả giao đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn năm 2010 54

Bảng 3.6: Kết quả giao đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn năm 2011 55

Bảng 3.7: Kết quả giao đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn năm 2012 56

Bảng 3.8: Kết quả giao đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn năm 2013 57

Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả giao đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2013 59

Bảng 3.10: Kết quả cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn năm 2009 60

Bảng 3.11: Kết quả cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn năm 2010 61

Bảng 3.12: Kết quả cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn năm 2011 62

Bảng 3.13: Kết quả cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn năm 2012 63

Bảng 3.14: Kết quả cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn năm 2013 64

Bảng 3.15: Tổng hợp kết quả cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2013 65

Biểu 3.16: Tình hình sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê giai đoạn 2009-2013 68

Bảng 3.17: Kết quả thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất giai đoạn 2009 -2013 69

Bảng 3.18: Đánh giá hiệu quả kinh tế của các tổ chức thuê đất 70

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính tỉnh Bắc Kạn 39 Hình 3.2: Đồ thị tiền thuê đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2013 67 Hình 3.3: Đồ thị thể hiện hiệu quả xã hội của các dự án đem lại sau giao đất, cho

thuê đất giai đoạn 2009 - 2013 71

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Dưới góc độ kinh tế, đất đai ngày nay không chỉ được coi là tài nguyên, tài sản

mà nó còn được coi là nguồn lực quan trọng đối vời bất kì quốc gia nào Đất đai còn được xem như là nguồn vốn của nền kinh tế Trong nền kinh tế, bất cứ nguồn vốn nào cũng đòi hỏi phải được sử dụng hiệu quả Đối với đất đai, yêu cầu này lại càng cần thiết hơn vì không chỉ là nguồn vốn, đất đai còn là một nguồn lực khan hiếm, do đó nó đòi hỏi phải được sử dụng một cách tiết kiệm nhất nhưng cho hiệu quả cao nhất

Nền kinh tế nước ta sau khi mở cửa, đặc biệt là sau khi gia nhập WTO thu hút ngày càng nhiều các dự án đầu tư trong và ngoài nước Do đó, nhu cầu sử dụng đất

để thực hiện các dự án đầu tư qua đó cũng ngày càng tăng Các dự án đầu tư đi vào hoạt động còn góp phần vào việc khai thác tài nguyên đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng đất Nhưng điều đó chỉ xảy ra khi các dự án được triển khai thực hiện có hiệu quả và sử dụng đất đúng mục đích đã được quy hoạch Tuy nhiên, thực tế hiện nay

có nhiều tổ chức được giao hoặc cho thuê đất nhưng không thực hiện đầu tư xây dựng hoặc thực hiện dự án không đúng tiến độ hoặc sử dụng đất không đúng như mục đích được giao, thuê làm giảm hiệu quả sử dụng đất, lãng phí tài nguyên đất, gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai

Bắc Kạn là tỉnh trung du và miền núi có diện tích 485.941,00 ha gồm 01 thị xã

và 7 huyện, là tỉnh có tiềm năng về tài nguyên khoáng sản như: Vàng, titan, quặng, chì kẽm Công tác giao đất để thực hiện các dự án đầu tư và quản lý việc sử dụng đất của các dự án đầu tư đã đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường nói chung và về đất đai nói riêng nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp Lĩnh vực quản lý nhà nước về tài nguyên và môi trường là một trong những lĩnh vực được UBND tỉnh Bắc Kạn tập trung chỉ đạo cải cách thủ tục hành chính Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai, môi trường, khoáng sản, tài nguyên nước đã thực hiện theo cơ chế " một cửa" tại Sở Tài nguyên và Môi trường, bước đầu thực hiện đạt hiệu quả đáng ghi nhận Theo Đề án 30, lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh có 79 thủ tục hành chính đã được công bố, trong đó giữ nguyên 42 thủ tục, đề nghị sửa đổi, bổ sung 37 thủ tục Công tác thu hồi, giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức

để thực hiện dự án đầu tư liên quan đến nhiều nội dung trong công tác quản lý đất đai

Đa số các dự án đều có nhu cầu sử dụng đất với diện tích lớn, nếu sử dụng không hiệu quả thì đó là một sự lãng phí lớn Việc đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư là một vấn đề cần thiết hiện nay Để công tác quản lý nhà nước

về đất đai được bảo đảm chặt chẽ, tránh lãng phí tài nguyên đất, việc khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, tôi chọn đề tài nghiên

cứu: “Đánh giá công tác quản lý giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu

tư trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2009 -2013”

2 Mục tiêu của đề tài

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá công tác giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư tại tỉnh Bắc Kạn từ đó đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường quản lý đất đai trong công tác giao đất, cho thuê đất để nâng cao hiệu quả sử dụng đất

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

Bổ sung những kiến thức đã học trên lớp, học hỏi, tiếp nhận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế và hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về công tác giao đất, cho thuê đất

3.2 Ý nghĩa trong thực tiễn

Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra được những thuận lợi, khó khăn của công tác giao đất, cho thuê đất để từ đó rút ra những giải pháp khắc phục, góp phần nâng cao hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất và sử dụng đất

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

Từ bao đời nay, trong sử dụng đất, ông cha ta đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm Hiện nay, những kinh nghiệm này đã được khoa học và công nghệ làm sáng tỏ Sự hòa quyện giữa những kinh nghiệm truyền thống với khoa học, công nghệ hiện đại đã tạo ra những giá trị mới trong sử dụng đất Thật vậy, nói tới sử dụng đất hợp lý, nhất thiết phải đi đôi với bảo vệ và bồi dưỡng đất Song, muốn bảo

vệ một cách cơ bản không chỉ áp dụng một biện pháp duy nhất Nếu áp dụng một biện pháp đơn độc, thiếu tính tổng hợp thì biện pháp đó sẽ mang lại hiệu quả thấp

và không ít trường hợp một số mặt yếu của biện pháp đó sẽ nhanh chóng bộc lộ và ngay tức khắc các mục tiêu chung phủ định

Khi xã hội phát triển ở trình độ cao, việc sử dụng đất luôn hướng tới mục tiêu kinh tế nhằm đạt lợi nhuận tối đa trên một đơn vị diện tích đất nhất định như xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, trang trại sản xuất quy mô lớn Bên cạnh

đó, một phần diện tích đất không nhỏ sử dụng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt, ăn ở cũng như thỏa mãn đời sống tinh thần của con người như xây dựng nhà ở, hệ thống giao thông, các công trình dịch vụ thể dục thể thao, văn hóa xã hội, mở mang phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn

Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng đất, các mục đích sử dụng đất nêu trên luôn nảy sinh mâu thuẫn làm cho mối quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng căng thẳng Những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng đất (sai lầm có ý thức hoặc vô ý thức) dẫn đến hủy hoại môi trường nói chung và môi trường đất nói riêng (lũ lụt, hạn hán, cháy rừng, sạt lở đất ) liên tục xảy ra với quy

mô ngày càng lớn và mức độ ngày càng nghiêm trọng làm cho một số chức năng của đất bị yếu đi Để thỏa mãn nhu cầu của con người cả về 3 lợi ích kinh tế- xã hội- môi trường nhất thiết phải giải quyết các xung đột này để sử dụng đất có hiệu quả Việc sử dụng đất như một thể thống nhất tạo ra điều kiện để giảm thiểu những

xung đột, tạo ra hiệu quả sử dụng cao và liên kết được sự phát triển kinh tế- xã hội với bảo vệ môi trường và nâng cao chất lượng môi trường Sử dụng đất hợp lý, bền vững tạo nên sự hài hòa giữa các mục tiêu kinh tế- xã hội và môi trường

Chính vì vậy, cần phải hiểu rõ được tầm quan trọng của tài nguyên đất, từ đó đưa ra những kế hoạch quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên này một cách hợp lý nhằm phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu của hiện tại nhưng không làm ảnh hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai

Ngày nay, sử dụng đất bền vững, tiết kiệm và có hiệu quả trở thành chiến lược quan trọng có tính toàn cầu Nó đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của nhân loại

Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu của hiện tại những không làm ảnh hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta đã tập trung tháo gỡ những khó khăn, mà bước đột phá đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi năm 1998, năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông qua Bên cạnh đó, nhiều bộ luật liên quan khác cũng đã được ban hành, như Luật Bảo vệ và phát triển rừng; Luật Bảo vệ môi trường và các nghị định, thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành Luật do Chính phủ, các bộ, ngành, UBND tỉnh Bắc Kạn ban hành Sau đây là những cơ sở pháp lý được nghiên cứu để thực hiện đề tài: a) Các văn bản của Trung ương:

- Luật đất đai năm 2013;

- Các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013:

+ Nghị định số 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

+ Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;

+ Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

+ Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

+ Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Luật Đất đai năm 2003;

- Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003:

+ Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ

về thi hành Luật Đất đai 2003

+ Nghị định số 182/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt

vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

+ Nghị định số 188/2004/NĐ – CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+ Nghị định số 197/2004/NĐ – CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

+ Nghị định số 198/2004/NĐ – CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ

về thu tiền sử dụng đất

+ Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của các Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần

+ Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ

về quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi và giải quyết khiếu nại về đất đai

+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ qui định bổ sung về qui hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13 ngày 4 tháng 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định

181/2004/NĐ- CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

+ Thông tư số 05/2006/TT-BTNMT ngày 24 tháng 05 năm 2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 182/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 Tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

+ Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm

2004 về thu tiền sử dụng đất

+ Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 của Liên bộ Tài chính – Tài nguyên và Môi trường, hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính Phủ

+ Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

+ Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 7/12/2007 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê quỹ đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất

+ Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà nước giao đất cho thuê đất

b) Các văn bản của UBND tỉnh Bắc Kạn:

- Quyết định số 750/2009/QĐ-UBND ngày 14/4/2009 quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý nhà nước về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh

Bắc Kạn;

- Quyết định số 628/2010/QĐ-UBND ngày 08/4/2010 v/v ban hành quy định một số chính sách cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn ;

- Quyết định số 1389/2010/QĐ-UBND ngày 12/7/2010 v/v ban hành một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư các dự án thủy lợi, thủy điện trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn theo Quyết định số 34/2010/QĐ-TTg ngày 08/4/2010 của Thủ tướng Chính phủ ;

- Quyết định số 1928/2010/QĐ-UBND ngày 07/9/2010 v/v điều chỉnh, bổ sung một số điều của bản quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý nhà nước về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn ban hành kèm theo Quyết định số 750/2009/QĐ-UBND ngày 14/4/2009 của UBND tỉnh ;

- Quyết định số 1562/2010/QĐ-UBND ngày 29/7/2010 ban hành một số nội dung cụ thể về cấp GCNQSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn

- Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2013

1.2 Cơ sở lý luận về công tác giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

1.2.1 Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

1.2.1.1 Khái niệm và bản chất của giao và cho thuê đất

a Khái niệm

Luật Đất đai 2003 [11] đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao và cho thuê đất Điều 4 của Luật giải thích:

- “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết

định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”

- “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp

đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”

Hai khái niệm này đã khái quát được mối quan hệ giữa người sử dụng đất và Nhà nước nhưng mối quan hệ này chưa được pháp lý hoá Nhà nước giải quyết vấn

đề này bằng cách cấp cho đối tượng được giao và cho thuê đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Nó được hiểu là một chứng thư pháp lý xác nhận

quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật

b Bản chất của giao và cho thuê đất

Điều 5 Luật Đất đai 2003 [11] quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Các quyền đối với đất đai bao gồm quyền sở hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất

Như vậy, bản chất của việc giao đất và cho thuê đất chính là trao quyền sử dụng đất Người được giao đất, cho thuê đất không có quyền định đoạt đối với mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác công năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giao hay cho thuê

1.2.1.2 Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất

Tầm quan trọng của công á giao đất, cho thuê đất đối với Nhà nước và người

sử dụng đất được nêu roc trong Luật Đất đai 2003 [11]

a Đối với nhà nước

Giao đất và cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất đai cho đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và định đoạt đối với đất đai

Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này Khi quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa người

sử dụng đất và Nhà nước bằng GCNQSDĐ, buộc người sử dụng phải tuân thủ theo Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật

Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất

đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng Do đó, giao đất và cho thuê đất cũng góp phần tạo ra công bằng cho toàn xã hội

Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý được sử dụng đất theo quy hoạch Đất đai được giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ

sở hạ tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội Các

dự án đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển

b Đối với người sử dụng đất

Giao và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất Nó là cơ sở tạo ra quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để từ đó người sử dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, được cho thuê và có các quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp,…

c Đối với các dự án đầu tư

Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư Bất kỳ dự án đầu tư phát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá sản Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án

Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự

có của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ các nguồn khác Một trong

các nguồn huy động vốn là ngân hàng Tuy nhiên tiếp cận được nguồn vốn này là không dễ Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án

1.2.2 Các quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

1.2.2.1 Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Điều 31 Luật Đất đai 2003 [11] quy định căn cứ để giao và cho thuê đối với các dự án đầu tư là: Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất Theo chỉ thị số 09/2007/CT-TTg ngày 06 tháng 04 năm 2007 của thủ tướng Chính phủ về tăng cường quản lý sử dụng đất của các quy hoạch và dự án đầu tư yêu cầu trước khi phê duyệt, ra quyết định giao đất, cho thuê đất thì “phải xem xét kỹ nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả và tính khả thi của dự án, khả năng thực

sự của nhà đầu tư trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất”

Theo quy định tại Điều 27 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất gồm:

- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân

cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:

+ Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư; Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải có văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất;

+ Đối với cộng đồng dân cư thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất;

+ Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo kinh tế

kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo

1.2.2.2 Hình thức giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

a Giao đất

Điều 33 và điều 34 Luật Đất đai 2003 [11] quy định về các hình thức giao đất

Có hai hình thức giao đất đó là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất, đối với các dự án đầu tư chủ yếu dùng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất

b Cho thuê đất

Điều 35 Luật Đất đai 2003 [11] quy định các hình thức cho thuê đất Có hai hình thức cho thuê đất là cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất Hình thức cho thuê đất đối với các

dự án đầu tư được quy định như sau:

- Đối với đối tượng thuê đất là Tổ chức kinh tế trong nước thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

- Đối với đối tượng thuê đất là Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê

1.2.2.3 Thời hạn giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2003 [11] quy định thời hạn sử dụng của các loại đất Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo là những loại đất được giao sử dụng ổn định lâu dài

Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn

có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm

Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất

Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu

có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn

sử dụng đất Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất

1.2.2.4 Hồ sơ xin giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Theo quy định tại mục 6 Điều 1 Quyết định số 1928/2010/QĐ- UBND ngày 17/9/2010 của UBND tỉnh Bắc Kạn v/v điều chỉnh, bổ sung một số điều của bản quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý nhà nước về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn ban hành kèm theo Quyết định số 750/2009/QĐ-UBND ngày 14/4/2009 của UBND tỉnh thì hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất gồm [27]:

a) Đơn xin giao đất, cho thuê đất có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất; b) Một trong các loại văn bản sau đây:

- Quyết định phê duyệt kèm dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật đối với những dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc bản sao giấy chứng nhận đầu tư đối với các dự án phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

Trường hợp xin giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh thì không phải nộp quyết định phê duyệt kèm theo dự án đầu tư nhưng phải nộp trích sao Quyết định đầu tư gồm các nội dung liên quan đến việc sử dụng đất hoặc Quyết định phê duyệt quy hoạch vị trí đóng quân của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an

- Quyết định phê duyệt dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật do chủ đầu

tư công trình tự chịu trách nhiệm thẩm định và phê duyệt đối với các dự án không

sử dụng ngân sách nhà nước theo quy định (kèm theo thuyết minh dự án đầu tư hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật);

- Giấy phép thăm dò, khai thác khoáng sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp (kèm theo phụ trương vị trí, toạ độ thăm dò, khai thác khoáng sản);

- Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất

c) Văn bản về quy hoạch hoặc giới thiệu địa điểm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc Văn bản chấp thuận địa điểm của UBND tỉnh; Văn bản thỏa thuận địa điểm hoặc văn bản đồng ý cho xây dựng công trình của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền trên địa điểm được xác định;

d) Bản đồ trích đo địa chính hoặc trích lục bản đồ địa chính được lập theo quy định (kèm theo Sổ mục kê đất);

e Quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện, thị xã kèm theo danh sách các chủ sử dụng có đất bị thu hồi;

f Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được thẩm định.”

Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Kạn

1.2.2.5 Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại điều 37 Luật Đất đai 2003 [11] Điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư

1.2.2.6 Quyền và nghĩa vụ của các đối tượng được giao và cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tư [11]

a Quyền và nghĩa vụ chung

Căn cứ vào mục 1 chương IV Luật Đất đai 2003 về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, các đối tượng được giao và cho thuê đất thực hiện các dự án đầu

tư có các quyền và nghĩa vụ chung sau đây:

- Các quyền chung (Điều 105):

+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

+ Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;

+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

- Các nghĩa vụ chung (Điều 107):

+ Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;

+ Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

+ Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

+ Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;

+ Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; + Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất

b Quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng được giao, cho thuê đất làm dự án

đầu tư

Luật Đất đai 2003 quy định các quyền và nghĩa vụ cụ thể cho đối tượng được giao đất, cho thuê đất là tổ chức tại các điều từ Điều 109 đến Điều 111 Mục 2 Chương IV

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước và tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất Người mua tài sản đó được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước + Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất và các công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất;

+ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

+ Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật;

+ Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, nguời Việt Nam định

cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê

+ Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật;

+ Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

+ Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa

vụ như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong thời hạn đã trả tiền thuê đất

1.2.3 Mối quan hệ của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư

và hiệu quả sử dụng đất

1.2.3.1 Hiệu quả sử dụng đất

Hiệu quả sử dụng đất có thể hiểu đơn giản là những kết quả thu được từ việc khai thác, sử dụng đất đai Kết quả từ việc khai thác và sử dụng đất đai được lượng hoá bằng số sản phẩm thu được từ việc sử dụng đất, có thể là sản lượng thóc hay hoa màu trên một đơn vị sử dụng đất hay lợi nhuận trên một đơn vị sử dụng đất Tuy nhiên còn rất nhiều những hiệu quả khác do việc sử dụng đất mang lại không thể lượng hoá được như những lợi ích mang lại cho xã hội và môi trường

1.2.3.2 Mối quan hệ của công tác giao, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư

và hiệu quả sử dụng đất

Trong sử dụng đất, mục tiêu của các chủ đầu tư là lợi nhuận kinh tế và hiệu quả tài chính của dự án, trong khi đó mục tiêu của Nhà nước và xã hội là hiệu quả

kinh tế, xã hội Không phải lúc nào hai quan điểm này cũng đồng hành cùng nhau, không phải dự án đầu tư nào đạt được hiệu quả về mặt tài chính cũng đạt được hiệu quả kinh tế, xã hội Vì vậy, quản lý công tác giao, cho thuê đất nói chung và quản lý công tác giao, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư nói riêng là một trong các điều kiện để tăng hiệu quả kinh tế, xã hội Việc giao đất và cho thuê một cách tùy tiện, không đúng đối tượng, không đúng mục đích sử dụng, không phù hợp với quy hoạch đã đề ra thì không thể đạt được hiệu quả kinh tế, xã hội

Quản lý công tác giao và cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đất đai trước, trong khi và sau khi giao cho các chủ đầu tư mà còn phải quản lý cả quy trình giao và cho thuê đất của các cơ quan có thẩm quyền Việc quản lý tất cả các mặt này là cần thiết, nếu buông lỏng việc quản lý là cơ hội cho các nhà đầu tư không thực hiện đúng các cam kết về tiến độ thực hiện dự án và sử dụng đất đúng mục đích Đây là nguy cơ làm cho đất đai không được sử dụng hiệu quả

Trên cơ sở việc giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư, các cơ quan quản lý đất đai có thể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành các quyết định, chủ trương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đất hiệu quả nhất Đồng thời, có những biện pháp chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu

tư sử dụng đất không đúng với các cam kết khi được giao đất, cho thuê đất

Vì vậy, quản lý công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án và hiệu quả

sử dụng đất có mối quan hệ thống nhất với nhau Tăng cường quản lý công tác giao đất và cho thuê đất là đòi hỏi tất yếu trong quản lý Nhà nước về đất đai

1.2 4 Các chỉ tiêu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án

1.2.4.1 Đảm bảo về mặt quy hoạch

Quy hoạch là một trong những căn cứ để tiến hành giao đất, cho thuê đất Việc giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo theo đúng quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt

Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân

cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt [13]

1.2.4.2 Đảm bảo về trình tự, thủ tục:

Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất bao gồm các bước thực hiện được gọi là quy trình giao đất, cho thuê đất Công tác giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo được thời gian giải quyết hồ sơ, đầy đủ các thủ tục và theo đúng trình tự quy định

1.2.4.3 Đảm bảo chính sách pháp luật

Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phải đảm bảo theo đúng chính sách pháp luật về đất đai và các chính sách pháp luật khác liên quan tương ứng với mỗi ngành nghề sử dụng đất của các dự án

1.2.4.4 Đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả

Công tác giao đất, cho thuê đất phải đảm bảo việc sử dụng đất vừa tiết kiệm, vừa hiệu quả, thể hiện qua các công tác quản lý sau

- Đôn đốc việc sử dụng đất của các chủ đầu tư Kiên quyết thu hồi đất các dự

án mà chủ đầu tư không có khả năng thực hiện để giao hoặc cho thuê đối với tổ chức, cá nhân có năng lực và có nhu cầu về đất đai để thực hiện dự án đầu tư;

- Phải xem xét kỹ nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả và tính khả thi của dự án, khả năng thực sự của nhà đầu tư trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất;

- Phải thường xuyên kiểm tra việc sử dụng đất của các đơn vị được giao đất, cho thuê đất về các nội dung: Diện tích, ranh giới đất đang sử dụng và chưa sử dụng; mục đích sử dụng; tiến độ đầu tư thực hiện dự án; thực hiện các quy định về bảo vệ môi trường; nghĩa vụ tài chính

1.3 Tình hình quản lý đất đai trong nước và ngoài nước

1.3.1 Tình hình quản lý đất đai trên thế giới

Bảng 1.1: Tình hình sử dụng đất đai trên thế giới

Theo tài liệu của Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hiệp Quốc (FAO) [26] thì diện tích của phần đất liền của các lục địa là 13.400 triệu ha, với 1.527 triệu ha đất đóng băng và 13.251 triệu ha đất không phủ băng Diện tích đất có thể dùng cho canh tác được đánh giá vào khoảng 3.200 triệu ha, hiện mới khai thác khoảng 1.500 triệu ha Tại các vùng khác nhau, các nước khác nhau, tỉ lệ đất đã sử dụng canh tác so với đất có tiềm năng canh tác cũng khác nhau Đáng chú ý là khu vực Châu Á, tỉ lệ này rất cao, đạt đến 92%; trái lại, ở Châu Mỹ Latinh con số này chỉ đạt 15%, các nước phát triển là 70%, các nước đang phát triển là 36% Trong diện tích đất canh tác, đất cho năng suất cao chiếm 14 %, năng suất trung bình là 28% và năng suất thấp là 58%

Theo FAO [26] hàng năm trên thế giới diện tích đất canh tác bị thu hẹp, kinh tế nông nghiệp trở nên khó khăn hơn Hoang mạc hoá hiện đang đe doạ 1/3 diện tích trái đất, ảnh hưởng đời sống ít nhất 850 triệu người Một diện tích lớn đất canh tác bị nhiễm mặn không canh tác được một phần cũng do tác động gián tiếp của sự gia tăng dân số Ở Việt Nam từ năm 1978 đến nay, 130.000 ha bị lấy cho thủy lợi, 63.000 ha cho phát triển giao thông, 21 ha cho các khu công nghiệp

Hầu hết các quốc gia trên thế giới (dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau), đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu hướng toàn cầu hóa hiện nay Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh, để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia

1.3.2 Tình hình quản lý đất đai tại Việt Nam

Thực hiện điều 53 Luật Đất đai năm 2003 về thống kê đất đai hàng năm và kiểm

kê đất đai 5 năm 1 lần, ngày 15/5/2009 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 618/CT-TTg về việc kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm

2010, Bộ TN&MT đã chỉ đạo thực hiện công tác kiểm kê đất đai 01/01/2010 và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn cả nước với 63 đơn vị hành chính cấp tỉnh, 693 đơn vị hành chính cấp huyện và 11.076 đơn vị hành chính cấp xã [13]

Qua kiểm kê cho thấy cả nước có tổng diện tích tự nhiên 33.093.857 ha bao gồm đất nông nghiệp 26.100.106 ha chiếm 79%, đất phi nông nghiệp 3.670.186 ha chiếm 11% và đất chưa sử dụng 3.323.512 ha chiếm 10% diện tích tự nhiên, trong

đó có 24.989.102 ha chiếm 75,51% là đã có chủ sử dụng So với năm 2005, diện tích đất sản xuất nông nghiệp tăng 1.277.600 ha, trong đó đất trồng lúa có 4.127.721

ha, vượt so với quy hoạch 10,33% nhưng giảm 37.546 ha, bình quân hàng năm giảm 7.000 ha; Đất lâm nghiệp tăng 571.616 ha, riêng Quảng Nam tăng 135.000 ha

do giao đất trồng rừng, bổ sung đất rừng tự nhiên đặc dụng, khu bảo tồn đặc dụng;

Cơ cấu 3 loại rừng của cả nước có sự thay đổi lớn là đất rừng sản xuất tăng 1.954.606 ha, rừng phòng hộ giảm 1.484.350 ha, rừng đặc dụng tăng 71.361 ha; Đất nuôi trồng thuỷ sản giảm 9.843ha; Đất làm muối tăng 3.487 ha; Đất nông nghiệp khác tăng 10.015 ha; Đất ở nông thôn tăng 54.054 ha, đạt bình quân 91m2 /người; Đất ở đô thị tăng 27.994 ha, đạt bình quân 21m2/người; Đất chuyên dùng tăng 410.713 ha, tăng nhiều nhất là cho mục đích công cộng, giao thông, thuỷ lợi, an ninh, quốc phòng; Đất tôn giáo tăng 1.816 ha; Đất nghĩa trang nghĩa địa tăng 3.887 ha; Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng giảm 61.709 ha; Đất chưa sử dụng giảm 1.742.372 ha

Tình hình sử dụng đất cũng như quản lý đất đai của nước ta qua mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau thì lại có những điểm mới để phù hợp với quá trình phát triển chung Trong những năm gần đây đặc biệt là từ khi có Luật Đất đai năm 1987 thì tình hình quản lý về đất đai đã được cải thiện Đây là văn bản luật đầu tiên điều chỉnh quan hệ đất đai, bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước, giao đất ổn định lâu dài Sau giai đoạn đổi mới (từ năm 1986 – 1991), chúng ta vẫn còn thiếu nhiều quy định và ngay cả hệ thống pháp luật đã ban hành cũng còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được tình hình đổi mới của đất nước Vì vậy, Hiến pháp 1992 ra đời đã khắc phục được những hạn chế của Luật Đất đai 1987 và trên cơ sở của Hiến pháp 1992 thì ngày 14 tháng 7 năm

1993 Luật Đất đai năm 1993 đã được Quốc hội khóa IX thông qua

Luật Đất đai năm 1993 đã chế định cơ sở pháp lý cơ bản để quan hệ đất đai

ở nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa Luật này đã đề cập đến nhiều nội dung quan trọng và hoàn thiện hơn

Trong quá trình chúng ta thực hiện Luật Đất đai 1993 đã đạt được khá nhiều thành tựu đáng kể nhưng cùng với sự phát triển thì một số nội dung của Luật cần được thay đổi và bổ sung thêm để đáp ứng kịp thời nhu cầu của đất nước đặt ra Ngày 26 tháng 12 năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật Đất đai mới – Luật Đất đai 2003 Và trong số các nội dung đổi mới mà Luật đề cập

có nội dung về chuyển mục đích sử dụng đất nói chung và chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp nói riêng Như vậy, Đảng và Nhà nước đã quan tâm tới việc

sử dụng đất đúng theo mục đích cũng như hạn chế việc tự ý chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp đảm bảo an ninh lương thực quốc gia Và cho đến nay chúng ta vẫn đang thực hiện theo Luật Đất đai 2003 cùng với những văn bản dưới Luật để quản

lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách tốt nhất

1.4 Tình hình sử dụng đất đai của các tổ chức trong nước

1.4.1 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức trong cả nước

Theo số liệu thồng kê của Bộ TN&MT thì tổng diện tích các tổ chức sử dụng đất trong cả nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tính đến ngày 01 tháng 04 năm 2008 có 7.833.142,70 ha chiếm 23,65 tổng diện tích tự nhiên của cả nước với 144.485 tổ chức và 338.450 thửa đất, khu đất, trong đó:

Trong tổng số 7.833.142,70 ha đất do các tổ chức sử dụng đất chủ yếu là diện tích của các nông – lâm trường quốc doanh quản lý, sử dụng (chiếm 77,88% tổng diện tích đất của các tổ chức), tổ chức sự nghiệp công (chiếm 6,63%), tổ chức kinh tế (chiếm 6,47%) Trong khối tổ chức là cơ quan nhà nước (cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công) thì tổ chức sự nghiệp công sử dụng đất là chủ yếu (chiếm đến 92,16%) Diện tích đất của các tổ chức phân bố ở các vùng, trong đó diện tích lớn nhất

là tại vùng Tây Nguyên với 2.515.166,38 ha, chiếm 32,11% tổng diện tích sử dụng (trong đó tập trung chủ yếu diện tích sử dụng của các nông – lâm trường với

2.311.993,26 ha) và thấp nhất tại vùng Tây Bắc với 176.381,38 ha, chiếm 2,25% tổng diện tích sử dụng Vùng Đồng bằng sông Hồng nơi chiếm đến 22,69% tổng số

tổ chức trong cả nước nhưng chỉ chiếm 3,07% diện tích sử dụng đất của các tổ chức

và phần lớn là diện tích đất của khối tổ chức các cơ quan nhà nước

Năm 2008 diện tích quản lý, sử dụng đất của các tổ chức là 7.833.142,70 ha được phân theo các hình thức sử dụng chủ yếu là giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền trả có nguồn gốc

từ ngân sách nhà nước, cụ thể như sau[13]

* Tình hình giao đất:

Theo kết quả kiểm kê đối với diện tích được nhà nước giao (có giấy tờ về giao đất) thì diện tích đất giao cho các loại hinh tổ chức sử dụng trên phạm vi toàn quốc 5.149.526,27 ha, chiếm 65,74% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức sử dụng và chiếm 15,55% so với tổng diện tích tự nhiên toàn quốc, trong đó giao đất không thu tiền 5.097.118,91 ha và giao đất có thu tiền 52.443,36 ha Như vậy, diện tích sử dụng đất của cá tổ chức chủ yếu được nhà nước giao đất không thu tiền, trong đó tổ chức quốc phòng an, ninh và các tổ chức nông lâm trường có tỷ lệ diện tích được nhà nước giao tương đối cao

* Tình hình thuê đất:

Diện tích đất do các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi toàn quốc 1.307.606,14 ha, chiếm 16,96% tổng diện tích đất của các tổ chức và chiếm 3,95% tổng diện tích tự nhiên của toàn quốc, trong đó thuê đất trả tiền một lần 8.457,04 ha

và thuê đất trả tiền hàng năm là 1.299.149,10 ha Trong đó tổng diện tích sử dụng 8.457,04 ha của hình thức thuê đất trả tiền một lần thì diện tích sử dụng tập trung chủ yếu ở tổ chức kinh tế 7.804,17 ha chiếm 92,28% (trong đó, lớn nhất là Tây Nguyên 2.062,40; Đồng bằng sông Hồng 1.902,,86 ha, Đông Nam bộ 1.863,24 ha

và Duyên hải Nam Trung bộ 1.020,24 ha) Trong tổng diện tích sử dụng 1.299.149,10 ha của hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thì diện tích tập trung chủ yếu các nông – lâm trường 998.460,14 ha, chiếm 76,85%, các loại hình tổ chức khác chiếm tỷ lệ dưới 0,1%

* Công nhận quyền sử dụng đất:

Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức sử dụng đất được công nhận quyền

sử dụng đất là 684.476,66 ha chiếm 8,74% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức sử dụng, trong đó được công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền 626.231,49 ha và được công nhận quyền sử dụng đât có thu tiền 58.245,17 ha Trong tổng diện tích được công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền 626.231,49 ha thì diện tích sử dụng tập trung chủ yếu ở các nông, lâm trường 444.028,02 ha chiếm 20,90%, UBND cấp xã 100.374,23 ha chiếm 16,03%; quốc phòng, an ninh 39.906,35 ha, chiếm 6,37 %, tổ chức sự nghiệp công 25.687,19ha, chiếm 4,10%, tổ chức kinh tế 9.408,07 ha, chiếm 1,50%, các loại hình tổ chức còn lại chiếm tỷ lệ rất thấp, dưới 1%

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và trả tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước:

Tổng diện tích đất do các loại hình tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước là 779,02 ha, chỉ chiếm 0,01% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức sử dụng Trong đó, lớn nhất là

tổ chức sự nghiệp công 261,62 ha, chiếm 33,58%, cơ quan nhà nước 143,21 ha chiếm 18,38%, UBND xã 102,94 ha, chiếm 13,21%, nông-lâm trường 93,62 ha, chiếm 12,02%

* Hình thức sử dụng khác:

Hình thức sử dụng khác là những hình thức do các loại hình tổ chức đang sử dụng đất mà chưa được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đât Tổng diện tích hình thức sử dụng khác do các loại hình tổ chức đang sử dụng đất trên phạm vi cả nước là 690.718,61

ha, chiếm 8,82% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức sử dụng Trong đó lớn nhất là nông-lâm trường 343.327,28 ha, chiếm 49,69%, tổ chức sự nghiệp công 146.821,77 ha, chiếm 21,26%, UBND xã 131.335,24 ha, chiếm 19,01%, tổ chức kinh tế 27.943,32 ha, chiếm 4,05%, quốc phòng, an ninh 23.968,72

ha, chiếm 3,47%, cơ quan nhà nước 16.727,67 ha chiếm 2,42%, các loại hình tổ chức còn lại chiếm tỷ lệ rất thấp, dưới 0,1%

1.4.2 Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

Theo kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo chỉ thị 31 của Thủ tướng Chính phủ thì [13]

- Cơ quan nhà nước có 15.189 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 33.838,42 ha, đạt 95,63% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; diện tích đất cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép đối với các cơ quan nhà nước không nhiều nhưng vẫn có tình trạng xảy ra (cả nước có 235 cơ quan nhà nước cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 190,42 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê trái pháp luật)

- Tổ chức chính trị có 1.439 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 2.390,00 ha, đạt 75,30% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức chính trị có số lượng tổ chức có diện tích đất cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép không nhiều 42/1.439 tổ chức, nhưng diện tích vi phạm tương đối nhiều (306,40 ha), chiếm đến 9,65% tổng số diện tích đang quản lý, sử dụng

- Tổ chức xã hội có 952 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 1.373,87

ha, đạt 96,47% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức xã hội có

15 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 1,12 ha

- Tổ chức chính trị - xã hội có 1.131 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 3.687,04 ha, đạt 75,40% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức chính trị - xã hội có 26 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 74,91 ha

- Tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp có 610 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 697,99 ha, đạt 96,78% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các

tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp có 13 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 0,42 ha

- Tổ chức sự nghiệp công có 55.456 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích

là 394.201,53 ha, đạt 75,94% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ

chức sự nghiệp công có 810 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 242,27 ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất cho mượn (chiếm 88,36%)

- Tổ chức ngoại giao có 41 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 16,74

ha đạt 78,41% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức ngoại giao

có 01 tổ chức cho thuê trái pháp luật với diện tích 0,07 ha

- Tổ chức kinh tế có 49.723 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 458.179,32 ha, đạt 90,42% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức kinh tế có 992 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 1.608,56 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho mượn trái pháp luật (diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 21,60% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước, diện tích đất cho mượn chiếm 12,31% tổng số diện tích đất cho mượn của cả nước)

- Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, sử dụng có 10.970 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 319.042,97 ha, đạt 97,40% so với tổng diện tích đang quản

lý, sử dụng; tuy nhiên UBND cấp xã của nhiều địa phương vẫn để xảy ra tình trạng cho thuê, cho mượn thậm chí chuyển nhượng trái pháp luật, đặc biệt là tình trạng cho thuê trái pháp luật của khối tổ chức UBND cấp xã chiếm đến 50,72% tổng số diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước và chiếm 15,49% diện tích đất cho mượn trái pháp luật của cả nước Đối với những tổ chức cho thuê đất trái phép ở các

tổ chức là UBND xã, phường, thị trấn thường xảy ra tình trạng lấy đất nông nghiệp (sử dụng vào mục đích công ích), đất phi nông nghiệp (đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn sử dụng vào mục đích công cộng của địa phương) cho hộ gia đình,

cá nhân thuê nhưng không làm các thủ tục thuê đất theo đúng quy định pháp luật đất đai Hoặc cho hộ gia đình, cá nhân thuê phần diện tích đất của đơn vị không có nhu cầu sử dụng, hay chưa sử dụng để sản xuất kinh doanh

- Nông, lâm trường có 653 tổ chức với diện tích sử dụng đúng mục đích là 5.615.419,13 ha, đạt 92,05% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các nông lâm trường có 42 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 5.006,21 ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất cho mượn chiếm 66,26% tổng số diện tích đất cho mượn của cả nước (tập trung chủ yếu ở các nông -

lâm trường của các tỉnh Tuyên Quang, Tây Ninh, Bắc Giang, Lai Châu, ), diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 13,49% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của

cả nước (phần lớn tập trung ở các nông - lâm trường thuộc tỉnh Phú Thọ, Hải Phòng, Đồng Nai và thành phố Hồ Chí Minh, )

- Quốc phòng, an ninh có 8.118 tổ chức với diện tích sử dụng đúng mục đích

là 319.689,47 ha, đạt 95,78% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng các tổ chức sử dụng đất vào mục đích an ninh quốc phòng có 13 tổ chức cho mượn trái phép với diện tích là 8,68 ha

Kết quả kiểm tra đến đầu năm 2012 cho thấy, cả nước có 5.828 tổ chức vi phạm với diện tích hơn 73.992 ha, trong đó có 1.945 tổ chức vi phạm với tổng diện tích vi phạm là 18.048,37 ha; có 21 tổ chức chính trị vi phạm với diện tích 308,24 ha; có 521 cơ quan nhà nước vi phạm về đất với diện tích 2.480,47 ha…

Theo kết quả thanh tra, hầu hết các dự án đều có tiến độ chậm, có dự án chậm tới 5-7 năm nhưng chưa được xử lý theo quy định Công tác sử dụng đất thiếu chặt chẽ, chủ đầu tư nhiều dự án vi phạm các quy định của pháp luật, nhất là các dự án kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, tổng diện tích đất sử dụng không đúng quy hoạch tại 35 tỉnh, thành phố là 19.182 ha; giao đất, cho thuê đất không đúng quy định tại 39 tỉnh, thành phố với diện tích 241.988 ha; sử dụng đất sai mục đích, không có hiệu quả tại 45 tỉnh, thành phố với diện tích 21.758 ha…

Theo Cục Quản lý Công sản, trên địa bàn cả nước, các cơ quan nhà nước, đơn

vị sự nghiệp công lập đang quản lý, sử dụng diện tích đất, nhà với tổng diện tích đất lên đến 1,5 tỷ m2, giá trị tương đương khoảng 594.000 tỷ đồng; trong đó khu vực sự nghiệp công lập chiếm 1,2 tỷ m2, bằng 80% tổng diện tích; tổng diện tích nhà lên đến hơn 100.000m2 với tổng giá trị khoảng 138.000 tỷ đồng Riêng các tập đoàn, tổng công ty nhà nước hiện đang quản lý, sử dụng khoảng 155 triệu m2 đất, trong

đó nhiều đơn vị chiếm giữ số lượng nhà, đất rất lớn, nguồn đất chưa sử dụng khoảng 3.164 ha Phần lớn đất công được giao cho các đơn vị thuộc những vị trí đắc địa ở các đô thị lớn, các trung tâm công nghiệp, tuy nhiên, tình trạng sử dụng đất lãng phí, sai mục đích đang diễn ra phổ biến, gây thất thoát lớn cho ngân sách

1.4.3 Thực trạng công tác giao đất và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu

tư trên cả nước

1.4.3.1 Một số kết quả đạt được

Công tác giao và cho thuê đất thời gian qua đã đạt được rất nhiều kết quả tích cực Các chính sách ưu đãi về giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư của Nhà nước ta cũng như của các địa phương đã tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức tiếp cận với đất đai dễ dàng hơn Các chủ đầu tư có thể tiếp cận thông tin và lựa chọn địa điểm xây dựng phù hợp nhất với dự án của mình Đây cũng là một trong những điều kiện đảm bảo cho các chủ dự án thực hiện tốt dự án qua đó có thể nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Thủ tục và quy trình giao và cho thuê đất đã được cải tiến, góp phần rút ngắn thời gian giao đất cho chủ dự án So với trước đây, thủ tục giao và cho thuê đất đã được đơn giản hơn rất nhiều theo cơ chế “một cửa”, các sở Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối tiếp nhận và trả hồ sơ, các chủ dự án xin giao đất, cho thuê đất không cần phải ôm hồ sơ chạy đi chạy lại giữa các sở ngành như trước đây Điều này góp phần tiết kiệm thời gian cho cơ quan quản lý cũng như cho chủ dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án đầu tư, do đó cũng làm cho đất đai được đưa vào sử dụng sớm hơn, tránh được hiện tượng đất đai bỏ hoang, gây lãng phí đất Vì vậy có thể nói đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn

b Công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc ảnh hưởng đến tiến độ giao đất cho các dự án

Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng là vấn đề nan giải nhất hiện nay đối với

cả các nhà quản lý đất đai và các chủ dự án Công tác đền bù giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc chủ yếu là do khó khăn trong việc thoả thuận giá đền bù Vấn

đề này ảnh hưởng trực tiếp đến công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án, làm chậm tiến độ giao đất cho các dự án

c Công tác quản lý đất sau khi giao và cho thuê còn lỏng lẻo

Có thể nói việc thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất đai sau khi giao và cho thuê chưa được quan tâm đúng mức Rất nhiều những sai phạm trong sử dụng đất của các dự án đầu tư không được phát hiện như sử dụng đất sai mục đích, nhiều dự

án được giao và cho thuê đất nhưng không đi vào triển khai thực hiện dự án, tình trạng “dự án treo”, đất đã giao bị bỏ hoang không sử dụng Thanh tra và kiểm tra việc sử dụng đất của các dự án đầu tư một cách thường xuyên là biện pháp quản lý tốt nhất đối với đất đai nhằm làm cho đất đai được sử dụng một cách đúng đắn góp phần làm tăng hiệu quả sử dụng đất

1.4.3.3 Nguyên nhân chính của những tồn tại

Một là, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai đối với các cấp chính quyền địa phương và nhân dân chưa được thực hiện một cách sâu rộng và liên tục Vì vậy, nhận thức về pháp Luật Đất đai của các tổ chức kinh tế và ngay cả đối với cán bộ địa chính ở các cấp còn hạn chế, ảnh hưởng tới công tác giao và cho thuê đất

Hai là, hệ thống các quy định về giao và cho thuê đất không ổn định Điều này thể hiện trong việc các chính sách, các quy định pháp luật về giao và cho thuê đất thường xuyên thay đổi, các văn bản luật, nghị định, thông tư, chỉ thị về quản lý đất đai thiếu tính đồng bộ, có sự mâu thuẫn và chồng chéo gây khó khăn trong công tác triển khai thực hiện các văn bản này, ảnh hưởng trực tiếp đến công tác giao và cho thuê đất

Ba là, sự phối hợp giữa các cơ quan, ban ngành vẫn còn rất hạn chế Công tác giao và cho thuê đất là công tác có liên quan đến nhiều cơ quan và ban ngành như

Kế hoạch và đầu tư, xây dựng, tài chính, thuế, giao thông vận tải, và nhiều ngành có liên quan khác Một cơ quan thực hiện không tốt công việc của mình thì sẽ làm ảnh hưởng tới tiến độ chung của tất cả các cơ quan và ban ngành liên quan, do đó ảnh hưởng đến kết quả của công tác giao và cho thuê đất

1.5 Chính sách đất đai của một số nước trên thế giới

1.5.1 Chính sách đất đai của Trung Quốc

Trong những năm qua việc khai thác và sử dụng đất đai, tài nguyên rừng ở

Trung Quốc được điều chỉnh bởi hàng loạt các văn bản chính sách pháp luật đất đai

Do vậy, quá trình sản xuất nông, lâm nghiệp ở Trung Quốc đã phát triển và đạt được những kết quả tốt, (Nguyễn Thị Hồng (2011))[13]:

Đã cải thiện được môi trường sinh thái và nâng cao sản xuất gỗ Đất canh tác được Nhà nước bảo hộ đặc biệt, khống chế nghiêm ngặt việc chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp sang đất khác Mỗi hộ nông dân chỉ được dùng một nơi làm đất ở với diện tích giới hạn trong định mức quy định tại địa phương Đất thuộc sở hữu tập thể thì không được chuyển nhượng, cho thuê vào mục đích phi nông nghiệp Đối với đất lâm nghiệp trước những năm 1970, Chính phủ Trung Quốc đã chỉ đạo nông dân trồng cây bằng biện pháp hành chính, nên hiệu quả trồng rừng thấp, giữa lợi ích cộng đồng

và lợi ích của người dân chưa có sự phối kết hợp Bước sang giai đoạn cải cách nền kinh tế, Chính phủ Trung Quốc đã quan tâm khuyến khích hỗ trợ nông dân kinh doanh lâm nghiệp Trung Quốc luôn coi trọng việc áp dụng luật pháp để phát triển lâm nghiệp, bảo vệ rừng và làm cho lâm nghiệp hoạt động có hiệu quả Hiến pháp Trung Quốc đã quy định "Nhà nước phải tổ chức thuyết phục nhân dân trồng cây bảo

vệ rừng" Kể từ năm 1984 Luật Lâm nghiệp quy định “…xây dựng rừng, lấy phát triển rừng làm cơ sở, phát triển mạnh mẽ việc trồng cây mở rộng phong trào bảo vệ rừng, kết hợp khai thác rừng trồng ” Từ đó ở Trung Quốc toàn xã hội tham gia công tác lâm nghiệp, Chính phủ chỉ đạo cán bộ có trách nhiệm lãnh đạo, chỉ đạo mỗi cấp hoàn thành nhiệm vụ kế hoạch của cấp mình, quá trình thực hiện chính sách này nếu tốt sẽ được khen thưởng, ngược lại sẽ bị xử lý

Giai đoạn từ năm 1979-1992 Trung Quốc đã ban hành 26 văn bản về Pháp luật, Nghị định, Thông tư và Quy định liên quan đến công tác quản lý bảo vệ tài nguyên rừng

Đầu năm 1980 Trung Quốc ban hành Nghị định về vấn đề bảo vệ tài nguyên rừng, một trong những điểm nổi bật của Nghị định này là thực hiện chủ trương giao cho chính quyền các cấp từ TW đến cấp tỉnh, huyện, tiến hành cấp chứng nhận quyền chủ đất rừng cho tất cả các chủ rừng là những tập thể và tư nhân Luật Lâm nghiệp đã xác lập các quyền của người sử dụng đất (chủ đất) quyền được hưởng hoa lợi trên đất