luận văn tài nguyên môi trường Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết vớinhiều mục đích khác nhau như tính thu

Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt khôngthể thay thế được của các ngành nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọngcủa môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội, là địabàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá xã hội, an ninhquốc phòng Các vấn đề xoay quanh đất đai luôn là những vấn đề nóng bỏngcủa mỗi quốc gia, mỗi địa phương và với mỗi cá nhân Mà giải quyết nhữngvấn đề này rất phức tạp, cần tới sự quan tâm của Nhà nước, các cấp, cácngành

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệphoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sáchphù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư pháttriển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất độngsản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu Mặtkhác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lýđất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thànhcông cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn địnhlâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bấtđộng sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai,đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản

lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết vớinhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đấtđai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường Do tính chất phức tạp của thịtrường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau Xác địnhcác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà

nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thựctiễn để điều tiết thị trường đất đai.

Bắc Kạn là một tỉnh miền núi phía Bắc Trong những năm gần đây, tạicác phường, xã thuộc thị xã Bắc Kạn có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản

lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyênnhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khiNhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thựchiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếukiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khókhăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật vềđất đai tại địa phương

Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa họctrong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thịtrường Được sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên và Môitrường, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, chúng em tiến hành thực hiện

chuyên đề: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa

bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011” nhằm góp phần từng bước hoàn

thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Bắc Kạn nói chungcũng như trên thị xã Bắc Kạn nói riêng

- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêuchuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cảtrên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.

1.3 Yêu cầu

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tàinguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sáchthuế của cơ quan thuế,…Quyết định của UBND tỉnh Bắc Kạn

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

Phần 2

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lí luận

Xã hội loài người luôn luôn phát triển không ngừng và những gì phục

vụ cho con người cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọngcủa con người mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của conngười đó chính là đất đai hay có thể nói một cách rộng hơn, khoa học hơn đóchính là bất động sản Nó gắn liền với con người ngày từ thủa sơ khai và tầmquan trọng của nó cũng ngày được khẳng định theo tiến trình phát triển loàingười Thật vậy, đất đai là nguồn tài nguyên vô giá và không bao giờ có thểxác định được hết giá trị của nguồn tài nguyên quý giá đó như thế nào Đấtđai đã, đang và sẽ đóng góp vai trò cực kỳ quan trọng cho bất kỳ một lĩnh vựcnào đó trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tế đã chứng minh một cách rõnét điều đó Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những quan niệm về bấtđộng sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý, sử dụng, phát

triển và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nước về mặtpháp lý đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hộicủa một thực thể xã hội nhất định.

Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành vớiquy định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua bán, trao đổi, từ đó hệthống thị trường bất động sản dần dần được hình thành, phát triển và khôngthể phủ nhận được vai trò của thị trường này trong việc thúc đẩy phát triểnnền kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư

2.2 Cơ sở thực tiễn

2.2.1 Tổng quan thị trường đất đai

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫnnhau dẫn đến khả năng trao đổi ( Robert và Daniel, 1994) Đó là nơi trao đổihàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người,liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đaitại một thời điểm nhất định Thực chất thị trường này đã có từ lâu đời nhưng nótồn tại ở những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau Hiện nay,thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thịtrường, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

2.2.2 Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triểncủa thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hànghoá Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theogiá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm pháttriển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừnghoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Dovậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn pháttriển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quantrọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đãđược xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chấtkhông tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ

đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Cácquốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không ápđặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trangtrại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặccũng có thể là người thuê đất.

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tưnước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và cáckhu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thuhút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây

là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐStại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó Chính phủ Nhật đã phảikhống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nềnkinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triểncũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng

bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên Ở Pháp cơn sốt tăng giánhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Parisgiảm 11,5% Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng,dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả làChính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm đượctiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới Hay mới đây, cuộc khủnghoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt độngkinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới Đồng USDgiảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéogiá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăngmạnh Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãisuất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi mộtcuộc suy thoái về kinh tế (Nguyễn Vũ Kiên, 2005) [8]

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đangphát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trườngđất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủnhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyềnchuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu

của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm

1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp Những người đã nhận quyền sửdụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đươngnhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định khôngđược bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trongmột số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình ỞBungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đấtnhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nước thuộc Liên Xôtrước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởnghoa lợi từ mảnh đất đó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi giađình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khảnăng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khảnăng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mởrộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai.Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đấtđai Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thuhút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớnnhư Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS

ở nước ngoài Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xuthế hội nhập hiện nay

2.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấythập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành vàphát triển thị trường đất đai- một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộcloại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành vàphát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1945

Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hộithực dân nửa phong kiến Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu nhưkhông tồn tại Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ

của nông dân cho địa chủ, thực dân Khi đó giá đất cũng được quy đổi thànhtiền.

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980

Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bảnluật quan trọng quy định về đất đai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đãkhẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sởhữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên.Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai

và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiệntheo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoảthuận với nhau Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịchbất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận chocác giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 1986, mặc dù đã xácđịnh đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đainăm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hìnhthức” Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quyđịnh: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được ngườikhác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyềncông nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”.Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừanhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai Tuy nhiên, những giao dịch muabán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủyếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyếnkhích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ đượcphát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lựclượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai Theo kịp đòi hỏi của thực

tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất chocác tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có tráchnhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển

quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” Kể từđây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bánquyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liềnvới BĐS đó.

* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạnnày đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bảnpháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này Luật đất đai

1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai1993) Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nướcxác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khigiao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại

về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từngvùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993) Như vậy, từ khiLuật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sửdụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thịtrường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam Từchỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa muanhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội chonhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đấthoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đấtbắt đầu tăng lên (Lê Phương Thảo, 2007) [6]

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lựcđầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thứctuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giaiđoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉđáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tớitương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sangđầu tư mua bán đất đai - BĐS Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước

ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thịtrường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang

về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sátnhập Đông - Tây Đức Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việcchuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Nhữngnhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- BĐS và là nhân tố

cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995 Cơn sốtnhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ ChíMinh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước Lượnghàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần cácBĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinhdoanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơchờ tăng giá

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, cácnhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thịtrường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấubằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LuậtĐất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảolãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sungcác trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốnbằng quyền sử dụng đất Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CPngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đếnthời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:

+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn

+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế đượctham gia thị trường quyền sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh củanền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kếthiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người

Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất giatăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kếhoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bốquy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quyhoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mởmang đô thị Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đấtđai nằm trong quy hoạch Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếmthông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch Đó là nhân tốthúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trườngnhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một

số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắtđầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy

đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểmsoát cung cầu đất đai và thị trường BĐS Luật Đất đai này đã quy định nộidung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đãtrao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường quyền sử dụngđất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nướcđược quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước;

áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiệnbình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở

hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất đểthực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặtbằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sửdụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợicủa Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ khi Luậtđất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trongmột thời gian khá dài.(Lê Phương Thảo, 2007) [6]

Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO,thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loại cơ chế chính sáchnhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài đượcmua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển

biến tích cực Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân

cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu vàgiao dịch Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007.Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đisát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trongthời gian tới

2.2.4 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

2.2.4.1 Công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thểbằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là mộtnghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trongmột thời điểm xác định Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đấtcũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nênyếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý

Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quyđịnh cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang pháttriển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chútrọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định Sau đây chúng ta cùngxem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với nhữngnét tương đồng với Việt Nam

* Định giá đất ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 củathế kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập vớinhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tớiviệc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS Việc định giáđược tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS Ngoài cơ quan ở trungương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗtrợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu;tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tưtrong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và saukhi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành nhữngkhoản mục khấu hao…

* Định giá đất ở Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn

bộ lãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm

vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước vàkhách hang theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản củaluật đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác

Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất

+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại

- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước

bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác

* Định giá đất ở Thuỵ Điển

Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xácđịnh giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thịtrường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở ngườimua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán đượcthông tin tốt nhất về tài sản cần bán Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa

ra phải đạt 75% giá trị thị trường Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năngđóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việcđóng thuế Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sửdụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê Những BĐS mà không có khảnăng đóng thuế thì không cần định giá Định giá BĐS được tiến hành theodựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh (Lê Phương Thảo,2007).[6]

2.2.4.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽtrong Luật đất đai 2003 Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối vớiđất đai của Nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật đất đai 2003:

“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

a Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệtquy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.

b Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất

c Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mụcđích sử dụng đất

d Định giá đất

Trên thực tế, Nhà nước khó năm bắt giá đất trên thị trường vì nó biếnđộng mạnh mẽ theo thời gian và không gian Vì vậy để phục vụ cho công tácquản lý của mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất Tại điều

56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đấtcủa Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây”:

a Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trườngtrong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kếtcấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sửdụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

c Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trungương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sửdụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau”Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính Phủ: “Chính phủ quy địnhphương pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theotừng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệchgiá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”

“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này,phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quyđịnh, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thểcủa địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định đượccông bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ

để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền

sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá

quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sửdụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thườngkhi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi viphạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”.

Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giáchuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnhđược quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêmkhông quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại” Quốchội (2003) [12]

Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ươngđến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan cóthẩm quyền trong việc định giá Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quanlàm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xâydựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường Về phía UBND tỉnh, thành phố có các

cơ quan trợ giúp: Sở tài chính - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môitrường Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên vàthông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mụcđích cụ thể

Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Theo đó quy địnhphương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phươngpháp thu nhập Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CPngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghịđịnh 188/2004/NĐ-CP Theo đó đã quy định thêm hai phương pháp xác địnhgiá đất là: phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư Như vậy việc xácđịnh giá đất có bốn phương pháp để thực hiện Ngoài ra còn có phương phápchi phí, các nước trên thê giới cũng áp dụng vào để xác định giá đất Ta có thểtham khảo thêm (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7]

114/2004/TT-2.2.4.3 Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua

Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàntoàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếusau:

* Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát

Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ởchỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán,kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ vàhữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tìnhtrạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thịtrường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội Do chưa nhận thức đầy đủnên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủtrương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điềukiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừatheo định hướng của Nhà nước Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bánđất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng

Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những nămqua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức

* Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường

Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thườngvới những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và chođời sống xã hội Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra haicơn sốt đất vào các năm 1993 - 1995 và 2001 - 2003 Việc diễn ra các cơn sốtđất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất củadân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt độngđầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế vàđời sống của dân cư

* Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nướcViệc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếuđược thực hiện theo phương thức trao tay Các bên mua bán phần nhiều khônglàm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyểnnhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước Ở các đô thị, hoạtđộng môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn Các “văn

phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng

ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước Ở Hà Nội có hàng trăm “vănphòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanhnghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhàđất bất hợp pháp Theo ước tính có tới 70 - 80% lượng giao dịch trên thị trườngnhà đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay.Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đaicòn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập

và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nềnkinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Đây cũng là nguyên nhân chủyếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểmsoát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua Việc xây dựngmột thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu củaNhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn (Nguyễn Thế Huấn

Trước năm 1997 khi Bắc Kạn chưa tách tỉnh thì giá đất tại tỉnh còn rất

rẻ Do địa thế chủ yếu là đất đồi núi, dân số còn ít mà diện tích đất chia bìnhquân đầu người thì lớn, trình độ văn hóa còn thấp và hạn chế, cơ chế thịtrường chưa phát triển, tốc độ đô thị hóa còn chậm Tất cả những nguyênnhân ấy gây cho thị trường bất động sản tại tỉnh hầu như ít diễn ra

Tuy nhiên, tới năm 1997 khi mà tỉnh Bắc Kạn được tách khỏi tỉnh BắcThái (cũ) thì thị trường bất động sản bắt đầu có xu hướng hoạt động Sau khitách tỉnh được sự đầu tư về cơ sở hạ tầng dẫn đến tốc độ đô thị hóa tại trungtâm tỉnh Bắc Kạn diễn ra nhanh chóng, dân số tăng lên, trình độ văn hóa đượcnâng cao, mức thu nhập của người dân cũng tăng theo Chính vì nhữngnguyên nhân đó mà kéo theo là giá đất tại tỉnh bắt đầu tăng lên Giá đất biếnđộng chủ yếu diễn ra tại thị xã Bắc Kạn – trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị

của tỉnh Đây là nơi có hệ thống cơ sở hạ tầng khá đồng bộ, có bến xe BắcKạn và chợ Bắc Kạn – là nơi đầu mối giao lưu văn hóa, kinh tế của vùng.

Nếu như năm 2003 trên trục đường Trần Hưng Đạo – thị xã Bắc Kạngiá bán 1 lô đất trên thị trường là khoảng 1.000.000đ/m2 thì tới năm 2007 giácao nhất là vào khoảng 6.500.000đ/m2, tới năm 2009 giá cao nhất lên tới hơn10.000.000/m2, năm 2011 mức giá đã lên tới 25.000.000/m2 Như vậy ta thấycùng với xu hướng chung của cả nước thì giá đất của thị xã Bắc Kạn cũngbiến động không ngừng qua các năm

Tuy nhiên ở 1 số khu vực trọng điểm của thị xã vẫn tăng mạnh nhưngchỉ tăng cục bộ Chủ yếu diễn ra tại các trục đường Trần Hưng Đạo, đườngTrường Chinh, đường Hùng Vương Giá trên thị trường 1 lô đất 100m2 trêntrục đường Trần Hưng Đạo đoạn từ ngã tư đường Trường Chinh tới hếtđường Trần Hưng Đạo cao nhất vào khoảng 2,5 tỷ đồng Tức là vào khoảng25.000.000đ/m2 trong khi giá nhà nước ban hành năm 2011 là 12.000.000đ/

m2, cao gấp khoảng 2,08 lần giá nhà nước ban hành Bởi đó là vị trí thuận lợicho việc giao lưu buôn bán và kinh doanh do có chợ và bến xe Bắc Kạn nằmđối diện

Như vậy ta có thể thấy rõ dù là ở đâu thì giá đất không có giảm chỉ cóthể tăng hoặc bình ổn

▪ Nguyên nhân biến động

- Tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ khiến giá đất cũng thay đổi theobởi nhu cầu về nhà đất của người dân ở đô thị cũng tăng nhanh Thu hút đượcnhiều người dân tới những khu đô thị

- Thu nhập của người dân ngày càng cao, dẫn tới mức sống và thị hiếucủa người dân cũng thay đổi Việc chọn lựa mua một mảnh đất đẹp, một ngôinhà đẹp cũng được cân nhắc Đó cũng là một nguyên nhân để người bán nânggiá trị của mảnh đất muốn bán lên

- Lạm phát tăng cao cũng khiến cho đồng tiền mất giá Giá cả đất đaităng lên theo giá của các mặt hàng khác

- Giá vàng cũng là một trong các nguyên nhân dẫn tới giá đất tăng theo.Nếu như năm 2005 giá vàng là 1.050.000 đ/chỉ thì giá vàng năm 2009 tăng lênkhoảng hơn 2.600.000đ/chỉ, tăng gấp gần 2,5 lần năm 2005

- Nhu cầu về đất ở của người dân tăng lên dẫn tới giá đất tăng nhanh chóng

2.3 Cở sở pháp lý

- Luật Đất đai 2003

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xácđịnh giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều củanghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giáđất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thihành Luật Đất đai

- Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chínhphủ ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cánhân, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,thủ tục bồi thường,hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyếtkhiếu nại về đất đai

- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn về thu thập cánhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng

là bất động sản

- Quyết định số 2688/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Kạn ngày19/12/2008 về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2009 trên địa bàn tỉnhBắc Kạn

- Quyết định số 2800/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Kạn ngày04/12/2010 về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnhBắc Kạn

Phần 3

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu tất cả những yếu tố có liên quan tới tình hình biếnđộng giá đất ở trong phạm vi thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010-2011

3.3 Thời gian và địa điểm nghiên cứu

- Thời gian: 10/01/2011 tới 01/05/2011

- Địa điểm: Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Bắc Kạn

3.4 Nội dung nghiên cứu

3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại địa bàn thị xã Bắc Kạn

3.4.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị xã Bắc Kạn năm 2010 2011

3.4.2.1 Tình hình sử dụng đất

3.4.2.2 Tình hình cấp giấy CN quyền sử dụng đất

3.4.3 Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nước; trên địa bàn thị xã Bắc Kạn

và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng

3.4.3.1 Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nước

3.4.3.2 Giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn

3.4.3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xãBắc Kạn năm 2010 - 2011

- Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người

- Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất

- Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất

- Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất

- Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất

3.4.4 Đề xuất một số giải pháp

3.5 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được

sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra Cácphương pháp chủ yếu bao gồm:

3.5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên Môi trường thị xã, qua mạngInternet, qua sách báo… Dùng để thu thập các thông tin liên quan đến đặcđiểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liênquan đến giá đất ở khu vực nghiên cứu

3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

- Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Bắc Kạn năm 2011 và điềukiện thực tế trên địa bàn thị xã Bắc Kạn Tôi chọn 15 đường phố có tính chấtđại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã và giá đất củacác đường có nhiều biến động và chia làm 5 nhóm:

Nhóm I (trên 10 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Đường ThànhCông; Đường Trường Chinh; Đường Trần Hưng Đạo

Nhóm II (từ 7 đến cận 10 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: ĐườngHùng Vương; Đường Kon Tum; Đường Nguyễn Văn Thoát

Nhóm III (từ 4 đến cận 7 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: ĐườngCứu Quốc; Đường Đội Kỳ, Đường Phùng Chí Kiên

Nhóm IV (từ 1 đến cận 3 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: ĐườngThái Nguyên; Đường Thanh niên; Đường Nguyễn Văn Tố

Nhóm V (dưới 1 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Tuyến đường NôngThượng - Tân Thành; dọc đường Thái Nguyên; Đường Nông Thượng - ThanhVận

Để tìm hiểu ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất

- Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theoQuyết định số 2800/QĐ-UBND ngày 04/12/2010 của UBND tỉnh Bắc Kạnquy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn

Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường Để tìm hiểu ảnh hưởng

vị trí lô đất đến giá trị thửa đất

- Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưngkích thước chiều mặt tiền khác nhau nên giá thị trường khác nhau Để tìm

hiểu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất.

- Lựa chọn 02 khu dân cư được quy hoạch trên địa bàn thị xã Bắc Kạngiai đoạn 2005 - 2009, các dự án đã hoàn thành và đã giao xong: Khu dân cưĐức Xuân I, II (Theo quy hoạch của thị xã) và khu đô thị phía Nam phườngPhùng Chí Kiên Để tìm hiểu ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất

3.5.3 Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu

Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương qua mẫuphiếu điều tra, được lập cho việc thu thập thông tin từng thửa đất… qua đó,

dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất ở trên thực

tế thị trường thị xã Bắc Kạn

3.5.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu

- Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từngnăm của giai đoạn điều tra

- Phương pháp xử lý số liệu: từ những số liệu thu thập được tổng hợp và

xử lý trên phần mềm Microsoft Excel

- Phương pháp so sánh: so sánh giá đất theo quy định của Nhà nước vớigiá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại,những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước vàviệc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân Đánh giá các quy định về giáđất do thị xã áp dụng cho địa bàn nghiên cứu

- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ởtrên địa bàn thị xã

Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đấttrong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực

tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở

Phần 4

KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC

4.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI

4.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên

4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên

* Vị trí địa lý

Sau khi tỉnh Bắc Kạn được tái thành lập ngày 01/01/1997, thị xã BắcKạn được xác định là thị xã tỉnh lỵ với 04 phường, 04 xã có tổng diện tích tựnhiên là 13.195,00 ha, chiếm 2,72% diện tích tự nhiên của tỉnh

- Phía Bắc giáp xã Cẩm Giàng, Hà Vị huyện Bạch Thông

- Phía Nam giáp xã Thanh Vận, Hòa Mục huyện Chợ Mới

- Phía Tây giáp xã Quang Thuận, Đôn Phong huyện Bạch Thông

- Phía Đông giáp xã Mỹ Thanh huyện Bạch Thông

Thị xã Bắc Kạn cách thủ đô Hà Nội 170 km, cách thành phố TháiNguyên 80 km về phía Bắc, cách thị xã Cao Bằng 150 km về phía Nam theoQuốc lộ số 3 Lợi thế lớn nhất của thị xã Bắc Kạn là có Quốc lộ 3 chạy qua, làđầu mối giao thông quan trọng trong quá trình giao lưu kinh tế, văn hóa vớicác địa phương khác trong tỉnh và cả nước

* Địa hình, địa mạo

Thị xã Bắc Kạn là thung lũng lòng chảo, nằm theo hai bờ sông Cầu,xung quanh đều có các dãy núi bao bọc, hướng dốc từ Tây sang Đông

Độ cao trung bình từ 150 đến 200 m Đỉnh núi cao nhất là đỉnh NặmDắt (xã Xuất Hóa) cao 728 m, núi Khau Lang (xã Dương Quang) cao 746 m.Nhìn chung thị xã Bắc Kạn bao gồm 03 loại địa hình chính:

- Địa hình núi đá vôi tập trung ở xã Xuất Hóa, địa hình cheo leo, đỉnh núisắc nhọn, hiểm trở

- Địa hình vùng núi đất phân bố hầu hết ở các xã, phường, độ cao từ 150

m đến 160 m so với mực nước biển Thành phần đá mẹ chủ yếu là sakết, bột kết, sét kết, rải rác có khu vực thành phần đá mẹ có nguồn gốcMác ma hoặc biến chất Dưới các thung lũng nhỏ hẹp kéo dài đã đượcnhân dân khai thác trồng trọt

- Địa hình thung lũng: hầu hết các phường nội thị, là khu vực có địa hìnhtương đối bằng phẳng

* Khí hậu thời tiết

Nằm trong vùng có đặc điểm thời tiết mang tính chất khí hậu nhiệt đớigió mùa, khí hậu của thị xã Bắc Kạn được chia làm hai mùa : Mùa khô từtháng 10 năm nay tới tháng 4 năm sau và mùa mưa từ tháng 4 tới tháng 10năm trong năm Nhìn chung, thời tiết trên địa bàn thị xã với các đặc điểm khíhậu nóng ẩm, lượng bức xạ cao, thuận tiện cho phát triển nông – lâm nghiệp

và sinh hoạt của nhân dân

* Thủy văn

Thị Xã Bắc Kạn có con Sông Cầu chảy từ phía Tây sang phía Đông là con sông có chế độ thuỷ văn khá phức tạp đặc biệt vào mùa mưa lũ thường cóảnh hưởng đền khu vực bên bờ song, đây là nguồn nước chính, phục vụ cho

bà con nhân dân, ngoài ra còn hệ thống suối và ngầm tương đối đều khắp trên địa bàn để đáp ứng cho sinh hoạt và canh tác sản xuất nông nghiệp về cơ bản chỉ đáp ứng vào mùa mưa, vào mùa khô vẫn bị khan hiếm

Hệ thống mương thuỷ lợi, phai, đập của được xây dựng và cải tạonâng cấp kịp thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhu cầu cấp thoát nước trongsản xuất nông nghiệp và sinh hoạt

4.1.1.2 Các nguồn tài nguyên

* Tài nguyên đất

Thị xã Bắc Kạn có diện tích tự nhiên 13.195 ha, chiếm 2,72% diện tích tự

nhiên của tỉnh Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh, đất đai thị xã được chia làmhai nhóm chính:

- Đất nông nghiệp là: 11276,19 ha, chiếm 82,38 % so với tổng diện tích tựnhiên toàn thị xã

- Đất phi nông nghiệp là: 1180,69 ha chiếm 8,63 % tổng diện tích tự nhiêntoàn thị xã

- Đất chưa sử dụng là: 1231,12 ha, chiếm 8,99 % tổng diện tích tự nhiên

* Tài nguyên nước

Tài nguyên nước của thị xã gồm nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm:

- Nguồn nước mặt: chủ yếu được khai thác từ sông, suối, ao hồ có trênđịa bàn, trong đó sông Cầu là nguồn cung cấp nước chính cho sản xuất vàsinh hoạt của nhân dân trong phường Mực nước sông Cầu dao động từ 8000– 30000m3/ ngày đêm

- Nguồn nước ngầm: theo kết quả thăm dò ở thị xã Bắc Kạn cho thấynguồn nước ngầm trong, không mùi, không mặn, độ pH từ 7,8 – 8,1 Nhìnchung, chất lượng đảm bảo cho nhu cầu sinh hoạt của nhân dân Tuy nhiên dođịa hình cao nên khả năng giữ nước hạn chế và ở tầng sâu.

* Tài nguyên rừng

Năm 2005, thị xã có 8.455,75 ha đất lâm nghiệp có rừng, trong đó có3.008,28 ha rừng trồng nguyên liệu giấy với một số loại cây chủ yếu như keotai tượng, keo lá chàm, lát…phân bố nhiều ở các xã ngoài thị Do thực hiệntốt chương trình 327 (chương trình phủ xanh đất trống, đồi núi trọc) nên thảmthực vật ở các vùng dự án ngày càng đa dạng, diện tích rừng trồng được củng

cố và phát triển

* Tài nguyên khoáng sản

Hiện nay trên địa bàn thị xã chưa phát hiện được nguồn tài nguyênkhoáng sản nào ngoài cát, sỏi…với trữ lượng hạn chế nên đã hạn chế việcphát triển các ngành công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp của thị xã

4.1.1.7 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên

* Những thuận lợi và lợi thế

Vị trí địa lý của thị xã thuận lợi để phát triển giao lưu, trao đổi hànghóa, bố trí các cơ sở sản xuất, kinh doanh, buôn bán

Trên địa bàn thị xã có Quốc lộ 3 chạy qua và mạng lưới giao thông dàyđặc thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế - văn hóa với các phường, xã, các tỉnh,huyện phụ cận Đây là những điều kiện cơ bản để đẩy nhanh tốc độ phát triểnkinh tế thương mại, thuận lợi cho việc cơ giới hóa giao thông, xây dựng vùngkinh tế tập trung…

Đất đai khí hậu của thị xã có tính ổn định cao về địa chất, khá thuận lợicho việc phát triển kinh tế của của thị xã