Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện yên sơn, tỉnh tuyên quang

Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn, tồn tại như việc định g

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HOÀNG NGHĨA

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN SƠN,

TỈNH TUYÊN QUANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HOÀNG NGHĨA

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN SƠN,

TỈNH TUYÊN QUANG

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Mã ngành : 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Lương Văn Hinh

Thái Nguyên - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào Mọi

sự giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc

Tác giả

Nguyễn Hoàng Nghĩa

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, UBND huyện Yên Sơn tỉnh Tuyên Quang và các phòng ban khác thuộc UBND huyện Yên Sơn, Trung tâm đấu giá tỉnh Tuyên Quang, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

1 PGS.TS Lương Văn Hinh - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, thầy đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này

2 Ban Giám hiệu, Khoa Sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường và các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập

3 UBND huyện Yên Sơn, Trung tâm đấu giá tỉnh Tuyên Quang và các phòng ban khác thuộc UBND huyện Yên Sơn, cấp uỷ, chính quyền và nhân dân các xã (phường) trên địa bàn huyện Yên Sơn, cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả

Nguyễn Hoàng Nghĩa

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu chung 2

3 Mục tiêu cụ thể 2

4 Yêu cầu của đề tài 2

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

5.1 Ý nghĩa khoa học 2

5.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở pháp lý 4

1.1.2 Cơ sở lý luận và thực tiễn 5

1.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên Thế giới, Việt Nam và huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 5

1.2.1 Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 5

1.2.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 11

1.2.3 Kinh nghiệm về đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 12

1.2.4 Một số vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản và công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 18

1.2.5 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Tuyên Quang 20

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

2.1 Đối tượng nghiên cứu 27

2.2 Phạm vi nghiên cứu 27

2.3 Nội dung nghiên cứu 27

2.4 Phương pháp nghiên cứu 27

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 27

2.4.2 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan: Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hoá và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến vấn đề nghiên cứu 28

2.4.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn: 28

2.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp: Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vi mô và vĩ mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 28

2.4.5 Phương pháp chuyên gia: 28

2.4.6 Phương pháp xác định giá đất: 28

2.5 Các tiêu chí xác định khi đấu giá QSD đất 29

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 Thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội liên quan đến công tác đấu giá QSD đất 30

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 30

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 36

3.1.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng 44

3.1.4 Công tác quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến đấu giá QSD đất 46

3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Sơn giai đoạn 2010-2012 53

3.2.1 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 56

3.2.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 62

3.2.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 67 3.2.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 73

3.3 Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Sơn

trong giai đoạn 2010-2012 75

3.3.1 Hiệu quả về kinh tế 75

3.3.2 Hiệu quả về xã hội 79

3.3.3 Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai 80

3.4 Những tồn tại trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất 81

3.4.1 Đối với công tác tổ chức 81

3.4.2 Đối với người tham gia đấu giá 83

3.4.3 Đối với công tác quản lý bất động sản và xây dựng đô thị 84

3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 85

3.5.1 Giải pháp về chính sách trong đấu giá quyền sử dụng đất 85

3.5.2 Các giải pháp về kỹ thuật trong đấu giá quyền sử dụng đất 87

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 88

1 Kết luận 88

2 Đề nghị 89

TÀI LIỆU THAM KHẢO 91

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

QSD : Quyền sử dụng UBND : Ủy ban nhân dân GCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Sơn năm 2012 33

Bảng 3.2 Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Yên Sơn 37

Bảng 3.3 Tình hình thu nhập, đời sống của người dân huyện Yên Sơn 38

Bảng 3.4 Diện tích, năng xuất và sản lượng cây trồng năm 2012 39

Bảng 3.5 Cơ cấu vật nuôi năm 2012 huyện Yên Sơn 40

Bảng 3.6 Dân số qua các năm 2005, 2012 trên địa bàn huyện Yên Sơn 42

Bảng 3.7 Bảng tổng hợp số lượng, diện tích lô đất thực hiện đấu giá đất giai đoạn 2010-2012 54

Bảng 3.8 Bảng tổng hợp kết quả thực hiện đấu giá đất của huyện Yên Sơn giai đoạn 2010-2012 54

Bảng 3.9 Bảng tổng hợp số lượng, diện tích lô đất thực hiện đấu giá đất năm 2010 57

Bảng 3.10: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 của huyện Yên Sơn 59

Bảng 3.11 Bảng tổng hợp số lượng, diện tích lô đất thực hiện đấu giá đất năm 2011 63

Bảng 3.12: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 của huyện Yên Sơn 65

Bảng 3.13 Bảng tổng hợp số lượng, diện tích lô đất thực hiện đấu giá đất năm 2012 68

Bảng 3.14: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 của huyện Yên Sơn 70

Bảng 3.15 Bảng so sánh kết quả đấu giá đất trên địa bàn huyện Yên Sơn giai đoạn 2010 – 2012 78

Bảng 3.16: Bảng tổng hợp nhu cầu của người tham gia đấu giá đất 84

DANH MỤC CÁC BẢNG

Hình 1.1 Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật Bản 17 Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Yên Sơn trong tỉnh Tuyên Quang 30 Hình 3.2: Biểu đồ biến động giữa giá trúng đấu giá cao nhất, trung bình và

thấp nhất năm 2011 của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 61 Hình 3.3: Biểu đồ biến động giữa giá trúng đấu giá cao nhất, trung bình và

thấp nhất năm 2011 của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 67 Hình 3.4: Biểu đồ biến động giữa giá trúng đấu giá cao nhất, trung bình và

thấp nhất năm 2012 của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 72 Hình 3.5: Biểu đồ thể hiện tỷ lệ bán thành công các lô đất trong giai đoạn

2010-2012 74 Hình 3.6: Biểu đồ thể hiện số lượng người tham gia đấu giá/1 lô đất 74

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là yếu tố để tạo nguồn lực đầu

tư lớn Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, tuy nhiên trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn, tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ… Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Mặc dù còn một số bất cập như chưa tạo được cơ hội cho người thu nhập thấp, dễ để xảy ra tiêu cực nhưng công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực

sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước ta

Đối với huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang, từ năm 2008 đến nay, UBND huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất khoảng

500 lô đất để thực hiện giao đất tại 17 khu dân cư, thu về Ngân sách số tiền sử dụng đất do trúng đấu giá khoảng 110 tỷ đồng, đóng góp một phần đáng kể trong thu Ngân sách hàng năm của địa phương để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng phát triển các khu dân cư tập trung và các điểm đô thị huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên

Quang Trong việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh

Tuyên Quang thời gian qua đã có những thành công và hạn chế nhất định Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá đất qua các dự án để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá quyền sử dụng ngày

càng hoàn thiện và đem lại nhiều hiệu quả nhất tại địa phương; từ đó rút ra kinh nghiệm về việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương có điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội tương tự như huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trên, tôi thực hiện đề tài nghiên cứu: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang”

2 Mục tiêu chung

Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

3 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trực tiếp liên quan đến đấu giá QSD đất, tình hình quản lý sử dụng đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2010-2012

- Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt: hiệu quả kinh tế; hiệu quả xã hội; hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai Việc đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua việc đi sâu phân tích hiệu quả của một số dự án đấu giá QSD đất cụ thể đặc trưng trên địa bàn

- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện tốt hơn công tác đấu giá QSD đất trong giai đoạn tiếp theo

4 Yêu cầu của đề tài

- Nghiên cứu và nắm vững các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương

- Việc đánh giá thực hiện đúng phương pháp, theo đúng quy định, hướng dẫn

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

5.1 Ý nghĩa khoa học

Xây dựng được tính quy luật về cơ chế giá của thị trường đất đai thông qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất, hoàn thiện những bất cập trong các quy định hiện hành

5.2 Ý nghĩa thực tiễn

Thông qua việc đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất, góp phần nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Sơn nói riêng và trên cả nước nói chung, hướng lợi ích của công tác đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ tốt cho xã hội, cho người có nhu cầu sử dụng đất thực sự

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính Phủ về bán đấu giá tài sản Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản;

- Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND ngày 05/01/2006 của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang;

1.1.2 Cơ sở lý luận và thực tiễn

- Một số vấn đề lý luận cơ bản về giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản

- Nghiên cứu về giá đất, định giá đất và thị trường bất động sản trên thế giới và Việt Nam đặc biệt là huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang Quy trình đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

- Các nghiên cứu về quy hoạch sử dụng đất liên quan đến đấu giá QSD đất;

- Kết quả đấu giá QSD đất của tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2010 – 2012

1.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên Thế giới, Việt Nam và huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

1.2.1 Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

1.2.1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với bất động sản, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, giá cả bất động sản cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào

đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá

cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở đất đai Xét

về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [19] Đặc điểm của giá đất:

1 Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả

quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đ ấ t đ a i tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ g i ữ a giá cả đ ấ t đ a i với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn

là có thể tính ra giá đất [24]

2 Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt

cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó

so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định [24]

3 Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì con người có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống [24]

1.2.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

a Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự

do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi

nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa

tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn

là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa

tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản [19]

Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch [12] Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước [12]

Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa

tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về bất động sản nó được chuyển vào giá cả bất động sản hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh

lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó [12]

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa

tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất [18]

b Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [19]

Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để

có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển

kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh bất động sản luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt [18]

Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá bất động sản nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [12]

c Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [19]

Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi

và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Giá của đất trong một khu vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [19]

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất

cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Có thể thấy khi đất nông nghiệp,

đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Bên cạnh

đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn [19] Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất

đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực

đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác [19]

Nhìn chung, trong thời gian tới ở nước ta quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng,

mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch, cũng mở

ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp Tuy nhiên tốc

độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động [18] Luật Đất đai cho phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị QSDĐ [13] Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều

có đất để canh tác và có nhà để ở [24]

1.2.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Khái niệm về công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về

kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện [15]

Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước Thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất, nguồn Ngân sách của Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất [24]

1.2.2.2 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào Ngân sách Nhà nước để đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng Đối tượng tham gia đấu giá không bị ràng buộc về thành phần kinh tế miễn là đáp ứng đủ các yêu cầu về tài chính và kỹ thuật của dự án Do vậy sẽ có nhiều nhà đầu tư cùng tham gia đấu giá QSD đất 1 lô đất nên sẽ tạo được sự cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá và mức giá trúng sẽ sát với giá thực tế trên thị trường Chính vì vậy địa phương có thể tăng thu tối đa cho nguồn vốn, có thể chủ động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội tại địa phương mình tránh được tình trạng trông chờ vào Ngân sách Nhà nước [15]

Đấu giá quyền sử dụng đất có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo thực hiện quy hoạch một cách đồng bộ Qua việc xét duyệt hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá QSD đất, Hội đồng đấu giá sẽ chọn được những chủ đầu tư có đủ tư cách tham gia đấu giá, có

đủ năng lực về tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực hiện dự án theo đúng tiến độ

đề ra Đồng thời chỉ có nhà đầu tư có khả năng sử dụng đất hiệu quả nhất mới trả giá cao nhất Việc đấu giá được diễn ra công khai, các chủ đầu tư cạnh tranh với nhau một cách công bằng, từ đó sẽ chọn được nhà đầu tư có đủ năng lực và nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Đấu giá QSD đất là một trong những căn cứ để Nhà nước xác định giá đất, góp phần tạo ra mặt bằng giá cả và bình ổn thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh Các nhà đầu tư tham gia đấu giá QSD đất một cách tự nguyện Họ cạnh tranh tự do với nhau cân nhắc để đưa ra mức giá của mình với mục tiêu tối đa hoá lợi nhuận nên giá trúng thường sát với giá thị trường Nhà nước sẽ dựa vào đó để điều chỉnh lại khung giá đất hợp lý Các thông tin về thửa đất tham gia đấu giá được niêm yết công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng, phổ biến tới tất cả mọi người quan tâm tới, điều này sẽ khắc phục được tính thông tin không hoàn hảo của thị trường bất động sản, góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản [15]

Đấu giá QSD đất góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tế một cách bền vững Nhờ có nguồn thu từ đấu giá bổ sung vào Ngân sách mà hệ thống

cơ sở hạ tầng được nâng cấp và cải tạo, giá trị đất đai tăng lên góp phần thúc đẩy

sự phát triển của nền kinh tế [24]

Đấu giá QSD đất góp phần vào quá trình cải cách hành chính [24] Người tham gia đấu giá sau khi trúng đấu giá được hỗ trợ một cách tốt nhất về việc làm hồ sơ thửa đất góp phần thúc đẩy quá trình giải quyết nhanh gọn các thủ tục hành chính Các quyền lợi của người trúng đấu giá sẽ được bảo vệ, sau khi hết hạn sử dụng đất nếu nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất và chấp hành tốt các chính sách về đất đai trong quá trình sử dụng đất thì sẽ được gia hạn Do vậy tạo tâm lý yên tâm cho các nhà đầu tư để họ có thể sử dụng đất một cách hiệu quả nhất

1.2.3 Kinh nghiệm về đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới

1.2.3.1 Trung Quốc

Từ ngày 01/7/1997 Trung Quốc đã chia lãnh thổ của mình thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Công) Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 ngày

5/7/1994 thông qua Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 ngày 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất [16]

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của chính phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng

và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình [16]

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương [16]

Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và khai hoang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng đất, nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng đất mà không được bồi thường, trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc

do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công [16]

Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:

+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với công trình xấy dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác [4]

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm Tư vấn và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép của Ban Tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưói sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý Đất đai Quốc gia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, Định giá tài sản, Tư vấn về đất xây dựng, Văn phòng thương mại

về BĐS, Lập kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS, [19]

trình là “người cày có ruộng” và “bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu Chương trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng Việc hoàn thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần [4]

Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ tầng" còn đạt được các thành tựu sau:

(1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán

(2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%

(3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia đình nắm giữ giảm xuống 12%

(4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%

(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%

(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%

(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%

Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm các

quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu Những đặc trưng nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên [16]

bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của những cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu đuợc sẽ được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ [4]

Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000 BĐS và là lượng BĐS lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây Trình tự tổ chức đấu giá BĐS được thể hiện trong hình 2.1

Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được Trong những năm qua, các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc

Hình 1.1 Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật Bản [4]

LỰA CHỌN BẤT ĐỘNG SẢN

QUẢNG CÁO BẤT

ĐỘNG SẢN

BỎ GIÁ CHO BẤT ĐỘNG SẢN

MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ

QUYẾT ĐINH CHO

(chuyển nhượng

quyền Sở hữu)

YÊU CẦU GIAO BĐS

(Trong trường hợp có người chiếm dụng)

-Trường hợp đấu giá thành công mà không trúng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền

- Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể riêng

1.2.4 Một số vấn đề cơ bản về thị trường bất động sản và công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù

đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế, xã hội, sự biến động giá cả đất đai trên thị trường bất động sản, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đất đã bộc lộ những nhược điểm, hạn chế nhất định [24]

Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục được những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng Ngày 18/12/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về

cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong

đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng

cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn [4]

Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [2]

Điểm tồn tại, hạn chế lớn nhất trong định giá đất là giá đất do Nhà nước quy định khác với giá đất thực tế (giá đất thị trường)

Giá đất do Nhà nước quy định được sử dụng để tính thuế chuyển QSDĐ (nay

là thuế thu nhập cá nhân), thu tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất và chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế về đất giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người

SDĐ - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất

+ Việc giao đất, cho thuê đất mang nặng tính bao cấp, mức độ hành chính,

cơ chế hình thành giá thiếu khách quan, phát sinh nhiều tiêu cực

+ Tiến độ giao đất chậm do thời gian hoàn thành tất các thủ tục bị kéo dài, hiện tượng giao đất trái thẩm quyền, lấn chiếm đất công, sử dụng sai mục đích diễn ra phổ biến

+ Việc xây dựng các công trình hạ tầng các dự án bằng kinh phí của Nhà nước thực hiện chậm, ảnh hưởng đến giá bán của chủ đầu tư cho người sử dụng, người được lợi thì Nhà nước không điều tiết được, người bị Nhà nước thu hồi đất trước đó cho dự án cảm thấy mình bị thiệt thòi trong đền bù

+ Việc xác lập QSDĐ thông qua giao đất, cho thuê đất thường phải qua nhiều công đoạn, kéo dài trong nhiều năm [4]

Từ những phân tích trên đây cho thấy việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước như hiện nay là chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả bất lợi cho Nhà nước Vì vậy để tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu về đất cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDĐ, Nhà nước cần cho phép các cấp có thẩm quyền tổ chức thực hiện, nhân rộng mô hình đấu giá như đã được thực hiện ở Hà Nội, Tuyên Quang và một số địa phương khác [3]

Qua thực tế triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các nước trên

ta nhận thấy công tác đấu giá QSD đất là hoạt động được thực hiện theo nguyên tắc công khai, dân chủ, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Nhà nước cũng như của người tham gia đấu giá Bên cạnh đó, công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản trên đất còn là công cụ thúc đẩy thị trường vốn cho nền kinh tế như tại Nhật Bản hay là sắp sếp hợp lý việc

sử dụng đất của người dân và nâng cao hiệu quả sử dụng đất tại Đài Loan

Đấu giá quyền sử dụng đất phải là công cụ hữu hiệu để định hướng phát triển cơ sở hạ tầng và phát triển nền kinh tế Do đó việc quy định những điều kiện trong đấu giá quyền sử dụng đất là điều cần thiết trong đó có quy định về thời hạn nộp tiền sử dụng đất, thời hạn xây dựng các công trình theo quy hoạch

đã duyệt trên đất, Bên cạnh đó để tăng cường tính dân chủ công khai, việc thiết yếu để nâng cao công tác đấu giá QSD đất thì việc cần thiết phải có một trung tâm thực thi nhiệm vụ đấu giá chuyên nghiệp

1.2.5 Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Tuyên Quang

Là một tỉnh miền núi, đất đai tập chung tại các khu vực đô thị không lớn,

do hạn chế về nguồn cung đất nhu vậy nên thị trường đất đai rất sôi động Trong những năm gần đây, công tác đấu giá QSD đất được tỉnh chú ý và coi trọng trong công tác thu ngân sách Nhà nước, sắp sếp lại dân cư và công bằng xã hội Tỉnh đã lập Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản là cơ quan chuyên về bán tài sản trong đó có quyền sử dụng đất, đến nay công tác đấu giá quyền sử dụng đất

đã bắt đều đi vào nề nếp

Quy chế thực hiện đấu giá QSD đất như sau:

1.2.5.1 Các văn bản quy phạm pháp luật của tỉnh Tuyên Quang về đấu giá quyền

sử dụng đất

- Luật tổ chức HĐND, UBND các cấp năm 1994 và năm 2003

- Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và 2001, Luật Đất đai năm 2003

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Chỉ thị 18/2006/CT-TTg ngày 15/05/2006 về việc tăng cường thực hiện Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 của Bộ Tài Chính hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí đấu giá

- Căn cứ Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND ngày 05/01/2006 của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang

- Các Quyết định của UBND tỉnh về việc thu hồi đất, giao đất cho các Ban Quản lý dự án thực hiện việc khai thác quỹ đất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

- Các Quyết định của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc phê duyệt giá sàn

để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất của các dự án

1.2.5.2 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất

Theo Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trên địa bàn tỉnh, cụ thể như sau:

1 Đối tượng tham gia đấu giá: Các cá nhân từ 18 tuổi trở lên có đủ năng

lực hành vi dân sự (có hộ khẩu thường trú tại Tuyên Quang hoặc không có hộ khẩu tại Tuyên Quang) và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Pháp luật

2 Giá khởi điểm: Là mức giá tối thiểu quy định cho 01 lô đất đấu giá

quyền sử dụng đất, do UBND huyện Yên Sơn phê duyệt Giá khởi điểm đấu giá được xác định trên cơ sở giá khảo sát giá đất thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực

3 Bước giá để đấu giá: Là khoảng cách giá để người tham gia đấu giá bỏ

giá và là khoảng chênh lệch giữa giá trúng và không trúng thấp hơn liền kề cho

01 lô đất được xây dựng trên cơ sở các quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang (thường tính tương đương 1 % giá khởi điểm)

4 Giá trúng đấu giá: Là giá trả cho 01 lô đất hợp lệ được chọn từ cao

nhất xuống thấp dần cho đến khi đủ số lượng thửa đất đưa ra đấu giá, được Hội đồng đấu giá xác định công bố và trình UBND huyện phê duyệt

5 Đặt cọc tham dự đấu giá: Là một khoản tiền nhất định Người tham gia

đấu giá phải nộp để xác lập trách nhiệm của Người tham gia đấu giá (tương đương 5 % giá khởi điểm)

6 Nguyên tắc đấu giá

- Toàn bộ các lô đất sẽ được đưa ra đấu giá một lần qua nhiều vòng bỏ giá

- Cách thức tiến hành đấu giá là: bỏ phiếu kín; mở công bố công khai

- Việc mở đấu giá phải có số người tham gia ít nhất gấp 02 lần số lô đất đem ra tổ chức đấu giá trở lên Nếu không đủ số người đăng ký tham gia theo quy định, thì căn cứ số lượng người tham gia đấu giá đủ tư cách thực tế Hội đồng đấu giá sẽ quyết định đưa một số thửa đất ra đấu giá trên nguyên tắc số người tham gia gấp 02 lần số thửa đất tổ chức đấu giá

- Việc đấu giá được thực hiện công khai, bình đẳng giữa những người tham gia đấu giá

- Người tham gia đấu giá có thể tham gia đấu giá một hoặc nhiều thửa đất nhưng mỗi thửa đất phải nộp một lệ phí và một số tiền đặt cọc dự đấu giá

Không được sử dụng vốn ngân sách Nhà nước để tham gia đấu giá

7 Hình thức thông tin đấu giá, bán hồ sơ mời đấu giá, đặt cọc đấu giá

7.1 Hình thức thông tin đấu giá

Ban tổ chức đấu giá cung cấp công khai các thông tin cần thiết cho việc đấu giá tại Hồ sơ mời đấu giá quyền sử dụng đất và thông báo mời đấu giá ít nhất 3 lần liên tiếp trên các phương tiện thông tin đại chúng: Đài phát thanh và truyền hình Tuyên Quang, Báo Tuyên Quang và các phương tiện thông tin đại chúng của huyện, thành phố và tỉnh trước khi phát hành hồ sơ mời đấu giá là 15 ngày

7.2 Bán hồ sơ mời đấu giá

Người đăng ký tham dự đấu giá mua hồ sơ mời đấu giá, đăng ký tham gia đấu giá bao nhiêu thửa đất thì mua bấy nhiêu hồ sơ tham dự; Giá 01 bộ hồ sơ tham dự là: 100.000- 500.000 đồng, tiền mua hồ sơ dự đấu giá không hoàn trả với bất cứ lý do nào

7.3 Đặt cọc dự đấu giá

a Người tham gia đấu giá khi nộp Hồ sơ dự đấu giá phải nộp cho Bên

tổ chức đấu giá khoản tiền đặt cọc trách nhiệm khi tham dự đấu giá; Đặt cọc bằng tiền mặt với giá trị tương đương 5 % giá khởi điểm đấu giá,

b Người không trúng đấu giá sẽ được hoàn trả tiền đặt cọc dự đấu giá sau

03 ngày kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá Việc hoàn trả tiền đặt cọc thực hiện trong thời gian không quá 10 ngày (tính theo ngày làm việc)

c Tiền đặt cọc dự đấu giá không được hoàn trả cho Người tham gia đấu giá và được nộp vào Ngân sách Nhà nước trong trường hợp Người tham gia đấu giá có các hành vi vi phạm Quy chế đấu giá được quy định tại các điều khoản của quy chế này

d Số tiền đặt cọc dự đấu giá đã nộp của Người trúng đấu giá được tính vào tổng số tiền phải nộp cho thửa đất trúng đấu giá

8 Trình tự, thủ tục và thời gian tham dự đấu giá

8.1 Hội đồng đấu giá thông báo mời dự đấu giá: Ghi rõ ngày, giờ, địa điểm đăng ký dự đấu giá, bán hồ sơ đấu giá, thời gian hướng dẫn Người tham gia đấu giá thăm thực địa

8.2 Đăng ký tham dự: Người tham gia đấu giá đăng ký, mua hồ sơ dự đấu giá tại bộ phận Một cửa của UBND huyện Yên Sơn

8.3 Hồ sơ mời đấu giá gồm:

- Thông báo mời đấu giá;

- Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất;

- Quy chế quản lý đầu tư và xây dựng

- Mẫu Phiếu đăng ký dự đấu giá;

- Mẫu phiếu đấu giá;

- Sơ đồ, phụ lục các thông số chi tiết thửa đất đấu giá được duyệt

8.4 Người tham gia đấu giá nộp đặt cọc dự đấu giá và nộp hồ sơ để xác định tư cách Người tham gia đấu giá cho Hội đồng đấu giá

8.5 Hội đồng đấu giá xem xét, quyết định và niêm yết công khai danh

sách những Người tham gia đấu giá không đủ tư cách trước khi tổ chức mở

phiên đấu giá

9 Xác định Người trúng đấu giá và giá trúng đấu giá

+ Người trúng đấu giá là Người tham gia đấu giá có giá trả cho 1 lô đất được chọn từ cao nhất xuống thấp dần cho đến khi không có ai trả giá cao hơn Tổ chức đấu giá từng lô đất để xác định người trúng đấu giá cho từng lô đất

+ Nếu có nhiều Người tham gia đấu giá bỏ giá bằng nhau thì tổ chức bốc thăm để xác định thứ tự Người trúng giá

+ Danh sách Người trúng giá được lập cùng biên bản xét đấu giá và công

bố ngay sau khi kết thúc phiên đấu giá, có sự chứng kiến của đại diện các bên tham dự

10 Phê duyệt kết quả đấu giá

Căn cứ biên bản phiên đấu giá; kết quả đấu giá và đề nghị của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất, UBND huyện xem xét quyết định phê duyệt kết quả đấu giá làm cơ sở cho việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất và lập hồ sơ giao đất

11 Nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất

- Người trúng đấu giá phải nộp tiền trúng đấu giá vào ngân sách Nhà nước theo quy định như sau:

+ Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được Thông báo nộp tiền, Người trúng đấu giá phải nộp 100% số tiền trên tổng số tiền trúng đấu giá (đã tính cả tiền đặt cọc dự đấu giá) nộp vào Kho bạc nhà nước tỉnh Tuyên Quang và theo hướng dẫn của Chi cục thuế huyện Yên Sơn

- Người trúng giá chậm nộp tiền thì phải nộp lãi trên số tiền chậm nộp theo lãi suất tiền gửi ngân hàng thương mại (áp dụng lãi suất của kỳ hạn 06 tháng, tính theo trung bình cộng lãi suất quy định của 3 ngân hàng thương mại)

12 Bàn giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Người trúng đấu giá

+ Bàn giao thửa đất

- Sau khi nộp đủ tiền trúng đấu giá đất theo quy định, Người trúng đấu giá sẽ được bàn giao đất tại thực địa Việc bàn giao đất do Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện, có sự tham dự của các cơ quan và các đơn vị liên quan

- Thời gian bàn giao đất tại thực địa cho Người trúng giá sẽ được thông báo bằng văn bản của UBND huyện Yên Sơn

- Nếu chậm bàn giao đất cho người trúng giá so với thời gian quy định thì bên tổ chức đấu giá phải trả lãi cho bên trúng giá theo thời gian chậm bàn giao đất theo giá trị thửa đất trúng giá và lãi suất như quy định nêu trên

+ Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Phòng Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm hướng dẫn Người trúng đấu giá lập hồ sơ và trình cấp có thẩm quyền Quyết định giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất trúng giá theo quy định của Luật Đất đai

Quy trình thực hiện công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Yên Sơn

Bước 1: Quy hoạch, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng

hạ tầng theo quy hoạch

Bước 2: Xây dựng giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 3: Thông báo công khai các lô đất, khu vực tổ chức đấu giá quyền

sử dụng đất trên các phương tiện thông tin đại chúng (ít nhất 3 lần)

Bước 4: Tổ chức đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (thời gian đăng ký là 15 ngày)

Bước 5: Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 6: Người trúng đấu giá QSD đất nộp tiền trúng đấu giá và người

không trúng đấu giá nhận tiền đặt cọc

Bước 7: Lập thủ tục giao đất và cấp GCNQSD đất cho người trúng đấu giá

Bước 8: Quản lý việc sử dụng đất của người trúng đấu giá theo quy định

Căn cứ Văn bản số 2293/UBND-TC ngày 25/10/2010 của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc bán đấu giá quyền sử dụng đất theo Nghị định số 17/2010/NĐ của Chính phủ, UBND tỉnh Tuyên Quang đã thành lập Trung tâm đấu giá QSD đất tỉnh Tuyên Quang trực thuộc Sở Tư pháp chịu trách nhiệm thực hiện đấu giá QSD đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang Từ khi thành lập Trung tâm đấu giá QSD đất đến nay, quy trình đấu giá đất chỉ khác ở cơ quan tổ chức đấu giá đất, về cơ bản các bước thủ tục theo Quyết định số 01/2006/QĐ-UBND ngày 05/01/2006 của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

2.2 Phạm vi nghiên cứu

Đánh giá kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang

Thời gian thực hiện: Từ tháng 9/2013 đến tháng 6/2014

2.3 Nội dung nghiên cứu

1) Thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội trực tiếp liên quan đến đấu giá QSD đất, tình hình quản lý sử dụng đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2010-2012

2) Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt: hiệu quả kinh tế; hiệu quả xã hội; hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai Việc đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua việc đi sâu phân tích hiệu quả của một số dự án đấu giá QSD đất cụ thể đặc trưng trên địa bàn

3) Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện tốt hơn công tác đấu giá QSD đất trong giai đoạn tiếp theo

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Sơn

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác đấu giá QSD đất và xác định giá khởi điểm

- Thu thập tài liệu, số liệu về kết quả đấu giá QSD đất các năm 2010, 2011, 2012 tại Trung tâm đấu giá QSD đất và các phòng, ban thuộc UBND huyện Yên Sơn

2.4.2 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan: Tìm hiểu, thu thập, hệ

thống hoá và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến vấn đề nghiên cứu

2.4.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn:

- Chia thành 2 nhóm:

+ Nhóm cán bộ quản lý tại huyện, các phường, xã và cán bộ Trung tâm đấu giá QSD đất

+ Nhóm người dân tham gia đấu giá QSD đất

- Phỏng vấn nhằm xác định những bất cập trong công tác đấu giá QSD đất,

số lượng phiếu điều tra 80 phiếu (cán bộ quản lý 20 phiếu, người tham gia đấu

giá 60 phiếu), đối với những cán bộ quản lý và người tha, gia đấu giá đất trong

3 năm 2010, 2011, 2012

2.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp: Kết hợp các yếu tố định tính với định

lượng, các vấn đề vi mô và vĩ mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

2.4.5 Phương pháp chuyên gia:

Thu thập tài liệu nghiên cứu trong nước và ngoài nước có liên quan, khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, công trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu

2.4.6 Phương pháp xác định giá đất:

+ Phương pháp so sánh trực tiếp: Tiến hành phân tích các mức giá đất thực

tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để

so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

+ Phương pháp thu nhập: Tổ chức xác định mức giá tính bằng thương số

giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so

với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định

giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương

mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

2.5 Các tiêu chí xác định khi đấu giá QSD đất

- Vị trí, số lượng, diện tích lô đất tổ chức đấu giá đất

- Mức giá khởi điểm và bước giá đối với từng lô đất tổ chức đấu giá

- Số lượng người tham gia đấu giá đất

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Thực trạng điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội liên quan đến công tác đấu giá QSD đất

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Yên Sơn là huyện miền núi nằm ở phía Nam tỉnh Tuyên Quang, nằm trong

Kinh độ Đông

Địa giới hành chính của huyện được xác định như sau:

- Phía Bắc giáp huyện Hàm Yên và huyện Chiêm Hóa;

- Phía Tây giáp huyện Yên Bình - tỉnh Yên Bái;

- Phía Nam giáp huyện Sơn Dương và huyện Đoan Hùng (tỉnh Phú Thọ);

- Phía Đông giáp huyện Định Hóa - tỉnh Thái Nguyên [26]

Hình 3.1 Sơ đồ vị trí huyện Yên Sơn trong tỉnh Tuyên Quang