BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG T ỔNG CỤC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI --- BÁO CÁO ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ T ẠI CÁC ĐỊA PHƯƠNG
Trang 1BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
T ỔNG CỤC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
-
BÁO CÁO ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ
T ẠI CÁC ĐỊA PHƯƠNG CỦA VIỆT NAM
Thu ộc Dự án: Kinh nghiệm quản lý đất đai quốc tế và giải pháp để hoàn thiện hệ
th ống pháp luật và công cụ quản lý đất đai nhằm phát triển thị trường bất động
s ản tại Việt Nam
Hà Nội, năm 2013
Trang 2M ỤC LỤC
I THỰC TRẠNG THỰC HIỆN TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP XÂY
DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT 1
1 Các quy định của pháp luật về xây dựng, ban hành bảng giá đất 1
2 Tình hình và kết quả thực hiện 3
II NHẬN XÉT CHUNG 6
1 Mặt được 6
2 Những tồn tại, hạn chế 6
III - THỰC TRẠNG THỰC HIỆN TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ 7
1 Các quy định của pháp luật về định giá đất cụ thể 7
2 Tình hình tổ chức thực hiện 15
3 Các giải pháp 16
Trang 3BÁO CÁO CHUYÊN ĐỀ ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ
TẠI CÁC ĐỊA PHƯƠNG CỦA VIỆT NAM
I THỰC TRẠNG THỰC HIỆN TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT
1 Các quy định của pháp luật về xây dựng, ban hành bảng giá đất
Để hướng dẫn các địa phương trong việc thống nhất thực hiện trình tự, nội dung dung, phương pháp xây dựng bảng giá đất, ngày 08 tháng 01 năm 2010, Liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Tài chính đã ban hành Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT - Hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; ngày 01 tháng
02 năm 2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 03/2010/TT-BTNMT Quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất
1.1 Về những nội dung chủ yếu của Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT ngày 08 tháng 01 năm 2010:
a) Về phạm vi áp dụng đã quy định trình tự, thủ tục, nội dung xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền ban hành của
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
b) Về đối tượng áp dụng bao gồm cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan chuyên môn
về tài nguyên và môi trường, tài chính, tư pháp, kế hoạch và đầu tư, xây dựng, nông nghiệp và phát triển nông thôn và các cơ quan khác có liên quan; cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn; các tổ chức, cá nhân có liên quan
c) Nội dung bảng giá đất tại địa phương, bao gồm:
+ Bảng giá đất trồng lúa nước;
+ Bảng giá đất trồng cây hàng năm còn lại (gồm đất trồng lúa nước còn lại, đất trồng lúa nương, đất trồng cây hàng năm khác);
+ Bảng giá đất trồng cây lâu năm;
+ Bảng giá đất rừng sản xuất;
+ Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản;
+ Bảng giá đất làm muối;
Trang 4+ Bảng giá đất ở tại nông thôn;
+ Bảng giá đất ở tại đô thị;
+ Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn;
+ Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị
d) Về phương pháp xây dựng bảng giá đất: Thông tư đã quy định phương pháp phân loại vị trí đối với một số loại đất chủ yếu, gồm:
- Đất trồng lúa nước; đất trồng cây hàng năm còn lại; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối;
- Đất ở tại nông thôn; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn;
- Phân loại đường phố, loại vị trí đối với đất ở tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị
đ) Về trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất: thông tư đã quy định cụ thể:
- Trình tự và trách nhiệm lập dự án xây dựng bảng giá đất
- Việc thành lập Ban chỉ đạo thực hiện dự án
- Nội dung các bước từ khâu điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra
và giá đất thị trường tại điểm điều tra đến tổng hợp kết quả điều tra tại các cấp xã, huyện, tỉnh; dự thảo và thẩm định dự thảo bảng giá đất; lấy ý kiến nội dung dự thảo
bảng giá đất tại Hội đồng nhân cấp tỉnh; thời điểm công bố bảng giá đất hàng năm
1.2 V ề những nội dung chủ yếu của Thông tư số 03/2010/TTLT ngày 01 tháng 02 năm 2010
Để địa phương có căn cứ xây dựng dự án xây dựng bảng giá đất và tổ chức triển khai thực hiện dự án xây dựng bảng giá đất, trên cơ sở quy trình xây dựng bảng giá đất ban hành tại thông tư liên tịch số 02/2010, Thông tư số 03/2010/TTLT ngày 01 tháng 02 năm 2010 đã quy định cụ thể định mức kinh tế - kỹ thuật cho từng công việc đã được quy định trong quy trình Cụ thể gồm các công việc chủ yếu sau:
a) Công tác chuẩn bị
- Phân vùng, phân loại vị trí, đường phố
- Chuẩn bị tài liệu, hướng dẫn lập phiếu điều tra
- In và cung cấp phiếu điều tra
b) Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra (xã, phường, thị trấn - sau đây gọi chung là cấp xã) và giá đất thị trường tại điểm điều tra
Trang 5- Điều tra khảo sát, thu thập thông tin về điểm điều tra
- Điều tra khảo sát giá đất thị trường tại điểm điều tra và tách giá trị quyền sử
dụng đất (trong trường hợp thửa đất có tài sản gắn liền với đất)
- Thống kê phiếu điều tra tại mỗi điểm điều tra
- Xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất thị trường tại mỗi điểm điều tra
c) Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại địa bàn huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện)
- Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp huyện
- Xây dựng báo cáo về tình hình và kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường tại cấp huyện
d) Tổng hợp kết quả điều tra giá đất thị trường tại cấp tỉnh
đ) Dự thảo bảng giá đất đối với từng loại đất
- Xây dựng dự thảo bảng giá đất đối với từng loại đất
- Xây dựng báo cáo thuyết minh về dự thảo bảng giá đất
2 Tình hình và kết quả thực hiện
Từ năm 2010 đến nay, hàng năm tất cả 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trên phạm vi cả nước đều đã tổ chức thực hiện các quy định về trình tự, nội dung, phương pháp xây dựng bảng giá đất theo đúng quy định Có địa phương (tỉnh Đồng Nai, Nghệ An) tại một số khu vực đất có giá trị lớn đã chỉ đạo xây dựng bảng giá đất tới từng thửa đất Riêng kết quả tổng hợp Bảng giá đất năm 2013 của các địa phương như sau:
2 1 Giá đất nông nghiệp
Giá đất nông nghiệp được quy định theo 3 vùng: đồng bằng, trung du, miền núi và theo các vị trí đất trong từng xã, phường, thị trấn, trong đó giá các loại đất nông nghiệp tại 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều trong khung giá các loại đất quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ; thành phố Hà Nội và tỉnh Đồng Nai quy định mức giá tối đa trong khung giá đối với đất nông nghiệp thuộc địa giới hành chính phường, trong phạm vi khu dân cư thị trấn, khu dân cư nông thôn Giá từng loại đất nông nghiệp cụ thể như sau:
2.1.1 Giá đất trồng cây hàng năm
a) Giá đất trồng lúa nước:
Đông Nam bộ là vùng có mức giá đất trồng lúa nước bình quân cao nhất (148.500 đồng/m2) tăng 0,24% so với năm 2012 và bằng 91,67% so với mức giá tối đa của khung
Trang 6giá các loại đất do Chính phủ quy định (kể cả phần vượt 20% giá tối đa quy định tại khung giá) Tây Nguyên là vùng có mức giá bình quân thấp nhất là 45.240 đồng/m2 tăng 7,07% so với năm 2012 và bằng 35,88% so với mức giá tối đa của khung giá các loại đất
do Chính phủ quy định
b) Giá đất trồng cây hàng năm còn lại:
Đông Nam bộ là vùng có mức giá đất trồng cây hàng năm còn lại bình quân cao nhất (148.670 đồng/m2), tăng 0,34% so với năm 2012 và bằng 91,77% so với mức giá tối đa của loại đất tương ứng trong khung giá các loại đất do Chính phủ quy định (kể cả phần vượt 20% giá tối đa quy định tại khung giá); Tây Nguyên là vùng có mức giá bình quân thấp nhất (41.660 đồng/m2) tăng 8,32% so với năm 2012 và bằng 30,86% so với mức giá tối đa của loại đất tương ứng trong khung giá các loại đất do Chính phủ quy định
2 1.2 Giá đất trồng cây lâu năm
Đông Nam bộ là vùng có mức giá đất trồng cây lâu năm bình quân cao nhất (161.170 đồng/m2), tăng 0,31% so với năm 2012 và bằng 85,00% so với mức giá tối đa của loại đất tương ứng trong khung giá các loại đất do Chính phủ quy định (kể cả phần vượt 20% giá tối đa quy định tại khung giá); vùng đồng bằng sông Cửu Long có mức giá bình quân là 139.380 đồng/m2, tăng 4,92% so với năm 2012 và bằng 73,51% so với mức giá tối đa của loại đất tương ứng trong khung giá các loại đất do Chính phủ quy định (kể
cả phần vượt 20% giá tối đa quy định tại khung giá); Tây Nguyên là vùng có mức giá bình quân thấp nhất (40.360 đồng/m2), tăng 12,24% so với năm 2012
2.1.3 Các lo ại đất nông nghiệp khác còn lại
a) Đối với đất rừng sản xuất:
So với năm 2012, trong tổng số 58 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có đất
rừng sản xuất, có 32/58 tỉnh giữ nguyên mức giá; 21/58 tỉnh điều chỉnh tăng; 05/58 tỉnh (Điện Biên, Thanh Hóa, Bình Thuận, Đắk Lắk, Tiền Giang) điều chỉnh giảm Bình quân mức giá cao nhất của 58 tỉnh là 26.880 đồng/m2, tăng 8,47% so với năm 2012; bình quân mức giá thấp nhất là 9.540 đồng/m2, tăng 7,43% so với năm 2012
b) Đối với đất nuôi trồng thủy sản:
So với năm 2012, có 35/63 tỉnh giữ nguyên mức giá; 25/63 tỉnh điều chỉnh tăng; 03/63 tỉnh (Hà Tĩnh, Tiền Giang, Sóc Trăng) điều chỉnh giảm Mức giá bình quân cao nhất đối với đất nuôi trồng thuỷ sản là 66.870 đồng/m2, tăng khoảng 15,13% so với năm 2012; thấp nhất là 20.740 đồng/m2
, tăng khoảng 11,69% so với năm 2012
c) Đối với đất làm muối:
Cả nước có 23/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có đất làm muối, trong
đó có 13/23 tỉnh giữ nguyên mức giá; 07/23 tỉnh điều chỉnh tăng; 03/23 tỉnh (Quảng
Trang 7Ninh, Hà Tĩnh, Quảng Bình) điều chỉnh giảm Mức giá bình quân cao nhất đối với đất làm muối là 37.430 đồng/m2, giảm 2,25% so với năm 2012 và bằng 60,37% so với mức giá tối đa của khung giá các loại đất
2 2 Giá đất phi nông nghiệp
2 2.1 Giá đất ở tại nông thôn
Đồng bằng Bắc bộ là vùng có mức giá đất ở tại nông thôn bình quân cao nhất (3.200.000 đồng/m2); miền núi Trung du Bắc bộ là vùng có mức giá đất ở bình quân
thấp nhất (1.465.330 đồng/m2
)
2 2.2 Giá đất ở tại đô thị
a) Đối với hai đô thị loại đặc biệt:
Về cơ bản, hai đô thị loại đặc biệt vẫn giữ nguyên mức giá đất ở tối đa của năm
2012 (81.000.000 đồng/m2
), chỉ điều chỉnh cục bộ giá đất ở tại một số tuyến đường, đoạn đường do đã nâng cấp, hoàn thiện kết cấu hạ tầng và một số khu vực có sự điều
chỉnh về quy hoạch chi tiết
b) Đối với đô thị loại I:
Năm 2013, cả nước có 11 đô thị loại I, bổ sung thêm một đô thị loại I (thành phố Việt Trì), so với năm 2012 thì giá đất ở tại đô thị loại I cơ bản được giữ nguyên Mức giá đất ở bình quân cao nhất năm 2013 của 11 đô thị loại I là 29.007.450 đồng/m2
c) Đối với đô thị loại II:
Cả nước có 12 đô thị loại II, so với năm 2012 có 5/12 đô thị giữ nguyên giá đất ở; 4/12 đô thị điều chỉnh tăng; 3/12 đô thị điều chỉnh giảm Mức giá đất ở bình quân tại các
đô thị loại này là 26.533.330 đồng/m2, tăng 2,44% so với năm 2012 và bằng 73,70% so
với mức giá đất ở tối đa quy định tại khung giá đất ở tương ứng do Chính phủ quy định (kể cả phần vượt 20% giá tối đa quy định tại khung giá)
d) Đối với các đô thị còn lại:
- Bình quân mức giá đất ở cao nhất của các đô thị loại III tại 42 tỉnh là 15.337.980 đồng/m2, tăng 11,24% so với năm 2012 và bằng 65,55% so với giá đất tối đa của loại đất tương ứng trong khung giá các loại đất ở do Chính phủ quy định (kể cả phần vượt 20% giá tối đa quy định tại khung giá)
- Bình quân mức giá đất ở cao nhất của các đô thị loại IV tại 36 tỉnh là 8.162.000 đồng/m2, giảm 7,86% so với năm 2012 và bằng 50,95% so với giá đất tối đa của loại đất tương ứng trong khung giá đất ở do Chính phủ quy định (kể cả phần vượt 20% giá tối đa quy định tại khung giá)
- Bình quân mức giá đất ở cao nhất của các đô thị loại V tại 60 tỉnh là 5.677.480 đồng/m2, giảm 0,31% so với năm 2012 và bằng 70,62% so với giá đất tối đa của loại đất
Trang 8tương ứng trong khung giá đất do Chính phủ quy định (kể cả phần vượt 20% giá tối đa quy định tại khung giá)
2 2.3 Giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
Phần lớn các tỉnh quy định giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mức
bằng khoảng 55% - 80% mức giá đất ở cùng vị trí Những tỉnh có giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bằng giá đất ở cùng vị trí gồm: Hà Giang, Đồng Nai, Cà Mau
II NHẬN XÉT CHUNG
1 Mặt được
- Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã quan tâm tổ chức
thực hiện việc xây dựng bảng giá đất năm 2013 theo đúng tiến độ, quy định của pháp
luật về đất đai và chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường
- Nhiều địa phương đã xây dựng bảng giá đất chi tiết và thuận lợi khi áp dụng;
một số địa phương đã xây dựng bản đồ giá đất gắn với hồ sơ địa chính tại một số xã, phường Mức giá đất nông nghiệp trong Bảng giá đất cơ bản phù hợp với tình hình thực
tế tại địa phương về mức thu nhập từ sản xuất nông nghiệp
- Kinh nghiệm, năng lực của tổ chức tư vấn xây dựng bảng giá đất được nâng lên, góp phần rút ngắn thời gian trong việc xây dựng bảng giá đất
2 Những tồn tại, hạn chế
- Giá đất ở, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong Bảng giá đất của một số địa phương còn thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường, nhất là đất ở tại các đô thị lớn (phổ biến mới bằng khoảng 30% - 60%) so với
mức giá đất ở trên thị trường tại vị trí tương ứng do chưa xây dựng, cập nhật được cơ sở
dữ liệu về giá đất cụ thể, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất và giá chuyển nhượng
thực tế trên thị trường
- Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có mức chênh lệch lớn do chưa có cơ chế phù hợp để các địa phương thực hiện việc thống
nhất mức giá đất tại khu vực giáp ranh khi xây dựng, ban hành bảng giá đất
- Việc xây dựng và công bố bảng giá đất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đối với những khu vực, loại đất không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường gây tốn kém về kinh phí, nhân lực không cần thiết
Trang 9III - THỰC TRẠNG THỰC HIỆN TRÌNH TỰ, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ
1 Các quy định của pháp luật về định giá đất cụ thể
Định giá đất cụ thể được quy định từ năm 2006 theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006, sau đó được bổ sung theo quy định tại điểm 2 khoản 12 nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007
và tại khoản 1 Điều 11 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 Tuy nhiên, các quy định về phương pháp xác định giá đất cụ thể phải đến ngày 06 tháng 12 năm 2007 mới được Bộ Tài chính có văn bản hướng dẫn chi tiết tại Thông tư số 145/2007/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
Theo các quy định nêu trên, quy trình thực hiện từng phương pháp định giá trong xác định giá đất cụ thể được khái quát như sau:
1.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau đây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất,
vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá
Trang 10Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí;
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch);
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí, tiếng ồn, v.v và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí);
+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí
giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau: