Quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất ở Việt Nam

Đất đai và nhà ở là những nhu cầu không thể thiếu đối với sự tồn tại và phát triển xã hội loài người

lời nói đầu

Đất đai và nhà ở là những nhu cầu không thể thiếu đối với sự tồn tại và phát triển xã hội loài ngời Do đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phát triển quỹ nhà hiện có luôn đợc Đảng và Nhà nớc ta quan tâm trong những năm qua

ở nớc ta,quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang

nền kinh tế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc đòi hỏi phải thiết lập một cơ chế quản lý phù hợp ,thống nhất giữa quyền sở hũ Nhà nớc về đất đai và quyền của ngời sử dụng đất Đáp ứng yêu cầu đó, ngoài việc nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài còn mở rộng cho ngời sử dụng các quyền liên quan đến nhà và đất Đối với đất đai, ngời sử dụng có các quyền : chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế và thế chấp Đối với nhà ở, ngời chủ sở hữu nhà ở có quyền mua bán nhà Từ những quyền lợi đó, từng ngày từng giờ đã diễn ra các hoạt động liên quan đến nhà

đất một cách sôi động ở khắp mọi nơi, hình thành nên một thị trờng mới, đó

là thị trờng nhà đất

Tuy nhiên, hiện nay thị trờng nhà đất mới chỉ xuất hiện “nhen nhóm” ở

n-ớc ta cha đợc phát triển chính thức, cha có sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan có thẩm quyền, chính vì vậy đã phát sinh nhiều tiêu cực Một yêu cầu cấp bách hiện nay là nâng cao quản lý nhà nớc đối với thị trờng nhà đất có hệ thống để ngời chủ sử dụng đất (chủ sở hữu nhà) có thể tham gia vào thị trờng

đó một cách linh hoạt, có hiệu quả, đúng pháp luật Đồng thời thúc đẩy thị ờng nhà đất phát triển phù hợp với xu hớng phát triển của đất nớc, nâng cao mức sống nhân dân Trong phạm vi bài viết này, để tìm hiểu thực trạng công tác quản lý đối với thị trờng nhà đất mới đợc hình thành, em xin chọn đề tài:

tr-Quản lý nhà nớc đối với thị trờng nhà đất ở Việt Nam

Kết cấu bài viết gồm 2 phần :

Phần I : Cơ sơ khoa học của quản lý nhà nớc đối

với

thị trờng nhà đất

Phần II : Thực trạng và một số giải pháp quản lý

nhà

nớc đối với thị trờng nhà đất

Em xin chân thành cảm ơn các thày cô giáo trong bộ môn đặc biệt cụ Đoàn thị thu Hà đã giúp đỡ em rất nhiều để hoàn thành đề án

Do sự hạn chế về thời gian cũng nh chiều sâu về kiến thức, bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót Em rất mong đợc sự góp ý của thầy cô để bài viết đợc hoàn thiện hơn

Sinh viên lớp QLKT 46A

Phần I

Cơ sở khoa học của quản lý Nhà nớc đối với

Thị trờng Nhà đất

1 Khái niệm thị trờng Nhà đất

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng nhà đất ngày càng

đ-ợc hình thành và phát triển Thị trờng nhà đất hình thành ở nớc ta mà không

bị lệ thuộc vào một vùng địa lý cụ thể nào Đâu có nhà và đất thì ở đó hình thành thị trờng nhà đất Thị trờng nhà đất có liên quan đến một vùng, một khu vực hoặc toàn bộ lãnh thổ đất nớc

Thị trờng nhà đất là một bộ phận của thị trờng bất động sản, vì vậy nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của thị trờng bất động sản Thị trờng nhà

đất là thị trờng các yếu tố nhà và đất hợp thành xã hội Theo nghĩa hẹp, thị ờng nhà đất gồm thị trờng các yếu tố nhà và đất ở, vờn tợc, khuôn viên gắn với nhà xã hội Theo nghĩa rộng thị trờng nhà đất bao gồm cả đất ở và khôn viên gắn với nhà và với đất sử dụng vào mục đích khác

tr-ở nớc ta, thị trờng nhà đất mới đợc “ nhen nhóm ” xuất hiện và đợc hiểu là nơi mua bán nhà và đất Tuy vậy, quá trình trao đổi nhà đất luôn vận

động dới nhiều dạng khác nhau

Hiến pháp nớc ta quy định “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn

định và lâu dài, các tổ chức và các cá nhân đợc nhà nớc giao đất, sử dụng đất theo quy định của pháp luật Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhợng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh ở thị trờng nhà đất, kết quả của các cuộc trao đổi mua bán trên thị trờng chỉ là quyền sử dụng đất và quyền sử hữu nhà

từ ngời này sang ngời khác với mọi giá cả nhất định do hai bên thoả thuận

Thực chất hàng hoá sang ngời khác với trao đổi trên thị trờng là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở ”

Vì vậy thị trờng nhà đất có thể hình dung một cách trìu tợng là nơi mà ngời mua và ngời bán thoả thuận đợc với nhau về số lợng, chất lợng và giá cả hàng hoá là quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà ở Thị trờng nhà đất ở những vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau Tuỳ theo số lợng quy mô của những ngời tham gia, cơ sở hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa ngời mua và ngời bán có thể thực hiện giao dịch

2 Vai trò và đặc đ iểm của thị trờng nhà đất

2.1 Vai trò

Thị trờng nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy

sự phát triển kinh tế xã hội đất nớc và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c

 Thị trờng nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất

Trên thị trờng nhà đất các nhà kinh doanh bất động sản và những ngời tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình với vai trò là một hàng hoá đặc biệt đất đai và nhà ở đợc quyền sở hữu và quyền sử dụng từ ngời này sang ng-

ời khác việc mua đi bán lại nh vậy tạo ra một khối lợng hàng hoá không bao giờ cạn cung cấp cho thị trờng, làm cho thị trờng hàng hoá nhà đất luôn phong phú Thị trờng là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái từ hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chủ chuyển vốn, sự tăng trởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp trong kinh doanh bất động sản

Trong quá trình kinh doanh tạo ra các sản phẩm nh nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai, các yếu tố sản xuất kể cả các giá cả của đất đai đợc vật hoá trong sản phẩm Để tiến hành quá trình tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hoá các hình thaí hiện vật thành tiền Chẳng hạn, xây dựng nhà cao tầng để bán, muốn tái sản xuất chu kỳ sau phải bán nhà để trả lơng cho những ngời quản lý và công nhân, mua nguyên vật liệu ( xi măng, sắt thép, gạch ngói)

Công việc chuyển hoá hình thái vốn này đợc thực hiện thông qua thị trờng Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lu thông hàng hoá phụ thuộc vaò dung lợng của thị trờng Thị trờng nhà đất nhìn từ góc độ xử lý đầu ra của sản phẩm có ảnh hởng quyết định đến tốc độ, quy mô tăng trởng của kinh doanh và sự tồn tại của doanh nghiệp và là nơi thực hiện các chức năng hoàn trả vốn kinh doanh, tái sản xuất các yếu tố sản xuất kinh doanh.

Quá trình thực hiện việc tiêu thụ sản phẩm thị trờng không chỉ đơn thuần là hoàn trả chi phí sản xuất, mà còn là quy trình hiện thực hoá giá trị sản phẩm thặng d tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế

 Thị trờng nhà đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất

Trong điều kiện của sản xuất hàng hoá ngời sản xuất trớc hết lo tổ chức sản xuất kinh doanh, sử dụng các yếu tố sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hoá tiêu dùng sản phẩm lại cần tìm mua các loại sản phẩm đó

để giả quyết mâu thuẫn này nơi gặp chính là thị trờng Thông qua thị trờng ngời bán và ngời mua găp gỡ thoả thuận với nhau và sản phẩm đợc thực hiện quá trình sản xuất diễn ra bình thờng

 Thúc đẩy việc áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lợng nhà ở bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất

Thị trờng nói chung, thị trờng nhà đất nói riêng chịu sự tác động tơng

hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung cầu giá cả cạnh tranh Sự tồn tại và vận động của thị trờng biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố không tách dời nhau mỗi sự biến thiên của các yếu tố này đều kéo theo sự vận động biến thiên của yếu tố khác và ngợc lại Điều đó làm thúc đẩy các doanh nghiệp áp dụng khoa học và công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao ngân sách lu động, hạ giá thành và nâng cao chất lợng Nâng cao sức cạnh tranh trên thị trờng mang lại lợi nhuận cao

 Hoạt động của thị trờng nhà đất góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở các công trình cũng nh là gắn liền với đất đai

Thị trờng nhà đất đựơc hình thành và phát triển góp phần từng bớc xây dựng đồng bộ các loại thị trờng trong nền kinh tế hàng hoá thông qua hoạt

động của thị trờng nhà đất, Nhà nớc tiếp tục bổ sung hoàn thiện pháp luật và các cơ sở cũng nh tổ chức quản lý tạo điều kiện cho thị trờng mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng “ kinh doanh ngầm” tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động nhà đất đang có chiều hớng gia tăng ở nớc ta thị trờng nhà đất hình thành và phát triển góp phần xác lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nớc và ngời sử dụng đất và các công trình, tài sản gắn liền vốn đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu t xây dựng cơ bản, và tận dụng phát triển bất động sản để đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân c, tăng nguồn thu

đáng kể vào ngân sách Nhà nớc

 Phát triển thị trờng nhà đất góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh trên thị trờng các nhà kinh doanh, những ngời sử dụng có điều kiện tiếp tục, có mối quan hệ qua lại toạ ra sự mở rộng trong quan hệ nội bộ thị trờng và quan hệ với các ngành các lĩnh vực khác nh xây dựng địa chính, ngân hàng, môi trờng đô thị

để mở rộng thị trờng

Ngành kinh doanh bất động sản nói chung, nhà đất nói riêng đòi hỏi nhiều vốn sức hấp dẫn cao Nếu thị trờng đợc mở rộng nâng cao năng lực kinh doanh và tăng cờng quản lý khả năng thu hút vốn đầu t của các doanh gia trong và ngoài nớc cũng nh vốn tích luỹ của các tầng lớp dân c tạo ra khả năng mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, hợp lý hoá tổ chức, quản lý, nâng cao hiệu qủa hợp tác liên doanh Thông qua kết quả hoạt

động bất động sản mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân về nhà ở, về các sản phẩm cần thiết, các đợt tạo ra gắn liền với đất đai

2.2 Đặc điểm của thị trờng nhà đất

Do thị trờng nhà đất là một bộ phận cơ bản của thị trờng bất động sản,

nó hình thành và phát triển cùng với sự hình thành và phát triển của thị trờng

bất động sản lên thị trờng nhà đất có những đặc điểm tơng tự thị trờng bất

động sản nh đặc điểm của:

 Thị trờng nhà đất mang tính chất không tập chung, trải rộng trên tất cả các vùng trên đất nớc Đất đai không thể thiêu huỷ chia cắt mang đi thị trờng nhà đất mang đặc tính địa phơng Thị trờng nhà đất trờng không bao gồm một thị trờng lớn mà bao gồm hàng loạt thị trờng nhỏ vơí quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau quy định

 Thị trờng nhà đất là một dạng thị trờng không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trờng đó

+ Đất đai không tái tạo đợc nên thị trờng đất mang tính chất độc quyền nhiều hơn so với thị trờng hàng hoá khác ( giá cả hàng hoá đất, nhiều hơn so với sự thay đổi hàng hoá khác)

+ Do các đặc tính của tài sản đất đai dẫn đến phơng pháp giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch góp phần tạo nên không hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trờng nhà đất

+ Do cầu trúc của mỗi toà nhà, mỗi mảnh đất cũng có đặc trng riêng biêt, do vị trí địa lý của nó Đa số các giao dịch trong thị trờng tài sản nhà đất

đợc tiến hành riêng rẽ, thậm chí các kết quả giao dịch kinh doanh bị tiết lộ cũng không có tác dụng vì thiếu thông tin chi tiết diện tích ngôi nhà tình trạng sở hữu mức độ không hoàn hảo là khác nhau trong những phần thị tr-ờng khác nhau

 Cung trong thị trờng nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng

t-ơng ững với sự thay đổi cung cầu

Do tính bền vững của bất động sản nó gây ra tính thích nghi kém trong cả hai mặt của cung cầu trên tmột thị trờng nhất định

Việc tăng cung của một nhà đất cụ thể nào đó đòi hỏi mất nhiều thời gian ( thời gian tạo ra một cung trên thị trờng) và những biến động xảy ra trong thị trờng nhà đất chậm hơn nhiều so với phần lớn các thị trờng Do vậy

khi yêu cầu vì bất kỳ lý do nào đó đột nhiên giảm đi vì không có khả năng

điều chỉnh cung cho nên giá cả của bất động sản sẽ giảm xuống hoặc ngợc lại

sự tăng lên đột ngột của yêu cầu không điều chỉnh ngay đợc để đáp ứng yêu cầu Kết cục giá cả đất đai lại phát triển lên

Đặc điểm này đặt ra cho quản lý Nhà nớc thông qua các tổ chức định giá là phải chú ý nghiên cứu khách quan các lực lợng tiềm ẩn tạo ra cung và cầu đối với bất động sản và các bùng nổ suy thoái kinh tế tạm thời phải phân tích xác định các nguyên nhân của nó, dự đoán thời hạn của nó và tác động của nó với cả ngời bán và ngời mua trên thị trờng

 Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cận biên trong tổng cung

Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nh tổng cung đất là cố định, việc hạn chế bằng công cụ quy hoạch bằng kiểm soát sẽ có ảnh hởng lớn đến việc cung đất bổ sung cho một mục đích sử dụng cụ thể nào đó

3) Sự vận động của thị trờng nhà đất và vai trò của Nhà nớc

3.1 Sự vận động của thị trờng nhà đất theo cơ chế thị trờng.

Nớc ta đang trong thời kỳ quá độ đi lên xã hội chủ nghĩa để đạt điều

đó xuất phát điểm thấp t nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung quan liêu bao cấp, thì nền kinh tế thị trờng là tất yếu khách quan Nền kinh tế thị trờng với cơ chế vận hành là cơ chế thị trờng cũng nh tất cả các cơ chế vận hành khác ngoài những cơ chế tị trờng còn có những tác động tiêu cực làm ảnh hởng tới nền kinh tế xã hội

Thị trờng nhà đất là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trờng của nền kinh tế cho nên sự vận động của thị trờng nhà đất phải tuân theo kinh tế thị trờng Cơ chế thị trờng tác động vào thị trờng nhà đất theo hai hớng tích cực và tiêu cực

* Những tác động tích cực cùng với thị trờng hàng hoá thị trờng dịch

triển góp phần tạo lập đợc một hệ thống các thị trờng đầy đủ trong nền kinh

tế quốc dân, góp phần làm cho nền kinh tế phát triển năng động ổn định và hiệu quả

Trong sự vận dộng của thị trờng nhà đất theo cơ chế thị trờng, giá cả ớng dẫn hành vi cảu ngời mua và ngời bán Cơ chế thị trờng có khả năng phân bổ điều tiết các nguồn lực tới các khu vực sản xuất của nề kinh tế dới sự tác động của quy định cung cầu và hệ thống giá cả quy luật cạnh tranh mà không cần bất cứ sự điều khiển từ một vật trung tâm nào thị trờng nhà đất tự

h-động điều tiết các chức năng sử dụng nhà đất có giá trị kinh tế xã hội thấp ra chỗ khác để dành chỗ cho chức năng sử dụng có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật t, lao động vốn và các khu vực cần thiết qua đó có thể thấy đợc

sự khan hiếm dồi dào cuả hàng hoá nhà đất

Cơ chế thị trờng có vai trò nh là đòn bẩy kích thích sự phát triển khoa học về công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng xuất lao động, tăng cờng trình độ chuyên môn hoá sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt

động kinh doanh nhà đất trong cơ chế thị trờng, lợi nhuận là động lực hoạt

động của các doanh nghiệp điều này đòi hỏi các doanh nghiệp thờng xuyên phải cải biến công tác quản lý, đổi mới công nghệ, hạ thấp chi phí khối lợng

và chất lợng nhà cung cấp cho dân c các tổ chức xã hội cơ chế thị trờng có khả năng sàng lọc đào luyện những ngời sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh nhà đất điều đó tạo ra những đội ngũ kinh doanh giỏi thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà đất phát triển Cơ chế thị trờng kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho tự do hoạt động kinh doanh của họ nhờ đó sẽ động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất đai, lao động vốn của doanh nghiệp

gắn liền với đất đai đợc thực hiện tự phát không theo mục đích chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng với nhu cầu phát triển kinh

tế xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự phát triển của nhà và đất

Trong cơ chế thị trờng chỉ quan tâm đến lợi nhuận coi lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu với bất cứ giá nào, cho nền sản xuất Kinh doanh vì mục

đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng chạy theo khuynh hớng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phát triển cơ sở hạ tầng vốn không tạo ra lợi nhuận hoặc tạo ra lợi nhuận thấp dẫn đến tình trạng huỷ hoại tài nguyên thiên nhiên, bất chấp các hành vi vi phạm pháp luật

Bản chất của cơ chế thị trờng là cạnh tranh “ Mạnh sống, yếu chết”, nên đã tạo ra sự phân cực xã hội, phân hoá giàu nghèo rất khốc liệt, làm tăng thêm bất bình đẳng trong xã hội Tình trạng này dẫn đến trong hoạt động kinh doanh nhà đất, một bộ phận trở thành khá giả, giàu có còn bộ phận khác thì ngợc lại trở lên hoạt động kinh doanh đình đốn bị phá sản Những ngời nghèo không có hoặc ít có điều kiện để tự mua sắm nhà ở thậm chí phải sống trong những túp lều hoặc phải sống lang thang

3.2 Vai trò của Nhà nớc

 Sự cần thiết và vai trò quản lý Nhà nớc đối với nền kinh tế

Nghị quyết đại hội Đảng lần thứ VI đã khẳng định việc phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc Để phát triển nền kinh tế xã hội thì việc vận hành cơ chế thị trờng

là tất yếu khách quan Nhng để có thể phát huy tốt những tác động tích cực

và hạn chế những tác động tiêu cực của cơ chế thị trờng thì Nhà nớc đóng vai trò rất quan trọng và cần thiết trong giới hạn nhất định cơ chế thị trờng có khả năng tự điều chỉnh nền sản xuất xã hội nh tự động phân bổ điểu tiết các yếu tố đầu vào của các ngành kinh tế dới sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, kích thích sự phát triển của khoa học công nghệ, kích thích sự phát triển sản xuất, tăng năng suất lao động , thúc đẩy chuyên môn hoá sản xuất và phân công lao động xã hội, mở rộng thị trờng

trong và ngoài nớc thúc nâng cao hiệu quả kinh tế đẩy tăng trởng kinh tế Bên cạnh đó, cơ chế thị trờng có những khuyết tật nhất định: do mục tiêu hàng

đầu là lợi nhuận nên có thể thờng xuyên gây nên sự mất ổn định, phá vỡ các cân đối trong nền sản xuất xã hội, nhiều vấn đề kinh tế xã hội, môi trờng nảy sinh nh lạm phát, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế, huỷ hoại môi trờng sinh thái Do vậy để khắc phục những hậu quả tiêu cực đó, cần phải có sự quản

lý Nhà nớc đối với nề kinh tế

Để phát triển nền kinh tế thì doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng, hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp quyết định đến tốc độ tăng trởng và phát triẻen của nền kinh tế quốc dân, Doanh nghiệp là nơi trực tiếp tạo ra sản phẩm xã hội, phục vụ sản xuất và đời sống, đóng góp vào thu nhập quốc nội, tạo ra nguồn tích luỹ để tái sản xuất mở rộng cho chính bản thân doanh nghiệp và gíp phần to lớn vào quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc Doanh nghiệp là nơi trực tiếp sử đụng các nguồn lực, thực hiện quyền làm chủ của nhân dân lao động, phát huy nội lực, giải phóng sức sản xuất , phát triển thành phần kinh tế xã hội chủ nghĩa và các thành phần kinh

tế theo định hớng xã hội chủ nghĩa Do đó cần phải phát huy tính tự chủ và nâng cao hiệu qủa hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp

Trong đó, Nhà nớc vừa nâng cao hiệu lực quản lý vĩ mô nền kinh tế quốc dân, vừa phát huy vai trò tự chủ, năng động của các thành phần kinh tế trong sản xuất kinh doanh, tạo môi trờng kinh tế thuận lợi và hành lang pháp luật an toàn cho mọi thành phần kinh tế tham gia vào hoạt động kinh odanh Vai trò quản lý nhà nớc đối với nền kinh tế thông qua kế hoạch, định hớng, hoạch định và thực hiện các chính sách, khuyến khích hỗ trợ, kiểm soát, trọng tài đối với các doanh nghiệp cơ sở ngày càng trở lên quan trọng Hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp là thớc đo của quản lý kinh

tế vĩ mô của Nhà nớc Trong nền kinh tế thị trờng, nhiều vấn đề nảy sinh trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp mà chính bản thân doanh nghiệp không tự giải quyết đợc Bởi vậy, việc quản lý của Nhà nớc là rất cần thiết nhằm điều chỉnh, giải quyết những ách tắc, trở ngại trong hoạt động

kinh doanh của các doanh nghiệp để đảm bảo cho các doanh nghiệp phát triển theo định hớng của Nhà nớc và nâng cao hiệu quả của kinh doanh.

Để có thể xây dựng đất nớc theo định hớng xã hội chủ nghĩa, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trờng

có sự quản lý của Nhà nớc Nhà nớc quản lý vĩ mô bằng những công cụ gián tiếp để phát huy tính u việt và hạn chế những tiêu cực thị trờng Do kinh tế thị trờng Do cơ chế thị trờng vận hành theo quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, giá cả là tín hiệu của quan hệ cung cầu trên thị tr-ờng, thị trờng đóng vai trò quyết định đối với sự phân bổ và sử dụng các nguồn lực xã hội, các chủ thể kinh tế thể hiện tính độc lập, tự chủ có quyền quyết định hoạt động kinh doanh của mình

 Vai trò quản lý Nhà nớc về kinh tế đợc thể hiện:

Nhà nớc nghiên cứu chién lợc phát triển kinh tế xã hội, lập quy hoạch

kế hoạch định ra các mục tiêu các cân đối lớn về nguồn lực, các biện pháp thực hiện quy hoạch kế hoạch nhằm đạt mục tiiêu kinh tế xã hội của đất nớc

Xây dựng một bộ máy Nhà nớc quản lý kinh tế xã hội của dân do dân

và vì dân, là một bộ máy hành chính công có hiệu lực, dới sự kiểm soát và giám sát của dân, có các thể chế để phát huy dân chủ và tự quản lý của dân, nhằm hớng tới việc thực hiện chiến lợc đã đợc hoạch định

Duy trì sự ổn định nền kinh tế, đảm bảo các cân đối vĩ mô, huy động cá nguồn lực cần thiết, bảo vệ môi trờng sinh thái thông qua hệ thống các chính sách

Thông qua việc xây dựng các doanh nghiệp Nhà nớc mà tăng cờng thực lực của Nhà nớc tác động vaò nền kinh tế thị trờng

Vậy vai trò điều tiết vĩ mô của Nhà nớc là rất cần thiết để duy trì trạng thái cân bằng, khắc phục các mâu thuẫn nảy sinh để xã hội ổn định và phát triển

 Vai trò quản lý Nhà nớc đối với thị trờng Nhà đất

Cũng nh các loại thị trờng khác trong hệ thống các loại thị trờng của nền kinh tế thị trờng nhà đất ra đời và vận hành theo cơ chế thị trờng Bên

cạnh những tác động tích cực thúc đẩy sự phát triển của thị trờng nhà đất còn

có những tác động tiêu cực của cơ chế thị trờng dẫn đến hoạt động của thị ờng bất động sản nói chung- Thị trờng nhà đất nói riêng theo các “ kênh ngầm”, manh mún gây nên những hiện tợng chụp giật, nạn đầu cơ, tích trữ và tạo nên những “ cơn sốt” nhà đất giá tăng vọt, làm cho thị trờng nhà đất không ổn định Trong xã hội có sự phân cực giàu nghèo Vai trò điều tiết của Nhà nớc nh “ bàn tay vô hình” nhằm phát huy u thế và hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị trờng, đảm bảo cho thị trờng nhà đất phát triển lành mạnh theo những định hớng nhất định trong khuôn khổ pháp luât Ngoài ra để phát triển thị trờng nhà đất thị trờng bất động sản trong nền kinh tế hàng hoá nhiêù thành phần vận hành theo cơ chế thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc theo định hớng xã hội chủ nghĩa, động lực phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản rất cần có sự tham gia tích cực của Nhà nớc Do thị trờng bất

tr-động sản nớc ta nói chung hoạt tr-động kinh doanh nói riêng có những đặc trng riêng biệt Thị trờng cơ bản vẫn là một thị trờng hàng hoá chính quy, cha hoàn hảo và còn nhiều khuyếm khuyết

Thông qua các chính sách vĩ mô của Nhà nớc; Chính sách thuế, chính sách đền bù, chính sách giúp đỡ, hỗ trợ các quy định về pháp luật Tạo cho thị trờng bất động sản là một thị trờng chính thức, thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản Nhà nứơc hớng các chủ thể kinh doanh theo những mục tiêu chiến lợc nhất định, tạo đợc một thị trờng thống nhất

- Nói đến một thị trờng nhà đất có sự quản lý của Nhà nớc là nói đến một khái niệm về một thị trờng nhà đất công khai, tự giác đảm bảo các mói quan hệ vê nhà đất đợc Nhà nớc kiểm soát chặt chẽ con ngời chủ sử dụng nhà

đất đợc hởng quyền lợi chính tay của mình đối với các tài sản đối với thị ờng này, vai trò của Nhà nớc là quan trọng đảm baỏ cho các mối quan hệ mua bán, thuê giao, xây dựng đợc diễn ra công khai, theo đúng trình tự nề nếp và quy định

tr-Vai trò quản lý điều tiết của Nhà nớc đối với thị trờng nhà đất gồm những nội dung:

-Tạo lập môi trờng pháp lý thuận lợi cho việc hình thành và mở rộng thị trờng bất động sản Trong nền kinh tế thị trờng yếu tố pháp luật là yếu tố ban đầu của hoạt động thị trờng bất động sản cần phải đợc điều chỉnh pháp luật và pháp luật tạo môi trờng pháp lý cho sự phát triển lành mạnh khắc phục các khuyết tật vốn có của thị trờng đối với hoạt động kinh doanh bất

động sản, yếu tố pháp luật có tính quyết định sự hình thành và phát triển bằng việc ban hành hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung của các giao dịch mua bán chuyển nhợng cho thuê bất động sản

đồng thời pháp luật còn hớng dẫn biện pháp thực hiện các giao dịch đó nh: hợp đồng chuyển nhợng, hợp đồng mua bán hợp đồng thuê mợn, quy định về thế chấp, về góp vốn cùng với quy định của phơng tiện công cụ thực hiện các giao dịch đó

-Thông qua quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là chiến lợc phát triển kinh tế xã hội để định hớng cho sự vận hành và phát triển thị trờng bất dộng sản

Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụnglà một nhiệm vụ của Nhà nớc, nhằm thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật Thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, Nhà nớc thực hiện phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội bảo vệ môi sinh môi trờng điều chỉnh sử dụng

đất đai Ngăn ngừa những tiêu cực sử dụng đất và lao động xây dựng, tạo

điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bất động sản

-Tạo môi trờng chính trị –xã hội ,bảo đảm cho thị trờng bất động sản hình thành và phát triển bất động sản không bị xáo trộn

-Thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô Nhà nớc sử dụng để tác động vào sự hình thành và phát triển bất động sản

+ Có các chính sách khuyến khích các thành phần kinh doanh bất

động sản, khuyến khích mở rộng và phát triển thị trờng bất động sản

+ Hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai về giao lu dân sự, về xây dựng, về giao thông về xây dựng kết cấu hạ tầng, về môi trờng , về các chính sách và pháp luậthị trờng khác

4 NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ

ĐẤT.

4.1 Tính chất đặc biệt của tài nguyên đất

Vấn đề đất đai đang là vấn đề cực kỳ lớn, bức xúc cả về phương diện lý luận và thực tiễn, vi mô lẫn vĩ mô, chính sách và thực thi chính sách; đối với người dân cũng như với các cấp chính

quyền.Bài viết này chỉ xin đề cập một vài khía cạnh, góp phần tìm hiểu vấn đề vì sao 70 - 80% số vụ việc khiếu kiện, thắc mắc, tranh chấp trong đời sống xã hội hiện nay đều liên quan đến đất đai Đại

đa số các vụ khiếu kiện đông người, phức tạp, khó giải quyết; số cán bộ có khuyết điểm, làm sai, bị kỷ luật nhiều hơn cả cũng là liên quan đến đất đai Tiêu cực, tham nhũng xảy ra cả với cán bộ lẫn người dân cũng liên quan nhiều đến đất đai …

Có nhiều ý kiến cho rằng, trình độ, năng lực và phẩm chất cán bộ các cấp yếu kém và tiêu cực là nguyên nhân chủ yếu gây nên bất bình khiếu kiện của người dân Liệu giải thích như vậy đã thật đúng chưa?Ý kiến khác cho rằng, nguyên nhân chủ yếu là do người dân hiểu sai, làm sai, hoặc cố tình đòi hỏi những lợi ích không thể đáp ứng được Lẽ nào nhân dân ta nhiều người thiếu hiểu biết và thiếu tôn trọng luật pháp đến vậy ?

Có ý kiến giải thích, cái sai này chủ yếu là do các cấp bên dưới, do

cơ sở hiểu sai, làm sai Nghe ra cũng không ổn Vậy vì sao cái sai chỉ tập trung chủ yếu ở lĩnh vực này mà không là các lĩnh vực khác; bên trên thì đúng còn bên dưới thì sai ?

Nhiều ý kiến đồng ý những nguyên nhân nói ở trên, nhưng đồng thời cũng mong đợi các cơ quan quản lý, xây dựng chính sách, trước hết là những Bộ, ngành trực tiếp có liên quan, cũng nên nhận trách nhiệm của mình, chí ít cũng là chậm đưa ra được hệ thống chủ trương, chính sách sát hợp với thực tiễn, gây khó khăn, lúng túng cho những người thực thi chính sách

Đất đai là tài nguyên đặc biệt Trong nền kinh tế thị trường, người ta

coi đất đai là hàng hoá đặc biệt Câu nói “tấc đất, tấc vàng” nói lên

sự quý giá ở tầm mức cao nhất của đất đai thực ra cũng không đủ

Ấy là chưa nói dưới góc độ giá trị lịch sử - xã hội : “mỗi tấc đất đều nhuốm máu cha ông”; đất đai là “giang sơn gấm vóc” thì sự thiêng

liêng, quý giá ấy khó lấy thước đo nào mà định giá Trước khi trở thành hàng hoá đặc biệt thì từ hàng triệu năm qua đất đai đã là tài nguyên đặc biệt, trước hết bởi đất đai có nguồn gốc tự nhiên, là

tặng vật tự nhiên dành cho con người, cho loài người; tiếp đến mới

là thành quả do tác động khai phá của con người

Cái tính chất vô cùng đặc biệt của đất đai là ở chỗ tính chất tự nhiên

và tính chất xã hội đan quyện vào nhau; nếu không có nguồn gốc tự nhiên, thì con người dù có tài giỏi đến đâu cũng không tự mình (dù

là sức cá nhân hay tập thể) tạo ra đất đai được Con người có thể làm ra nhà máy, lâu đài, công thự và sản xuất, chế tạo ra muôn nghìn thứ hàng hoá, sản phẩm, nhưng không ai có thể sáng tạo ra đất đai Do đó, quyền sở hữu, định đoạt, sử dụng đất đai, dù Nhà nước hay người dân cũng cần phải hiểu đặc điểm, đặc thù hết sức đặc biệt ấy

Đất đai quý giá còn bởi con người không thể làm nó sinh sản, nở thêm, ngoài diện tích tự nhiên vốn có của quả đất Khi chúng ta nói đất đai là hàng hoá, dù có thêm hai chữ đặc biệt vào đó, thì cũng không lột tả được hết tính chất đặc biệt của đất đai cả về phương diện tự nhiên cũng như xã hội Vì thế, sự ứng xử với vấn đề đất đai trong hoạt động quản lý không thể được đơn giản hoá, cả trong nhận thức cũng như trong hành động

4.2 Đất đai và vấn đề định giá

Trong cơ chế thị trường, những người có quan điểm coi đất đai cũng là hàng hoá không có gì sai Nhưng việc quá nhấn mạnh tính chất hàng hoá trong xây dựng các cơ chế, chính sách liên quan đến đất đai, chủ trương định giá đất đền bù sát giá thị trường mà quên

đi tính chất hết sức đặc biệt, đặc thù của đất đai sẽ giải thích ra sao khi những hàng hoá bình thường cũng như những hàng hoá đặc biệt quý giá khác con người đều có thước đo giá trị để định giá

thông qua các phạm trù, quy luật giá trị, cung cầu, thời gian lao

động làm ra sản phẩm v.v… Nhưng với đất đai thì không thể áp dụng một cách giản đơn các phạm trù, quy luật kinh tế đó bởi đất đai không đơn thuần là sản phẩm do sức lao động con người sáng tạo ra

Nếu đi vào cụ thể, sẽ giải thích và vận dụng chính sách định giá, đền bù ra sao với 1m2 ở đầu phố và cuối phố; hướng đông và

hướng tây; mặt trước và mặt sau; nơi thuận tiện giao thông, học hành, vui chơi, hoặc hình dạng thửa đất vuông vắn hay méo mó v.v

và v.v… cho “sát giá thị trường” như một số vị thường say sưa giải

thích ?

Giá thị trường xác định ở thời điểm nào thì được các bên chấp nhận

là hợp lý khi Nhà nước bỏ ra cả hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ

đồng cho một dự án, làm cho đất đai đang rẻ bỗng chốc trở nên đắt hơn vàng ? Trong những trường hợp như vậy, ngay cái được coi là giá bình quân cũng rất khó xác định Bình quân là chia đôi giữa hai thời điểm trước, sau dự án thì Nhà nước hay nhà đầu tư cũng

không thể đủ sức đền bù, kèm theo đó lại còn vô số những người ở liền kề dự án bỗng nhiên được hưởng lợi mà không hề bị điều tiết Cũng có nhiều trường hợp, về phía người dân, cho dù được đền bù giá cao, nhưng điều họ muốn không phải nhằm hướng tới tiền nong, giá trị, mà là cuộc sống ổn định, là vấn đề tình cảm, tâm linh

Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp khó khăn khi phải xác định giá đất ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn, nơi hai thửa đất hai hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau Tính theo giá bên cao thì bên kia kêu thấp và ngược lại Và thế là phát sinh khiếu kiện đông người

4.3 Vấn đề về cơ chế, chính sách

Từ thực tế trên, chúng ta không thể không nói đến những bất cập

của cơ chế, chính sách Như vấn đề “đất đai không có tranh chấp”

Thật ra, tuy không tranh chấp với một cá nhân cụ thể nào, nhưng hoàn toàn là lấn chiếm đất công một cách bất hợp pháp, mọi người

quen gọi là “nhảy dù” Thế nhưng, lại cũng được bồi thường như

các hộ sống trên đất thổ cư Thậm chí có người không chịu chấp nhận đền bù vì đất lấn chiếm ấy họ đã mở dịch vụ kinh doanh thu lợi rất lớn

Có vô số vấn đề phức tạp phát sinh do chế độ, chính sách của

chúng ta chưa tính hết, lại thường xuyên thay đổi và có rất nhiều sơ

hở, thậm chí bất hợp lý Một chính sách mới ra đời với ý muốn làm lợi cho người dân nhưng có khi lại đặt ra những vấn đề vô cùng nan giải cho cơ sở Trả lời, giải quyết ra sao cho những công dân tốt, đã sốt sắng gương mẫu chấp hành nhưng lại không được hưởng

những lợi ích từ chính sách mới ?

Trong bài phát biểu trước Quốc hội, ngày 31/3/2007, Thủ tướng

Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng cũng thừa nhận : “vấn đề giá đất, thưa Quốc hội, đây là một trong những vấn đề mà trong lãnh đạo, điều hành, trong quản lý của Chính phủ là đang khó khăn, vướng mắc rất nhiều và Chính phủ cũng tốn rất nhiều thời gian về vấn đề này” Về quan điểm xác định giá đất, Thủ tướng nói “không thể xem đất đai là hàng hoá thị trường hoàn toàn như các hàng hoá khác, là

cứ đưa ra thị trường có cung, có cầu rồi mua bán ngang giá tự do, nhà nước không cần can thiệp gì thì cũng không đúng”.

Phát biểu của Thủ tướng Chính phủ đã nói đúng thực trạng khó khăn, bức xúc của vấn đề quản lý đất đai hiện nay và chỉ ra định hướng tư duy về vấn đề xác định giá đất Quả thật, đây là một trong những vấn đề vô cùng quan trọng, khó khăn, phức tạp và bức xúc không chỉ với đông đảo nhân dân mà các cấp chính quyền cũng đang mong chờ Chính phủ và Quốc hội khoá XII sớm xem xét, giải quyết

Phần II

Thực trạng và một số giải pháp quản lý của nhà nớc

đối với thị trờng nhà đất.

1-Thực trạng.

1.1 Thị trờng nhà đất – thị trờng bất động sản cùng với thị trờng vốn

và thị trờng lao động là các thị trờng trung tâm trong nền kinh tế Vai trò của

nó ngày càng trở thành có tầm quan trọng và từng bớc nhận thức đầy dủ hơn

Do đó việc hình thành và mở rộng nhà đất thị trờng bất động sản là nhu cầu cần thiết đối với nớc ta.Trong thời gian qua công tác quản lý của nhà nớc đối với thị trờng nhà đất đã đạt đợc những thành tựu đáng kể góp phần thúc đẩy

và phát triển thị trơng nhà đất Cụ thể:

- Xây dựng hệ thống pháp luật quản lý đất đai, nhà ở

Chính sách, pháp luật về quản lý đất đai nhà ở đang từng bớc đợc hoàn thiện Luật đất đai 1988, tiếp đến là luật năm 1993, luật sửa đổi, bổ sung 1 số

điều luật đất đai 1998 đã cụ thể hoá những quy định về đất dai theo các nghị quyết đại hội VI, VII, VIII của Đảng Hệ thống pháp luật và chính sách đất

đai đã đợc hình thành ,tng bớc đáp ứng đợc nhu cầu quản lý và sử dụng

đấthị trờng ,tạo cơ sở pháp lý để củng cố chế độ toàn dân về đất đai ,đồng thời nâng cao trách nhiệm ,nghiã vụ và quyền lợi của ngời sử dụng đất

Hoạch định cơ chế chính sách về quản lý và phát triển nhà ở phù hợp với tình hình kinh tế -xã hội của đất nớc.Khởi đầu là pháp lệnh nhà ở năm

1991, chính sách xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, đa tiền nhà ở vào tiền lơng (quyết định 118/QĐ - TTg) và chuyển hoạt động cho thuê nhà ở sang phơng thức kinh doanh đầu năm 93 (quyết định 33/QĐ -TTg) là bớc đi quan trọng trong tiến trình đổi mới cơ chế trong lĩnh vực nhà ở

-Xây dựng hồ sơ quản lý đất đai