hồ sơ đề xuất KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÍA NAM ĐƯỜNG 16-4 (TRỤC D2 ĐẾN D7)

Về giải pháp quy hoạch các công trình bám dọc theo đường 16-4 Quy hoạch sử dụng đất và tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan phải tuân thủ theođịnh hướng phát triển chung của thành phố

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc



HỒ SƠ ĐỀ XUẤT KHU ĐÔ THỊ MỚI PHÍA NAM ĐƯỜNG 16-4 (TRỤC D2 ĐẾN D7) (phường Mỹ Hải, Tp Phan Rang -Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận) ĐƠN VỊ DỰ THẦU: CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG NINH THUẬN

BÊN MỜI THẦU: SỞ XÂY DỰNG TỈNH NINH THUẬN

Ninh Thuận, tháng 10 năm 2011

MỤC LỤC



PHẦN I: CÁC THÔNG TIN VỀ KHU ĐÔ THỊ MỚI 4

I CƠ SỞ PHÁP LÝ: 4

II CÁC THÔNG TIN VỀ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT 7

1 Ranh giới và phạm vi nghiên cứu 7

2 Điều kiện tự nhiên 7

3 Các điều kiện khác có liên quan đến dự án 8

4 Đánh giá các khó khăn và thuận lợi 9

PHẦN II: NHÀ ĐẦU TƯ KÊ KHAI VÀ ĐỀ XUẤT 11

I PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỈ LỆ 1/500 11

Phần A: Các bản vẽ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 (tài liệu đính kèm) 11

Phần B: Thuyết minh Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500 11

1 Lý do và sự cần thiết điều chỉnh quy hoạch 11

2 Các căn cứ lập quy hoạch điều chỉnh 15

3 Các nội dung nghiên cứu của đồ án 17

II PHƯƠNG ÁN BỐI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 24

1 Cơ sở pháp lý 24

2 Hiện trạng khu vực dự án 26

3 Phương án bồi thường và hỗ trợ 27

4 Phương án tái định cư 28

5 Kế hoạch thực hiện 29

III PHƯƠNG ÁN ĐẦU TƯ VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN 30

1 Phương án đầu tư 30

2 Tiến độ thực hiện đối với nhà đầu tư chính (Nhà đầu tư cấp I) 31

3 Tiến độ thực hiện đối với nhà đầu tư thứ cấp (Nhà đầu tư cấp II) 31

IV ĐỀ XUẤT PHƯƠNG ÁN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG KỸ THUẬT, HẠ TẦNG XÃ HỘI VÀ NHÀ Ở 33

1 Đề xuất về xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật 33

Phần A : Đề xuất chung : 33

Phần B : Đề xuất cụ thể : 334

2 Đề xuất về xây dựng công trình hạ tầng xã hội 421

3 Đề xuất về xây dựng công trình nhà ở cho đối tượng chính sách và cho người có thu nhập thấp

432

V ĐỀ XUẤT VỀ NGHĨA VỤ ĐÓNG GÓP CỦA NHÀ ĐẦU TƯ ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC 43

1 Cơ sở pháp lý 43

2 Diện tích và phương thức tính tiền sử dụng đất 43

VI ĐỀ XUẤT VỀ KHẢ NĂNG TÀI CHÍNH, HUY ĐỘNG VỐN ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN: 454

1 Tổng mức đầu tư dự án 454

2 Giải trình đáp ứng điều kiện: 465

VII ĐỀ XUẤT PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ KHU ĐÔ THỊ MỚI TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN ĐẦU TƯ VÀ SAU KHI ĐẦU TƯ XONG 476

1 Về việc lập phương án quản lý Khu đô thị mới trong quá trình thực hiện đầu tư và sau khi đầu tư xong 476

2 Cách thức chuyển giao cho địa phương quản lý 521

3 Về soạn thảo điều lệ quản lý thực hiện dự án khu đô thị mới 532

IX KẾT LUẬN 53

PHẦN ICÁC THÔNG TIN VỀ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI

– Căn cứ QCXDVN 01:2008: Quy hoạch xây dựng đô thị;

– Căn cứ Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 về việc Ban hành Quy chế khu

đô thị mới và Thông tư số 04/2006/TT-BXD ngày 18/08/2006 về việc hướng dẫn Nghịđịnh 02/2006/NĐ-CP;

− Căn cứ nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ v/v thi hành luậtđất đai;

− Căn cứ thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên Môitrường v/v hướng dẫn thực hiện một số điều của NĐ 181/2004/NĐ-CP;

− Căn cứ Luật đầu tư của Quốc hội nước Công hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam số59/2005/QH11 ngày 29/11/2005;

− Căn cứ Nghị Định số 108/2006/NĐ – CP ngày 22/09/2006 của Chính phủ quy định chitiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư

− Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13/08/2009 quy định về quyhoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

− Căn cứ Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về thu tiền sửdụng đất;

− Căn cứ thông tư số 117/2004/TT-BTC của Bộ Tài Chính hướng dẫn thực hiện Nghịđịnh 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất;

− Căn cứ Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơchế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

– Căn cứ Quyết định số 3191/2009/QĐ-UBND của UBND tỉnh Ninh Thuận về việc quyđịnh giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận năm 2010.

– Căn cứ Quyết định số 10/2009/QĐ-UBND ngày 13/01/2009 của UBND tỉnh NinhThuận Về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Phan RangTháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận đến năm 2025;

– Căn cứ Quyết định số 3805/2006/QĐ-UBND ngày 23/10/2006 của UBND tỉnh NinhThuận Về việc Phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500 khu dân

cư 25,6 ha phía Nam đường 16 – 4 (trục D2 – D7), Tp Phan Rang Tháp Chàm, tỉnhNinh Thuận;

– Căn cứ ý kiến chỉ đạo tại Văn bản số 5073/UBND-TH ngày 10/12/2009 của UBND tỉnhNinh Thuận về việc chấp thuận cho Công ty cổ phần xây dựng Ninh Thuận lập thủ tục

hồ sơ đăng ký đầu tư dự án Khu dân cư phía Nam đường 16 – 4 (trục D2 – D7) Tp.Phan Rang Tháp Chàm

– Căn cứ Quyết định số 2137/QĐ-UBND ngày 28/9/2010 của UBND tỉnh Ninh Thuận vềviệc phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) Khu dân

cư phía Nam đường 16 tháng 4 (trục D2-D7), phường Mỹ Hải, Tp Phan Rang – ThápChàm, tỉnh Ninh Thuận;

– Căn cứ Công văn số 440/SXD-QHKT ngày 29/3/2010 của Sở Xây dựng Ninh Thuận vềviệc phê duyệt hồ sơ yêu cầu của dự án Khu đô thị mới phía Nam đường 16/4 (trục D2-D7)

– Căn cứ Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội khóa XI

– Căn cứ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

– Căn cứ Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụthể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

– Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc hộikhóa XI;

– Căn cứ Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về hướng dẫn cụthể thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;

– Căn cứ Thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghịđịnh 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ và hướng dẫn thi hành Luậtkinh doanh bất động sản

– Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 10 tháng 2 năm 2009 của Chính phủ về quản lý đầu

tư xây dựng công trình;

– Thông tư 03/2009/TT-BXD ngày 26 tháng 03 năm 2009 của Bộ Xây Dựng quy định chitiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ

về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

II CÁC THÔNG TIN VỀ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT

1 Ranh giới và phạm vi nghiên cứu

Khu quy hoạch 43,8 ha (từ trục D2 – D7) phía Nam đường 16 – 4 thuộc địa phậnphường Mỹ Hải, Tp Phan Rang - Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận gồm 02 phần như sau:

1.1 Phần ranh đã được phê duyệt QHCT TL 1/500 tại Quyết định số

3805/2006/QĐ-UBND có tổng diện tích là 25,6 ha, được giới hạn như sau:

– Phía Bắc giáp đường 16 – 4;

– Phía Nam giáp khu dân cư Đông Nam (một phần là phần mở rộng của đồ án);

– Phía Đông giáp khu quy hoạch D7-D10;

– Phía Tây giáp đường D2 và Khu bảo tàng Tỉnh

1.2 Phần mở rộng theo ý kiến chỉ đạo của UBND tỉnh tại văn bản số 1022/UBND-XDCB

ngày 15/03/2010 có diện tích 18,2 ha được giới hạn như sau:

– Phía Bắc giáp khu quy hoạch D2 – D7 được duyệt;

– Phía Nam giáp khu dân cư Đông Nam;

– Phía Đông giáp khu quy hoạch D7-D10;

– Phía Tây giáp đường quy hoạch dự mở D2

Theo Quyết định số 2137/QĐ-UBND ngày 28/9/2010 của UBND tỉnh Ninh Thuận vềviệc phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) Khu dân cưphía Nam đường 16 tháng 4 (trục D2-D7), phường Mỹ Hải, Tp Phan Rang – Tháp Chàm, tỉnhNinh Thuận, tổng thể khu Quy hoạch có ranh giới như sau:

– Phía Đông: giáp đường quy hoạch ký hiệu D7;

– Phía Tây: giáp đường quy hoạch ký hiệu D2;

– Phía Nam: giáp đất sản xuất nông nghiệp;

– Phía Bắc: giáp đường 16 tháng 4.

2 Điều kiện tự nhiên

a Địa hình

Khu vực nghiên cứu Quy hoạch chi tiết có địa hình thấp trũng, đất chủ yếu là đất canhtác, trồng lúa, hoa màu, có cao độ từ 0,9m đến 2,0m và thường xuyên ngập nước từ 1,5 đến2m Khu phía Đông Bắc có cao độ nền từ 4,5 đến 5,5m là các đồi cát tương đối cao

b Khí hậu

b.1 Nhiệt độ: có nhiệt độ cao quanh năm

– Nhiệt độ không khí trung bình năm: 26,7°C

– Nhiệt độ không khí trung bình cao nhất: 31,8°C

– Nhiệt độ không khí trung bình thấp nhất: 23,3°C

b.2 Nắng: có thời gian nắng dài, tổng số giờ nắng trung bình năm là 2.816 giờ.

b.3 Mưa: mùa mưa đến muộn hơn so với các tỉnh, thời gian mưa ngắn, chỉ trong 3 tháng từ

tháng 9 đến tháng 11, lượng mưa trung bình năm từ 500-800mm/năm

– Số ngày mưa trung bình: 51 – 68 ngày

– Lượng mưa lớn nhất ngày: 280mm

b.4 Lượng bốc hơi: so với cả nước lượng bốc hơi của cả thành phố Phan Rang nói chung lớn

nhất trung bình năm là 1.616mm, trong đó lớn nhất là vào các tháng 3 và 4

b.5 Độ ẩm:

– Độ ẩm tuyệt đối trung bình năm: 26,1%

– Độ ẩm tương đối trung bình năm: 75%

b.6 Gió: hướng gió chủ yếu là gió Đông Nam và gió Tây Nam Tốc độ gió trung bình 2,7m/s;

lớn nhất là 24m/s

b.7 Bão:

Trung bình cứ 4 đến 5 năm lại có một trận bão đổ bộ vào khu vực Bão không gây táchại lớn như các khu vực miền Trung nhưng mưa lớn ở thượng nguồn, gây ngập úng ở một sốkhu vực

c Thủy văn:

Thành phố Phan Rang – Tháp Chàm chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ thủy triều củasông Dinh Sông Dinh còn gọi là sông Cái Phan Rang bắt nguồn từ dãy núi cao E LâmThượng, giáp với tỉnh Lâm Đồng, đổ ra biển Đông ở Vịnh Phan Rang Sông có chiều dài 119

km, diện tích lưu vực 3.000km², lưu lượng trung bình 39m³/s, lưu lượng mùa kiệt 3,35m³/s đến8,0m³/s do Thủy điện Đa Nhim xả ra để phục vụ tưới tiêu 1.200 ha.

Ở cao độ 800-1000m, thượng nguồn của sông có dạng bậc thang, lòng sông dốc và có

đá tảng Lưu vực các nhánh sông phân bố hình rễ cây, từ Tân Mỹ về xuôi, sông chảy qua vùngđồi thấp là đồng bằng Phan Rang

Chế độ dòng chảy của sông phù hợp với phân bố mùa của khu vực:

– Mùa mưa từ tháng 9 đến tháng 12: dòng chảy có lũ lớn

– Mùa kiệt từ tháng 1 đến tháng 7: dòng chảy phụ thuộc vào việc xả nước tưới của Thủyđiện Đa Nhim cho vùng hạ du

– Mực nước lớn nhất khi có mưa lũ ứng với tần suất tại cầu Đạo Long:

– Mực nước tại Phan Rang chịu ảnh hưởng của chế độ Nhật triều không đều với biên độ0,3cm

– Mực nước ngầm ở thành phố Phan Rang thay đổi theo mùa Vào mùa mưa, một số nơi

có mực nước ngầm bằng với mực nước mặt, nước ngầm màu hơi vàng và hơi lợ vì chịuảnh hưởng của nước biển

– Tình hình ngập úng và lũ lụt: Khu phía Nam đường 16-04 là khu vực trũng, có cao độthấp, thường xuyên bị ngập nước về mùa mưa

d Địa chất công trình:

Tại khu vực thành phố, địa tầng các lớp đất tương đối đồng nhất theo 2 phương chủ yếugồm các lớp: cát pha, sét pha, sét chứa cát Chiều dày có thay đổi theo từng khu vực Nhìnchung, thuận lợi cho xây dựng, có cường độ chịu tải lớn hơn 1,5kg/cm²

Một số khu vực trũng thấp, tầng trên đất màu và bùn có cường độ chịu tải kém, phải giacố móng khi xây dựng công trình

3 Các điều kiện khác có liên quan đến dự án

3.1 Về giải pháp quy hoạch các công trình bám dọc theo đường 16-4

Quy hoạch sử dụng đất và tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan phải tuân thủ theođịnh hướng phát triển chung của thành phố đến năm 2025, đối với đồ án Khu đô thị mới D2-D7 cụ thể như sau:

– Giữ lại một số hạng mục công trình cơ quan hành chính cấp tỉnh, bao gồm: Sở Cảnh sátPC&CC, Sở cảnh sát giao thông …

– Giữ lại một số các công trình mang tính chất thương mại dịch vụ có quy mô lớn đangxây dựng hoặc dự án đuợc duyệt như: Trụ sở công ty điện lực Ninh Thuận, Trụ sở tổngđài viễn thông quân đội, Ngân hàng, Siêu thị Co.op Matk Ninh Thuận…

– Lập kế hoạch giải tỏa di dời từng đợt, phân chia giai đoạn phù hợp đối với các hộ dânriêng lẻ, các trụ sở cơ quan hành chánh có định hướng di dời

3.2 Về tôn tạo giá trị cảnh quan thiên nhiên và các điều kiện hiện trạng của khu đất lập đồ án

Cần chú ý các vấn đề sau đây:

– Không làm thay đổi dòng chảy của Kênh tiêu Chà Là chảy qua khu vực quy hoạch;– Quy hoạch chiều cao và độ dốc nền chú trọng sự chênh lệch cao độ hiện trạng khu đấtgiữa các khu vực Đông và Tây, giữa các khu vực với cao độ hoàn thiện đường 16-4nhằm giảm thiểu khối lượng đào đáp cho khu vực;

– Chú ý cao độ hoàn thiện mép cao của Kênh Chà Là hiện hữu để có giải pháp kết nốiphù hợp về hạ tầng, giải pháp thoát nước tiêu thủy nhằm tránh ngập úng trên cơ sởnghiên cứu các điều kiện về khí hậu thủy văn của khu vực thiết kế

4 Đánh giá các khó khăn và thuận lợi

4.1 Khó khăn:

Địa hình khu đất quy hoạch tương đối phức tạp, có sự chênh lệch cao độ lớn giữa cáckhu vực, giữa cao độ nền đường 16/4 với các phần còn lại nằm trong ranh nên phải nghiên cứugiải pháp bố trí quy hoạch hợp lý nhằm giảm thiểu tối đa khối lượng san nền;

Các dự án Khu dân cư lân cận và hạ tầng chính chưa hình thành nên nhìn chung sẽ gặpnhiều khó khăn trong vấn đề đấu nối hạ tầng Hiện nay hệ thống hạ tầng chính chỉ tập trungtrên đường 16/4 nên việc thiết kế hạ tầng phải được cân nhắc và phân chia giai đoạn để đảmbảo khả năng và công suất đầu nối

Điều kiện quy hoạch của khu quy hoạch nói riêng và TP Phan Rang Tháp Chàm nóichung tương đối khắc nghiệt, chịu ảnh hưởng mạnh của khí hậu nhiệt đới biển (nắng gắt, mưadầm, gió biển mạnh và có tính ăn mòn cao) Điều này có ảnh hưởng không nhỏ đến giải phápbố trí quy hoạch, thiết kế đô thị và thiết kế chi tiết các công trình kiến trúc bên trong khu quyhoạch

4.2 Thuận lợi:

Phần lớn diện tích đất hiện trạng thuộc khu quy hoạch là đất canh tác nông nghiệp cóhiệu quả kinh tế không cao, mật độ dân cư thưa nên thuận lợi trong công tác đền bù và giảiphóng mặt bằng

Khu quy hoạch có vị trí thuận lợi, dễ dàng tiếp cận từ trục đường xương sống của TP.Phan Rang Tháp Chàm là đường 16 tháng 4, lại có mối tương quan chặt chẽ với các dự ántrọng điểm lân cận, sẽ rất thuận lợi trong việc hình thành và phát triển Khu đô thị mới

Nằm trong chiến lược phát triển đô thị bền vững của Tỉnh, được sự hỗ trợ của chínhquyền địa phương và tình hình tài chính ổn định, vững mạnh của Công ty Cổ phần Xây dựngNinh Thuận sẽ mang lại tính khả thi cao cho đồ án

PHẦN IINHÀ ĐẦU TƯ KÊ KHAI VÀ ĐỀ XUẤT



I PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỈ LỆ 1/500

Phần A: Các bản vẽ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500 (tài liệu đính kèm) Phần B: Thuyết minh quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500 (tài liệu đính kèm)

1 Lý do và sự cần thiết điều chỉnh quy hoạch

– Nhu cầu về các loại hình ở của người dân đô thị trong khu quy hoạch hiện nay đangngày càng tiến gần với các đô thị lớn trong cả nước, do đó các loại hình nhà ở và sựphân bố các khu chức năng trong đồ án cũ đã đến lúc cần phải điều chỉnh để đạt đượchiệu quả kinh tế xã hội to lớn hơn;

– Đồ án quy hoạch chung Tp Phan Rang – Tháp Chàm định hướng đến năm 2025 đượcphê duyệt theo Quyết định số 10/2009/QĐ-UBND ngày 13/01/2009 của UNBD tỉnhNinh Thuận có nhiều điểm thay đổi tích cực, mang tính khả thi cao đòi hỏi các dự ánthành phần cũng có những điều chỉnh về cơ cấu và tính chất để thống nhất và góp phầnhoàn thiện quy hoạch chung thành phố Phan Rang Tháp Chàm;

– Định hướng phát triển về cơ cấu sử dụng đất và tính chất các khu chức năng cũng nhưkiến trúc cảnh quan theo đồ án quy hoạch chung mới dọc trục đường chính đô thị củaPhan Rang – Tháp Chàm là trục 16 – 4 đòi hỏi các đồ án thành phần liên quan, trong đó

có đồ án Khu đô thị mới phía Nam đường 16 - 4 phải có các điều chỉnh cho phù hợp;– Trong phạm vi nghiên cứu của đồ án QHCT tỉ lệ 1/500 được duyệt, hiện không còn quỹđất để xây dựng các công trình phúc lợi xã hội, do đó Đơn vị đầu tư mong muốn được

tăng quy mô đầu tư bằng việc mở rộng dự án từ 25,6ha lên 43,8ha trên cơ sở đảm bảocác điều kiện phát triển thống nhất với quy hoạch chung của thành phố Phan Rang –Tháp Chàm;

– Đồ án nghiên cứu bổ sung một bệnh viện đa khoa có quy mô phục vụ khoảng 50giường bệnh với diện tích xây dựng hơn 10.000 m² nhằm phục vụ nhu cầu tại chỗkhông chỉ đối với khu dân cư trục D2 – D7 mà còn đối với các khu lân cận trong phạm

vi thành phố Phan Rang Tháp Chàm;

– Đáp ứng nhu cầu đầu tư và chiến lược xã hội hóa nhà ở, chuyển dịch cơ cấu nền kinh tế

và cơ cấu dân cư, nâng cao hiệu quả và giá trị của quỹ đất xây dựng của tỉnh

1.2 Các nội dung điều chỉnh chính

Để phù hợp hơn với định hướng và chiến lược phát triển đô thị của Thành phố nói riêng

và Tỉnh nói chung đồng thời cũng là phù hợp với nhu cầu đầu tư, Công ty Cổ phần Xây dựngNinh Thuận đã mạnh dạn xin điều chỉnh quy mô dự án Cụ thể tổng diện tích khu quy hoạchtheo đồ án được duyệt là 25,6ha (tương ứng với quy mô dân số là 3.000 ÷ 3.500 người) xinđược mở rộng về phía Nam thêm 18,2ha, nâng tổng quy mô diện tích của đồ án lên 43,8ha(tương ứng với quy mô dân số 8.900 người – quy mô dân số được định hướng dài hạn đến năm

2025 khi Phan Rang Tháp Chàm trở thành đô thị loại II)

Do đồ án lần I được duyệt tại Quyết định số 3805/QĐ-UBND chưa tiến hành các bướcđầu tư xây dựng nên việc điều chỉnh quy mô (mở rộng diện tích về phía Nam) sẽ tạo điều kiệntái bố trí và phân khu chức năng trên tổng quy mô của đồ án dựa trên các cơ sở như sau:

– Không thay đổi các đường giao thông mang tính chất là đường liên khu vực, giao thông

hạ tầng chính, kết nối với các dự án liền kề bao gồm các trục đường D, kí hiệu từ D2 D7

– Tái cơ cấu sử dụng đất và giải pháp tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan đối với cáccông trình thuộc ranh khu quy hoạch dọc theo đường 16-4 theo 2 hướng: xác định cáccông trình giữ lại trong đồ án quy hoạch điều chỉnh và các công trình phải di dời theođịnh hướng quy hoạch chung của thành phố đến năm 2025, từng bước chuyển đổi trụcchính 16-4 trở thành một trục thương mại dịch vụ, tạo động lực phát triển kinh tế hướng

ra biển Đông và thu hút đầu tư trong và ngoài tỉnh

– Không làm thay đổi lưu lượng và hướng dòng chảy của kênh Chà Là, đoạn đi qua dựán; giữ đúng tinh thần của đồ án đã duyệt lần I là khai thác giá trị cảnh quan của kênhChà Là bằng việc tổ chức các không gian công cộng, công viên cây xanh và các điềukiện tiện nghi cho môi trường ở có mối liên hệ mật thiết với yếu tố cảnh quan này.Bên cạnh một số nội dung và tinh thần chính của đồ án lần 1 được duyệt, để đảm bảotính thống nhất và mối liên hệ chặt chẽ giữa các khu chức năng trong đồ án nhằm đảm bảo tính

phục vụ cao nhất cho người dân đô thị trong tương lai, đồ án điều chỉnh tái bố trí và phân khuchức năng trên các ý chính như sau:

– Phân chia khu quy hoạch thành các nhóm ở từ đó phân bổ các hạng mục tiện ích côngcộng như trường học, công viên, trạm y tế nhằm đảm bảo hiệu quả và bán kính phục vụcho cư dân đô thị

– Khu phía Nam mở rộng chủ yếu bố trí các loại hình nhà ở gồm nhà ở riêng lẻ nhưng

không tách rời mà có mối liên hệ chặt chẽ với khu quy hoạch cũ thông qua hệ thống đường giao thông cũng như các tiện ích công cộng dùng chung.

– Khu công viên cây xanh tập trung được bố trí theo tuyến bám dọc theo kênh Chà Lànhằm tạo được một không gian xanh thực sự tiện nghi, có sự hòa hợp giữa 2 yếu tố câyxanh và mặt nước nhằm vừa cải thiện các điều kiện vi khí hậu của khu quy hoạch vừathu hút được người dân đô thị đến và sử dụng không gian cảnh quan có giá trị này Câyxanh trong khu quy hoạch được quy hoạch đảm bảo chỉ tiêu cây xanh trên người theoQCXDVN 01: 2008, trong đó đảm bảo chỉ tiêu cây xanh nhóm nhà ở riêng lẻ tối thiểu1m²/người

– Để đảm bảo sự đa dạng, đầy đủ và tiện nghi cho Khu đô thị mới, Công ty Cổ phần Xâydựng Ninh Thuận còn đề xuất đầu tư xây dựng một Bệnh viện đa khoa với quy mô phục

vụ khoảng 50 giường theo đúng các quy chuẩn – tiêu chuẩn xây dựng với các tiêu chíhiện đại nhằm đáp ứng nhu cầu tại chỗ về khám chữa bệnh và chăm sóc sức khỏe chongười dân đến sinh sống tại đây

– Trên tổng quy mô mở rộng của Khu quy hoạch (43,8 ha), trên cơ sở tính toán cân đốiquy mô và cơ cấu sử dụng đất hợp lý ,Công ty Cổ phần Xây dựng Ninh Thuận dự kiếnquỹ đất tái định cư và quỹ đất xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp Số lượngnền đất tái định cư được căn cứ dựa trên số liệu điều tra cụ thể của Ban quản lý dự án

và sự thỏa thuận của các hộ dân và Chủ đầu tư về hình thức hỗ trợ, bồi thường và tái bốtrí Nhà ở cho người có thu nhập thấp dự kiến bố trí ở phía Nam khu quy hoạch với quy

mô diện tích chiếm hơn 20% tổng diện tích đất ở

1.3 Mục tiêu và các yêu cầu phát triển đô thị đối với khu quy hoạch

a Mục tiêu:

Đồ án điều chỉnh QHCT tỉ lệ 1/500 Khu dân cư 43,8 ha phía Nam đường 16 tháng 4,

Tp Phan Rang – Tháp Chàm được nghiên cứu nhằm đạt được các mục tiêu chính như sau:– Góp phần hoàn thiện quy hoạch chung định hướng đến năm 2025 của thành phố PhanRang – Tháp Chàm tại Quyết định số 10/2009/QĐ-UBND ngày 13/01/2009 của UNBDtỉnh Ninh Thuận;

– Góp phần cải tạo kiến trúc cảnh quan đô thị trên các trục đường chính của Tp PhanRang – Tháp Chàm, tôn tạo và khai thác các giá trị cảnh quan thiên nhiên hiện hữu;– Từng bước hoàn thiện hệ thống hạ tầng cơ sở và hạ tầng xã hội trong phạm vi khu vực

dự án nói riêng và Tp Phan Rang – Tháp Chàm nói chung bằng việc cải tạo, hoàn thiện

và xây mới các tuyến đường giao thông, các trạm xử lý, hệ thống các công trình côngcộng, phúc lợi xã hội;

– Góp phần thực hiện chiến lược xã hội hóa nhà ở, đa dạng hóa các loại hình nhà ở phùhợp với điều kiện kinh tế của địa phương, thực hiện kế hoạch tái bố trí dân cư, hạn chếtình hình phát triển và xây dựng tự phát, hình thành nên các khu nhà ở thiếu tiêu chuẩngây ảnh hường xấu đến sự phát triển của thành phố cũng như khó kiểm soát trong côngtác quản lý xây dựng;

– Quy hoạch điều chỉnh còn góp phần thay đổi cơ cấu dân cư và cơ cấu nền kinh tế,chuyển mục đích sử dụng của quỹ đất xây dựng, mang lại hiệu quả kinh tế to lớn, hiệuquả xã hội tích cực, góp phần nâng cao hiệu quả và giá trị của quỹ đất xây dựng

– Đáp ứng nhu cầu về các không gian trong tương lai cho người dân đô thị bao gồm:không gian ở, sinh hoạt, làm việc, thư giãn vui chơi giải trí;

– Sớm hình thành một khu đô thị kiểu mẫu với các tiêu chuẩn sống cao, từng bước xâydựng hoàn chỉnh và đưa vào khai thác sử dụng các khu chức năng, góp phần cải thiệnđời sống vật chất và tinh thần của người dân địa phương;

– Do nằm ở vị trí trung tâm và trên trục đường chính đô thị là đường 16 – 4 nên việc hìnhthành hoàn chỉnh khu đô thị 43,8 ha từ trục D2 – D7 có tác dụng tích cực trong việcthúc đẩy đầu tư trong và ngoài tỉnh, thúc đẩy sự cạnh tranh lành mạnh và phát triển bềnvững đối với các dự án lân cận, làm năng động nền kinh tế địa phương cũng như gópphần tạo dựng một diện mạo đô thị mới, một Phan Rang – Tháp Chàm phát triển bềnvững, hiện đại bên cạnh việc giữ gìn và phát huy các giá trị văn hóa đặc trưng, đa dạng

và lâu đời

b Yêu cầu phát triển đô thị đối với khu quy hoạch:

Đồ án điều chỉnh QHCT tỉ lệ 1/500 Khu dân cư 43,8 ha phía Nam đường 16 - 4, Tp.Phan Rang – Tháp Chàm được nghiên cứu nhằm phù hợp với các yêu cầu phát triển đô thị nhưsau:

– Tuân thủ đồ án Quy hoạch chung Tp Phan Rang – Tháp Chàm được duyệt theo địnhhướng đến năm 2025;

– Đảm bảo kết nối đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của thành phố, tôn tạo vàkhai thác tốt các giá trị cảnh quan thiên nhiên, không gây ảnh hưởng đến đời sống vàsinh hoạt của người dân các vùng lân cận;

– Cải tạo kiến trúc cảnh quan đô thị theo hướng phát triển bền vững, phù hợp với điềukiện kinh tế, phường hội và các điều kiện về tự nhiên, khí hậu, địa hình, địa mạo … củakhu vực dự án;

– Đảm bảo quỹ đất xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp có tỷ trọng từ 20% tổngquy mô diện tích đất ở

– Đảm bảo các chỉ tiêu sử dụng đất về cây xanh, công trình công cộng và giao thông theođúng Quy chuẩn xây dựng Việt Nam hiện hành

– Nghiên cứu đồ án trên cơ sở tính toán hợp lý quy mô dân số và quy mô khai thác quỹđất xây dựng trong điều kiện hiện tại và định hướng trong tương lai, có tính đến yêu cầuphát triển và mở rộng dự án;

– Trên cở sở các quy chuẩn – tiêu chuẩn hiện hành về quy hoạch xây dựng đô thị, đồ ánđược nghiên cứu phải giải quyết được các vấn đề hay gặp phải trong các đô thị trên cảnước và trong khu vực hiện nay như: mức độ tập trung dân cư, ô nhiễm môi trường đôthị, trình trạng xây dựng lộn xộn, tự phát, phát triển xây dựng hạ tầng thiếu đồng bộ,thiếu các hạ tầng xã hội …;

– Xây dựng đồ án phải kể đến yếu tố gắn kết đồng bộ với các khu chức năng lân cận, đảmbảo sự thống nhất về kiến trúc cảnh quan và hạ tầng cơ sở bao gồm: Khu dân cư trụcD7 – D10, Khu dân cư Đông Nam, Khu Kinh doanh dịch vụ văn hóa quần thể quảngtrường, tượng đài và bảo tàng tỉnh, khu phức hợp cây xanh và TDTT phía Bắc …;– Nghiên cứu định hướng phát triển kinh tế - xã hội Tp Phan Rang Tháp Chàm nói riêng

và tỉnh Ninh Thuận nói chung, nhu cầu về các loại hình nhà ở của người dân đô thịPhan Rang cũng như các nhu cầu khác về đời sống văn hóa xã hội nhằm đảm bảo đồ ánmang tính khả thi cao;

– Đảm bảo được hiệu quả phát triển kinh tế cho địa phương cũng như lợi ích trong hoạtđộng đầu tư, kinh doanh sinh lợi nhuận chính đáng của nhà đầu tư ở đây là Công ty Cổphần Xây dựng Ninh Thuận

2 Các căn cứ lập quy hoạch điều chỉnh

2.1 Các cơ sở pháp lý

– Căn cứ Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 Ngày 26/11/2003 của Quốc hội khóa XI, kỳhọp thứ 4;

– Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009 của Quốc hội khóaXII, kỳ họp thứ 5;

– Căn cứ Nghị định số 37/2010/NĐ- CP ngày 24/07/2010 của Chính phủ về quy hoạchxây dựng;

– Căn cứ Quyết định số 21/2005/QĐ-BXD ngày 22/7/2005 của Bộ Xây Dựng V/v Banhành quy định hệ thống ký hiệu bản vẽ trong các đồ án quy hoạch xây dựng;

– Căn cứ Thông tư số 10/2009/TT-BXD ngày 15/06/2009 của Bộ Xây dựng V/v hướngdẫn quản lý dự án đầu tư xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp

– Căn cứ QCXDVN 01:2008: Quy hoạch xây dựng đô thị;

– Căn cứ Quyết định số 10/2009/QĐ-UBND ngày 13/01/2009 của UBND tỉnh NinhThuận Về việc phê duyệt đồ án điều chỉnh quy hoạch chung Thành phố Phan RangTháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận đến năm 2025;

– Căn cứ Quyết định số 3805/2006/QĐ-UBND ngày 23/10/2006 của UBND tỉnh NinhThuận Về việc Phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500 khu dân

cư 25,6 ha phía Nam đường 16 – 4 (trục D2 – D7), Tp Phan Rang Tháp Chàm, tỉnhNinh Thuận;

– Căn cứ ý kiến chỉ đạo tại Văn bản số 5073/UBND-TH ngày 10/12/2009 của UBND tỉnhNinh Thuận về việc chấp thuận cho Công ty cổ phần xây dựng Ninh Thuận lập thủ tục

hồ sơ đăng ký đầu tư dự án Khu dân cư phía Nam đường 16 – 4 (trục D2 – D7) Tp.Phan Rang Tháp Chàm;

– Căn cứ Quyết định số 2137/QĐ-UBND ngày 28/9/2010 của UBND tỉnh Ninh Thuận vềviệc phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500) Khu dân

cư phía Nam đường 16 tháng 4 (trục D2-D7), phường Mỹ Hải, Tp Phan Rang – ThápChàm, tỉnh Ninh Thuận;

– Căn cứ Hợp đồng tư vấn số 03/2010/HĐ-GT giữa Công ty CP xây dựng Ninh Thuận vàCông ty TNHH Tư vấn Thiết kế kiến trúc – Đầu tư và xây dựng Gia Trí - Conic Về việcLập đồ án Điều chỉnh QHCT xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500 Khu dân cư 43,8 ha phía Nam

đường 16 – 4, Phường Mỹ Hải, Tp Phan Rang – Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận.

2.2 Các nguồn tài liệu, số liệu

– Bản đồ đo đạc địa hình tỉ lệ 1/500 do Công ty cổ phần Phan Rang Thành – Trung tâm

tư vấn xây dựng dân dụng và công nghiệp đo vẽ và cung cấp tháng 04 năm 2010;

– Các tài liệu, số liệu về các dự án công trình kiến trúc và cơ sở hạ tầng nằm trong hoặc

có ảnh hưởng trực tiếp đến khu quy hoạch do Sở Xây dựng tỉnh Ninh Thuận cung cấp;– Các số liệu điều tra hiện trạng dân cư do Ban quản lý dự án – Công ty cổ phần xây dựngNinh Thuận cung cấp

2.3 Các cơ sở bản đồ

– Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Phan Rang Tháp Chàm, tỉnhNinh Thuận đến năm 2025;

– Đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỉ lệ 1/500 Khu dân cư phía Nam đường 16 –

4 (từ trục D2 – D7) được duyệt lần 1 (25,6 ha);

– Đồ án quy hoạch chi tiết trục đường trung tâm Tp Phan Rang – Tháp Chàm;

– Đồ án Quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 khu dân cư Đông Nam

3 Các nội dung nghiên cứu của đồ án

3.1 Ranh giới và phạm vi nghiên cứu

Khu quy hoạch 43,8 ha (từ trục D2 – D7) phía Nam đường 16 – 4 thuộc địa phậnphường Mỹ Hải, Tp Phan Rang - Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận có vị trí giới hạn như sau:– Phía Bắc giáp đường 16 – 4 (lộ giới 37m);

– Phía Nam giáp khu dân cư Đông Nam thành phố;

– Phía Đông giáp đường quy hoạch dự mở D7 (lộ giới 20m);

– Phía Tây giáp đường quy hoạch dự mở D2 (lộ giới 31m)

3.2 Các tính chất chính của khu vực nghiên cứu

Là khu dân cư xây dựng mới, có sự đa dạng và tỷ lệ cân đối giữa các loại hình nhà ởtrên cơ sở nghiên cứu các điều kiện kinh tế, xã hội và định hướng phát triển của tỉnh NinhThuận nói chung và Thành phố Phan Rang – Tháp Chàm nói riêng;

Là khu công viên cây xanh và công trình công cộng phục vụ nhu cầu thiết yếu về tiệnnghi cuộc sống cho người dân đô thị tương lai đến đây sinh sống và làm việc cũng như cho cáckhu vực phụ cận;

Là khu phức hợp thương mại dịch vụ bám dọc theo đường 16-4 với hình thức tổ chứckhông gian kiến trúc cảnh quan hiện đại, quy mô to lớn nhưng phù hợp với điều kiện khí hậuthổ nhưỡng của địa phương, từng bước hoàn thiện quy hoạch chung thành phố theo địnhhướng phát triển kinh tế ra biển và thu hút các nguồn đầu tư trong và ngoài tỉnh

3.3 Dự báo quy mô dân số và quy mô các khu chức năng

a Quy mô dân số dự kiến

– Căn cứ định hướng phát triển đô thị thành phố Phan Rang Tháp Chàm trong giai đoạnhiện tại là đô thị loại 3, định hướng đến năm 2020 sẽ phát triển trở thành đô thị loại 2,khu quy hoạch được xác định với chỉ tiêu đất dân dụng khoảng 42m²/người Theo đó,diện tích cân đối để tính toán quy mô dân số được tính trên cơ sở không kể phần diệntích kênh Chà Là hiện hữu chảy qua khu vực dự án, diện tích các dự án công trình côngcộng và TMDV đã cấp trên trục đường 16 – 4, diện tích hệ thống đường giao thông hạtầng chính đô thị có trong phạm vi dự án

– Quy mô dân số dự kiến: 8.900 người

b Quy mô các khu chức năng

Căn cứ QCXDVN 01 : 2008 và Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung Tp Phan Rang –Tháp Chàm đến năm 2025, dự kiến tính chất và quy mô các khu chức năng như sau:

Đất ngoài dân dụng: Gồm các cơ quan, đơn vị trực thuộc tỉnh giữ lại (Sở cảnh sát PC&CC,

Sở cảnh sát giao thông tỉnh Ninh Thuận, …)

Đất dân dụng:

– Khu nhà ở: Dự kiến chia phân thành 03 nhóm ở với chỉ tiêu khoảng 17 m²/người baogồm cả phần đất xây dựng nhà ở tái định cư (177 căn) và nhà ở xã hội (chiếm 20% tổngdiện tích đất ở) Khu nhà ở tái định cư dự kiến bố trí tại khu vực phía Đông Nam, tiếpgiáp với đường D7

– Khu công trình công cộng phục vụ đơn vị ở: với chỉ tiêu khoảng 4,1 m²/người với cácchức năng như sau:

 Y tế (bệnh viện đa khoa quy mô 50 giường)

 Giáo dục

 Văn hóa

 Thương mại dịch vụ đơn vị ở

 Hành chánh (Nhà điều hành ban quản lý dự án Khu đô thị mới)

– Khu công viên cây xanh và TDTT: Gồm cây xanh tập trung trên cơ sở kết hợp với yếu

tố cảnh quan thiên nhiên hiện hữu và cây xanh nhóm nhà ở Chỉ tiêu cây xanh 4,26m²/người, trong đó cây xanh nhóm nhà ở tối thiểu 1m²/người Theo QCXDVN 01:2008,

đồ án có quy mô tương đương với một đơn vị ở, nên chỉ tiêu cây xanh áp dụng cho đơn

vị ở thỏa mãn điều kiện tối thiểu 2m²/người Do điều kiện khí hậu đặc thù của khu quyhoạch nên đồ án đề xuất tăng diện tích cây xanh trên mức cho phép của QCXDVN01:2008 là 4,26 m²/người (nhiều hơn từ 2,26 m²/người) Riêng đối với quy định về diệntích cây xanh đô thị theo mục 2.6.3 của QCXDVN 01:2008, diện tích cây xanh đô thịđược tính ≥ 5m²/người đối với đô thị loại III và IV; chỉ tiêu diện tích cây xanh này đượccân đối trên toàn quy mô thành phố PRTC theo đồ án Quy hoạch chung Tp PRTC (đấtcây xanh sử dụng công cộng ngoài đơn vị ở)

– Giao thông hạ tầng chính gồm các đường giao thông hạ tầng chính theo quy hoạchchung của thành phố nằm trong phạm vi khu quy hoạch điều chỉnh Giao thông hạ tầngchính đi qua khu vực quy hoạch bao gồm các đường D2 (Nguyễn Tri Phương), D3, D5,D6 và đường bao lộ giới 20m phía Nam khu đất kết nối với các khu lân cận Tổng diệntích các đường giao thông hạ tầng chính là 10.593,9m²

– Giao thông: hệ thống đường giao thông nội bộ và bãi đậu xe đảm bảo theo tiêu chuẩnthiết kế đường đô thị và tiếp cận thuận lợi đến từng công trình, từng khu chức năng.Tổng diện tích đường giao thông nội khu chiếm 34,29% diện tích đất khu quy hoạch,phù hợp với quy chuẩn xây dựng hiện hành

– Hạ tầng kỹ thuật: Đảm bảo diện tích theo tiêu chuẩn hiện hành về quy mô và diện tích

hệ thống trạm điện, trạm xử lý, điểm thu gom rác thải

3.4 Thuyết minh phương án điều chỉnh QHCT tỉ lệ 1/500

Các nội dung chính của đề xuất phương án điều chỉnh QHCT tỉ lệ 1/500 như sau:

a Về ranh giới lập quy hoạch: Điều chỉnh quy mô lập quy hoạch từ 25,6ha lên 43,8ha dựa

trên các yếu tố sau:

– Chiến lược phát triển đô thị và nhà ở đô thị của thành phố nói riêng và tỉnh nói chung;– Đồng bộ hóa hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;

– Phát triển từng bước các tiện ích công cộng phục vụ nhu cầu tại chỗ cho người dân địaphương;

– Đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư

b Về phân khu chức năng:

Đề xuất phương án điều chỉnh QHCT tỉ lệ 1/500 Khu dân cư 43,8 Ha phía Nam đường 16 – 4trên cơ sở nghiên cứu định hướng phát triển không gian đô thị Phan Rang – Tháp Chàm đến

năm 2025 Theo đó, đề xuất chia ra làm 2 giai đoạn thực hiện quy hoạch:

Giai đoạn 1: Giai đọan ngắn hạn (5 năm)

Các công trình dự án đã cấp trên trục đường 16 – 4 (5,08Ha): Cải tạo và chỉnh trang các hạngmục công trình cho phù hợp với cảnh quan trên đường 16 – 4, trục đường chính đô thị củathành phố Phan Rang – Tháp Chàm;

Đất ở:

Nhà ở riêng lẻ

Gồm liên kế vườn và biệt thự

Khu nhà liên kế vườn được bố trí chủ yếu tập trung về phía nam khu quy hoạch, bámdọc theo các tuyến hạ tầng chính của khu quy hoạch

Khu biệt thự được bố trí nằm gần Kênh Chà là, nhằm khai thác yếu tố không gian cảnhquan đẹp, làm tăng giá trị sử dụng và giá trị cảnh quan cho khu biệt thự

Khu chung cư

Khu chung cao tầng được bố trí bám dọc các trục đường chính bên trong khu quy hoạchnhằm khai thác được yếu tố tầm nhìn từ xa trên các trục đường chính, khai thác cảnh quan củakhu chung cư cao tầng, tạo trục cảnh quan và điểm nhấn cho khu ở

Riêng chung cư có loại chung cư dùng để xây dựng quỹ nhà ở cho người cho thu nhậpthấp theo chính sách xã hội hóa Nhà ở theo NĐ 71 của Chính phủ chiếm 20% Nhóm nhà ở táiđịnh cư được bố trí dưới hình thức là nhở ở liên kế, có diện tích cho từng lô nền khỏang 100m²

Đất cây xanh:

Cây xanh được bố trí gồm có cây xanh tập trung chạy ven kênh Chà Là hiện hữu nhằmkhai thác giá trị cảnh quan của kênh Chà Là, tăng nhu cầu sử dụng các không gian xanh, cáckhông gian công cộng của người dân được phân bố đồng đều trên tổng thể dự án Chỉ tiêu đấtcây xanh trong khu quy hoạch đạt 4,28 m²/người Ngoài ra, tại mỗi nhóm ở còn bố trí cácmảng xanh nhằm cải thiện các điều kiện vi khí hậu cũng như đảm bảo chỉ tiêu cây xanh nhómnhà ở tối thiểu 1m²/người theo Quy chuẩn hiện hành (đồ án thiết kế chỉ tiêu cây xanh nhómnhà ở đạt khoảng 1,6m²/người)

Đất công trình công cộng:

– Các công trình công cộng trong phạm vi dự án bao gồm: giáo dục, y tế, văn hóa, hànhchánh Trong đồ án điều chỉnh, với quy mô diện tích mới, thiết kế đề xuất bổ sung mộtbệnh viện đa khoa có quy mô phục vụ khoảng 50 giường với diện tích khoảng 10.000m²nhằm: đáp ứng một phần nhu cầu sử dụng các dịch vụ y tế của thành phố và thu hút

người dân đến sinh sống và làm việc tại mội khu đô thị mới với đầy đủ các tiện íchcông cộng hiện đại Theo Quyết định số 18/2007/QĐ-BXD ngày 15/05/2007 của BộXây dựng thì Bệnh viện đa khoa với quy mô 50 giường có quy mô diện tích khoảng7.500m² (100 – 150m²/giường); tuy nhiên, do điều kiện khí hậu của Tp PRTC nên đồ

án đề xuất tăng diện tích khu đất xây dựng bệnh viện nhằm nhằm tăng diện tích cácmảng cây xanh, sân vườn để cải thiện các điều kiện vi khí hậu Các công trình giáo dụctrong khu quy hoạch bao gồm: trường mầm non, trường tiểu học và trường trung học cơsở

– Các khu đất nằm trên đuờng 16 – 4, ngoài các công trình dự án đã cấp trong giai đoạn

1, được chuyển từ các chung cư cao tầng theo quy hoạch được duyệt lần 1 thành cáccông trình thương mại dịch vụ, tùy nhu cầu đầu tư mà xác định chức năng chi tiết(thương mại, dịch vụ, văn phòng làm việc …)

Đất giao thông: Giao thông trong khu quy hoạch bao gồm giao thông hạ tầng chính và giao

thông nội khu Giao thông hạ tầng chính là các đường giao thông có tính chất liên khu vựctheo quy hoạch chung của thành phố bao gồm các trục từ D2 đến D7 (đường D7 không nằmtrong ranh quy hoạch) Trong phương án đề xuất, tư vấn thiết kế đề xuất hệ thống đường giaothông là một hệ thống thống nhất kết nối với các khu xung quanh, thuận tiên cho việc tiếp cận

và đi lại giữ các khu chức năng trong khu quy hoạch, tạo ra các giá trị cảnh quan đặc thù vàđảm bảo các tiêu chuẩn về thiết kế đường giao thông đô thị Hệ thống giao thông trong phương

án quy hoạch đề xuất bao gồm:

– Đường vành đai ngoài khu quy hoạch

– Đường vành đai trong khu quy hoạch

– Đường vành đai trung tâm

– Trục cảnh quan

– Đường liên kết

Giai đoạn 2: quy hoạch dài hạn (từ 5 đến 10 năm)

Phát triển phương án quy hoạch giai đọan 1 ở 2 điểm:

– Chuyển đổi công năng một số các công trình hành chính và dự án đã cấp trên đường 16– 4 trở thành các công trình thương mại dịch vụ, đáp ứng nhu cầu và chiến lược pháttriển đô thị trong tương lai, trục đường 16 – 4 trở thành trục trung tâm thương mại dịch

vụ hướng ra biển Ninh Chữ, là một phần không nhỏ của động lực phát triển kinh tế củatỉnh

– Điều chỉnh và tiến hành đưa vào khai thác các hạng mục nhà ở chung cư, nhà ở cho

người thu nhập thấp và các hạ tầng xạ hội khác phù hợp với giai đoạn phát triển tại thờiđiểm thích hợp trong tương lai.

c Về cơ cấu sử dụng đất:

BẢNG CÂN BẰNG ĐẤT ĐAI (Quy mô dân số: 8.900 người)

(m²)

TỶ LỆ (%)

CHỈ TIÊU (m²/người)

a Đất ở biệt thự

b Đất ở nhà liên kế

c Đất ở chung cư cao tầng

d Đất ở chung cư cho người thu nhập thấp

148.039,318.257,785.442,914.576,229.762,5

a Giao thông đối ngoại (hạ tầng chính)

b Giao thông khu ở

160.799,710.593,9150.205,8

36,71

16,88

d Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chính của đồ án:

Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chính của đồ án như sau:

– Diện tích đất nghiên cứu lập QHCT 1/500: 438.000,0 m²

– Quy mô dân số dự kiến : 8.908 người

– Chỉ tiêu đất dân dụng : 41,25 m2/người

 Đất ở : 17,1 m2/người

 Đất CTCC : 4,51 m²/người

 Đất cây xanh : 4,02 m2/người

 Đất giao thông : 15.62 m2/người

– Tầng cao xây dựng toàn khu: 02 tầng - 15 tầng

 Khu nhà liên kế: cao từ 03 đến 04 tầng, tầng cao đồng nhất cho toàn dãy nhà trênmột trục đường

 Khu nhà biệt thự: cao từ 02 đến 03 tầng, tầng cao đồng nhất cho toàn dãy nhàtrên một trục đường

 Khu chung cư cao tầng: cao từ 12 đến 15 tầng + 1 sân thượng

 Khu chung cư thu nhập thấp: cao từ 05 đến 07 tầng + 1 sân thượng

 Khu công trình công cộng: cao từ 2 đến 7 tầng, tùy quy mô và chức năng màtuân theo tiêu chuẩn xây dựng hiện hành cho công trình đặc thù

– Mật độ xây dựng :

 Mật độ xây dựng trên lô đất xây nhà liên kế: 65 – 75 %

 Mật độ xây dựng trên lô đất xây nhà biệt thự: 50-60 %

 Mật độ xây dựng trên lô đất chung cư cao tầng: 40%

 Mật độ xây dựng trên lô đất chung cư thu nhập thấp: 50%

 Mật độ xây dựng khu công trình công cộng: 40 %

– Tổng số căn hộ : 2.670 căn

 Số nhà liên kế : 752 căn

 Số nhà biệt thự : 73 căn

 Số căn hộ chung cư cao tầng : 760 căn

 Số căn hộ chung cư thu nhập thấp : 1.085 căn

– Hệ số sử dụng đất :

 Hệ số sử dụng đất trên lô đất xây nhà liên kế: 2,8-2,9 lần

 Hệ số sử dụng đất trên lô đất xây nhà biệt thự: 1,6-1,7 lần

 Hệ số sử dụng đất trên lô đất chung cư cao tầng: 5,0 lần

 Hệ số sử dụng đất trên lô đất chung cư thu nhập thấp: 6,0-7,0 lần

– Các chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật:

 Chỉ tiêu cấp điện:

+ Nhà biệt thự: 5KW/hộ+ Nhà liên kế: 3KW/hộ+ Đất trung tâm thương mại dịch vụ: 30W/m² sàn.

+ Đất cơ quan hành chính sự nghiệp: 30W/m² sàn+ Chung cư cao tầng: 4kW/hộ

+ Đất trường học mầm non: 200W/cháu

+ Đất y tế: 1500W/giường+ Đất cây xanh, quảng trường: 10kW/ha

+ Đất giao thông: 10kW/ha

 Chỉ tiêu cấp nước :

- Chỉ tiêu sử dụng nước : 120 lít / người/ ngày đêm

- Nước phục vụ công cộng : 10 % Qsh

- Nước tưới cây, rửa đường

+ Nước tưới cây : 3 l/m²

+ Nước rửa đường : 0.4 l/m²

- Nước rò rỉ và lượng nước dự phòng : 25 % QNC

- Lưu lượng nước chữa cháy : 10 l/s/1 đám cháy

 Chỉ tiêu thoát nước thải :

Tiêu chuẩn thoát nước = 120 lít (người/ng.đ)

 Chỉ tiêu rác thải : 1-1,5 kg/người /ngày-đêm

 Chỉ tiêu thông tin liên lạc : 1-2 máy điện thoại/hộ

II PHƯƠNG ÁN BỐI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

(Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất để GPMB thực hiện dự án Khu đô thị mới 43,8 Ha phía Nam đường 16 tháng 4 – từ trục D2 – D7)

1 Cơ sở pháp lý

– Căn cứ Luật Đất đai năm 2003;

– Căn cứ Luật nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc hội khóa XI;

– Các Nghị định của Chính phủ: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chínhphủ về thi hành Luật đất đai; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định 198/2004/NĐ-CPngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luậtđất đai; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủtục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại vềđất; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sửdụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Nghị định số71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở;– Các Thông tư của Bộ Tài chính: Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗtrợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày02/08/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửađổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai;

– Các Thông tư của Bộ Tài nguyên môi trường: Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày15/06/2007 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồiđất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhànước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất; Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày01/10/2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồiđất, giao đất và cho thuê đất;

– Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 quy định cụ thể và hướng dẫn thựchiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 về quy địnhchi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở;

– Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 hướng dẫn thựchiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủtục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại vềđất;

– Căn cứ Quyết định số 2380/2010/QĐ-UBND ngày 21/12/2010 của UBND tỉnh NinhThuận về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự ánđầu tư trên địa bàn tỉnh Ninh Thuận;

– Căn cứ Quyết định số 2388/QĐ-UBND ngày 23/12/2011 quy định về giá các loại đấttrên địa bàn tỉnh Ninh Thuận

2 Hiện trạng khu vực dự án

2.1 Vị trí khu đất

Khu quy hoạch 43,8 ha (từ trục D2 – D7) phía Nam đường 16 – 4 thuộc địa phậnphường Mỹ Hải, Tp Phan Rang - Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận có vị trí giới hạn như sau:– Phía Bắc giáp đường 16 – 4 (lộ giới 37m);

– Phía Nam giáp khu dân cư Đông Nam thành phố;

– Phía Đông giáp đường quy hoạch dự mở D7 (lộ giới 20m);

– Phía Tây giáp đường quy hoạch dự mở D2 (lộ giới 31m)

2.2 Tổng hợp về diện tích đất nằm trong phạm vi xây dựng dự án

BẢNG THỐNG KÊ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT

TỔNG DIỆN TÍCH (m²)

TỈ LỆ (%)

Ghi chú: trên các thửa đất canh tác bao gồm trồng lúa, trồng cây lâu năm và trồng cây hàng

năm có một phần là diện tích chiếm đất xây dựng nhà ở, chủ yếu là nhà tạm cấp 4, 1 tầng, kết cấu gổ hoặc tường gạch mái tole, chiếm diện tích khoảng 8.415,8m 2

2.3 Số liệu tổng hợp về số hộ, số nhân khẩu, số lao động trong khu vực thu hồi đất:

– Số hộ dân dự kiến bị ảnh hưởng: 177 hộ

– Số nhân khẩu dự kiến: 700 nhân khẩu

– Số lao động dự kiến: 350 lao động

3 Phương án bồi thường và hỗ trợ

3.1 Bồi thường, hỗ trợ về đất

– Người bị thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại Điều 4, Quyết định số2380/2010/QĐ-UBND ngày 21/12/2010 của UBND tỉnh Ninh Thuận thì được bồi