nghiên cứu các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và hướng hoàn thiện các quy định này

nghiên cứu các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và hướng hoàn thiện các quy định này

Lời mở đầu

Sự nghiệp đổi mới của Đảng ta và nhân dân ta đã triển khai đợc 20 năm,lấy điểm đột phá vào năm 1986 là đổi mới chính sách đất đai nhằm phát triểnkinh tế nông nghiệp Tiếp theo, chính sách đất đai đã đợc liên tục đổi mới theohớng xác lập và hoàn thiện thị trờng quyền sử dụng đất mà trọng tâm là khu vực

đất phi nông nghiệp Bớc đi của 20 năm qua đã phản ánh một quá trình nhậnthức về vai trò của đất đai trong phát triển chính trị, kinh tế, xã hội Đến nay, nớc

ta đã đạt đợc nhiều thành tựu lớn trong chính sách đất đai, nhng thực tế đời sốngkinh tế xã hội đã chỉ ra vẫn còn nhiều bất cập

Thu hồi đất là một vấn đề nổi cộm và nhức nhối ở nớc ta hiện nay Thựctiễn thực hiện quá trình này còn gặp phải rất nhiều khó khăn ở hầu hết các địaphơng, hàng loạt các đơn th khiếu nại của ngời dân liên quan đến bồi thờng giảiphóng mặt bằng, tái định c, ổn định đời sống, giải quyết việc làm khi thu hồi đấtdiễn ra rất căng thẳng Nhiều dự án treo, nhiều công trình xây dựng dang dở,ngổn ngang vẫn còn đang tiếp tục chờ đợi đợc tháo gỡ Trong khi đó nhiềudoanh nghiệp đang mỏi mòn mong đợi có một cơ chế đầu t thông thoáng, mộthành lang pháp lý an toàn dễ chịu để nhanh chóng có “đất sạch” đầu t

Để quá trình thu hồi đất diễn ra trong một trật tự ổn định, vừa đảm bảo lợiích và an toàn cho ngời sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội, vừa

đảm bảo tốt cho công tác quản lý Nhà nớc về đất đai thì cần phải có quy định vềtrình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực này

Hơn nữa, cải cách thủ tục hành chính đang là một vấn đề thời sự đợc

Đảng, Nhà nớc và toàn dân quan tâm Bởi lẽ, cải cách thủ tục hành chính khôngchỉ là yêu cầu mà còn là điều kiện để chúng ta phát triển bền vững trong tơng lai.Chúng ta không thể phủ nhận vai trò tích cực của các văn bản pháp luật đối vớiquá trình thu hồi đất Hệ thống pháp luật đất đai nớc ta ngày một hoàn thiện,Việt Nam có thể tin tởng vào sự điều chỉnh của cơ chế pháp luật đồng bộ, cácchế định pháp luật đất đai ngày càng phát triển, hợp lòng dân

tự, thủ tục thu hồi đất và hớng hoàn thiện các quy định này”.

Để thực hiện khoá luận, tôi đã sử dụng các phơng pháp sau: phơng phápduy vật biện chứng, phơng pháp duy vật lịch sử, phơng pháp phân tích, tổng hợp,phơng pháp so sánh đối chiếu, phơng pháp đánh giá bình luận

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung khoáluận gồm ba chơng:

- Chơng 1: Các vấn đề lý luận về trình tự thủ tục thu hồi đất.

- Chơng 2: Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất.

- Chơng 3: Các kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật

đất đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất.

Mặc dù đã giành nhiều thời gian và tâm huyết cho việc hoàn thành bảnkhoá luận, song do vốn hiểu biết còn hạn hẹp nên đây chỉ là bớc đầu, cần tiếp tục

đợc hoàn thiện Chính vì vậy, khoá luận không thể tránh khỏi những khuyết

điểm, sai sót… Tôi chân thành mong đợi sự l Tôi chân thành mong đợi sự lợng thứ và mong nhận đợc sự chỉdẫn, bổ sung góp ý cho những thiếu sót để khoá luận đợc hoàn thiện hơn

Chơng I Các vấn đề lý luận về trình tự, thủ tục thu hồi đất

1 Khái niệm thu hồi đất và trình tự, thủ tục thu hồi đất“ ” “ ”

1.1 Khái niệm thu hồi đất“ ”

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò đặc biệt quantrọng trong đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Đất đai nớc ta có cơ cấuphong phú đa dạng nh: đất nông nghiệp, đất rừng, đất công nghiệp, đất khai tháckhoáng sản Tất cả đợc quản lý, sử dụng, khai thác một cách hợp lý khoa học sẽtrở thành nguồn lực lớn mạnh Điều 17 Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “đất

đai, rừng núi, sông, hồ, nguồn nớc tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, nguồnlợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời… Tôi chân thành mong đợi sự l đều thuộc sở hữu toàn dân” Tínhnhất quán trong quan niệm xây dựng chế độ sở hữu toàn dân đợc tiếp tục khẳng

định tại Điều 1 Luật đất đai năm 2003: “… Tôi chân thành mong đợi sự lNhà nớc đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai” Trên tinh thần đó, Nhà nớc ta trong quá trình quản lý đã sử dụng

nhiều biện pháp khác nhau để phân phối và phân phối lại quỹ đất quốc gia chonhiều chủ sử dụng Một trong những biện pháp đó chính là thu hồi đất.

Thu hồi đất không chỉ hiểu một cách thuần tuý là Nhà nớc sẽ tớc đi quyền

sử dụng của các chủ sử dụng đất mà qua đó để thiết lập một quan hệ sử dụng đấtmới phù hợp với lợi ích Nhà nớc và xã hội Thực tế thu hồi đất là giai đoạn kếtthúc việc sử dụng đất của chủ thể này nhng là bớc kế tiếp của việc sử dụng đấtcủa một chủ thể mới Do vậy các quy định về thu hồi đất cần kết nối đợc ba lợiích của ba chủ thể quan trọng là: Nhà nớc - chủ đầu t - ngời bị thu hồi đất

Giáo trình luật đất đai 2005 - Trờng đại học Luật Hà Nội đa ra định nghĩa

về thu hồi đất nh sau: “thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà nớc cóthẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích củaNhà nớc của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai củangời sử dụng đất”.[1]

Theo khoản 5 Điều 4 Luật đất đai năm 2003 thì thu hồi đất đợc hiểu: “làviệc Nhà nớc ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại

đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phờng, thị trấn quản lýtheo quy định của luật này”

Từ các định nghĩa trên, thu hồi đất đợc hiểu dới hai góc độ cơ bản, đó là:

Thứ nhất, Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ

pháp luật đất đai đợc thể hiện dới hình thức là một quyết định hành chính của cơquan nhà nớc có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất Đây là quyết định thểhiện quyền lực nhà nớc nhằm thực thi một trong những nội dung của nhà nớc vềquản lý đất đai Vì vậy, thẩm quyền thu hồi đất phải tuân thủ Điều 44 Luật đất

đai năm 2003 Một quyết định thu hồi đất không đúng thẩm quyền hoặc tráithẩm quyền không làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai, ví dụ nh quyết địnhthu hồi đất của chủ tịch uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với đất giao cho tổ chức

sử dụng đất Cho nên mọi quyết định thu hồi đất phải tuân thủ quy định về thẩmquyền thu hồi đất

Thứ hai, việc thu hồi đất phải xuất phát từ nhu cầu Nhà nớc và xã hội

hoặc là biện pháp chế tài nhằm xử lý các vi phạm pháp luật đất đai của ngời sửdụng đất Điều này có nghĩa Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốcphòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế theo các tr-ờng hợp quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007.Mặt khác, trong số nhiều lý do để Nhà nớc thu hồi đất thì các vi phạm pháp luật

đất đai của ngời sử dụng đất chiếm một tỷ lệ đáng kể Đây là các trờng hợpkhông tuân thủ các quy định của Nhà nớc về quản lý và sử dụng đất, vi phạm vớiquy mô và mức độ nghiêm trọng dẫn tới hậu quả là Nhà nớc phải tớc đi quyền sử

1[1] Trờng Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai 2005.

dụng đất của họ Thu hồi đất là một biện pháp cần thiết để chấm dứt sự vi phạmcủa ngời sử dụng đất và lập lại kỷ cơng trong quản lý Nhà nớc về đất đai.

1.2 Khái niệm trình tự, thủ tục thu hồi đất“ ”

Cho đến nay, trong khoa học pháp lý cha có khái niệm thống nhất về trình

tự thủ tục thu hồi đất

Theo từ điển tiếng Việt, “thủ tục là những việc phải làm theo một trật tựnhất định để tiến hành một công việc mang tính chất chính thức” Thông thờngthì thủ tục đợc hiểu là “trình tự, cách thức thực hiện những hành động cần thiết

Nh trên đã phân tích, thu hồi đất có thể đợc hiểu: “là văn bản hành chínhcủa cơ quan nhà nớc có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất

đai để phục vụ lợi ích của Nhà nớc, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi viphạm pháp luật đất đai của ngời sử dụng đất”

Thực chất, trình tự, thủ tục thu hồi đất chính là một dạng của trình tự, thủtục hành chính Việc thiết lập trình tự, thủ tục hành chính để thực hiện các côngviệc của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền về thu hồi đất một cách khoa học sẽ tạo

điều kiện bảo đảm cho tiến trình quản lý đợc thông suốt và có hiệu quả, đảm bảohoạt động thu hồi đất đợc diễn ra trong một khuôn khổ pháp lý, một trật tự ổn

định

Trên thực tế khi giải quyết một công việc nhất định, các cơ quan nhà nớccần phải thực hiện theo những nguyên tắc pháp lý đợc xác định một cách cụ thể -các quy phạm thủ tục Cho nên, thủ tục có thể đợc hiểu là những quy tắc, chế độ,phép tắc hay quy định chung phải tuân theo khi làm những việc nhất định Nhvậy, trình tự, thủ tục hành chính là thứ tự thực hiện thẩm quyền trong quản lýnhà nớc, là cách thức Nhà nớc áp dụng để làm cho các quy định của pháp luật có

đợc sự đảm bảo thống nhất trong quá trình thực thi Đây là một bộ phận cấuthành thể chế hành chính giúp cho các cơ quan nhà nớc thực hiện chức năng củamình, đồng thời giúp cho các cá nhân, tổ chức thực hiện các quyền của mình mộtcách dễ dàng

Từ những điều trên, có thể hiểu trình tự, thủ tục thu hồi đất là “tổng hợpcác quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nớc có thẩm quyền ban hành nhằm xáclập (quy định) trình tự về không gian, về thời gian, là cách thức giải quyết côngviệc của cơ quan có thẩm quyền phát sinh trong quá trình thu hồi đất”

Trình tự thủ tục thu hồi đất có một số đặc thù sau:

2 [2] Từ điển tiếng Việt – NXB Đà Nẵng, 2004, tr.960

3 [3] Từ điển tiếng Việt – NXB Đà Nẵng, 2004, tr.1037

Thứ nhất, trình tự, thủ tục thu hồi đất là trình tự, thủ tục giải quyết công

việc của Nhà nớc và công việc của các chủ thể có liên quan Theo Luật đất đainăm 2003, nhận thấy thu hồi đất có thể chia làm ba loại: thu hồi do nhu cầu củanhà nớc, thu hồi vì lý do đơng nhiên và thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai Dovậy trình tự, thủ tục giải quyết tơng ứng cho mỗi loại tơng ứng là không giống

nhau Ví dụ: quy trình thực hiện thu hồi đất vào mục đích quốc phòng an ninh,

lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế khác với thu hồi đất do viphạm pháp luật đất đai ở một số thủ tục nh bồi thờng hỗ trợ tái định c khi nhà n-

ớc thu hồi

Thứ hai, các quy phạm pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất so với các

quy phạm về nội dung tơng ứng có tính năng động hơn, đòi hỏi phải đợc thay đổinhanh hơn một khi cuộc sống có những yêu cầu mới Trình tự, thủ tục là do nhàlàm luật đặt ra, trong một chừng mực nhất định, nó lệ thuộc vào nhận thức chủquan của nhà lập pháp Nếu nhận thức đó là phù hợp với thực tế khách quan thìtrình tự, thủ tục hành chính sẽ mang tính tiến bộ, thiết thực phục vụ cho cuộcsống Nếu nhận thức đó không phù hợp với yêu cầu khách quan thì sẽ xuất hiệnnhững trình tự, thủ tục lạc hậu, chúng sẽ là lực cản kìm hãm bớc đi lên của xãhội Có thể nhận thấy rằng trớc thời điểm Luật đất đai năm 2003 ra đời, các vănbản pháp luật quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất cha đồng bộ, nhiều quy

định không phù hợp với thực tế, thủ tục còn rờm rà, rắc rối làm tốn nhiều thờigian công sức, làm nản lòng không ít các nhà đầu t, nhiều dự án công trình đãphải “bỏ lửng” hoặc không thực hiện đợc Từ thực tế đó, nhiều sai phạm đã nảysinh ở khắp các địa phơng trong cả nớc, một bộ phận không nhỏ cán bộ có thẩmquyền giao đất, cho thuê đất đã lợi dụng sơ hở của pháp luật để “chây ì”, gâyphiền hà sách nhiễu dân Nhiều ngời dân bất chấp, làm ngơ trớc các quy định đóbởi việc thực hiện theo đúng các quy định là khó khăn, không phù hợp với thóiquen hữu ích lâu đời của ngời dân nớc ta Trớc những tồn tại và bất cập nêu trên,

sự cần thiết khách quan đặt ra là phải có sự thay đổi căn bản chính sách, phápluật về thủ tục thu hồi đất Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hớng dẫn thihành ra đời đã tạo ra sự thay đổi lớn về trình tự, thủ tục thu hồi đất Những nộidung này sẽ đợc trình bày rõ hơn ở các phần tiếp theo của khoá luận

Thứ ba, trình tự, thủ tục hành chính thực hiện thu hồi đất đã và đang góp

phần là bớc tiếp theo của chủ trơng cải cách thủ tục hành chính theo cơ chế “mộtcửa”, rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục Tạo điều kiện thuận lợi cho cácchủ thể đầu t thuận lợi dễ dàng trong việc tìm kiếm địa điểm đầu t và nhanhchóng có “đất sạch” thực hiện đầu t, không phải tốn thời gian, công sức một cáchkhó khăn và không có hớng đúng đắn hoặc lại phải thông qua những “cò đất”không mấy tin cậy Nhằm chủ động xây dựng quỹ đất cho đầu t phát triển, Luật

đất đai năm 2003 quy định nhà nớc thực hiện việc thu hồi đất, bồi thờng giảiphóng mặt bằng sau khi quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đợc công bố hoặc khi

dự án đầu t có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt Luật đất đai năm 2003 quy địnhNhà nớc thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trongtrờng hợp đầu t xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế vàcác dự án đầu t lớn Đối với các trờng hợp khác mà việc sử dụng đất phù hợp vớiquy hoạch sử dụng đất thì nhà đầu t đợc tự thoả thuận với chủ đang sử dụng đểnhận chuyển nhợng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sửdụng đất với tổ chức kinh tế và cá nhân khác Điều đó có nghĩa là, nhà đầu t cóthể chủ động lựa chọn hình thức phù hợp để có quyền sử dụng đất mà khôngnhất thiết cứ chờ đợi từ Nhà nớc Hơn nữa, không nhất thiết cứ phải thông quacác quyết định hành chính trong khi họ có thể thiết kế với nhau các quan hệ dân

sự Thời gian là tiền bạc, các nhà đầu t có thể đi bằng con đờng nhanh nhất vàngắn nhất có thể để có quyền sử dụng đất nh mong muốn Đó chính là lý do Nhànớc cho phép nhà đầu t tự tìm kiếm mặt bằng trong kinh doanh mà không phảithực hiện quy trình thu hồi

2 Hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất

Xuất phát từ lý do thu hồi đất là một trong những nội dung của quản lýNhà nớc về đất đai vì vậy sự can thiệp của Nhà nớc dựa trên những chính sáchquy định cụ thể của pháp luật có một vai trò vô cùng quan trọng Hậu quả pháp

lý của việc thu hồi đất là rất lớn bởi nó liên quan đến quyền và lợi ích của ba chủthể: nhà nớc - nhà đầu t - ngời bị nhà nớc thu hồi đất

Nhà nớc với t cách là chủ đầu t lớn nhất có nhiệm vụ xây dựng các cơ sởkinh tế hạ tầng xã hội, sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích của cộng

đồng, bảo vệ chủ quyền quốc gia cùng với các chủ đầu t khác có nhu cầu sửdụng đất rất lớn Trong khi đó, những diện tích Nhà nớc có nhu cầu sử dụng lại

do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang có quyền sử dụng Thế nhng cho đến nay,hàng loạt dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, các dự án đầu t trong nớc và nớc ngoài

bị đình trệ không thực hiện đợc đúng tiến độ do chính sách bồi thờng không đợc

đảm bảo Một trong những khó khăn lớn nhất trong việc thực hiện công tác bồithờng giải toả khi nhà nớc thu hồi đất luôn là: giá đất Giá đất bồi thờng hỗ trợnhìn chung cha sát giá thị trờng trong điều kiện bình thờng, trong nhiều trờnghợp quá thấp so với giá đất cùng loại chuyển nhợng thực tế Các yếu tố trợt giáhầu nh cha đợc tính đến trong định giá bồi thờng cho ngời dân Tiền bồi thờng

đất nông nghiệp thờng không đủ để nhận chuyển nhợng diện tích đất nông

nghiệp tơng tự hoặc không đủ để chuyển sang làm nghề khác Vậy mà, tiền giảiphóng mặt bằng thờng chiếm từ 70-80% tổng chi phí một dự án nhng có tới

Hậu quả tất yếu hiện nay là có khoảng gần 500.000 đơn th khiếu nại, tố cáo về

khi bị thu hồi đất, phần lớn ngời dân đều có cuộc sống ổn định vì họ có đất sảnxuất, có t liệu sản xuất đã đợc thừa kế từ thế hệ này cho thế hệ khác Sau khi thuhồi đất, nhiều khu cụm công nghiệp hình thành tiến sát luỹ tre làng khiến bộ mặtnông thôn đổi mới từng ngày Đời sống ngời dân nâng cao, làng nh phố vớinhững ngôi nhà tầng san sát đủ kiểu dáng… Tôi chân thành mong đợi sự l Thế nhng, nhiều ngời cha có việclàm mới, trong khi không còn đất sản xuất; họ đang “ăn mòn” khoản tiền bồi th-ờng mà đáng lẽ để đầu t cho tơng lai Ngời dân bao năm chỉ biết cấy cày, giờkhông còn ruộng thực sự lúng túng khi phải tìm nghề khác để kiếm sống Tìnhtrạng này tập trung ở lứa tuổi từ 30 đến 50, còn sức lao động nhng khó đào tạotiếp để có việc làm tại các khu công nghiệp, điều kiện sống và sản xuất của họ bịthay đổi hoàn toàn Thực hiện chuyển đổi cơ cấu kinh tế, Đảng và Nhà nớc ta đã

đặt ra mục tiêu phấn đấu tới năm 2020 đa đất nớc trở thành một quốc gia côngnghiệp, nhng thực tiễn hiện nay đang có quá nhiều bất cập trong việc thu hồi đất,khó khăn trong việc chuyển đổi cơ cấu ngành nghề, giải quyết việc làm cho nôngdân Khi đặt vấn đề cho nông dân góp vốn bằng đất đai để hởng lợi lâu dài; đồngthời cũng góp phần tháo gỡ khó khăn về vốn cho doanh nghiệp trong giai đoạn

đầu? Theo ý kiến của ông Giang Anh Đức, Phó giám đốc công ty dệt may HàNam: “Ai cũng nghĩ nh vậy, nhng do sự hiểu biết của ngời nông dân về kinhdoanh còn hạn chế, nên rất dễ dẫn đến sự hiểu lầm, bởi trong những năm đầuchẳng có doanh nghiệp nào có lãi, thậm chí còn phải chịu thua lỗ; hơn nữa,doanh nghiệp cũng cha quen và cũng không muốn “gánh thêm phần tính toán lỗ

Luật đầu t năm 2005 ra đời với những chính sách đầu t thông thoáng nhằmthu hút vốn đầu t phát triển kinh tế đất nớc Trong bối cảnh đó, nhiều doanhnghiệp muốn tìm kiếm đất để thực hiện dự án của mình Việc đẩy mạnh pháttriển các khu công nghiệp trong thời gian qua đã tạo ra những bớc đột phá trongphát triển công nghiệp nói riêng và phát triển kinh tế xã hội nói chung, góp phần

đẩy mạnh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hớng công nghiệp hoá, hiện

đại hoá, nhất là đối với các tỉnh thuần nông Các khu công nghiệp đã thu hút đợchàng chục ngàn dự án đầu t của các nhà đầu t trong và ngoài nớc với số vốn vàichục tỷ USD và hàng trăm ngàn tỷ đồng, làm tăng đáng kể tổng sản phẩm kinh

4[4] www.hoinongdan.org.VN, Đất đai phải đợc coi là hàng hoá đặc biệt, thứ ba ngày 10/4/2007.

5 [5] Giáo trình Luật Đất Đai, Trờng Đại học Luật Hà Nội 2006, Tr 140.

6[6] Thông tấn xã Việt Nam, Giải pháp nào cho nông dân không còn đất, ngày 24/09/2007.

tế quốc dân, đóng góp khoảng 1/4 giá trị sản xuất công nghiệp của toàn quốc,góp phần tạo thêm năng lực sản xuất mới trong nhiều ngành kinh tế then chốt,hàng triệu lao động đợc giải quyết việc làm với thu nhập cao hơn, ổn định hơn.Việc thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp chính là điều kiện và thời cơtốt nhất để chuyển một bộ phận quan trọng lực lợng lao động nông nghiệp - khuvực có năng suất lao động thấp sang công nghiệp và dịch vụ Trên thực tế đã xảy

ra tình trạng các dự án đầu t đợc phê duyệt, các chủ thể đầu t cũng đã tập kếtmua sắm trang thiết bị máy móc để thực hiện đầu t nhng lại bị ngừng trệ vì ngờidân không chịu di dời ra khỏi khu vực đất đầu t Hậu quả là nhiều dự án đầu t đã

bị bỏ ngỏ; khu công nghiệp An Khánh – Hà Tây là một ví dụ điển hình Hiện ợng quy hoạch treo, quy hoạch các khu đô thị, khu công nghiệp tràn lan là kháphổ biến, do quá trình quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng cũng nh thẩm

t-định các phơng án sử dụng đất và xây dựng phơng án bồi thờng cha thực sự khoahọc, thiếu sự tham gia đầy đủ của các ngành, các tổ chức có liên quan hoặc đạidiện cho quyền lợi của ngời dân Thời gian triển khai công tác thu hồi đất kéodài nhiều năm cũng là nguyên nhân chính gây bất lợi đến tâm lý, làm nản lòngcác nhà đầu t

ở một khía cạnh khác, việc thu hồi đất đem lại lợi ích gì cho Nhà nớc với

t cách đại diện chủ sở hữu, đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị của đất?Trớc hết, lợi ích của việc thu hồi đất giúp cho Nhà nớc có một vốn đất cần thiết

để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích côngcộng và phát triển kinh tế nh xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng khu công nghiệp,khu kinh tế… Tôi chân thành mong đợi sự lđể phát triển kinh tế đất nớc hoặc xây dựng các công trình phòngthủ quốc gia bảo vệ tổ quốc… Tôi chân thành mong đợi sự l Qua đó, Nhà nớc có thể thực hiện các mục tiêu,

kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội đề ra Sau nữa, nếu thực hiện tốt chính sách

điều tiết, việc thu hồi đất sẽ mang lại nguồn thu đáng kể cho ngân sách nhà nớc

Nh vậy, thu hồi đất có ý nghĩa cực kỳ quan trọng trong quá trình phát triểnkinh tế đất nớc, hậu quả của nó đã tác động không nhỏ đến lợi ích của ba chủthể: Nhà nớc – ngời có nhu cầu sử dụng đất – ngời có đất Vấn đề cần đặt ra ở

đây là cần đảm bảo hài hoà lợi ích giữa họ, tạo nên sự đồng thuận với chính sáchcủa Đảng và Nhà nớc Để giải quyết mối quan hệ này cho hài hoà, theo quan

điểm của tôi nhà nớc cần đồng thuận với dân, coi quyền sử dụng đất là một tàisản của dân Đối với ngời đợc hởng lợi từ việc thu hồi đất bao gồm các doanhnghiệp, nhà đầu t, các tổ chức sử dụng đất của Nhà nớc và một bộ phận dân ctrong xã hội cũng cần có sự điều tiết về việc hởng lợi này Cụ thể, đối với cácdoanh nghiệp, nhà đầu t, Nhà nớc cần áp dụng chính sách buộc họ cam kết thựchiện việc thu hút con em của ngời nông dân bị mất đất vào làm việc, coi đó nh là

sự “trả công” về sự “hy sinh” đất canh tác cho các liên doanh sử dụng làm mặt

bằng sản xuất kinh doanh Đối với một bộ phận dân c hởng lợi từ việc Nhà nớcthu hồi đất, cần nhanh chóng áp dụng chính sách Nhà nớc điều tiết phần giá trịtăng thêm từ đất đai mà không do ngời sử dụng đất đầu t nhằm đảm bảo côngbằng về lợi ích giữa các đối tợng này Nếu Nhà nớc giải quyết đợc hài hoà vàcông bằng về lợi ích kinh tế giữa ngời bị thu hồi đất với các đối tợng đợc hởnglợi từ việc thu hồi đất thì việc bồi thờng giải phóng mặt bằng không quá khókhăn, phức tạp và gây nhiều khiếu kiện kéo dài nh hiện nay.

Trên thực tế, đất là rất quan trọng và ngời dân muốn phải đợc bồi thờng vềgiá trị đất gắn liền với tài sản Đây là một trong những vấn đề mà khi chúng tabồi thờng giải phóng mặt bằng thì ngời dân khiếu kiện Nh vậy, nhà nớc cần làm

rõ và xác định thời điểm bồi thờng cho chính xác để địa phơng có cơ sở triểnkhai Xác định giá đất bồi thờng sát giá thị trờng hiện nay là vấn đề cần thựchiện nghiêm túc, nguyên Bộ trởng bộ tài nguyên và môi trờng Mai ái Trựckhẳng định: “các văn bản pháp luật về đất đai trong đó cao nhất là luật đất đainăm 2003 và mới đây nhất là Nghị quyết trung ơng 4 đã nêu: xoá bỏ mọi hìnhthức bao cấp về giá, bảo đảm giá hàng hoá là phải theo cơ chế của giá thị trờng

Chỉ khi nào chúng ta coi quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá trong cơ chế thịtrờng – khi đó việc xác định giá trong bồi thờng giải phóng mặt bằng, thực hiệncác dự án chúng ta mới có đợc sự đồng thuận của ngời dân và là tiền đề thúc đẩy

dự án hoàn thành đúng tiến độ, phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế của đất nớc.Bên cạnh đó, nhà nớc cũng cần có chính sách u đãi đối với các doanh nghiệp

đầu t vào các khu công nghiệp, tạo chính sách mở cửa thông thoáng, giảm bớtthủ tục hành chính rờm rà gây tốn kém công sức tiền của Có nh vậy, lợi ích củanhà nớc mới đợc đảm bảo, nhà đầu t nhanh chóng có “đất sạch” thực hiện dự án,

đời sống của ngời dân có đất bị thu hồi ổn định lâu dài, giảm thiểu khiếu kiện vềbồi thờng giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất

3 Mục đích, ý nghĩa và sự cần thiết phải quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất

Hiện nay, nhu cầu sử dụng đất để xây dựng cơ sở hạ tầng phát triển kinh

tế đất nớc là rất lớn, đòi hỏi cần có một hành lang pháp lý an toàn, thông thoáng.Thu hồi đất là vấn đề nhạy cảm và mang tính thời sự, ảnh hởng trực tiếp đến lợiích kinh tế của ngời sử dụng đất, của nhà nớc và các chủ thể khác có liên quan.Bởi vậy, quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất sao cho phù hợp với thực tiễnkhách quan rất quan trọng và cực kỳ cần thiết Tạo điều kiện cho các thủ tụchành chính về thu hồi đất đợc minh bạch hoá, tránh đợc tình trạng lạm dụng

7[7] www.hoinongdan.org.VN, Đất đai phải đợc coi là hàng hoá đặc biệt, thứ ba ngày 10/4/2007.

quyền trong quản lý của các cơ quan nhà nớc trong quá trình thực hiện, góp phầngiảm thiểu các vi phạm pháp luật đất đai.

Thực tiễn cho thấy, trong nhiều trờng hợp, nguyên nhân chủ yếu phát sinhcác tranh chấp, khiếu kiện khi thu hồi đất là do cơ quan nhà nớc có thẩm quyềnthu hồi không công khai, minh bạch nên không nhận đợc sự đồng tình của ngờidân ở nhiều nơi, thu hồi đất diễn ra không rõ ràng, cơ quan nhà nớc có thẩmquyền không thực hiện đúng các quy định của pháp luật về thông báo cho ngời

sử dụng đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phơng án tổngthể về bồi thờng, giải phóng mặt bằng, tái định c Có nhiều trờng hợp, ngời bị thuhồi đất không nhận đợc quyết định thu hồi đất mà chỉ có thông báo, không xâydựng khu tái định c trớc khi thu hồi hoặc tiến hành thu hồi đất mà cha có quyết

định thu hồi đất của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền… Tôi chân thành mong đợi sự l Chính những điều này đãgây nên sự nghi ngờ về sự công tâm của các cán bộ thực thi, trong một số trờnghợp quá trình thu hồi đất không công khai, minh bạch là nguyên nhân làm phátsinh tham nhũng, tiêu cực, bớt xén làm “xói mòn” lòng tin của ngời dân đối với

Đảng và Nhà nớc

Thu hồi đất là một quá trình diễn ra trong một thời gian tơng đối dài và

ảnh hởng không nhỏ tới các chủ thể có liên quan Quá trình này bao gồm nhiềuthủ tục, trải qua nhiều giai đoạn Thủ tục nào pháp luật quy định trớc thì thựchiện trớc, nó là cơ sở để tiến hành những bớc tiếp sau Trong quá trình thực hiện,không đợc bỏ qua, lãng quên hay đốt cháy giai đoạn Bởi vì chính bản thân cácthủ tục này sẽ tạo nên một khung pháp lý, một trật tự ổn định trong quá trình

thực hiện chức năng quản lý của cơ quan nhà nớc Ví dụ: trớc khi ra quyết định

thu hồi, cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cần phải xác định và công bố chủ trơngthu hồi đất, chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi; lập, thẩm định vàxét duyệt phơng án tổng thể về bồi thờng hỗ trợ tái định c và cần phải thông báo

về quyết định thu hồi Đồng thời, các giai đoạn này cũng đợc quy định cụ thể vềchủ thể tiến hành, cần những công việc gì, thời gian cụ thể cho quá trình thựchiện Chỉ khi có một trình tự, thủ tục hành chính tốt thì việc thực hiện quyền mớidiễn ra nhanh chóng, an toàn Tạo điều kiện cho các chủ thể sử dụng đất hợppháp đợc thực hiện các quyền của mình một cách thuận lợi, dễ dàng, giúp chongời sử dụng đất có cơ hội để đợc biết, đợc bàn, đợc làm, đợc kiểm tra công việccủa các cơ quan quản lý nhà nớc về đất đai, nghiêm túc chấp hành thủ tục vànhanh chóng bàn giao đất để thực hiện dự án đầu t Đồng thời hạn chế quan liêu,cửa quyền của một bộ phận cán bộ quản lý đất đai, nâng cao tinh thần tráchnhiệm cũng nh tính chuyên nghiệp của các ngành, các cấp trong quá trình thựchiện thu hồi đất

4 Cơ sở pháp lý cho việc quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và các vi phạm pháp luật thờng xảy ra khi thực hiện các thủ tục thu hồi đất

4.1 Cơ sở pháp lý

Cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai đã và đang đặt ra một

đòi hỏi bức bách của các ngành, các cấp và của đại đa số quần chúng nhân dânvới kỳ vọng có cơ chế quản lý đất đai thông thoáng, hấp dẫn để khuyến khích,thu hút các doanh nghiệp, các nhà đầu t và tất cả các đối tợng có nhu cầu sửdụng đất nhanh chóng có đất để sản xuất; thông qua đó nhằm nâng cao hiệu quả

sử dụng đất, khơi dậy nguồn lực phát triển đất nớc Khóa luận này phân tích vềthủ tục hành chính trong quá trình thu hồi đất – một nội dung khá quan trọng,

có tác động và ảnh hởng trực tiếp đến hiệu quả quản lý đất đai của nhà nớc Đâycũng là nội dung thể hiện những điểm mới rõ nét, bớc cải cách đột phá về thủ tụchành chính trong luật đất đai năm 2003 và phần nào đáp ứng mong đợi của quầnchúng nhân dân Có thể nhận thấy rằng, Luật đất đai năm 1993 ra đời có một sốquy định về thu hồi đất nh: các trờng hợp nhà nớc thu hồi đất, thẩm quyền thuhồi đất, trình tự thu hồi… Tôi chân thành mong đợi sự l Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai năm

1998 và năm 2001 tiếp tục đợc Quốc hội thông qua, Chính phủ đã ban hành hàngloạt các Nghị định hớng dẫn thi hành luật sửa đổi bổ sung: Nghị định 04/2000/NĐ-CP ngày 11/2/2000, Nghị định 66/2001/NĐ-CP ngày 28/9/2001… Tôi chân thành mong đợi sự lmột hệthống các văn bản khá đồ sộ nh trên đợc coi là “vừa thừa”, “vừa thiếu” luật, bởithu hồi đất hầu nh cha có đợc một trình tự, thủ tục cụ thể, vấn đề bồi thờng thiệthại hầu nh cha đợc dự liệu để giải quyết những phát sinh thực tế Vì vậy, thựctiễn thi hành ở các địa phơng cho thấy hầu hết các cán bộ quản lý đều làm theo

sự nhận thức chủ quan và thói quen lâu ngày Điều này khiến cho quan hệ phápluật đất đai trở nên phức tạp, rơi vào tình trạng lộn xộn, thiếu công bằng, côngtâm trong quản lý sử dụng đất Ngời dân không thể hiểu hết quyền và nghĩa vụ,trong quá trình thực hiện nảy sinh tranh chấp phải liên hệ đơn từ gây tốn kémlãng phí mà vẫn không đúng cơ quan nhà nớc có thẩm quyền Chính sách bồi th-ờng, giải phóng mặt bằng thực hiện cha thống nhất, không chỉ ở các địa phơng

mà ngay cả ở trong cùng một địa phơng nên đã nảy sinh nhiều vụ khiếu kiện

- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thờng

hỗ trợ tái định c khi nhà nớc thu hồi đất

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về việc sửa đổi bổ sung một

số điều của các Nghị định của Chính phủ về thi hành Luật đất đai

Các thủ tục hành chính về thu hồi đất đã đợc bổ sung và khá hoàn thiện,giải quyết đợc nhu cầu về mặt pháp lý mà trớc đó vấn đề này còn bị “buônglỏng”, “thả trôi” Điều đặc biệt là Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007của Chính phủ đã chính thức quy định về một chu trình hành chính trong thu hồi

đất làm cơ sở cho các địa phơng trong cả nớc triển khai đúng quy định của phápluật khi thu hồi đất, thực hiện các dự án đầu t, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia.Các văn bản quy phạm pháp luật nh vậy đã tạo ra một hệ thống pháp luật tơng

đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bớc đầu

đã đáp ứng đợc các mối quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình côngnghiệp hoá, đô thị hoá và ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế,bảo đảm quốc phòng an ninh và ổn định xã hội

Có thể khẳng định rằng sự ra đời của các văn bản pháp luật trên là tất yếu,khách quan, có giá trị thực tiễn, nó đã tạo ra đợc hành lang pháp lý, tháo gỡnhững khó khăn, vớng mắc trong quá trình các chủ thể quản lý thực hiện trình tự,thủ tục thu hồi đất Việc triển khai các văn bản nói trên làm cơ sở cho việc đánhgiá thực trạng pháp luật ở phần chơng 2

4.2 Các vi phạm pháp luật thờng xảy ra khi thực hiện các thủ tục về thu hồi

đất

Hiện nay các văn bản quy phạm pháp luật đất đai đang dần đợc bổ sung

và hoàn thiện Tuy nhiên, vi phạm pháp luật vẫn thờng xảy ra đa dạng và diễnbiến khá phức tạp Các vi phạm này có thể do những ngời quản lý, các chủ thể cóthẩm quyền, và số không nhỏ do ngời bị thu hồi đất gây nên

Về phía những ngời quản lý: Việc quy hoạch đất đai, thu hồi đất giảiphóng mặt bằng là công tác liên quan đến nhiều cấp, nhiều ngành và cần có sựquan tâm đặc biệt của nhà nớc Thực tế hiện nay, các vi phạm do các chủ thểquản lý thực hiện do làm trái các quy định của pháp luật về trình tự, thủ tục thuhồi đất diễn ra rất đa dạng Tham khảo các bài viết trên báo và các công trình đãgiải toả ở nhiều địa phơng cho thấy nhiều ngời dân đã có đủ điều kiện để đợc

đền bù thiệt hại nhng chính các cơ quan có thẩm quyền lại không giải quyết cho

họ, một số cán bộ quản lý tại cơ sở năng lực còn yếu kém, hiểu biết pháp luậtcòn hạn chế đã vin vào đầy đủ lý do nh: thiếu giấy tờ, phải tiết kiệm cho ngânsách nhà nớc Thực tiễn áp dụng pháp luật ở từng địa phơng cha hẳn đã thốngnhất, nhiều xã có tình trạng nâng hạng đất có giá trị thấp lên hạng đất có giá trịcao để lấy tiền đền bù chênh lệch Đất đấu thầu, đất tạm giao, đất tập thể đợc lập

hồ sơ chuyển thành đất cá nhân để lấy tiền đền bù chênh lệch Một số trờng hợp

đáng lẽ chỉ cần tạo điều kiện cho chủ đầu t tự thoả thuận với ngời dân, khôngphải thu hồi nhng cơ quan có thẩm quyền vẫn tiến hành thu hồi Đó là cha kể

đến vấn đề đã giao đất rồi mà việc triển khai dự án quá chậm, nhiều địa phơngcha có giải pháp cụ thể thiết thực, tình trạng đất bỏ hoang gây lãng phí nguồn tàinguyên của đất nớc; nhiều quyết định thu hồi đất của các cơ quan ban ngành đã

“thất hẹn và thất hứa” với lý do cha có nguồn kinh phí để giải phóng mặt bằng,việc bồi thờng đã không tuân thủ phơng án tổng thể và phơng án cụ thể về bồi th-ờng Năng lực tổ chức yếu kém nhất là ở chính quyền cơ sở, hàng loạt các saiphạm và tiêu cực xảy ra trên thực tế nh định giá đất sai, phân loại đất không sáttheo luật định, khai tăng diện tích đất, tăng hộ để lấy tiền đền bù, bớt xén tiền

đền bù… Tôi chân thành mong đợi sự l vấn đề này đâu phải do ngời dân mà chính từ phía những ngời quản lý

Bên cạnh các sai phạm từ phía chính quyền, những hành vi vi phạm củangời dân gây cản trở quá trình thu hồi đất diễn ra không ít ở nhiều nơi, ngời sửdụng đất không bàn giao mặt bằng khi đã có quyết định thu hồi đất, nhiều hộdân cản trở tiến độ thi công công trình, “chây ì” không chịu nhận tiền bồi th ờng,không chịu di dời đến nơi ở mới Một số trờng hợp ngời dân biểu thị sự không

đồng tình và yêu cầu đòi bồi thờng giá cao hơn bằng cách gây áp lực với chínhquyền và doanh nghiệp thông qua các hành động mang tính tiêu cực, thái quá

nh rào cổng ra vào gây cản trở hoạt động sản xuất kinh doanh, đầu t của doanhnghiệp; đập phá chống lại ngời thi hành công vụ, đòi bồi thờng quá đáng gâymất ổn định xã hội đã và vẫn đang xảy ra gây căng thẳng cho các cấp chínhquyền cũng nh những cán bộ trực tiếp quản lý

Những vi phạm kể trên trong quá trình thực hiện các thủ tục về thu hồi đất

là một trong những cơ sở cần thiết giúp chúng ta đánh giá đợc thực trạng phápluật hiện hành, những u điểm cũng nh bất cập đang tồn tại, thông qua đó bài viết

có đề cập đến một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tụcthu hồi đất

Chơng II thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục

thu hồi đất

1 Trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với các trờng hợp quy định tại khoản 2

và khoản 8 Điều 38 Luật đất đai

Theo khoản 2 và khoản 8 điều 38 Luật đất đai, Nhà nớc thu hồi đất đối vớicác đối tợng là:

- Tổ chức đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất, đợc Nhà nớcgiao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sáchnhà nớc hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản,chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất

- Ngời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất

Các trờng hợp này không xuất phát từ nhu cầu của Nhà nớc cũng không

do việc ngời sử dụng đất bị mắc lỗi trong quá trình sử dụng mà đơn thuần là các

lý do đơng nhiên dẫn tới việc Nhà nớc thu hồi đất Khi tổ chức kinh tế sử dụng

đất không hiệu quả vào mục đích sản xuất, kinh doanh và hậu quả pháp lý dẫntới việc giải thể, phá sản đối với họ trong khi họ là đối tợng đợc Nhà nớc giao đấtkhông thu tiền sử dụng đất hoặc đợc Nhà nớc thu tiền thuê đất hàng năm Quy

định này là rất cần thiết, đặc biệt là nhằm tới các doanh nghiệp nhà nớc từ xa đến

nay đợc giao đất không thu tiền sử dụng đất, bao chiếm nhiều diện tích đất vớiquy mô lớn song làm ăn kém hiệu quả cần phải phân loại sắp xếp lại Với việcthu hồi này, Nhà nớc thực thi quyền lực của mình để hớng tới việc sử dụng đất

có hiệu quả hơn Xuất phát từ lý do, đất đai nớc ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhànớc là đại diện chủ sở hữu, trên thực tế có nhiều trờng hợp ngời sử dụng trả lại

đất cho Nhà nớc do không còn nhu cầu hoặc muốn đóng góp vào ngân sách quốcgia, góp một phần tài sản của mình vào các công trình quan trọng của đất nớc,một số do không có ngời thừa kế, họ để lại di chúc hoặc trả lại quyền sử dụng

có đất, ngoài ra quyết định giải thể, phá sản của cơ quan nhà nớc có thẩm quyềncũng đợc nộp tại đây Trờng hợp chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân c thì gửi đến Phòng TN&MT nơi có đất Cần lu ý rằng, trong tr-ờng hợp không có hoặc cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủthể sử dụng đất cần có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều

50 Luật đất đai năm 2003

Pháp luật có quy định rõ thời gian cơ quan TN&MT thẩm tra xác minhthực địa khi cần thiết và trình UBND cùng cấp quyết định thu hồi là hai mơi (20)ngày làm việc kể từ ngày nhận văn bản trả lại đất, hoặc kể từ ngày nhận đợcquyết định giải thể, phá sản của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền Trên cơ sở đó,

kể từ ngày nhận đợc tờ trình, UBND cấp có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét,

ký và gửi cho cơ quan TN&MT trực thuộc quyết định thu hồi trong khoảng thờigian là 15 ngày làm việc

Quy định cụ thể về thẩm quyền giải quyết, về thời gian nộp hồ sơ và raquyết định thu hồi giúp cho cơ quan nhà nớc chủ động trong quá trình thu hồi

đất, tránh tình trạng “ì ạch” kéo dài thời gian gây ách tắc, ảnh hởng đến quyềnlợi cũng nh nghĩa vụ của các chủ thể liên quan Có thể nói rằng các thủ tục pháp

lý trên đã đợc đơn giản hoá; tất cả những khâu, những đầu mối những công đoạnphức tạp hầu nh đã đợc loại bỏ Đảm bảo giải quyết các vụ việc đợc nhanhchóng

2 Trình tự thu hồi đất đối với các trờng hợp do vi phạm pháp luật của ngời

sử dụng đất

Trong quá trình sử dụng đất, ngời sử dụng do vô ý hoặc cố ý vi phạm phápluật đất đai Các vi phạm này là nghiêm trọng và dẫn tới hậu quả pháp lý là Nhànớc thu hồi đất với tính cách là một biện pháp chế tài nhằm tớc đi quyền sử dụng

đất của ngời vi phạm Nhà nớc tiến hành thu hồi đất đối với các trờng hợp quy

định tại khoản 3, 4, 5, 6, 9, 11, 12 Điều 38 Luật đất đai năm 2003 nh sau:

Thứ nhất, Ngời sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có

hiệu quả

Theo quy định của Luật đất đai, những tổ chức, cá nhân nào sử dụng đấtkhông đúng mục đích trong quyết định giao đất, cho thuê đất, tự ý chuyển sang

sử dụng vào mục đích khác là vi phạm pháp luật Khi có nhu cầu chuyển mục

đích sử dụng đất cần phải xin phép và làm thủ tục theo đúng quy định Tuynhiên, đối với các trờng hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép theoquy định tại khoản 1 Điều 36 Luật đất đai song ngời sử dụng đất đã không tuânthủ quy định này Đối với các nông lâm trờng quốc doanh, các tổ chức sử dụng

đất không hiệu quả sẽ bị Nhà nớc phân loại và tổ chức lại, trong đó chỉ côngnhận quyền sử dụng đất đối với diện tích nào sử dụng đúng mục đích và có hiệuquả, phần nào không có hiệu quả sẽ bị rà soát lại để bàn giao cho các địa ph ơngquản lý, sử dụng Qua các kỳ kiểm kê cho thấy việc quản lý và sử dụng đất đaicha chặt chẽ, hiệu quả còn thấp Hiện tợng sử dụng đất không đúng mục đíchdiễn ra không nhiều, nhng thực tế gây bức xúc lớn trong d luận Đặc biệt ở HàNội và TP Hồ Chí Minh có những trờng hợp giao đất làm triển lãm nhng lại dànhmột diện tích lớn cho quán cà phê, cho thuê làm gara ôtô… Tôi chân thành mong đợi sự l hoặc một số cơ quannhà nớc đợc giao đất làm trụ sở, nhng lại dành một phần diện tích làm các ki ốtcho thuê làm cửa hàng kinh doanh ăn uống Nh vậy là sử dụng sai mục đích

Thứ hai, Ngời sử dụng đất cố ý huỷ hoại đất

Hành vi cố ý của ngời sử dụng đất làm cho đất đai bị h hỏng tới mức mấtgiá trị sử dụng, dẫn đến mục đích sử dụng đất không đạt đợc, các nguyên tắc sửdụng đất không đợc đảm bảo sẽ bị cơ quan nhà nớc có thẩm quyền ra quyết địnhthu hồi đất

Thứ ba, Đất đợc giao không đúng đối tợng hoặc không đúng thẩm quyền.

Trờng hợp này không phải là vi phạm của ngời sử dụng đất mà là của cơ

quan quản lý đất đai Ví dụ: ngời bị thu hồi đất thuộc diện giao đất tái định c

song lại không đợc giao, mà giao cho ngời khác không đủ tiêu chuẩn, khôngthuộc diện tái định c Những việc giao đất tái định c tại Vụng Hơng, Vạn Sơncủa thị xã Đồ Sơn thành phố Hải Phòng hoặc tại thị xã Phú Thọ tỉnh Phú Thọ cónhiều cán bộ công chức không thuộc diện đợc giao đất mà công luận đã lên tiếngnhiều lần là những ví dụ điển hình Việc thu hồi đất trong các trờng hợp này đểkhắc phục việc làm sai trái của cơ quan nhà nớc, nhằm lập lại trật tự kỷ cơng

trong quản lý đất đai Theo báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai 2003) của Bộ TN&MT, cả nớc có 217.009 trờng hợp giao đất, cho thuê đất tráithẩm quyền với diện tích 10.260 ha Trong đó chủ yếu là cấp xã, thôn có174.100 trờng hợp vi phạm (chiếm 80,2%) với diện tích 4795 ha; cấp huyện có

(1993-5800 trờng hợp với diện tích 778ha; cơ quan tổ chức khác của Nhà nớc có 853 ờng hợp với diện tích 248 ha

tr-Thứ t, đất bị lấn chiếm bao gồm đất cha sử dụng bị lấn chiếm và đất

không đợc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003

mà ngời sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn chiếm

Kết quả kiểm tra tại 61 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng đã phát hiệntrên 101.400 trờng hợp lấn chiếm đất trái phép với diện tích trên 27.916 ha Đốitợng vi phạm chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân Loại đất lấn chiếm chủ yếu là đấtcông, đất hành lang bảo vệ an toàn công trình, đất di tích lịch sử văn hoá, đất đãgiao nhng cha đi vào sử dụng

Các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quảluôn đợc Nhà nớc khuyến khích, tạo điều kiện giúp đỡ Tuy nhiên, mọi hành vilấn chiếm sẽ bị thu hồi để trả lại cho Nhà nớc hoặc ngời bị lấn chiếm

Thứ năm, ngời sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà

n-ớc

Nhà nớc thu hồi đất trong các trờng hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân c sử dụng đất không thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy

định của pháp luật nh: không nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng

đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu từ phạt vi phạm phápluật về đất đai… Tôi chân thành mong đợi sự l

Thứ sáu, đất trồng cây hàng năm không đợc sử dụng trong 12 tháng liền,

đất trồng cây lâu năm không đợc sử dụng trong 18 tháng, đất trồng rừng không

đợc sử dụng trong vòng 24 tháng

Với quy định này, pháp luật đã đề cao tầm quan trọng, vai trò của tàinguyên đất để vốn đất đai đợc bảo vệ chặt chẽ, tận dụng có hiệu quả hơn, ngănngừa các trờng hợp làm thiệt hại đến lợi ích của Nhà nớc và toàn dân Đồng thờithể hiện chủ trơng coi trọng phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nớc ta trong thời

kỳ đổi mới, xây dựng đất nớc

Thứ bảy, đất đợc Nhà nớc giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu t mà

không đợc sử dụng trong 12 tháng liền hoặc chậm tiến độ 24 tháng liền so vớitiến độ ghi trong dự án đầu t

Từ việc phân tích trên, có thể thấy các dạng vi phạm rất đa dạng và phứctạp Nhằm hạn chế tình trạng lãng phí đất, ngăn ngừa các hành vi vi phạm phápluật đất đai, cần tiến hành rà soát để tiến hành các thủ tục thu hồi một cách

nhanh chóng Thủ tục thu hồi trong các trờng hợp này sẽ đợc thực hiện theonhững trình tự cụ thể quy định tại khoản 1 Điều 132 Nghị định 181/2004/NĐ-CP.

Kể từ khi nhận đợc kết luận của cơ quan thanh tra, trong thời hạn khôngquá 15 ngày, cơ quan TN&MT thẩm tra, xác minh thực địa khi cần thiết và trìnhUBND cùng cấp quyết định thu hồi Cơ quan này có trách nhiệm xem xét, ký vàgửi cho cơ quan TN&MT trực thuộc quyết định thu hồi đất, đồng thời chỉ đạo xử

lý để xác định giá trị còn lại của giá trị đã đầu t vào đất hoặc tài sản gắn liền với

đất (nếu có) theo quy định của pháp luật Thời gian thực hiện các công việc này

là 15 ngày kể từ khi nhận đợc tờ trình

Quy định của pháp luật là vậy, tuy nhiên trên thực tiễn áp dụng nảy sinhrất nhiều sai phạm Theo báo Pháp luật Việt Nam số 43 ngày 19/2/2008; tìmhiểu về một dự án lớn tại Mỹ Lộc (Nam Định), quyết định thu hồi đất trong mộtngày, để “treo” gần bốn năm Các cơ quan chức năng đã thực hiện các thủ tụchành chính này ra sao? Có những sai phạm nào? Ngày 3/3/2004 Sở TN&MT tỉnhNam Định trình UBND tỉnh về việc thu hồi và cho Công ty cổ phần Đầu t – xâydựng phát triển đô thị Sammy thuê đất xây dựng Tổng kho chứa và nhà máy sảnxuất phân bón chế biến thức ăn gia súc tại Mỹ Tân, huyện Mỹ Lộc Rất nhanhchóng, ngay trong ngày 3/3/2004 UBND tỉnh đã có quyết định về việc thu hồi

50 năm Dự án với tổng vốn đầu t hơn 450 tỷ đồng đợc quyết định trong 1 ngày,nhng đã để treo gần 4 năm Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp chocông ty cổ phần Sammy có ghi rõ, diện tích đất trên có mục đích sử dụng “xâydựng tổng kho và nhà máy phân bón, chế biến thức ăn gia súc” Thế nhng, đáng

lý các cơ quan chức năng phải tiến hành các thủ tục thu hồi đất vì dự án này đãkhông đợc khởi công trong vòng 24 tháng thì ngay sau đó, công ty Cổ phần quốc

tế năm sao – một doanh nghiệp thay thế Công ty cổ phần Sammy lại phát đimột thiệp mời lễ khởi công dự án Trung tâm thơng mại du lịch quốc tế đồngbằng sông Hồng, lúc này mục đích của dự án đã thay đổi, không nh quyết địnhban đầu của UBND tỉnh Nam Định nữa Rất nhiều bà con sinh sống ở quanh khu

đất đều xót xa bởi gần 20ha đất (chủ yếu là đất hai lúa) bị thu hồi để hoang hoánhiều năm liền không hề đợc triển khai đầu t xây dựng, thiệt hại là không hềnhỏ, bởi nhiều hộ dân bị thu hồi đất, mất t liệu sản xuất đã phải tha phơng làmthuê kiếm sống Đã có rất nhiều đợt thanh tra kiểm tra các công trình trọng điểmcủa Nam Định trong năm 2007 vừa qua, song khu đất này không nằm trong danh

8[8] Yến Thanh – Quang Long, Quyết định trong một ngày để treo gần 4 năm“ ” , Báo Pháp luật Việt Nam số 43 ngày 19/02/2008.

Qua vụ việc cụ thể tại tỉnh Nam định chúng ta có thể hình dung đợc rằng,quá trình thực hiện các quy định của pháp luật nói chung cũng nh thực hiện thủtục thu hồi đất nói riêng diễn ra trên thực tế rất phức tạp Trong một dự án mà saiphạm nối tiếp sai phạm, những ngời thực hiện hầu nh làm ngơ trớc những quy

định của pháp luật Trong quá trình sử dụng đất, chủ đầu t (Công ty cổ phầnSammy) vi phạm chậm thực hiện theo đúng tiến độ đáng lẽ cần phải đợc thanhtra kiểm tra và tiến hành thu hồi theo các thủ tục trên Hơn thế nữa, việc xử lýcác vi phạm này cần đợc thực hiện nghiêm túc Đảm bảo sử dụng đất có hiệu quảtránh lãng phí nguồn tài nguyên quý giá của đất nớc, tạo điều kiện phát triểnnhanh chóng cơ sở vật chất, hạ tầng tại địa phơng, tạo cơ hội và môi trờng bình

đẳng cho các doanh nghiệp

Điều 644 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “trong trờng hợp không cóngời thừa kế theo di chúc, theo pháp luật hoặc có nhng không đợc quyền hởng disản, từ chối nhận di sản thì tài sản còn lại sau khi đã thực hiện nghĩa vụ về tàisản mà không có ngời nhận thừa kế thuộc về Nhà nớc” Kế thừa và phát triển cácquy định trên, pháp luật đất đai đa ra trờng hợp làm cơ sở tiến hành các thủ tụcthu hồi đất, đó là: “cá nhân sử dụng đất chết mà không có ngời thừa kế” Về mặtpháp lý, theo quy định của Luật dân sự, một ngời bị coi là đã chết khi có quyết

định, tuyên bố của toà án Trên thực tế, nếu một ngời đã chết, cơ quan nhà nớc

có thẩm quyền cần phải tiến hành cấp giấy chứng tử Cơ chế thực hiện thủ tụchành chính trong trờng hợp này đợc thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều

132 Nghị định 181/2004/NĐ-CP nh sau: “trong thời hạn không quá mời lăm(15) ngày làm việc kể từ ngày nhận đợc giấy chứng tử hoặc quyết định tuyên bốmất tích của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền và văn bản xác nhận không có ngờithừa kế của UBND xã, phờng, thị trấn nơi có đất, Phòng TN&MT có trách nhiệmthẩm tra, xác minh thực tế, trình UBND cùng cấp quyết định thu hồi đất Trongthời hạn không quá mời (10) ngày làm việc kể từ ngày nhận đợc tờ trình, UBNDhuyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm xem xét, ký và gửiphòng TN&MT quyết định thu hồi”

Trong trờng hợp quy định tại khoản 10 Điều 38 Luật đất đai, “đất đợc Nhànớc giao, cho thuê có thời hạn mà không đợc gia hạn khi hết thời hạn” trình tự,thủ tục cũng đợc thiết kế logic theo các bớc tơng tự nh trên, cụ thể là: kể từ khihết hạn sử dụng đất, cơ quan TN&MT trình UBND cùng cấp quyết định thu hồi,thời gian đảm bảo để thực hiện các công việc này là 30 ngày Trong thời hạn 10ngày kế tiếp, kể từ khi nhận đợc tờ trình UBND cấp có thẩm quyền xem xét và raquyết định thu hồi đất

Có thể nhận thấy trong hai trờng hợp quy định tại khoản 7 và 10 Điều 38Luật Đất đai nh đã trình bày, thời gian thực hiện các công việc của cơ quan

TN&MT có khác nhau Việc quy định khoảng thời gian dài ngắn không trùngnhau nh vậy nhằm tạo điều kiện cho cơ quan này đạt đợc hiệu quả cao nhất, thựchiện các công việc theo đúng tiến độ vừa đảm bảo thực thi đầy đủ các quy địnhcủa pháp luật.

Nh vậy, căn cứ vào các thủ tục hành chính về thu hồi đất ở các trờng hợp

kể trên, vấn đề thời gian thực hiện và thẩm quyền thực hiện các công việc là hai

điểm nhấn thực sự đáng lu tâm trong quá trình triển khai thực tế Thẩm quyềnthu hồi đất là một vấn đề rất quan trọng, nó ảnh hởng đến hiệu lực của một quyết

định thu hồi đất, nó thể hiện đợc trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền

Về nguyên tắc, cơ quan nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất thì có thẩm

do Thủ tớng Chính phủ giao cho công ty tàu thuỷ Sài Gòn xây dựng nhà máy sửachữa và đóng mới tàu thuỷ (từ ngày 1/8/1992) đã bị UBND Thành phố Hồ ChíMinh ra quyết định thu hồi là một dẫn chứng khá điển hình về quá trình thu hồi

đất sai thẩm quyền của các cơ quan chức năng Ngày 19/3/2004, UBND thànhphố đã thu hồi để giao đất cho Công ty cổ phần BOT cầu Phú Mỹ, hơn nữa khiban hành các quyết định này, UBND thành phố không hề thông báo cho đơn vị

đang đợc giao quản lý sử dụng Theo tập đoàn tàu thuỷ Việt Nam, công ty tàuthuỷ Sài Gòn đang đợc đầu t xây dựng, nâng cấp nhà máy bằng nguồn vốn ngânsách, vay u đãi, trái phiếu Chính phủ và theo kế hoạch phải đến cuối năm 2008mới kết thúc dự án nên cha thu hồi đợc vốn “Sự cố” này xảy ra, công ty tàu thuỷSài Gòn đã buộc phải tạm ngừng xây dựng các công trình trên khu đất có quyết

định thu hồi từ 9/2006, khiến dự án xây dựng nhà máy bị chậm tiến độ, ảnh hởng

quyết định trái thẩm quyền, nhiều vấn đề nghiêm trọng đã nảy sinh, khiến doanhnghiệp phải lâm vào tình trạng lao đao, gây thất thoát tài sản của Nhà nớc Ngoài

ra, còn rất nhiều vụ việc điển hình liên quan đến chuyện thu hồi đất sai thẩm

Dơng, Hải Phòng,… Tôi chân thành mong đợi sự l

3 Trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định tại Nghị định số 84/2007

Trong những năm vừa qua, việc thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằngphục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đang là vấn đề hết sức nhức nhối,nhiều trờng hợp gây cản trở việc thực hiện các công trình, dự án phục vụ cácmục tiêu kinh tế - xã hội của đất nớc Để thu hồi đất đợc tiến hành nhanh chóng,hiệu quả, ngời dân sớm ổn định cuộc sống Nhà nớc ta đã có những chính sáchquy định cụ thể về trình tự, thủ tục Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007của Chính phủ quy định một cách chính thức một chu trình, thủ tục hành chính

9[9] Huy Thịnh, TPHCM: Thủ tớng giao đất, thành phố tuỳ tiện thu hồi, Báo Tiền Phong 2007.

trong quá trình thu hồi đất, đó cũng là nội dung quan trọng nhất của Nghị địnhmới này Theo văn bản này, trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thờng hỗ trợ tái định

c khi Nhà nớc thu hồi đất đợc quy định thống nhất, công khai từ khâu quy hoạch

đến khâu bàn giao mặt bằng, có cỡng chế hay không Dới đây là các nghiên cứu

đất theo dự án) đợc thực hiện dựa vào các căn cứ sau đây:

a Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị hoặcquy hoạch xây dựng địa điểm dân c nông thôn đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩmquyền xét duyệt theo quy định của pháp luật;

b Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong hồ sơ dự án đầu t theo quy định củapháp luật về đầu t và pháp luật về xây dựng;

Đối với dự án đầu t sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nớc thì nhu cầu

sử dụng đất đợc xác định theo quyết định phê duyệt dự án của cơ quan có thẩmquyền; đối với dự án đầu t sử dụng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nớc thì nhucầu sử dụng đất đợc xác định theo văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của SởTN&MT theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 30 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; đối với dự án xây dựng cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất đợc xác địnhtheo quyết định của UBND cấp tỉnh

c Các trờng hợp quy định tại các điểm a, b, c, d, e, g, và h khoản 1 và các

điểm a, c và d khoản 2 Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, khoản 3 Điều 2Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Điều 34 và Điều 35 Nghị định 84/2007

2 UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện ban hành văn bản về chủ trơngthu hồi đất hoặc văn bản chấp thuận địa điểm đầu t theo quy định tại khoản 1

Điều luật đã quy định rất cụ thể các căn cứ xác định chủ trơng thu hồi đất,thẩm quyền của cơ quan ban hành văn bản về chủ trơng thu hồi, phổ biến, côngkhai niêm yết chủ trơng thu hồi đất Đây là một trong những quy định mới ởNghị định này mà từ trớc đến nay cha một văn bản nào đề cập cụ thể Bởi vậy,trên thực tế đã để xảy ra rất nhiều sai phạm nghiêm trọng, ảnh hởng đến quyền

và lợi ích của ngời dân Xác định rõ trách nhiệm thông báo công khai các chủ

tr-ơng này giúp cho ngời dân hiểu các dự án mà Nhà nớc cần tiến hành, tạo cho họ

có thời gian hợp lý để thực hiện các bớc chuyển đổi ổn định

3.1.2 Vi phạm pháp luật liên quan đến việc xác định và công bố chủ

tr-ơng thu hồi đất

Trên thực tế, trong thời gian qua có rất nhiều vi phạm pháp luật liên quan

đến việc công bố chủ trơng thu hồi đất Vấn đề công khai dân chủ khi tiến hànhthu hồi cha đợc quan tâm đúng mức gây nhiều bức xúc trong dân c Qua vụ việc

quan này có chủ trơng thu hồi đất, giao đất cho công ty cổ phần BOT xây dựngcầu Phú Mỹ, nếu làm đúng theo những trình tự, thủ tục này, nếu các cơ quanchức năng xác định rõ chủ trơng thu hồi và công bố công khai, thông báo rộngrãi trên các phơng tiện thông tin đại chúng, tại các trụ sở UBND thì đơn vị đang

đợc giao quản lý sử dụng (Công ty Tàu thuỷ Sài Gòn) có thể nắm bắt đợc thôngtin chính xác bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của mình, đồng thời hạn chế đợcnhững sai phạm nghiêm trọng có thể xảy ra sau đó Các công trình của công tytàu thuỷ Sài Gòn đã không phải để dang dở, chậm tiến độ ảnh hởng lớn đến dây

3.2 Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi

Thẩm quyền và các công việc cần thiết khi thực hiện giai đoạn này đợcpháp luật quy định cụ thể, chi tiết tại Điều 50 Nghị định 84/2007:

Căn cứ vào văn bản của UBND đã ban hành ở trên, cơ quan TN&MT chỉ

đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cùng cấp thực hiện hoặc trực tiếpthực hiện (đối với nơi cha có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) chuẩn bị hồsơ địa chính cho khu đất bị thu hồi theo các quy định sau:

 Chỉnh lý bản đồ địa chính cho phù hợp với hiện trạng và làm trích lụcbản đồ địa chính đối với những nơi đã có bản đồ địa chính chính quy hoặc trích

đo địa chính đối với nơi cha có bản đồ địa chính chính quy;

 Hoàn chỉnh và trích sao hồ sơ địa chính (sổ địa chính) để gửi cho tổchức làm nhiệm vụ bồi thờng, giải phóng mặt bằng;

10[10] Huy Thịnh, TPHCM: Thủ tớng giao đất, thành phố tuỳ tiện thu hồi, Báo Tiền Phong 2007.

 Lập danh sách các thửa đất bị thu hồi với các nội dung: số hiệu tờ bản

đồ, số hiệu thửa đất, tên ngời sử dụng đất, diện tích của phần thửa đất có cùngmục đích sử dụng, mục đích sử dụng đất;

Đối với khu đất phải trích đo địa chính thì UBND cấp huyện nơi có đất bịthu hồi thông báo bằng văn bản cho ngời sử dụng đất thuộc khu vực phải thu hồi

đất về việc đo địa chính Ngời sử dụng đất có trách nhiệm chấp hành, phối hợp

và tạo điều kiện thuận lợi cho việc đo đạc xác định hiện trạng thửa đất

Với các quy định trên, nghị định đã gián tiếp quy định cho các cơ quanchức năng không đợc “đốt cháy giai đoạn” khi tiến hành thu hồi đất Chuẩn bị hồsơ địa chính cho khu đất bị thu hồi là một giai đoạn khá quan trọng, nó ảnh hởng

đến quyền và lợi ích chính đáng của nhiều ngời Vấn đề này từ trớc đến nay phápluật còn “bỏ ngỏ” cha thực sự coi trọng, cha đợc quan tâm đúng mức Cho nên,trên thực tế đã xảy ra rất nhiều sai phạm, dẫn đến nhiều quyết định của cơ quannhà nớc có thẩm quyền cha hợp lòng dân Giải phóng mặt bằng sân Golf MinhTrí – huyện Sóc Sơn tại khu kinh tế mới Bản Tiện, xã Minh Trí đã có nhiều vấn

đề nảy sinh liên quan đến bản đồ địa chính, bản đồ rừng Nguồn gốc của khu đấtqua quá trình tìm hiểu đợc biết: năm 1985 – 1986, khu kinh tế mới Bản Tiện đ-

ợc hình thành theo chủ trơng đa một số hộ dân ở các thôn, xóm trên địa bàn xãlên xây dựng vùng kinh tế mới Khi đó khu vực này là khu đất trống, đồi núitrọc Chính quyền địa phơng đã giao đất và hỗ trợ lơng thực, vật liệu xây dựngcho ngời dân lên đây Cán bộ địa chính xã lúc đó đã trực tiếp đo đất cho các hộ

kinh tế gia đình Sau đó, họ đã khai phá, mở rộng diện tích đất xung quanh đểxây dựng phát triển kinh tế, nhờ đó khu kinh tế ngày một phát triển, đời sống ng-

ời dân dần ổn định Do nhu cầu của cuộc sống, một số hộ dân có nhu cầu mua,bán đất và đã đợc chính quyền xã xác nhận Ngày 27/7/2004, UBND Thành phố

đất để thực hiện dự án liên doanh nớc ngoài Trong diện tích thu hồi đất có khu

ngờ khi UBDN huyện Sóc Sơn đã ra quyết định 1377/QĐ-UB ngày 31/8/2003phê duyệt giá bồi thờng thiệt hại về đất lâm nghiệp của dự án sân Golf Vậy là,UBND huyện đã có quyết định về giá bồi thờng trớc khi có quyết định thu hồi

đất của thành phố gần 1 năm Khi giải thích về vấn đề này, cả huyện và xã đều

đa ra lý do cha có bản đồ địa chính, chỉ có bản đồ rừng; Trớc đó, ngày 11/6/1998Thành phố Hà Nội đã phê duyệt chi tiết rừng phòng hộ Sóc Sơn và Bản Tiện nằmtrong quy hoạch rừng phòng hộ Đến lúc này ngời dân mới biết đất của mình là

đất lâm nghiệp, trong khi họ không đợc thông báo từ trớc và cũng không có sổlâm bạ.[11]

Qua vụ việc trên, có thể nhận thấy rằng chính quyền cần quan tâm hơn

đến quyền và lợi ích chính đáng của ngời dân, ngoài việc xác định trên sổ lâm bạ

và các giấy tờ liên quan, thì rất cần phải có khâu kiểm đếm đo đạc thực tế khi thuhồi đất, xác định đúng hạng đất, mục đích sử dụng đất, nhằm giải quyết quyềnlợi cho ngời dân một cách thấu tình, đạt lý

Trong hồ sơ địa chính, cần xác định cụ thể tên ngời sử dụng đất, mục đích

sử dụng làm cơ sở cho công tác bồi thờng sau này đợc chính xác, tránh tình trạngbồi thờng sai đối tợng, tình trạng xác định sai hạng đất, diện tích đất, mục đích

sử dụng đất Bởi vì, trên thực tế đã xảy ra rất nhiều sai phạm liên quan đến bản

đồ địa chính, xác định hạng đất, số thửa đất, xác định mục đích sử dụng đất cả từphía ngời sử dụng đất, cả từ phía các cơ quan chức năng Vì vậy, chuẩn bị hồ sơ

địa chính cho khu đất bị thu hồi là công việc rất quan trọng, là bớc đệm cho việcthực hiện các bớc tiếp sau Pháp luật còn quy định kinh phí cho việc chỉnh lý bản

đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích đo địa chính, trích sao hồ sơ địachính do chủ đầu t dự án chi trả đối với trờng hợp thu hồi đất theo dự án, do tổchức phát triển quỹ đất chi trả đối với trờng hợp thu hồi đất theo quy hoạch

3.3 Lập, thẩm định và xét duyệt phơng án tổng thể về bồi thờng, hỗ trợ và