Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thịtrường bất động sản Hà Nội

Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chí

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU

Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội Cùngvới thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị trườngđầu vào của quá trình sản xuất Thị trường BĐS là một trong những thị trường quantrọng của nền kinh tế Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đâythị trường này chưa phát triển Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trườngnhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừaqua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hếtsức phức tạp

Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việtthu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâmkinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúcđẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên

và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên

và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tưhình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuậtcông nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS

Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý cònyếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chứcngoài tầm quản lý Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởnglớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhànước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân

Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền củanhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắcphục và giải quýêt Với mong muốn tìm hiểu rõ hơn về vấn đề mang tính thời sự này,

nhóm đã quyết định thực hiện đề tài: “Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị

NỘI DUNG

I. Cơ sở lý luận về hoạt động của thị trường BĐS

1 Cơ sở khoa học:

1.1 Đặc tính hàng hoá của đất đai :

Tính đặc biệt của “hàng hoá” đất đai là cố định về vị trí, có hạn về diện tích, khônggian nhưng lại vô hạn về thời hạn sử dụng Đất đai luôn luôn bị các điều kiện tự nhiênchi phối-tác động trong quá trình tồn tại và sử dụng Mặt khác, đất đai vừa được xácđịnh là tư liệu sản xuất, nhưng đồng thời cũng là yếu tố của môi trường, là địa bànphân bố dân cư, xây dựng và phát triển hạ tầng cơ sở kỹ thuật và xã hội

Do đất đai là một loại tài sản đặc biệt nên thị trường đất đai cũng có tính chất đặcthù khác với các loại tài sản, hàng hoá và thị trường khác

Xét về bản chất quan hệ xã hội của đất đai là quan hệ giữa con người với conngười thông qua đất đai Quan hệ này chứa đựng đầy đủ cả các yếu tố kinh tế và phikinh tế (yếu tố vật chất và tinh thần) Yếu tố kinh tế của trong nền kinh tế thị trườngđược biểu hiện thông qua giá cả của đất

Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành nên thị trường bấtđộng sản Nó chịu sự tác động của các quy luật thị trường (quy luật giá trị, quy luậtcạnh tranh, quy luật cung cầu…) Giá đất phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinhlợi của đất, giá đất có thể bị các yếu tố tâm lý giả tạo chi phối Cũng như các loại hànghoá khác, giá đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin 2 chiều giữa người cần bán vàngười cần mua

Xét về bản chất kinh tế xã hội thì giá đất là một phạm trù vĩnh viễn, song mức độbiến động của giá này nhiều hay ít, cao hay thấp và sự điều tiết của nhà nước ra saođối với nó lại thuộc về phạm trù lịch sử

Vì vậy, nhà nước cần có những chính sách thích hợp để quản lý và điều tiết thịtrường bất động sản, thích ứng với những thuộc tính vốn có và đặc biệt của đất đai

1.2 Đất đai trong quan hệ thị trường bất động sản:

Trọng tâm khi xem xét quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường là đánh giá lợi

về vấn đề này khi nghiên cứu vai trò của đất đai trong quá trình sản xuất tư bản chủnghĩa Lợi nhuận thu được từ đất đai bao gồm 3 loại địa tô:

- Địa tô chênh lệch 1 tạo thành do sự chênh lệch ưu thế về điều kiện tự nhiên của 2mảnh đất cùng diện tích

- Địa tô chênh lệch 2 tạo thành do chênh lệch về cường độ đầu tư của con người giữa 2mảnh đất cùng diện tích

- Địa tô tuyệt đối tạo thành do sự phân phối lại địa tô chênh lệch giữa ngưởi hữu vàngười sử dụng

Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên địa tô chênh lệch 1 sẽ được thu toàn bộ chongân sách nhà nước Địa tô chênh lệch 2 là của người đầu tư Và khi không có chế độđộc quyền tư hữu đất đai thì địa tô tuyệt đối được xoá bỏ Cơ cấu đầu tư vào các mụcđích sử dụng đất khác nhau sẽ do quy hoạch của Nhà nước quyết định Như vậy, giáđất và thuế đất phải được hình thành trên cơ sở phân tích thường xuyên lợi nhuận từviệc sử dụng đất trong cơ chế thị trường để xác đinh đúng địa tô chênh lệch 1 thuộcnhà nước và địa tô chênh lệch 2 thuộc nhà đầu tư

Đây là một biện pháp hữu hiệu của nhà nước trên cơ sở động lực của thị trường đểtạo nguồn thu đúng và đủ cho ngân sách, đồng thời khuyến khích được người sử dụngđất đầu tư vào đất

c/ các tài sản khác gắn liền với đất đai, và

d/ các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Khái niệm về BĐS nêu trên có các ưu điểm là:

Một là, BĐS là tài sản không thể di dời được, trong đó yếu tố “không thể di dời”

được xem là yếu tố số 1 để xác định một loại tài sản là BĐS

Phân loại thị trường BĐS

Theo mục đích sử dụng:

thị trường buôn bánthị trường cho thuêthị trường thế chấp, bảo hiểm

Theo khu vực:

thị trường BĐS đô thịthị trường BĐS nông thôn

Hai là, chỉ ra thứ tự các yếu tố không thể di dời được như: nhà xây trên đất, vật

xây dựng gắn liền với nhà, ngoài ra còn có các TSCĐ khác do pháp luật quy định

TSCĐ ở đây không được hiểu theo ý nghĩa TSCĐ trong kế toán nói chung là những

vật có thể di dời được như: máy bay, tàu thuỷ, máy móc, thiết bị…mà TSCĐ theo Bộ

Luật Dân sự 2005 quy định chỉ bao gồm những TSCĐ gắn liền với nhà mà thôi Nói

tóm lại, BĐS bao gồm đất và các công trình, vật kiến trúc được xây dựng trên đất

2.2 Thị trường Bất động sản:

Thị trường bất động sản là hoạt động buôn bán, trao đổi, cho thuê, chuyển dịch bất

động sản theo quy định của thị trường, nhưng với đất đai, không phải mọi loại đất đều

có vai trò như nhau trên thị trường, đều có đủ điều kiện để tham gia thị trường

Trên góc độ quản lý nhà nước, đáng chú ý nhất là cách phân loại theo cấp thị

trường, trong đó:

Thị trường cấp I: Là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất

cho người khác Thị trường này hoàn toàn do nhà nước khống chế

Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển

nhượng quyền sử dụng đất Thị trường này cả người bán và người mua đều không phải

là người sở hữu đất đai, họ chỉ tham gia mua bán quyền dử dụng đất

Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất

hoặc BĐS nằm trên đất đai

- Quyền của người được chuyển quyền sử dụng đất và người được nhận quyền sử đất.Những biện pháp để người nhận quyền sử dụng đất và người chuyển quyền sử dụngđất tìm đến nhau-một cơ chế thông báo và quảng cáo việc bán đất.

- Cơ sở xây dựng hợp đồng giữa người mua và người bán-bằng văn bản viết hoặc một

số phương pháp thông dụng được cộng đồng chấp nhận mà người mua và người bán

có thể chấp thuận được Tự thoả thuận giá bán không có sự can thiệp của bên ngoài

- Biện pháp thu thập thông tin về đất đai, thường lấy từ cơ quan đăng ký đất Nhữngthông tin liên quan bao gồm: Quyền sở hữu của người bán, những hạn chế về sử dụngđất và hưởng lợi trên đất đối với người mua, nghĩa vụ về tài chính của người bán(liênquan đến đất) chưa giải quyết trước khi bán trở thành nghĩa vụ của người mua Khichuyển nhượng thường phải xem người bán đã trả bao nhiêu, còn nợ bao nhiêu( ví dụthuế đất) để người mua khấu trừ cho người bán, kế hoạch của Nhà nước trong tươnglai tác động đến mảnh đất đó

- Biện pháp để người bán đảm bảo chuyển quyền sử dụng về đất cho người mua Nóichung, phải qua kê khai chuyển quyền tại nơi đăng ký

- Biện pháp đảm bảo quyền sở hữu đứng tên người mua để loại bỏ những mối đe doạđến quyền đó Nói chung, phải đăng ký công khai và theo đúng trình tự thông dụng

- Quyền người mua được vay tiền trên cơ sở lấy đất làm vật bảo đảm Người vay và chovay được tự do thoả thuận mức cho vay không qua kiếm soát hành chính Biện phápđảm bảo thật an toàn cho chủ nợ, nghĩa là để chủ nợ không bị mất một số quyền lợiliên quan đến đất đã thế chấp do đất đó trước đây đã chuyển nhượng và không biết cómắc nợ và bị kiện cáo hay không Điều này có thể phát hiện ra ở nơi đăng ký côngcộng Quyến chủ nợ được hành động khi con nợ không trả đủ nợ Nói chung, bao gồmquyền chủ nợ được công khai phát mại quyền sử dụng đất để thanh toán nợ

- Đảm bảo nhà nước thu được đầy đủ thuế chuyển quyền và luôn luôn hiệu chỉnh sốlượng thuế thu được Vai trò của nhà nước trong việc xây dựng một hành lang pháp lýđầy đủ và xây dựng một cơ quan pháp lý, điều tiết hỗ trợ cho thị trường bất động sảnhoạt động lành mạnh

2.3 Thị trường nhà đất:

Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị trường BĐS và là nơi diễn racác hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với hànghoá đó

Những đặc điểm nổi bật của thị trường nhà đất:

Một là, thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Nhà đất là hànghoá cố định, không thể di dời về mặt vị trí, đồng thời chiụ ảnh hưởng của yếu tố tậpquán, tâm lý, thị hiếu khác nhau của mỗi địa phương Sự khác biệt về quy mô thịtrường nhà đất hình thành do sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền đượcquy định bởi điều kiện tự nhiên, trình độ phát triển kinh tế, xã hội của mỗi vùng.

Hai là, thị trường nhà đất là thị trường không hoàn hảo Do nhà đất có tính dị biệtnhư đã nêu trên, do thông tin trên thị trường nhà đất bị hạn chế, thị trường này mangtính chất độc quyền hơn thị trường hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnhtranh không hoàn hảo Sự can thiệp của nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tínhkhông hoàn hảo của thị trường Bất cứ Nhà nước nào cũng can thiệp vào thị trườngnhà đất ở các mức độ khác nhau,chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triểnchung

Ba là, cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồncung có giới hạn tương đối Hầu hết các loại hàng hoá khi đưa ra thị trường và đượcxác định lượng cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và lượng cungtăng lên nhanh chóng Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thịtrường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng như các loại hàng hoá thông thườngkhác Bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thờigian để tạo nguồn cung thị trường như xin giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng,mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng, thiết kế thi công Trên thực tế,cung không nhấtthiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhưng tổng cung về đất là cố định và

bị hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch của nhà nước Điều này có ảnh hưởng lớn đếngiới hạn cung đất bổ sung cho từng mục đích cụ thể đó

Bốn là, thị trường nhà đất có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính tiền tệ.Hàng hoá đất đai là loại hàng hoá có giá trị lớn, lợi nhuận thu được từ đầu tư vào đấtthường cao hơn các loại hàng hoá khác…nên đất thường đóng vai trò là tài sản thếchấp trong thị trường vốn Chính vì vậy, thị trường vốn của một quốc gia chỉ có thểphát triển lành mạnh khi có một thị trường BĐS phát triển ổn định

2.4 Vai trò của nhà nước trong thị trường bất động sản - nhà đất:

Muốn tổ chức quản lý tốt thị trường bất động sản, nhà nước cần phải xây dựngmột bộ khung pháp luật hoàn chỉnh, chắc chắn, không thay đổi, có hiểu lực thi hànhđể:

- Xác định trình tự pháp lý của các bên tham gia hợp đồng, xác hệ mối quan hệ pháp lýcủa đất và nhà gắn với đất, thiết lập thẩm quyền về đăng ký đất đai, xác định trình tự

- Đặc biệt, nhà nước không can thiệp sâu vào quá trình chuyển dịch đất đai như khôngđưa ra một khung giá cứng nhắc mà chỉ tham gia vào quá trình chuyển dịch, đề ranhững quy định, thủ tục, trình tự thực hiện quá trình chuyển dịch một cách đơn giảnnhất để khuyến khích người sử dụng đất đăng ký chuyển dịch

2.5 Bảy nội dungchính về quản lý Nhà nước đối với đất đai hiện nay:

- Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính;

- Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất;

- Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các vănbản đó;

- Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất;

- Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất; thống

kê, kiểm kê đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Thanh tra việc thực hiện các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất;

- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại tố cáo các vi phạm trong quản lý

và sử dụng đất đai

2.6 Các văn bản pháp luật về thị trường bất động sản:

- Nguyên tắc “ đất đai thuộc sở hữu toàn dân” được khẳng định trong luật đất đai 1993

là nền tảng tư tưởng của hệ thống pháp luật đất đai hiện hành

- Nguyên tắc “nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật”điều chỉnh các quy định về thị trường bất động sản, đã được thể hiện trong Hiến pháp

1992 cũng như những văn kiện của Đảng trong thời gian qua, bao gốm các văn bảnchính sau:

- Luật đất đai 1993 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật Đất đai năm 1998 đãhình thành một bộ khung pháp lý về giao đất, cho thuê đất, công nhận đất có giá vàquy định các quyền của người sử dụng đất.

- Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu đất ở tại đô thị

- Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở

- Nghị định 87/CP quy định về khung giá các loại đất

Các khái niệm trong Bộ Luật Dân sự, Luật đất đai, cũng như các văn bản dưới luậtcần được hiểu một cách thống nhất để chỉ đạo thị trường bất động sản hoạt động lànhmạnh và đúng hướng, thể hiện đúng vai trò của Nhà nước vừa là người đại diện quản

lý vừa là chủ sở hữu của khối tài sản quan trọng này

II. Thực trạng và Nguyên nhân

1 Thực trạng tình hình bất động sản tại Hà Nội:

1 Các loại hình kinh doanh:

1 Mảng thị trường nhà ở:

Phân khúc nhà ở tiếp tục là điểm sáng trên thị trường bất động sản Mức tăng giá

kỷ lục nhất vẫn thuộc về các khu đô thị mới ở khu vực vành đai phía Tây và tại các vịtrí quanh đường giao thông huyết mạch như Vành đai 3, cao tốc Láng – Hòa Lạc Giánhà, đất ở đây liên tục được cả nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư điều chỉnh theo từngtháng Theo giới chuyên môn, chính việc tăng giá trong thời gian ngắn và cục bộ nhưvừa qua có thể là nguy cơ đối với sự ổn định của thị trường Nhu cầu nhà ở trong trunghạn vẫn sẽ giữ ở mức cao Nhu cầu căn hộ trung cấp và bình dân có thể sẽ cao hơnhạng cao cấp vì căn hộ trung cấp phù hợp với mức chi trả của người dân hơn

Nguồn cung mới đạt 5.067 căn:

- Theo phân khúc: 5% hạng sang, 0% hạng cao cấp, 91% hạng trung cấp, 4% hạng bìnhdân

- Theo quận: 53% thuộc Hoài Đức, 18% thuộc Hà Đông

- Thị trường sơ cấp: 73% số lượng căn hộ chào bán nằm trong khoảng giá từ 700-900USD/m2, thể hiện xu hướng giá cả ngày càng phù hợp hơn với người mua

- Thị trường thứ cấp: Biến động giá không đáng kể Mức độ tăng, giảm nằm trongkhoảng từ 1%-3%

Giá đất: giá tăng đột biến lên tới 35% tại khu vực phía Tây Hà Nội, đặc biệt dọcđường Lê Văn Lương-Láng Hòa Lạc và quận Hà Đông, do:

- Trục đường Khuất Duy Tiến-Linh Đàm thông xe

- Tiến độ xây dựng tại khu vực lân cận tiến triển tốt (Charmvit, N05, Star City, HUDTower, hệ thống cáp điện ngầm…)

- Sàn vàng đóng cửa, xuất hiện tiền nhàn rỗi

- Yếu tố tâm lý

2 Mảng thị trường khách sạn:

Từ năm 2008 – 2010 tuy có giảm sút chút ít về công suất phòng thuê và giá phòng

do hậu quả của suy giảm kinh tế toàn cầu nhưng số lượng khách sạn mới vẫn tiếp tụcđược khai trương Trong đó có nhiều khách sạn 5, 6 sao đang và đã hoàn thành như:Crowne Plaza, Grand Plaza Bên cạnh đó, nhiều tập đoàn quản lý khách sạn quốc tếđang tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Hà Nội

Có thể thấy có sự chênh lệch khá lớn về giá phòng

giữa khách sạn 5 sao so với 3 và 4 sao

3 Mảng thị trường trung tâm thương mại:

Giá thuê tại các vị trí trung tâm là 125 USD/m2/tháng

và hệ số sử dụng đạt gần 100% Giá thuê trung bình tại

các trung tâm thương mại của Hà Nội đạt trên 60

USD/m2/tháng

Về phía nguồn cung, trung tâm thương mại lớn nhất

Hà Nội hiện nay là tháp Vincom chỉ có 30.000m2 tổng

diện tích sàn với 17.000m2 diện tích bán lẻ cho thuê, so

với trung tâm thương mại Ciputra Mall đang được xây dựng

và hoàn thành vào năm 2010 sẽ cung cấp 130.000m2 diện tíchbán lẻ cho thuê Một trung tâm thương mại khác với 22.300m2 diện tích bán lẻ chothuê, gần The Manor, The Garden sẽ bắt đầu hoạt động vào cuối năm 2008 hoặc đầunăm 2009

Nhiều trung tâm thương mại sẽ mở cửa trong vòng 3 năm tới Nguồn cung tăng sẽgây áp lực làm giảm giá thuê, đặc biệt tại khu vực trung tâm trong giai đoạn đầu chotới khi thị trường ổn định

4 Mảng thị trường văn phòng cho thuê:

Diện tích văn phòng trống tại Hà Nội hiện khoảng hơn 10% Tuy nhiên, cung cầukhông thể gặp nhau do một bên không chịu hạ giá còn một bên không thể nâng giáthuê vì khó khăn

Về nguồn cung trong tương lai gần, mặc dù sẽ không có các dự án căn hộ dịch vụcho thuê thực thụ, song thị trường sẽ đón nhận một nguồn cung thay thế từ một số dự

án căn hộ cao cấp đang sắp được hoàn thiện Một số các căn hộ thuộc dự án GoldenWestlake trên đường Thụy Khuê và Vincom Park Place trên đường Bà Triệu, (quậnHai Bà Trưng) dự kiến sẽ được cho thuê, sẽ làm tăng nguồn cung không chính thứccủa mảng thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê

Thị trường văn phòng có thêm nhiều dự án văn phòng có chất lượng tốt hơn ở khuvực Trung tâm và khu vực phía Tây trong năm 2011 Khu vực trung tâm đang có một

số tòa nhà có tỷ lệ trống cao, dẫn đến hiện tượng dư thừa cung văn phòng Giá thuêvăn phòng thực sẽ tiếp tục giảm trong năm 2011 Cho thuê dài hạn trở thành lựa chọnchủ yếu với các công ty có kế hoạch dài hạn ở Hà Nội.

5 Mảng thị trường căn hộ cho thuê:

Cầu căn hộ cho thuê ngày càng tăng

Theo báo cáo của Vietnam Report 45% người mua nhà có kế hoạch đi vay ngânhàng, 25% có kế hoạch tự mua bằng tiền của mình và 30% có kế hoạch vay mượn từcác nguồn khác

Hai loại hình bất động sản là nhà chung cư và đất vẫn là lựa chọn số một của đa

số, trong đó, đối với những người có mức thu nhập trung bình dưới 20 triệuđồng/tháng phần lớn chọn loại hình nhà chung cư để mua (chiếm tỷ lệ 47%), các loạihình khác như nhà xây trên nền móng riêng và mua đất để tự xây chiếm tỷ lệ nhỏ hơnkhoảng một nửa (26%)

Những người có thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng, đa số chọn tỷ lệ vay dưới 20%giá trị ngôi nhà (chiếm 55%) Đối với những người có thu nhập trong các khoảng trên

20 triệu đồng/tháng, chủ yếu chọn tỷ lệ vay từ 30 - 50% giá trị ngôi nhà

2Các loại dịch vụ:

1 Môi giới bất động sản:

Hiện tại trên địa bàn của thành phố, các tổ chức và cá nhân hoạt động dịch vụ môigiới phát triển khá rầm rộ, dưới các hình thức tư nhân như: Trung tâm môi giới tư vấnnhà đất, trung tâm giới thiệu người thuê và cho thuê nhà ở… Sau khi nhận tiền hoahồng môi giới giữa 2 bên, người môi giới không còn trách nhiệm gì Hầu hết các tổchức môi giới BĐS hiện nay đều là do các cá nhân, hộ gia đình có tiền mở văn phòng,trung tâm môi giới nhà đất tự phát theo nhu cầu của người dân và theo các cơn sốt nhà

đất trên thị trường và họ coi đây như một nghề kinh doanh nhưng không có đăng kýhành nghề và nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước.

Phần lớn các văn phòng nhà đất này đều do những người không có nghề nghiệp,không được đào tạo kiến thức về tư vấn BĐS nhà đất, chủ yếu dựa trên kinh nghiệmthực tế, tự xoay sở và móc ngoặc với các cò mồi khác…tính chuyên nghiệp thấp, độtin cậy về thông tin cũng như kết quả thành công chỉ chiếm tối đa là 50% Họ chỉ đơnthuần làm môi giới giữa người bán và người mua, ít hoặc không có khả năng tư vấn vềnhững thông tin cần thiết liên quan đến đất đai BĐS hoặc mới chỉ dừng lại ở mức độ

tư vấn về thông tin và tư vấn hỗ trợ về tài chính liên quan đến BĐS.Chỉ có 1 số tổ chức môi giới hiện nay là có đăng ký hoạt động nhưng các tổ chức nàylại hoạt động dưới hình thức các công ty thương mại (chức năng hoạt động là làm dịch

vụ tư vấn nhà đất, dịch vụ giới thiệu việc làm, dịch vụ vận chuyển hành khách, chuyểngiao công nghệ-công nghiệp, lữ hành nội địa, đại lý vận tải, dịch vụ vui chơi giải trí )

2 Sàn giao dịch bất động sản:

Tính đến cuối 2010 cả nước đã có hơn 700 sàn bất động sản nhưng hoạt động củacác sàn vẫn chưa được quản lý một cách có hiệu quả và còn nhiều sai phạm, dẫn đếntình trạng mặc dù sàn bất động sản mọc ra như nấm nhưng thị trường vẫn rối

Trong khi đó, giao dịch bất động sản qua sàn chỉ chiếm khoảng 50% (TP Hà Nộichưa tới 30% và cả nước chỉ có khoảng 40% lượng bất động sản giao dịch qua sàn)

Có thể nhìn thấy hiệu quả giao dịch qua sàn chưa cao bởi tính chuyên nghiệp tại cácsàn còn yếu

3Những tồn tại yếu kém trong việc phát triển thị trường BĐS tại Hà Nội:

1 Tỷ lệ giao dịch phi chính quy và vi phạm quy định về nhà đất cao:

Đây có thể coi là một vấn đề nổi cộm hiện nay Cùng với tính chất manh mún củathị trường, các giao dịch mua bán phi chính quy tồn tại với tỷ lệ lớn (nhất là đối vớiquyền sử dụng đất), với nhiều hình thức phong phú đa dạng và chủ yếu ở các khu vực

đô thị

2 Mất cân đối về cung cầu:

Nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu của khu vực doanh nghiệp về mặtkinh doanh rất lớn và nhìn chung chưa đáp ứng được đầy đủ Trong khi đó cung về

mặt bằng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp vàdiện tích khách sạn, văn phòng lại vượt xa cầu.

3 Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần

thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao:

Mọi loại hình giao dịch đều có sự tham gia các cơ quan có thẩm quyền Nhànước, ít nhiều măng tính chất “xin-cho” Để hoàn thành tất một hợp đồng giao dịchdân sự, các bên tham gia phải qua nhiều bước với nhiều loại thủ tục ở các điạ điểmkhác nhau, đòi hỏi phải đi lại nhiều lần rất tốn kém thời gian và sức lực

4 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa

quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS:

Tồn tại này tạo môi trường thuận lợi cho tham nhũng, sách nhiễu của phần tử thoáihoá, biến chất trong các cơ quan quản lý Nhà nước về nhà, đất gây những bất bìnhđẳng về cơ hội kinh doanh và thu nhập trong xã hội, làm méo mó các quan hệ giaodịch trong thị trường BĐS

Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do chưa tách được quyền chothuê đất thô (của Nhà nước) với quyền cho thuê hạ tầng (của các doanh nghiệp pháttriển hạ tầng hạ tầng), dẫn đến những ưu đãi về giá thuê đất, miễn giảm tiền thuê đấtcủa Nhà nước phải thông qua doanh nghiệp phát triển hạ tầng và nhiều khi các doanhnghiệp trực tiếp sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh lại không được hưởng

5 Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận:

Tồn tại này tạo ra nhiều tiêu cực trong việc mua bán BĐS, góp phần làm gia tăngtình trạng đầu cơ rất nặng nề về nhà đất, gây ra những khiếu kiện tranh chấp nhà đất(hiện có khoảng 60-70% khiếu kiện trong xã hội khiếu kiện về nhà đất) Tuy nhiên,công tác giải quyết khiếu nại, tố cao, tranh chấp nhà cửa đất đai ở các địa phương chưađáp ứng được yêu cầu thực tế, rất dễ gây ra tình trạng mất ổn định chính trị – xã hội.Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận, tại Hà Nội nguồn thôngtin để có được ngôi nhà hiện tại của người phỏng vấn tập trung chủ yếu là thông qua