đã ra đời.Trên cơ sở vận dụng cho phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh, trình độ củamình, mỗi quốc gia lại xây dựng nên một bộ tiêu chuẩn riêng của quốc gia mình,Việt Nam là một trong số đó.
Trang 1MỤC LỤC
MỞ ĐẦU……….………2
Phần 1: Khái quát chung……… ………2
1 Định nghĩa………4
2 Sự cần thiết phải ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá………4
3 Mối quan hệ giữa tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế……… ………5
Phần 2: So sánh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam……….6
1 Sự hình thành và phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá… ………6
1.1 Sự hình thành phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế……… 6
1.2 Sự hình thành phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định Việt Nam………7
2 Mục tiêu và phạm vi của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và Việt Nam……8
2.1 Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế……….8
2.2 Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam…….9
3 Cấu trúc của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và Việt Nam………10
3.1 Cấu trúc của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế………10
3.2 Cấu trúc của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam………17
4 So sánh cấu trúc và nội dung của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và Việt Nam………
17 4.1 Về mặt cấu trúc……….17
4.2 Về mặt nội dung……… 19
5 Phân tích sự khác nhau giữa hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và Việt Nam….32 Phần 3: Một số hạn chế trong việc áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam……… ….33
1 Hạn chế trong việc áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá vào thực tế………… … 33
2 Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam…….35
KẾT LUẬN……… ………37
1
Trang 2đã ra đời.Trên cơ sở vận dụng cho phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh, trình độ củamình, mỗi quốc gia lại xây dựng nên một bộ tiêu chuẩn riêng của quốc gia mình,Việt Nam là một trong số đó.
Sự phát triển của nền kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường theođịnh hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam đặt ra yêu cầu phải phát triển nhanhchóng hoạt động thẩm định giá nhằm đáp ứng đòi hỏi của quá trình tái cấu trúc cácdoanh nghiệp và các tổ chức, các yêu cầu mua bán, trao đổi giữa các bên tham gia.Quá trình thẩm định giá phải được thực hiện theo các chuẩn mực được quy địnhbởi các cơ quan có thẩm quyền Sự thay đổi kinh tế nhanh chóng trong những nămgần đây đã nâng cao nhận thức về tầm quan trọng của công tác thẩm định tài sảnchuyên nghiệp của các bên tham gia thị trường Xu hướng toàn cầu hóa thị trườngđầu tư đã làm tăng thêm nhu cầu về các tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản được quốc
tế công nhận
Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ra đời theo các quyết định của Bộ Tài chínhvào các năm 2005 và 2008 vận dụng dựa trên Bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tếphù hợp với thực tế Việt Nam hiện nay Sự ra đời của Bộ tiêu chuẩn này đã kịpthời đáp ứng được những yêu cầu cấp thiết của thị trường nói chung cũng như
Trang 3Trong khuôn khổ bài tập lớn của mình, nhóm 4 xin được giới thiệu những thông tin
cơ bản về hệ thống tiêu chuẩn tiêu chuẩn định giá quốc tế và hệ thống tiêu chuẩnthẩm định giá Việt Nam
Mục tiêu nhóm hướng tới khi trình bày về nội dung “So sánh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” đó là:
1 Sự cần thiết phải ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá
2 Giúp các bạn hình dung ra kết cấu của từng bộ tiêu chuẩn
3 Trên cơ sở so sánh, thấy được những điểm giống và khác nhau cơ bảngiữa hai bộ tiêu chuẩn
4 Nêu ra một số hạn chế của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và
đề xuất một số ý kiến nhằm khắc phục để các bạn cùng thảo luận
CÁC TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ
Phần 1: Khái quát chung
1 Định nghĩa
3
Trang 4Thẩm định giá (theo điều 4, “Pháp lệnh giá” ban hành ngày 8/4/2002) là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc theo thông lệ thế giới.
Tiêu chuẩn thẩm định giá là sự quy định có tính pháp lý do các cơ quan quản lý hoặc các tổ chức ban hành Việc quy định nhằm đảm bảo tính khách quan, tính khoa học và có thể so sánh được của các kết quả thẩm định giá.Nó cũng nhằm đảm bảo và giảm bớt những tranh chấp có thể xảy ra.Trên
bình diện quốc tế, việc quy định các tiêu chuẩn thẩm định giá nhằm đạt đến
sự thống nhất và chuẩn mực của các hoạt động thẩm định giá, đạt tới sự ứngdụng thích hợp và nghiêm ngặt của các tiêu chuẩn kế toán quốc tế và có thể
so sánh xuyên quốc gia
2 Sự cần thiết phải ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá
Trong phạm vi quốc gia, nếu thiếu tiêu chuẩn thẩm định giá sẽ thiếu
cơ sở chuẩn mực đảm bảo tính khoa học, khách quan và sẽ có thể sosánh của các kết quả thẩm định giá được thực hiện bởi các thẩm địnhviên
Trên phạm vi quốc tế, nếu không có những tiêu chuẩn thẩm định giáquốc tế sẽ có nguy cơ rất lớn dẫn đến sự hỗn độn của thị trường Sựkhác biệt về quan điểm giữa các tổ chức thẩm định giá quốc gia có thểdẫn đến sự sai lệch không chủ định trong thẩm định giá
Thẩm định giá phù hợp và có thể so sánh là cần thiết nhằm đảm bảo thôngtin tài chính chất lượng cao cung cấp cho những người sử dụng báo cáo tàichính, mua bán tài sản và sử dụng các kết quả thẩm định giá vào các mụcđích khác nhau, giảm bớt các tranh chấp giữa các bên Quy định các tiêuchuẩn thẩm định giá được thừa nhận và áp dụng ở các quốc gia sẽ đạt được
Trang 5sự ứng dụng thích hợp và nghiêm ngặt của các tiêu chuẩn kế toán quốc tế và
có thể so sánh xuyên quốc gia
Trên thực tế thì hầu hết các nước đều có tiêu chuẩn thẩm định giá của riêngnước mình, như các nước Pháp, Ý, Singapore, Thái Lan, Úc,…và đều dựatrên Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
3 Mối liên hệ giữa tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia do từng quốc gia quy định và chỉ có ýnghĩa pháp lý trong phạm vi hoạt động thẩm định giá của quốc gia đó Trongkhi đó, các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế do Ủy ban tiêu chuẩn thẩm địnhgiá ban hành, được các quốc gia thành viên thừa nhận và áp dụng trong hoạtđộng thẩm định giá của quốc gia đó Tuy nhiên, tiêu chuẩn thẩm định giáquốc tế không co ý nghĩa bắt buộc với các nước thành viên
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế thể hiện những thực tế đã được thừa nhậnhay tốt nhất, trong hiệp hội thẩm định giá, còn được gọi là những nguyên tắcthẩm định giá được thừa nhận chung nhất Điều này thể hiện tiêu chuẩnthẩm định giá quốc tế và tiêu chuẩn của các nước thành viên sẽ bổ sung vàtương hỗ lẫn nhau Trong trường hợp tồn tại những điểm khác nhau giữa cácbản báo cáo hay ứng dụng của các quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định giáquốc tế, cần phải công khai hóa và trình bày rõ những khác biệt đó
Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế tồntại song song không loại trừ và bổ sung lẫn nhau Cả 2 hệ thống tiêu chuẩnđều được chỉnh đối phù hợp với sự phát triển của hoạt động thẩm định giá ởmỗi quốc gia và trên phạm vi quốc tế
5
Trang 6Phần 2: So sánh hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
1 Sự hình thành và phát triển của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá
1.1 Sự hình thành và phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được thành lập năm 1981 với tên banđầu là Ủy ban các tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản quốc tế (TIVSC) Ủy bantrên đã đổi tên vào năm 1994 và hiện nay được biết đến như là Ủy ban Tiêuchuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) có trụ sở đặt tại London, Vương quốc Anh
Từ năm 2003, IVSC đã là một hiệp hội hợp nhất, bao gồm các hiệp hội thẩmđịnh giá chuyên nghiệp trên toàn thế giới được quy định bởi các Điều lệ củaHiệp hội và theo đuổi hai mục tiêu cơ bản sau:
Thứ nhất: Phổ biến các tiêu chuẩn thẩm định giá và khuyến khích sự chấp
nhận các tiêu chuẩn này trên phạm vi toàn thế giới
Thứ hai: Làm hài hòa các tiêu chuẩn giữa các quốc gia trên thế giới để nhận
diện và thể hiện công khai các khác biệt trong báo cáo và ứng dụng của các tiêuchuẩn nếu có
Cho đến nay Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đã thực hiện 8 lần xétlại tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, được xuất bản vào các năm 1985, 1994,
1997, 2000, 2001, 2003, 2005 và 2007 Ấn bản thứ 8 được coi là ấn bản quantrọng nhất cho đến nay
Từ ngày 01 tháng 01 năm 2005, hơn 90 nước đã quy định hoặc cho phép sử dụngcác tiêu chuẩn báo cáo tài chính quốc tế (IFRSS) được Hội đồng Tiêu chuẩn Kếtoán Quốc tế đưa ra Nhằm đảm bảo rằng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tếđang điều khiển hoạt động thẩm định giá là nhất quán với các yêu cầu của cácthẩm định viên theo các tiêu chuẩn lập báo cáo tài chính quốc tế
1.2 Sự hình thành và phát triển hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Trang 7Hội Thẩm định giá Việt Nam là một tổ chức phi chính phủ, được thành lập theoQuyết định số 138/2005/QĐ-BNV ngày 26/12/2005 của Bộ trưởng Bộ Nội vụ saukhi thống nhất với Bộ trưởng Bộ Tài chính Được Bộ Tài chính và Bộ Nội vụ chophép Đại hội thành lập Hội Thẩm định giá Việt Nam đã được tổ chức vào ngày24/5/2006.Hội Thẩm định giá Việt Nam hoạt động dựa trên nguyên tắc tựnguyện, bình đẳng, tự trang trải về tài chính, chịu trách nhiệm trước pháp luật.Điều
lệ hoạt động của Hội Thẩm định giá Việt Nam đã được Bộ trưởng Bộ Nội vụ phêduyệt tại Quyết định số1116/QĐBNV ngày 14/4/2006
Hội Thẩm định giá Việt Nam là thành viên của Hiệp Hội Thẩm Định Giá Thế giới(WAVO), Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (IVSC), Hiệp hội Thẩm địnhgiá Đông Nam Á (AVA)
Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được công bố trong các quyết địnhcủa Bộ Tài chính vào các năm 2005 và 2008.Hệ thống này bao gồm 12 tiêu chuẩnđược sắp xếp theo thứ tự và đặt ký hiệu từ TĐGVN01 đến TĐGVN 12.Trongđó,các tiêu chuẩn từ 01 đến 04 được ban hành kèm theo quyết định số24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính,tiêuchuẩn 05 và 06 được ban hành theo quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính và các tiêu chuẩn từ 07 đến 12 được banhành theo quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng BộTài chính
2.Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
2.1.Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
2.1.1.Mục tiêu của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Sự phát triển của các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS) nhằm vào 3 mục tiêuchính:
7
Trang 8 Thúc đẩy các giao dịch xuyên quốc gia và đóng góp vào khả năng phát triểncủa thị trường tài sản quốc tế bằng cách nâng cao sự minh bạch của báo cáotài chính cũng như mức độ tin cậy vào kết quả thẩm định giá nhằm bảo đảmcho các khoản cầm cố và thế chấp, cho những giao dịch liên quan đếnchuyển giao quyền sở hữu và giải quyết những tranh chấp hay các vấn đề vềthuế.
Cung cấp các tiêu chuẩn chuyên ngành cho thẩm định viên trên toàn thếgiới, qua đó cho phép các thẩm định viên thích ứng với những nhu cầu củathị trường tài sản quốc tế về độ tin cậy của kết quả thẩm định giá và đápứng những nhu cầu thực hiện báo cáo tài chính của cộng đồng doanh nghiệptoàn cầu
Cung cấp những tiêu chuẩn thẩm định giá và thiết kế báo cáo tài chính đápứng những yêu cầu của các quốc gia mới phát triển và các quốc gia côngnghiệp mới
2.1.2 Phạm vi áp dụng của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Phạm vi thẩm định giá ngày càng trở nên rộng hơn, thuật ngữ thẩm định giá quyềntài sản (property valuation) đã vượt qua những hạn chế của thuật ngữ thẩm định giátài sản (asset valuation) thuật ngữ thẩm định giá đầu tiên được sử dụng trong cácbáo cáo tài chính
Trong khi các tiêu chuẩn của các ngành khác, như kế toán có thể áp dụng cho thẩmđịnh giá, Ủy ban thẩm định giá quốc tế khuyên các thẩm định viên tài sản nên nắmvững kiến thức về kế toán trong khi thẩm định giá Khi thẩm định giá dịch vụ báocáo tài chính hay áp dụng về kế toán để thẩm định giá, thẩm định viên nên kết hợp
cả yêu cầu của tiêu chuẩn kế toán và những điều gắn liền với thẩm định giá tài sản.Nếu có sự mâu thuẫn giữa những tiêu chuẩn này thì thẩm định viên phải công khai
sự khác biệt đó
Trang 92.2 Mục tiêu và phạm vi áp dụng của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
2.2.1 Mục tiêu của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Thiết lập một tiêu chuẩn quản lý nhà nước thống nhất cho toàn ngành
Giúp cho các tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên giá có thể hoạtđộng phù hợp với các tiêu chuẩn thống nhất để nâng cao chất lượng thẩmđịnh giá
Xác định và làm rõ trình độ của các thẩm định viên giá để bảo vệ quyền vàlợi ích hợp pháp của khách hàng, các nhà đầu tư và các bên có liên quankhác
Xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam phù hợp vớitiêu chuẩn quốc tế
2.2.2 Phạm viáp dụng
Những tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đưa ra quy định, nguyên tắcchung được chấp nhận trong khu vực và trên thế giới, đôi khi có sự khácnhau với tiêu chuẩn thẩm định giá của các nước khác trong ASEAN và tiêuchuẩn thẩm định giá thế giới, nhưng nó là tiêu chuẩn được thống nhất giữacác nhà chuyên môn và phù hợp với điều kiện, tình hình của Việt Nam vàthông lệ quốc tế
Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được các thẩm định viên giá sử dụng đểđưa ra kết quả phù hợp với tình hình thực tế tại Việt Nam, đồng thời là cơ
sở pháp lý để các nước muốn lấy tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam làmchuẩn để xem xét kết quả mà họ đưa ra và được Việt Nam chấp nhận
3.Cấu trúc của hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế và tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
3.1 Cấu trúc hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
Cấu trúc của bộ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005 bao gồm:
9
Trang 10(1) Giới thiêu
(2) Những nguyên tắc và khái niệm chung về thẩm định giá
(3) Quy tắc hành nghề
(4) Các loại quyền tài sản
(5) Giới thiệu các tiêu chuẩn
Trang 11LỊCH SỬ, GIỚI THIỆU SỰ THÀNH LẬP, CẤU TRÚC TIÊU CHUẨN NHỮNG NGUYÊN TẮC VÀ KHÁI NIỆM THẨM ĐỊNH GIÁ CHUNG
ĐỘNG SẢN
DOANH NGHIỆP
CÁC LỢI ÍCH TÀI CHÍNHGIÁ TRỊ THỊ
TRƯỜNG
GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG
THÔNG TIN THẨM ĐỊNH GIÁ
CÁC
TIÊU
CHUẨN
TIÊU CHUẨN 1 THẨM ĐỊNH GIÁ THEO GIÁ TRỊ THỊ
TRƯỜNG
TIÊU CHUẨN 2 THẨM ĐỊNH GIÁ THEO GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ
TRƯỜNG
XEM BIỂU
ĐỒ GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG
TIÊU CHUẨN 3 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ
ỨNG
DỤNG
THẨM ĐỊNH GIÁ PHỤC VỤ BÁO CÁO TÀI CHÍNH
TĐG NHÀ MÁY, THI T B ẾT BỊ Ị
TĐG TÀI S N ẢN
VÔ HÌNH TĐG Đ NG ỘNG SẢN
SOÁT XÉT VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ
THẨM ĐỊNH TÀI SẢN GIAO DỊCH ĐẶC BIỆT
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN HÀNG LOẠT CHO MỤC ĐÍCH TÍNH THUẾ
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN TRONG NGÀNH CÔNG NGHIỆP KHAI KHOÁNG
B CH TH ẠCH THƯ Ư THẨM ĐỊNH GIÁ TRONG CÁC THỊ TRƯỜNG MỚI NỔI
PH L CỤ LỤC Ụ LỤC TỪ ĐIỂN THUẬT NGỮ
Trang 123.1.1 Phần giới thiệu
Trình bày tổng quan về nguồn gốc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nhiệm vụ của
Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, nội dung tổng quát của tiêu chuẩn Giảithích cấu trúc của tiêu chuẩn và khả năng áp dụng
3.1.2Những nguyên tắc và khái niệm thẩm định giá:
Phần này trình bày đầy đủ toàn bộ kiến thức cấu thành phương pháp thẩm định giá
và thực hành trong phạm vi những tiêu chuẩn này Để nâng cao hiểu biết chuyênngành và để làm giảm bớt khó khăn phát sinh do hàng rào ngôn ngữ, mục đích củaphần này là cung cấp các giải thích trên căn bản luật pháp, kinh tế học với kháiniệm khung mà tiêu chuẩn và nguyên tắc thẩm định giá căn cứ vào Nắm vững cáckhái niệm và nguyên tắc này quyết định đến việc am hiểu về thẩm định giá và việc
áp dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Nó bao gồm các khái niệm về đấtđai, tài sản, giả cả, chi phí, thị trường và giá trị, giá trị thị trường, nguyên tắc sửdụng cao nhất và tốt nhất, tính hữu dụng, các phương pháp thẩm định giá Sự amhiểu những khái niệm và nguyên tắc là trọng tâm để để hiểu thẩm định giá và các
áp dụng của những tiêu chuẩn thẩm định giá này
3.1.3 Quy tắc hành nghề:
Đề cập đến yêu cầu đạo đức và năng lực hành nghề trong khi thực hành thẩm địnhgiá Quy tắc đạo đức phục vụ lợi ích chung, duy trì sự tin cậy của các định chế tàichính để cho dịch vụ của các thẩm định viên và hoạt động cho chính lợi ích củanghề thẩm định giá Nó đảm bảo kết quả thẩm định giá đáng tin cậy, nhất quán vàkhách quan và không thiên vị
3.1.4 Các loại hình tài sản:
Phần này đưa ra các định nghĩa về 4 loại quyền tài sản cơ bản
a Quyền tài sản bất động sản (Real property)
b Quyền tài sản động sản (Personal property)
c Doanh nghiệp
d Lợi ích tài chính (Financial Interests)
Trang 13Trong đó, quyền về bất động sản, là nền tảng của mọi hệ thống của cải vật chất,được phân biệt với các loại tài sản khác như tài sản cá nhân, giá trị doanh nghiệp
và lợi ích tài chính
3.1.5 Giới thiệu tiêu chuẩn thẩm định giá
Tất cả các hoạt động thẩm định giá có thể xếp vào 2 loại : thẩm định giá dựa trêngiá trị thị trường hoặc dựa trên giá trị phi thị trường Sau khi hoàn thành công việcthẩm định giá, thẩm định viên về giá phải giải thích rõ ràng kết quả và trình bàylàm thế nào đạt được kết quả này Phần giới thiệu cũng trình bày sự khác biệt giữagiá trị thị trường và giá trị phi thị trường của giá trị và làm rõ việc cung cấp thôngtin thẩm định giá
3.1.6 Tiêu chuẩn
Trong cấu trúc của tiêu chuẩn, ứng dụng và hướng dẫn, phần tiêu chuẩn được xem
là căn bản và xuyên suốt khu vực công và khu vực tư đối với báo cáo tài chính haycác tài khoản liên quan và đối với những quyết định khó khăn liên quan đến chovay hay bảo đảm thế chấp Những tiêu chuẩn này là khung sườn cho các ứng dụng
và hướng dẫn tất cả các hoạt động thẩm định giá và hướng dẫn
3.1.7 Hướng dẫn
Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đưa ra 3 tiêu chuẩn Tiêu chuẩn thẩmđịnh giá 1 (IVS1) và 2 (IVS2) đề cập đến khía cạnh giá trị thị trường và giá trị phithị trường làm cơ sở cho thẩm định giá Tiêu chuẩn thẩm định giá 3 (IVS3) nêu lêncác yêu cầu đối với việc lập báo cáo thẩm định giá Những tiêu chuẩn này làm cơ
sở cho các ứng dụng cho thẩm định giá trong báo cáo tài chính và cho vay
Hướng dẫn đưa ra sự hướng dẫn về các vấn đề thẩm định giá đặc biệt và các tiêuchuẩn được áp dụng như thế nào trong các doanh nghiệp, cụ thể hơn và các tìnhhuống cung cấp dịch vụ Hướng dẫn bổ sung và mở rộng các tiêu chuẩn và việc ápdụng
Những vấn đề liên quan đến ứng dụng tiêu chuẩn thường phát sinh trong khi thựchiện thẩm định giá và từ những nguồn sử dụng dịch vụ thẩm định giá, các hướng
13
Trang 14dẫn này cung cấp chỉ dẫn cho những vấn đề đặc biệt trong thẩm định giá và tiêuchuẩn được áp dụng ra sao trong từng trường hợp cụ thể Các Hướng dẫn hoànthiện và mở rộng phần tiêu chuẩn và ứng dụng hoặc thẩm định viên giá phải thựchiện theo thẩm định giá quốc tế.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản năm 2005 có 14 Hướng dẩn cụthể :
Hướng dẫn 1 : Thẩm định giá bất động sản
Hướng dẫn 2 : Thẩm định giá lợi ích cho thuê
Hướng dẫn 3 : Thẩm định giá nhà xưởng và thiết bị
Hướng dẫn 4 : Thẩm định giá tài sản vô hình
Hướng dẫn 5 : Thẩm định giá động sản
Hướng dẫn 6 : Thẩm định giá doanh nghiệp
Hướng dẫn 7 : Đánh giá các chất gây nguy hiểm và độc hại trongthẩm định giá
Hướng dẫn 8 : Phương pháp chi phí để thực hiện báo cáo tài chính
Hướng dẫn 9 : Phân tích dòng tiền chiết khấu phục vụ cho thẩmđịnhgiá dựa trên cơ sở thị trường và phi thị trường
Hướng dẫn 10 : Thẩm định giá tài sản trong doanh nghiệp
Hướng dẩn 11 : Soát xét lại việc thẩm định giá
Hướng dẫn 12 : Thẩm định giá tài sản giao dịch đặt biệt
Hướng dẫn 13 : Thẩm định giá tài sản hàng loạt cho mục đích tínhthuế
Hướng dẫn 14 : Thẩm định giá tài sản trong ngành công nghiệpkhai khoáng
3.1.8 Ứng dụng
Thẩm định giá phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau Có thể là thẩm định giá tàisản phục vụ báo cáo tài chính ở khu vực tư cũng như khu vực công ,hay liên quanđến hoạch toán kế toán, và những quyết định liên quan đến cho vay hay bảo đảmthế chấp.Nội dung các ứng dụng như sau:
Ứng dụng số 1: Thẩm định giá phục vụ báo cáo tài chính.
Trang 15Nội dung của ứng dụng này được trích dẫn từ chuẩn mực kế toán quốc tế do
ủy ban chuẩn mực kế toán quốc tế xuất bản
Mục tiêu của ứng dụng này là giải thích những nguyên tắc ứng dụng để thựchiện thẩm định giá sử dụng trong báo cáo tài chính và các tài khoản liên quan đếndoanh nghiệp
Thẩm định viên giá phải gắn với những định nghĩa, mục tiêu căn bản đặttrên giá trị thị trường, công khai những vấn đề thích hợp với hình thức xác đáng vàhợp lý với người sử dụng.Đó là nền tảng cho những yêu cầu của thẩm định giáphục vụ báo cáo tài chính Khi những tài sản chuyên dùng không dựa trên nhữngkhái niệm giá trị thị trường, ứng dụng này cung cấp cách xử lý thích hợp và côngkhai trong việc thẩm định giá
Ứng dụng số 2: Thẩm định giá phục vụ mục đích cho vay.
Mục đích của ứng dụng này nhằm hướng dẫn cho thẩm định viên thực hiệnthẩm định giá để bảo đảm cho vay, thế chấp và ghi nợ Ứng dụng này cung cấpmột khuôn khổ trong đó thẩm định viên có thể thực hiện những thỏa thuận thẩmđịnh giá cho các tổ chức tín dụng hoặc các tổ chức khác cung cấp tài chính đượcbảo đảm bằng tài sản cố định luôn là tín dụng thông thường cho cá nhân hay doanhnghiệp
Thẩm định viên đặc biệt quan tâm đến khái niệm giá trị thị trường khi thẩmđịnh giá giá trị tài sản để bảo đảm tài chính Thẩm định viên trong một số trườnghợp có thể vận dụng các khái niệm như: giá trị hoạt động kinh doanh, giá trị có thểchuyển đổi thành tiền hoặc các khái niệm khác trong thẩm định giá tuỳ thuộc vàopháp lý, hoàn cảnh hoặc do yêu cầu của khác hàng có tài sản thế chấp Tuy nhiênkhái niệm “Giá trị thị trường” mang tính thông dụng và phổ biến nhất
Những tìm kiếm khoản bảo đảm tài chính hay cố gắng ước lượng tình trạngkhoản bảo đảm đôi khi đòi hỏi phải thẩm định giá trên cơ sở khác giá thị trường.Trong những trường hợp như vậy, thẩm định viên giá chỉ vận dụng những khái
15
Trang 16niệm quy định và trình tự có thể áp dụng trên cơ sở khác giá trị thị trường màkhông mâu thuẫn với những nguyên tắc và quy định hiện hành và không nên gâyhiểu lầm Dưới những điều kiện như vậy cách thông thường của thẩm định viênbao gồm ước tính giá trị thị trường hay những thông tin thích hợp khác để mở rộng
và ước tính giá trị phi thị trường có thể khác với giá trị thị trường
Bản ứng dụng này được coi như phần mở rộng của tiêu chuẩn thẩm định giá
số một
3.1.9 Bạch thư (White Paper)
Vì thực tiễn thẩm định giá không có mô hình cụ thể hay cố định IVSC ấn hành cácvăn bản về những vấn đề liên quan đến công tác thẩm định giá trên toàn thế giới.Bạch thư này có đính kèm trong tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 nhằm cungcấp những hướng dẫn đặc biệt cho thẩm định viên giá ở các thị trường mới nổi vàgóp phần trong nỗ lực của thế giới, của khu vực, của các định chế và ngân hàngphát triển trong việc tái cấu trúc hoặc lành mạnh hóa tài chính ở các nước thịtrường mới nổi
1.1.10 Từ điển thuật ngữ
Giải thích các thuật ngữ nêu trong Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế Thuật ngữtham chiếu chéo việc sử dụng khác biệt của các thuật ngữ trong Khối thịnh vượngchung, Bắc Mỹ và những cộng đồng nói tiếng Anh khác, bao gồm những địnhnghĩa từ các phần phụ lục và cung cấp những chỉ dẫn phù hợp với vị trí thuật ngữ
đó trong các tiêu chuẩn và hướng dẫn, có tầm quan trọng như nhau và tất cả cáchoạt động thẩm định giá tuân thủ theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phải phùhợp với những nguyên tắc và quy trình xuyên suốt toàn bộ văn bản
Ba thành phần chính Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đó là Tiêu chuẩn, Việc áp dụng và Hướng dẫn có tầm quan trọng ngang nhau và tất cả công việc thẩm định giá được chuẩn bị phù hợp với Các Tiêu chuẩn thẩm định
Trang 17giá phải tuân theo các nguyên tắc và thủ tục đã được soạn thảo tỉ mỉ, thông qua toàn bộ tài liệu.
3.2.Cấu trúc hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam
Như đã giới thiệu ở trên ,hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam baogồm 12 tiêu chuẩn được sắp xếp theo thứ tự từ TĐGVN01 đến TĐGVN12.Cấutrúc và nội dung từng tiêu chuẩn sẽ được trình bày cụ thể ở mục 4
4 So sánh cấu trúc và nội dung của tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
4.1.Về mặt cấu trúc
Mỗi tiêu chuẩn thẩm định giá của Việt Nam bao gồm 2 phần:
Phần Quy định chung xác định mục đích của tiêu chuẩn, phạm vi áp dụng và
một số thuật ngữ liên quan
Phần Nội dung tiêu chuẩn
Ngoài ra, một số tiêu chuẩn còn gồm phần Phụ lục
Trog khi đó, cấu trúc của một tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được trình bày theo
sơ đồ sau:
17