Slide môn nguyên lý và tiêu chuẩn thẩm định giá: Chương 2: qui trình thẩm định giá

Người làm công việc thẩm định giá chính là “trọng tài” trong những trường hợp đó,vậy thẩm định giá là gì?,có thể hiểu thẩm định giá là sự ước tính giá trị hiện tại của tài sản hoặc quyền

MỞ ĐẦU

Từ một khu chế xuất, một doanh nghiệp đến một chiếc ghế đều có giá

Nhưng là bao nhiêu? Trong nhiều trường hợp, câu trả lời không dễ dàng, mỗi bên liên quan có thể đưa ra các mức giá khác nhau Người làm công việc thẩm định giá chính là “trọng tài” trong những trường hợp đó,vậy thẩm định giá là gì?,có thể hiểu thẩm định giá là sự ước tính giá trị hiện tại của tài sản hoặc quyền về tài sản dưới hình thái tiền tệ ở một thời gian và một địa điểm cụ thể,có mục đích nhất định và sử dụng dữ liệu,các yếu tố thị trường

Ở nhiều nước có kinh tế thị trường phát triển, thẩm định giá phát triển từhàng trăm năm nay, còn ở Việt Nam thẩm định giá xuất hiện từ sau khi nền kinh tếchuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế giá thị trường có sự quản

lý của Nhà nước, bắt đầu hình thành rõ nét từ những năm 1993-1994 và dần pháttriển trong những năm gần đây

Từ khi xuất hiện đến nay, bằng kinh nghiệm thực tiễn của các nước trong khu vực và trên thế giới đă cho thấy: để hoạt động thẩm định giá phát triển bền vững phải giải quyết rất nhiều vấn đề về pháp luật, tiêu chuẩn, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin, đào tạo đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp để có thể thiết lập và thựchiện các quy trình thẩm định giá một cách đầy đủ,chính xác nâng cao chất lượng các kết quả thẩm định giá

Nắm vững được những vấn đề khái quát chung và các công việc tổng quát cần thực hiện ở mỗi bước trong quy trình thẩm định giá, mỗi doanh nghiệp thẩm định giá nói chung và các nhân viên thẩm định giá nói riêng cần tuân thủ thực hiện đúng theo quy trình trong quá trình thẩm định giá là yêu cầu hết sức cần thiết nhằmphát triển hoạt động thẩm định giá cả về chất lượng cũng như số lượng, trở thành một hoạt động tư vấn dịch vụ mang tính chuyên nghiệp cao, độc lập, khách quan, trung thực, có hiệu quả

CHƯƠNG 3 : QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ

PHẦN 1 : KHÁI QUÁT CHUNG

1.Định nghĩa

Quy trình thẩm định giá là các bước triển khai công việc mang tính hệ thống nhằm đi đến giá trị thị trường của tài sản.Mục tiêu cuối cùng của thẩm định giá là giải thích ,chứng minh độ tin cậy của mức giá thị trường của tài sản đưa cho khách hàng.Đó cũng là điều cần đạt được khi thực hiện các bước công việc của quá trình thẩm định giá

2 Mục đính tiêu chuẩn hóa quy trình thẩm định giá

 Ngăn ngừa và giảm thiểu rủi ro nghề nghiệp

 Nâng cao chất lượng ,độ tin cậy của báo báo cháo thẩm định giá

 Nâng cao lòng tin của công chúng đối với các kết quả thẩm định giá tài sản

3 Yêu cầu về các quy định quy trình thẩm định giá

 Phải mang tính khái quát,áp dụng chung cho mọi loại tài sản,dễ thực hiện và kiểm tra giám sát thực hiện

 Phải phù hợp với thông lệ thẩm định giá quốc tế được quy định trong tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

 Phải thích hợp với trình độ phát triển của thẩm định giá Việt Nam

 Phải có tính pháp lý bắt buộc đối với mọi thẩm định viên hành nghề thẩm định giá

 Không được sang tạo hay thay đổi trong quá trình thực hiện

PHẦN 2 : QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ CHUNG CỦA THẾ GIỚI

(Được quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế IVSC 2005)

XÁC ĐỊNH NHIỆM VỤ

MỤCĐÍCHSỬDỤNG

XÁCĐỊNH CƠ

SỞ GIÁTRỊ

NGÀYTHẨMĐỊNH

PHẠM VITHẨMĐỊNH

NHỮNGĐIỀUKIỆNHẠNCHẾKHÁC

PHÂN TÍCH SƠ BỘ DỮ LIỆU LỰA CHỌN VÀ TẬP HỢP

sánh)CHI PHÍ VÀ KHẤU

HAOLỢI TỨC VÀ CHI PHÍ

TỶ LỆ VỐN HÓANGUỒN GỐC SỞ HỮUVIỆC SỬ DỤNG TÀI

SẢN

CÙNG VÀ CẦUCẠNH TRANH(Thị trường chính)DANH MỤC TÀI SẢNCẠNH TRANHHÀNG BÁN VÀ BẢNG

KÊ NHỮNG CHỖ TRỐNG

VÀ VIỆC CHÀO HÀNGNGHIÊN CỨU NHU CẦU

TỶ LỆ THU HÚT VỐN

ĐẦU TƯ

SỬ DỤNG CAO NHẤT VÀ TỐT NHẤT

Đất trốngTài sản và công trình trên đất đã được nâng cấp, cải tạo

Cụ thể về việc sử dụng, thời gian và các bên tham gia thị trường

ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ ĐẤT

XÁC ĐỊNH NHIỆM VỤPHƯƠNG PHÁP SO

SÁNH GIÁ BÁN

PHƯƠNG PHÁP VỐNHÓA THU NHẬP

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

TỔNG HỢP VÀ ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CUỐI CÙNG

BÁO CÁO GIÁ TRỊ ĐÃ XÁC ĐỊNH

PHẦN 3 : QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA VIỆT NAM

Quy trình thẩm định giá do Bộ tài chính quy định tại Quyết đinh số 77/2005/

QĐ – BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính Theo quy định này, quy trình thẩm định giá có 6 bước

1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ

sở thẩm định giá

Đây là bước điều tra sơ bộ khách hàng trước khi giá đốc doanh nghiệp và thẩm định viên về giá quyết định có nhận tiến hành thẩm định giá hay từ chối Những vấn đề đó đước làm rõ ở nhứng bước này

a Khách hàng và mục đích thấm định giá của khách hàng

Sở dĩ cần làm rõ khách hàng của dịch vụ thẩm định giá là vì cần làm

rõ trách nhiệm kinh tế, pháp lý nảy sinh đối với giám đốc doanh nghiệp và thẩm định viên khi hành nghề trong quá trình thẩm định giá và sử dụng kết quả thẩm định giá sau này

Trước hết: Thẩm định viên cần làm rõ tài sản cần thẩm định giá là củaai( cá nhân , tổ chức)? Thông tin về giá trị tài sản của ai ? Thông tin về giá trị tài sản là cơ sở khách hàng ra quyết định về tài sản trog tương lai mà quyết định đó 1 phần ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của thẩm định viên

và giám đốc doanh nghiệp

Thứ 2 : thẩm định viên cần phải biết rõ chủ đích sử dụng kết quả thẩmđịnh giá của khách hàng vào việc gì cũng như cách thức khách hành khai thác thông tin chứa đựng trong báo cáo, chứng thư vào thẩm định giá với mục đích gì Một trong những mục đích của khách hàng có thể là: cổ phần hóa, cho thuê, nộp thuế, bảo hiểm, thế chấp, góp vốn, chuyển quyền sở hữu…

Thứ 3: Thẩm định viên cẩn phải biết rõ có hay không bên thứ ba liên quan đến quyết định về tài sản mà quyết định đó sử dụng kết quả thẩm định

giá là căn cứ Trong trường hợp như vậyk hách hàng phải thông báo cho doanh nghiệp và bên thứ 3 liên quan.

b Đối tượng thẩm định giá

Đối tượng thẩm định giá: doanh nghiệp, bất động sản( đất đai, công trình kiến trúc), động sản , quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ

Chia là 2 loại

 Tài sản: được thẩm định giá bao gồm doanh nghiệp, bất động sản ( đấtđai, công trình kiến trúc), động sản, quyền tài sản, tài sản sở hữu trí tuệ

 Quyền tài sản : gồm các quyền năng gắn với quyền sở hữu tài sản nhưquyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt Các quyền tài sản mang lại lời ích cho người nắm giữ Quyền tài sản là tài sản vì nó có giá trị và được mua bán trên thị trường, là tài sản vô hình và khó tách bạch

c Bên thứ 3 sử dụng kết quản thẩm định giá

Ở Việt Nam bên thứ 3 sử dụng kết quả thẩm định giá là cơ quan quản

lý ngân sách nhà nước, các tổ chức tài chính tín dụng Nói chung, đó có thể

là người mua, người bán, người tài trợ, người bảo lãnh… Trong tường hợp các tài sản được thẩm định sẽ được mua bán thế chấp…

d Cơ sở giá trị thẩm định giá : là giá thị trường hay giá phi thị trường

Giá thị trường :là cơ sở cho thẩm định giá được xác định theo Tiêu

chuẩn thẩm định giá số 1 ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/ QĐ- BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính

Giá trị phi thị trường: làm cơ sở cho thẩm định giá được xác định

theo Tiêu chuẩn thẩm định giá giá số 2 ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/ QĐ – BTC ngày 1/11/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính

e Những điều kiện ràng buộc trong quá trình thẩm định.

Có những ràng buộc và hạn chế về :

 Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên khi tiến hành thẩm định

 Quyền và nghĩa vụ của khách hàng khi tiến hành thẩm định

 Yêu cầu, mục đích, phạm vi sử dụng kết quả thẩm định.

 Những hạn chế (nếu có) về nguồn dữ liệu, tính pháp lý, khuẩn khổ pháp lý có ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá

Những ràng buộc/ hạn chế nói trên phải dựa vào có sự đồng ý của khách hàng được 2 bên chấp nhận ( bằng văn bản )

f Những xung đột có thể sảy ra

Các xung đột lợi ích có thể xảy ra khi thẩm định viện có các quyền lợi/ nghĩa vụ liên quan tới tài sản được định giá, hoặc thẩm định viên tiến hành thẩm định giá cho 2 hoặc nhiều bên có mâu thuẫn về lợi ích

g Thời điểm thẩm định giá

Được xác định là ngày, tháng,năm được ghi trong hợp đồng cung ứng dịch

vụ thẩm định giá

2 Xây dựng kế hoạch thẩm định giá

Kế hoạch thẩm định giá phụ thuộc vào 3 yếu tố

 Phạm vi và khối lượng công việc cần thực hiện

 Mục đích thẩm định giá của khách hàng

 Loại hình tài sản được thẩm định giá

Xây dựng kế hoạch thẩm định giá là xác định công việc cần thực hiện , dự kiến thời gian tiến hành và hoàn thành các công việc trong quá trình thẩm định giá Bản

kế hoạch này gồm:

- Xác định nguồn dữ liệu liên quan, bảo đảm tài liệu thu thập là tin cậy và được kiểm chứng Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng,các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường

- Dự kiến tốc độ thức hiện công việc:

 Thu thập số liệu, xác định nguồn số liệu sẽ được tiếp cận và thu thập

 Khảo sát thực địa

 Làm việc với các cơ quan liên quan

 Nghiên cứu, tính toán, phân tích

 Lập đề cương báo cáo và viết báo cao sơ bộ.

 Hoàn chỉnh bảo cáo cuối cùng và các tài liệu

- Dự trù kinh phí (mỗi bước ) và tổng kinh phí cần thiết để thực hiện các hoạt động nêu trên

- Phân công nhân sự - phân công cá nhân thực hiện công việc ở mỗi bước, hình thành các nhóm công việc và thiết lập cơ chế phối hợp giữa các nhóm trong quá trình thẩm định giá

- Đánh giá rủi ro và biện pháp ngăn ngừa rủi ro có thể xảy ra

3 Khảo sát thị trường, thu thập thông tin

 Đối với bất động sản, thẩm định viên khảo sát và thu thập số liệu về: vị trí thực tế của bất động sản, so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản gồm : diện tích đất và công trình kiền trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng ( cấp thoát nước, viễn thông, điện đường) loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng , sửa chữa

 Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

hình của bất động sản ( tổng thể và từng hạng mục bất động sản với sổ sách đăng kí, xác định rõ nguồn gốc, quyền sở hữu và quyền lợi liên quanđến bất động sản )

- Thu thập và tổ chức thông tin

 Thu thập thông tin

Thông tin có thể được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau như :báo, tạp chí, ấn phẩn, mạng internet, các Hiệp Hội, các cơ quan quản

lí nhà nước Ngoài ra thẩm định viên còn có thể áp dụng các kỹ thuật điều tra, phỏng vấn về thu nhập các dữ liệu sơ cấp về tài sản cần thẩm định giá Các thông tin thu thập phải được so sánh, kiểm chức để đẩm bảo tin cậy và tính chính xác trong phân tích và đánh giá

 Tổ chức , phân loại thông tin:

Có thể phân biệt đối tượng thông tin thành ba loại :

- Thông tin chung: thể hiện xu hướng vần đề liên quan:

kinh tế, xã hội, chính sách chính phủ, môi trường, cung – cầu thị trường về tài sản, xu hướng : sự vận động qua t/g ( thu nhập, dân số…)

- Thông tin cụ thể : liên quan tới bất động sản thẩm định

giá ( pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí , thu nhập …)

- Thông tin có thể liên quan tới bất động sản so sánh

( pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí , thu nhập …)

4 Phân tích thông tin

- Phân tích thông tin từ các khảo sát hiện trường tài sản

- Phân tích đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá

Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường :

 Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp : đặc điểm hình thành lên mỗi nhóm cung cầu về tài sản, hình thức sở hữu pháp nhân tham gia thị trường, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiền năng

 Đối với tài sản là nhà của dân cư: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thunhập của nhóm người tham gia cung ứng và nhóm người có nhu cầu

về tài sản, mức độ mở rộng thị trường tài sản này với những người mua tiềm năng

Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản :

 Xu hướng tăng dần về nguồn cung, về nhu cầu của tài sản tương tự hiện có trên thị trường

 Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá

- Phân tích về khách hàng :

 Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng

 Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản

 Nhu cầu sức mua về tài sản

- Phân tích về việc sử dụng tốt nhấp và tối ưu tài sản :

 Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép

và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

 Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản

5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

- Áp dụng phương pháp thẩm định giá : thẩn định viên cần chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào sẽ được áp dụng, cơ sở của việc lựa chọn và phân tích mức độ phù hợp của phương pháp được lựa chọn với các yếu tố : đặc điểm tài sản, mục đích thẩm định giá và dữ liệu đã được thu thập

- Tính toán, so sánh điều chỉnh tìm ra các mức giá chỉ dẫn

- Đặt ra và trả lời câu hỏi:

Thẩm định viên cần đưa ra các câu hỏi quan trọng như :

 Kích thước mẫu tài sản được quan sát và thu thập số liệu đã đủ lớn để thực hiện tính đại diện cho thị trường ?

 Tài sản dùng làm vậy so sánh có mang tính đại diện ?

 Những tài sản này có cạnh tranh về giá bán ?

 Có dấu hiệu nào trên thị trường hỗ trợ cho hệ thống điều chỉnh được

áp dụng ?

 Chi phí xây dựng ước tính có mang tính phổ biến ?

Cuối cùng xem xét, kiểm tra lại và khẳng định độ tin cậy của các số liệu, thông tin, giả thiết, trật tự logic, phân tích và các kỹ thuật đã sử dụng để đưa

ra kết quả về thẩm định giá

6 Xây dựng báo cáo, chứng thư thẩm định giá

- Xây dựng báo cáo thẩm định giá cần các nội dung cơ bản sau:

1 Những thông tin cơ bản về tài sản, khách hàng của dịch vụ thẩm định giá, thẩm định viên và công ty cung ứng dịch vụ thẩm định giá

2 Những căn cứ pháp lý thẩm định giá

3 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kĩ thuật cần có sự phân biệt với máy móc thiệt bị, dây truyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hóa và bất động sản

4 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kĩ thuật cần có sự phân biệt đối với máy móc thiệt bị, dây truyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hóa và bất động sản

5 Những giả thuyết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản

6 Kết quả khảo sát thực địa

7 Những lập luận về mức giá cuối cùng

8 Phương pháp thẩm định giá

9 Xử lý những vấn đề phức tạp ko rõ rằng trong quá trình thẩm định giá.10.Những quyền lợi và lợi ích cá nhân ( nếu có) của thẩm định viên liên quan tới tài sản cần thẩm định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ

11.Tên, chữ kí của thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản

12.Phục lục kèn theo báo cáo kết quả thẩm định giá

- Thiết lập hồ sơ thẩm định giá

1 Thẩm định viên có trách nhiệm thu thập và lưu trong hồ sơ thẩm định giá những tài liệu, thông tin cần thiết liên quan đến quá trình thẩm

định giá tài sản đủ để làm cơ sở cho việc hình thành ý kiến của mình

về mức giá thể hiện giá của tài sản cần thẩm định và xác nhận quá trình thẩm định giá đã được thực hiện theo đúng hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ( hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, khu vực được chấp nhận )

2 Hồ sơ thẩm định giá phải được lập đầy đủ sao cho thẩm định viên hoặc người có trách nhiệm kiểm tra đọc sẽ hiểu được toàn bộ nội dungquá trình thẩm định giá tài sản Đồng thời, hồ sơ thẩm định giá sẽ trợ giúp cho các bước thực hiện công việc thẩm định giá, xử lý những tranh chấp , khiếu kiện có thể phát sinh trong hoặc sau quá trình thẩm định giá giữa khách hành với doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá

3 Nội dung hồ sơ thẩm định giá: nội dung hồ sở thẩm định giá phụ thuộc vào mục đích và loại hình tài sản cần thẩm định giá

4 Hồ sơ thẩm định giá được lưu trữ tại nơi lưu trữ hồ sơ của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá Trường hợp doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá có các chi nhánh, hồ sơ thẩm định giá được lưu tại nơi ban hành chứng thư thẩm định giá Hồ sơ thẩm định giá được lưu giữ trong thời hạn 10 năm

- Lập chứng thư thẩm định giá

1 Chứng thư thẩm định giá là văn bản cho doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm thông báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản

2 Hình thức và nội dung Chứng thư thẩm định giá vật tư , máy móc, thiết bị, phương tiện vận tải… theo quy định tại Phụ lục số 1 của Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam – TĐGVN 04

3 Hình thức và nội dung Chứng thư thẩm định giá trị quyền sử dụng đất

và công trình kiến trúc trên đất theo quuy định tại phụ lục số 2 của tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – TĐGVN 04

4 Chứng thư thẩm định giá được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý nhưnhau trong đó 02 bản được giao khách hàng , 01 bản được lưu tại hồ

sơ thẩm định giá của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá

SƠ ĐỒ QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM

Xác định tổng quát về tài sản cần TĐG và loại hình giá trị làm cơ sở TĐG

VÍ DỤ MINH HỌA QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM

I Quy trình thẩm định tại Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân

Tiếp nhận yêu cầu

Trình duyệt Lên kết quả sơ bộ Hội ý chuyên gia

Thực hiện điều tra

Hoàn thành thẩm định

Phản hồi,tiếp nhận ý kiến khách hàng Khách hàng

In ấn chính thức

Ngân hàng dữ liệu

Dữ liệu phương pháp định giá

Cố vấn

Tư liệu pháp lý về

bất động sản

1.Kết quả thực hiện thẩm định giá bằng phương pháp so sánh.

Bảng 1: Mô tả những đặc điểm kinh tế-kỹ thuật của tài sản thẩm định

1.Địa chỉ Thửa đất số 54, 55 tọa lạc tại QL 80, Ấp Mỹ Phú, Xã Tân

Khu vực an ninh, thuận lợi cho kinh doanh, buôn bán

8.Kinh tế xã hội Gần cầu Mỹ Thuận và chợ Xã Tân Hội

Bảng 2: Mô tả những đặc điểm kinh tế-kỹ thuật và giá bán của các TSSS

1.Địa chỉ Nhà tọa lạc mặt

tiền, QL 80, ấp MỹPhú, xã Tân Hội,

TP Vĩnh Long

Đất tọa lạc mặt tiền, QL 80, ấp MỹPhú, xã Tân Hội,

TP Vĩnh Long

Đất tọa lạc mặt tiền, QL 80, ấp MỹPhú, xã Tân Hội,

7.Hình dáng

-Chiều rộng mặt tiền Rộng hơn: 10 điểm Hẹp hơn: 8 điểm

-Chiều sâu khu đất Sâu hơn: 9 điểm Ngắn hơn: 10 điểm

8.Lợi thế kinh doanh Kém thuận lợi hơn:

8 điểm

Thuận lợi hơn:

10 điểm

Sau đây là bảng giá đất sau khi đã qua cấc bước của quy trình thẩm định giá.

Bảng 4: Giá đất được xác định dựa trên kết quả định giá

(m 2)

Đơn giá(đồng/m2)

I. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ CỦA HOA KỲ

Tài liệu của Viện thẩm định giá Hoa kỳ do Giảng viên Jay Massey giảng tại

TPHCM tháng 12/2006 (bản dịch của Cục Quản lý giá)

Cơ sở giá trị của thẩmđịnh giá được giao

Ngày có hiệu lực của ý liến thẩm định

Xác định những đặc điểm phù hợp của tài sản

Những điều kiện/giả thiết liên quan đến quá trình thẩm định Những

giả thiết bất thường

Những điều kiện giả thiết

Số liệu về thị trường tài

Những đặc điểm chủ yếu của tài sản cần thẩm định giá về sử dụng đất, công trình trên đất, tài sản cá nhân, tài sản kinh doanh vv

Số liệu về những tài sản có thể so sánh

Giá bán, giá niêm yết, giá chào, tình trạng thuê mướn, chi phí và khấu hao, thu nhập và trang trải, tỷ lệ vốn hóa v.v

Phân tích thị trường

Cầu

Cung

Khả năng kết nối cung và cầu

Phân tích việc sử dụng tài sản tốt nhất và tốiưu

Sử dụng tối ưu đất (coi như đất trống)Phát triển ý tưởng xây dựng công trình gì trên đất

Sử dụng tối ưu công trình hiện có trên đất

BƯƠC 5 ĐƯA RA Ý KIẾN SƠ BỘ VỀ GIÁ TRỊ ĐẤT

BƯƠC 6 ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ

Phương pháp chi phí Phương pháp so sánh Phương pháp thu nhập

BƯƠC 7 Thống nhất các kết quả về các mức giá (chỉ dẫn) khác nhau để đi

đến một mức giá cuối cùng nêu trong báo cáo thẩm định giá

Nguồn: Trích dẫn theo Giáo trình thẩm định giá bất động sản, xuất bản lần thứ 12th (Chicago: Viện thẩm định giá, 2001), đồ thị 4.1, trang 51.

Type of Assignment

Type of Property

Type of Property

Assignment Conditions

Effective Date

Relevant Characteristics

Relevant Characteristics

Loại hình thẩm định

Type of Property

Assignment Conditions Những điều kiện thực hiện nhiệm vụ

Effective Date

Relevant Characteristics

Scope

of Work

Scope Mục tiêu công việc

6 yếu tố giúp xác định vấn đề xác định khách hàng và bên thứ ba liên quan sử dụng kết quả thẩm định giá.

a Nếu khách hàng là chủ sở hữu tài sản thì trọng tâm cần nhấn mạnh của thẩm định giá có khác so với trường hợp khách hàng không phải là chủ sở hữu tài sản

b Thẩm định viên cần tìm hiểu những thông tin chính về khách hàng và bên thứ ba

sử dụng kết quả thẩm định giá để bảo đảm rằng phạm vi công việc thẩm định tiến hành phù hợp với mục đích sử dụng của khách hàng và bên thứ ba

B Xác định mục đích sử dụng kết quả thẩm định giá.

1 Thẩm định viên phải thống nhất với khách hàng về sở hữu và khai thác thông tin trong báo cáo thẩm định giá

Loại tài sản

Thời điểm hiệu lực

Những đặc điểm phù hợp

a Cách thức khách hàng khai thác thông tin về kết quả thẩm định giá sẽ là cơ sở

để thẩm định viên quyết định mức độ sử dụng, phân tích thông tin đưa vào trong quá trình xây dựng báo cáo thẩm định giá

b Ở một mức độ nhất định mục đích sử dụng báo cáo, kết quả thẩm định giá sẽ ảnh hưởng đến mức giá trị tài sản cần thẩm định.Nếu mục đích sử dụng báo cáo,kết quả thẩm định giá thay đổi thì mục tiêu thẩm định, ý kiến về giá trị cũng có thể thay đổi

Source: The Appraisal Foundation

C Xác định loại hình giá trị tài sản cần xác định.

Xác định mục đích của hoạt động thẩm định giá là phát triển ý

tưởng về một loại hình giá trị của tài sản

1 Mục đích của hoạt động thẩm định giá là phát triển ý tưởng về một loại hình giá trị của tài sản, bao gồm:

Reporting

and Analysis Scope of Wor

Mục đích

Mức độ chi tiết Loại báo cáo

Báo cáo Phát triển Phạm vi mức độ phân tích

công việc

- Giá trị đầu tư,

- Giá trị thu thuế,

2 Thẩm định viên cần phải đưa ra giải thích về loại giá trị tài sản cần thẩm

định Phần giải thích này sẽ trả lời câu hỏi then chốt liên quan giá trị tài sản của khách hàng

3 Thẩm định viên về giá phải bảo đảm rằng loại hình giá trị được lựa chọn để thẩm định phải phù hợp với mục đích thẩm định giá

Ví dụ mục đích của khách hàng là sử dụng kết quả thẩm định là chi phí khấuhao, nhưng thẩm định viên lại lựa chọn loại hình giá trị tài có thể bảo hiểm để thẩm định là không phù hợp

D Xác định ngày tháng có hiệu lực của ý kiến, kết luận của thẩm định viên

1 Thẩm định viên phải xác định ngày tháng ý kiến về giá trị tài sản có hiệu lực vìnhững yếu tố tác động đến giá trị tài sản không cố định, mà thay đổi (làm giá trị tài sản thay đổi theo)

2 Ý kiến về giá trị tài sản có hiệu lực tại một thời điểm cụ thể Thời điểm có hiệu lực là ngày, tháng tương ứng với thời điển đánh giá giá trị của tài sản Đó cóthể là thời điểm trong quá khứ, hiện tại hoặc tương lai tùy thuộc vào mục đích sử dụng kết quả thẩm định giá của khách hàng

3.Báo cáo về thời điểm: các tiêu chuẩn thẩm định giá yêu cầu trong mỗi bản báo cáo thẩm định giá, thẩm định viên phải báo cáo rõ 02 thời điểm:

- Thời điểm có hiệu lực

- Thời điểm báo cáo thẩm định giá hòan thành (được ký chính thức)

Điều này là để giúp hiểu rõ đây là báo cáo thẩm định mức giá trong quá khứ,hiện tại hay trong tương lai

E Xác định những đặc điểm của tài sản là phù hợp với mục đích thẩm định giá, cụ thể:

1 Vị trí của bất động sản, những đặc điểm về vật lý, pháp lý, kinh tế của tài sảns;

2 Quyền sở hữu bất động sản, các quyền năng, lợi ích thu từ sở hữu bất động sản;

3 Tài sản cá nhân, đặc điểm thương mại, tài sản vô hình … (nếu có) nằm trong bấtđộng sản

4 Các hạn chế, tình trạng thuê mướn, hợp đồng, lối đi chung, quy hoạch, hợp đồnggiao kèo, nội quy tập thể, hoặc những yếu tố tương tự liên quan đến bất động sản cần thẩm định giá

5 Bất động sản có ở diện đồng sở hữu, giáp ranh về vật lý hoặc chia xẻ lợi ích hay không…

F Xác định những điều kiện, giá thiết, hạn chế khi tiến hành thẩm định giá, bao gồm:

1 Những giả thiết bất thường: là giả thiết trực tiếp liên quan đến hoạt động thẩm định giá mà nếu nó xảy ra có thể làm đảo lộn những ý kiến, kết luận của thẩm định viên

2 Những điều kiện mang tính giả thiết là điều kiện trái với những gì đang tồn tại,

nhưng lại giúp cho mục đích của quá trình phân tích.

BƯỚC 2: PHẠM VI CÔNG VIỆC THẨM ĐỊNH

Phạm vi công việc là khối lượng và loại thông tin cần nghiên cứu, phân

tích khi thực hiện thẩm định giá

o Khi vấn đề đã được xác định, sẽ dãn dén bước 2 quy trình thẩm định giá là Phạm vi công việc

o Nhiệm vụ của thẩm định viên trong bước 2 là xác định phạm vi cần thiết để hòan thành công việc thẩm định với kết quả đáng tin cậy

- Phạm vi công việc xác định mức độ rộng hẹp của quy trình thẩm định giá.Khối lượng số liệu, thông tin, hồ sơ nghiên cứu theo yêu cầu (i.e., thu thập, phân loại, báo cáo)

Loại hình phân tích cần áp dụng (i.e., cách tiếp cận và kỹ thuật)

- Mức độ rộng/hẹp của phạm vi nghiên cứu tùy thuộc vào bản chất của vấn đề thẩm định

Bước 3: Thu thập số liệu và mô tả tài sản.