Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam V-REEX

Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam V-REEX với chứcnăng chuyên về kinh doanh dịch vụ về bất động sản, trong đó, dịch vụ định giá bấtđộng sản là dịch vụ nòng cốt hỗ trợ tấ

MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM V-REEX 4

1.1 Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam V-REEX 4

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 4

1.1.2 Kinh nghiệm hoạt động kinh doanh 5

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản tại công ty V-REEX 7

1.2 Thực trạng hoạt động định giá tại công ty V - REEX 9

1.2.1 Mục đích định giá của công ty V-REEX 9

1.2.2 Quy định và tiêu chuẩn định giá 10

1.2.2.1 Tiếp nhận hồ sơ định giá của khách hàng 10

1.2.2.2 Xác định phân cấp định giá tài sản bảo đảm 10

1.2.2.3 Phân công xem xét hồ sơ định giá tài sản bảo đảm 12

1.2.2.4 Định giá tài sản bảo đảm: 13

1.2.2.5 Kiểm soát : 14

1.2.2.6 Hoàn thiện quy trình định giá tài sản bảo đảm 14

1.3 Thực tế hoạt động định giá tại công ty V – REEX qua một hợp đồng cụ thể 15

1.4 Nhận xét về hoạt động định giá bất động sản tại công ty V – REEX 26

1.4.1 Ưu điểm 26

1.4.2 Nhược điểm 28

1.5 Vấn đề đặt ra 29

CHƯƠNG 2 : PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN VÀ MỘT

SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG

SẢN VIỆT NAM V-REEX 31

2.1 Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản 31

2.1.1 Mục tiêu 31

2.1.2 Phương hướng phát triển 34

2.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty V – REEX 34

2.2.1 Hoàn thiên quy trình định giá 34

2.2.2 Tăng tính chính xác, hợp lý của các thông tin sử dụng trong quá trình định giá bất động sản 35

2.2.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu nhằm cung cấp thông tin cho hoạt động định giá bất động sản 36

2.2.4 Kết hợp các phương pháp định giá và sử dụng phương pháp thu nhập trong định giá BĐS thế chấp 37

2.2.5 Giải pháp về tổ chức hoạt động 37

2.2.6 Giải pháp về nhân sự 38

2.3 Một số kiến nghị 38

2.3.1 Kiến nghị với Chính phủ và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền 38 2.3.2 Kiến nghị với UBND TP Hà Nội 41

KẾT LUẬN 42 TÀI LIỆU THAM KHẢO

NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

TP: Thành phố CP: Cổ phần

NH TMCP: Ngân hàng Thương mại Cổ phần BĐS: Bất động sản

UBND: Ủy ban nhân dân BTCT: Bê tông cốt thép

TĐ ĐG: Thời điểm định giá KC: Kết cấu

TLCL: Tỷ lệ kết cấu KD: Kinh doanh GD: Giao dịch CVĐG: Chuyên viên định giá QSD: Quyền sử dụng

QSH: Quyền sở hữu GCNQSD: Giấy chứng nhận quyền sử dụng

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Bảng hệ số phân bổ tầng Nhà 12

Bảng 1.2: Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của mảnh đất số 38 ngõ 898 – Đường Láng – Tổ 13 – Phường Láng Thượng – Quận Đống Đa – TP Hà Nội 16

Bảng 1.3: Bảng thông tin các bất động sản so sánh 19

Bảng 1.4: Bảng tính toán chi tiết giá trị đất (Tr VNĐ) 19

Bảng 1.5: Bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình 21

Bảng 1.6: Bảng thông tin các bất động sản so sánh 23

Bảng 2.1: Kế hoạch kinh doanh trong thời gian tới của Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam V-REEX 32

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Đầu năm 2011, Hiệp hội Các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất độngsản (AFIRE) vừa công bố báo cáo về thị trường bất động sản toàn cầu, theo đó ViệtNam được xếp thứ 4 trong các thị trường mới nổi về mức độ hấp dẫn đối với cácnhà đầu tư nước ngoài.Trong các thị trường mới nổi, Brazil đã chiếm ngôi vị số 1của Trung Quốc Trung Quốc xếp thứ hai, thay vị trí của Ấn Độ Việt Nam khôngđược xếp hạng năm ngoái, nhưng năm nay bất ngờ xếp thứ 4, đẩy Mexico xuống vịtrí thứ 5

Trong bối cảnh đầu tư bất động sản toàn cầu hiện nay, thị trường bất động sảncủa Việt Nam đã chứng minh được sự hấp dẫn hấp dẫn từ nhu cầu trong nước và khảnăng phục hồi của nền kinh tế, được hỗ trợ bởi các yếu tố như sự tăng trưởng kinh tế,quá trình đô thị hóa nhanh chóng và việc hình thành một lớp trung lưu mới Mặc dùmôi trường đầu tư vẫn đầy thử thách, nhưng thị trường bất động sản của Việt Namvẫn đang thu hút sự quan tâm từ các tổ chức đầu tư toàn cầu Tuy nhiên, thị trườngnày vẫn đang phát triển không đồng bộ, chưa hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và vậnhành thị trường, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch về thông tin và yếu tố đầu cơ cònlớn, chính lúc này việc phát triển hoạt động định giá không chỉ là một đòi hỏi tất yếu

mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam Hoạt động kinh doanh bất động sản mà đặcbiệt là mảng kinh doanh dịch vụ bất động sản ra đời với những hình thức kinh doanhngày càng đa dạng và phong phú đã góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy thịtrường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, đúng hướng

Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam V-REEX với chứcnăng chuyên về kinh doanh dịch vụ về bất động sản, trong đó, dịch vụ định giá bấtđộng sản là dịch vụ nòng cốt hỗ trợ tất cả các dịch vụ khác như tư vấn, môi giới,đấu giá, quảng cáo bất động sản phát triển Mặc dù mới thành lập nhưng tại Công ty

cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam V-REEX đã có nhiều hợp đồng giá trị

lớn, thực hiện nhiều giao dịch bất động sản Tuy nhiên, công tác định giá tại công tycòn một số vướng mắc và hạn chế.

Xuất phát từ chính những vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên em xin lựa

chọn đề tài: “Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động

sản Việt Nam V-REEX” để nghiên cứu làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp.

2 Mục tiêu nghiên cứu:

Nghiên cứu đề tài nhằm đạt được những mục tiêu cơ bản sau:

Thứ nhất, đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ

phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam V-REEX

Thứ hai, đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động

định giá bất động sản tại tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản ViệtNam V-REEX

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại Công ty

cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam V-REEX, trong đó tập trung vào cácphương pháp định giá bất động sản mà công ty đang sử dụng

4 Phương pháp nghiên cứu:

Trong quá trình thực hiện đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu:phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu và thống kê và có tiến hànhphỏng vấn xin ý kiến cán bộ của phòng định giá tại Công ty V-REEX

5 Kết cấu:

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung của

chuyên đề gồm 2 chương:

 Chương 1: Thực trạng định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao

dịch bất động sản Việt Nam V-REEX

 Chương 2: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động

sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam V-REEX

Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của PGS.TS Nguyễn Thế Phán, Th.sNguyễn Thị Tùng Phương và các thầy cô giảng viên Khoa bất động sản và kinh tếtài nguyên; Ban Giám đốc và các anh chị Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổphần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam V-REEX đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ

em hoàn thành tốt chuyên đề này

CHƯƠNG 1 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

VIỆT NAM V-REEX

1.1 Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam V-REEX

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

Công ty cổ phần sàn giao dịch Bất động sản Việt Nam V-REEX được thànhlập ngày 29 tháng 10 năm 2008 với mục tiêu trở thành một Trung tâm cung cấp cácdịch vụ Bất động sản chuyên nghiệp bao gồm các dịch vụ: Quảng cáo Bất động sản,Quản lý vận hành bất động sản, Môi giới bất động sản, Tư vấn pháp lý, Tư vấn đầu

tư, Thẩm định giá và Tổ chức đấu giá Bất động sản Đến nay V-REEX đi vào hoạtđộng được 2 năm với định hướng trở thành Trở thành Sàn Bất động sản có hệ thốngdịch vụ và mạng lưới thông tin tốt nhất Việt Nam V-REEX có các cổ đông chiếnlược là các tổ chức nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực Đầu tư Tài chính, Ngân hàng,truyền thông, bất động sản

Thời gian qua V-REEX cũng đã hợp tác chặt chẽ cùng các tổ chức kinhdoanh Bất động sản như Savill, CBRE, INB… cùng các Tổ chức Ngân hàng lớnnhư Ngân hàng Kỹ thương Việt Nam Techcombank, Ngân hàng Quân Đội- MB trên nhiều lĩnh vực quảng cáo, môi giới và đinh giá Bất động sản

V-REEX tên chính thức là Công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Việtnam được thành lập theo giấy phép số 0103027620 do Sở kế hoạch và đầu tư HàNội cấp

Tên tiếng Anh Vietnam Real Estate Exchange Join stock Company

Trụ sở chính Tầng 6 toà nhà Kinh đô - Số 292 Tây Sơn, Đống Đa, Hà Nội

Cổ đông Ngân hàng TMCP Quân Đội - MB; Ngân hàng TMCP Kỹ

thương Việt Nam - TechcomBank; Công ty Cổ Phần đầu tưINB; Công ty Cổ Phần Quỹ đầu tư BĐS Ngân hàng VPBank;Công ty TNHH Tư vấn Quản lý và Giải pháp Doanh nghiệpMCBS; Văn phòng luật sư Việt Tín;

Vốn điều lệ 6,000,000,000.00 đồng Việt nam (Sáu tỷ đồng chẵn)

1.1.2 Kinh nghiệm hoạt động kinh doanh

• Môi giới bất động sản

Dự án căn hộ chung cư khu Xa la – Hà Đông: Môi giới bán các căn hộ chung cư

Dự án căn hộ chung cư cao cấp Sky City Towers 88 Láng Hạ Phân phối bánhàng cho Tổng Công ty Sản xuất Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Nội(Haprosimex) Quy mô : phân phối 10 sàn chung cư

Dự án khu nhà ở Phúc Yên, Vĩnh Phúc do Công ty cổ phần Tây Đức làm chủđầu tư Quy mô dự án 15 ha

Tòa nhà Kinh Đô 292 Tây Sơn, Quận Đống Đa, Hà Nội – Hợp tác kinhdoanh giữa Công ty TNHH MTV Kinh Đô và Công ty CP quỹ đầu tư các ngânhàng ngoài quốc doanh – Vpreit : Môi giới cho thuê văn phòng

Tòa nhà 363 Phố Huế - Hợp Tác kinh doanh giữa Tổng công ty thương mại

Hà Nội và Ngân hàng VPBank : môi giới cho thuê văn phòng

Dự án Polo One tại một vị trí đắc địa trên đường Khuất Duy Tiến với quy

mô hơn 4,6 ha: Phân phối sàn chung cư

1 Dự án khu văn phòng và thương mại, Liên doanh giữa Công ty CP inThống nhất và Công ty CP quỹ đầu tư các ngân hàng ngoài quốc doanh – Vpreit:Môi giới cho thuê văn phòng

2 Dự án khu nhà ở Thượng Đình, liên doanh hợp tác giữa Tổng công tythương mại Hà nội Hapro và Công ty CP nhà đất Housing: Phân phối căn hộchung cư và môi giới văn phòng cho thuê

3 Dự án căn hộ chung cư VOV: Môi giới bán các căn hộ chung cư

4 Ngoài ra chúng tôi cũng tham gia bán các sản phẩm Bất động sản cótrên thị trường cho các cá nhân là nhà đầu tư lớn (thứ phát)…

• Dịch vụ quảng cáo bất động sản

1 Tham gia hội chợ triễn lãm BĐS quốc tế “Real Expro 2009” tại TP HồChí Minh để quảng cáo sản phầm cho các khách hàng: Trung tâm dịch vụ truyềnthông - truyền hình Công Thương, Công ty phát triển du lịch VINACONEX,Công ty CP dịch vụ Hàng Không Thăng Long

2 Quảng cáo Bất động sản cho công ty Golf Cửa Lò tại Sàn giaodịch V-REEX

• Dịch vụ tư vấn đầu tư kinh doanh bất động sản

1 Dự án khu nhà ở Thượng Đình, liên doanh hợp tác giữa Tổng công ty

thương mại Hà nội Hapro và Công ty CP nhà đất Housing: kêu gọi vốn hợp tácđầu tư

2 Dự án khu văn phòng và thương mại, Liên doanh giữa Công ty CP inThống nhất và Công ty CP quỹ đầu tư các ngân hàng ngoài quốc doanh – Vpreit :kêu gọi vốn hợp tác đầu tư

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản tại công ty V-REEX

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường.Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơncung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống

Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tốxuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnhtranh không lành mạnh" có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhànước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư(đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế chocác doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc

sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu

tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất docha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằmtrên quốc lộ, tỉnh lộ

 Các yếu tố chính trị pháp lý.

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương

có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói và hoạt động định giáBĐS Cụ thể là:

Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địaphương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng Cáckhung giá đất của nhà nước đưa ra không sát với thị trường gây khó khăn trong quá trìnhđịnh giá Sự nhập nhằng không rõ ràng và chồng chéo của các bộ luật cũng gây rấtnhiều khó khăn cho thị trường bất động sản Việt Nam, hoạt động định giá nói chungcũng như hoạt động định giá tại V-Reex nói riêng.

 Các yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độdân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽtăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùngnhư: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quánngười dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng nhữngngười sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, cácmối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống Nhữngvấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ Tất cả những yếu tố trên tác động làm thayđổi giá BĐS tuy nhiên các chuyên viên định giá khó có thể xác định được chính xác

sự thay đổi này dẫn đến việc định giá không chính xác giá trị BĐS

 Sự biến động không ổn định của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản ở nước ta mới hình thành và phát triển, Nhà nướcvẫn đang cố gắng định hướng và kiểm soát thị trường này bằng nhiều biện pháp.Nhưng hiện nay nhìn chung thị trường bất động sản vẫn còn nhiều bất cập, pháttriển một cách tự phát và bị chi phối bởi các nhà đầu cơ Do vậy thị trường luônbiến động, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá cả tăng cao, không phản ánhđúng giá trị của bất động sản trên thị trường Thị trường bất động sản xuất hiện hiệntượng “Bong bóng” Đây là một khó khăn, thách thức lớn đối với những cán làmcông tác định giá bất động sản Bởi vì định giá một bất động sản mang tính thờiđiểm Điều này không thành vấn đề nếu thị trường bất động sản ổn định Nhưngthực tế không phải vậy, thị trường luôn biến động, điều này gây khó khăn cho việc

dự báo giá cả Không những thế, việc thu thập và phân tích thông tin từ thị trườngcũng gặp khó khăn Bởi vì thị trường biến động thì thông tin dễ trở nên lạc hậu vàtính chính xác kém.

 Trình độ và năng lực định giá của cán bộ thẩm định

Định giá là một công việc rất phức tạp đòi hỏi ở một cán bộ chuyên ngành rấtnhiều kỹ năng và kiến thức sâu rộng và phải am hiểu rất nhiều lĩnh vực Không một

cá nhân nào đáp ứng được yêu cầu này, có nghĩa là không một ai có thể am hiểu tất

cả mọi ngành nghề, mọi lĩnh vực trong nền kinh tế Hiện nay, công ty có 7 chuyênviên định giá, đa phần các cán bộ định giá đều rất trẻ Đội ngũ chuyên viên trẻ nênrất nhiệt huyết tuy nhiên, mặc dù tất cả đều được đào tạo tại các trường đại họcchuyên sâu nhưng kinh nghiệm công tác còn chưa nhiều Với số lượng nhân viênvừa thiếu vừa non trẻ thì đây quả là một áp lực công việc lớn và khó khăn

1.2 Thực trạng hoạt động định giá tại công ty V - REEX

1.2.1 Mục đích định giá của công ty V-REEX

Dịch vụ định giá Bất động sản là một trong những hoạt động chính của V-REEX.Hiện nay, theo xu hướng quốc tế, các giao dịch bất động sản đều được một tổ chức

tư vấn độc lập tư vấn định giá để đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong quátrình giao dịch tài sản Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, mục đích định giá bấtđộng sản do V-REEX thực hiện ngày càng đa dạng:

• Định giá bất động sản phục vụ mục đích đàm phán chuyển nhượng

• Phục vụ mục đích quản lý nhà nước của các địa phương (giao đất, chothuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời…).

• Phục vụ mục đích chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cánhân…

1.2.2 Quy định và tiêu chuẩn định giá

1.2.2.1 Tiếp nhận hồ sơ định giá của khách hàng

Chuyên viên khách hàng – đơn vị kinh doanh tiếp nhận hồ sơ định giá từkhách hàng và kiểm tra hồ sơ của tài sản bảo đảm, hồ sơ đó phải có đầy đủ giấy tờchứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của chủ tài sản đối với tài sản

đó hoặc giấy tờ khác chứng minh tài sản sẽ hình thành trong tương lai( đối với bấtđộng sản sẽ hình thành trong tương lai) và tính chân thực hợp lệ của tài sản

Trường hợp tài sản không có đầy đủ hồ sơ, chuyên viên khách hàng sẽ từchối nhận tài sản bảo đảm của khách hàng

Chuyên viên khách hàng sẽ điền vào phiếu đề nghị định giá tài sản bảo đảm theomẫu có xác nhận của lãnh đạo đơn vị kinh doanh và gửi cho phòng định giá tài sản (hoặcban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh) bằng fax, email hoặc gửi trực tiếp kèm theo hồ sơ pháp

lý của tài sản bảo đảm

Khi tiếp nhận hồ sơ từ các đơn vị chuyên viên định giá hoặc chuyên viên kiểm soát

và hỗ trợ kinh doanh chi nhánh sau đó trung tâm giao dịch hội sở sẽ vào file để theo dõiviệc định giá và chuyển giao cho lãnh đạo phòng định giá tài sản, lãnh đạo ban kiểm soát và

hỗ trợ kinh doanh để phân công cho chuyên viên định giá

1.2.2.2 Xác định phân cấp định giá tài sản bảo đảm

Để bảo đảm sự chuyên môn hóa, tính khách quan trong việc thẩm định tàisản bảo đảm và hạn chế rủi ro, việc định giá tài sản bảo đảm được phân cấp theomức giá trị của tài sản bảo đảm hoặc mức giá khung (đối với bất động sản)

Đối với bất động sản, giá khung của một bất động sản được tính như sau:

* Đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ

sở, văn phòng, khách sạn, cơ cấu sản xuất, nhà máy, nhà xưởng, nhà kho và cáccông trình dân dụng khác):

Giá khung = Giá 1m2 đất ở (do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trungương ban hành) * diện tích đất thế chấp được tính (đó là phần diện tích có hình thức

sử dụng là riêng được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở )

* Đất vườn liền kề:

Giá khung = Giá 1m2 đất vườn (do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trungương ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sởhữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở)

* Đối với đất phân lô:

- Trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở):

Giá khung = Giá 1m2 đất ở (do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trungương ban hành) * phần diện tích được tính (đó là phần diện tích có hình thức sửdụng là riêng được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứngnhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đất ở )

- Trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy

chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở):

Giá khung = giá 1m2 đất ở (do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trungương ban hành) * phần diện tích đất được tính (đó là phần diện tích ghi trong hợpđồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua bất động sản đó)

- Trong trường hợp bất động sản thẩm định có cả đất ở và đất liền kề, giákhung là tồng của giá khung đất ở và giá khung đất liền kề, đối với nhà chung cư cũmua theo nghị định 61:

Giá khung = Giá 1m2 đất ở (do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trungương ban hành) * hệ số phân tầng (tính theo nghị định 61 của Chính Phủ) * diệntích thế chấp được tính (đó là phần diện tích sử dụng riêng được ghi trong giấychứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở)

* Đối với nhà chung cư mới:

Giá khung = Giá 1m2 sàn( theo hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàngmua bất động sản đó hoặc hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng mua bất độngsản tương đương) * phần diện tích được tính

1.2.2.3 Phân công xem xét hồ sơ định giá tài sản bảo đảm

Mọi hồ sơ yêu cầu định giá điều phải được lãnh đạo phòng định giá tài sảnxem xét trước khi chuyển giao cho chuyên viên định giá, chuyên viên định giá sẽkhông được tự ý tiến hành định giá bất kỳ tài sản bảo đảm nào mà chưa có sự đồng

ý, chỉ định lãnh đạo của phòng định giá tài sản Trừ trường hợp các đơn vị kinhdoanh cần gấp kết quả định giá khi đó chuyên viên định giá sẽ báo cáo ngay cholãnh đạo phòng định giá tài sản hoặc ban giám đốc khối tín dụng và quản trị rủi robiết trước khi tiến hành định giá tài sản đó, những yếu tố cần được xem xét trong hồ

sơ yêu cầu định giá:

• Tình trạng pháp lý, hiện trạng tài sản bảo đảm cần định giá

• Thời gian định giá, thời gian hoàn thành

• Tính hiệu quả của việc định giá

• Đối với tài sản bảo đảm khó định giá như bất động sản ở những vị thế đắcđịa, diện tích lớn …mà phương pháp định giá là phương pháp so sánh trực tiếp ápdụng không phù hợp phải có sự tham gia của lãnh đạo phòng định giá tài sản hoặcthuê chuyên gia bên ngoài định giá

1.2.2.4 Định giá tài sản bảo đảm:

Khi tiếp nhận hồ sơ, chuyên viên định giá, chuyên viên kiểm soát và hỗ trợkinh doanh chi nhánh, trung tâm giao dịch sẽ tiến hành nghiên cứu hồ sơ, nếu thấy

hồ sơ không đủ các thông tin cần thiết liên quan đến tài sản bảo đảm cần định giáthì yêu cầu chuyên viên khách hàng sẽ bổ xung thêm các hồ sơ cần thiết để bảo đảmcác thông tin về tài sản bảo đảm được đầy đủ và chính xác, sau đó kiểm tra thực tếhiện trạng tài sản và thực hiện định giá tài sản bảo đảm một cách khách quan

Chuyên viên khách hàng sẽ phối hợp với chuyên viên định giá, chuyên viên kiểmsoát và hỗ trợ kinh doanh tìm hiểu các thông tin liên quan đến tài sản cần định giá

Thu thập thông tin giá thị trường của tài sản bảo đảm qua các giao dịch thực

tế, báo chí, trang web, trung tâm định giá tài sản, sàn giao dịch …chuyên viên địnhgiá, chuyên viên kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh sẽ lập phiếu định giá tài sản bảođảm theo mẫu quy định

Nội dung định giá bất động sản bao gồm :

Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị

− Đối với quyền sử dụng đất

+ Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản lớnhơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất thực tế

+ Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản nhỏhơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích được ghi trênchứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản.

− Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng kýquyền sở hữu: nếu có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích được ghinhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất động sản thì diện tích được tính giá trị đượcxác định như trên

− Đối với tài sản gắn liền với đất khác: diện tích được tính giá trị căn cứ vàodiện tích và tình trạng thực tế

1.2.2.5 Kiểm soát :

Sau khi định giá xong, chuyên viên định giá trình phiếu định giá tài sản bảođảm lên lãnh đạo phòng định giá tài sản, lãnh đạo phòng sau khi kiểm tra cụ thể tìnhtrạng hồ sơ, tính chất pháp lý, giấy tờ chứng minh tài sản, giá do chuyên viên địnhgiá đề xuất (trường hợp cần thiết phải kiểm tra thực tế tài sản)

• Nếu không có sự thay đổi nào thì ký duyệt

• Nếu thiếu thông tin về tài sản thì thì chuyên viên định giá sẽ cung cấp thêm

• Nếu chưa có sự thống nhất về giá thì yêu cầu chuyên viên định giá định giálại hoặc chuyên viên định giá khác, lãnh đạo phòng định giá định giá lại

1.2.2.6 Hoàn thiện quy trình định giá tài sản bảo đảm

Thời gian tối đa để hoàn thiện việc định giá tài sản bảo đảm: Đối với miềnBắc và miền Trung: không quá 48 h, bắt đầu tính từ thời gian định giá tài sản bảođảm được ghi trong phiếu đề nghị định giá tài sản bảo đảm của chi nhánh

Dựa vào phiếu định giá tài sản bảo đảm, phiếu đề nghị định giá tài sản bảođảm, chuyên viên định giá, chuyên viên kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh chi nhánhlập biên bản kiểm tra, định giá tài sản bảo đảm theo mẫu hướng dẫn nhận tài sản

bảo đảm của tổng giám đốc, chuyên viên định giá, chuyên viên kiểm soát và hỗ trợkinh doanh in 5 bản “Biên bản kiểm tra, định giá tài sản bảo đảm ”

Theo quy định cần có 4 bản có đầy đủ chữ ký, đại diện V - REEX ký biênbản định giá là người định giá (chuyên viên định giá, chuyên viên kiểm soát và hỗtrợ kinh doanh) và người tham gia cùng định giá tài sản (chuyên viên khách hàng,chuyên viên kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh) người định giá là người ký đầu tiên vàgiao các biên bản định giá này cho chuyên viên thuộc ban kiểm soát và hỗ trợ kinhdoanh để thực hiện các công việc tiếp theo, chuyên viên định giá, chuyên viên kiểmsoát và hỗ trợ kinh doanh lưu phiếu định giá tài sản bảo đảm gốc có chữ ký của lãnhđạo phòng định giá tài sản bảo đảm

1.3 Thực tế hoạt động định giá tại công ty V – REEX qua một hợp đồng cụ thể

• Định giá nhà ở dân cư theo phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa

Để hiểu rõ hoạt động định giá nhà ở dân cư bằng phương pháp so sánh vàphương pháp chi phí, chúng ta xem xét trường hợp vụ thể sau: Vào tháng 02/2011

bà Hoàng Thị Tuyết Hồng có nhu cầu định giá bất động sản tại địa chỉ: Số 38 ngõ

898 – Đường Láng – Tổ 13 – Phường Láng Thượng – Quận Đống Đa – TP Hà Nội

để bán Hồ sơ pháp lý là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cấp tạiUBND quận Đống Đa - Hà Nội

Theo khảo sát và phân tích, mảnh đất có một số đặc điểm như sau:

Bảng 1.2: Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của mảnh đất số 38 ngõ 898 – Đường Láng

– Tổ 13 – Phường Láng Thượng – Quận Đống Đa – TP Hà Nội

Diện tích đất thực tế: 96 m 2

Diện tich đất được cấp: 96 m 2

Chiều ngang thửa đất: 4.2 m

Chiều rộng của ngõ, đường: 3.5 m

Nội thất ra sao: Đẹp

Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị

của công trình: Không

(Nguồn thông tin: Phòng định giá bất động sản công ty cổ phần sàn giao dịch bất

động sản Việt Nam V-REEX)

Bất động sản cần định giá thuộc địa phận quận Đống Đa là một trong nhữngquận nằm trung tâm Thành phố Hà Nội, rất gần tuyến phố chính Nguyễn Trãi, TâySơn… là tuyến đường kinh doanh sầm uất, dọc các tuyến phố đều là các cửa hàngkinh doanh thời trang, điện máy, nhà hàng ăn uống,…Ngoài ra còn có rất nhiều trụ

sở của các tổ chức công ty lớn được đặt tại đây Thửa đất nằm tại số 38 ngõ 898 –Đường Láng, mảnh đất cách tuyến đường chính 50m, hoạt động kinh doanh bị hạn chế,

hiện đang sử dụng cho mục đích làm nhà ở

Đặc điểm về vị trí

Khu vực bất động sản định giá là khu dân cư sử dụng ổn định lâu dài, không

có tranh chấp, cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội đều được đánh giá là tốt: hệ thống cấpđiện và nước sinh hoạt ổn định, đường dây điện thoại cố định, cáp truyền hình đềuhoạt động tốt Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môi trường

sống rất tốt Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc.

• Giao thông thuận tiện, tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: Một số công trình lớnđang được triển khai xây dựng như chung cư Đường Láng (50m)…

Triển khai định giá bất động sản mục tiêu

a Tính theo đơn giá nhà nước ban hành

* Tính giá trị đất

Áp dụng theo quyết định QĐ số: 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 củaUBND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.+ Diện tích đất được sử dụng riêng: 80.6 m2

+ Giá trị đất vị trí 02 trên đoạn Đường Láng là: 19.800.000 VNĐ/m 2

Giá trị đất: 80.6 x 19.800.000 = 1.595.880.000 VNĐ

* Tính giá trị công trình trên đất

Áp dụng theo quyết định số 32/2010/QĐ-UBND ngày 04 tháng 08 năm 2010của Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúctrên địa bàn Thành phố Hà Nội

+ Diện tích xây dựng: 403 m2

+ Đơn giá suất đầu tư xây dựng công trình nhà 4 - 5 tầng mái bằng BTCThoặc mái bằng BTCT trên lợp tôn và móng không gia cố bằng cọc BTCT 4.306.642VNĐ/m2

Giá trị công trình trên đất: 4.306.642 x 403 = 1.735.576.726 VNĐ

Gbđs = Gđất + Gct = 1.595.880.000 + 1.735.576.726 = 3.331.456.726 VNĐ

b Tính theo giá trị thị trường

Bất động sản mục tiêu nằm trong nhóm bất động sản có khả năng sinh lời nên

giá trị bất động sản được xác định là bình quân của 02 phương pháp: So sánh kết

hợp chi phí và phương pháp vốn hóa

* Tính giá trị bất động sản theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí

Thẩm định bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương phápchi phí Cơ sở thẩm định giá theo giá thị trường: Giá trị thị trường của một tài sản làmức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá gữamột bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, tronggiao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.Căn cứ vào các tiêu chí trên, chuyên viên định giá đã tiến hành thu thập, phântích các bất động sản tương đồng với bất động sản cần định giá:

Về thời gian giao dịch: các bất động sản đều được giao dịch từ tháng 11/2010đến tháng 01/2011

Về vị trí: đều nằm trong ngõ trên các trục đường chính của quận Đống Đa

Về cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội: do nằm trong cùng khu vực nên tương tựvới bất động sản mục tiêu Hệ thống cấp điện là hệ thống cấp điện của thành phố,dòng điện mạnh và ổn định; khu vực sử dụng nguồn nước sạch thành phố; vị tríthuận lợi như gần tuyến giao thông chính chợ, siêu thị, bệnh viện, trường học…

Về mục đích sử dụng: đều là để ở chứ không phải kinh doanh

Qua khảo sát định giá viên tìm được 03 bất động sản so sánh phù hợp Thôngtin thu thập được về các bất động sản so sánh cụ thể như sau:

Bảng 1.3: Bảng thông tin các bất động sản so sánh

Thông tin BĐS So sánh 1 BĐS So sánh 2 BĐS So sánh 3

Phương thức thanh toán Trong 03 tháng Trong 02 tháng Trong 02 tháng

Bảng 1.4: Bảng tính toán chi tiết giá trị đất (Tr VNĐ)

(Nguồn thông tin: Phòng định giá bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch

bất động sản Việt Nam V-REEX)

Tuổi hiệu quả: 5 năm (Được sử dụng hiệu quả và được bảo dưỡng định kỳ)

Chi phí thay thế công trình: 403 x 6.000.000 = 2.418.000.000VNĐ

Thứ hai, tính toán chi phí sử dụng phương pháp đơn vị cấu thành Ở đây các

bộ phận chính cấu thành nên giá trị của công trình trên đất bao gồm: hệ thốngmóng, khung cột, tường, nền nhà, kết cấu đỡ mái, và mái nhà Chuyên viênđịnh giá đã tiến hành khảo sát hiện trạng của từng bộ phận và đưa ra một số mô

tả như sau:

• Móng, khung cột: đều bằng bê tông cốt thép, hệ thống cột còn tốt

• Tường: xây gạch 220 còn tốt

• Nền nhà: Lát gạch men 30cm × 30 cm

• Kết cấu đỡ mái: bằng hệ thống xà gồ bê tông cốt thép

• Mái: mái bằng đổ bê tông, còn tốt

Từ đó xây dựng được bảng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với giá trịcủa ngôi nhà:

Bảng 1.5: Bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình

còn lại(%)

Tỷ lệ đóng góp vào giá

trị công

TLCL còn lại của KC chính đóng góp vào

Tỷ lệ còn lại giá trị của công

(Nguồn thông tin: Phòng định giá Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản

Việt Nam V-REEX)

Vậy tỷ lệ giá trị còn lại của công trình là: (90% + 89,568%)/2 = 89,784%

Vậy chi phí tái tạo công trình tại thời điểm hiện tại có kể đến hao mòn và lỗithời là:

Gct = 6.000.000 x 403 x 89,784% = 2.170.000.000 VNĐ

Vậy giá trị bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp so sánh kết hợp chi phílà: Gbđs = (Gđ + Gct) = 5.239.000.000 + 2.170.000.000 = 7.409.000.000 VNĐ *

Tính giá trị bất động sản theo phương pháp vốn hóa

Phương pháp vốn hoá là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương laithành giá trị vốn hiện tại Đây là một phương pháp định giá chỉ sử dụng các chỉ sốgiá trị thực tế được rút ra từ thực tiễn thị trường tại thời điểm xảy ra giao dịch

Giả sử thu nhập từ bất động sản được hình thành từ các lực lượng thịtrường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ bất động sản còn hiệu lực Người đầu tư

sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền vốn Tiến hành khảo sát giá thuê tại khu vực bất động sản tọa lạc, tìm được 02

bất động sản trong cùng khu vực ngõ 898 – Đường Láng đang cho thuê.

Bảng 1.6: Bảng thông tin các bất động sản so sánh

Phương thức thanh toán 03 tháng một lần 03 tháng một lần

(Nguồn thông tin: Phòng dịch vụ bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch

bất động sản Việt Nam V-REEX)

* Tính toán giá trị đất tại số 38 ngõ 898 – Đường Láng theo bất động sản

so sánh 1:

Nhận thấy bất động sản so sánh 1 cho thuê cách đây 04 tháng và tiền thuê đềutính bằng USD, Vậy tạm tính giá USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là: 1USD =19.000 VNĐ

Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tạingân hàng Vietcombank là 5%

Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không córủi ro đi kèm) = lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro = 5%

Theo thông tin khảo sát:

Điều chỉnh giảm theo thị trường: (- 6%) Gđ/ m2= 65.700.000 VNĐ/ m2

* Tính toán giá trị đất tại số 38 ngõ 898 – Đường Láng theo bất động sản so sánh 2:

Nhận thấy bất động sản so sánh 2 cho thuê cách đây 03 tháng và tiền thuê đều

tính bằng USD, Vậy tạm tính giá USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là: 1USD =

19.000 VNĐ

Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tạingân hàng Vietcombank là 4.8 %

Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi

ro đi kèm) = lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro = 4.8%

Theo thông tin khảo sát:

1.4 Nhận xét về hoạt động định giá bất động sản tại công ty V – REEX

1.4.1 Ưu điểm

• Đội ngũ chuyên viên định giá có kinh nghiệm và năng lực chuyên môn cao

Việc tạo dựng uy tín của công ty là hoàn toàn nhờ vào sự đóng góp của cácchuyên viên định giá Vì họ là người trực tiếp gặp gỡ khách hàng và thực hiện quátrình định giá Dù mới thành lập nhưng đội ngũ chuyên viên của công ty cổ phầnsàn giao dịch bất động sản Việt Nam được đánh giá là làm việc nhiệt tình và tráchnhiệm, giàu kinh nghiệm và kỹ năng, hơn nữa lại rất nhanh nhạy trong tim hiểu vànắm bắt thông tin thị trường Có bề dày hoạt động, đầy đủ chứng chỉ hành nghềđịnh giá theo quy định của pháp luật, cung cách làm việc chuyên nghiệp, họ còn rấtcoi trong việc tiếp xúc, tạo dựng mối quan hệ với khách hàng và đang tạo nên ấntượng tốt về công ty cổ phần sàn giao dịch

Đội ngũ chuyên viên định giá đã ngày càng trưởng thành, hoạt động chuyênnghiệp và lành nghề hơn, cung cấp các chứng thư định giá có tính thuyết phục cao, thoảmãn các yêu cầu của khách hàng Đó chính là kết quả của những nỗ lực không ngừngtrong hoạt động tuyển dụng và đào tạo của ban giám đốc công ty Từ những cán bộ cốtcán đến những nhân viên mới tuyển dụng đều được khuyến khích và tạo điều kiện thamgia các khoá đào tạo ngắn hạn, các khoá học cấp chứng chỉ không chỉ về định giá mà còn

về tài chính và các lĩnh vực khác của kinh doanh bất động sản

• Quy trình định giá khá bài bản và linh hoạt, chất lượng định giá cao

Quá trình định giá là quá trình ước lượng giá trị của tài sản dựa vào phân tíchnhững thông tin thu được và nghiên cứu hệ thống dữ liệu có liên quan, từ đó sosánh, đưa ra mức giá chuẩn nhất cho tài sản Để có được nguồn thông tin ấy, cácchuyên viên định giá đã rất tích cực trong hoạt động điều tra nghiên cứu Với bấtđộng sản, chuyên viên định giá thường xuyên tiến hành việc khảo sát thực địa, tìmkiếm thông tin trên thị trường từ đó xây dựng nên một hệ dữ liệu về giá bất độngsản, rất tiện lợi cho việc so sánh (dịch vụ tra cứu thông tin Map Price) Điều này