Thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá đất thuê tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam

Về mảng bất động sản, Công ty AIC đã triển khai thực hiện thẩm định giá trịquyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích thuê đất và chuyển giao mục đích sử dụngđất của các dự án đầu tư, thẩm đ

1 Lý do lựa chọn đề tài

Tiền thuê đất đang là một đề tài được bàn luận nhiều bởi tầm quan trọng của nó.Bởi lẽ tiền thuê đất góp phần không nhỏ vào ngân sách nhà nước Còn về phía cácdoanh nghiệp, tiền thuê đất được xem như là một trong những khoản chi phí màdoanh nghiệp phải bỏ ra để được thực hiện các dự án đầu tư Tiền thuê đất quá thấp

sẽ làm thất thu ngân sách nhà nước Ngược lại, nếu tiền thuê đất quá cao vô hìnhchung sẽ trở thành gánh nặng cho các doanh nghiệp Vì thế, các tổ chức thẩm địnhgiá ra đời cùng hoạt động thẩm định giá đất thuê chính là chiếc cầu nối giữa cácdoanh nghiệp thuê đất và nhà nước trong việc xác định giá thuê đất đảm bảo tínhkhách quan và trung thực Thêm vào đó, nước ta đang trên con đường từng bướcphát triển, hội nhập với nền kinh tế thế giới Các dự án quy mô với nguồn vốn lớn

từ phía các doanh nghiệp nước ngoài liên tục được triển khai làm cho nhu cầu sửdụng đất ngày càng tăng cao Vì vậy nên việc xác định tiền thuê đất trở thành mộtvấn đề cấp thiết hiện nay Từ thực tế trên nên hoạt động thẩm định giá đất thuê ngàycàng được chú trọng và phát triển

Nắm bắt được xu hướng này, ngay từ những ngày đầu thành lập, Công ty Cổphần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam đã luôn chú trọng đến việc mở rộng vàhoàn thiện chất lượng công tác thẩm định giá của mình, nhất là trong hoạt độngthẩm định giá đất thuê Cùng với phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dưcũng được sử dụng nhiều trong hoạt động thẩm định giá đất thuê tại Công ty Cổphần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam Xuất phát từ mong muốn tìm hiểu thực tế

áp dụng phương pháp thặng dư của công ty, nắm bắt những vấn đề còn tồn tại đểqua đó đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp này, nâng cao chất

lượng của công ty, tôi xin lựa chọn đề tài “Thực trạng áp dụng phương pháp

thặng dư trong thẩm định giá đất thuê tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề thực tập cuối khóa của mình.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm hiểu cơ sở lý luận chung về tiền thuê đất, về thẩm định giá đất thuê cũngnhư về phương pháp thặng dư

- Tìm hiểu thực trạng áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá đấtthuê tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam

- Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện phương pháp thặng dư để nâng cao hiệuquả thẩm định giá đất thuê tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC – ViệtNam

3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Phương pháp thặng dư

- Phạm vi nghiên cứu: Chuyên đề tập trung nghiên cứu việc áp dụng phươngpháp thặng dư phục vụ cho mục đích tính tiền thuê đất cho các doanh nghiệp tại QNcủa Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam.

- Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2009 cho đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp nghiên cứu: Tiến hành nghiên cứu, phân tích và tổng hợp cácbáo cáo về việc áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá đất thuê tạiCông ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam

- Tài liệu tham khảo:

o Nguồn thứ nhất: Tham khảo các báo cáo thẩm định giá của Công ty Cổphần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam

o Nguồn thứ hai: Tham khảo từ các website như: ivsc.com, dinhgia.com.vn,thamdinhgia.org, vneconomy.com…

AIC - VIỆT NAM (AIC)

1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty AIC

1.1.1. Giới thiệu về Công ty AIC

 Tên công ty: Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC - Việt Nam

 Tên giao dịch quốc tế: Viet Nam Appraisal and Investment Company

 Tên viết tắt: AIC,.JSC

 Logo:

 Địa chỉ trụ sở chính: 11/24 Đào Tấn, Cống Vị, Quận Ba Đình, Hà Nội

 Văn phòng giao dịch: P1208, 17T7, Trung Hòa, Quận Thanh Xuân, Hà

Công ty AIC là công ty hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ tài chính, chuyên cungcấp các dịch vụ về thẩm định giá bất động sản, máy móc thiết bị cũng như tư vấn tàichính…Với đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp, năng động, sáng tạo, có nhiều kinhnghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá, ngay từ những ngày đầu thành lập, Công tyAIC luôn đứng trong nhóm các công ty thẩm định giá có uy tín chất lượng trên địabàn Hà Nội nói riêng và trên cả nước nói chung, được Bộ Tài chính xác nhận, vớivốn pháp định ban đầu là 1.000.000.000 (Bằng chữ: Một tỷ đồng)

Người đại diện theo pháp luật của công ty là ông Đỗ Đình Quỳnh, chức danh:Tổng giám đốc

1.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty AIC

Công ty AIC được thành lập năm 2008 bởi 3 chuyên viên giàu kinh nghiệm củaCông ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) Tính từ khithành lập, Công ty AIC đã nhận được trên dưới 450 hợp đồng dịch vụ thẩm định giá

và bán đấu giá tài sản đối với các khách hàng thuộc mọi thành phần kinh tế Vớilương tâm trách nghiệm và đạo đức nghề nghiệp, bằng những kết quả hoạt động vànhững việc làm cụ thể; Công ty AIC đã tạo được niềm tin, sự tín nhiệm của kháchhàng về chất lượng dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tài sản

Công ty AIC có tư cách pháp nhân, được mở tài khoản tại Kho bạc nhà nước vàcác ngân hàng, được sử dụng con dấu riêng theo quy định hiện hành của nhà nước

1.1 Tổ chức bộ máy của Công ty AIC

Công ty AIC có đội ngũ thẩm định viên về giá, đấu giá, giám định viên gần 10năm kinh nghiệm và các chuyên viên thẩm định giá chuyên nghiệm có trình độ,năng động, sáng tạo, có tinh thần trách nhiệm cao, luôn tuân thủ các Tiêu chuẩnthẩm định giá, bán đấu giá và giám định tài sản do Nhà nước ban hành cũng như cáctiêu chuẩn quốc tế được chấp nhận chung

Các chuyên viên thẩm định giá, đấu giá viên, giám định viên của Công ty AIC100% tốt nghiệp đại học và trên đại học Đội ngũ nhân viên trẻ được trang bị cáckiến thức sâu rộng về quản lý, thẩm định giá, bán đấu giá, giám định tài sản, luật, tưvấn tài chính kế toán, được tham dự các chương trình đào tạo chuyên môn liên tục

do Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng cùng các tổ chức trong nước và quốc tế tổ chức Bêncạnh đó, các chuyên viên luôn ý thức tự trau dồi học hỏi, trong môi trường pháp lý

và trong ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật

Đội ngũ chuyên viên của Công ty AIC còn được trang bị kiến thức về Hệ thốngquản lý theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001:2000 và đã được tổ chức chứng nhận chấtlượng quốc tế của Vương Quốc Anh UKAS cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóađào tạo năm 2005

Công ty AIC luôn nỗ lực phát triển mở rộng mạng lưới hoạt động, kiện toàn bộmáy, đào tạo và tuyển dụng nhiều cán bộ trẻ năng động, nhiệt huyết, có trình độ.Công ty quyết tâm phấn đấu để luôn cung cấp những sản phẩm và dịch vụ tốt nhấtđáp ứng yêu cầu của khách hàng Công ty coi chất lượng là nhiệm vụ đầu tiên vàquan trọng nhất trong quá trình kinh doanh của mình

Tổng số lượng cán bộ nhân viên của công ty hiện nay là 14 người, trong đó:

Dưới đây là sơ đồ tổ chức Công ty AIC Mọi mối liên hệ thể hiện trong sơ đồđược giải quyết theo đường thẳng, theo chiều từ trên xuống dưới, cấp lãnh đạo trựctiếp điều hành và chịu toàn bộ trách nhiệm về hoạt động sự của tổ chức.

Sơ đồ 1.1: Mô hình bộ máy tổ chức của Công ty AIC

Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC

Công ty AIC có 2 phòng chuyên trách thẩm định: Một phòng phụ trách mảngliên quan đến các bất động sản và phòng còn lại phụ trách mảng liên quan đến máymóc, thiết bị Các đối tượng khách hàng ở đây là các công ty hay các doanh nghiệp.Ngoài ra, các phòng thẩm định giá còn tiếp nhận những đơn hàng độc lập của các cánhân Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định giá của Công ty AIC được thể hiện cụ thểthông qua sơ đồ sau:

Sơ đồ 1.2: Cơ cấu tổ chức phòng thẩm định giá của Công ty AIC

Phòng thẩm định giá 2Phòng kế toán tài vụ

Phòng thẩm định giá 1

Phó tổng giám đốcPhó tổng giám đốc

Tổng giám đốcChủ tịch Hội đồng quản trịHội đồng quản trị

Trao đổi thông tin

Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC

Mỗi bộ phận trong phòng thẩm định giá sẽ chuyên trách những nhiệm vụ cụ thểkhác nhau:

 Lãnh đạo:

- Trực tiếp chỉ đạo công tác chuyên môn về thẩm định giá

- Phân bổ công việc hợp lý cho từng cá nhân, thành viên trong phòng

- Kiểm tra các kết quả báo cáo và chứng thư thẩm định qua đó đưa ra nhận xétđánh giá, thảo luận với các nhân viên trong phòng

- Sắp xếp và quản lý thời gian đảm bảo công việc thẩm định diễn ra đúng tiến độ

- Báo cáo kết quả tính toán sơ bộ trong quá trình thẩm định giá cho lãnh đạo

- Mở rộng, xây dựng các mối quan hệ hợp tác với các cá nhân cùng các tổ chứcthẩm định khác để mở rộng cũng như phát triển hoạt động thẩm định giá

- Thực hiện các công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo

Thẩm định viên

Lãnh đạo phụ trách

Cộng tác viên

Nhân viên hỗ trợ

 Nhân viên hỗ trợ:

- Phối hợp với các bộ phận thẩm định trong việc hoàn thành báo cáo và các giấy

tờ liên quan như hoàn thiện báo cáo, kiểm tra những sai sót trong quá trình đánhmáy có thể gặp phải, thực hiện công tác in ấn, đóng quyển báo cáo cũng như chứngthư

- Gửi kết quả thẩm định giá cho khách hàng và thực hiện thu phí thẩm định dịch

vụ theo như thỏa thuận ban đầu với khách hàng

- Thực hiện công tác sao lưu, bảo quản các nguồn dữ liệu trong quá trình thẩmđịnh giá

- Mở rộng, xây dựng các mối quan hệ hợp tác với các cá nhân cùng các tổ chứcthẩm định khác đề mở rộng cũng như phát triển hoạt động thẩm định giá

- Thực hiện các công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo

 Cộng tác viên:

- Phối hợp với bộ phận thẩm định, bộ phận hỗ trợ trong việc xác minh thông tin

và điều tra thị trường xung quanh khu vực phụ trách

- Trao đổi thông tin thường xuyên với các cấp lãnh đạo, bộ phận thẩm định cũngnhư bộ phận hỗ trợ

- Mở rộng, xây dựng các mối quan hệ để đưa hợp đồng thẩm định giá về chocông ty

- Thực hiện các công việc khác theo yêu cầu của lãnh đạo

1.2. Các dịch vụ thẩm định giá hiện nay Công ty AIC cung cấp

Với đội ngũ nhân viên sáng tạo, chuyên nghiệp, nhiều năm kinh nghiệm, Công

ty AIC hoạt động tư vấn tận tình, chu đáo các dịch vụ thẩm định, đảm bảo đáp ứngđược mọi nhu cầu thẩm định và để có thể sử dụng kết quả thẩm định được đúngmục đích

Hiện nay, Công ty AIC tập trung vào cung cấp dịch vụ thẩm định giá ở 2 mảngchính đó là mảng bất động sản và mảng máy móc thiết bị

Về mảng bất động sản, Công ty AIC đã triển khai thực hiện thẩm định giá trịquyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích thuê đất và chuyển giao mục đích sử dụngđất của các dự án đầu tư, thẩm định giá trị nhà ở (biệt thự, nhà phố…) cũng như cáccác công trình kinh doanh (chợ, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí…),công trình xã hội (trường học, bệnh viện…)

Về mảng máy móc thiết bị, Công ty AIC thực hiện thẩm định các dây chuyềnmáy móc thiết bị mới và cũ (tính theo thời gian sử dụng cũng như về mặt công nghệsản xuất) theo yêu cầu của mua mới, thanh lý cho khách hàng.

Bên cạnh đó Công ty AIC còn cung cấp các dịch vụ tư vấn cổ phần hóa trọn góinhư tư vấn xây dựng phương án cổ phần hóa (lựa chọn phương pháp, hình thức,thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp phù hợp với điều kiện doanh nghiệp và cácvăn bản hướng dẫn có liên quan), tư vấn chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ tài liệu (về thànhlập doanh nghiệp, tài sản, công nợ, báo cáo tài chính…), tư vấn kiểm kê phân loạitài sản, xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn lập phương án cổ phần hóa (giới thiệucông ty, đánh giá thực trạng công ty, phương án sắp xếp lại lao động, phương ánhoạt động sản xuất kinh doanh trong 3-5 năm tiếp theo, tư vấn phương án cổ phầnhóa), tư vấn xây dựng điều lệ Công ty Cổ phần, tổ chức hội nghị công nhân viênchức, tư vấn bán cổ phần lần đầu…

1.1 Khách hàng truyền thống của Công ty AIC

Các đơn vị đối tác của Công ty AIC được thể hiện cụ thể thông qua bảng dưới đây:

Bảng 1.1: Bảng thống kê các khách hàng truyền thống của AIC

Nông thôn Việt Nam

không-Tổng công ty Hàng không Việt Nam

3 Sở Tài chính và Trung tâm tư vấn dịch vụ

thẩm định giá các tỉnh

Nguồn: Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá AIC

1.1 Kết quả kinh doanh của Công ty AIC trong thời gian gần đây

Từ khi thành lập năm 2008, Công ty AIC đã nhận được rất nhiều các hợp đồnglớn nhỏ Tính đến tháng 3 năm 2012, Công ty AIC đã thực hiện trên dưới 450 hợpđồng, phần lớn là các hợp đồng thẩm định giá trị quyền sử dụng đất phục vụ chomục đích thuê đất, chuyển giao quyền sử dụng đất và các hợp đồng giá trị lớn vềmáy móc thiết bị

Một số dự án tiêu biểu: Thẩm định quyền sử dụng đất, nhà xưởng, dây chuyềnsản xuất phôi và cán thép cho Công ty Cổ phần thép Dana Ý năm 2009; thẩm địnhnhà máy sản xuất gas, ôxi và khí cho Công ty Cổ phần thép Đình Vũ năm 2009;thẩm định quyền sử dụng đất, giảng đường, khách sạn sinh viên và toàn bộ thiết bịcho trường Đại học Dân lập Hải Phòng năm 2010; thẩm định quyền sử dụng đất, hệthống kho bồn chứa gas cho công ty Alpha Petro Gas năm 2010; thẩm định giá trịmáy móc thiết bị cho nhà máy xi măng Bút Sơn năm 2012…

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ

ĐỊNH GIÁ AIC - VIỆT NAM

2.1 Cơ sở lý luận

2.1.1 Đất thuê

2.1.1.1 Khái niệm đất thuê

Đất thuê trước hết được hiểu là đất đai, là một dạng của bất động sản Do vậynên nó cũng mang đầy đủ những đặc tính của bất động sản, khác biệt so với nhữnghàng hóa khác như tính cố định, tính tăng trị và tính cá biệt

Trong đó, tính cố định là đặc trưng khác biệt đất đai so với các loại hàng hóakhác Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giaodịch khác với các thị trường hàng hóa khác Với các hàng hóa khác, người bán vàngười mua có thể dễ dàng đem hàng hóa từ nơi này đến nơi khác một cách dễ dàngtuy nhiên với đất đai thì chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có bất động sản trên.Đất đai không thể đem ra thị trường (chợ, siêu thị…) để trưng bày như các loại hànghóa khác mà thường phải giới thiệu nó thông qua mô tả bằng mô hình, hình vẽ, bản

vẽ hoặc các mô tả khác

Tính cố định còn tạo cho hàng hóa này mang tính địa điểm và tính địa phươngcao Cùng một loại đất nhưng có thể ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khácnhau Nếu hai mảnh đất dùng để cho thuê là như nhau mà một mảnh có vị trí ởtrung tâm, mảnh còn lại có vị trí ở ngoại ô thì giá trị của chúng rất khác nhau.Tương tự như vậy, cùng một mảnh đất thì đất thuê ở đô thị sẽ có giá trị cao hơn rấtnhiều lần so với cũng mảnh đất đó nhưng ở vùng sâu vùng xa

Bản thân đất thuê cũng đã nói nên mục đích sử dụng của nó Đó là nguồn tàinguyên được nhà nước khai thác dùng để cho các tổ chức kinh tế, các hộ gia đình và

cá nhân cũng như các nhóm đầu tư nước ngoài thuê lại, dựa trên đó đề ra cácphương án, dự án đầu tư nhằm sinh lợi Đổi lại, nhà nước sẽ thu được một nguồnngân sách lớn từ những thành phần sử dụng đất thuê trên

1.1.1.1 Tiền thuê đất

Tiền thuê đất được hiểu là khoản chi phí mà các những thành phần kinh tế thuêđất phải trả cho nhà nước để được quyền khai thác, sử dụng mảnh đất đó để nhằmmục đích sinh lời, thu lại lợi nhuận cho mình trên mảnh đất đó

Phân loại tiền thuê đất:

- Tiền thuê đất trả hằng năm: là số tiền mà các nhà đầu tư kinh doanh phải trảhằng năm cho nhà nước để được quyền khai thác, sử dụng mảnh đất đó Thôngthường, trường hợp tiền thuê đất trả hằng năm được áp dụng đối với các tổ chứckinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước (được quy định tại điều 35 Luật Đất Đai2003) với mục đích kinh doanh cụ thể (thường là các dự án sau quá trình xây dựngđược dùng để cho thuê như trung tâm thương mại, văn phòng…)

- Tiền thuê đất trả một lần: là số tiền mà các nhà đầu tư kinh doanh phải trả mộtlần trong suốt thời gian thuê đất để được quyền khai thác, sử dụng mảnh đất đó.Theo Điều 35 Luật Đất Đai 2003, những đối tượng nằm trong diện nộp tiền thuê đấttrả một lần là các chủ đầu tư, các tổ chức, cá nhân người nước ngoài hoặc ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài Ngoài ra, Nghị định 121/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP (hướng dẫn thực hiện Luật Đấtđai, về việc giao đất, cho thuê đất) cũng quy định một số trường hợp các cá nhântrong nước phải nộp tiền một lần tại Điều 2 của Nghị định này

1.1.1.1 Tầm quan trọng của việc tính tiền thuê đất

- Đối với doanh nghiệp, tiền thuê đất được tính là một khoản mục chi phí Đây là

khoản mục mà các doanh nghiệp phải nộp cho nhà nước để được quyền khai thác,

sử dụng khu đất để từ đó sinh lợi Do đây là một khoản mục trong chi phí của doanhnghiệp phải bỏ ra nên tiền thuê đất có ý nghĩa rất quan trọng với các doanh nghiệp.Nếu tiền thuê đất được tính quá cao sẽ làm cho doanh nghiệp gặp khó khăn vớinguồn chi phí phát sinh thêm này do đó quá trình kinh doanh của họ sẽ gặp rấtnhiều khó khăn Trong năm 2011 với sự ra đời của thông tư 194/2011/TT-BTC, vớicách tính đơn giá % đất thuê mới từ 1,5% - 3% thay vì 0,5% - 2% như trước đãkhiến cho nhiều doanh nghiệp lo lắng Bởi lẽ theo họ, giá đất tăng cùng với tỷ lệđơn giá thuê đất cũng tăng vô hình chung đã khiến cho doanh nghiệp bị tính tiền đấtthuê 2 lần Đặc biệt, trong bối cảnh nền kinh tế thị trường khó khăn như hiện nay,bài toán thuê đất nên được các doanh nghiệp tính toán kỹ càng

- Còn về phía nhà nước, tiền thuê đất là một khoản mục đem lại nguồn thu chongân sách Vậy nên, tiền thuê đất cũng có ý nghĩa rất quan trọng đối với nhà nước.Việc tính tiền thuê đất cho mỗi doanh nghiệp còn giúp các cơ quan quản lý nhànước kiểm soát các dự án hoạt động của doanh nghiệp Đó là căn cứ để nhà nước

thu hồi đất nếu các doanh nghiệp có dự án hoạt động kém hiệu quả, gây lãng phínguồn tài nguyên đất.

1.1.1.1 Các quy định hiện hành về tiền thuê đất

Những vấn đề liên quan đến tiền thuê đất được quy định trong Luật Đất Đai2003; nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2005 về thu tiền thuêđất, thuê mặt nước; nghị định số 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điềucủa nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005; thông tư số120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 hướng dẫn thực hiện nghị định số142/2005/NĐ-CP nay được thay thế bằng thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29tháng 6 năm 2011 sửa đổi, bổ sung thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12năm 2005 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 142/2005/NĐ-CPngày 14 tháng 11 năm 2005

2.1.1.4.1 Cách thức xác định tiền thuê đất và nộp tiền thuê đất

- Đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mối giao thông,khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trong việc sử dụng đấtlàm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế địaphương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất nhưngtối đa không quá hai (02) lần tỷ lệ quy định tại điểm 1.1 khoản này

- Đối với đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh

tế, xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn theo danh mục do Chính phủ quy định; đất sửdụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làmmuối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vựckhuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo danh mục doChính phủ quy định thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnhquyết định tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần tỷ lệ quy địnhtại điểm 1.1 khoản này

 Đối với trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền hằng năm:

Tiền thuê đất được giảm theo quyđịnh tại khoản 1 Điều 15 Nghị định

này (nếu có)

 Đối với trường hợp tính tiền thuê đất trả một lần:

-Tiền thuê đấtđược giảm theoquy định tạikhoản 1 Điều

15 Nghị địnhnày (nếu có)

-Tiền bồi thường, hỗ trợ,tái định cư và kinh phí tổchức thực hiện bồithường, giải phóng mặtbằng theo phương án đượccấp có thẩm quyền phêduyệt được trừ vào tiềnthuê đất (nếu có)

Ví dụ : Ủy ban nhân dân tỉnh A cho doanh nghiệp X (là doanh nghiệp đầu tư

nước ngoài) thuê đất 50 năm theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cảthời gian thuê với mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp với diện tích đấttính thu tiền thuê đất là 5000 m2

Tại thời điểm xác định tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê, giá đất sảnxuất kinh doanh phi nông nghiệp do Ủy ban nhân dân tỉnh A quyết định với cùng vịtrí tương ứng với thời hạn giao đất 70 năm là 10 triệu đồng/m2

- Tiền thuê đất 50 năm được xác định như sau:

+ Tiền sử dụng đất của thời hạn 70 năm là:

= 50.000 triệu đồng - [ 50.000 triệu đồng x (70 – 50) x 1,2% ] = 38.000 triệuđồng

Như vậy, tiền thuê đất trả một lần cho thời hạn thuê 50 năm là 38.000 triệuđồng

Trường hợp giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do Ủy ban nhân dântỉnh A quyết định nêu trên theo thời hạn giao đất là 50 năm (phù hợp với thời hạnthuê đất trả tiền thuê đất một lần là 50 năm) thì tiền thuê đất nộp một lần bằng vớitiền sử dụng đất của thời hạn sử dụng 50 năm theo giá giao đất 50 năm (không tínhgiảm trừ 1,2% mỗi năm).

b Nộp tiền thuê đất

Thu nộp tiền thuê đất được quy định tại điều 17 và 19 tại nghị định142/2005/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2005, cụ thể như sau:

Trình tự thu nộp tiền thuê đất

Đối với trường hợp thuê đất mới

Hồ sơ địa chính về thuê đất do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Cơquan tài nguyên và môi trường gửi đến, quyết định giá cho thuê đất của Chủ tịch Ủyban nhân dân cấp tỉnh, Giám đốc Sở Tài chính hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấphuyện là căn cứ để cơ quan thuế xác định số tiền thuê đất mà tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân phải nộp

Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ địa chính doVăn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường gửiđến, cơ quan thuế phải thực hiện:

- Kiểm tra hồ sơ (số liệu) địa chính, xác định số tiền thuê đất phải nộp; viếtthông báo tiền thuê đất gửi đến người có nghĩa vụ phải nộp; thông báo phải ghi rõ

số tiền thuê nộp một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc tiền thuê nộp hàng năm,thời gian nộp và các nội dung khác theo quy định của Bộ Tài chính Trường hợpchưa đủ cơ sở để xác định số thu tiền thuê đất thì trong thời hạn 10 ngày làm việc kể

từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan thuế phải thông báo bằng văn bản cho cơ quangửi hồ sơ để bổ sung; sau khi có đủ hồ sơ địa chính thì thời hạn hoàn thành là sau

05 ngày làm việc được tính từ ngày nhận đủ hồ sơ bổ sung

- Lập hồ sơ theo dõi thu nộp tiền thuê đất theo mẫu do Bộ Tài chính quy định;gửi thông báo nộp tiền thuê đất cho người có nghĩa vụ nộp tiền thuê đất

 Đối với trường hợp đang sử dụng đất thuê trước ngày Nghị định này có hiệulực mà thuộc trường hợp thuê quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 9 Nghị định này;

cơ quan thuế căn cứ đơn giá thuê đất hiện hành tổng hợp, báo cáo Sở Tài chính đểchủ trì, phối hợp với các ngành liên quan quyết định điều chỉnh đơn giá thuê đất,theo quy định của Nghị định này Căn cứ vào quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhândân cấp tỉnh, Giám đốc Sở Tài chính hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện vềđiều chỉnh đơn giá thuê đất, thuê mặt nước, cơ quan thuế xác định lại tiền thuê đấtphải nộp và ra thông báo cho người phải nộp tiền thuê đất

 Sau năm đầu tiên thuê đất và nộp tiền thuê đất do văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất gửi thông báo cho người phải nộp tiền thuê đất các năm tiếp theo vàotrước mỗi kỳ nộp tiền thuê đất cơ quan thuế ra thông báo cho người phải nộp tiềnthuê đất Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền điều chỉnh giá đất hoặccăn cứ tính tiền thuê đất có thay đổi thì phải xác định lại tiền thuê đất phải nộp, sau

đó thông báo cho người có nghĩa vụ thực hiện

2.1.1.4.2.Quy định về miễn giảm tiền thuê đất

 Quy định về miễn tiền thuê đất

Các trường hợp được miễn tiền thuê đất được quy định cụ thể tại Điều số 14nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước:

a Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư được đầu tư tại địabàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn

b Dự án sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu côngnghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt bao gồm cả giá bán hoặc giácho thuê nhà, trong cơ cấu giá bán hoặc giá cho thuê nhà không có chi phí về tiềnthuê đất; dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhànước, đơn vị được giao quản lý sử dụng cho sinh viên ở chỉ được tính thu phí đủtrang trải chi phí phục vụ, điện nước, chi phí quản lý và chi phí khác có liên quan,không được tính chi phí về tiền thuê đất và khấu hao giá trị nhà; dự án sử dụng đấtxây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh vựcgiáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao, khoa học - công nghệ

c Trong thời gian xây dựng theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt;trường hợp dự án có nhiều hạng mục công trình hoặc giai đoạn xây dựng độc lậpvới nhau thì miễn tiền thuê theo từng hạng mục hoặc giai đoạn xây dựng độc lập đó;trường hợp không thể tính riêng được từng hạng mục hoặc giai đoạn xây dựng độclập thì thời gian xây dựng được tính theo hạng mục công trình có tỷ trọng vốn lớnnhất

d Kể từ ngày xây dựng hoàn thành đưa dự án vào hoạt động, cụ thể như sau:

- Ba (3) năm đối với dự án thuộc Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư; tại cơ

sở sản xuất kinh doanh mới của tổ chức kinh tế thực hiện di dời theo quy hoạch, didời do ô nhiễm môi trường

- Bảy (7) năm đối với dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khókhăn; dự án thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư

- Mười một (11) năm đối với dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xãhội đặc biệt khó khăn; dự án thuộc Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư đượcđầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn

- Mười lăm (15) năm đối với dự án thuộc Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu

tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn

- Danh mục lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu

tư, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xãhội đặc biệt khó khăn thực hiện theo quy định của Chính phủ

e Dự án đang sử dụng đất được giao khi chuyển sang thuê đất, nếu dự án đóthuộc đối tượng được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại khoản 1,khoản 3, khoản 4 Điều này thì được miễn tiền thuê đất cho thời gian còn lại của thờihạn được miễn tiền thuê đất

f Dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động đượcmiễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian tạm ngừng xây dựng cơ bản, tạmngừng hoạt động theo sự xác nhận của cơ quan cấp giấy phép đầu tư hoặc cấp đăng

ký kinh doanh

g Dự án xây dựng trụ sở làm việc của các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quanlãnh sự nước ngoài và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt Nam theo điềuước quốc tế mà Việt Nam là thành viên hoặc theo nguyên tắc có đi có lại

h Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Bộtrưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy bannhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

 Quy định về giảm tiền thuê đất

Các trường hợp được giảm tiền thuê đất được quy định cụ thể tại Điều số 15nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước:

a Thuê đất để sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh đối với hợp tác xãđược giảm 50% tiền thuê đất

b Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối mà bị thiên tai, hoả hoạn làm thiệt hại dưới40% sản lượng được xét giảm tiền thuê tương ứng; thiệt hại từ 40% trở lên thì đượcmiễn tiền thuê đối với năm bị thiệt hại

c Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh màkhông phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối khi

bị thiên tai, hoả hoạn, tai nạn bất khả kháng thì được giảm 50% tiền thuê đất, mặtnước trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh

d Đất thuê thuộc dự án xây dựng trụ sở làm việc của các cơ quan đại diện ngoạigiao, cơ quan lãnh sự nước ngoài và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt

Nam theo điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên hoặc theo nguyên tắc có đi

có lại

e Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của Bộtrưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy bannhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

2.1.1.5 Quy định về quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất thuê của nhà nước

 Căn cứ theo điều 105 Luật đất đai 2003 quy định về quyền chung của nhữngngười sử dụng đất, người sử dụng đất có những quyền chung sau đây:

Thứ nhất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Thứ hai, được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

Thứ ba, được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạođất nông nghiệp;

Thứ tư, được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đấtnông nghiệp;

Thứ năm, được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sửdụng đất hợp pháp của mình;

Thứ sáu, được quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạmquyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật vềđất đai

 Căn cứ theo điều 107 Luật đất đai 2003 quy định về nghĩa vụ chung củanhững người sử dụng đất, người sử dụng đất phải có những nghĩa vụ sau đây:

Thứ nhất, phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quyđịnh về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các côngtrình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;

Thứ hai, đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảolãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

Thứ ba , thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

Thứ tư, thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

Thứ năm, tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đếnlợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;

Thứ sáu, tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòngđất;

Thứ bảy, giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thờihạn sử dụng đất.

 Về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê còn được quy địnhtại điều 111 của Luật đất đai 2003, cụ thể như sau:

Thứ nhất là các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luậtnày;

Thứ hai là thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền vớiđất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sảnxuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật;

Thứ ba là bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền vớiđất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đãđược xác định;

Thứ tư là cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trườnghợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp,khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Thứ năm là tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày Luật này cóhiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiềnthuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là nămnăm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này trong thời hạn

đã trả tiền thuê đất; trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thutiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất trừ đi tiền thuê đất đã trả và có cácquyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 110 của Luật này

 Về quyền và nghĩa vụ của các hộ cá nhân, gia đình sử dụng đất thuê được quyđịnh cụ thể tại điều 114 của Luật đất đai 2003, cụ thể như sau:

Thứ nhất là các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luậtnày;

Thứ hai là bán, để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền vớiđất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhànước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

Thứ ba là thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền vớiđất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tếhoặc cá nhân để vay vốn sản xuất, kinh doanh;

Thứ tư là góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuêtrong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ởnước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh

 Về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cánhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam sử dụng đất thuê được quy định tại khoản 2 và

3 điều 119 Luật đất đai 2003, cụ thể như sau:

- Đối với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhânnước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuêđất hàng năm:

Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;

Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền vớiđất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; trường hợp người muatài sản là tổ chức, cá nhân thì được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thu tiềnthuê đất hàng năm; trường hợp người mua tài sản là tổ chức, cá nhân nước ngoài thìđược Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gianthuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm Người được giao đất, thuê đất tiếp tục sửdụng theo đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại;

Cho thuê nhà ở trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

- Đối với đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhânnước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê:

Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắnliền với đất trong thời hạn thuê đất;

Cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền vớiđất trong thời hạn thuê đất;

Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu củamình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Namtrong thời hạn thuê đất;

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liềnvới đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh trong thời hạn thuê đất;

Trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền bánhoặc cho thuê nhà ở theo quy định của Chính phủ; người mua nhà ở được cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này

2.1.2 Thẩm định giá đất thuê

2.1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá

Hiện nay trên thế giới, thuật ngữ này được các nhà nghiên cứu học thuật đưa rarất nhiều các định nghĩa khác nhau:

Theo từ điển Oxford: “ Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của mộtvật, của một tài sản; “là sư ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.Theo giáo sư W.Seabrooke thuộc Viện đại học Portsmouth, Vương quốcAnh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình tháitiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

Theo ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc cho rằng: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đếnbản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá là

áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được vàphân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hìnhthành giá trị của chúng”

Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Singapore: “ Thẩm định giá là một nghệ thuật haykhoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại mộtthời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất

cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.Còn theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam,thẩm định giá được định nghĩa như sau: “ Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánhgiá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một một địa điểm, thời điểm nhấtđịnh theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Tuy những định nghĩa khác nhau nhưng đều có chung các yếu tố:

+ Sự ước tính giá trị hiện tại

+ Tính bằng tiền tệ

+ Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản

+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định

+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể

+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố thị trường

Trong phạm vi chuyên đề thực tập của mình, tôi sử dụng định nghĩa thẩm địnhgiá theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam

2.1.2.2. Khái niệm về thẩm định giá đất thuê

Thẩm định giá đất thuê được hiểu việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị đất thuêphù hợp với thực tế thị trường tại một địa điểm, một thời điểm nhất định theo tiêuchuẩn Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế làm căn cứ để nhà nước xác định số tiềnthuê đất mà các doanh nghiệp phải nộp

2.1.2.3 Vai trò của thẩm định giá trong xác định tiền thuê đất

Tiền thuê đất đang là một đề tài được bàn luận nhiều bởi tầm quan trọng của nó.Bởi lẽ tiền thuê đất góp phần không nhỏ vào ngân sách nhà nước Còn về phía cácdoanh nghiệp, tiền thuê đất được xem như là một trong những khoản chi phí màdoanh nghiệp phải bỏ ra để được thực hiện các dự án đầu tư Tiền thuê đất quá thấp

sẽ làm thất thu ngân sách nhà nước Ngược lại, nếu tiền thuê đất quá cao vô hìnhchung sẽ trở thành gánh nặng cho các doanh nghiệp Vì thế, các tổ chức thẩm địnhgiá ra đời cùng hoạt động thẩm định giá đất thuê chính là chiếc cầu nối giữa cácdoanh nghiệp thuê đất và nhà nước trong việc xác định giá thuê đất đảm bảo tínhkhách quan và trung thực

Thêm vào đó, nước ta đang trên con đường từng bước phát triển, hội nhập vớinền kinh tế thế giới Các dự án quy mô với nguồn vốn lớn từ phía các doanh nghiệpnước ngoài liên tục được triển khai làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăngcao Vì vậy nên việc xác định tiền thuê đất trở thành một vấn đề cấp thiết hiện nay

Từ thực tế trên nên hoạt động thẩm định giá đất thuê ngày càng được chú trọng vàphát triển

Như vậy, thẩm định đóng vai trò trung gian giữa nhà nước và các doanh nghiệptrong việc xác định tiền thuê đất

2.1.3 Phương pháp thặng dư

2.1.3.1 Khái niệm về phương pháp thặng dư

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 10 Phương pháp thặng dư - Ban hành kèmtheo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng

bộ Tài chính thì phương pháp thặng dư được hiểu là phương pháp thẩm định giá màgiá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốnhiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổngdoanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Trong đó:

Tổng doanh thu của dự án là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thành một

dự án đầu tư về bất động sản, phù hợp với quy định của pháp luật về quy hoạch sửdụng đất, đầu tư xây dựng và xu thế vận động của cung - cầu, giá cả thị trường…Tổng chi phí đầu tư dự án là toàn bộ các chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào một

dự án bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật (vềcác định mức kinh tế - kỹ thuật, tiêu hao nguyên nhiên vật liệu và hạch toán chi phísản xuất, đầu tư) đáp ứng được mục tiêu dự án mang lại hiệu quả cao nhất

Giá đất của dự án là chênh lệch giữa tổng doanh thu toàn bộ dự án với chi phíđầu tư dự án được xác định theo phương pháp quy định tại Tiêu chuẩn số 08-

Phương pháp chi phí – Ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày

31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính

2.1.3.2 Các nguyên tắc kinh tế áp dụng

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được hiểu là cách sử dụng tốt nhất mộttài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi vềtài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản

Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữudụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép

về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản

Đặc điểm của thị trường là luôn biến động và mất cân bằng giữa cung và cầunên việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mục đích

sủ dụng trong tương lai; vì khi việc sử dụng tài sản đang trong tình trạng có sự thayđổi thì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất có thể chỉ là việc sử dụng tạm thời

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Giá trị của một tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợitrong tương lai Do đó nên nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai được hiểu là việcđánh giá, ước tính giá trị của tài sản dựa trên việc đánh giá, ước tính các triển vọngtương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

2.1.3.3 Nội dung phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư dựa trên nguyên tắc: Giá trị hiện tại của một bất động sản

là giá trị còn lại nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự kiến trong tươnglai trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó

Phương pháp thặng dự được áp dụng để đánh giá giá trị của bất động sản cótiềm năng phát triển Đó có thể là một khu đất trống với một dự án dự án dự kiến sẽphát triển trên đó hay là một khu đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá

dỡ xây dựng công trình mới trên đất

Công thức tính:

Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,

DT là tổng doanh thu phát triển của dự án,

CP là tổng chi phí phát triển của dự án

Các bước tiến hành phương pháp thặng dư:

Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước sauđây:

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựavào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất cần thẩm định giá

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng;quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phânlô… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sátgiá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiếntrúc, đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tựvới dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khuvực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến

và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá

dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế

Một dự án đầu tư phát triển bất động sản thường kéo dài qua nhiều năm và trảiqua nhiều giai đoạn nên để ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản cần chiếtkhấu dòng tiền về giá trị hiện tại tại thời điểm thẩm định giá

TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãisuất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư pháttriển bất động sản)

n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu

tư phát triển bất động sản)

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xâydựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường xá, hệ thống cấp, thoát nước, hệthống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiếntrúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm

quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận củanhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suấtvốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhànước có thẩm quyền Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyđịnh, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương

tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận

Sau đó, ước tính tổng chi phí phát triển phải chiết khấu dòng tiền của các khoảnchi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

Ci là chi phí năm thứ i của dự án

r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo lãisuất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu tư pháttriển bất động sản)

n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu

tư phát triển bất động sản)

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:

Giá trị của thửa đất được tính bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển trừ đi cácchi phí phát triển

Giá trị ước tính của mảnh đất = Tổng doanh thu phát triển – Tổng chi phí pháttriển

2.1.3.4 Phạm vi áp dụng

Phương pháp thặng dư được áp dụng để tính toán giá trị của các vị trí phát triển

mà ở đó các phương pháp khác có thể ước tính thấp dưới mức giá trị của vị trí đóPhương pháp thặng dư được áp dụng rộng rãi để đánh giá bất động sản có tiềmnăng phát triển

2.1.3.5 Ưu và nhược điểm của phương pháp

 Ưu điểm:

Phương pháp thặng dư thích hợp cho việc đánh giá lợi ích mà một dự án dự kiếnphát triển trên khu đất trống hoặc hay là một khu đất có công trình trên đất có thểcải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất

 Nhược điểm:

- Gặp nhiều khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất.

- Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiệnthị trường

- Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc ước tínhcác chi phí và giá bán

- Phương pháp thặng dư sử dụng hệ thống số liệu do bên được thẩm định cungcấp do đó đòi hỏi phải có hệ thống số liệu tương đối đầy đủ và có độ tin cậy cao

- Các số liệu trong phương pháp thặng dư khá phức tạm nên phải có kỹ năng vàkinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau một cách chính xác

- Mặc dù có tính đến giá trị thời gian của dòng tiền nhưng việc dự báo các tìnhhuống về tình hình kinh tế, chính trị, môi trường kinh doanh cũng như những rủi ro

có thể gặp trong tương lai là rất khó do vậy nên các ước tính về doanh thu và chi phíphát triển được cho là giống nhau qua các năm, các thời kỳ kinh doanh

2.1 Đánh giá chung về việc thẩm định giá cho mục đích tính tiền thuê đất của Công ty AIC cho các doanh nghiệp ở QN

Theo các chuyên gia bất động sản, nếu như thị trường bất động sản ở Hà Nội,thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng dần bão hòa thì thị trường bất động sản QNđược cho là một thị trường mới hứa hẹn nhiều tiềm năng phát triển Với việc mởrộng nhiều tuyến đường chính trong nội thành cũng như mở rộng các khu dân cưvùng ven đô thị vào triển khai các dự án lấn biển, nhu cầu nhà ở tăng cao làm chothị trường bất động sản thật sự sôi động Bên cạnh đó, với ưu thế được thiên nhiênban tặng vịnh HL - di sản thiên nhiên thế giới cùng với trọng điểm tam giác kinh tếphía Bắc Hà Nội - Hải Phòng - QN, chính điều này mở ra hướng đi mới cho lĩnhvực bất động sản ở đây, đó là đầu tư với mục đích kinh doanh du lịch Đặc biệt saukhi Hội nghị xúc tiến và đầu tư tỉnh QN vừa diễn ra trong hai ngày mùng 09 và 10tháng 3 năm 2012 kết thúc, QN đã thu hút được số lượng vốn rất lớn từ các nhà đầu

tư trong nước cũng như nước ngoài đầu tư vào xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật chotỉnh Hàng loạt các dự án đầu tư được ký kết mà gần đây nhất là dự án xây dựngkhu đô thị mới Vân Đồn Do vậy nhu cầu thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư thật

sự trở thành vấn đề nóng trong thời gian gần đây

Nhận thấy tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản của QN, ngay từnhững ngày đầu mới thành lập, Công ty AIC đã tập trung khai thác thị trường này.Tính đến thời giữa tháng 4 năm 2012, Công ty AIC đã thực hiện khoảng 200 dự ánthẩm định giá ở QN trong đó phần lớn là các hợp đồng thẩm định giá đất thuê chocác doanh nghiệp ở QN

2.2.1 Các quy định và quy trình của Công ty AIC trong thẩm định giá tiền thuê đất

2.2.1.1 Căn cứ thẩm định giá

a Các văn bản pháp quy về thẩm định giá

- Pháp lệnh Giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002;

- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quyđịnh chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003;

- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về Thẩm định giá;

- Thông tư số 104/2008/TT-BTC ngày 13 tháng 11 năm 2008 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003của Chính phủ quy định một số điều của Pháp lệnh giá và Nghị định 75/2008/NĐ-

CP ngày 09/6/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CPngày 25/12/2003;

- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Banhành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam"; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày

01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩnthẩm định giá Việt Nam (đợt 2); Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày31/12/2008 của Bộ Tài chính v/v ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt3);

- Hợp đồng thẩm định giá số /HĐ-AIC đã ký ngày …/…/… giữa Sở Tài chínhtỉnh … và Công ty CP Đầu tư và Định giá AIC Việt Nam

b Các văn bản pháp qui về đất đai, kinh doanh bbất động sản

- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hànhLuật Đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ Quy định bổ

sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái địnhcư;

- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính Phủ v/v Quy định chitiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ v/v sửa đổi bổsung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004;

- Thông tư số 01/2005/TT - BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và Môitrường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫnthực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghịđịnh số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;

- Quyết định số 3838/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh QN v/vban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh QN năm 2011;

- Thông tư số 94/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 của Bộ Tài Chính hướng dẫn

sử đổi, bổ sung thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 của Bộ Tài Chính,hướng dẫn thực hiện nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của chính phủ

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

c Các văn bản pháp qui về Xây dựng:

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự

án đầu tư xây dựng công trình;

- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Thủ tướng Chính phủ vềQuản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây dựng về Quy địnhchi tiết một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 củaChính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

- Quyết định số 2868/QĐ-NHNN 29/11/2010 của Ngân hàng Nhà nước ViệtNam về mức lãi suất cơ bản bằng đồng Việt Nam;

d Các tài liệu pháp lý do Sở Tài chính tỉnh Quảnh Ninh và doanh nghiệp thuê đất cung cấp

- Quyết định số … /QĐ/STC-QLTC ngày…tháng … năm …của … về việc phê

duyệt giá thuê … m2 đất;

- Quyết định số …/QĐ-UBND ngày… tháng …năm … của …về việc phê duyệtQuy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500;

- Giấy chứng nhận đầu tư số ….cấp ngày….tháng … năm… của … cấp chodoanh nghiệp;

- Hợp đồng thuê đất số …/ HĐTĐ ngày … tháng … năm … ký giữa … vàdoanh nghiệp thuê đất;

- Quyết định số…/QĐ/STC-QLTC ngày… tháng … năm … của … QN về việcphê duyệt giá thuê đất tạm tính đối với ….m2 đất thuê

- Biên bản hồ sơ bàn giao giữa công ty AIC và phía các doanh nghiệp thuê đấtbao gồm: Hồ sơ dự toán, quyết toán công trình; bảng tổng hợp doanh thu và chi phíchi tiết của dự án…

2.2.1.2 Quy trình tiến hành thẩm định giá đất thuê của AIC- Việt Nam

Trên cơ sở quy trình chung do Bộ Tài chính quy định tại tiêu chuẩn số 05,TĐGVN05 được ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính và dựa trên đặc thù công việc thẩm định giácủa công ty, AIC đã đưa ra quy trình thẩm định giá nói chung và thẩm định giá đấtthuê nói riêng theo sơ đồ sau (các bước được thực hiện theo thứ tự từ trên xuốngdưới, ở mỗi bước mỗi bộ phận được phân công những nhiệm vụ cụ thể)

Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định giá đất thuê tại Công ty AIC

- Tiếp xúc qua điện thoại

- Thông qua các nguồn khác

- Phân công thẩm định viên

- Thực hiện công tác khảo sát thực

tế và thu thập dữ liệu

- Yêu cầu khách hàng bổ sung thêm

hồ sơ (nếu cần thiết)

- Xử lý nguồn thông tin khảo sát

- Đối chiếu nguồn thông tin nội bộ

- Đưa ra kết quả sơ bộ

- Lập báo báo kết quả thẩm định giá

- Thông qua ban lãnh đạo

- Bảo vệ kết quả trước hội đồngthẩm định

- In ấn báo cáo thẩm định giá

Cụ thể, các bước thực hiện quy trình trên như sau:

Yêu cầu từ phíakhách hàng

Tiếp nhận yêu cầucủa khách hàng vàlên kế hoạch thẩmđịnh giá

Tổng hợp và phântích thông tin

Khảo sát hiệntrường và thu thập

dữ liệu

Lập báo cáo thẩmđịnh giá

Xét duyệt và bảo vệkết quả

Thông báo kết quả

và ra báo cáo thẩm định giá

Bước 1: Tiếp nhận hợp đồng thẩm định giá đất thuê, lên kế hoạch thẩm định giáTiếp nhận hợp đồng:

- Thực hiện theo thủ tục nhận yêu cầu của khách hàng

- Hướng dẫn khách hàng viết giấy đề nghị thẩm định

- Thực hiện tiếp nhận hồ sơ thẩm định của khách hàng (hồ sơ sơ bộ), giấy tờchứng từ có liên quan như giấy chứng nhận đầu tư, hợp đồng xin thuê đất…

- Gửi văn bản cung cấp bảng báo giá dịch vụ bên công ty

Lên kế hoạch thẩm định giá:

- Thống nhất với khách hàng địa điểm thời gian tiến hành khảo sát thực tế

- Phân công thẩm định viên khảo sát thực tế

- Chuẩn bị các dụng cụ cũng như phương tiện cần thiết phục vụ cho công táckhảo sát thực tế như: phương tiện đi lại, máy ảnh, máy đo, sổ ghi chép số liệu…

- Dự kiến tổng thời gian thẩm định giá

- Phân tích những khó khăn có thể sẽ gặp phải trong quá trình thẩm định giá và

đề ra các biện pháp giải quyết

Bước 2: Khảo sát thực trạng khu đất thuê cần thẩm định giá và thu thập tài liệu

- Tìm hiểu môi trường kinh tế vùng nói chung và kinh tế ngành nói riêng; môitrường xã hội xung quanh khu đất thuê cần thẩm định giá

- Tìm hiểu hiện trạng trên đất (có thể có công trình trên đất nếu dự án đã đi vào hoạt động hoặc đang triển khai; có thể chưa có công trình trên đất nếu dự án chưa được khởi công xây dựng)

- Thu thập tài liệu cũng như giấy tờ, chứng từ hóa đơn liên quan đến quá trìnhthẩm định giá đất thuê như giấy chứng nhận kinh doanh, hợp đồng thuê đất cũngnhư quyết định cho thuê đất của Ủy ban nhân dân tỉnh…

Bước 3: Phân tích thông tin, xử lý dữ liệu và tổng hợp

- Tiến hành kiểm tra các thông tin thu thập được

- Đối chiếu so sánh với thông tin thị trường cùng với nguồn thông tin nội bộ củacông ty

- Tập hợp số liệu cũng như các giấy tờ liên quan đến quá trình thẩm định giá đấtthuê Dữ liệu sổ sách còn thiếu sẽ được Công ty AIC gửi công văn đến doanhnghiệp thuê đất yêu cầu cung cấp thêm

- Thực hiện các nghiệp vụ thẩm định giá, phân tích dựa trên những số liệu đã có

được qua khảo sát thực tế và điều tra thị trường.

Bước 4: Đánh giá giá trị khu đất thuê cần thẩm định giá

- Thẩm định viên đưa ra kết quả sơ bộ của việc đánh giá giá trị khu đất thuê cầnthẩm định giá

- Tiến hành trao đổi với lãnh đạo cùng các thẩm định viên khác

- Tiến hành kiểm tra, hiệu chỉnh kết quả

Bước 5: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá

- Sau khi kết quả thẩm định giá đã được hội đồng thẩm định thông qua, thẩmđịnh viên sẽ tiến hành lập báo cáo thẩm định giá theo quy định, biểu mẫu của côngty

- Tiến hành in ấn, gửi báo cáo cho bên khách hàng cùng với việc thu phí dịch vụtheo hợp đồng đã ký giữa các bên

- Sao lưu chứng thư lưu hành nội bộ và lưu trữ dữ liệu hồ sơ thẩm định

2.2 Một số trường hợp điển hình mà Công ty Cổ phần Đầu tư và Định giá Việt Nam đã thực hiện thẩm định giá tại QN

AIC-2.3.1 Thẩm định giá đất thuê cho trung tâm thương mại

Đối với thẩm định đất thuê cho trung tâm thương mại, phương pháp thẩm định

thường được áp dụng ở đây là phương pháp thặng dư kết hợp với phương pháp sosánh để tính toán giá trị (coi phương pháp so sánh là thành phần của phương phápthặng dư)

Theo Quy chế siêu thị, trung tâm thương mại của Bộ Công thương Việt Namban hành ngày 24 tháng 9 năm 2004:

Trung tâm thương mại là loại hình tổ chức kinh doanh thương mại hiện đại, đachức năng, bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hộitrường, phòng họp, văn phòng cho thuê…được bố chí tập trung, liên hoàn trong mộthoặc một số công trình kiến trúc liền kề; đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích kinhdoanh, trang bị kỹ thuật và trình độ quản lý, tổ chức kinh doanh; có các phươngthức phục vụ văn minh, thuận tiện đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động kinh doanhthương nhân và thoả mãn nhu cầu về hàng hoá, dịch vụ của khách hàng

Nguồn doanh thu chính của trung tâm thương mại xuất pháp từ việc cho thuêvăn phòng, thuê hội trường hay thuê phòng họp cho các tổ chúc kinh tế hoặc cũng

có thể là cho thuê căn hộ đối với các hộ gia đình, cá nhân

Trong trường hợp này, khi tiến hành tính toán khoản mục doanh thu từ việc cho

thuê văn phòng, thuê căn hộ thẩm định viên cần tiến hành tìm hiểu thông tin của

tài sản cũng như các tài sản so sánh có những đặc điểm tương tự tài sản cần thẩmđịnh, bao gồm:

- Tình trạng pháp lý

- Thời điểm giao dịch

- Nguồn thông tin

- Quy mô diện tích

Đây là yếu tố khó điều chỉnh nhất khi thẩm định giá đất trống Tùy từng vị trí lôđất và mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất của lô đất mà thẩm định viên tiến hànhđiều chỉnh Thông thường đối với đất ở, ở khu vực nội thành, những mảnh đất códiện tích nhỏ, vừa phải, từ 55- 75 m2 có tính thanh khoản cao hơn những mảnh đất

có diện tích lớn, do đó có giá trị hơn Nhưng ngược lại ở ngoại thành, những mảnhđất từ 100 – 150m2 lại dễ trao đổi mua bán hơn, tức là tính thanh khoản cao hơn, do

đó giá trị cao hơn những mảnh đất có diện tích bé hơn

Để điều chỉnh yếu tố diện tích, thẩm định viên sẽ điều tra tình hình thị trườngBĐS tại khu vực thẩm định, xem xét những mảnh đất có diện tích như thế nào thì cótính thanh khoản nhất

- Điều kiện kinh doanh

Cùng một BĐS nhưng ở môi trường kinh doanh khác nhau thì giá trị có thể khácnhau rất xa Điều đó phụ thuộc rất nhiều vào môi trường sống của nơi đó Ví dụđiển hình như việc một cửa hàng bán kem Wall trong thành phố chắc chắn sẽ cónguồn thu tốt hơn là cũng cửa hàng đó nhưng ở vùng xa xôi, ít người biết đến

- Vị trí, tầng cao, tiện nghi

Những lô đất có khả năng tiếp cận dễ dàng, tức là đường vào lô đất thuận tiện thìgiá trị lô đất càng cao Lô đất giáp đường, phố có giá trị cao hơn lô đất giáp ngõ,ngách, hẻm Cũng theo quan niệm của người Việt Nam, số tầng của BĐS càng thấp,càng gần mặt đất thì giá trị càng cao Tiện nghi đầy đủ cũng là yếu tố làm tăng giátrị của BĐS

- Môi trường an ninh xung quanh

Môi trường an ninh xung quanh cũng là yếu tố tác động đến giá trị BĐS Môitrường càng tốt thì tính thanh khoản của BĐS càng cao

Ví dụ: Thẩm định giá 957,8 m2 đất thuê được UBND tỉnh QN đồng ý cho Công

ty cổ phần Thương mại và Sản xuất QL thuê để xây dựng dự án Trung tâm thươngmại CP

-Thời điểm thẩm định giá: tháng 11 năm 2011

- Mục đích thẩm định giá: làm cơ sở để Sở Tài chính tỉnh QN tính tiền thuê đất

2212100204 ngày 26/04/2011 do UBND tỉnh QN cấp

Công ty Cổ phần Thương mại và Sản xuất QL được phép triển khai đầu tư xâydựng công trình “Trung tâm thương mại CP” Cơ cấu sử dụng đất của dự án nhưsau:

- Đất xây dựng trung tâm thương mại : 588,17 m2

 Hướng Bắc giáp mặt đường Trần Phú;

 Các hướng khác giáp hộ dân liền kề

Đối diện lô đất là Trụ sở Ngân hàng Công thương CP, chếch sang hướng ĐôngBắc về phía ngã ba là Trụ sở UBND thị xã

Lô đất tọa lạc ở vị trí trung tâm thị xã CP, tiếp giáp trục đường giao thông chính,gần UBND, chợ là khu vực tập trung đông dân cư, trụ sở các công ty, doanhnghiệp, kinh doanh, buôn bán khá sầm uất

+ Thông số quy hoạch và quy mô xây dựng

 Diện tích xây dựng công trình là 957,8 m2; tầng cao: 09 tầng + 01 tầng hầm;

 Tổng diện tích sàn xây dựng là: 5.797 m2 (trong đó diện tích sàn tầng nổi là:5.217m2 (bao gồm diện tích từ tầng 1 đến tầng 3 là 1.739,1m2 sàn xây dựng làm siêuthị, kinh doanh thương mại, dịch vụ Diện tích 3.478,2 m2 sàn xây dựng văn phòng

từ tầng 4 - tầng 9))

 Diện tích 01 sàn tầng hầm để xe là 579,7 m2

+ Thực trạng: