Thẩm định giá tài sản thế chấp phục vụ cho hoạt động tín dụng Ngân hàng tại Công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam Thực trạng và giải pháp

Khi đó sự tham giacủa các tổ chức, công ty thẩm định giá chuyên nghiệp là rất cần thiết để xác định giátrị tài sản nói chung và bất động sản nói riêng một cách khoa học và khách quan.Côn

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CP ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH 3

VIỆT NAM (VVFC) 3

1.1 Giới thiệu tổng quan về công ty 3

1.2 Quá trình hình thành và phát triển của công ty 3

1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của công ty 7

1.4 Các đối tác của công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam 8

1.5 Thành tích tiêu biểu của công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam 9

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP NHẰM PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI CÔNG TY CP ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM 10

2.1 Cơ sở lý luận về tài sản thế chấp, cầm cố 10

2.1.1 Khái niệm tài sản thế chấp và cầm cố 10

2.1.1.1 Tài sản thế chấp 10

2.1.1.2 Tài sản cầm cố 11

2.1.2 Các hình thức thế chấp và cầm cố tài sản 12

2.1.3 Các quy định của ngân hàng về thế chấp và cầm cố 13

2.1.3.1 Tiêu chuẩn tài sản thế chấp cầm cố 13

2.1.3.2 Quy trình cho vay thế chấp tài sản 14

2.2 Cơ sở lý luận về thẩm định giá tài sản thế chấp 16

2.2.1 Khái niệm và vai trò thẩm định giá tài sản thế chấp 16

2.2.1.1 Khái niệm thẩm định giá 16

2.2.1.2 Vai trò của thẩm định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng 18

2.2.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá trị tài sản thế chấp 18

2.2.3 Các nguyên tắc thẩm định giá tài sản thế chấp 19

2.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 19

2.2.3.2 Nguyên tắc thay thế 20

2.2.3.3 Nguyên tắc dự báo 20

2.2.3.4 Nguyên tắc cung - cầu 20

2.2.3.6 Nguyên tắc đóng góp 21

2.2.3.7 Nguyên tắc phù hợp 21

2.2.3.8 Các nguyên tắc khác 21

2.2.4 Các phương pháp thẩm định giá tài sản thế chấp 21

2.2.4.1 Phương pháp so sánh thị trường 21

2.2.4.2 Phương pháp chi phí 23

2.2.4.3 Phương pháp thu nhập 26

2.2.4.4 Phương pháp giá trị còn lại (thặng dư) 28

2.4.4.5 Phương pháp lợi nhuận 29

2.3 Thực trạng thẩm định giá tài sản thế chấp phục vụ hoạt động tín dụng ngân hàng tại công ty Cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam 31

2.3.1 Các văn bản pháp lý và tài liệu liên quan phục vụ thẩm định giá tài sản thế chấp tại công ty CP định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam 31

2.3.2 Quy trình thẩm định giá tài sản thế chấp cầm cố tại công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) 32

2.3.3 Thực trạng thẩm định giá tài sản thế chấp của công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính qua một số trường hợp điển hình 37

2.3.3.1 Thẩm định giá Công trình xây dựng trên đất để thế chấp vay vốn ngân hàng 37

2.3.2.2 Thẩm định giá bất động sản để thế chấp vay vốn ngân hàng 43

2.3.3.3 Thẩm định giá máy móc thiết bị bằng phương pháp so sánh 51

2.4 Đánh giá hoạt động thẩm định giá tài sản thế chấp tại Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam 58

2.4.1 Đánh giá việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá tài sản thế chấp 58

2.4.2 Đánh giá về công tác thẩm định giá chung của công ty VVFC 59

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM 62

3.1 Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá của Việt Nam trong thời gian tới: 62

3.2 Định hướng phát triển hoạt động thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam 63

3.3 Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá tài sản thế chấp tại công ty

Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam 63

3.3.1 Tăng cường công tác chuyên môn thẩm định giá: 63 3.3.2 Đẩy mạnh công tác thiết lập kho giá 63

3.4 Kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền các biện pháp nhằm tăng tính hiệu quả cho công tác thẩm định giá trong thời gian tới 64

3.4.1 Hoàn thiện khung pháp lý về thẩm định giá: 64 3.4.2 Thắt chặt quản lý đối với thông tin thị trường, phát triển lành mạnh thị trường 64 3.4.3 Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên 65

KẾT LUẬN 66

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản

DCF : Phương pháp dòng tiền chiết khấn

IVSC : Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Sơ đồ 1.1: Tổ chức bộ máy công ty 7

Sơ đồ 2.1: Quy trình cho vay thế chấp tài sản 15

Bảng 2.2: Mô tả hiện trạng công trình xây dựng thẩm định giá 41

Bảng 2.3: Xác định giá trị còn lại của CTXD 42

Bảng 2.4: Phân tích tính toán chất lượng còn lại của công trình 42

Bảng 2.5: Xác định giá trị công trình xây dựng cần thẩm định giá 43

Bảng 2.6: Bảng tính chất lượng còn lại theo phương pháp kinh tế kỹ thuật 46

Bảng 2.7: Bảng thông tin so sánh 49

Bảng 2.8: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh 50

Bảng 2.9: Bảng mô tả tổng hợp các tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá 55

Bảng 2.10: Bảng xác định tỷ trọng và chất lượng còn lại của từng bộ phận 56

Bảng 2.11: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh 57

Sơ đồ 2.11: Mô tả tốc độ tăng trưởng của nguồn nhân lực 60

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài:

Trong các hoạt động tín dụng ngân hàng, việc thẩm định giá tài sản thế chấp

và cầm cố đóng một vai trò rất quan trọng Từ năm 2003, Ngân Hàng Nhà Nước đãyêu cầu các ngân hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về bảo lãnhtín dụng trong hệ thống của mình Đến nay, hoạt động thẩm định giá tài sản thếchấp đã được triển khai khá bài bản tại nhiều ngân hàng Nhưng với nhiều ngânhàng, đặc biệt là các ngân hàng thương mại cổ phần, việc thẩm định giá chủ yếu docán bộ tín dụng kiêm nhiệm, chưa có bộ phận chuyên môn về thẩm định giá tài sảnthế chấp và cầm cố nên hiệu quả của hoạt động này còn chưa cao Rất nhiều trườnghợp tiêu cực đã xảy ra khi khách hàng tìm cách thoả thuận với cán bộ tín dụng vềgiá trị tài sản nhằm đạt được mức tiền vay mong muốn

Những vướng mắc trong khâu thẩm thẩm định giá tài sản thế chấp và cầm cốcũng gây ra nhiều khó khăn cho cả bên vay và cho vay Về phía các cá nhân, doanhnghiệp, việc thẩm định giá tài sản quá thấp gây ra thiệt thòi khiến họ không vayđược đủ lượng vốn mà họ cần Về phía các ngân hàng, số liệu mà các khách hàngcung cấp không đầy đủ và minh bạch trong khi họ lại không có điều kiện kiểm trachứng thực thông tin này khiến cho công tác thẩm định giá gặp nhiều trở ngại vàchất lượng chưa cao

Trong nhiều trường hợp các ngân hàng không đủ điều kiện và năng lực đểthẩm định giá tài sản thế chấp, cầm cố hoặc khách hàng muốn có một bản báo cáođịnh giá khoa học và thuyết phục khi đem tài sản đi vay vốn Khi đó sự tham giacủa các tổ chức, công ty thẩm định giá chuyên nghiệp là rất cần thiết để xác định giátrị tài sản nói chung và bất động sản nói riêng một cách khoa học và khách quan.Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) là một trongnhững công ty đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản có đầy đủđiều kiện theo quy định của luật pháp hiện hành trong lĩnh vực này Khách hàng chủyếu của công ty là các ngân hàng, các doanh nghiệp có nhu cầu thẩm định giá tàisản phục vụ hoạt động vay và cho vay, còn đối tượng thẩm định giá phần lớn là bấtđộng sản và dây chuyền máy móc

Từ thực tế công tác thẩm định giá tài sản thế chấp, cầm cố ở nước ta và quátrình thực tập tại công ty VVFC em chọn đề tài báo cáo thực tập tốt nghiệp là

“Thẩm định giá tài sản thế chấp phục vụ cho hoạt động tín dụng Ngân hàng tại Công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam: Thực trạng và giải pháp”.

2 Mục đích nghiên cứu:

Nghiên cứu cơ sở khoa học về thẩm định giá tài sản thế chấp là bất độngsản và dây chuyền máy móc; đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá tài sản thếchấp và cầm cố tại công ty VVFC; đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoànthiện hoạt động thẩm định giá tài sản thế chấp tại công ty VVFC cũng như hoạtđộng thẩm định giá tài sản thế chấp ở nước ta

3 Phương pháp nghiên cứu:

Phân tích, tổng hợp, so sánh và thống kê và có tiến hành phỏng vấn xin ýkiến cán bộ của phòng thẩm định giá công ty VVFC

Chương 3: Một số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tài sản thế chấp phục vụ hoạt động tín dụng Ngân hàng tại công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam

Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Th.s Nguyễn Thị Minh Phương vàcác anh chị cán bộ phòng thẩm định giá công ty VVFC đã giúp em hoàn thànhchuyên đề thực tập này

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CP ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH

VIỆT NAM (VVFC)

1.1 Giới thiệu tổng quan về công ty

Công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) được chuyểnđổi từ Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính, với hơn 13 năm kinh nghiệm hoạtđộng và là đơn vị Thẩm định giá đầu tiên được thành lập và hoạt động có uy tínnhất với số lượng Thẩm định viên về giá nhiều nhất tại Việt Nam

Điện thoại : 080.44186, 080.43139, 04.38432171, 04.22424092

vụ)

Tài khoản : : 102010000030997, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công

thương Việt Nam – Chi nhánh Thành phố Hà Nội

1.2 Quá trình hình thành và phát triển của công ty

Được sự đồng ý của Thủ tướng Chính phủ và Ban Tổ chức Chính Phủ, tháng

02 năm 1998 Trưởng ban Ban Vật giá Chính Phủ ký Quyết định số BVGCP thành lập Trung tâm Thẩm định giá trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ

14/1998-QĐ-Ngày 19 tháng 9 năm 2002, Thủ tướng Chính phủ có Quyết địnhsố122/2002/QĐ-TTg sát nhập Ban Vật giá Chính phủ vào Bộ Tài chính Ngày 25tháng 7 năm 2003, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ký Quyết định số 112/2003/QĐ-BTCxác nhận Trung tâm Thẩm định giá thành đơn vị trực thuộc Bộ Tài chính

Thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá và văn bản chỉ đạocủa Thủ tường Chính phủ, tháng 12/2007 Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chínhchính thức chuyển đổi thành Công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính ViệtNam (VVFC) theo Quyết định số 3004/2007/QĐ-BTC ngày 6/9/2007 của Bộ

trưởng Bộ Tài chính và Giấy Chứng nhận Đăng kí kinh doanh số 0103021238 ngày10/12/2007 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.Hà Nội cấp

Hệ thống các Chi nhánh và Văn phòng Đại diện :

Hệ thống các Chi nhánh do Bộ Tài chính công nhận được ký trực tiếp và phát hành Báo cáo và Chứng thư thẩm định giá

- Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá Quốc gia - VVFC

Địa chỉ: Số 40/1 Nguyễn Thị Định, phường Nhân Chính, quận Thanh

Xuân-TP Hà Nội

Điện thoại/Fax: 04.35561817

- Chi nhánh Khu vực miền Nam - VVFC:

Địa chỉ: Lầu 7, 49 Pasteur, quận 1, Tp Hồ Chí Minh

Điện thoại: 08.38218874, 08.39142930 Fax: 08.38218901

- Chi nhánh Khu vực Hải Phòng - VVFC:

Địa chỉ: 25 Nguyên Hồng, phường Lam Sơn, quận Lê Chân, TP Hải Phòng

- Chi nhánh Khu vực Miền Trung và Tây Nguyên- VVFC:

Địa chỉ 1: Số 6/1 Nguyễn Thiện Thuật, TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa

Điện thoại: 058 6250999/ 058 6250279, Fax 058 6252108

Địa chỉ 2: Số 280 Hoàng Diệu, phường Thành Công, TP Buôn Ma Thuột, tỉnh ĐắcLắc

Điện thoại: 0500.3843.383 Fax : 0500.3843.382

- Chi nhánh Khu vực Việt Bắc - VVFC:

Địa chỉ: 9B Phan Đình Phùng, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

- Chi nhánh tại Thanh Hóa - VVFC

Địa chỉ: Tầng 4, Tòa Nhà VCCI, 597 Nguyễn Chí Thanh, TP Thanh Hóa, tỉnhThanh Hóa

- Chi nhánh tại Phú Thọ -VVFC

Địa chỉ: Số 36 đường Kim Đồng, phường Gia Cẩm, TP Việt Trì, tỉnh Phú Thọ

- Sàn giao dịch Bất động sản VVFC Land

Địa chỉ: Số 40/1 Nguyễn Thị Định, phường Nhân Chính, quận Thanh

Xuân-TP Hà Nội

Điện thoại/Fax: 04.35561817

B Hệ thống Văn phòng Đại diện của VVFC tại các tỉnh

- Văn phòng Đại diện Khu vực Tây Bắc:

Địa chỉ: Sở Tài chính Điện Biên, Phường Mường Thanh,TP Điện Biên, tỉnhĐiện Biên

- Văn phòng Đại diện tại Quảng Ninh:

Địa chỉ: 10 ngõ 35, đường Nguyễn Văn Cừ, tổ 10, khu 3, phường Hồng Hà, TP

Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

Điện thoại/ fax : 033.3820358

- Văn phòng Đại diện tại Yên Bái:

Địa chỉ: Số 254 Đinh Tiên Hoàng – Phường Đồng Tâm – TP Yên Bái, tỉnh YênBái

Điện thoại/ fax : 029.3852847

- Văn phòng Đại diện tại Lạng Sơn :

Địa chỉ: Số 26, đường Lý Thái Tổ, phường Đông Kinh, TP Lạng Sơn, tỉnh LạngSơn

Điện thoại/ fax : 025.3719993/ 025.3719992

- Văn phòng Đại diện tại Sơn La

Địa chỉ: Số 116 Chu Văn Thịnh, TP Sơn La, tỉnh Sơn La.

Điện thoại: 022.3857 039 Fax : 022.3750 777

- Văn phòng Đại diện tại Lào Cai

Địa chỉ: Số 94 Duyên Hà, Phường Duyên Hải, TP Lào Cai, tỉnh Lào Cai

Điện thoại/ fax : 020 3826 149

- Văn phòng Đại diện tại Quảng Bình

Địa chỉ: 3 Nguyễn Trãi, TP Đồng Hới, Tỉnh Quảng Bình

Điện thoại/fax : 052.6500550/052.6273772

- Văn phòng Đại diện tại Đà Nẵng:

Địa chỉ: 249 Đường Trần Phú, Phường Phước Ninh, Quận Hải Châu, TP ĐàNẵng

Điện thoại: 0511.3565045 Fax: 0511.3565045

- Văn phòng Đại diện tại Phú Yên

Địa chỉ : Số 68 Trần Phú, Phường 2, TP.Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên

Điện thoại/ fax : 057.3836 944

- Văn phòng Đại diện tại Vũng Tàu

Địa chỉ: Số A1117 - 36 Nguyễn Thái Học, Phường 7, Thành phố Vũng Tàu,Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Việt Nam

- Đánh giá uy tín doanh nghiệp;

- Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh;

- Xác định giá trị doanh nghiệp;

- Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng;

- Kinh doanh, môi giới kinh doanh tài sản (động sản, doanh nghiệp);

- Tổ chức điều tra (trừ lĩnh vực Nhà nước cấm điều tra), nghiên cứu ứngdụng, hội thảo khoa học về xã hội, thị trường giá cả, định giá, kinh tế tài chính theoquy định của pháp luật;

- Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá;

- Tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua – bán doanh nghiệp (không bao gồm tư vấnpháp luật và tài chính);

- Tư vấn đấu giá tài sản;

- Tư vấn marketing;

- Xuất nhập khẩu các mặt hàng công ty kinh doanh

- Dịch vụ Giám định hàng hóa tài sản là Động sản, Bất động sản;

- Dịch vụ tư vấn đấu thầu; tư vấn dự án và lập dự án đầu tư;

- Tổ chức lớp bồi dưỡng kiến thức và đào tạo nhân lực trong lĩnh vực xây dựng;

- Dịch vụ Tư vấn, môi giới, quản lý Bất động sản;

- Dịch vụ sàn giao dịch Bất động sản

1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của công ty

Sơ đồ 1.1: Tổ chức bộ máy công ty

Nguồn: Công ty VVFC

Chức năng của các phòng ban:

 Ban Giám đốc: Tổng Giám đốc và Phó Tổng Giám đốc Công ty

- Quản lý và điều hành các hoạt động của công ty

TT ĐẤU GIÁ

PHÒNG KHTH

PHÒNG NV3

PHÒNG NV2

PHÒNG NV1

TÀI CHÍNH

KẾ TOÁN

VĂN

PHÒNG

CÁC PHÒNG KHÁC

DIỆN

- Tổ chức thực hiện thẩm định giá, cung cấp thông tin giá mua bán, cho thuêđối với bất động sản là quyền sử dụng đất, công trình kiến trúc…cho các tổ chức, cánhân trong và ngoài nước có nhu cầu.

- Mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức cá nhân trong và ngoài nước

 Phòng nghiệp vụ 2 (Thẩm định giá Động sản, tài sản vô hình…)

- Tham mưu cho Giám đốc về công tác thẩm định giá động sản

- Tổ chức thực hiện thẩm định giá, cung cấp thông tin giá đối với động sảncho các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước có nhu cầu

- Mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức cá nhân trong và ngoài nước nhằmkhông ngừng phát triển hoạt động tư vấn thẩm định giá động sản, tài sản vô hình

 Phòng nghiệp vụ 3 (Xác định giá trị doanh nghiệp)

- Tham mưu cho Giám đốc về công tác xác định giá trị doanh nghiệp, lợi thếkinh doanh, định giá uy tín doanh nghiệp và thẩm định giá

- Tư vấn cổ phần hóa và thực hiện dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp, tưvấn tài chính doanh nghiệp

- Tư vấn bán đấu giá cổ phần, tư vấn đầu tư, kinh doanh mua bán doanhnghiệp

 Trung tâm Bất động sản và Đấu giá Quốc gia

- Tổ chức đấu giá tài sản của nhà nước, các doanh nghiệp, các tổ chức xãhội…

- Cung cấp các thông tin về các cuộc đấu giá và mức giá giao dịch

- Tư vấn đấu thầu, đấu giá, tư vấn dự án và lập dự án đầu tư

- Quản lý, điều hành sàn giao dịch Bất động sản và môi giới bất động sản

- Kinh doanh bất động sản và quản lý bất động sản

- Dịch vụ quảng cáo bất động sản

Ngoài ra các Chi nhánh và Văn phòng đại diện của Công ty trên cả nước có 60nhân viên cũng được phép thực hiện các chức năng và nhiệm vụ của VVFC

1.4 Các đối tác của công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam

Với bề dày kinh nghiệm, Công ty đã thiết lập được một hệ thống đối tác lớn vàtin cậy như Tổng công ty xăng dầu Pextrolimex Việt Nam, Văn phòng Chính Phủ,

Sở tài chính các Tỉnh và công ty cũng thường xuyên tiếp nhận các yêu cầu địnhgiá tài sản thế chấp từ chi nhánh các ngân hàng như

- Ngân hàng quốc tế Citibank

- Ngân hàng công thương Việt Nam I

- Ngân hàng ngoại thương Việt Nam

- Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV

- Ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam Techcombank

- Ngân hàng liên doanh VID Public bank (liên doanh giữa ngân hàng PublicBank Berhad của Malaysia và ngân hàng BIDV)

1.5 Thành tích tiêu biểu của công ty CP Định giá và Dịch

vụ Tài Chính Việt Nam

Công ty Định giá VVFC đã được Tổ chức Chứng nhận Chất lượng quốc tế củaVương quốc Anh (UKAS) cấp chứng nhận Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêuchuẩn quốc tế ISO 9001 : 2008 VVFC là đơn vị tư vấn tài chính duy nhất nhận danhhiệu “Cúp vàng chất lượng ISO” năm 2008 do Bộ Khoa học và Công nghệ cấp Năm

2009, VVFC được nhận cúp vàng “Doanh nghiệp tiêu biểu Việt Nam”, cúp vàng

“Lãnh đạo xuất sắc”, Bằng khen “Doanh nghiệp Việt Nam tiêu biểu ” của VCCI.

Với sự phấn đấu không ngừng của VVFC trong hơn 13 năm qua, VVFC tựhào và vinh dự nhận được nhiều phần thưởng cao quý của Nhà nước, Chính phủ và

Bộ Tài chính như :

- 02 Huân chương Lao động hạng III của Chủ tịch nước ;

- 16 Bằng khen của Thủ tướng Chính phủ cho tập thể và cá nhân xuất sắccủa VVFC ;

- 01 Cờ Thi đua của Chính phủ

- 01 Cờ Thi đua của Bộ trưởng Bộ Tài chính

- 35 Danh hiệu Chiến sỹ thi đua ngành Tài chính

- Rất nhiều Bằng khen của Bộ trưởng Bộ Tài chính và Liên đoàn Lao độngViệt Nam, Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP NHẰM PHỤC

VỤ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI CÔNG TY CP ĐỊNH

GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM2.1 Cơ sở lý luận về tài sản thế chấp, cầm cố.

2.1.1 Khái niệm tài sản thế chấp và cầm cố.

2.1.1.1 Tài sản thế chấp

Khái niệm: Thế chấp tài sản là việc bên đi vay dùng tài sản là bất động sảnthuộc sở hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thựchiện nghĩa vụ đối với bên cho vay Theo quy định của Luật dân sự và Luật đất đai

có hai loại thế chấp: bất động sản và giá trị quyền sử dụng đất

a Bất động sản

Điều 181- Bộ luật dân sự Việt Nam năm 1995 đưa ra khái niệm về bất động sản:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn kiền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trêndưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia Một vật được coi là bất động sảnkhi nó thoả mãn năm điều kiện:

Thứ nhất, phải là tài sản, tức phải là của cải vật chất, có thực và có ích chocon người

Thứ hai, không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gây ảnhhưởng đến tính chất, công năng và hình thái của nó

Thứ ba, nó phải tồn tại lâu dài

Thứ tư, nó phải được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người

Tuy nhiên trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta thường coibất động sản là những tài sản không thể di dời được Vậy bất động sản thế chấp cóthể là nhà ở, các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhàkho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trịquyền sử dụng đất) Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm

và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp

b Giá trị quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản,quyền được hưởng lợi ích mà nó mang lại Do đó giá trị quyền sử dụng là một tàisản hay được thế chấp để vay vốn trong ngân hàng

Theo quy định của ngân hàng, tài sản cầm cố là động sản bao gồm:

- Tài sản thực (vật có thực) như xe cộ, máy móc thiết bị, hàng hoá, vàng, tàubiển, máy bay, các loại khác

- Tiền gồm tiền mặt, tiền trên tài khoản

- Giấy tờ gồm giấy tờ có giá (giấy tờ có giá trị bằng tiền) như cổ phiếu, hốiphiếu, trái phiếu

- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyềnđòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác.- Lợi tức và cácquyền phát sinh từ tài sản cầm cố

Căn cứ vào tính chất quản lý, tài sản cầm cố được chia ra làm hai loại: cóđăng ký quỳên sở hữu và không đăng ký quyền sở hữu Đối với tài sản không đăng

ký quyền sở hữu, tài sản cầm cố phải được chuyển giao cho bên vay, ngược lại đốivới tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì tài sản có thể do bên vay, đi vay hoặc bênthứ bao giữ theo thoả thuận của bên chi vay và bên đi vay Hiện nay, trong cho vay

kinh doanh, các doanh nghiệp chủ yếu thế chấp tài sản, máy móc nhà xưởng và cầm

cố máy móc thiết bị

a Máy móc thiết bị

Theo tiêu chuẩn Thẩm Định Giá quốc tế (IVSC): Máy móc thiết bị bao gồmcác thiết bị phụ tùng của tài sản có thể bao gồm các máy móc thiết bị không cốđịnh, và những máy nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ Một máy cụ thể là một máy

sử dụng hoặc áp dụng năng lực máy móc, có vài phụ tùng với chức năng cụ thể vàthực hiện một loại công việc nhất định

Còn theo tiêu chuẩn Thẩm định giá khu vực (AVA): Máy móc thiết bị là mộttài sản bao gồm cả nhà xưởng, dây chuyền sản xuất, máy móc và thiết bị:

- Nhà xưởng, dây chuyền sản xuất bao gồm một dây chuyền các loại tài sản

mà trong đó có thể bao gồm các nhà xưởng không vĩnh cửu có thể di dời, máy móc

và thiết bị

- Máy móc bao gồm những máy riêng biệt hoặc cả một cụm máy móc, mộtcái máy là một chủng loại thiết bị sử dụng năng lực máy móc, nó có một số chi tiếthay phụ tùng tạo thành để thực hiện một loại công việc nhất định

- Thiết bị phụ trợ là những tài sản phụ tùng được sử dụng để trợ giúp thựchiện các chức năng của doanh nghiệp

Với định nghĩa này, máy móc thiết bị được hiểu là bao gồm nhà xưởng, dâychuyền sản xuất, máy móc (và cả nhóm máy) và thiết bị phụ giúp sản xuất

Máy móc thiết bị nhìn chung được chia thành hai loại là máy móc chuyêndụng và máy móc không chuyên dụng Máy móc thiết bị chuyên dụng là các loại máymóc có thể dễ dàng được nhân diện ở thị trường đã sẵn có và có chỉ dẫn về giá trị.Còn với máy móc không chuyên dụng, việc áp dụng hay sử dụng không được thayđổi như thông lệ ở những thị trường sẵn có do các đặc tính riêng biệt của chúng

2.1.2 Các hình thức thế chấp và cầm cố tài sản

- Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng

Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thếchấp) thoả thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện đượcnghĩa vụ trả nợ

Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong

đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản

để đảm bảo cho món vay Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theohợp đồng, việc xử lý tài sản phải dựa trên cơ sở thoả thuận giữa người vay và người

đi vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của toà án nếu có tranh chấp

- Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai

Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất Điềunày nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay vàthế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất

Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp, trong đó người đi vay sử dụng phầngiá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được đảm bảobằng tài sản đó để đảm bảo cho khoản nợ thứ hai

- Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp

Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn vaytạo nên, còn thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp vàtài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau

- Thế chấp toàn bộ và thế chấp một phần bất động sản

Người đi vay có thể thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản

Cầm cố tài sản cũng bao gồm cầm cố công bằng và pháp lý, cầm cố thứ nhất

và thứ hai, cầm cố trực tiếp và gián tiếp Nội dung các loại cầm cố này cũng tương

tự thế chấp

2.1.3 Các quy định của ngân hàng về thế chấp và cầm cố

2.1.3.1 Tiêu chuẩn tài sản thế chấp cầm cố

Không phải tài sản nào cũng có đủ điều kiện để có thể mang đi thế chấp mà

nó phải thoả mãn các điều kiện sau đây:

a Tài sản phải thuộc quyền sở hữu của hoặc quyền sử dụng, phân loại củakhách hàng vay, cụ thể

- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, đất phải thuộc quyền sử dụng hợp phápcủa khách hàng vay, và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai

- Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà Nước, thì tài sản phải do Nhà Nướcgiao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo

quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà Nước, phải được phép của cơ quan raquyết định thành lập cho phép đối với máy móc hoặc dây chuyền sản xuất chính.

- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vayTrường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì kháchhàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

b Tài sản được phép giao dịch tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặckhông cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảolãnh và các giao dịch khác

c Tài sản phải không có tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp vềquyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tạithời điểm ký hợp đồng bảo đảm

Với một số tài sản mà pháp luật quy định thì khách hàng vay phải mua bảohiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay Ngân hàng có trách nhiệm kiểm trađiều kiện tài sản bảo đảm tiền vay còn khách hàng vay phải chịu trách nhiệm về tínhhợp pháp của tài sản bảo đảm tiền vay

2.1.3.2 Quy trình cho vay thế chấp tài sản

Cho vay có bảo đảm và không có bảo đảm đều có những điểm giống nhautrong quy trình tài trợ tín dụng Tuy nhiên, trong vay thế chấp cầm cố tài sản, quytrình cho vay trên còn liên quan đến tài sản thế chấp cầm cố cũng như mối quan hệgiữa những tài sản này với các yếu tố của khoản cho vay Quy trình này có thể đượckhái quát trong sơ đồ 2.1 sau:

Sơ đồ 2.1: Quy trình cho vay thế chấp tài sản

Nguồn: Ngân hàng techcombank

Có thể thấy một trong những điểm khác biệt chủ yếu của cho vay thế chấpcầm cố tài sản chính là các khâu: giám định về pháp lý tài sản thế chấp, thẩm địnhgiá tài sản thế chấp và tái thẩm định giá tài sản thế chấp

Giám định tính chất pháp lý về quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất

Việc xác định tính chất pháp lý về quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụngđất không phải là vấn đề phức tạp, nhưng trong điều kiện Việt Nam lại xảy ra nhiềurủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý, do các nguyên nhân sau đây:

- Nhiều loại tài sản chưa thực hiện đăng ký tài sản và cấp giấy chứng nhận vềquyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất như nhà ở vùng nông thôn, các cơ sở sảnxuất kinh doanh Riêng với doanh nghiệp nhà nước, việc thế chấp chỉ dựa trên xácnhận của cơ quan quản lý vốn nhà nước

- Các cơ quan quản lý nhà nước chưa quản lý hết toàn bộ tài sản có đăng kýhoặc phân tán ở nhiều đơn vị Từ đó khó xác định một cách chắc chắn các giấy tờhợp pháp về sở hữu tài sản Ví dụ như trường hợp cá nhân có hai giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và sử dụng nó để thế chấp hai ngân hàng

Thẩm định giá tài sản thế chấp

Quyết định

tỷ lệ cho vay so với tài sản thế chấp

Đến hạn trả nợ

Giải chấp

Xử lý tài sản thế chấp để thu nợ

Tái thẩm định giá tài sản thế chấp

Xử lý tài sản sau tái thẩm định giá

Thanh toán

Không thanh toán

- Đất đã giao cho cá nhân và tổ chức sử dụng nhưng chưa cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất Sự thiếu đồng bộ này sẽ dẫn đến tranh chấp về quyền sửdụng đất và tài sản gắn liền với đất trong các hợp đồng thế chấp.

Để hạn chế rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý, bên cạnh việc xem xét cácgiấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản, nhân viên giám định tàisản cần khai thác thêm các nguồn thông tin khác như tham khảo ý kiến của trungtâm phòng ngừa rủi ro, các người cư trú gắn với tài sản thế chấp

Thẩm Định giá tài sản thế chấp cầm cố

Về nguyên tắc, thẩm định giá tài sản thế chấp cầm cố phải theo giá trị thịtrường Nếu thẩm định giá cao hơn sẽ dẫn đến thiệt hại cho ngân hàng và tăng tínhrủi ro của khoản vay, còn thẩm định giá thấp hơn giá trị thị trường sẽ ảnh hưởngđến việc đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng và giảm tính cạnh tranh của ngânhàng Định giá tài sản thế chấp cầm cố là một vấn đề phức tạp Vì vậy để thẩm địnhgiá được chính xác cần phải tổ chức theo hướng chuyên môn hoá về nghiệp vụ địnhgiá tài sản thế chấp

Tái thẩm định giá tài sản thế chấp cầm cố

Tuỳ theo quy định của mỗi ngân hàng, khi tài sản thế chấp cầm cố có giá trịlớn hoặc cấu thành giá trị phức tạp, sẽ tiến hành thẩm định lần hai, gọi là tái địnhgiá Các ngân hàng thường có một bộ phận là phòng Tái thẩm định để giải quyếtvấn đề này, hoặc khi tài sản quá phức tạp cần thiết phải thuê các tổ chức tư vấn vàđịnh giá bên ngoài

2.2 Cơ sở lý luận về thẩm định giá tài sản thế chấp

2.2.1 Khái niệm và vai trò thẩm định giá tài sản thế chấp

2.2.1.1 Khái niệm thẩm định giá

Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal vàValuation để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là

từ tiếng Pháp Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817 Haithuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ýkiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đãđưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:

 Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền củamột vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinhdoanh”.

 Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:

“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hìnhthái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

 Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc

“Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tínhđến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy, thẩm địnhgiá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thậpđược và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá đểhình thành giá trị của chúng”

 Theo Gs Lim Lan Yuan - Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuậthay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tạimột thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xéttất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.”

 Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam,trong thẩm định giá được định nghĩa như sau:

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợpvới thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Namhoặc thông lệ quốc tế

Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều cóchung một số yếu tố là:

 Sự ước tính giá trị hiện tại

 Tính bằng tiền tệ

 Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản

 Theo yêu cầu, mục đích nhất định

 Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể

 Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường

Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau:

“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị củatài sản ( quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định,cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như nhữngthông lệ quốc tế hoặc quốc gia”

2.2.1.2 Vai trò của thẩm định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng

Trong hoạt động kinh doanh, rủi ro tín dụng (rủi ro sai hẹn và rủi ro phá sản)

là loại rủi ro dẫn đến tổn thất lớn nhất cho các ngân hàng Vì vậy hiện nay, cùng với

sự phát triển của nền kinh tế cũng như hệ thống tín dụng, hoạt động vay vốn sử dụngtài sản thế chấp cầm cố đang ngày càng trở nên phổ biến Hoạt động định giá tài sảnthế chấp cũng trở nên quan trọng vì nếu được thực hiện tốt, nó sẽ có hai tác dụng:

Thứ nhất, giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì một lý do nào

đó không thanh toán được nợ cho ngân hàng

Thứ hai, làm động lực thúc đẩy khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ

Sở dĩ như vậy là vì nguyên tắc hoạt động thẩm định giá tài sản thế chấp cầm

cố chính là việc tuân theo giá thị trường Công tác thẩm định giá được đánh giá làtốt nếu tìm ra giá trị của tài sản sát nhất với giá thị trường và đảm bảo hai mục tiêucủa hoạt động bảo đảm tín dụng Còn thẩm định giá tài sản thấp hơn hay cao hơngiá trị thị trường đều là chưa đạt yêu cầu vì nó sẽ ảnh hưởng tới lợi ích của cả haibên vay và cho vay Nếu thẩm định giá cao hơn giá thị trường có thể dẫn đến khiphát mại tài sản thế chấp (hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho ngân hàng) trongtrường hợp khách hàng không trả được nợ sẽ không thu hồi được nợ gốc, lãi và cácchi phí khác Còn nếu thẩm định giá thấp hơn giá trị thị trường sẽ ảnh hưởng đếnviệc đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng và làm suy yếu tính cạnh tranh trong việcthu hút khách hàng Chính vì vậy, việc thẩm định giá tại các ngân hàng phải đượcthực hiện một cách khách quan, khoa học, theo hướng chuyên môn hoá cao Trongtrường hợp quá phức tạp mà các ngân hàng không có khả năng thực hiện tốt thì phảithuê các tổ chức tư vấn hoặc các công ty thẩm định giá chuyên nghiệp thực hiện

2.2.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá trị tài sản thế chấp

 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trênthị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người muasẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bánkhách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường

Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theonhững căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theocác mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong sử dụng, giá

phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thịtrường hạn chế, giá trị để tính thuế…

2.2.3 Các nguyên tắc thẩm định giá tài sản thế chấp

Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đếnquá trình hình giá trị tài sản cụ thể do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân thủcác nguyên tắc nhất định bao gồm:

- Nguyên tắc sủ dụng cao nhất và tốt nhất

- Nguyên tắc thay thế

- Nguyên tắc dự báo

- Nguyên tắc cung –cầu

- Nguyên tắc dự kiến tương lai

Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mứchữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể chophép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản

Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếuđược của sự ước tính giá trị thị trường

b) Ðánh giá việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản

- Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiệnđược về mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất Tuy nhiên,ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và luật pháp cho phép cũngcần phải có sự đánh giá thích đáng cuả thẩm định viên về tính hợp lý của việc sửdụng hiện tại

- Đặc điểm cuả thị trường là luôn biến động và mất cân bằng giữa cung vàcầu nên việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mục

đích sử dụng trong tương lai; vì khi việc sử dụng tài sản đang trong tình trạng có sựthay đổi thì việc sử dụng trước mắt cao nhất và tốt nhất có thể chỉ là việc sử dụngtạm thời

Trong một số trường hợp, khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềmnăng, thì thẩm định viên phải trình bày các cách sử dụng thay thế nhau và ước tínhcác khoản chi phí và thu nhập tương lai từ đó xác định việc sử dụng cao nhất và tốtnhất của tài sản

c) Yêu cầu của nguyên tắc

Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá tài sản phải đặt tài sản trong tìnhhuống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên sự sử dụng hiện tại nếunhư sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bấtđộng sản Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá trị thị trường củatài sản

Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua mộttài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm

Hệ quả của nguyên tắc: giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phítạo ra hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự

2.2.3.3 Nguyên tắc dự báo

Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần dự báo trước các tìnhhuống về kinh tế, chính trị, môi trường…có thể xảy ra trong tương lai có tác độngđến giá trị của tài sản thẩm định giá Bởi vì khác với kế toán, thẩm định giá luônluôn dựa trên triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ, nhất là đối vớibất động sản

2.2.3.4 Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản

đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầucủa tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung

Do vậy khi thẩm định giá phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác độngcủa các lực lượng thị trường đến cung cầu

Khi phân tích các thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng cung cầu trên thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh

2.2.3.5 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợitrong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triểnvọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

2.2.3.8 Các nguyên tắc khác

Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất cảcác loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắnliền với đặc điểm của loại tài sản đó

2.2.4 Các phương pháp thẩm định giá tài sản thế chấp

Trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới ngày nay có ba cách tiếp cận cơ bản:

tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá của các tàisản tương tự trên thị trường đã được mua bán

b Cơ sở của phương pháp

Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giátrị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường

d Điều kiện thực hiện

- Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự đượcmua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá

- Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được

- Thị trường phải ổn định

e Các bước tiến hành

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yếthoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cầnthẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tàisản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đãgiao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩmđịnh giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánhđối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tàisản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sựkhác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉdẫn cho mỗi tài sản so sánh

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ramức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định

+ Công thức tính

Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của

g Ứng dụng trong thực tiễn

Áp dụng đối với những tài sản có tính đồng nhất cao

h.Ưu nhược điểm

- Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì

nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường

- Nhược điểm: Bắt buộc phải có thông tin; các dữ liệu mang tính lịch sử; dotính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm được một tàisản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá

2.2.4.2 Phương pháp chi phí

a) Khái niệm

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tái tạo lại hoặc chi phíthay thế tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá

b) Cơ sở của phương pháp

Nếu người mua tiềm năng có đủ thông tin và dự tính hợp lý sẽ không baogiờ trả giá tài sản cao hơn so với chi phí để tạo ra (hoặc sở hữu) một tài sản có lợiích tương tự

c) Các thuật ngữ liên quan

Hao mòn hữu hình là hao mòn vật lý gây ra do các yếu tố tự nhiên (thời tiết,

khí hậu…) làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng

Hao mòn vô hình là loại hao mòn phát sinh do tiến bộ kỹ thuật, do thay đổi,

cải tiến dây chuyền công nghệ hoặc do sự thay đổi nhu cầu của thị trường về sảnphẩm, dịch vụ làm giảm giá trị của tài sản trong quá trình sử dụng

Giá trị hao mòn của tài sản là sự giảm dần giá trị sử dụng và giá trị của tài

sản do tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh, do được sử dụng theo mục đích

sử dụng của tài sản, do bào mòn của các yếu tố tự nhiên, do tiến bộ kỹ thuật… trongquá trình hoạt động của tài sản

Giá trị hao mòn luỹ kế của tài sản là tổng mức giảm giá của tài sản gây ra do

hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình, tính đến thời điểm cần thẩm định giá

Tuổi đời kinh tế là thời gian sử dụng tài sản tối đa xét về hiệu quả kinh tế:

- Tuổi đời kinh tế của máy, thiết bị là số năm dự tính sử dụng máy, thiết bị

vào hoạt động sản xuất, kinh doanh theo quy định hiện hành, ở điều kiện bìnhthường, phù hợp với các thông số kinh tế - kỹ thuật của tài sản

- Tuổi đời kinh tế của bất động sản là số năm công trình kiến trúc trên đất

đóng góp làm tăng giá trị của toàn bộ bất động sản

Tuổi đời kinh tế còn lại là thời gian sử dụng còn lại của tài sản phát huy được

hiệu quả

Tuổi đời thực tế là số năm đã trôi qua tính từ khi hoàn thành sản xuất, chế

tạo, xây dựng tài sản mới 100% đưa vào sử dụng đến thời điểm cần thẩm định giá

Tuổi đời hiệu quả là số năm mà tài sản được sử dụng thực tế phát huy được

tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng Tuổi đời hiệu quả có thể ngắn hơnhoặc dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản tùy thuộc vào tình trạng duy tu, bảo dưỡng,sửa chữa tài sản Cụ thể:

Tuổi đời hiệu quả ngắn hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sảntiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ,đúng quy trình

Tuổi đời hiệu quả dài hơn tuổi đời thực tế của tài sản nếu chủ tài sản khôngtiến hành bảo dưỡng, nâng cấp, duy tu, sửa chữa tài sản theo đúng định kỳ, đúngquy trình

Lợi nhuận nhà thầu là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường của công trình trừ

đi (-) tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp), trừ đi (-) cáckhoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

Chi phí tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài sản

thay thế giống nguyên mẫu với tài sản cần thẩm định giá, bao gồm cả những điểm

đã lỗi thời, lạc hậu của tài sản cần thẩm định giá Chi phí tái tạo được tính căn cứvào khối lượng nguyên nhiên vật liệu đã được sử dụng theo đúng nguyên bản nhân(x) giá tại thời điểm cần thẩm định

Chi phí thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng, sản xuất hay chế tạo tài

sản thay thế tài sản cần thẩm định giá, có loại trừ các bộ phận có chức năng lỗi thời,nhưng có tính đến tiến bộ khoa học, công nghệ tại thời điểm cần thẩm định giá đểtạo ra sản phẩm thay thế có tính năng ưu việt hơn so với tài sản cần thẩm định giá.Chi phí thay thế được tính căn cứ vào khối lượng nguyên nhiên vật liệu có thể thaythế nhân (x) giá tại thời điểm thẩm định

d) Các bước tiến hành

- Đối với bất động sản:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi

đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theonguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định

giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan,

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế côngtrình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phảinộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảmgiá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị haomòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.lấy(2)-(3)

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng(+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4

- Đối với máy, thiết bị:

Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá.Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưamáy, thiết bị vào sử dụng, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phảinộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình và giá trị hao mòn lũy

kế của máy, thiết bị

Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 2 trừ (-) kết quả bước 3

e) Ứng dụng trong thực tiễn

- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sảnchuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thịtrường

- Kiểm tra các phương pháp thẩm định giá khác

- Là phương pháp của người đấu thầu và kiểm tra đấu thầu

g) Ưu nhược điểm

- Ưu điểm: Áp dụng đối với những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thịtrường do sử dụng cho mục đích riêng biệt

Khấu hao mang tính chủ quan;

Thẩm định viên phải có kinh nghiệm;

2.2.4.3 Phương pháp thu nhập

a) Khái niệm

Là phương pháp ước tính giá trị của một tài sản bằng cách hiện giá các khoảnthu nhập ròng ước tính trong tương lai do tài sản mang lại thành giá trị vốn thờiđiểm hiện tại

b) Cơ sở của phương pháp

Giá trị của tài sản bằng giá trị vốn hiện tại của tất cả các lợi ích tương lai cóthể nhận được từ tài sản; và dựa trên những giả thiết sau:

- Thu nhập là vĩnh viễn

- Rủi ro của thu nhập có thể có trong tương lai là cố định

c) Các thuật ngữ liên quan đến phương pháp thu nhập

Tỷ suất vốn hóa: là một phân số dung để diễn tả mối quan hệ giữa thu nhập

và giá trị của tài sản.Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi trong 01 năm hoạt động trêntổng giá trị tài sản và dung để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản

Hệ số vốn hóa: là nghịch đảo của tỷ suất vốn hóa

Tỷ suất chiết khấu: là một phân số dung để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính

trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ suấtvốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nộibộ) hoặc tỷ suất thuế thực

Tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): là tỷ suất chiết khấu mà khi

chiết khấu với tỷ suất này hiện giá của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư banđầu (NPV = 0)

Tỷ suất thuế thực: là tỷ lệ phần trăm mức thuế thực tính trên tài sản so với

giá thị trường của chính tài sản đó

Giá trị tài sản thu hồi (giá trị tài sản thanh lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư): làtổng số tiền mà nhà đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư Giá trị tài sản thu hồiđược ước tính bằng cách sử dụng tỷ suất vốn hóa thích hợp nhằm chuyển đổi mứcgiá mua/bán tài sản mong đợi (tại thời điểm cuối kỳ đầu tư) thành giá trị tại thờiđiểm cần thẩm định giá

d) Các dạng của phương pháp thu nhập

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từtài sản đầu tư qua các năm khác nhau.

Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập), khảnăng thu thập thông tin của các tài sản so sánh trên thị trường để quyết định áp dụngphương pháp thẩm định giá thích hợp

 Phương pháp vốn hóa trực tiếp:

Nội dung: Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhạp để ước tínhgiá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm Việc chuyển hóa này thựchiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với

Trong đó: V ; là giá trị tài sản

I: thu nhập ròng trong một nămR: tỷ suất vốn hóa

GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng vớimối loại tỷ suất vốn thich hợp

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp

 Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

Nội dung:

Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sảnbằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi vủa dòng tiền dự kiến phát sinh trongtương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định củathu nhập

Vn : Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n

n : Thời gian năm giữ tài sản

r : tỷ suất chiết khấu

* Trường hợp dòng tiền đều:

Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản

Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản

Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí

Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ

Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp

Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên

2.2.4.4 Phương pháp giá trị còn lại (thặng dư)

- Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trườngcủa tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằngcách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đitất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

- Phương pháp thặng dư áp dụng để thẩm định các lô đất trống, các bất động

sản có tiềm năng phát triển, các bất động sản có khả năng hoặc được phép chuyểnđổi mục đích sử dụng

Công thức tính:

Trong đó: V: là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,

DT: là tổng doanh thu của dự án,

CP: là tổng chi phí đầu tư dự án

- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư:

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2trừ (-) bước 3

2.4.4.5 Phương pháp lợi nhuận

- Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng

sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩmđịnh giá

- Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản

mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủyếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản Loại hình tài sản chủ yếu áp dụngphương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng,sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên…

- Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận

Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất

đăng ký với cấp có thẩm quyền Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở cácdịch vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mini…

Bước 2: Xác định tổng chi phí

Tổng chi phí bao gồm:

- Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư: Hàng hóa, nguyên liệu, vật tư muacho kinh doanh như nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăngdầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu, vật tư…sẽ được trừ ra khỏi tổng thunhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng

- Chi phí lãi vay ngân hàng

- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm

cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nước,điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trangthiết bị…

Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản

Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thucác khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy địnhcủa pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư

Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản

Thu nhập thực hàng năm

Giá trị thị trường của bất động sản =

Tỷ suất vốn hóa

Nhận xét: Nhìn chung, mỗi phương pháp thẩm định giá đều có những ưu và

nhược điểm riêng, nên không có phương pháp nào là chính xác hoàn toàn mà chỉ cóphương pháp thích hợp với đặc điểm của tài sản nhất và các phương pháp khác có thể

sử dụng để đối chiếu kiểm tra trước khi xác định kết quả giá trị cuối cùng của tài sản