Hoàn thiện phương pháp Thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam

Từ những năm 1940,thẩm định giá đã khẳng định được vai trò quan trọng của mình trong việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểmn

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT NAM 3

1.1 Lịch sử hình thành phát triển công ty 3

1.2 Bộ máy tổ chức và các phòng ban của công ty 4

1.3 Dịch vụ thẩm định giá của công ty 5

1.3.1 Thẩm định giá bất động sản 5

1.3.2 Thẩm định giá động sản ( máy móc, thiết bị) 6

1.3.3 Xác định giá trị Doanh nghiệp 6

1.3.4 Thẩm định Dự án đầu tư 7

1.3.5 Tư vấn tài chính 8

1.3.6 Dịch vụ cung cấp thông tin về giá cả tài sản, hàng hóa và dịch vụ 9

1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty trong thời gian qua 9

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH 12

2.1 Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá bất động sản 12

2.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản 12

2.1.2 Thẩm định giá 12

2.1.3 Thẩm định giá bất động sản 13

2.1.4 Mục đích và vai trò của Thẩm định giá bất động sản 14

2.1.5 Giá bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản 16

2.2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 19

2.2.1 Phương pháp so sánh 20

2.2.2 Phương pháp thặng dư: 27

2.3 Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh và thặng dư trong thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam 31

2.3.1 Quy trình thẩm định giá 31

2.3.2 Phương pháp so sánh 31

2.3.3 Phương pháp thặng dư: 43

2.3.4 Những hạn chế cần phải chỉnh sửa và bổ sung 48

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT

NAM 50

3.1 Phương hướng phát triển 50

3.2.Giải pháp hoàn thiện các công tác thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam 53

3.2.1 Hoàn thiện điều kiện vật chất và đội ngũ nhân lực 53

3.2.2 Một số giải pháp hoàn thiện khác 55

3.3 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại công ty đối với từng phương pháp 56

3.3.1 Phương pháp so sánh 56

3.3.2 Phương pháp thặng dư 57

KẾT LUẬN 60

TÀI LIỆU THAM KHẢO 61

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty 4

Bảng 1.2:Kết quả thực hiện hợp đồng theo các lĩnh vực của công ty 9

Bảng 1.3:Tổng doanh thu công ty qua các năm 2010,2011 10

Bảng 2.1: Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh 26

Bảng 2.2 :Đặc điểm quy hoạch của bất động sản 42

Bảng 2.3 : Bảng tính giá đất nhà cao tầng theo phương pháp thặng dư 44

Bảng 2.4 : Bảng tính giá đất nhà thấp tầng theo phương pháp thặng dư 46

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Thẩm định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế xãhội của các nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường Từ những năm 1940,thẩm định giá đã khẳng định được vai trò quan trọng của mình trong việc đánh giá

và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểmnhất định giúp cho các tổ chức, cá nhân ban hành các quyết định liên quan đến việc

sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinhdoanh tài sản… Chính vì vậy mà việc hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn thẩmđịnh giá để trang bị kiến thức cho các thẩm định viên về giá hành nghề đảm bảo chohoạt động thẩm định giá đảm bảo chất lượng, khách quan trung thực, đáp ứng tốtnhu cầu của xã hội đang được các nước trên thế giới hết sức quan tâm Ở Việt Nam,Thẩm định giá bất động sản và thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất không còn là mộtvấn đề mới mẻ, song cũng chưa thật sự phổ biến trong nền kinh tế Nội dung về côngtác này vẫn đang trong giai đoạn xây dưng và phát triển, chưa đáp ứng được nhu cầungày càng cao về thẩm định giá bất động sản, thẩm định dự án đầu tư sử dụng đất chocông tác quản lý cũng như vận hành nền kinh tế thị trường

Trong quá trình học tập tại trường kết hợp với thời gian đi thực tập tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam, em đã nhận thức được tầm

quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tại Việt Nam Do

vậy, em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện phương pháp Thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam” làm đề tài chuyên

đề thực tập tốt nghiệp trong đó em sẽ tập trung nghiên cứu vào hai phương pháp so

sánh và phương pháp thặng dư trong việc thẩm định giá bất động sản Chính vì vậy

khi đi vào nghiên cứu đề tài này mong muốn của em đó chính là tìm hiểu rõ hơnngành thẩm định giá BĐS của Việt Nam nhằm qua đó hoàn thiện kiến thức và đưa ramột vài ý kiến nhằm hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản

2 Nội dung nghiên cứu đề tài

- Nghiên cứu về việc áp dụng phương pháp so sánh và thặng dư trong thẩmđịnh giá bất động sản tại công ty

+ Phân tích về cách áp dụng hai phương pháp so sánh và phương pháp thặng

dư vào thẩm định giá bất động sản

+ Đánh giá tìm ra những ưu điểm, tồn tại trong việc áp dụng các phương phápthẩm định giá bất động sản tại công ty

- Đề xuất các giải pháp về việc hoàn thiện hai phương pháp so sánh và thặng

dư trong việc thẩm định giá bất động sản tại công ty

3 Mục tiêu nghiên cứu đề tài

- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về thẩm định giá bất động sản

- Phân tích, đánh giá áp dụng phương pháp so sánh và thặng dư trong thẩmđịnh giá bất động sản

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao viêc áp dụng các phương pháptrong hoạt động thẩm định giá bất động sản

4 Đối tượng nghiên cứu:

Phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất độngsản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam

5 Phạm vi nghiên cứu:

Một số bất động sản đã được thực hiện tại Công ty TNHH Thẩm định giá và

Tư vấn Tài chính Việt Nam, thời gian nghiên cứu từ năm 2010 đến nay

6 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, tổng hợp xử lý thông tin, sốliệu, phân tích, so sánh các số liệu đã thu thập được

7 Kết cấu chuyên đề bao gồm:

Chương 1: Giới thiệu về Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam

Chương 2 : Thực trạng áp dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam

Chương 3 : Phương hướng phát triển và giải pháp hoàn thiện các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam

Em xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ, anh chị emtrong Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam đã tạo điều kiện

hết sức thuận lợi cho em trong quá trình thực tập, đồng cảm ơn cô giáo – TH.S Nguyễn Thị Minh Phương đã hướng dẫn, giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực

tập tốt nghiệp này

Do thời gian nghiên cứu có hạn nên chuyên đề thực tập tốt nghiệp không tránhkhỏi những những thiếu sót về nội dung và hình thức, em rất mong nhận được sựđóng góp ý kiến của các thầy cô cũng như của các bạn sinh viên và của các bạn đọc

để chuyên đề này được hoàn thiện hơn

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN

TÀI CHÍNH VIỆT NAM

1.1 Lịch sử hình thành phát triển công ty

Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam là công tyđược Bộ Tài Chính và Sở kế hoạch Đầu tư Hà Nội công nhận là một doanhnghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực thẩm định giá và

Với phương châm làm việc "Độc lập - Khách quan - Uy tín - Chất lượng",cácdịch vụ công ty cung cấp cho khách hàng đảm bảo tuân thủ các quy định hiện hànhcủa Nhà nước về: Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, các quy định về tài chính,các chuẩn mực kế toán,

Tên Công ty : Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam

Địa chỉ: Số 17B, ngách 19, ngõ 273 đường Nguyễn Khoái – Hoàng Mai – Hà NộiĐiện thoại : (04)6272 6789 Fax : (04) 39 845 673

Web Vfavietnam.com.vn

Mail : info@ Vfavietnam.com.vn

Vốn điều lệ : 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng)

1.2 Bộ máy tổ chức và các phòng ban của công ty

Bảng 1.1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty

Nguồn: Theo sơ đồ bộ máy Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn Tài chính Việt Nam

Đại hội đồng cổ đông cùng ban kiểm soát và hội đồng quản trị thực hiện chứcnăng quản lý các hoạt động của toàn công ty, chịu trách nhiệm về sự phát triển củacông ty theo trách nhiệm Nhà nước giao Hội đồng quản trị có chuyên trách đượcquy định tại điều 32 luật doanh nghiệp nhà nước

Tổng giám đốc công ty là người đại diện theo pháp luật của công ty, đồng thờicũng là người điều hành cao nhất trong công ty dưới sự định hướng của hội đồng cổđông, ban kiểm soát và hội đồng quản trị và có nhiệm vụ tổ chức bộ máy hoạt độngcủa công ty, quản lý chỉ đạo điều hành toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh,phương hướng phát triển và các vấn đề khác của công ty cùng với sự hỗ trợ trực tiếpcủa 02 phó tổng giám đốc và phòng kế toán

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

TỔNG GIÁM ĐỐC

ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG

BAN KIỂM SOÁT

Phó tổng giám đốc công ty là người giúp việc trực tiếp cho giám đốc công tytheo từng lĩnh vực được phân công, ủy quyền và chịu trách nhiệm trước tổng giámđốc công ty và pháp luật về kết quả công việc được giao.

Phòng nghiệp vụ phụ trách về các hoạt động mang tính chất nghiệp vụ thẩmđịnh giá Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốcnghiệp vụ Người nhận chỉ thị trực tiếp và chịu trách nhiệm chính với phó tổnggiám đốc nghiệp vụ là trưởng phòng nghiệp vụ

Phòng tổng hợp phụ trách về các hoạt động kinh doanh, tổ chức hành chính.Phòng này hoạt động dưới sự lãnh đạo trực tiếp của phó tổng giám đốc phụ tráchnghiệp vụ

1.3 Dịch vụ thẩm định giá của công ty

- Thẩm định giá bất động sản

- Thẩm định giá động sản

- Thẩm định giá trị doanh nghiệp

- Thẩm định giá dự án đầu tư

- Thẩm định giá trị vô hình

1.3.1 Thẩm định giá bất động sản

Hiện nay, theo xu hướng quốc tế, các giao dịch bất động sản đều được một tổ chức tư vấn độc lập tư vấn thẩm định giá để đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong quá trình giao dịch tài sản Thông qua hoạt động thẩm định giá bất động sản,

công ty tự hào đã và đang đóng góp sức lực và trí tuệ cho sự phát triển lành mạnh hơn của thị trường bất động sản Việt Nam, cũng như sự phát triển và thành công của các đối tác.

* Mục đích thẩm định giá bất động sản:

- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lý;

- Giao đất, cho thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời;

- Đầu tư, góp vốn liên doanh;

- Tư pháp;

- Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;

- Chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;

- Bảo toàn tài sản, biến động chủ quyền tài sản;

- Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính.

- Đất đai và các công trình xây dựng trên đất;

- Trang trại - các công trình công nghiệp và dân dụng khác

1.3.2 Thẩm định giá động sản ( máy móc, thiết bị)

Mục đích thẩm định giá máy móc thiết bị

- Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lý;

- Đầu tư, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa doanh nghiệp;

- Phục vụ thuê tài chính;

- Bảo hiểm;

- Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính;

- Đền bù giải toả;

- Tư vấn, lập dự án đầu tư;

Máy móc thiết bị thẩm định giá bao gồm :

- Các loại dây chuyền sản xuất - dây chuyền công nghệ;

- Máy khai thác đá, máy công nghiệp, máy công cụ;

- Các phương tiện vận tải như: xe tải, xe du lịch, xe đào, xe cần cẩu, xà lan; tàu; thuyền;

- Các máy móc, thiết bị trong các lĩnh vực: Y tế, khoa học, giáo dục, phát thanh, truyền hìnhvăn hoáthể dục thể thao, mạng và phần mềm tin học, nội thất, vật

tư và xây dựng, phòng cháy chữa cháy, thiết bị phát hành thẻ, hệ điều khiển lò hạt nhân, hệ thống kiểm tra an toàn bức xạ hạt nhân;

1.3.3 Xác định giá trị Doanh nghiệp

Hiện nay, theo xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, cạnh tranh ngày càng khốc liệt, cùng với những chủ trương đường lối phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam thì việc cổ phần hóa, mua - bán, sáp nhập, hợp nhất, là một trong những tiến trình, giải pháp các doanh nghiệp có thể thực hiện để tồn tại và phát triển bền vững Theo đó, xác định giá trị doanh nghiệp ngày càng có vai trò quan trọng, kết quả xác định giá trị doanh nghiệp cho thấy bức tranh tổng quát về giá trị của một

doanh nghiệp, là cơ sở quan trọng phục vụ việc đưa ra quyết định đầu tư, cổ phần hóa, mua - bán, sáp nhập, hợp nhất,

* Mục đích xác định giá trị Doanh nghiệp

- Cổ phần hóa;

- Mua - bán, sáp nhập, hợp nhất, liên doanh, chuyển đổi hình thức;

- Thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp

- Thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng;

- Chứng minh năng lực tài chính;

- Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng;

- Có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh;

- Cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư ra quyết định đầu tư vào các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính.

* Các loại hình doanh nghiệp bao gồm:

- Các doanh nghiệp, xí nghiệp nhà nước;

- Doanh nghiệp tư nhân;

có quyết định đúng đắn trong việc sử dụng đồng vốn sở hữu

Dự án xây dựng thông thường gồm phần thuyết minh dự án và bản vẽ thiết kế

cơ sở Đây chính là các căn cứ để triển khai cho bản vẽ thiết kế kỹ thuật và bản vẽthi công sau này Tổng mức đầu tư của dự án chính là giá trị đầu tư xây dựng của dự

án Không phải bất cứ công trình xây dựng vào cũng phải lập dự án Các công trìnhthông thường được chia thành các loại như nhóm A, nhóm B, nhóm C và các loạicông trình này được phân chia căn cứ vào các mức giá trị đầu tư của công trình vàtheo loại công trình

* Nội dung phần thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:

- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sảnphẩm, hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất

- Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình,phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất

- Các phương án, giải pháp thực hiện, phương án giải phóng mặt bằng, táiđịnh cư, phân đoạn thực hiện

- Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, các yêu cầu

- Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp;

- Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính

- Các mục đích khác

Công ty có đội ngũ chuyên gia về tài chính - kế toán có trình độ cao, giàu kinhnghiệm, năng động, sáng tạo cùng với sự thông hiểu về môi trường kinh doanh, luậtpháp tại Việt Nam, kinh nghiệm trong lĩnh vực kiểm toán và tư vấn, sự hiểu rõ về lĩnhvực kinh doanh của khách hàng, công ty luôn hỗ trợ, tư vấn nhằm đáp ứng tốt nhất nhucầu của khách hàng khi sử dụng dịch vụ chuyên ngành

1.3.5 Tư vấn tài chính

* Dịch vụ tư vấn thuế:

- Đánh giá tình hình chấp hành nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp

- Quản lý rủi ro về thuế

- Cơ cấu kinh doanh có hiệu qủa cho mục đích tính thuế

- Soát xét tờ khai thuế cho doanh nghiệp;

- Tính và lập tờ khai thuế cho doanh nghiệp;

- Lập hồ sơ giải trình và xin hoàn thuế;

- Xin ưu đãi thuế;

- Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan thuế;

- Đưa ra ý kiến về ảnh hưởng chi phí thuế trong việc xử lý kế toán

* Dịch vụ tư vấn và giải pháp doanh nghiệp:

- Tư vấn doanh nghiệp;

- Tư vấn thiết lập hệ thống kế toán và ghi sổ kế toán;

1.3.6 Dịch vụ cung cấp thông tin về giá cả tài sản, hàng hóa và dịch vụ

Qua quá trình khảo sát, thu nhập và xử lý thông tin từ nhiều nguồn: Gía do nhànước định giá, báo giá của nhà sản xuất, báo giá của các đơn vị kinh doanh, giá trêncác trang web,… công ty đã xây dựng và lưu trữ được một hệ thống cơ sở dữ liệu

và thường xuyên được cập nhật về thị trường giá cả bất động sản, hàng hóa , dịch

vụ như : giá nông sản , giá thuốc, thiết bị y tế, vật liệu xây dựng, thiết bị trường học,

… Nhằm đáp ứng mọi yêu cầu cho mọi đối tượng khách hàng, cho các mục đíchkhác nhau

Công ty đã xây dựng xác ngân hàng dữ liệu về giá cả, bất động sản, hàng hóa,dịch vụ của nhiều tỉnh, thành phố trong cả nước thông qua các chương trình phầnmềm lưu trữ

1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty trong thời gian qua

Bảng 1.2:Kết quả thực hiện hợp đồng theo các lĩnh vực của công ty.

T

Số lượng

Tỷ trọng (%)

Số lượng

Tỷ trọng (%)

Bảng 1.3:Tổng doanh thu công ty qua các năm 2010,2011.

Nguồn: Dựa vào báo cáo kết quả hoạt động của công ty TNHH Thẩm định giá và

Tư vấn Tài chính Việt Nam

* Các hợp đồng tiêu biểu mà công ty đã thực hiện

- Bộ văn hóa, thể thao và du lịch

- Ngân hàng thương mại Cổ phần Bưu điện Liên Việt

- Sở giáo dục và đào tạo Bắc Giang

- Trung tâm bồi dưỡng chính trị thành phố Bắc Giang

- Công ty Đầu tư và XNK tàu thủy – Tập đoàn Vinashin

- Công ty TNHH sản xuất bao bì Kiên Thủy

- Công ty công nghiệp tàu thủy Sông Lô – Tập đoàn Vinashin

- Nhà máy đóng tàu Hạ Long – Tập đoàn Vinashin

- Công ty xây dựng số 4 – Handico

- Công ty xây dựng và lắp máy Kinh đô

- Công ty CP Tây Sơn – Tổng công ty hàng không

- Công ty cổ phần Giao thông Hà Nội

- Hãng phim truyện việt nam

- Công ty cổ phần khoáng sản Yên Bái

- Tổng công ty thực phẩm Miền Bắc

- Vinaconex 39

- Công ty cổ phần xây lắp Hưng Yên

- Công ty xổ số Yên Bái

- Công ty NICOTEX

- Nhà máy xi măng Thành Công

- Công ty bảo đảm an toàn hàng hải

- Công ty cổ phần vật tư Nông nghiệp Thái Nguyên

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ

VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH

2.1 Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá bất động sản

2.1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản

- BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc (công trình xây dựng) và các vật thể

không thể tách rời khỏi đất đai, vật kiến trúc, cùng những thứ dùng để nâng cao giátrị sử dụng BĐS như hàng rào, cây cối hoặc vườn hoa, cây cảnh, núi non bộ, các thiết

bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh thông gió, thang máy, hệ thống phòng cháy, thôngtin

Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 1995 của nước ta định nghĩa : BĐS là tài sảnkhông thể di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở,công trình xây dựng đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất

- Các tài sản khác do pháp luật qui định

Tóm lại ta có thể hình dung BĐS bao gồm hai loại vật thể chủ yếu gọi là vậtchính đó là: Đất đai, vật kiến trúc trên đất đai đó (gọi là vật chính) và những thứ gắnliền với đất đai như cây cối hoặc gắn liền với vật kiến trúc như hàng rào, thang máy,

hệ thống cấp thoát nước…(gọi là vật phụ)

- Thị trường BĐS là các hoạt động giao dịch về BĐS tại một khu vực địa lýnhất định trong một thời gian nhất định, là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịchgiá trị của BĐS thông qua các mối quan hệ giữa người mua và người bán BĐS theoquy luật thị trường

2.1.2 Thẩm định giá

Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu về tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ ( W.Seabrooke – UK); hoặc Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc

điểm của tài sản và cũng như xem xét đến tất cả những yếu tố kinh tế cơ bản của thị

trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (Lim Lan Yuan – Singapore)

- Theo điều 4, Pháp lệnh giá của Việt nam: Thẩm định giá là việc đánh giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt nam hoặc theo thông lệ quốc tế”.

2.1.3 Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Thẩmđịnh giá bất động sản thực chất là thẩm định giá đất và thẩm định giá các tài sản gắnliền với đất (nếu có).Trong trường hợp bao gồm cả việc thẩm định giá các tài sảngắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vìbất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sửdụng và về mục đích sử dụng Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dờiđược nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượngcác yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản làkhông giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bấtđộng sản Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố vàmức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và

đó cũng chính là công việc của người thẩm định giá cần giải quyết

BĐS là một thể thống nhất, vì vậy việc thẩm định giá đất phải đi đôi với việcthẩm định giá các tài sản gắn liền trên đất

Theo luật kinh doanh BĐS được quốc hội khoá XI thông qua ngày 29/6/2006thì: Thẩm định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá BĐS cụ thể tại thời điểmnhất định

Trong thẩm định giá BĐS giá trị được xem xét dưới góc độ kinh tế thị trường

và pháp lý Vì vậy những biểu hiện của giá trị bất động sản là:

- Có tính hữu ích là khả năng cung cấp các dịch vụ làm thoả mãn nhu cầu ảnhhưởng của tính hữu ích lên giá trị được xem xét trên các khía cạnh liên quan đếnkích thước, hính dáng, địa điểm, không gian địa lý, cùng với khả năng sử dụng vàhuy động nó ở thời điểm nhất định

- Sự khan hiếm: Sự thiếu hụt của cung hiện tại hoặc dự báo của một bất độngsản đối với nhu cầu của nó Nói chung khan hiếm lớn hơn sẽ có giá cạnh tranh caohơn đối với giá của bất động sản vùng khác

- Sự mong muốn: Là ước muốn của người mua đối với bất động sản để thoảmãn nhu cầu của họ

- Sức mua: Là khả năng của một nhóm người có thể trả cho bất động sản,người mua có nhu cầu nhưng phải có sức mua, có khả năng để đáp ứng nhu cầu đó

- Có thể chuyển giao được: đây là yếu tố của pháp lý của bất động sản, ngay

cả trường hợp các đặc tính hữu ích, khan hiếm và sức mua có tồn tại nhưng nếu bấtđộng sản không thể chuyển giao được toàn bộ hoặc từng phần thì giá trị thị trườngcủa bất động sản đó cũng không tồn tại

2.1.4 Mục đích và vai trò của Thẩm định giá bất động sản

2.1.4.1 Mục đích của thẩm định giá bất động sản

Hoạt động thẩm định giá BĐS là ước tính giá trị thị trường của BĐS dựa trêncác phương pháp thẩm định giá, chủ yếu là phương pháp so sánh, phương phápthặng dư Mỗi BĐS gồm nhiều loại giá trị, khi tiến hành thẩm định giá thường quantâm đến giá trị thị trường của BĐS Một số quan tâm đến một loại giá trị nhất địnhnhư giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp, giá trị thanh lý, giá trị đầu tư…

Thẩm định giá BĐS phục vụ cho các mục đích sau:

- Chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS, quyền sử dụng đất và các hình thứcchuyển quyền khác

+ Giúp cho người mua xác định giá mua

+ Giúp cho người bán xác định được giá bán có thể chấp nhận được

- Góp vốn thành lập liên doanh hoặc chia tách, thanh lý doanh nghiệp

- Tính mức tiền thuê BĐS và các điều khoản cho thuê

- Xác định giá trị BĐS đảm bảo thể chấp, vay vốn ngân hàng hoặc cầm cố

- Để bảo hiểm BĐS

- Tư vấn cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS

* Xác định tính khả thi của một dự án đầu tư kinh doanh BĐS

- Xác định giá sàn trong đấu giá BĐS, đấu giá quyền sử dụng đất và đấuthầu dự án

- Giải quyết tranh chấp

- Đối với thẩm định giá và quy định giá của nhà nước:

+ Bồi thường thiệt hại về BĐS khi nhà nước thu hồi

+ Tính các loại thuế: Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ+ Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước cho thuê đất

2.1.4.2 Vai trò của việc thẩm định giá bất động sản

* Đối với cá nhân.

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung và giá bất độngsản nói riêng được xây dựng lên dựa vào các qui luật khách quan, và chịu sự tácđộng của nhiều nhân tố Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm, nhưng ở cácthị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau Hoặc cùng loại bất động sản,cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau, cógiá thị trường khác nhau Chưa kể đến các bất động sản có các đặc tính kỹ thuật,xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau Trong khi đó, giá cả của bất độngsản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này Cá nhân người mua hoặc bán bất động sảnkhông phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc

của bất động sản, và vì thể, không đánh giá đúng giá trị thị trường của bất động

sản.

Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất độngsản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bấtđộng sản

Với việc tư vấn về giá trị của bất động sản và cách xác định về giá bất độngsản của các thẩm định viên sẽ giúp cho phản ánh đúng giá trị thị trường, vì vậy các

cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS sẽ không bị thiệt thòi trong cácgiao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm … Ở đây vai trò củangười thẩm định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch vàcông bằng cho thị trương bất động sản

* Đối với nhà nước:

Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bấtđộng sản, vì vậy sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hại về lợi íchkinh tế hoặc gây tổn hại cho người khác) nếu thẩm định giá không đúng và khôngchính xác về các loại bất động sản mà nhà nước sở hữu Cho đến nay, việc thẩmđịnh giá các tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ thẩm định giá thuộc hệthống nhà nước Với một khối lượng công việc lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấnthẩm định giá từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doah dịch vụ bấtđộng sản là rất cần thiết

Chính vì vậy, hoạt động thẩm định giá có vai trò vô cùng quan trọng đối vớinhà nước Các bất động sản nhà nước phải thẩm định giá bao gồm:

+ Thẩm định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyểnquyền sử dụng đất, thuế trước bạ, thuế tài sản…

+ Thẩm định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hoá, bán, khoán, sápnhập, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước

+ Thẩm định giá bất động sản (đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá+ Thẩm định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi thamgia liên doanh liên kết sản xuất

+ Thẩm định giá bất động sản để thanh lý tài sản

+ Thẩm định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm…

Việc thẩm định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớntrong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội Đồng thời,thẩm định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ giúp cho việc phân

bố đất đai, như là một nguồn lực xã hội, một cách hợp lý và hiệu quả Nói mộtcách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”.Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có

sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được

sử dụng theo cách tốt nhất Thực tế hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan,doanh nghiệp nhà nước được “bao cấp” về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ liênquan đến đất Vì vậy, mặc dù đất đai là sở hữu toàn dân, nhưng loại tài sản quí giánày đang bị lãng phí vì sự “chiếm giữ” không hợp lý của các cơ quan nhà nước, đặcbiệt là đất đai ở những vị trí tốt, thuận lợi Nguyên nhân chính là “giá đất” để tínhtoán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường, vì vậy cơ quan này không cóđộng lực rời khỏi khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuêtrụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh Vì thế nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốtnhất” không được đảm bảo Nguyên nhân cơ bản chính là việc áp dụng các phươngpháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiễn nước ta hiện nay chưa đầy đủ vàđội ngũ cán bộ thẩm định giá bất động sản còn thiếu kinh nghiệp và chuyên nghiệp

2.1.5 Giá bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản

2.1.5.1 Giá và giá trị bất động sản và bản chất của bất động sản

Giá trị BĐS có tầm quan trọng như là thước đo kinh tế của BĐS, giá cả củaBĐS là biểu hiện bằng tiền của giá trị BĐS đó trên thị trường BĐS

Bản chất giá trị:

- Giá cả thể hiện số lượng tiền mà một người cụ thể đồng ý trả và người bán

cụ thể đồng ý chấp nhận, với các hoàn cảnh xung quanh giao dịch của họ

- Giá trị thị trường của một hàng hoá là số tiền có thể nhận được từ một hoặcnhiều người sẵn lòng và có thể mua một hàng hoá nào đó khi nó được được mộtngười sẵn sàng đưa ra bán.

- Giá trị đầu tư của BĐS chính là giá trị hiện tại của lợi ích trong tương lai

- Giá trị sử dụng là giá trị của một BĐS cụ thể có được đối với một sử dụng

cụ thể, thể hiện giá trị mà BĐS đóng góp vào doanh nghiệp

- Giá trị BĐS đang hoạt động: là tổng giá trị của tài sản đang trong quá trìnhkhai thác, bao gồm: BĐS và các tài sản cá nhân hữu hình và vô hình đóng góp vàogiá trị kinh doanh

- Giá trị các lợi ích công cộng: tập hợp các giá trị liên quan đến việc sử dụngcao nhất, tốt nhất của BĐS đối với những sử dụng không vì mục đích kinh tế

- Giá trị bảo hiểm dựa trên các chi phí tái tạo những phần giá trị của BĐS bịmất mát, huỷ hoại do các rủi ro

- Giá trị được ước lượng chỉ áp dụng cho đánh thuế và được xem như giá trị

và tài sản theo quy định của hồ sơ thuế

2.1.5.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản

* Nhóm các yếu tố tự nhiên

- Vị trí BĐS: khả năng sinh lời do vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị

BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và tương đối Cả 2loại vị trí này đều có vai trò ngang nhau trong việc tham gia đóng góp lên giá trịBĐS, tuy nhiên trong các trường hợp cụ thể, sự đóng góp vào giá trị chung của BĐS

có thể khác nhau Điều đó lý giải tại sao những BĐS khu vực trung tâm đô thị lại cógiá trị lớn hơn so với những BĐS cùng loại ở vùng ven trung tâm, hoặc xa trungtâm xem xét khả năng tiếp cận BĐS và môi trường xung quanh, môi trường kinhdoanh, vị trí địa lý của BĐS,… nếu bất động sản ở gần các phương tiện thuận lợinhư: Trường học, bệnh viện, chợ, khu vui chơi giải trí thì giá trị thị trường của BĐSsẽ tăng lên, còn khả năng tiếp cận của BĐS với cơ sở hạ tầng kém thì giá trị củaBĐS sẽ giảm đi

- Kích thước, hình thể diện tích lô đất

+ Kích thước lô đất cân đối, phù hợp với kiến trúc của BĐS sẽ làm tăng giá trịcủa BĐS, còn nếu kích thước lô đất không phù hợp với kiến trúc, mục đích sử dụngvới BĐS thì sẽ gây giảm giá trị thị trường của BĐS

+ Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó, không vuông thì sẽ có giátrị thị trường kém hơn so với lô đất có hình dạng vuông, cân đối

+ Quy mô đất: Đối với mỗi loại BĐS thì tiêu trí quy mô tạo cho BĐS có đúngvới quy hoạch vùng, địa phương và nhà nước hay không Nếu như mục đích sửdụng BĐS không đúng với quy hoạch thì giá của BĐS có thể giảm đi đáng kể.+ Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS: một số vùng có quyđịnh tiêu chuẩn về xây dựng, và điều kiện bắt buộc như quận Hoàn Kiếm, khu vựcquanh bờ hồ cũng có ảnh hưởng đến giá trị BĐS

+ Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắnvới BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sởhữu nhà

* Nhóm nhân tố liên quan đến thị trường

- Tính hữu dụng của BĐS

+ Về mục đích sử dụng: BĐS đó dùng để ở hay để kinh doanh, hay kết hợp cả

2 mục đích trên Một BĐS có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuậnlợi hơn trong việc mua bán và khi đó giá bán cũng cao hơn

+ Về tính năng hiệu quả: khi thẩm định giá phải chú ý đến đặc điểm củavật kiến và tài sản gắn liền với đất Bởi một BĐS có thể sử dụng ngay thì có giátrị hơn so với một BĐS phải tốn chi phí và thời gian cải tạo, sửa chữa mới có thể

sử dụng được

- Tình trạng khan hiếm của BĐS trên thị trường

Sự khan hiếm về cung của BĐS trên thị trường, chịu ảnh hưởng của các yếu

tố, tốc độ phát triển kinh tế, sự kết cấu hạ tầng, sự tham gia của nhà nước…

- Cầu của BĐS trên thị trường

Chịu ảnh hưởng của các yếu tố: Thu nhập, nghề nghiệp, đô thị hoá, sự pháttriển của kết cấu hạ tầng

- Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của BĐS

BĐS đó có đầy đủ giấy tờ hộp lệ hay không, có thể chuyển nhượng được haykhông…

* Nhóm các yếu tố khác

- Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị: Sự thay đổi hệ thống chính trị sẽ

kéo theo đường thay đổi đường lối, chính sách, pháp luật của Quốc gia, sự thay đổinày tác động dẫn đễn sự thay đổi của hoạt động thị trường BĐS nói chung và hoạtđộng của đầu tư vào BĐS nói riêng, bao gồm:

+ Chính sách tài chính áp dụng đối với người được nhà nứơc giao đất, chothuê đất và đối với những người được nhận quyền sử dụng đất

+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

+ Chính sách thuế của nhà nước về BĐS

+ Những quy định, quy chuẩn về kiến trúc, xây dựng, tình trạng pháp lý củaBĐS, tình trạng quy hoạch của đất

- Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô: Các yếu tố này ảnh hưởng đến giá trị của đất

và BĐS, bao gồm:

+ Tình hình cầu BĐS trên khu vực, hiện trạng vùng lân cận (đường xá, hệthống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)

+ Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

+ Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước, thu nhập bìnhquân năm của người trong vùng

+ Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng+ Số lượng các lô thửa đất trong vùng

+ Mức giá bình quân các loại giá trong vùng

+ Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

+ Mức độ lạm phát chung

+ Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụngtrong vùng

- Các yếu tố về xã hội: Có ảnh hưởng lớn đến việc định giá trị của BĐS, nếu

như dân số gia tăng đột biến do sự tăng lên của lượng người di cư sẽ làm cầu vềBĐS tăng lên trong khi cung về BĐS của vùng chưa kịp tăng lên sẽ làm cho giá trịtrường của BĐS vùng đó tăng lên Các yếu tố cụ thể sau

+ Mật độ dân số, đặc điểm khu dân cư

+ Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng

+ Dịch vụ, giáo dục, y tế trong vùng

+ Tình hình an ninh trong vùng

+ Những vấn đề tập quán, tâm lý- xã hội những người sống xung quanh bấtđộng sản

2.2 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Hiện nay thẩm định giá bất động sản bao gồm năm phương pháp :

- Phương pháp so sánh

- Phương pháp thặng dư

- Phương pháp lợi nhuận

* Nguyên tắc áp dụng :

Trong phương pháp này, thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt vềcác yếu tố so sánh của bất động sản so sánh với bất động sản cần thẩm định giá đểđiều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của bất động sản so sánh

Theo tiêu chuẩn số 07 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thìphương pháp so sánh được tiến hành theo 5 bước:

+ Bước 1:Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết

hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những bất động sản tương tự với bấtđộng sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thịtrường Trong bước này, thẩm định viên phải lựa chọn những bất động sản có tínhhữu ích tương đương và có thể so sánh được với bất động sản cần thẩm định giá

+ Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các bất

động sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với bất động sản cần thẩm

định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểmcần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá Trong giai đoạn này,thẩm định viên phải làm hai công việc chính đó là:

Thu thập thông tin bao gồm thông tin tổng hợp, thông tin đặc biệt, thông tin cụthể về bất động sản cần thẩm định cũng như về bất động sản so sánh đã lựa chọnKiểm tra độ chính xác của các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch củacác bất động sản so sánh đã lựa chọn

Trong khi thu thập thông tin, thẩm định viên phải đảm bảo về thời gian và điềukiện thu thập thông tin

 Thời gian thu thập thông tin:

- Thông tin về bất động sản so sánh là những thông tin phải được thu thậpkhi bất động sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vàothời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá và vớiđịa điểm giao dịch gần nhất với bất động sản cần thẩm định giá

- Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời giancần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm cần thẩm định giá thì có thể thu thậpthông tin về bất động sản so sánh trong thời gian trước đó tối đa 01 năm tính đếnthời điểm cần thẩm định giá

- Trường hợp giá bất động sản có biến động trong khoảng thời gian từ thờiđiểm chuyển nhượng thành công của bất động sản so sánh đến thời điểm cần thẩmđịnh giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của bất động sản so sánhtheo các yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịchthành công theo chỉ số biến động giá của bất động sản đó do các cơ quan có tráchnhiệm công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù hợp vớibiến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này

 Điều kiện thu thập thông tin:

Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành công trên thịtrường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp cận thông tin về bất động sảnnhư nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định của pháp luật, tự nguyện,không chịu bất cứ sức ép nào từ bên ngoài

Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực tế các giao dịchtài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng minh về mức giá của bất động sản

đã giao dịch thành công trên thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thôngtin trong báo cáo thẩm định giá Tùy tình hình thực tế của bất động sản mà thẩmđịnh viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một trong các chỉ dẫn

(hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ muabán; các kết quả giao dịch thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thôngtin đại chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên về giá;các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan nhà nước, các doanhnghiệp sản xuất, kinh doanh…

Đối với các thông tin về giá bất động sản đã giao dịch thành công trên thịtrường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại, phỏng vấn trực tiếp, quaphương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, trên mạng Internet…thì thẩm định viên về giá phải có sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứngthận trọng bảo đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng vàophân tích, tính toán

Đối với các bất động sản đang chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩmđịnh viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường caohơn giá phổ biến trên thị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm

ra mức giá phù hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh

Thẩm định viên về giá phải lưu giữ các bằng chứng về: giá bất động sản đãgiao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường về thời điểm diễn ra giaodịch, địa điểm giao dịch, một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch, các chứng cứ sosánh… trong Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra của cơquan quản lý Nhà nước về thẩm định giá khi cần thiết hoặc phục vụ việc xử lý tranhchấp về kết quả thẩm định giá (nếu có phát sinh)

+ Bước 3:Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh

đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn Các yếu tố so sánh cơ bản đối với một số loạihình bất động sản như sau:

* Nhà ở dân cư:

Tình trạng pháp lý (quyền sử dụng đất): Quyền sử dụng đất giữa bất động sảncần thẩm định và các bất động sản so sánh phải như nhau Nếu không giống nhauthì phải thực hiện việc điều chỉnh

Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: phải tương tự nhau, nếu khôngtương tự phải thực hiện điều chỉnh Các trường hợp phải điều chỉnh thường gặp làbán trả làm nhiều lần, hỗ trợ lãi suất vay thế chấp

Điều chỉnh giá theo thời hạn giao đất

Tính chất của các giao dịch: phải là giao dịch giữa bên mua, bên bán độc lập(không ràng buộc), tự nguyện, có khả năng tiếp cận thông tin về tài sản như nhau vàkhông bị sức ép từ bên ngoài Nếu tính chất giao dịch của tài sản dự kiến đưa vào so

sánh không đáp ứng yêu cầu trên thì cần phải loại bỏ khỏi diện so sánh, tìm một tàisản khác đáp ứng yêu cầu trên

Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua.Nếu có chi phí này phát sinh thì phảicộng vào mức giá giao dịch thành công

Giá trị tài sản không phải bất động sản Trong trường hợp phát sinh việc bánkèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trịcác tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp này thuộc tài sản so sánh haytài sản thẩm định giá

Tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản

so sánh phải tương tự nhau Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh Tỷ

lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường

Địa điểm, địa thế: khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, côngviên, bến xe bus… Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm cần quy đổithành chênh lệch về thời gian hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứvào chứng cứ thu thập từ thị trường

Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất,hướng Việc điều chỉnh sự chênh lệch về đặc điểm tự nhiên cần quy đổi thànhchênh lệch về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểmbất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường

Qui hoạch: Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đếnbất động sản cần thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạngvới nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không

Đặc điểm tài sản trên đất (ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác nhưgara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối

và vườn,… ) Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thànhbất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bấtđộng sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xemxét tỉ mỉ yếu tố này Điều chỉnh yếu tố này theo số tiền tuyệt đối

* Cửa hàng, chợ, siêu thị, khu thương mại: Các yếu tố phải xem xét điềuchỉnh để so sánh ở đây là giá bán, thuê; vị trí, khả năng sinh lời; thời gian kinhdoanh (một buổi hay cả ngày); chiều rộng mặt tiền; điều kiện bán, thuê mướn mặtbằng; điều kiện giao nhận và phân phối hàng hóa (chỗ đỗ ô tô, xe máy, bãi xếp dỡhàng hóa); sự phù hợp của thiết kế với công năng làm nơi bán hàng của công trình;

hệ thống phòng chống cháy nổ, lối thoát hiểm; dịch vụ vệ sinh, thu gom rác; sựthuận tiện cho người mua hàng; và các yếu tố khác

* Văn phòng: Để so sánh được các bất động sản này với nhau, người ta phảixem xét đến các yếu tố sau: giá thuê; diện tích sử dụng; địa điểm, vị trí; hệ thốngđiều hòa nhiệt độ, phòng cháy chữa cháy; hệ thống thông tin, liên lạc; hệ thống ánhsáng; sự phù hợp của thiết kế với công năng làm văn phòng của công trình; cầuthang máy, lối thoát hiểm; dịch vụ vệ sinh, môi trường; hệ thống bảo đảm an ninh;chi phí và mức độ sẵn có dịch vụ quản lý, duy tu; chất lượng quản lý; điều kiện bán,thuê mướn; và các yếu tố khác.

* Bất động sản công nghiệp: Các yếu tố so sánh ở đây là địa điểm, vị trí; giáthuê; các dịch vụ cấp và thoát nước, cung cấp điện, khí hóa lỏng, điện thoại, viễn thông, xử

lý nước thải; mức độ thuận lợi hay khó khăn của hệ thống giao thông nội bộ phục vụcung cấp vật tư, giao nhận hàng hóa; hệ thống giao thông nối liền với cảng, ga tàuhỏa, ga hàng không, khu dân cư; đảm bảo ánh sáng tự nhiên; địa hình đất; tình trạngtrật tự, trị an khu vực; các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thônggió, thoát hiểm; sự phù hợp của thiết kế xây dựng với mục đích và loại hình sảnxuất, kinh doanh; sự sẵn có các nguồn lao động của địa phương và các vùng lâncận; hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô; và các yếu tố khác

* Trang trại:các yếu tố so sánh của loại hình bất động sản này bao gồm: đấtđai, mặt nước; đặc tính pháp lý; vị trí; địa hình (dốc, bằng phẳng); khí hậu và lượngmưa; quy mô trang trại; năng suất; hệ thống tưới, tiêu; đường vào và ra; hàng rào vàcổng; đường nước và điện; nhà cửa; loại, hạng, tình trạng và đặc điểm của côngtrình xây dựng phục vụ trang trại; và các yếu tố khác

Bước 4:Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản

cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sựkhác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉdẫn cho mỗi tài sản so sánh

* Phân tích:

Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: nhận dạng mức độ tiềm năng, khảthi về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của bất động sản thẩm định giáPhân tích thị trường: Xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởngđến giá trị của tài sản, đánh giá động thái thị trường (thay đổi cung – cầu, bối cảnhthị trường,…) và động thái người mua tiềm năng

Phân tích bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh về pháp lý,kinh tế - kỹ thuật, môi trường, giá thị trường, nhằm rút ra được những điểm tươngđồng, khác biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi cũng như những khókhăn của bất động sản thẩm định giá so với các bất động sản so sánh

Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua –người bán tiềm năng.

Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin

Phân tích điều kiện giao dịch

* Thực hiện việc điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh: Nguyên tắcđiều chỉnh là lấy bất động sản thẩm định giá làm chuẩn, những yếu tố tồn tại ở bấtđộng sản thẩm định giá mà không tồn tại ở bất động sản so sánh thì cộng thêm vào

và ngược lại Thực hiện điều chỉnh để tìm ra giá bán đã được điều chỉnh cần phảixác định các yếu tố cơ bản làm ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản như:

Tình trạng pháp lý của bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh

Quy mô diện tích của bất động sản

Kích thước hình dáng của bất động sản

Điều kiện hạ tầng cơ sở của bất động sản

Điều kiện kinh tế của chủ sở hữu bất động sản

Môi trường sống

Quy hoạch

Lợi ích tương lai

Bước 5:Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra

mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.Các thẩm định viên cần lập một bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo cácyếu tố so sánh như sau:

Bảng 2.1: Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so

sánhT

T Yếu tố so sánh Tài sản thẩm định giá Tài sản so sánh 1 Tài sản so sánh 2 Tài sản so sánh 3

Tổng giá trị điều chỉnh gộp (triệu đ)

Nguồn: Theo tiêu chuẩn số 7 trong bộ tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá bằng cách lấy mức giá chỉ dẫnđại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chungvới các mức giá chỉ dẫn (dòng H – bảng 2.1) không quá 10%

Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết địnhchọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:

- Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giábán ban đầu và giá điều chỉnh cuối cùng)

- Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh chomột tài sản so sánh) càng ít càng tốt

- Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố

Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế vì vậydẽ dàng thuyết phục được khách hàng

giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cảcác chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

* Nguyên tắc áp dụng:

Phương pháp thặng dư sử dụng nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất,nguyên tắc lợi ích tương lai; được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềmnăng phát triển:

Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có côngtrình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất

Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bấtđộng sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chiphí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển

Công thức tính:

V = DT - CP

Trong đó:

V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,

DT là tổng doanh thu của dự án,

CP là tổng chi phí đầu tư dự án

Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư:

Bước 1:Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu

quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính vàmang lại giá trị cao nhất cho dự án

Bước 2:Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh

thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3:Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án,

chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 4:Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2

trừ (-) bước 3

Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần lưu ý các điểm sau:

- Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần chiếtkhấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá Dự án có thểnghiệm thu, quyết toán theo số lẻ năm (ví dụ 1,5 năm (tương đương 18 tháng), 2,5

năm (tương đương 30 tháng)… khi đó thẩm định viên phải quy đổi tỷ suất chiếtkhấu và số kỳ đầu tư theo đơn vị tính tương ứng.

- Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp dụngcông thức phù hợp

Tổng doanh thu dự án: được ước tính căn cứ vào quy định của Nhà nước về

quy hoạch sử dụng đất, về đầu tư xây dựng, đồng thời căn cứ vào xu thế vận độngcủa cung cầu, giá cả thị trường

DT DT

1 (1 )

Trong đó:

DT là tổng doanh thu phát triển của dự án,

DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t,

n là thời gian hay dòng đời của dự án,

r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi suấtvốn vay ngân hàng)

Tổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm cuối mỗi năm): gồm toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình được ghi

trong quyết định đầu tư và là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khithực hiện đầu tư xây dựng công trình Những khoản chi phí chủ yếu bao gồm:

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, bao gồm: chi phí khảo sát; chi phí lậpbáo cáo đầu tư;, lập dự án; chi phí thiết kế xây dựng; chi phí lập hồ sơ mời thầu; chiphí giám sát thi công xây dựng, giám sát lắp đặt thiết bị…

- Chi phí quản lý dự án, bao gồm: các chi phí để tổ chức thực hiện các côngviệc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thànhnghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng

- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí bồithường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất…, chi phí thực hiện tái định cư cóliên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án; chi phí tổ chức bồi thườnggiải phóng mặt bằng; chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã đầu tư