Hoàn thiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô

Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã quyết định nghiên cứu đề tài “ Hoànthiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngânhàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn địn

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngân hàng là một trong những tổ chức trung gian tài chính quan trọngnhất của nền kinh tế với vai trò chủ lực trong việc luân chuyển dòng tiền củamột quốc gia Được ra đời với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạtđộng đi vay để cho vay, hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnhhòa nhịp với tốc độ phát triển tăng trưởng chung của đất nước Tuy nhiêncũng giống như con dao hai lưỡi, hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn những rủi ro

mà bất kỳ một ngân hàng nào cũng phải đối mặt Để hạn chế những rủi ronày, các ngân hàng thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ màchủ yếu là các BĐS Thế chấp bằng bất động sản là một vấn đề hết sức phứctạp vì nó liên quan đến đất đai – một tài sản có giá trị lớn do Nhà nước thốngnhất quản lý

Với sự bùng nổ về số lượng của các ngân hàng thương mại ngày nay,

để có thể đứng vững và phát triển trên thị trường, các ngân hàng buộc phảicạnh tranh với nhau Sự cạnh tranh gay gắt ấy đã kéo theo sự phát triển củarất nhiều nghiệp vụ tín dụng, một trong số đó là nghiệp vụ định giá bất độngsản thế chấp bởi bên cạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn cho vay cũng làmột trong những cách để thu hút khách hàng đến với ngân hàng Thêm vào

đó, trước tình hình giá cả nhà đất có nhiều biến động như hiện nay thì việcđịnh giá càng trở nên cấp bách và là căn cứ quan trọng để ngân hàng quyếtđịnh lượng vốn cho vay hợp lý sao cho vừa đảm bảo an toàn lại vừa mangtính cạnh tranh

Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấpnhư vậy, các ngân hàng đều đã có những quy định, quy trình định giá riêngcủa mình Tuy nhiên, do đây là một vấn đề hết sức mới mẻ cả về lý luận và

thực tiễn nên hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng còngặp nhiều khó khăn Đặc biệt là khi thị trường bất động sản ở nước ta cònđang chập chững bước đi, sự thiếu thông tin, không minh bạch về các nguồncung làm gia tăng thêm tính không hoàn hảo cũng như tình trạng đầu cơ đẩygiá bất động sản lên cao thông qua các giao dịnh ngầm đã khiến hoạt độngđịnh giá càng phát triển chậm chạp

Xuất phát từ thực tế đó, tôi đã quyết định nghiên cứu đề tài “ Hoànthiện công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngânhàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô” với mụctiêu đánh giá thực trạng từ đó đề xuất, khuyến nghị nhằm hoàn thiện công tácđịnh giá trong thời gian tới, tạo điều kiện cho sự phát triển hoạt động cho vay,giảm rủi ro của các ngân hàng thương mại Việt Nam

2 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiến hành nghiên cứu, khảo sát, tôi đã sử dụng cácphương pháp phân tích định tính, định lượng và so sánh

3 Đối tượng nghiên cứu

Công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay củacác ngân hàng thương mại Việt Nam, tuy nhiên tập trung nghiên cứu tại 3ngân hàng thương mại bao gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nôngthôn (Agribank), Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB) và Ngânhàng thương mại cổ phần Đại Dương (Oceanbank)

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn trong công tác tổ chức định giábất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mạiViệt Nam trong những năm gần đây

5 Kết cấu của đề tài

Kết cấu của đề tài gồm có 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản trong hoạtđộng cho vay của các ngân hàng thương mại.

Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản trong hoạt độngcho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh

tế vĩ mô

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tronghoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam

1.1 Tổng quan về tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại

Trình bày các nội dung cơ bản về khái niệm NHTM, hoạt động cho vaycủa NHTM, các hình thức cho vay của NHTM, nguyên tắc cho vay củaNHTM và tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM

1.2 Vấn đề định giá bất động sản trong hoạt động cho vay

Trình bày các khái niệm về BĐS, định giá bất động sản và tầm quantrọng của việc định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM Hoạtđộng này ngày càng trở nên quan trọng bởi nó là cơ sở để ngân hàng xác địnhmức cho vay tối đa, có vai trò đảm bảo an toàn cho khoản tín dụng và buộckhách hàng phải có trách nhiệm đối với khoản vay của mình

Trình bày bốn phương pháp định giá: phương pháp so sánh, phươngpháp chi phí, phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập về các nộidung:

 Khái niệm, ý nghĩa và cơ sở lý luận của phương pháp

 Quy trình định giá của phương pháp

 Điều kiện áp dụng của phương pháp

 Ưu, nhược điểm của phương pháp

1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến vấn đề định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM

Các nhân tố ảnh hưởng được chia thành các nhân tố chủ quan và nhân tốkhách quan Trong đó nhân tố chủ quan bao gồm: quan điểm của lãnh đạo NH

về định giá BĐS, nhân tố thông tin về BĐS được định giá, nhân tố cơ sở vậtchất kỹ thuật, đạo đức nghề nghiệp của cán bộ định giá và nội dung, quytrình, phương pháp định giá BĐS Các nhân tố khách quan gồm có: nhóm cácnhân tố tự nhiên, nhân tố kinh tế, yếu tố thị trường và yếu tố thuộc về pháp lý,chính sách kinh tế

1.4 Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về định giá BĐS

Tìm hiểu thực tế công tác định giá BĐS tại các nước Trung Quốc, Australia

và Thái Lan là những nước có ngành định giá rất phát triển, qua đó rút ra kinhnghiệm và những bài học để Việt Nam làm tốt công tác định giá hơn trongthời gian tới

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH ỔN ĐỊNH KINH TẾ VĨ MÔ

Chương II trình bày những tìm hiểu thực tế về công tác định giá BĐStrong hoạt động cho vay của các NHTM Để có thể đánh giá được hoạt độngnày tập trung nghiên cứu, phân tích công tác định giá BĐS tại ba ngân hàngthương mại điển hình là: NH Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, NHthương mại cổ phần Á Châu và ngân hàng thương mại cổ phần Đại Dương.Tìm hiểu xem các ngân hàng thực hiện công tác định giá như thế nào, áp dụngphương pháp định giá ra sao, kết quả thực hiện có hợp lý và hiệu quả không.Qua đó đánh giá chung về kết quả đạt được, những hạn chế, nguyên nhân củanhững hạn chế và lấy đó làm cơ sở để đưa ra các giải pháp thích hợp nhằm cảithiện công tác định giá BĐS ở các NHTM Việt Nam hiện nay

2.1 Khái quát tình hình hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam trong bối cảnh ổn định kinh tế vĩ mô

Khái quát bối cảnh nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn ổn định kinh

tế vĩ mô Trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàncầu, nền kinh tế Việt Nam từng bước phục hồi và tăng trưởng khá nhanh

Tuy nhiên, hoạt động tín dụng trong thời gian vừa qua gặp rất nhiềukhó khăn bởi nhiều nguyên nhân mà một trong số đó là do chính sách tiền tệthắt chặt đã đẩy mặt bằng lãi suất lên cao chóng mặt Thị trường BĐS cũngkhông mấy thuận lợi khi hàng loạt các quy định pháp lý mới được ban hànhcùng mức lãi suất cao đã hạn chế các giao dịch đi rất nhiều Bước sang năm

2011 với mục tiêu tiếp tục hạn chế tín dụng mà NHNN đưa ra đã cho thấyquyết tâm của NHNN trong việc ổn định kinh tế vĩ mô

2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam

2.2.1 Thực trạng hoạt động cho vay có thế chấp bằng BĐS

2.2.2 Thực trạng công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại một

số NHTM Việt Nam

Sau một thời gian dài hoạt động định giá còn chưa được các NHTMchú trọng thì hiện nay hầu hết các NHTM đều đã xây dựng cho mình một quytrình định giá riêng, áp dụng các phương pháp khác nhau để tiến hành

2.2.2.1 Thực trạng định giá BĐS tại ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam

Agribank là ngân hàng lớn nhất Việt Nam với mục tiêu hoạt động vàvai trò là trụ cột trên thị trường tài chính tiền tệ ở nông thôn Trong hoạt độngcho vay của mình, tỷ trọng cho vay thế chấp bằng BĐS không lớn nên côngtác định giá BĐS ở đây chỉ là một bước trong quy trình cấp tín dụng

Tuy nhiên trước nhu cầu về vốn ngày càng tăng của nền kinh tế,Agribank đã có những bước cải tiến, đặc biệt là chú trọng hơn vào công tácđịnh giá BĐS NH đã giao cho các chi nhánh chủ động thực hiện công tácđịnh giá theo Quyết định 1300/QĐ-HĐQT ngày 03/12/2007

2.2.2.2 Thực trạng định giá BĐS trong hoạt động cho vay tại NHTMCP

Á Châu

ACB là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu ViệtNam với nhiều thành tích nổi bật Với hướng phát triển coi trọng vấn đề địnhgiá tài sản thế chấp từ sớm hiện nay ACB đã thành lập được phòng định giáriêng, tách ra khỏi phòng tín dụng Hơn thế ACB còn xây dựng được quytrình định giá tương đối rõ ràng và chặt chẽ mang lại hiệu quả cao cho côngtác định giá BĐS

ACB có những quy định cụ thể về cách tính đơn giá đất bao gồm: cáchtính đơn giá đất đường nội bộ, đơn giá đất hẻm nhựa/bê tông/ xi măng, đất cóhình dạng quá lớn hoặc quá nhỏ, BĐS có một phần diện tích giải tỏa, BĐS cómột phần diện tích chưa hợp lệ nhưng không có tranh chấp, BĐS trong trườnghợp đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu kinh tế, quyền sử dụng đấtnông nghiệp, căn hộ chung cư…

Có thể thấy với những quy định trên công tác định giá BĐS của ACBrất chặt chẽ và mang hệ số an toàn cao Đây cũng là sự khác biệt vượt trội củaACB so với các ngân hàng khác Tuy việc xác định giá trị BĐS tại ACBtương đối sát với giá thị trường song cũng không thể tránh khỏi những mặtcòn yếu kém Đó là phương pháp định giá còn chủ yếu là phương pháp sosánh, đội ngũ nhân viên còn hạn chế trong khi khối lượng công việc quánhiều

2.2.2.3 Thực trạng định giá BĐS thế chấp tại NHTMCP Đại Dương

OceanBank là một ngân hàng còn non trẻ trong hệ thống NHTM ViệtNam song công tác định giá đã được NH coi trọng từ sớm Oceanbank đãthành lập một bộ phận thực hiện định giá BĐS hoạt động độc lập cùng mộtđội ngũ cán bộ được đào tạo chuyên môn NH này cũng đã đầu tư xây dựngmột quy trình định giá rõ ràng, đầy đủ Tuy nhiên kết quả hoạt động ở đâycòn một số hạn chế như tính chính xác còn thấp, giá trị định giá thấp hơn giátrị thị trường rất nhiều

2.3 Đánh giá chung về công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM

2.3.1 Những kết quả đạt được

Quy trình thủ tục cho vay thế chấp bằng BĐS ngày càng được hoànthiện hơn Quy trình định giá tổng quát, chặt chẽ góp phần thúc đẩy tăng

trưởng doanh số cho vay và dư nợ cho vay thế chấp bằng BĐS, rủi ro đượcgiảm thiểu đáng kể.

Bộ phận định giá được tách biệt khỏi bộ phận tín dụng là một bướcphát triển đem lại nhiều thành quả cho NHTM

2.3.2 Những hạn chế

Bên cạnh cạnh những kết quả trên vẫn còn một số hạn chế đó là giá trịđịnh giá còn thấp hơn so với giá trị thị trường Các NH hầu hết đêù định giábằng 1,5-2 lần khung giá nhà nước trong khi khung giá này thường cách xa sovới giá thị trường từ 4-5 lần

Việc định giá còn tốn khá nhiều thời gian và chi phí do cán bộ định giámất quá nhiều thời gian trong việc tìm kiếm giá trị của BĐS tương tự trên thịtrường

2.3.3 Nguyên nhân

2.3.3.1 Những nguyên nhân chủ quan

Thứ nhất là quan điểm của lãnh đạo NH cho rằng việc định giá là không quáquan trọng mà chỉ là một hoạt động bổ trợ cho hoạt động cho vay Ngoài racán bộ định giá thường rất khó khăn trong việc xác minh tính pháp lý của tàisản Về phương pháp áp dụng để định giá BĐS còn chưa thích hợp

Hầu hết các NH mới chỉ dùng hai phương pháp so sánh và chi phí là chủ yếu.Song trên thị trường tồn tại rất nhiều BĐS khác biệt, ít giao dịch, do đó cầnkết hợp các phương pháp khác như phương pháp thu nhập, phương phápthặng dư mới có được kết quả chính xác được

2.3.3.2 Nguyên nhân khách quan

Hành lang pháp luật chưa hoàn thiện, sự bất ổn của thị trường BĐS cũng gópphần hạn chế hiệu quả của công tác định giá BĐS

CHƯƠNG III GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG

MẠI VIỆT NAM

3.1 Định hướng hoàn thiện công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam

3.1.1 Định hướng phát triển của các NHTM Việt Nam

3.1.2 Quan điểm hoàn thiện công tác định giá BĐA trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam

Phải nhất quán thống nhất quan điểm về tổ chức, phương pháp và quy trìnhđịnh giá cho từng loại hình, đồng thời phải phù hợp với điều kiện thực tế củaViệt Nam

3.2 Một số giải pháp để hoàn thiện công tác định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM Việt Nam

3.2.1 Hoàn thiện quy trình định giá

Việc thống nhất các bước định giá sẽ làm tăng tính chính xác của cáccuộc định giá và tăng tính chuyên môn của các nhân viên định giá, tạo điềukiện cho việc quản lý giá BĐS và quản lý hoạt động định giá ở nước ta Mộtqui trình cho vay hoàn chỉnh và chuẩn mực sẽ là điều kiện giúp giảm thiểu rủi

ro trong cho vay, tổn thất đối với ngân hàng từ đó giúp nâng cao chất lượngcho vay và năng lực cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường

3.2.2 Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm dữ liệu phục vụ công tác định giá bất động sản

3.2.3 Bổ sung thêm một số phương pháp khác cho phù hợp với đặc điểm

và điều kiện của các NHTM

Cần xây dựng nội dung chuẩn và thống nhất đối với tất cả các loại hình BĐS

và hoàn thiện các phương pháp này cho phù hợp với thực tế hoạt động củacác NHTM Việt Nam Bên cạnh đó cũng rất cần thiết xem xét và áp dụng kếthợp các phương pháp khác để tăng tính hiệu quả của công tác định giá

3.2.4 Đào tào đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp

3.3 Một số kiến nghị

3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước

NHNN nên thành lập các công ty định giá tại nhiều địa phương khác nhau để

công tác định giá BĐS được tốt hơn.

3.3.2 Kiến nghị với Nhà nước

Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, banhành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bấtđộng sản chung cho các ngân hàng hay công ty định giá, nâng cao giải phápquản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và ban hành khung giá sátvới thị trường và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới là những biện pháp thiếtthực tạo điều kiện cho công tác định giá được thực hiện tốt hơn

CHƯƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG

THƯƠNG MẠI

1.1 Tổng quan về tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại

1.1.1 Hoạt động cho vay của các NHTM

1.1.1.1 Khái niệm về ngân hàng thương mại

Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính quan trọng nhất, là một hệthống phức tạp và lớn mạnh nhất trong nền kinh tế, là một trong những công

cụ mà thông qua đó Nhà nước chi phối và điều hành những vấn đề kinh tếquan trọng nhất, là một yếu tố chính trong chính sách tiền tệ của Nhà nước.Theo Peter S.Rose : “Ngân hàng là các tổ chức tài chính cung cấp một danhmục các dịch vụ tài chính đa dạng nhất - đặc biệt là tín dụng, tiết kiệm và dịch

vụ thanh toán - và thực hiện nhiều chức năng tài chính nhất so với bất kỳ một

tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế” Ngoài ra còn có nhiều cách tiếpcận khác nhau về Ngân hàng như thông qua chức năng, các dịch vụ hoặc vaitrò mà NH thực hiện trong nền kinh tế

Các dịch vụ chính bất kỳ một Ngân hàng nào cũng thực hiện là tín dụng,tiết kiệm và thanh toán Ngoài ra tuỳ thuộc vào lĩnh vực và mục đích hoạtđộng có thể chia làm nhiều loại Ngân hàng khác nhau Nhưng điểm chung củacác NHTM là hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận NHTM có 3 chức năng cơ bản

là trung gian tài chính, tạo phương tiện thanh toán và trung gian thanh toánvới các dịch vụ chính là huy động vốn, tín dụng, mua bán ngoại tệ, cung cấpcác dịch vụ thanh toán, bảo lãnh, quản lý ngân quỹ,

1.1.1.2 Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Theo luật các TCTD năm 2010, cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo

đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận vớinguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi

Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó,NHTM giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mụcđích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc vàlãi

1.1.1.3 Các hình thức cho vay của NHTM.

Cho vay là một hoạt động quan trọng nhất của NHTM, mang lại lợinhuận chủ yếu cho NH nhưng lại là hoạt động chứa đựng nhiều yếu tố rủi ronhất Việc phân loại các loại hình cho vay có cơ sở khoa học là tiền đề đểthiết lập các quy trình cho vay hợp lý và nhằm mục đích quản trị rủi ro tíndụng Việc phân loại cho vay dựa trên các căn cứ sau:

Căn cứ vào loại khách hàng vay

Việc phân loại này là một định hướng quan trọng trong chiến lược vềchính sách khách hàng của ngân hàng tạo cơ sở tốt cho việc thiết lập các điềukiện cho vay và những ưu đãi đối với mỗi khách hàng Khách hàng vay tiềncủa ngân hàng rất đa dạng bao gồm: Chính phủ, các tổ chức tài chính, doanhnghiệp và cá nhân Hình thức cho vay Chính phủ phổ biến là ngân hàng muatín phiếu và trái phiếu do Kho bạc phát hành Tuy khả năng hoàn trả củaChính phủ rất cao song ngân hàng cũng phải chú ý đến rủi ro lãi suất, rủi rothanh khoản và rủi ro hối đoái trong trường hợp Chính phủ mất khả năng chitrả

Ngân hàng cho vay doanh nghiệp nhằm tài trợ nhu cầu vốn tăng thêmcho sản xuất kinh doanh Đây là nhóm khách hàng có tỷ trọng lớn nhất củacác NHTM, có khả năng sinh lời cao nhất nhưng cũng rủi ro nhất

Căn cứ vào thời hạn cho vay

- Cho vay ngắn hạn: Là cho vay dưới 12 tháng và được sử dụng để bùđắp sự thiếu hụt vốn lưu động của các doanh nghiệp và các nhu cầu chi tiêungắn hạn của các cá nhân

- Cho vay trung hạn: Là các khoản cho vay có thời hạn từ 1 năm đến 5năm hoặc 7 năm Cho vay trung hạn chủ yếu được sử dụng để đầu tư mua sắmtài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuấtkinh doanh, xây dựng các dự án mới có quy mô nhỏ và thời gian thu hồi vốnnhanh

- Cho vay dài hạn: là loại cho vay có hình thức trên 5 năm hoặc trên 7năm và tối đa có thể lên đến 20-30 năm, một số trường hợp cá biệt có thể lênđến 40 năm Đây là loại hình được cung cấp để đáp ứng các nhu cầu dài hạnnhư xây dựng nhà ở, mua sắm các thiết bị, phương tiện vận tải có quy mô lớn,xây dựng các xí nghiệp mới

Căn cứ vào mục đích vay vốn

- Cho vay kinh doanh như cho vay để dự trữ nguyên vật liệu, các chiphí sản xuất trực tiếp, gián tiếp hoặc đáp ứng nhu cầu thiếu vốn trong quan hệthương mại giữa các doanh nghiệp

- Cho vay tiêu dùng: là loại cho vay để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng củacác cá nhân như mua sắm các vật dụng đắt tiền, xây dựng nhà cửa hoặc trangtrải chi phí đời sống

Việc phân loại theo mục đích sử dụng tiền vay giúp ngân hàng có thểthiết lập những điều kiện ràng buộc khác nhau đối với người vay Chẳng hạn

như khi cho vay tiêu dùng ngân hàng còn yêu cầu người vay phải dùng tài sảnhoặc bảo lãnh của bên thứ ba để bảo đảm cho khoản vay.

Căn cứ vào điều kiện bảo đảm của người vay

- Cho vay không có bảo đảm: là loại cho vay không có tài sản cầm cố,thế chấp hoặc bảo lãnh của người thứ ba, mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tíncủa bản thân khách hàng đó Hay nói khác đi cho vay không có tài sản bảođảm là những khoản cho vay mà người vay không phải chuyển tài sản chongân hàng để tạo nguồn thu nợ cho ngân hàng khi người vay không thực hiệnđược cam kết khi vay và trong trường hợp này ngân hàng phải gánh chịu tổnthất Hình thức cho vay này chỉ áp dụng đối với những khách hàng tốt, trungthực trong kinh doanh, có khả năng tài chính mạnh, quản trị rủi ro có hiệuquả

- Cho vay có bảo đảm: là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm nhưthế chấp tài sản thuộc sở hữu, cầm cố, hoặc phải có sự bảo lãnh của người thứ

ba Các tài sản có thể là vàng, trái phiếu và các chứng từ có giá khác, cáckhoản phải thu, đất đai, nhà cửa, cổ phiếu Sự bảo đảm này là căn cứ pháp lý

để ngân hàng có thêm một nguồn thứ hai, bổ sung cho nguồn nợ thứ nhấtchưa chắc chắn Nếu người vay không trả đúng hạn cam kết ngân hàng cóquyền bán các tài sản bảo đảm để thu nợ Hình thức cho vay này áp dụng đốivới những khách hàng không có uy tín cao đối với ngân hàng

Căn cứ vào phương pháp hoàn trả

- Cho vay có thời hạn: là loại cho vay có thỏa thuận thời hạn trả nợ cụthể được quy định trên hợp đồng vay vốn Cho vay có thời hạn bao gồm cácloại: cho vay chỉ có một kỳ hạn trả nợ, cho vay có nhiều kỳ hạn trả nợ, chovay trả góp, cho vay hoàn trả nợ nhiều lần nhưng không có kỳ hạn trả nợ cụthể mà việc trả nợ phụ thuộc vào khả năng tài chính của người đi vay

- Cho vay không có kỳ hạn cụ thể: ngân hàng có thể yêu cầu hoặcngười đi vay tự nguyện trả nợ bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước một thời

gian hợp lý, thời gian này có thể được thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.Tuy nhiên hình thức này ít gặp trong thực tế.

Căn cứ đối tượng tham gia quy trình cho vay

- Cho vay trực tiếp : ngân hàng cấp vốn trực tiếp cho người có nhu cầu,đồng thời người đi vay trực tiếp hoàn trả nợ cho ngân hàng

- Cho vay gián tiếp : là khoản vay được thực hiện thông qua việc mualại các khoản nợ đã phát sinh và còn trong thời hạn thanh toán Các ngân hàngthực hiện cho vay gián tiếp thông qua nghiệp vụ chiết khấu thương phiếu,mua bán nợ

Căn cứ vào phương thức cho vay

- Cho vay từng lần: là hình thức cho vay của ngân hàng đối với cáckhách hàng không có nhu cầu vay thường xuyên, không có điều kiện để đượccấp hạn mức thấu chi Chỉ khi khách hàng có nhu cầu thời vụ hay mở rộngsản xuất đặc biệt mới vay ngân hàng

- Cho vay theo hạn mức: đây là nghiệp vụ tín dụng theo đó ngân hàngthỏa thuận cấp cho khách hàng hạn hoặc cuối kỳ, đó là số dư tối đa tại thờiđiểm tính

- Cho vay thấu chi: là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cho phépngười vay được chi trội trên số dư tiền gửi thanh toán của mình đến một giớihạn nhất định và trong khoảng thời gian xác định Giới hạn này được gọi làhạn mức thấu chi

1.1.1.4 Nguyên tắc cho vay của các ngân hàng thương mại

Theo quy chế cho vay 1627 và luật các tổ chức tín dụng nguyên tắc chovay đầu tiên của ngân hàng là phải thu đủ và đúng hạn cả gốc và lãi tiền đãcho vay Nguyên tắc này được tôn trọng và thực hiện trên thực tế sẽ đảm bảohoạt động của ngân hàng diễn ra liên tục và bình thường Tuy nhiên, cáckhoản cho vay của ngân hàng luôn phải đối đầu với rủi ro người vay không có

đủ khả năng trả hoặc trả nợ tiền vay không đầy đủ, không đúng hạn cả gốc vàlãi Rủi ro này thường xuyên xảy ra và gây thiệt hại nhiều nhất cho NHTM.

Cho vay đúng mục đích không chỉ là nguyên tắc mà còn là phươngchâm của ngân hàng Vốn cho vay của ngân hàng phải hướng đến mục tiêu vàyêu cầu của toàn bộ nền kinh tế cũng như của từng đơn vị kinh tế

Ngân hàng sẽ đáp ứng các khoản vay của khách hàng khi nguyên tắc

có tài sản tương đương làm đảm bảo được thực hiện Dù dưới bất cứ hìnhthức nào, tiền cho vay của ngân hàng đều làm tăng khối lượng tiền tệ tronglưu thông, tăng sức mua của xã hội và tăng khối lượng hàng hóa trên thịtrường Lưu thông hàng hóa là nguồn gốc của lưu thông tiền tệ do đó nếutiền cho vay của ngân hàng không gắn với sản xuất và lưu thông hàng hóathì sẽ xảy ra lạm phát

Cho vay có tài sản đảm bảo không chỉ nhằm đảm bảo quan hệ cân đốitiền – hàng mà còn tạo phương tiện cho ngân hàng có thêm nguồn vốn khác

để thu nợ nếu nguyên tắc hoàn trả đúng hạn cả gốc và lãi không được thựchiện Điều đó có nghĩa là khi thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh củakhách hàng không trả được nợ vay đúng hạn thì tài sản cầm cố, thế chấp thựcchất là biện pháp nhằm hạn chế mức độ thiệt hại cho ngân hàng Giữa yêu cầucần có tài sản bảo đảm với lãi suất cho vay có quan hệ khá chặt chẽ với nhau,thường lãi suất này sẽ thấp hơn lãi suất của các món cho vay không có bảođảm bằng tài sản Một điều cần lưu ý rằng ngay cả những khoản cho vay đượcbảo đảm bằng tài sản thế chấp cũng gặp phải những rủi ro khá nặng nề

Thông tư số13/2010/TT-NHNN về các quy định bảo đảm an toàn trongTCTD ban hành ngày 20/05/2010 đã nâng tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu từ 8%lên 9% Quyết định 493 cũng quy định về các tỉ lệ an toàn, về phân loại nợ vàtrích lập dự phòng rủi ro trong hoạt động của TCTD, trong đó quyết định 493

đã tiến dần đến những đánh giá mang các yếu tố định tính và dự phòng đượcchia thành dự phòng chung và dự phòng cụ thể, hướng tới khuôn khổ dựphòng theo Basel II Đây là bước tiến quan trọng trong việc từng bước ápdụng các chuẩn mực Basel II tại Việt Nam.

1.1.2 Tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của các NHTM

1.1.2.1 Tầm quan trọng của tài sản bảo đảm

Hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm là việc bên vay vốn dùng tài sảnthuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay khả năng hoàn trả

nợ vay của mình Theo điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006,tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa

vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm Hiện nay ở Việt Nam việc bảo đảm chovay bằng tài sản bảo đảm cũng được thực hiện theo Nghị định này Tác dụngđối với việc bảo đảm bằng tài sản cho các món vay:

- Giảm bớt tổn thất cho Ngân hàng khi khách hàng vì một lý do nào đó khôngtrả được nợ, lúc đó Ngân hàng sẽ phát mại tài sản bảo đảm để trừ vào tiền vaycủa khách hàng

- Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và sử dụng vốn vay có hiệu quả

- Là rào cản đối với những đối tượng đi vay với mục đích lừa đảo

1.1.2.2 Các loại tài sản bảo đảm

Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định như sau với TSBĐ:

-Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên cónghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tàisản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên cóquyền Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trongtương lai và được phép giao dịch

- Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảođảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao

kết Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành

tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giaodịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm

- Doanh nghiệp nhà nước được sử dụng tài sản thuộc quyền quản lý, sửdụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quyđịnh khác

Các biện pháp đảm bảo tiền vay: Có 2 hình thức chính sau:

- Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay: Cầm cố là việc người đivay chuyển giao tài sản cho Ngân hàng cho vay nắm giữ để vay một số tiềnnhất định và dùng tài sản đó đảm bảo cho món vay, khi đến hạn trả nếu kháchhàng không trả Ngân hàng sẽ phát mại tài sản để thu nợ Thông thường các tàisản loại này phải dễ vận chuyển, dễ bảo quản như sổ tiết kiệm, kim loại quý,giấy tờ có giá nói chung là những động sản

Còn thế chấp là việc người đi vay đem tài sản của mình thế chấp choNgân hàng vay một món tiền Người đi vay vẫn có thể sử dụng tài sản đónhưng không có quyền định đoạt nó, mọi giấy tờ pháp lý Ngân hàng sẽ thugiữ Khi khách hàng không thể trả nợ, Ngân hàng có quyền bán tài sản đó đểthu nợ của khách hàng, thông thương đó là bất động sản như đất đai, nhà cửanhưng cũng có một số loại động sản khác

- Đảm bảo bằng tài sản hình thành từ vốn vay: Đây là hình thức rất thôngdụng trong cho vay của các NHTM, như vậy tài sản đảm bảo chính là tài sảnhình thành từ một phần lớn hay toàn bộ khoản vay của khách hàng Kháchhàng vẫn có quyền sử dụng tài sản nhưng không có quyền bán hay chuyểnnhượng Đây là một hình thức thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ mónvay

1.2 Vấn đề định giá bất động sản trong hoạt động cho vay

1.2.1 Khái niệm bất động sản

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở các quốc giatrên thế giới Trong tiếng Anh người ta dùng từ: Real estate (tài sản bất độngsản), trong tiếng Pháp người ta dùng từ Immobilié (bất động sản) còn TrungQuốc thì dùng thuật ngữ địa sản (tài sản gắn liền với đất đai) Việc phân loạitài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã,theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất

cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bấtđộng sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cảnhững gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đấtcùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS làđất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai,được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoàPháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liênbang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên,Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nóichung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnhthổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắnliền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùamàng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây đượccoi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sựNhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất

đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đứcđưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khácbiệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này

một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt

khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽlàm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê nhữngvật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũtrụ…” cũng là các BĐS Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoàXHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định:

Bất động sản là các tài sản bao gồm:

a) Ðất đai;

b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể cả những tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước

1.2.2 Khái niệm định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM

Theo giáo sư A.F Minglington - chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tếđất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: “Định giá có thể được địnhnghĩa là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được mộtmối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định BĐS tại một thời điểm cụ thể.Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các môhình toán học, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích của BĐS vàcác lĩnh vực liên quan, xem xét tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa racác quan điểm cá nhân”

Theo giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá tài sản quốc tế

và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore: “ Định giá giá trị BĐS là mộtnghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thể ởmột thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tốkinh tế tiểm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư”

Còn theo giáo sư W Sealrooke - viện đại học Portsmouth – Vươngquốc Anh “Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụthể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

Tính khoa học của định giá BĐS thể hiện qua kiến thức chuyên môn

về nghề nghiệp vững vàng của người định giá, qua việc phân tích các số liệu,

sử dụng các phương pháp tính toán khoa học để đưa ra giá trị của bất độngsản

Định giá BĐS cũng đòi hỏi tính nghệ thuật ở chỗ người định giá phải

có kĩ năng nắm vững các thông tin, có sự nhạy cảm tốt với thị trường, trợ giúpcho quá trình định giá và luôn linh hoạt để từ đó hình thành những quan điểmriêng của từng người

Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể

Thời điểm nhất định: trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sảnchỉ có giá trị pháp lí tại một thời điểm nhất định tức vào một ngày cụ thể

Theo điều 4, Luật Kinh doanh BĐS của Việt Nam: “Định giá BĐS làhoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xácđịnh”

Để giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay, bên cạnh việc các NHthường yêu cầu khách hàng phải có tài sản bảo đảm thì xác định giá trị tài sảnbảo đảm làm cơ sở xác định mức cho vay là vô cùng quan trọng Định giáBĐS trong hoạt động cho vay của NHTM chính là việc xác định giá trị BĐS

cụ thể bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm cụ thể, làm căn cứ xác địnhmức cho vay của ngân hàng dựa trên tài sản bảo đảm là BĐS.

1.2.3 Tầm quan trọng của việc định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM

Hoạt động định giá BĐS tại các NHTM ngày càng trở nên quan trọng,đặc biệt đối với các nghiệp vụ ngân hàng mang tính chuyên sâu và nhạy cảmnhư nghiệp vụ cho vay Bởi lẽ khi ngân hàng cấp một khoản tín dụng chokhách hàng thì không phải lúc nào khoản vay đó đều có thể trở về với đầy đủ

cả gốc và lãi Rủi ro tín dụng trong ngân hàng là điều không thể tránh khỏi vànếu nó xảy ra với mức độ và quy mô lớn sẽ dẫn đến khả năng đổ vỡ của ngânhàng đó và có thể kéo theo sự sụp đổ của cả một hệ thống ngân hàng Do đóđịnh giá BĐS có vai trò vô cùng quan trọng, nó không chỉ nhằm đảm bảo antoàn cho khoản tín dụng vì luôn có nguồn thu nợ thứ hai khá ổn định từ BĐSthế chấp mà còn để tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay củamình

Hiện nay, các ngân hàng thương mại được phép tự thoả thuận và tự chịutrách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp bảo đảm tiền vay củadoanh nghiệp đi vay nên việc định giá BĐS sao cho hợp lý, sát với giá thịtrường là một vấn đề quan trọng được đặt ra Nếu định giá thấp sẽ ảnh hưởngđến quy mô vay vốn của khách hàng (khách hàng sẽ chỉ được vay với mức íthơn mức đáng ra phải được vay) Điều này làm khách hàng không hài lòng và

có xu hướng tìm đến các tổ chức tín dụng khác để có thể cho họ vay vớilượng vốn lớn hơn, từ đó làm ảnh hưởng đến khả năng cạnh tranh và uy tíncủa ngân hàng Nếu định giá cao, ngân hàng sẽ gặp rủi ro trong việc thu hồi

nợ vay và lãi vay khi doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộc ngân hàngphải thanh lý bất động sản với giá thấp hơn so với mức giá đã định gây tổnthất cho ngân hàng

Mặt khác, công tác định giá bất động sản trong hoạt động cho vay còn là

cơ sở để ngân hàng xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay, vấn đề bảođảm tiền vay, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng hoạt động có hiệu quả.Tóm lại, định giá BĐS để đảm bảo khoản tiền vay là một sự thận trọng phảilàm với tư cách là sự bảo hiểm giúp cho ngân hàng đối phó mọi tổn thất chomón nợ trở nên không thể thanh toán được, từ đó không thể hạn chế được rủi

ro, nâng cao hiệu quả kinh doanh và khả năng cạnh tranh của khách hàng 1.2.4 Các phương pháp định giá bất động sản

1.2.4.1 Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh là phương pháp định giá được tiến hành bằngcách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu cần định giá với BĐS tương tự đã bántrên thị trường để ước tính giá trị thực của BĐS mục tiêu từ giá bán của cácBĐS so sánh

Phương pháp này dựa trên giả định: giá trị thị trường của một BĐS cómối liên hệ mật thiết với giá trị của các BĐS tương tự có thể so sánh đã đượcmua, bán hoặc cho thuê trên thị trường Chính vì vậy nó phản ánh khá chínhxác giá trị do thị trường đánh giá và dễ được khách hàng và cơ quan pháp lýchấp nhận Phương pháp này đòi hỏi phải tìm kiếm các giao dịch trên thịtrường của các BĐS giống hoặc tương đối giống với BĐS mục tiêu Trên cơ

sở đó phân tích giá bán mua của các tài sản có thể so sánh được, thực hiệnnhững điều chỉnh thích hợp để xác định ra giá trị của tài sản mục tiêu cần địnhgiá

Các nguyên tắc cơ sở của phương pháp so sánh là: nguyên tắc cungcầu, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cân bằng và nguyên tắc ngoại ứng

Quy trình định giá của phương pháp:

Trên thực tế không có 2 BĐS giống nhau hoàn toàn, hơn nữa, giá trịcủa BĐS lại thường thay đổi theo thời gian Vì vậy để tiến hành so sánh,

ĐGV phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các BĐS giốnghoặc tương đối giống so với BĐS mục tiêu Sau đó tiến hành phân tích giámua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết

để tìm ra giá trị hợp lý cuả BĐS mục tiêu Về trình tự, có thể chia thành cácbước cụ thể như sau:

Bước 1: xác định BĐS mục tiêu

Bước 2:Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thờigian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tốảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí…

Bước 3: Tiến hành kiểm tra các giao dịch so sánh nhằm đảm bảo tínhchất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bước này, khikiểm tra các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tínhchất các giao dịch

Bước 4: Phân tích giá bán và điều kiện của BĐS so sánh để tìm ra cơ sởđiều chỉnh

Bước 5: Xác định các yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS sosánh Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau tiến hành điều chỉnh giá củacác BĐS

Bước 6: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở hòa hợp các chỉ số giátrị của BĐS so sánh đã điều chỉnh

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

Ưu điểm:

 Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không cócông thức hay mô hình cố định nào, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giaodịch thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

 Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, đó là các bằngchứng rõ ràng đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS Vì vậy nó

có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

 Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác như:phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư

 Đòi hỏi ĐGV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thìmới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

1.2.4.2 Phương pháp chi phí

Cơ sở xây dựng phương pháp

 Phương pháp chi phí là phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên

sự vận dụng nguyên tắc thay thế

 Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị BĐS mục tiêu tươngđương với chi phí làm ra một BĐS tương tự như vậy và coi như một vật thaythế

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi

nó là đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quảnhất

Bước 2: Ước tính chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình

Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình

Bước 4: Trừ tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình khỏi chi phíthay thế hoặc chi phí tái tạo công trình để nhận được giá trị hiện tại hay chiphí thay thế đã giảm giá của công trình cần định giá

Bước 5: Ước tính phần giảm giá của công trình xây dựng phụ và các chiphí của các công trình cải tạo khác trên địa điểm và trừ khỏi chi phí thay thếcủa nó để nhận được chi phí thay thế công trình phụ đã giảm giá

Bước 6:Cộng giá trị mảnh đất với chi phí thay thế công trình đã giảm giá

và chi phí thay thế công trình phụ đã giảm giá sẽ được giá trị ước tính củaBĐS cần định giá

Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của BĐS mục tiêu đối với bất cứ tàisản cá nhân nào đã đưa vào tính chi phí, nếu cần thiết, điều chỉnh này phảnánh giá trị toàn quyền sở hữu các lợi ích bộ phận cần định giá để đưa ra chỉ sốgiá trị của các lợi ích cụ thể trong BĐS

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

Ưu điểm:

 Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để sosánh Sử dụng để định giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu

cơ sở dự báo lợi ích tương lai

 Phương pháp này thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao dịch

 Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan vàkhó thực hiện Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụthể nào được chấp nhận rộng rãi

 Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinhnghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

Phương pháp này ít được sử dụng trong các trường hợp quan trọng

Điều kiện áp dụng:

Mặc dù có nhiều hạn chế, song nó lại là một phương pháp thích hợp khiđịnh giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, đặc biệt là nhữngcông trình công cộng ít chứng cứ thị trường để so sánh

 Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảohiểm và các dạng bồi thường khác

 Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm trađấu thầu

 Được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí làyếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trịcủa BĐS.

 Thường được dùng trong trường hợp bổ sung hoặc kiểm tra đối với cácphương pháp khác

1.2.4.3 Phương pháp thặng dư

Cơ sở lý luận

 Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá trị của một BĐStrên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tàisản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

 Giá trị của BĐS mục tiêu cần và có thể được xác định bằng cách trừlùi Nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá trị thị trường và chi phí cơhội thị trường cho dự án đầu tư vào bất động sản

Bước 3: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằngcách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại

và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hộihợp lý có BĐS cho việc phát triển), bao gồm: phí pháp lý, thuế chuyểnnhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

Ưu điểm:

 Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

 Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

 Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơhội đầu tư vào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xâydựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án pháttriển BĐS

Hạn chế:

Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

 Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường

 Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán

 Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

Điều kiện áp dụng:

 Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt độ tincậy cao

 Định giá viên phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đấtđai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

1.2.4.4 Phương pháp thu nhập

Cơ sở lý luận

 Phương pháp này dựa trên giả thiết giá trị của BĐS có liên quan đến lợinhuận có thể thu được do sử dụng BĐS Nhìn chung phương pháp thu nhậpchỉ sử dụng trong các trường hợp có mức độ độc quyền nhất định về BĐS, vìviệc tìm những BĐS tương tự để so sánh sẽ gặp khó khăn do giá trị của BĐSphụ thuộc chủ yếu vào khả năng sinh lời của nó

Các b ư ớc tiến hành

Bước 1: Ước tính tổng thu nhập do hoạt động kinh doanh liên quan đến

Ư

u đ iểm, hạn chế và đ iều kiện áp dụng

Ưu điểm:

 Phương pháp này không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của BĐS

 Thích hợp với việc xác định giá trị BĐS không có giao dịch trên thịtrường với cơ sở là thu nhập của một loại hình kinh doanh cụ thể đạt đượctrong đó có sự đóng góp từ BĐS

Hạn chế:

 Để xác định được tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận kinh doanh giữa BĐS

và kỹ năng quản lý kinh doanh đòi hỏi người định giá phải có hiểu biết vềhoạt động của ngành nghề kinh doanh, do đó tỷ lệ phân bổ giữa BĐS và lợinhuận kinh doanh nhiều khi mang tính chủ quan của người định giá

 Cách tính thu nhập được tạo ra từ BĐS trong phương pháp này khôngcao như phương pháp so sánh

Điều kiện áp dụng:

 Áp dụng để định giá thuê BĐS mà việc sử dụng BĐS có khả năng tạo

ra lợi nhuận

 Muốn định giá đúng theo phương pháp này thì người định giá phải cókiến thức tốt về loại hình kinh doanh tài sản đó và sẽ cố gắng định giá thuê làgiá trị thị trường bình thường.

1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến vấn đề định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM

1.3.1 Các nhân tố chủ quan

1.3.1.1 Quan điểm của lãnh đạo NH về định giá bất động sản

NH hoạt động vì mục đích cuối cùng là lợi nhuận, để đạt được mục tiêu

đó, mỗi NH tuỳ thuộc vào từng thời kỳ sẽ có những kế hoạch và mục tiêu cụthể khác nhau Do vậy, quan điểm của từng NH về công việc định giá TSBĐcũng không giống nhau Có những thời kỳ phát triển thuận lợi, kinh tế ổn định

NH muốn tăng dư nợ, phát huy tối đa vai trò của hoạt động tín dụng, NH sẽgiảm bớt các điều kiện ràng buộc cho vay, đặc biệt là đối với TSBĐ, và kếtquả việc định giá TSBĐ sẽ được nới lỏng hơn Trong thời kỳ kinh tế khủnghoảng, khó khăn NH sẽ đưa ra những biện pháp thắt chặt cho vay, thì yêu cầu

về TSBĐ cũng tăng lên do đó việc định giá bất động sản cũng sẽ được chỉ thịthực hiện chặt chẽ và khắt khe hơn

1.3.1.2 Nhân tố thông tin về bất động sản được định giá

Thông tin là yếu tố khách quan từ môi trường và thị trường bất động sản nhưng việc có cập nhật đầy đủ thông tin hay không lại tuỳ thuộc vào ý chủ quan của cán bộ định giá Thông tin đầy đủ và chính xác sẽ giúp cho côngtác định giá thuận lợi, kết quả định giá phản ánh đúng với giá trị của BĐS và hạn chế được tổn thất cho NH Nhưng nếu cập nhật thông tin không thường xuyên hay không theo kịp với những thay đổi của thị trường sẽ làm tăng nguy

cơ tổn thất, NH sẽ không kịp kiểm soát món vay và thu hồi nợ

1.3.1.3 Nhân tố cơ sở vật chất kỹ thuật

Yếu tố này tuy không phải là yếu tố quyết định đến hiệu quả định giánhưng có ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả định giá của NH Nếu một NH cócác điều kiện về máy móc, thiết bị, ứng dụng những phần mềm tiên tiến trongviệc quản lý và định giá BĐS sẽ đem đến kết quả chính xác hơn nhiều so vớitính toán thủ công Hơn nữa những phần mềm định giá hiện đại sẽ góp phầnlàm giảm thời gian và tiết kiệm chi phí định giá TSBĐ

1.3.1.4 Đội ngũ nhân lực

Theo tiêu chuẩn số 03 trong hệ thống tiêu chuẩn định giá Việt Nam thìdoanh nghiệp, tổ chức định giá và định viên viên phải luôn tôn trọng và chấphành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề Định giá viênphải là người đáp ứng các tiêu chuẩn đạo đức: độc lập, chính trực, kháchquan, bí mật và công khai minh bạch đổng thời phải có năng lực chuyên môn

và kinh nghiệm cần thiết để có thể thực hiện tốt công việc

Độc lập: là nguyên tắc hành nghề cơ bản của doanh nghiệp định giá vàđịnh giá viên Nó đòi hỏi định viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tácđộng bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sựtrung thực, khách quan của việc định giá Hơn nữa, định giá viên cũng khôngđược nhận định giá cho các tổ chức, cá nhân mà mình có quan hệ kinh tế hoặcquyền lợi kinh tế

Chính trực: định giá viên phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến

rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi định giá Định viên phải từchối định giá khi khi xét thấy không có đủ điều kiện hoặc khi bị chi phối bởinhững ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả định giá

Khách quan: định giá viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và khôngđược thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu đểphân tích các yếu tố tác động khi định giá

Bí mật: doanh nghiệp, định giá viên không được tiết lộ những thông tin,

dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả định giá với bất kỳ người ngoàinào, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép

Công khai, minh bạch: Doanh nghiệp, tổ chức định giá và định giá viênphải công khai những điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thỏathuận với khách hàng trong báo cáo kết quả định giá Báo cáo kết quả thẩmđịnh giá cũng phải nêu rõ các điều kiện ràng buộc về công việc, phạm vi côngviệc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của định giá viên Mọi tài liệu thể hiệntính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và kết quả định giá phải đượcthể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả định giá

Năng lực chuyên môn và tính thận trọng: Định giá viên phải là người

có đầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cânnhắc đầy đủ các dữ liệu thu thập được trước khi đề xuất ý kiến chính thức vớigiám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức định giá Thêm vào đó họphải thực hiện công việc định giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyênmôn đã quy định trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và cácquy định pháp luật hiện hành

1.3.1.5 Nội dung, quy trình, phương pháp định giá bất động sản

Nhân tố cuối cùng và mang tính chất quyết định, tác động mạnh mẽnhất đến kết quả định giá là nội dung, quy định được NH ban hành và hướngdẫn cho cán bộ định giá thực hiện như thế nào Với một quy trình chuẩn xác,

rõ ràng, đơn giản thể hiện tính chuyên nghiệp sẽ rút ngắn thời gian và chi phícủa công tác định giá trong khi kết quả định giá lại có tính chính xác cao.Ngoài ra do tính đặc thù của BĐS mà việc lựa chọn phương pháp định giá làrất quan trọng Lựa chọn phương pháp nào cho phù hợp với loại hình BĐSmục tiêu sẽ giúp việc định giá được tiến hành thuận lợi và hiệu quả Do vậy,mỗi NH nếu có thể thiết lập được cho mình một quy trình định giá hoàn thiện

với nội dung và các phương pháp thu thập thông tin, phương pháp định giáthích hợp sẽ mang lại kết quả như mong đợi.

1.3.2 Các nhân tố khách quan

1.3.2.1 Nhóm các nhân tố về điều kiện tự nhiên

Đây là nhóm nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả của BĐS Vị trí của BĐS là yếu tố mang lại giá trị cao nhất và ảnh hưởng lớn nhất, không có hai BĐS nào là cùng vị trí Nếu một BĐS nằm ở vị trí trung tâm, ở các thành phố lớn thì sẽ được định giá cao hơn các BĐS nằm ở nông thôn hay vùng quê hẻo lánh hay các khu vực xa trung tâm Hơn nữa, kích thước, hình thể, diện tích của những BĐS khác nhau thì sẽ có giá trị định giá khác nhau Kích thước lô đất có phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loại hình BĐS; hình dáng lô đất vuông vức hay méo mó tóp hậu; hình thức kiến trúc bên ngoài BĐS có phù hợp thị hiếu không, địa hình BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS lân cận…đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS

1.3.2.2 Nhóm các nhân tố kinh tế

Đó là điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, giá một bất độngsản trả tiền ngay chắc chắn là sẽ thấp hơn giá bán một bất động sản tương tựvới cách trả góp, và ngay cả giá trả góp với các điều kiện trả góp khác nhaucũng khác nhau Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bấtđộng sản, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán BĐScũng cần được xem xét và phân tích trong quá trình định giá BĐS, và đặc biệt

là yếu tố thời điểm cần được xem xét kỹ Khả năng mang lại thu nhập từ bấtđộng sản cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản như thu nhập hàng năm

từ bất động sản

1.3.2.3 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường

Nhu cầu loại BĐS đó có được thị trường quan tâm hay không, tình trạngkhan hiếm của BĐS trên thị trường ra sao, quyền chiếm hữu và khả năngchuyển giao thế nào,… Nếu một BĐS với cung lớn hơn cầu, thị trường giaodịch nhiều, với số lượng giao dịch lớn và giá trị giao dịch cao, có thể chuyểnnhượng một cách dễ dàng chắc chắn sẽ được định giá cao

1.3.2.4 Nhóm yếu tố thuộc về pháp lý, chính sách kinh tế

Luật đất đai hay các chính sách của Nhà nước về chế độ sở hữu sẽ tácđộng trực tiếp đến hoạt động định giá bất động sản Các chính sách của Nhànước trong việc xây dựng khung giá đất và định mức xây dựng công trình;quy định của NHNN về hoạt động tín dụng, giao dịch có tài sản bảo đảm đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị định giá của BĐS đó

1.4 Kinh nghiệm một số nước trên thế giới về định giá BĐS trong hoạt động cho vay của các NHTM

Định giá bất động sản là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể

cả nước phát triển cũng như đang phát triển quan tâm, đầu tư nghiên cứu từ

nhiều năm qua. Tại các nước như Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Singapore, TháiLan, Trung Quốc…định giá BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nềnkinh tế Qua việc nghiên cứu mô hình đinh giá BĐS của một số nước sẽ giúpchúng ta có cái nhìn toàn diện hơn về hoạt động định giá, từ đó có thể học hỏinhững kinh nghiệm qúy báu từ các nước bạn và vận dụng linh hoạt vào thựctiễn nước ta

 Định giá BĐS ở Trung Quốc

Tại đất nước đông dân nhất thế giới Trung Quốc, cơ quan định giá BĐS

là Trung tâm Tư vấn Định giá BĐS Trung Quốc trực thuộc Bộ Đất đai và TàiNguyên Trung Quốc Trung tâm có tư cách pháp nhân định giá tài sản nhànước, có nhiệm vụ định giá từng thửa đất, tư vấn pháp lý, buôn bán nhà đất,

dịch vụ thông tin thị trường và nghiên cứu tình hình thị trường Mục đích chủyếu của công tác định giá nhằm giúp quyết định giá trong chuyển nhượngquyền sở hữu của các chủ sở hữu, xác định giá trị của tài sản mang thế chấp

mà phần lớn là BĐS, cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để mua thế chấpBĐS trong lĩnh vực tài chính tín dụng Tổ chức của Trung tâm gồm 12 phòngnghiệp vụ, 28 chi nhánh trong và ngoài nước với trên 400 biên chế Đượcthành lập tháng 8/1992, đến cuối năm 1995 Trung tâm Tư vấn Định giá BĐSTrung Quốc đã xây dựng tiêu chuẩn định giá của 26 thành phố, định giá cho

200 tổ hợp, hạng mục lớn về nhà đất, định giá 26 doanh nghiệp nhà nước thựchiện cổ phần hóa

Tại các tỉnh, vùng Trung Quốc cũng đã thành lập các cơ quan định giáđất tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá tại các địa phương

 Định giá BĐS ở Australia

Định giá BĐS ở Australia phát triển từ rất lâu đời, vào đầu những năm 1970các Bang ở Australia đều đã xây dựng được Luật quy định về định giá đất.Trong đó tất cả các vấn đề xung quanh định giá đất như quy trình định giá,các phương pháp sử dụng đều được quy định cụ thể trong luật Cơ quan địnhgiá đất được thành lập từ năm 1971 trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường

và chịu trách nhiệm trước Chính phủ Hoạt động định giá đất được thực hiệnkhoa học và thống nhất trên toàn bộ lãnh thổ do vậy mọi giao dịch đều đượcthực hiện thông qua cơ quan này Chức năng của nó không chỉ giúp việc choChính phủ là cung cấp, làm tư vấn về kết quả định giá BĐS phục vụ cho việcthu thuế và các khoản thu khác; lưu và bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ định giáhàng năm với từng BĐS mà còn hỗ trợ dịch vụ cho người dân trong việc xácđịnh giá cả chuyển nhượng trên thị trường đồng thời kiểm tra, giải đáp khiếunại của dân về kết quả định giá BĐS bằng những giá trị có tính chất pháp lý

 Định giá BĐS ở Thái Lan

Tại Thái Lan vấn đề định giá BĐS đã sớm được Nhà nước quan tâm vàđầu tư Ngày 03/02/1984 Thái Lan đã thành lập Văn phòng Định giá Tài sản(Property Valuation Bureau-PVB) là đơn vị Trung ương thuộc Tổng cục Địachính thuộc Bộ Nội vụ Việc đăng ký các quyền và các văn bản pháp lý liênquan đến BĐS ở Thái Lan được thực hiện trên cơ sở hiểu rõ hiện trạng của tàisản cần đăng ký do đó có thể ngăn chặn tình trạng lừa đảo trong các giao dịch

về tài sản, thủ tục đăng ký đất đai và các quyền về sở hữu lại tương đối thuậntiện Với phương pháp xác định giá đất được sử dụng từ định giá theo đơn vịhành chính nhỏ sang định giá đất theo từng thửa đất và từng lô đất với hệthống dữ liệu đất đai, bản đồ hiện nay… đã giúp cho kết quả định giá chínhxác hơn, phản ánh đúng giá trị thị trường hơn

Bên cạnh đó, năm 1985, hiệp hội Định giá Tài sản Thái Lan-một tổchức độc lập với hơn 1000 chuyên gia là thành viên với mục tiêu phát triểnnguồn nhân lực, nâng cao trình độ của các nhà định giá và xây dựng tiêuchuẩn, nguyên tắc tuyển dụng định giá được thành lập Ngoài Văn phòngĐịnh giá BĐS của Chính phủ, các công ty tư nhân và các công ty nhà nước,còn có Ủy ban chứng khoán Nhà nước, Ngân hàng về Nhà ở của Chính phủThái Lan, phòng Định giá thuộc Bộ Tài chính Thái Lan cũng thực hiện hoạtđộng định giá

Nhờ không ngừng học hỏi, tiếp thu kinh nghiệm từ những quốc giaphát triển trên thế giới, đặc biệt là những nghiên cứu kỹ lưỡng các mô hìnhđịnh giá của Mỹ như Viện nghiên cứu định giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn địnhgiá quốc tế (IVSC) cùng sự áp dụng linh hoạt trong điều kiện của mình, đếnnay Thái Lan đã chuẩn hóa được công tác định giá BĐS sánh tầm với quốc tế.Phương pháp so sánh vẫn là phương pháp được áp dụng rộng rãi bên cạnh các

phương pháp khác như chi phí hay thu nhập (đầu tư) Thêm vào đó những nỗlực không ngừng của Chính phủ trong việc ứng dụng công nghệ thông tin đãmang lại những công cụ đắc lực trợ giúp cho công tác định giá tại nước này.

Đó là mô hình thống kê nhằm nghiên cứu chu kỳ tài sản năm 1988, khungphân tích CAMA cho kế hoạch điều chỉnh đất và nghiên cứu về thuế tài sảntrên toàn quốc năm 1990 và hệ thống thông tin địa lý GIS năm 1998 Các bản

đồ quy hoạch 1:5000, 1:10000, 1:50000 của Băng Cốc , các khu đô thị lớn vàtrên toàn quốc cũng được thiết lập Cơ sở dữ liệu về các dự án BĐS với thôngtin về người và đất đều được lưu trữ trong hệ thống này

 Những bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam

Ở các nước hoạt động định giá phát triển, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc tạo lập cơ quan định giá trực thuộc Nhà nước nhưng vẫn đảmbảo cơ chế giá thị trường, tạo hành lang pháp lý và các chính sách rõ ràng, cụ thể Trong đó định giá BĐS đã được pháp luật quy định khá đầy đủ từ đối tượng, phạm vi đến nội dung trình tự, thủ tục và các phương pháp định giá

Từ những nghiên cứu ấy có thể rút ra những bài học kinh nghiệm quý báu chocông tác định giá BĐS thế chấp hiện nay ở Việt Nam như sau:

(i) Phương pháp áp dụng: phương pháp so sánh và chi phí vẫn là

phương pháp được sử dụng phổ biến và rộng rãi bởi tính thuyết phục cao củakết quả định giá mà kỹ thuật áp dụng lại đơn giản Tuy nhiên, có không ítnhững BĐS mang tính đặc thù, khó định giá và ít khi được giao dịch trên thịtrường thì lúc này cần có sự kết hợp các phương pháp khác như phương phápthu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận mới mang lại kếtquả chính xác được

(ii) Công tác hỗ trợ định giá: Cần xây dựng một hệ thống thông tin

BĐS chuẩn và phủ khắp, cách thức khai thác thuận lợi cho hoạt động thuthập, cập nhật và quản lý Có thể thấy các quốc gia trên thế giới đã xây dựng