Đánh giá thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013

Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốnthực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định

Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tácđộng vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinhthần phục vụ đời sống cho mình Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụngnày sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu Luật Đất đai

1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọngtrong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạođiều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thịtrường Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừngdiễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ rakhông thật phù hợp và còn nhiều bất cập Luật Đất đai 1993 đã được Quốchội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 Mặc dù vậy các văn bản nàyvẫn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sửdụng đất Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới với nhiềuđiểm mới, tiến bộ hơn so với Luật Đất đai năm 1993, trong đó các quy định

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới

Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nước công nhận tínhhợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạolập quyền sử dụng cho chủ thể mới Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đấtđai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyết Thắng là xã thuộc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền

và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản

lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiềukhó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai Do đó, để thấyđược những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đấtđai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhànước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệuquả nhất

Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giámhiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, trường Đại học

Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn

Khắc Thái Sơn, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013”.

1.2 Mục tiêu của đề tài

1.2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá được tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xãQuyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Đề xuất những giảipháp để đẩy nhanh tiến độ phục vụ công tác chuyển quyền sử dụng đất cũngnhư hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn xã

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

Xem xét tình trạng thực tế của từng hình thức chuyển quyền sử dụngđất được thực hiện trên địa bàn xã Quyết Thắng - thành phố Thái Nguyêntrong giai đoạn từ năm 2011-2013

Xác định được những thuận lợi và khó khăn của công tác chuyển quyền

sử dụng đất và đề xuất hướng giải quyết những khó khăn đó

Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân vềkết quả chuyển QSDĐ.

1.3 Ý nghĩa của đề tài

Trong học tập và nghiên cứu khoa học: hoàn thiện hơn các kiến thức đãhọc trong nhà trường cho bản thân, đồng thời học hỏi các kiến thức thực tế vàtiếp xúc trực tiếp với công tác cấp giấy trong thực tế

Trong thực tiễn công việc: học hỏi các kiến thức thực tế đồng thời đề xuấtcác giải pháp phù hợp cho công tác đánh giá hoạt động chuyển quyền sử dụngđất nói riêng và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

Hiến pháp 1992;

Luật Đất đai 2003;

Luật dân sự 2005;

Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;

Luật thuế chuyển QSDĐ;

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hànhLuật Đất đai 2003

Nghị định 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phạthành chính trong lĩnh vực đất đai

Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất.Thông tư 23/2006/TT-BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính-

Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất,tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nướctheo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và BộTài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của thông

tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ Tư pháp

và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnhbằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất

Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường vềviệc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.

Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường vềviệc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính phủ

về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thôngtại cơ quan hành chính nhà nước địa phương

Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 28/01/2007 của UBND tỉnhThái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩmđịnh cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Quyết định 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnhThái Nguyên về việc ban hành thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chínhtrên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tàinguyên và Môi trường về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơchế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp Luật Đấtđai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn luôn có sự biếnđộng do chuyển QSDĐ Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 nhà nước chỉ quyđịnh một phạm vi hẹp trong chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyểnQSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán Nhưng thực tếcác quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của nhà nước

Đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệđất đai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó

là một loại hang hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyểnquyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ Các quyền nàyđược quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993 Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đãđược soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá thực hiện đãđược bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thựchiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lýnhà nước về đất đai trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Namphát triển Xong, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 còn nhiềuđiểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳcông nghiệp hóa – hiện đại hóa Để khắc phục những hạn chế của Luật Đấtđai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai,tại kỳ họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.

Đến Luật Đất đai 2003, nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền đượcchuyển QSDĐ của người SDĐ như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hơn vềcác quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thứctặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng nhưnhiều vấn đề khác có liên quan

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đấtnông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phépchuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:

Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp

Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyểnQSDĐ

Đất đang có tranh chấp

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xuthế hiện đại hóa đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngàycàng sôi động Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng nhưcông tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quannhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầungày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội

Xã Quyết Thắng có vị trí địa lý:

- Phía Bắc: Giáp xã Phúc Hà, phường Quán Triều;

- Phía Nam: giáp xã Thịnh Đức;

- Phía Đông giáp phường Thịnh Đán;

- Phía Tây giáp xã Phúc Xuân

Xã Quyết Thắng là một xã có vị trí thuận lợi về giao thông Ngoàiđường tránh Quốc lộ 3, xã còn có đường tỉnh lộ 270 và tỉnh lộ 267 nằm mộttrong những tuyến giao thông huyết mạch dẫn vào điểm du lịch hồ Núi Cốc,

là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển

Tạo điều kiện thuận cho việc giao lưu kinh tế, văn hóa, xã hội Vì vậyđất đai của xã Quyết Thắng cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu đất sử dụngcho các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăngnhanh chóng Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn

đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất

là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương Thực tế cho thấy rằng trong thời gianqua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lýchặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dungquản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ

về đất đai Các cấp lãnh đạo UBND xã Quyết Thắng cùng các ngành liênquan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai

nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào

sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thịtrường đất đai nói riêng

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thếchấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyểnQSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sửdụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắcphục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải làngười cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điều 99 nghị định181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003)[3], [4]

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giaođất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng choQSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đócho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn thuận tiệncho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[4]

Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trươngchung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việcchuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc (Điều 102 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)[4] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất cho việc chuyểnQSDĐ Đây là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trongtrường hợp này người nhận đất phải phải trả cho người chuyển QSDĐ mộtkhoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có đượcQSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãikhi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượngQSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-

CP như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhậntặng cho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyểnnhượng, tặng cho QSDĐ

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyêntrồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cánhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất đã được phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khôngđược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng choQSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phụchồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu khôngsinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượngQSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (NguyễnKhắc Thái Sơn, 2007)[8]

2.2.1.3.Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhườngQSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhấtđịnh bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường cho ngườikhác là đất không có nguồn gốc từ thuê, còn đất mà người sử dụng cho thuêlại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lạichỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đất đã thuê của Nhà nước trong một sốtrường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

2.2.1.4 Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSDĐ củamình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nộidung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị

xã hội

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và chophép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định củapháp luật Từ đó QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người

sử dụng đất có quyền để thừa kế Vì vậy quyền này chủ yếu tuân theo quyđịnh của Luật Dân sự về để thừa kế

- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phầnnào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;

- Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùngmột hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thìngười ở hàng sau mới được hưởng:

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, mẹ đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ, con nuôicủa người đã chết

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết màngười chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, dì ruột, cô ruột (nguyễn Khắc TháiSơn, 2007)[8]

2.2.1.5 Quyền tặng cho quyền sử dụng đất

Là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm

mà chủ sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào Nó thường diễn ra theoquan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mớinhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ

áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà ngườichuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên để tránh lợi dụngtrường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định cụ thể những trườnghợp nào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuếthu nhập và những trường hợp nào nào vẫn phải chịu những loại thuế này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đếnthế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theoquy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời giantheo thỏa thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyếtđược một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốnphát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụngcũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợicủa họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trịQSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình đểbảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa cótiền trả ngay Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự nhưquyền thế chấp (Nguyễn khắc Thái Sơn, 2007)[8]

2.2.1.8 Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyềncoi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn vớingười khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc này có thể xảy ra giữahai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc làsức lao động, máy móc…theo thỏa thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời,các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức

mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinhdoanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.2.1 Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuộc các đối tượng được chuyển quyền muốnthực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tạiĐiều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:

 Có giấy chứng nhận QSDĐ

 Đất không có tranh chấp

 QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

 Trong thời hạn sử dụng đất

2.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mìnhcũng được quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:

1.Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộptiền sử dụng đất được quy định như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiệnnghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ đượcthực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụtài chính theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnquyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc do ghi nợ nghĩa vụ tàichính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng kể từ khi có quyết định đó;

- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tàichính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì

được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giaođất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.

 Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhànước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giaođất có hiệu lực thi hành

 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thứcthuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụtài chính theo quy định của pháp luật

 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyenrQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễnnghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyếtđịnh giao đất, ký hợp đồng thuê đất

 Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà để bán vàcho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: tổ chức kinh tế,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nướcngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bánhoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đãhoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp

dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyểnnhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành ciệc đầu tư theo dự án thành phần của

dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dướihình thức bán nền nhà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số181/2004/NĐ-CP)[4] (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]

2.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất

Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về người nhận chuyểnQSDĐ như sau:

* Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:

Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua chuyểnđổi QSDĐ quy định tại khoản 2 Điều 114 của Luật Đất đai và Điều 102 củanghị định này;

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ thông qua nhậnchuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại Điều 103 của nghị định này;người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua nhận chuyểnnhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐthông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 110 vàkhoản 6 Điều 113 của Luật Đất đai trừ trường hợp quy định tại Điều 103 củaNghị định này;

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐthông qua nhận thừa kế QSDĐ;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tạiĐiều 121 của Luật Đất đai được nhận QSDĐ ở thông qua mua nhà ở, đượctặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;

Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốnbằng QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nướcgiao đất;

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nướcngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông quaviệc Nhà nước cho thuê đất;

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đượcnhân QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đangđược sử dụng ổn định;

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài,cá nhân nước ngoài đượcnhận QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp cóthẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lýnợ; quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về giải quyếttranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án củaTòa án nhân dân; quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bảncông nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chiatách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người cóchung QSDĐ;

Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia táchhoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc vănbản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luậtđược nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích đã đượcxác định trong thời hạn sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký

hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản

3 và khoản 4 Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thìđược nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tạo địa

phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 103 củanghị định này.

Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấpgiấy chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện về nơi đăng ký hộkhẩu, nơi đăng ký kinh doanh (Nguyễn khắc Thái Sơn, 2007)[8]

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo

cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn

2.2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền

sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

* Quy định về hồ sơ

 Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐquy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân(có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Trích lục thửa đất hoặc hồ sơ thửa đất đối với những nơi xhuwa cóbản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa,hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã

 Hố sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐquy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng nhận chuyển nhượng QSDĐ (02 bản có xác nhận củaUBND cấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa,hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã

 Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐquy định tại khoản 1,2, và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa,hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã

 Hồ sơ nhận thừa kế QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐquy định tại khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Di chúc

+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyếttranh chấp thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật (cóxác nhận của UBND cấp xã)

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhậnthừa kế là duy nhất)

+ Tờ trình của UBND cấp xã

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã

* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi, chuyểnnhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ

Bước 1: Người nhận QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và

trả kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với đấttại thị trấn thì phải nộp tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBNDhuyện) Bộ phận tiếp nhận và kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ nếu hố sơ chưađầy đủ thì hướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung,hoàn chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trảkết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng dăng ký QSDĐ của huyện, thànhphố Thời gian không quá 2 ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa

chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chínhđối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việckhông quá 3 ngày

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo

nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất về thờigian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐ cấphuyện lưu hồ sơ Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ

Bước 4: Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng

nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định;

in giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phảicấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.

Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môitrường huyện Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhậnđược thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định

hồ sơ trình chủ tịch (hoặc phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký giấychứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ Thờigian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 6: Chủ tịch (phó chủ tịch) UBND huyện ký giấy chứng nhận

QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới phải chuyển kếtquả cho Văn phòng đăng ký QSDĐ Thời gian thực hiện không quá 3 ngàylàm việc

Bước 7: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ

và tài sản gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định vàchuyển hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ Thời gianthực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ; thu phí, lệ phí và trả

giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân.Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả Thời gian giải quyết không quá

18 ngày làm việc, không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tàichính (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, 2007)[15]

2.2.3.2 Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh 02 bản;

+ Văn bản ủy quyền nếu có;

+ Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 2003;+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xâydựng và các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất,nếu pháp luật có quy định;

* Trình tự giải quyết

Bước 1: Hộ gia đình cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả

kết quả UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét

hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung

hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả.Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện việc đăng ký thế chấp

vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho

bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phí (nếu có) và trả kết

quả cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian thực hiện không quá 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ (SởTài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên) [15]

2.2.3.3 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền

sử dụng đất

Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bảo lãnhbằng giá trị QSDĐ nộp 01 bộ hồ sơ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp

+ Văn bản ủy quyền (nếu có)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

* Trình tự giải quyết

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết

quả UBND huyện; cán bộ, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét

hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ

sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả Thờigian thực hiện trong 1 ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa

đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ; chuyểnkết quả cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân.

Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả (Sở Tài nguyên và Môi trườngtỉnh Thái Nguyên)[15]

2.2.3.4 Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực)+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐquy định tại khoản 1,2 và Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003

* Trình tự giải quyết

Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểmtra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ

bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kếtquả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện, Thời gianthực hiện trong một ngày làm việc

Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thực hiện thủ tụcđăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy

chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐđối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận (Sở Tài nguyên và Môitrường tỉnh Thái Nguyên)[15]

2.2.3.5 Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Bước 1: Bên góp vốn hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của

UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơchưa đầy đủ thì hướng dẫn bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồithì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đển Văn phòngđăng ký QSDĐ cấp huyện Thời gian thực hiện trong một ngày làm việc

Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ,đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào

hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp (Sở Tài nguyên

và Môi trường tỉnh Thái Nguyên)[15]

2.2.3.6 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cả haibên nộp hồ sơ gồm có:

+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉnh lýtrong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thời hạn

không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng

ký QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng kýgóp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ

- Trường hợp xóa đăng ký gốp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấp giấychứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thực hiệnnhư sau:

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơhợp lệ, Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính vàgửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;

+ Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể rừ khi nhận được hồ

sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trìnhUBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cánhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn;

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờtrình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ;

+ Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc chấm dứt hợpđồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì lập thủ tục xingia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định181/2004/NĐ-CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được giahạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thuhồi theo quy định của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 Nghị định181/2004/NĐ-CP (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên)[15]

2.3 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của thành phố Thái Nguyên

Xã Quyết Thắng thuộc thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên vớitổng diện tích tự nhiên là 1.155,52 ha Thành phố Thái Nguyên có 28 phường

xã (22 phường, 6 xã) Hằng năm dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ

đạo của ban lãnh đạo thành phố, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố

tổ chức xây dựng và thực hiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cáchhợp lý và có hiệu quả Trong đó phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ratrên địa bàn thành phố, từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và đưa vào ápdụng, có nhiều thay đổi về quy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ,ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫnthực hiện các quy định mới của Luật Đất đai quy định, đồng thời cũng tổ chứctuyên truyền đến người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúcđẩy hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn thành phố diễn ra sôi động hơn

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Thực trang chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2011-2012

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Đánh giá hoạt động của 8 hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn xãQuyết Thắng giai đoạn 2011-2012

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

Địa điểm: phòng UBND xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnhThái Nguyên

Thời gian thực hiện: Từ 30/01/2013 đến 30/04/2013

3.3 Nội dung nghiên cứu và các chỉ tiêu theo dõi

3.3.1 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; tìnhhình quản lý và sử dụng đất đai tại xã Quyết Thắng

- Điều kiện tự nhiên

- Điều kiện kinh tế - xã hội

- Hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai tại địa phương

Nội dung 2: đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyểnQSDĐ được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 theo số liệu thứ cấp và sựhiểu biết của người dân xã về chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra

- Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị quyền sử đất

- Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử đất

3.3.2 Các chỉ tiêu nghiên cứu

- Các chỉ tiêu về số lượng, diện tích và các trường hợp chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, tặng cho, thừa kế QSDĐ; thế chấp,bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị QSDĐ theo góc độ thứ cấp

- Các chỉ tiêu về sự hiểu biết chung như sự hiểu biết cơ bản về chuyểnquyền sử dụng đất; điều kiện để đất thực hiện các quyền chuyển quyền sửdụng đất; về thời điểm được thực hiện các quyền chuyển sử dụng đất; về tàichính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất và sự hiểu biết riêng về 8 hìnhthức chuyển quyền sử dụng đất của cán bộ quản lý và người dân tính theo tỷ

lệ trả lời đúng

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

3.4.1.2 Thu thập số liệu sơ cấp

Điều tra phỏng vấn qua bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn Chia đối tượngphỏng vấn ra làm 3 nhóm:

Nhóm 1: 2 cán bộ địa chính xã và 8 cán bộ công chức nhà nước hoặccán bộ đã nghỉ hưu

Nhóm 2: 30 hộ gia đình, cá nhân là người buôn bán sản xuất phi nông nghiệp

Nhóm 3: 30 hộ gia đình, cá nhân là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp.Phỏng vấn được thực hiện theo bộ phiếu điều tra ở phần phụ lục Mỗicâu hỏi trong bộ phiếu điều tra sẽ tương ứng là một chỉ tiêu trong hệ thốngbảng biểu.

3.4.2 Phương pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu

Các số liệu điều tra thu thập được sử dụng phần mềm Excel để tổng hợp

xử lý.

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Tình hình cơ bản của xã Quyết Thắng

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của xã Quyết Thắng

4.1.1.1 Vị trí địa lý

 Phía Bắc: Giáp xã Phúc Hà, phường Quán Triều;

 Phía Nam: Giáp xã Thịnh Đức;

 Phía Đông: Giáp phường Thịnh Đán;

 Phía Tây: Giáp xã Phúc Xuân

Xã Quyết Thắng có vị trí thuận lợi về giao thông Ngoài đường tránhQuốc lộ 3, xã còn có đường tỉnh lộ 270 và tỉnh lộ 267 nằm một trong nhữngtuyến giao thông huyết mạch dẫn vào điểm du lịch hồ Núi Cốc Quyết Thắng

có tổng diện tích tự nhiên là 1.155,52 ha, trong đó nhóm đất nông nghiệp793,31 ha, chiếm 68,65%, nhóm đất phi nông nghiệp 347,47 ha, chiếm30,06%, đất chưa sử dụng là 14,74 ha, chiếm 1,28% Đất đai của xã QuyếtThắng được hình thành do hai nguồn gốc: Đất hình thành tại chỗ do phong hoá

đá mẹ và đất hình thành do phù sa bồi tụ

4.1.1.2 Khí hậu, thời tiết

Khí hậu: Theo số liệu quan trắc của Trạm khí tượng thủy văn TháiNguyên cho thấy xã Quyết Thắng nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa,thời tiết chia làm 4 mùa; Xuân - Ha - Thu - Đông, song chủ yếu là 2 mùa chính;Mùa mưa và mùa khô Mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 10, mùa khô từ tháng 11đến tháng 3 năm sau, cụ thể:

4.1.1.3 Địa hình

So với mặt bằng chung các xã thuộc thành phố Thái Nguyên, xã QuyếtThắng có địa hình tương đối bằng phẳng, dạng đồi bát úp, xen kẽ là các điểmdân cư và đồng ruộng, địa hình có xu hướng nghiêng dần từ Tây Bắc xuốngĐông Nam Độ cao trung bình từ 5 - 6 m Nhìn chung địa hình của xã kháthuận lợi cho phát triển đa dạng các loại hình sản xuất nông nghiệp

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế

Tốc độ Sau 5 năm thực hiện Nghị quyết Đại hội đảng bộ xã lần thứ VII,nền kinh tế của xã đạt mức tăng trưởng khá, xã đã áp dụng những cơ chế,chính sách nhằm thu hút các nguồn vốn đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng phục

vụ sản xuất kinh doanh Tốc độ tăng trưởng hàng năm lớn, năm sau tăng sovới năm trước Đời sống nhân dân từng bước được cải thiện rõ rệt, thu nhậpbình quân đầu người tăng qua các năm Thu ngân sách đều tăng vượt chỉ tiêuNghị quyết Đại hội: năm 2005 đạt 187,24%; năm 2007 đạt 179,7%; năm 2009đạt 115% Năm 2010 đạt 154%, năm 2011 189,5% ( so với kế hoạch)

Tỷ trọng cơ cấu kinh tế: tổng thu nhập đạt 130,2 tỷ đồng

+ Sản xuất nông nghiệp : giá trị 78,12 tỷ, chiếm 60%

+ Công nghiệp – XDCB : giá trị 45,57 tỷ; chiếm 5%

+ Dịch vụ : giá trị 6,61 tỷ; chiếm 35%

(nguồn: do UBND xã cung cấp)

- Theo đánh giá chung, sản xuất nông nghiệp hàng năm vẫn chiếm tỷtrọng cao trong tăng trưởng kinh tế, trong đó được chia thành các khu vựckinh tế nông nghiệp là trồng trọt, chăn nuôi và lâm nghiệp:

- Chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng giảm dần tỷ trọng nôngnghiệp, tăng dần tỷ trọng TMDV – CN - TTCN là mục tiêu chủ yếu của xã

- Thu nhập bình quân/người/năm: 18 triệu đồng

- Tỉ lệ hộ nghèo còn 3,8% ( 84 hộ ), không có hộ đói

(Số liệu năm 2011)

Bên cạnh những thành tựu đó, nông thôn Quyết Thắng còn có nhữngtồn tại cơ bản:

- Kế hoạch chuyển đổi đất nông nghiệp để khai thác phù hợp với các định hướng chung của Thành phố và Tỉnh.

- Công tác quy hoạch như vùng sản xuất chuyên canh, thâm canh, giao thông thủy lợi nội đồng, sử dụng đất chưa có nên chưa đáp ứng được yêu cầu phục vụ sản xuất.

- Kết cấu hạ tầng phục vụ sản xuất như công trình thủy lợi đầu mối, hệ thống kênh mương, giao thông nội đồng chưa đáp ứng được yêu cầu, tỷ lệ cứng hóa kênh mương còn thấp.

- Trình độ dân trí chưa đồng đều, tỷ lệ lao động được qua đào tạo nghề còn thấp, sản xuất nông nghiệp còn phần nào mang tính quảng canh, tư cung tự cấp còn khá phổ biến trong nhân dân, ý thức thâm canh sản xuất tạo thành hàng hóa chưa nhiều.

- Nâng cao chất lượng, cải tạo và hoàn chỉnh các hạng mục công trình xã hội.

Xã Quyết Thắng là xã điểm được tỉnh và thành phố tập trunh lãnh đạo chỉ đạo đạt được những thành công bước đầu Mục tiêu của Quyết Thắng là hoàn thành xây dựng nông thốn mới vào năm 2015 Vì vậy việc xây dựng đề án xây dựng nông thôn mới xã Quyết Thắng năm 2012 – 2015 để làm căn cứ tổ chức thực hiện là cần thiết.

4.1.2.2 Thực trạng phát triển xã hội

* Dân số

Đến nay thị Tổng số hộ trên toàn xã là 2387 hộ, nhân khẩu: 9645 người Là

một xã có 7 dân tộc sinh sống gồm; Kinh, Tày, Nùng, Dao, Hmông, Sán Dìu, Hoa, trong đó có 83 hộ theo đạo Thiên chúa giáo, tuy nhiên tập trung chủ yếu là người kinh, từ nhiều miền quê hội tụ, do vậy phong tục tập quán rất đa dạng Trình độ dân trí so với các xã của thành phố ở mức cao, giàu truyền thống cách mạng, người dân cần cù chịu khó, có đội ngũ cán bộ có trình độ, năng động nhiệt tình, lãnh đạo các mặt Chính trị, Kinh tế - xã hội, xây dựng xã Quyết Thắng trở thành một xã giàu mạnh.

- Xã có nguồn nhân lực lao động khá dồi dào song chất lượng nguồnnhân lực chưa cao, số lao động phổ thông chưa qua đào tạo còn lớn Lao độngnông nghiệp tại xã Quyết Thắng vẫn chiếm tỷ trọng lớn Cần có định hướngphát triển các ngành kinh tế phi nông nghiệp, thu hút lao động lĩnh vực nôngnghiệp chuyển đổi sang.

* Giáo dục và đào tạo

Mức độ phổ cập giáo dục trung học cơ sở đã đạt

- Tỷ lệ học sinh sau tốt nghiệp THCS được tiếp tục học trung học (phổthông, bổ túc, học nghề) 100% tổng số học sinh trong độ tuổi

- Tỷ lệ lao động đã qua đào tạo trên địa bàn xã đạt trên 35% so với tổng

số lao động nông thôn

* Giao thông:

Giao thông đối ngoại:

- Đường tránh Quốc lộ 3: + Dài 2,10 km

+ Dài 2,0 km.

+ Lộ giới 9m

+ Đường nhựa

Giao thông đối nội:

- Đường trục xã: Nối tỉnh lộ 270 và tỉnh lộ 267 ; đường Z115 và đườngnối từ Tỉnh lộ 270 sang xã Phúc Hà

+ Đường liên xóm mặt cắt 3,5m, lòng đường 2,5m , lề 0,5mx2:

+ Tổng chiều dài: khoảng 5,76km

- Đường ngõ xóm:

+ Tổng chiều dài: khoảng 25,0 km

+ Lòng đường 2,0 -2,5m; lề 0,5 x 2; đã và đang từng bước cứng hóa.

Giao thông nội đồng:

- Giao thông nội đồng chạy theo bờ một số tuyến kênh và kéo dài từ đường liên xóm Các tuyến đường tương đối hợp lý về mật độ phân bố, hướng di chuyển.

* Điện lưới, thông tin liên lạc:

Hiện nay, hệ thống lưới điện quốc gia đã phủ trùm kín xã Điện năng đã cung cấp đủ cho sinh hoạt và sản xuất của nhân dân Về thông tin liên lạc: được sự quan tâm của ngành bưu điện, trên địa bàn xã có bưu điện xã Quyết Thắng.

4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại xã Quyết Thắng

4.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất của xã Quyết Thắng

Theo số liệu hiện trạng sử dụng đất của xã Quyết Thắng năm 2013 ta thấy:

* Tổng diện tích tự nhiên toàn xã là: 1155.52 ha:

- Trong đó:

+ Đất nông nghiệp: 790.09 ha; chiếm 68.38 % tổng diện tích tự nhiên+ Đất phi nông nghiệp: 350.59; chiếm 30.34 % tổng diện tích tự nhiên+ Đất chưa sử dụng: 14.84 ha; chiếm 1.28 % tổng diện tích tự nhiên.

*Diện tích đất chia theo mục đích sử dụng:

a Đất nông nghiệp:

- Đất nông nghiệp: 790.09 ha

Trong đó:

+ Đất sản xuất nông nghiệp: 695.21 ha

+ Đất trồng cây lâu năm: 337.20 ha;

+ Đất trồng cây hàng năm: 358.01 ha;

b Đất phi nông ghiệp:

- Đất phi nông nghiệp: 350.59 ha

+ Đất nghĩa trang, nghĩa địa: 3.42 ha;

+ Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng: 21.99 ha

c Đất chưa sử dụng:

+ Đất bằng chưa sử dụng: 14.52 ha

+ Đất đồi núi chưa sử dụng: 0.32 ha

+ Đất núi đã không rừng cây: 0 ha

Hiện trạng sử dụng đất xã Quyết Thắng năm 2013 được thể hiện tạibảng 4.1

Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất xã Quyết Thắng năm 2013

(ha)

Cơ cấu (%)

2.5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 21.99 1.9 2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK

3.3 Núi đá không có rừng cây NCS

Nguồn số liệu: UBND xã Quyết Thắng

4.1.3.2.Những biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng của năm 2012

So với năm 2012 Diện tích

năm 2012

Tăng(+) Giảm(-)

2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK

3.3 Núi đá không có rừng cây NCS

Nguồn số liệu: UBND xã Quyết Thắng

Từ bảng biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2012 so vớinăm 2013 trên ta thấy:

Tất các loại đất đều không có tăng giảm diện tích vì trong 2 năm 2012

và 2013 không có dự án cũng như biến động đất đai trên địa bàn xã

4.1.3.3 Sơ lược về thực trạng quản lý đất đai tại xã Quyết Thắng

Theo kết quả kiểm kê đất năm 2013, tổng diện tích tự nhiên của xã là

1155.52 ha.

Công tác quản lý đất đai dần được củng cố, có nhiều chuyển biến tíchcực Với diện tích đất nông nghiệp, tại xã đã tiến hành bố trí lại quỹ đất côngích liền vùng, liền khoảnh, tiện quản lý Đất sản xuất nông nghiệp đượcchuyển đổi gộp thửa để có những thửa ruộng lớn hơn tạo thuận lợi cho sảnxuất phát triển và thuận lợi cho việc quản lý đất đai Tiếp tục thực hiện côngtác cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các hộ gia đình Từ khi Luật Đất đai

2003 ra đời, công tác quản lý đất đai thực hiện chặt chẽ hơn, hiệu quả hơn.Việc tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất đã đượcUBND xã thực hiện theo quyết định, văn bản chỉ đạo, hướng dẫn thực hiệnLuật Đât đai 2003 và các văn bản dưới luật do UBND thành phố TháiNguyên, tỉnh Thái Nguyên ban hành, tạo hành lang pháp lý để công tác quản

lý đất đai của xã ngày càng chặt chẽ hiệu quả hơn

Xã đã được xác định địa giới hành chính, công tác lập và quản lý hồ sơđịa giới hành chính cũng được thực hiện một cách đầy đủ, đáp ứng tốt trongcông việc quản lý địa giới hành chính cũng như phục vụ nhu cầu chung củacông tác quản lý Nhà nước về đất đai Bản đồ hành chính của xã cũng đãđược lập đầy đủ bởi bản đồ hành chính rất quan trọng trong công tác quản lýđất đai

Công tác đo đạc, lập bản đồ: đây là nội dung quan trọng trong việc xét,cấp giấy chứng nhận QSDĐ Hiện tại, xã đã thành lập xong bản đồ giải thửa

tỷ lệ 1/2000 Qua các kỳ kiểm kê đất đai (2005, 2010), xã đã lập xong bản đồhiện trạng sử dụng đất làm cơ sở cho việc quản lý cũng như định hướng sửdụng đất đai tại địa phương.

Để phục vụ công tác nắm chắc, nắm rõ quỹ đất đai, đề ra kế hoạch, quyhoạch sử dụng đất, ngày càng nâng cao hiệu quả sử dụng đất phục vụ cho mọimặt phát triển kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng, một trong những nhiệm

vụ hàng đầu của công tác quản lý Nhà nước về đất đai Hằng năm UBND xãQuyết Thắng đã quan tâm chỉ đạo cán bộ chuyên môn thu thập số liệu biếnđộng đất đai để lập biểu mẫu báo cáo thống kê hiện trạng sử dụng đất của xã,nhằm tạo ra cơ sở cho các cấp, các ngành có định hướng quy hoạch phát triểnkinh tế xã hội của địa phương

Công tác giao đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất cũng đãđược thực hiện tốt Bên cạnh đó, công tác thu hồi đất của các cá nhân, tổ chức

sử dụng không đúng mục đích và thu hồi những diện tích đất nằm trong quyhoạch được tiến hành thường xuyên, tuy nhiên việc thực thi còn chậm do nhiềunguyên nhân, nhất là do việc đền bù chưa hợp lý, công tác đền bù kéo dài

4.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Quyết Thắng về chuyển quyền sử dụng đất và công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Quyết Thắng giai đoạn 2011- 2013

Xã Quyết Thắng có vị trí thuận lợi về giao thông Ngoài đường tránhQuốc lộ 3, xã còn có đường tỉnh lộ 270 và tỉnh lộ 267 nằm một trong nhữngtuyến giao thông huyết mạch dẫn vào điểm du lịch hồ Núi Cốc Nên các hoạtđộng về mọi mặt ở đây đều nhộn nhịp, người dân xã cũng nắm bắt và tiếp cậnthông tin nhanh nhạy, việc cập nhật những văn bản mới cũng không khókhăn