Tiểu Luận Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Khái niệm Là việc người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản của mình đối với QSDĐ bằng cách đưa QSDĐ của mình vào giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức nhất định phù hợp quy định

KHOA LUẬT KINH TẾ

Đề tài báo cáo:

QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

THÁNG 3/2013

DANH SÁCH NHÓM 03:

MỤC LỤC

I GIỚI THIỆU 3

1 Dẫn nhập 3

2 Cấu trúc bài viết 3

II QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CHUNG CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 3

III QUYỀN GIAO DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4

1 Khái niệm 4

2 Đặc điểm 4

3 Tài sản gắn liền với đất 4

4 Các giao dịch QSDĐ 5

5 Điều kiện chung để thực hiện các giao dịch QSDĐ 6

IV ĐIỀU KIỆN, THỦ TỤC CỤ THỂ THỰC HIỆN GIAO DỊCH QSDĐ 7

1 Chuyển đổi 7

2 Chuyển nhượng 8

3 Thừa kế 9

4 Tặng cho 10

5 Cho thuê, cho thuê lại 11

6 Thế chấp, bảo lãnh 12

7 Góp vốn 13

V NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 15

1 Nộp tiền sử dụng đất 15

2 Nộp tiền thuê đất 16

3 Nộp thuế sử dụng đất 19

4 Nộp thuế thu nhập 21

5 Các nghĩa vụ tài chính khác 22

VI TÀI LIỆU THAM KHẢO 24

I GIỚI THIỆU

1 Dẫn nhập

Kinh tế phát triển cùng với tốc độ giảm nghèo nhanh chóng trong vòng 2 thập kỷ qua

có được một phần do những cải cách chính sách và pháp lý thể hiện trong LĐĐ

những năm 1987, 1993, 2003 cũng như các quy định pháp lý liên quan sau đó Đầu những năm 1990 đất không hề có giá thị trường và và thị trường đất đai không tồn tại Người sử dụng đất có rất ít các quyền.1

Thị trường đất đai đã phát triển Tuy nhiên, việc vi phạm các quyền của người sử dụng đất vẫn là nguyên nhân chính của những khiếu nại Tình trạng người dân mua bán đất với nhau bằng giấy tay vẫn còn phổ biến; nghĩa vụ của người sử dụng đất đối

với Nhà nước chưa được đảm bảo thực hiện

Chế định “quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” là một chế định cơ bản của LĐĐ 2003 Chế định này ra đời trên cơ sở chế độ sở hữu đất đai mang tính đặc thù Việt Nam: chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

2 Cấu trúc bài viết

Bài viết tập trung hai nhóm chủ đề quan trọng nhất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Nhóm chủ đề 1 đề cập đến các quyền giao dịch của người sử dụng đất, bao gồm các quyền: 1) chuyển đổi, 2) chuyển nhượng, 3) thừa kế, 4) tặng cho, 5) góp vốn, 6) cho thuê và cho thuê lại, và 7) thế chấp và bảo lãnh

Nhóm chủ đề 2 đề cập chủ yếu đến các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, bao gồm các nghĩa vụ: 1) nộp tiền sử dụng đất, 2) nộp tiền thuê đất, 3) nộp thuế sử dụng đất, 4) nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ, và 5) các nghĩa vụ tài chính khác

Các quyền chung là những quyền mà tất cả chủ thể được hưởng trong quá trình khai thác

đất đai mà không có sự phân biệt về loại chủ thể, hình thức, mục đích sử dụng đất Các

quyền chung của người sử dụng đất được tóm tắt như sau:

1

Sửa LĐĐ để thúc đẩy phát triển bền vững ở Việt Nam, Ngân hàng Thế giới

Các nghĩa vụ chung người sử dụng đất là cách sử xự mà pháp luật bắt buộc các chủ thể phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất Đây là loại nghĩa vụ áp dụng chung cho tất cả các loại chủ thể sử dụng đất, không phân biệt hình thức và mục đích sử dụng đất Các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được tóm tắt như sau:

1 Khái niệm

Là việc người sử dụng đất thực hiện quyền tài sản của mình đối với QSDĐ bằng cách

đưa QSDĐ của mình vào giao dịch dân sự theo nội dung và hình thức nhất định phù

hợp quy định của pháp luật đất đai

Người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực hiện các giao dịch QSDĐ, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về

điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định

Khác với các hàng hoá khác, đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời, vì thế nó cần

được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp

Việc giao dịch QSDĐ chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất

Do vậy, trong các giao dịch về đất đai, hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận QSDĐ, các hợp

đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch

3 Tài sản gắn liền với đất

Giao dịch QSDĐ bao gồm các tài sản khác gắn liền với đất Giao dịch tài sản gắn liền trên đất có hoặc không bao gồm QSDĐ

Nếu hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ bị vô hiệu trong các trường hợp không

đúng mục đích, không công chứng, không đăng ký giao dịch bảo đảm, không đủ chữ

ký của các thành viên trong hộ gia đình, thì việc thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản khác gắn liền với đất sẽ có sự khác biệt sau:

Được thế chấp, bảo lãnh bằng nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất để vay

vốn phục vụ mọi mục đích hợp pháp, trong đó có nhu cầu đời sống, tiêu dùng (có hay không kèm theo QSDĐ);

Được thế chấp, bảo lãnh nhà ở và các tài sản hợp pháp khác gắn liền với đất trong

mọi trường hợp đang sử dụng đất hợp pháp, dù là đất được Nhà nước cho thuê hay giao không thu tiền, mà không phụ thuộc vào thời hạn được sử dụng đất;

Không bắt buộc tất cả các thành viên trong hộ gia đình phải ký tên vào hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (nếu không thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ);

Không bắt buộc phải công chứng hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (nếu không thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ)

4 Các giao dịch QSDĐ

Chuyển đổi: Hai hoặc nhiều người sử dụng đất thỏa thuận chuyển giao QSDĐ cho nhau Chuyển nhượng: Người sử dụng đất chuyển giao QSDĐ của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng

Cho thuê: Người sử dụng đất chuyển giao QSDĐ của mình cho chủ thể khác sử dụng trong một khoản thời gian nhất định, bên thuê phải trả tiền thuê đất và trả lại QSDĐ khi hết thời hạn thuê

Cho thuê lại: Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất do những nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau không trực tiếp khai thác và sử dụng trên đất, trong trường hợp này người sử dụng đất có quyền cho thuê lại QSDĐ của mình

Thừa kế: Là việc chuyển giao QSDĐ từ người chết sang người thừa kế thông qua

di chúc hoặc theo pháp luật

Tặng cho: Người sử dụng đất chuyển giao QSDĐ của mình cho chủ thể khác mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo sự thỏa thuận

Thế chấp: Người sử dụng đất dùng QSDĐ của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa

vụ thanh toán nợ mà mình đã vay

Bảo lãnh: Người sử dụng đất dùng QSDĐ của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa

vụ thanh toán nợ mà người khác đã vay

Góp vốn: Người sử dụng đất dùng QSDĐ của mình liên kết với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất kinh doanh

5 Điều kiện chung để thực hiện các giao dịch QSDĐ

a Có giấy chứng nhận

Giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ là chứng thư pháp lý nhằm xác lập QSDĐ hợp pháp của tổ chức và cá nhân, công dân và là cơ sở cho việc bảo đảm, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công dân khi có sự xâm hại

Vì vậy, pháp luật dân sự và đất đai quy định người sử dụng đất khi tham gia các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai phải có GCN QSDĐ Đây còn là điều kiện,

cơ sở quan trọng trong việc xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và công dân khi thực hiện quyền và nghĩa vụ

Pháp luật đất đai quy định người sử dụng đất phải có GCN mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ… Nếu chưa có thì phải đáp ứng một trong các trường hợp sau:

- Có một trong các giấy tờ quy định tại K1, K2, K5, Đ50, LĐĐ 2003;

- Người sử dụng đất được thừa kế QSDĐ: Đ184, NĐ 181/2004/NĐ-CP (Tr176);

- Đã nộp hồ sơ cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trước ngày 1/11/2007 mà chưa được cấp GCN: Đ66, NĐ 84/2007/NĐ-CP

b Đất không có tranh chấp

Đất có tranh chấp, chưa xác định chủ sở hữu hợp pháp không thể đem giao dịch

Một trong những bất cập lớn nhất trong quy định pháp luật đất đai hiện nay đó chính là vấn đề “có tranh chấp về QSDĐ” Theo các quy định hiện hành thì nếu một thửa đất bị coi là “có tranh chấp về QSDĐ” thì người sử dụng đất sẽ bị hạn chế rất nhiều về quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với thửa đất của mình

Vấn đề bất cập ở chỗ là các văn bản pháp luật không quy định cụ thể và các cơ quan hành chính Nhà nước về đất đai cũng không có cơ sở, căn cứ để xác định trường hợp nào thì được coi là “có tranh chấp về QSDĐ” Tất cả đều chỉ dựa vào cơ sở duy nhất đó là “có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai của người dân” và không cần đánh giá đơn đó có cơ sở, có căn cứ pháp luật hay không Người làm đơn đó có quyền sử dụng hoặc có căn cứ về việc được quyền sử dụng thửa đất đó hay không

Đây chính là kẽ hở để một số người lợi dụng gây khó khăn, cản trở cho chủ sử

dụng đất hợp pháp và việc cơ quan quản lý hành chính Nhà nước về đất đai địa phương (UBND cấp phường, xã, quận, huyện…) không có biện pháp giải quyết triệt để dẫn đến việc gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng đất

c QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Nếu kê biên thì do thi hành án xử lý; Kê biên là là một biện pháp cưỡng chế của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với người thi hành án dân sự trong trường hợp họ không tự nguyện thi hành án

d Trong thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất là thời gian vật chất mà người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ thực hiện các quyền của mình Sau khi hết thời hạn sẽ có hai khả năng xảy ra: 1) Nhà nước tiếp tục giao đất, và 2) Nhà nước thu hồi để giao cho người khác

Pháp luật đất đai phân biệt nhiều thời hạn sử dụng đất khác nhau: Có loại thời hạn

sử dụng là 20 năm, có loại 50 năm, có loại có thể gia hạn đến 70 năm, có loại

được thuê tối đa đến 99 năm, và có loại (chuyển từ mục đích sử dụng có thời hạn

sang) sử dụng ổn định lâu dài

Do có nhiều thời hạn khác nhau cho từng loại đất cụ thể, nên khi thực hiện quyền của mình, người sử dụng đất phải xác định đúng những quyền và lợi ích mà mình

được hưởng và trách nhiệm tuân thủ phù hợp

Đ105-Đ121, LĐĐ 2003 xác định rõ các quyền cho từng đối tượng sử dụng đất Vì

vậy, người sử dụng chỉ được phép thực hiện các quyền của mình tương ứng với nhóm quyền của họ và thời hạn giao đất, cho thuê đất được quy định Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng mà không xin phép và không gia hạn tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là trái luật và sẽ được

xử lý

1 Chuyển đổi

Chủ thể có quyền chuyển đổi: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp

Chủ thể nhận chuyển đổi: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp

Điều kiện: Không phải là đất thuê

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Đ121, LĐĐ 2003 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009)

- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư 100% vốn nước ngoài không được nhận chuyển nhượng QSDĐ nhưng được nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của các tổ chức trong nước trong các trường hợp quy định tại Đ24, NĐ 84/2007/NĐ-CP

Điều kiện:

- Không được nhận chuyển nhượng: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với trường hợp pháp luật không cho phép chuyển nhượng (Đ103, NĐ 181/2004/NĐ-CP)

- Điều kiện về hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (Đ2, NQ 1126/2007/UBTVQH)

- Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ của các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh

nhà ở để bán hoặc cho thuê (K8 Đ2, NĐ 17/2006/NĐ-CP)

- Chuyển nhượng có điều kiện (Đ104, NĐ 181/2004/NĐ-CP)

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam

Điều kiện:

- Đ129, LĐĐ 2003

- Nhà nước được nhận tặng cho của tất cả các chủ thể

- Cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng

đồng nhận tặng cho của tất cả các chủ thể

- Hộ gia đình, cá nhân nhận tặng cho QSDĐ của hộ gia đình cá nhân khác

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở tại Việt Nam được nhận tặng cho nhà ở gắn với QSDĐ, nhận tặng cho QSDĐ để làm mặt bằng xây dưng cơ sở sản xuất kinh doanh (SXKD) của hộ gia đình, cá nhân

Điều kiện thực hiện:

- Hộ gia đình, cá nhân chỉ được tặng cho QSDĐ đối với các đối tượng quy định tại K6, Đ113, LĐĐ 2003;

- Tổ chức kinh tế trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được tặng cho QSDĐ đối với các đối tượng quy định tại K2.c, Đ110, LĐĐ 2003;

- Điều kiện quy định tại Đ103, NĐ 181/2004/NĐ-CP

5 Cho thuê, cho thuê lại

Chủ thể có quyền cho thuê, cho thuê lại:

- Các chủ thể có quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ cũng là những chủ thể có quyền chuyển nhượng QSDĐ

- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tại KCN, KCNC, KKT cũng được cho thuê lại QSDĐ đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng (K1.d, Đ111, LĐĐ 2003)

* Lưu ý: Trường hợp sử dụng đất thuê của người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức cá nhân nước ngoài xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng trong KCN thì

được cho thuê lại QSDĐ đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng cho tổ chức kinh tế,

hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (Đ90, LĐĐ 2003) Còn các trường hợp sử dụng đất khác thì không

được cho thuê lại (K2.c, Đ120, LĐĐ 2003)

Chủ thể có quyền thuê, thuê lại:

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu

tư tại Việt Nam chỉ được thuê QSDĐ của hộ gia đình cá nhân (trừ trong KCN), tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, tổ chức,

cá nhân nước ngoài

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được thuê, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài

Điều kiện thực hiện:

Bên cạnh các điều kiện chung nêu tại phần III.5, có thể nói một cách ngắn gọn, các chủ thể có quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ cũng là những chủ thể có quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chủ thể có quyền nhận thế chấp, bảo lãnh:

- Cá nhân, tổ chức kinh tế chỉ được nhận thế chấp của hộ gia đình, cá nhân

- Các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam được nhận thế chấp của tất cả các chủ thể

Điều kiện thực hiện:

- Hợp đồng thế chấp bằng QSDĐ phải được tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại TTLT số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT đã được sửa đổi, bổ sung bởi TTLT số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT

- Bên thế chấp là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì tiến hành đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) cấp tỉnh

- Bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam thì tiến hành đăng ký thế chấp tại VPĐKQSDĐ cấp huyện Trình tự thủ tục:

- Điều 130, Luật Đất đai 2003

- Đ153, Đ154, NĐ 181/2004/NĐ-CP

- Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011

- Mẫu văn bản theo Thông tư liên tịch số 04/2006-TTLT-BTP-BTNMT

Trong trường hợp góp vốn không hình thành pháp nhân hoặc bên nhận góp vốn là hộ gia đình, cá nhân thì không sự chuyển QSDĐ

Trong trường hợp góp vốn hình thành pháp nhân hoặc bên nhận góp vốn là pháp nhân thì có sự chuyển QSDĐ