Nghiên cứu một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội

Tuy nhiên Sơn Tây cũng phải đối mặt với những thách thức của quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa trong quá trình mở rộng thủ đô Hà Nội với những áp lực ngày càng gia tăng về nhu cầu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BÙI TUẤN ANH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HÀ NỘI - 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

BÙI TUẤN ANH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ SƠN TÂY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận án này là trung thực, khách quan và chưa từng dùng bảo vệ để lấy bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận án đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận án này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận án

Bùi Tuấn Anh

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

- Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã chỉ đạo và tạo điều kiện thuận lợi, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu tại Học viện

- Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý đất đai đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình thực hiện luận án

- TS Nguyễn Đình Bồng và TS Đỗ Thị Tám đã tận tình hướng dẫn tôi thực

hiện luận án này

- Các thầy cô giáo trong bộ môn Quy hoạch đất đai, bộ môn Quản lý đất đai, khoa Quản lý đất đai đã góp ý kiến và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình học

tập, nghiên cứu và hoàn thành luận án này

- Lãnh đạo UBND thị xã Sơn Tây, phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã

Sơn Tây, phòng Thống kê thị xã Sơn Tây, các phòng ban thuộc thị xã Sơn Tây và nhân dân các xã/phường đã tạo điều kiện giúp tôi trong quá trình thực hiện nghiên cứu tại địa phương

- Lãnh đạo UBND quận Cầu Giấy và phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian nghiên cứu sinh

- Các bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu học tập và hoàn thành luận án này

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận án

Bùi Tuấn Anh

1.4.1 Hướng tiếp cận về lý luận 41

2.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị xã Sơn Tây 46 2.1.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây 46 2.1.3 Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây 46 2.1.4 Đề xuất giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả quản lý sử dụng đất trên

2.2.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu và chọn hộ điều tra 47

2.2.4 Phương pháp đánh giá hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp 49

2.2.8 Phương pháp đánh giá mức độ tác động của các yếu tố đến quản lý sử

3.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội thị xã Sơn Tây 54

3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội thị xã Sơn Tây 59 3.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây 62

3.2.2 Công tác quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây 75 3.2.3 Đánh giá chung về thực trạng quản lý sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây 104 3.3 Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây 106 3.3.1 Xác định yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp trên địa

3.3.2 Xác định yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp

3.4 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất trên địa bàn

3.4.1 Về công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật 135 3.4.2 Về công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 136 3.4.3 Công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất 137

Danh mục công trình đã công bố có liên quan đến luận án 146

GTSX Giá trị sản xuất GTGT Giá trị gia tăng KHSDĐ Kế hoạch sử dụng đất NN&PTNT Nông nghiệp và phát triển nông thôn QHNT Quy hoạch nông thôn

QHSDĐ Quy hoạch sử dụng đất TDMN Trung du miền núi TN&MT Tài nguyên và môi trường UBND Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

1.3 Biến động diện tích tự nhiên thành phố Hà Nội giai đoạn 2005-2010 40 2.1 Phân cấp mức độ đánh giá công tác quản lý sử dụng đất và các yếu tố

2.2 Phân cấp mức độ ảnh hưởng của mối quan hệ 52 3.1 Biến động đất nông nghiệp thị xã Sơn Tây giai đoạn 2005-2012 63 3.2 Hiệu quả của các loại hình sử dụng đất vùng đồng bằng 65 3.3 Hiệu quả của các loại hình sử dụng đất vùng bán sơn địa 66 3.4 Phân cấp mức độ đánh giá hiệu quả kinh tế sử dụng đất 68 3.5 Phân cấp mức độ đánh giá hiệu quả xã hội trong sử dụng đất nông nghiệp 69 3.6 Hiện trạng sử dụng đất ở năm 2012 trên địa bàn thị xã Sơn Tây 71 3.7 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2012 thị xã Sơn Tây 73 3.8 Tình hình đơn thư, khiếu nại giai đoạn 2002-2012 76 3.9 Ý kiến về lý do và mức độ quan tâm đến các chính sách đất đai 76 3.10 Đánh giá công tác ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản liên

3.11 Kế hoạch và kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001-2005 81 3.12 Kế hoạch và kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006-2010 82 3.13 Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất thị xã Sơn Tây đến năm 2010 83 3.14 Quy hoạch sử dụng đất đô thị tại Sơn Tây đến năm 2030 85 3.15 Đánh giá công tác lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại

3.16 Tình hình cấp đất ở trên địa bàn thị xã Sơn Tây 89 3.17 Tình hình giao đất của các tổ chức trên địa bàn thị xã Sơn Tây 89 3.18 Kết quả giải quyết thủ tục hồ sơ hành chính trên giấy chứng nhận giai

3.19 Đánh giá công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất

3.20 Giá đất ban hành vị trí 1 của một số đường phố tại thị xã Sơn Tây giai

3.21 Giá đất chuyển nhượng ở trên thị trường tại thị xã Sơn Tây năm 2012 96 3.22 Tổng hợp các khoản thu từ đất của thị xã Sơn Tây từ năm 2010-2012 97 3.23 Đánh giá công tác định giá đất tại thị xã Sơn Tây 99 3.24 Đánh giá công tác thông tin bất động sản tại thị xã Sơn Tây 102 3.25 Đánh giá chung về công tác quản lý sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây 104 3.26 Ý kiến đánh giá về vai trò của yếu tố cơ chế chính sách trong sử dụng

3.27 Tác động của cơ chế chính sách đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp 108 3.28 Ý kiến đánh giá về vai trò của nhóm các yếu tố tự nhiên và kỹ thuật

3.29 Tác động của yếu tố tự nhiên và kỹ thuật đến quản lý sử dụng đất

3.37 Tác động của cơ chế chính sách đến quản lý và sử dụng đất phi nông nghiệp 123 3.38 Vai trò của nhóm các yếu tố tự nhiên trong quản lý sử dụng đất phi

3.39 Tác động của yếu tố tự nhiên đến quản lý và sử dụng đất phi nông nghiệp 126 3.40 Ý kiến đánh giá về vai trò của yếu tố kinh tế, xã hội trong quản lý sử

3.41 Tác động của yếu tố kinh tế xã hội đến quản lý và sử dụng đất phi

3.42 Vai trò của cộng đồng trong quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp 132 3.43 Tác động của nhóm yếu tố vai trò của cộng đồng đến quản lý sử dụng

3.44 Một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp tại thị

DANH MỤC CÁC HÌNH

1.1 Sơ đồ mô tả các hợp phần của sử dụng đất nông nghiệp 15 1.2 Sơ đồ mô tả các hợp phần của sử dụng đất đô thị 21 1.3 Sơ đồ mối quan hệ trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản 31 1.4 Cơ cấu sử dụng đất thành phố Hà Nội năm 2010 39 1.5 Sơ đồ mối quan hệ của một số yếu tố đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp 43 1.6 Sơ đồ mối quan hệ của một số yếu tố đến quản lý sử dụng đất phi

3.3 Mức độ đánh giá về cơ chế chính sách trong sử dụng đất nông nghiệp 107 3.4 Mức độ đánh giá về nhóm yếu tố tự nhiên và kỹ thuật trong sử dụng

3.5 Mức độ đánh giá về các yếu tố kinh tế, xã hội trong sử dụng đất nông nghiệp 114 3.6 Mức độ đánh giá về vai trò của cộng đồng trong sử dụng đất nông nghiệp 116 3.7 Mức độ đánh giá về cơ chế chính sách trong sử dụng đất phi nông nghiệp 123 3.8 Mức độ đánh giá về yếu tố tự nhiên trong sử dụng đất phi nông nghiệp 126 3.9 Mức độ đánh giá về yếu tố yếu tố kinh tế, xã hội trong sử dụng đất phi

3.10 Mức độ đánh giá về yếu tố yếu tố cộng đồng trong sử dụng đất phi

ĐẶT VẤN ĐỀ

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013) Đất đai là thành quả lao động của nhiều thế hệ, là

di sản của nhân loại Đất đai là nhân tố ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống xã hội, kinh

tế, văn hóa và chính trị của con người (Phương Ngọc Thạch, 2008; Nguyễn Văn

Sửu, 2010) Ngày nay quản lý, sử dụng đất trên thế giới được quán triệt thực hiện theo quan điểm phát triển bền vững Xóa bỏ nghèo khó, thay đổi các mẫu hình sản xuất và tiêu thụ, bảo vệ và quản lý tài nguyên thiên nhiên phục vụ phát triển kinh tế,

xã hội là những mục đích có tính bao quát và là những yêu cầu thiết yếu để phát triển bền vững” (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012)

Lịch sử nhân loại đã chứng minh nền tảng cho sự sống và mọi hoạt động sản xuất của con người đều bắt nguồn từ đất đai Khai thác và sử dụng đất đai được hình thành song song với quá trình tồn tại và phát triển của xã hội loài người Trong quá trình khai thác và sử dụng đất đã nảy sinh các mối quan hệ giữa đất đai với người sử

dụng đất, giữa người sử dụng đất với nhau và giữa người sử dụng đất với người sở hữu đất Cùng với sự phát triển của xã hội loài người thì các mối quan hệ này trở nên đa dạng và phức tạp hơn Ở nước ta hiện nay, cùng với sự phát triển là sự gia tăng về dân

số, quá trình đô thị hoá đã dẫn đến nhu cầu sử dụng đất tăng lên, đặc biệt là ở các đô thị

lớn Chính sự phát triển đó đã làm cho giá trị của quyền sử dụng đất được nâng lên rất cao, giá trị đó được biểu hiện bằng giá trị sử dụng cũng như bằng hình thái tiền tệ Mặt khác là những mâu thuẫn trong sử dụng đất, và sự buông lỏng quản lý sử dụng dẫn đến hiện tượng tranh chấp, lấn chiếm đất, sử dụng đất không đúng mục đích, khiếu nại tố cáo liên quan đến quản lý, sử dụng đất ngày càng tăng

Quản lý sử dụng đất bền vững quan hệ đến các lĩnh vực kinh tế, xã hội, văn hoá

và môi trường, hiện tại và tương lai, hạn chế suy thoái đất và nước đến mức tối thiểu, giảm chi phí sản xuất bằng cách sử dụng thông minh các nguồn tài nguyên bên trong

và áp dụng hệ thống quản lý phù hợp nhằm duy trì và nâng cao thu nhập, đồng thời bảo

vệ các nguồn tài nguyên thiên nhiên đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững hiện tại và

tương lai (Luthuli, 2010) Trong giai đoạn hiện nay Việt Nam đang hướng tới mục tiêu

quản lý sử dụng đất bền vững với việc triển khai thi hành Luật Đất đai gắn với Luật

Bảo vệ Môi trường và Chương trình nghị sự 21 của Việt Nam

Thị xã Sơn Tây là đô thị loại III, nằm ở phía Tây Bắc của Thủ đô Hà Nội, thị xã

có tổng diện tích đất tự nhiên 113,5 km2 (bình quân 923,62 m2/người), mật độ dân số bình quân 1083 người/km2 Trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa,

Sơn Tây có những cơ hội mới: là thành phố vệ tinh trong chiến lược phát triển vùng Tây Bắc Thủ đô Hà Nội; Sơn Tây có điều kiện thuận lợi để phát triển những thế mạnh vốn có về đất đai, lao động, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, làng nghề, vị trí chiến lược về quốc phòng an ninh Tuy nhiên Sơn Tây cũng phải đối mặt với những thách thức của quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa trong quá trình mở rộng thủ đô

Hà Nội với những áp lực ngày càng gia tăng về nhu cầu đất đai cho phát triển công nghiệp, đô thị; việc tổ chức tái định cư và chuyển đổi nghề nghiệp cho một bộ phận lớn nông dân không còn đất sản xuất nông nghiệp Từ trước đến nay, các nghiên cứu về

quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây mới chỉ dừng lại ở những nghiên

cứu riêng rẽ Các nghiên cứu riêng rẽ đã dẫn đến việc mỗi ngành đều ban hành các chính sách của riêng mình nhằm nâng cao việc quản lý, sử dụng đất của ngành

Việc ban hành các chính sách riêng rẽ dẫn đến hiện tượng chồng chéo Mặt khác, trong quá xây dựng chính sách, người dân chưa được tham gia đúng mức, dẫn đến trong quá trình thực hiện chính sách gặp rất nhiều khó khăn

Tất cả những thách thức trên đòi hỏi Sơn Tây phải có chiến lược quản lý sử

dụng đất hợp lý để đảm bảo phát triển bền vững Việc thực hiện nghiên cứu nhằm xác định một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất là rất cần thiết

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Góp phần bổ sung và hoàn thiện phương pháp tiếp cận trong nghiên cứu quản

lý sử dụng đất, thông qua việc tìm ra các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất để

đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là cơ sở cho các nhà hoạch định chính sách, các nhà quản lý lựa chọn và đề xuất giải pháp quản lý sử dụng đất hiệu quả đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của thị xã Sơn Tây

- Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể áp dụng cho các địa phương có điều kiện tương tự như thị xã Sơn Tây

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu chính của đề tài là: quỹ đất và việc quản lý sử dụng 11353,22 ha đất của thị xã Sơn Tây; các chính sách liên quan đến quản lý sử dụng đất và các đối tượng sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất)

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: địa bàn thị xã Sơn Tây gồm 16 xã/phường

Phạm vi thời gian: hiện trạng sử dụng đất và hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp điều tra năm 2010; thực trạng công tác quản lý và sử dụng tài nguyên đất; số

liệu về kinh tế, xã hội được nghiên cứu từ năm 2000 đến 2012

Quản lý sử dụng đất nông nghiệp: đất sản xuất nông nghiệp và đất nuôi trồng

thủy sản Quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp: tập trung vào quản lý sử dụng đất ở

5 Những đóng góp mới của luận án

Xác định được các yếu tố có tác động ở mức độ cao đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã Sơn Tây, đó là vai trò của truyền thông, thông tin; tính chất tự nhiên của đất; chính sách đất đai, các chính sách hỗ trợ vốn, kỹ thuật; loại và giống cây trồng; diện tích canh tác

Chỉ ra các yếu tố tác động ở mức độ cao đến quản lý sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn thị xã Sơn Tây đó là: chính sách đất đai; mức độ quan tâm đến

quy hoạch; mức độ quan tâm đến thị trường BĐS; vị trí địa lý; diện tích thửa đất; cơ

sở hạ tầng; mức độ quan tâm đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất; vai trò của lãnh đạo địa phương và vai trò của truyền thông, thông tin

Xác định các giải pháp chủ yếu nhằm tăng cường hiệu quả quản lý sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây theo 5 nội dung quản lý: ban hành và tổ chức thực

hiện các văn bản pháp luật; lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và

quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; định giá đất và thông tin BĐS

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Một số vấn đề lý luận về quản lý sử dụng đất

1.1.1 Khái quát về đất đai

1.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Trong lĩnh vực nghiên cứu khoa học tự nhiên, đối tượng nghiên cứu về đất đai là đất tự nhiên, còn gọi là thổ nhưỡng; trong lĩnh vực kinh tế, đối tượng nghiên

học đất cho rằng:“Đất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó Đất được coi là khác biệt bởi với đá Đá trở thành đất dưới ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi” (dẫn theo

Vũ Ngọc Tuyên, 1994)

Nhìn từ góc độ thổ nhưỡng học, nguồn gốc ban đầu của đất là từ các loại đá

mẹ nằm trong thiên nhiên lâu đời bị phá hủy dần dần dưới tác động của các yếu tố

lý học, hóa học và sinh học (Nguyễn Mười và cs., 2000)

b) Đất đai

“Đất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một

đất nước cho đến cả hành tinh”; “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất,

bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sông, nước

ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết

quả do hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa )’’ (dẫn theo Đoàn Công

Quỳ và cs., 2006)

1.1.1.2 Diện tích, phân bố đất đai trên thế giới

Tổng diện tích bề mặt trái đất 510.074.600 km2; Trong đó đất nổi là 148.940.000 km2; mặt nước là 391.134.060 km2 Phân bố dân cư và đất đai trên thế giới được trình bày trong bảng 1.1

Bảng 1.1: Dân cư và đất đai trên thế giới năm 2010

Á không bao gồm diện tích nước Nga (khác với số liệu của Cục điều tra dân số Hoa Kỳ), số liệu tròn số

1.1.1.3 Đặc điểm và vai trò của đất đai

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý muốn và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là điều kiện

tự nhiên của lao động Đất đai là tài sản quý hiếm, có giới hạn và không thể tái tạo,

là tư liệu sản xuất nông lâm, ngư nghiệp Đồng thời đất đai là di sản của các thế hệ loài người; là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc gia

Đất đai có những đặc điểm cơ bản là: có vị trí cố định trong không gian; có

số lượng hạn chế; có chất lượng không đồng nhất và biến động

Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức con người về thế giới tự nhiên

và sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian Theo quan niệm hiện nay, đất đai đối với loài người có rất nhiều chức năng, trong đó có những chức năng cơ

bản sau (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006): chức năng không gian sự sống; chức năng sản xuất; chức năng dự trữ; chức năng lưu truyển và kế thừa; chức năng môi trường sinh vật; chức năng điều tiết khí hậu, kiểm soát ô nhiễm; chức năng không gian cho

sự dịch chuyển của con người, thực vật, động vật trong thế giới tự nhiên

Theo Nguyễn Đình Bồng (2012), đất có các vai trò cơ bản như sau: không gian; vị trí địa lý; cộng đồng (lãnh thổ); sự gắn kết về tinh thần; tài sản; nguồn vốn; môi trường

1.1.2 Sử dụng đất

1.1.2.1 Sử dụng đất trong lịch sử loài người

Lịch sử phát triển của nhân loại gắn liền với công cuộc đấu tranh chinh phục

tự nhiên nhằm thỏa mãn những nhu cầu ngày càng tăng về số lượng và chất lượng nguồn năng lượng hóa thạch và các sản phẩm sinh học cho con người (Meyer, 2008) Khai khẩn đất đai mở mang diện tích canh tác là mục tiêu hàng đầu của con

người trong cuộc đấu tranh này Từ buổi bình minh của nhân loại, con người đã bắt đầu khai thác đất đai, từ hái lượm, săn bắn, chăn thả đến canh tác cổ truyền, cải tiến, hiện đại Phương thức khai thác, đất đai của con người ngày càng đa dạng, phức tạp,

đã làm biến đổi sâu sắc cảnh quan môi trường Theo Alvin Toffler lịch sử nhân loại

đã trải qua 3 làn sóng văn minh (dẫn theo Đường Hồng Dật và cs., 1994):

Làn sóng thứ nhất, chỉ cuộc cách mạng nông nghiệp cách đây hàng vạn năm

như một đột biến căn bản trong lịch sử loài người khi người cổ đại chuyển từ “săn bắt, hái lượm” sang “trồng trọt và chăn nuôi”, đã mở ra một thời đại mới với sự xuất

hiện của nền văn minh nông nghiệp Từ đó các nền Văn minh thế giới đã ra đời như: Ai Cập (thiên niên kỷ thứ IV trước Công nguyên); Hy Lạp (thiên niên kỷ thứ III trước Công nguyên); La Mã (thiên niên kỷ thứ II, III trước Công nguyên);

Lưỡng Hà (thiên niên kỷ thứ III trước Công nguyên); Andes ở Nam Mỹ (thiên niên

kỷ thứ III trước Công nguyên); Maya (thế kỷ I sau Công nguyên); Ấn Độ (thiên niên kỷ thứ III trước Công nguyên); Trung Hoa (thiên niên kỷ thứ III, IV trước

Công nguyên) (Hoàng Minh Thảo và cs., 2006); Việt Nam - nền văn minh lúa nước (thiên niên kỷ thứ IV, V trước Công nguyên) (Tôn Gia Huyên và Trương Hữu Quýnh, 2000)

Làn sóng thứ hai, chỉ 2 cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ nhất và lần thứ hai (từ cuối thế kỷ XVII đến những năm 50 của thế kỷ XX đã gây ra nhiều đảo lộn

lớn về kinh tế, xã hội loài người) Việc phát minh ra động cơ hơi nước (năm 1770)

đã mở đầu cuộc cách mạng công nghiệp trên thế giới Tại các đô thị, than đá bắt đầu thay thế sức nước và trở thành nguồn nguyên liệu quan trọng nhất của tài nguyên năng lượng Hầu như ở khắp mọi nơi (đặc biệt là ở châu Âu), cách mạng công nghiệp đã tràn ngập cấu trúc đô thị truyền thống với các sáng kiến cải tiến kỹ thuật

Thế giới bước vào thời đại văn minh công nghiệp

Trong khoảng 50 năm cuối thế kỷ XIX (1851-1901) Dân số của Luân Đôn

đã tăng từ 2,5 triệu người lên 6,0 triệu người; cùng thời gian đó dân số của Béclin

và Lepzic tăng gấp đôi Những người dân nông thôn di cư ra thành phố tìm kế sinh nhai đã không tìm thấy chỗ ở và các phương tiện sinh tồn tối thiểu ở các thành phố đông đúc của châu Âu, đã di chuyển đến các khu thịnh vượng của Thế giới mới

“The New World” - cụm từ chỉ Bắc Mỹ buổi ban đầu, tạo ra một làn sóng di dân lớn

nhất thời đại Những người dân di cư đó đã góp phần tạo nên diện mạo mới của các

đô thị như Manchester, Liverpool (Anh), Chicago, New York (Hoa Kỳ), và khu vực Ruhr của Đức Sử dụng đất phi nông nghiệp ngày càng tăng để đáp ứng yêu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông, cấp thoát nước, công nghiệp, nhà ở đô thị (Hoàng Minh Thảo và cs., 2006)

Làn sóng thứ ba, khởi đầu từ những năm 50 của thế kỷ XX đến nay với cuộc

cách mạng về khoa học công nghệ mới (cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ ba),

đã làm thay đổi cơ bản đời sống kinh tế, văn hóa, xã hội của thế giới hiện đại Sau Chiến tranh thế giới thứ hai (1950-1970) các nước trên thế giới tập trung khôi phục phát triển kinh tế, nông nghiệp Hoa Kỳ tiếp tục phát triển mạnh với việc

mở rộng quy mô sản xuất các trang trại, phát triển công nghiệp và đô thị; các nước Châu Âu khôi phục công nghiệp và xây dựng lại các đô thị bị tàn phá trong chiến

tranh (Đức, Anh, Pháp), các nước Đông Á khôi phục sản xuất nông nghiệp với việc tiến hành cải cách ruộng đất (Nhật Bản, Đài Loan, Trung Quốc) Đến những năm

1970, kinh tế các nước đã hồi phục và bước vào thời kỳ phát triển hưng thịnh Tuy nhiên lại phải đương đầu với những thách thức mới của quá trình đô thị hoá với tốc

Trái đất có diện tích 51 tỷ ha, diện tích biển và đại dương chiếm 36 tỷ ha (70,58%), đất liền 15 tỷ ha (29,42% diện tích trái đất) Tiềm năng đất đai, đất có khả

năng nông nghiệp có khoảng 3,3 tỷ ha, (chiếm 22% diện tích phần đất liền); đất không có khả năng nông nghiệp: khoảng 11,7 tỷ ha (chiếm 78%) Những hạn chế chủ

yếu: đất quá dốc 2,760 tỷ ha (chiếm 18%); đất quá khô 2,533 tỷ ha (chiếm 17%); đất quá lạnh 2,235 tỷ ha (chiếm 15%); đất đóng băng 1,490 tỷ ha (chiếm 10%); đất quá mỏng 1,341tỷ ha (chiếm 9%); đất quá nghèo 0,745 tỷ ha (chiếm 5%); đất quá lầy 0,596 tỷ ha (chiếm 4%) (Vũ Ngọc Tuyên, 1994)

1.1.2.3 Sử dụng đất đô thị

Đô thị đã có lịch sử phát triển trên 5000 năm cùng với quá trình nâng cao

năng lực sản xuất của cải vật chất và phân công lao động của loài người và trở thành

nơi tập trung cao độ về nhân khẩu, kinh tế cũng như mọi hoạt động chính trị, xã hội làm cho hiệu suất sử dụng đất là cao nhất Đất là nền tảng để phát triển đô thị; cùng

với sự hình thành đô thị, đất đai cũng từng bước được chia thành đất đô thị, đất ngoại ô và đất nông thôn; đất đô thị có nguồn gốc chủ yếu từ đất nông nghiệp Do kinh tế đô thị phát triển, quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng nông nghiệp phụ cận làm cho đất nông nghiệp bị suy giảm, về kinh tế, đô thị mở rộng làm cho giá đất xung quanh đô thị tăng cao buộc phải nâng cao số tầng xây dựng hoặc mở rộng ra các vùng xung quanh (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012)

Đất đô thị là đất nội thành, nội thị và đất ngoại thành được quy hoạch để phát triển đô thị, đất đô thị được xem xét theo 3 khu vực: đất trung tâm đô thị (đã xây

dựng); đất quy hoạch xây dựng đô thị (đang hình thành); đất trong phạm vi quản lý hành chính của đô thị (gồm cả vùng ngoại ô)

Đất đô thị phát triển là dựa chủ yếu vào đất nông nghiệp Về địa lý, do kinh

tế đô thị phát triển, nhân khẩu tập trung về đó, quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng nông nghiệp phụ cận làm cho đất nông nghiệp bị suy giảm Về kinh tế, đô thị mở

rộng làm cho giá đất xung quanh đô thị tăng cao buộc phải nâng cao số tầng xây dựng, nhưng những hạn chế về điều kiện kỹ thuật và năng lực đầu tư cũng làm cho

diện tích đất đô thị buộc phải mở rộng ra các vùng xung quanh Cuối cùng, đất nông nghiệp vẫn là nguồn chủ yếu của đất đô thị (Phạm Sỹ Liêm, 2009)

Theo số liệu thống kê của Liên hợp quốc, năm 2010 dân cư của thế giới là 6.600 triệu người; trong số đó dân cư đô thị có 2.900 triệu người (chiếm 48 %) (Đất đai và dân số thế giới năm 2010) Dự báo vào năm 2030, dân cư đô thị sẽ là 5,0 tỷ, chiếm 60% dân số thế giới Đến năm 2010 trên thế giới có khoảng 320 "tích tụ đô thị" (với hơn 1 triệu dân) trong số này, chỉ có 20 đô thị được phân loại trên cơ sở các

số liệu điều tra dân số năm 1995 là siêu đô thị (với hơn 10 triệu dân) Bao gồm các khu vực đô thị với dân số (triệu người): Tôkyô 26,8; New York 16,5; Saopaolo 16,4; Mêhicô City 15,6; Bombay 15,1; Thượng Hải 15,1; Los Angeles 12,4; Bắc Kinh 12,3; Calcuta 11,7; Sơun 11,6 (Anonymous, 2010)

1.1.3 Quản lý sử dụng đất

1.1.3.1 Quản lý đất đai

Theo định nghĩa của Liên hợp quốc: Quản lý đất đailà quá trình lưu giữ và

cập nhật những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và những thông tin khác liên quan đến đất (United Nations, 1996) Đó là quá trình đảm bảo theo luật pháp cho

việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhuận thu được từ đất (thông qua thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai Đối tượng quản lý đất đai liên quan đến cả 2 đối tượng đất công và đất tư bao gồm các công việc: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất đai, giám sát sử dụng, lưu giữ và cập nhật các thông tin đất đai, cung cấp các thông tin đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai (Engelke and Vancutsem, 2012; Georgia, 2001)

1.1.3.2 Quản lý sử dụng đất

a) Khái niệm quản lý sử dụng đất

Quản lý sử dụng đất tập trung vào đất và cách đất được sử dụng cho mục đích sản xuất, bảo tồn và thẩm mỹ (Verheye, 2010) Quản lý sử dụng đất yêu cầu ra quyết định và được xác định bởi mục đích sử dụng nó ví dụ cho sản xuất lương

thực, nhà ở, giải trí, khai khoáng… và được xác định bởi bản chất và giá trị của đất

Trước đây quản lý sử dụng đất tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp Ngày nay, quản lý đất đai còn phải đối mặt với các vấn đề công nghiệp hóa, đô thị hóa, bảo

tồn, khai khoáng … (Preu and Ferber, 2008; Ferber, 2009)

Quản lý sử dụng đất là sự kết hợp của tất cả các công cụ và kỹ thuật được sử

dụng bởi chính quyền để quản lý cách mà đất được sử dụng và phát triển (Peter, 2008; World Bank, 2010), bao gồm: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, luật pháp, quyền sử dụng đất, định giá đất và thông tin BĐS

Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, quản lý sử dụng đất được hiểu là quá trình kết hợp tất cả các công cụ và kỹ thuật để đảm bảo về luật pháp cho việc sử dụng, khai thác và phát triển quỹ đất, và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai Các

nội dung chính bao gồm: ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật liên quan đến sử dụng đất; lập và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao và quản

lý việc thực hiện quyền sử dụng đất; định giá đất và thông tin BĐS

b) Đặc điểm quản lý sử dụng đất

Hệ thống quản lý sử dụng đất đề cập đến tất cả các hoạt động mà chính

quyền địa phương yêu cầu để quản lý đất Hệ thống quản lý sử dụng đất sẽ xác định quyền sử dụng cho phép hoặc thừa nhận có tương quan đến vùng

Theo Đặng Kim Sơn và Nguyễn Đỗ Anh Tuấn (2011): chính sách đất đai là

là hành động và hoạt động, thông qua đó Chính phủ xác định cho các cá nhân và các nhóm người trong xã hội quyền của họ đối với đất đai, cụ thể hóa những hoàn cảnh trong đó quyền về đất đai được chuyển nhượng, xây dựng cơ chế để bảo vệ những quyền lợi đó và định hướng xử lý các tranh chấp có liên quan Chính sách đất đai của Việt Nam được phản ánh chính thức thông qua Luật Đất đai, các Nghị định, Chỉ thị, Quyết định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Có nhiều nguyên tắc cơ bản khi xây dựng và vận dụng các chính sách đất đai Nguyên tắc cơ bản nhất, quan trọng nhất là tính hiệu quả, công bằng (theo chiều dọc, chiều ngang), bền vững và hiệu lực Các nguyên tắc này là nền móng cho nỗ

lực của đất nước nhằm tạo ra những tiến bộ trong việc theo đuổi các mục tiêu kinh

tế - xã hội của quốc gia

c) Chủ thể của quản lý sử dụng đất

Chủ thể của quản lý sử dụng đất là “ người sử dụng đất” bao gồm: Các tổ chức kinh tế (trong nước, nước ngoài) sử dụng đất vào mục đích kinh doanh trong các

lĩnh vực nông lâm thủy sản; xây dựng, công nghiệp, dịch vụ (văn phòng, khách sạn,

du lịch, nghỉ dưỡng, sân gôn, khách sạn, nhà hàng…); các cơ quan hành chính, sự nghiệp, đơn vị quân đội, công an: sử dụng đất làm trụ sở, doanh trại; các tổ chức chính trị, xã hội sử dụng đất làm trụ sở; hộ gia đình, cá nhân: sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất phi nông nghiệp, dịch vụ, nhà ở

Đất phi nông nghiệp: đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thủy lợi, năng lượng, cấp thoát nước, vệ sinh môi trường…) Đất xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội:

trường học, bệnh viện, văn hóa, thể dục thể thao; đất quốc phòng an ninh, đất cơ sở tôn giáo, đất nghĩa trang nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác

1.1.3.3 Vai trò quản lý sử dụng đất của Nhà nước

a) Công cụ quản lý Nhà nước

Để thực hiện các chức năng của Chính phủ về: nâng cao hiệu quả kinh tế,

giảm bớt bất bình đẳng trong phân phối thu nhập, ổn định hoá nền kinh tế thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô, thì công cụ chính sách được Chính phủ sử dụng là: thuế khoá, chi tiêu của Chính phủ cùng với thanh toán chuyển nhượng (bảo hiểm xã

hội, chi phúc lợi v.v ) Điều tiết hoặc kiểm soát nhằm hướng cho mọi người tham gia hoặc tự kiềm chế khỏi những hoạt động kinh tế nhất định (môi trường, bảo hộ lao động v.v )

b) Mục tiêu quản lý Nhà nước

Trong lĩnh vực quản lý đất đai và thị trường BĐS, Nhà nước phải thiết lập một

hệ thống quản lý của mình nhằm: Đảm bảo quyền sở hữu và cung cấp bảo hiểm cho các khoản vay; hỗ trợ việc định giá để đánh thuế đất và BĐS; cung cấp tư liệu để vận hành thị trường đất và BĐS; cung cấp tư liệu về cấu trúc và những hạn chế về sử

dụng đất; giám sát tác động môi trường của những dự án phát triển; tạo thuận lợi cho cải cách đất đai; hỗ trợ kinh phí sáng tạo ban đầu cho hệ thống quản lý sử dụng đất

c) Nhiệm vụ của Nhà nước

Để thực hiện được 7 chức năng này, các công việc được chú ý trước tiên là QHSDĐ, đăng ký đất đai, định giá đất, BĐS, thuế BĐS (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)

Theo Tôn Gia Huyên (2007): “QHSDĐ là bản “tổng phổ” của phát triển, trong đó phản ánh cụ thể các ý tưởng về tương lai của các ngành các cấp nhịp nhàng

và cân đối, thông qua những trình tự hành chính và pháp lý nhất định để trở thành quy chế xã hội, mọi người đều có quyền và nghĩa vụ thực hiện Quá trình tổ chức thành lập, thực hiện điều chỉnh quy hoạch là quá trình huy động lực lượng xã hội vào sự nghiệp công cộng theo phương thức dân chủ, nên đó cũng là quá trình xây dựng và củng cố chính quyền dân chủ nhân dân Do đó QHSDĐ vừa là phương thức

để phát triển vừa là công cụ để xây dựng và củng cố Nhà nước”

Theo Trần Khải (2007): “Điều đầu tiên cần khẳng định là công tác quy hoạch thiết kế sử dụng đất cần phải thực hiện trước một bước ít ra là một thời kỳ kế hoạch, được các hội đồng có đại diện của nhân dân tham gia thẩm định chặt chẽ và được cấp thẩm quyền phê duyệt Dù lớn hay nhỏ thì bản QHSDĐ vẫn mang tính chất của

một luận chứng khả thi về sử dụng đất”

Theo Tôn Thất Chiểu (2007): Muốn quy hoạch bố trí sử dụng đất hiệu quả kinh tế cao trước mắt và lâu dài phải nắm vững cả 2 mặt: phần đất (thổ nhưỡng) và

phần đất đai (toàn bộ mặt bằng)

Về đất - thổ nhưỡng, mang tính sinh học có các tầng phát sinh phải quan tâm đến tính chất thổ nhưỡng học vì dễ bị trôi mất lớp phủ thổ nhưỡng hàng trăm năm

cũng không phục hồi lại được Bất kỳ một phương án QHSDĐ nào cũng phải nắm

vững tính chất của đất, những đặc thù giới hạn về đất của chúng ta cần quán triệt: đặc điểm đất hẹp người đông, đất lại dốc nhiều ở vùng nhiệt đới ẩm mưa nhiều, bị xói mòn mạnh dễ trơ sỏi đá; đất phát triển tại chỗ (chịu tác động của quá trình nhiệt đới ẩm cao hơn đất thuỷ thành) chiếm diện tích lớn, chịu tác động của quá trình thoái hoá mạnh (Lê Thái Bạt, 2010)

Về đất đai - mang tính mặt bằng lãnh thổ Mặt bằng lãnh thổ dùng chung cho

tất cả các ngành, có nơi không dùng được cho cây mà cho các ngành phi sinh vật Vì vậy, sử dụng đất đai phải toàn diện, bảo đảm sự phát triển các ngành kinh tế quốc dân

có hiệu quả theo hướng kinh tế thị trường, có nhãn quan chung cả nước, từng vùng,

từng lưu vực sông; trong quy hoạch việc đầu tiên cần chú ý: giữ các thảm thực vật đặc thù, khoanh lại những vùng rừng đặc sản, chim thú quý; bảo vệ các nguồn thủy

hải sản để không bị cạn kiệt; dành đất cho những công trình trọng điểm của đất nước, từng vùng, từng tỉnh Nhưng phải có giới hạn để giữ đất ưu tiên cho nông lâm nghiệp: đất lúa, các loại cây ngắn ngày và cây công nghiệp lâu năm quý, những vật nuôi quý;

có một tầm nhìn chung về sử lý toàn lưu vực chống sạt lở và ô nhiễm Ngoài việc bố trí QHSDĐ theo đơn vị hành chính cần bố trí sử dụng theo lưu vực và bảo vệ môi

trường từng lĩnh vực (Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, 2009a)

1.1.4 Các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất

1.1.4.1 Các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất nông nghiệp

a) Đặc điểm sử dụng đất nông nghiệp

i) Sử dụng đất nông nghiệp đặc biệt coi trọng bảo vệ độ phì của đất

Ngành trồng trọt gắn liền với việc sử dụng đất nông nghiệp Vì cây trồng trực tiếp hấp thu nước và thức ăn trong đất để sinh trưởng và phát triển làm tiêu hao một

lượng lớn chất hữu cơ trong đất, do vậy coi trọng việc duy trì độ phì nhiêu trong đất

là rất có lợi cho sản xuất Sức sản xuất của đất hay gọi là độ phì nhiêu của đất, bao

gồm cả các tính chất vật lý đất như: kết cấu thổ nhưỡng ảnh hưởng đến tính thoát

nước và thông khí, tầng đất dày mỏng ảnh hưởng đến hàm lượng chất hữu cơ, tính

chất hoá học đất như: hàm lượng các chất chua, kiềm đều làm cho đất có độ phì cao thấp khác nhau (Nhan Ái Tĩnh, 2002)

Mặt khác, độ phì nhiêu của đất luôn thay đổi, nếu dùng quá liều lượng phân hoá học sẽ làm cho chất đất đanh lại Nếu dùng phương pháp canh tác kiểu cướp đoạt sẽ làm cho độ phì nhiêu bị tổn thất, biến ruộng tốt thành đất cằn Do đó duy trì

và làm tăng độ phì nhiêu của đất là nhiệm vụ cấp bách của kinh doanh nông nghiệp ii) Sử dụng đất nông nghiệp khác nhau theo vùng

Do việc sử dụng đất nông nghiệp chịu sự chi phối của môi trường tự nhiên và

xu thế phát triển của kinh tế xã hội, nên sự khác biệt theo khu vực là rất rõ ràng Có thể

thấy rõ sự khác nhau giữa các khu vực về mức độ tác động của các yếu tố nhiệt độ,

lượng mưa, gió, địa hình, vị trí đối với việc sử dụng đất nông nghiệp ở mức độ nào iii) Hiệu quả kinh tế của quy mô sử dụng đất nông nghiệp không lớn

Nông nghiệp là ngành sản xuất hữu cơ hoặc sinh vật bị hạn chế bởi các điều kiện tự nhiên, lợi nhuận thấp tác dụng của quy luật khấu hao tương đối nhanh nếu đem so sánh với công nghiệp thì hiệu quả kinh tế về quy mô thì tương đối không rõ ràng (Nhan Ái Tĩnh, 2002)

Hình 1.1 Sơ đồ mô tả các hợp phần của sử dụng đất nông nghiệp

Ngu ồn: Nhan Ái Tĩnh (2002)

Đặc điểm sử

d ụng đất nông nghiệp

b) Các yếu tố tác động đến sử dụng đất nông nghiệp

i) Điều kiện tự nhiên của việc sử dụng đất nông nghiệp

Nói chung, trong một lượng đầu tư lao động và vốn nhất định, lượng sản phẩm nông nghiệp nhiều hay ít là phụ thuộc vào môi trường tự nhiên, độ màu mỡ của đất, địa hình, khí hậu có thuận lợi hay không Nhà kinh tế học cổ điển David Ricardo (1821)

đã sớm đề xuất quan điểm rằng giá cả ruộng đất là do độ phì nhiêu của đất quyết định; phàm đất đai càng có sức sản xuất thì nông dân càng dễ chấp nhận chi tiền (trả giá) để được sử dụng đất nông nghiệp (dẫn theo Nhan Ái Tĩnh, 2002)

Địa tô và độ phì nhiêu của đất: Nói chung đất đai có thể được cung cấp cho loài người sử dụng và tiếp tục thu lợi Nhưng trong tình trạng tư hữu về đất đai, nếu

muốn có quyền sử dụng đất thì phải trả giá định kỳ cho chủ đất mới được sử dụng đất đó; loại trả giá đó thường gọi là: "địa tô khế ước" hoặc "tiền tô", là một loại khái niệm

về "giá thành" Nói về ý nghĩa kinh tế, cái gọi là dòng thu nhập trong sử dụng đất đai

là chỉ phần còn lại sau khi đã trừ đi phần thù lao cho các yếu tố sản xuất đối với tổng thu nhập trong sản xuất, đó cũng gọi là "địa tô kinh tế" Nói về lý luận thì nông dân tình nguyện trả địa tô khế ước nhiều hay ít là phụ thuộc vào thu được địa tô kinh tế cao hay thấp khi sử dụng đất nông nghiệp vào sản xuất, do đó, trong điều kiện cạnh tranh hoàn toàn, địa tô khế ước chính là địa tô kinh tế (Nhan Ái Tĩnh, 2002)

Địa tô và cạnh tranh thị trường: Với giả thiết do cạnh tranh mà nông dân chấp

nhận chuẩn lợi nhuận kinh tế trong sản xuất nông nghiệp bằng không (chỉ có lợi nhuận bình quân; thì bất kể sử dụng đất tốt, giảm thiểu được các chi phí khác, thì số tiền tiết kiệm được đều thuộc về chủ đất, khi sử dụng loại đất trung bình thì chi phí sản xuất tương đối cao nhưng giá thành về địa tô lại tương đối thấp nên địa tô quân bình của hai

loại đất này làm cho lợi nhuận kinh tế nông nghiệp bằng không, cho nên, người nông dân bất kể sử dụng loại đất nào đều không có sự khác biệt về thực chất Từ lập luận trên đây, khi đạt đến sự quân bình, thì địa tô khế ước là bằng địa tô kinh tế, cũng tức là

mức dôi ra khi lấy tổng thu nhập trừ đi giá thành ngoài đất đai, đó cũng là sự cạnh tranh thuê đất nông nghiệp của nông dân, làm cho chủ đất thu được bộ phận thặng dư đó, cho nên gọi đó là "nguyên tắc thặng dư" (Nhan Ái Tĩnh, 2002)

Địa tô và việc quy hoạch lại đất nông nghiệp, chỉnh trang đất nông nghiệp là quy hoạch lại vùng canh tác nông nghiệp gồ ghề, thay đổi sự phối hợp, xây dựng thêm đường sá cho đến cơ sở tưới tiêu, dễ dàng điều chỉnh cơ cấu của nông trường, nâng cao sức sản xuất nông nghiệp, đó là một biện pháp tổng hợp cải tạo đất Phân tích kinh tế về sức sản xuất của đất có thể thấy được ảnh hưởng của việc quy hoạch

lại đất nông nghiệp đối với địa tô Khi tiến hành chỉnh trang lại đất nông nghiệp, không ảnh hưởng gì đến chính sách giá thu mua của chính phủ, còn đối với nông dân thì giá thành sản xuất giảm xuống rất thấp do có đường sá nông nghiệp và hệ

thống tưới tiêu được cải thiện, do đó mà giá thành sản xuất trung bình xuống thấp (Nhan Ái Tĩnh, 2002)

ii) Quy hoạch và quản lý quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp

Nghiên cứu mô hình Phân vùng kinh tế sử dụng đất nông nghiệp có thể thấy

rằng loại hình sử dụng đất quyết định địa tô nhiều hay ít; đối với sản phẩm có phí vận chuyển cao tương đối với giá bán như có trọng lượng lớn, thể tích rộng, dễ thối rữa thì phải sản xuất ở vị trí gần với làng mạc mới thu được mức địa tô cao, còn đối với các loại nông phẩm khác không cần phí vận chuyển cao thì có thể sản xuất ở những

vị trí còn lại Trên thực tế việc cải thiện điều kiện giao thông vận tải (như xây dựng đường sắt, đường bộ ) sẽ có thể hạ giá thành vận chuyển trong kinh doanh nông nghiệp của những vùng lân cận, mở rộng thêm khu vực cung ứng nông phẩm, đồng

thời, do phí vận chuyển giảm sẽ khuyến khích nông dân đi sâu vào việc sử dụng tập trung ruộng đất, một khi hệ thống giao thông được cải thiện toàn diện sẽ tạo ra khả

năng ở các vùng khác nhau, do phù hợp về điều kiện tự nhiên, về địa lý, khí hậu, thổ

nhưỡng hình thành vùng sản xuất nông nghiệp chuyên môn (Nhan Ái Tĩnh, 2002)

iii) Tiến bộ kỹ thuật đối với việc sử dụng đất nông nghiệp

Nói chung, sản xuất nông nghiệp phải sử dụng đến tiến bộ khoa học kỹ thuật

mới có thể cho ra sản phẩm mới hoặc nâng cao sản xuất "Tiến bộ kỹ thuật" nói ở đây là trong điều kiện không thay đổi loại hình sản phẩm và giá cả đầu vào mà sử

dụng một phương thức sản xuất mới làm giảm giá thành bình quân của đơn vị sản phẩm hoặc nâng cao sức sản xuất của một loại tư liệu sản xuất nào đó (như đất đai, lao động); có thể gọi đó là "đổi mới quá trình sản xuất"(Nhan Ái Tĩnh, 2002)

cập này làm hạn chế vao trò quản lý của nhà nước, gây lãng phí, thất thoát đất và bức xúc trong nhân dân Vì vậy, chính sách đất đai cần đáp ứng các yêu cầu sau: (1) phải phù hợp với thời kỳ chuyển đổi nền kinh tế; (2) phải đảm bảo tính nhất quán của quan điểm sở hữu toàn dân về đất đai; đồng thời mở rộng quyền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất trên cơ sở hài hòa lợi ích quốc gia với lợi ích của từng tổ chức, hộ gia đinh

và cá nhân; (3) phải mang tính chiến lược thể hiện tầm vóc của một chính sách lớn; (4) phải xuất phát từ quy luật hình thành và phân phối địa tô của đất đai (Nguyễn Văn

Sửu, 2009)

Thực tế đó đặt ra nhiều vấn đề và thách thức cho các nhà nghiên cứu và hoạch định chính sách đất đai ở Việt Nam Câu hỏi được đặt ra là, phải làm sao có được nhiều nghiên cứu và giải pháp hữu hiệu nhằm giải quyết những đòi hỏi của thực

tế, đồng thời dự đoán được xu thế và tác động của quá trình đổi mới chính sách đất đai trong tương lai phù hợp với hoàn cảnh và thực tiễn của Việt Nam Tuy nhiên việc

thực hiện hiệu quả chính sách đất đai có liên quan rất nhiều đến chính sách hỗ trợ (chính sách hỗ trợ giá cho vùng sản xuất nông nghiệp, hỗ trợ vật tư đầu vào, khuyến nông, khuyến lâm) và các chính sách xã hội khác của nhà nước (chính sách xóa đói

giảm nghèo, chính sách bảo vệ rừng đầu nguồn, quỹ gien, đa dạng sinh học)

v) Vai trò của cộng đồng

Tham vấn cộng đồng là việc một cộng đồng được tham khảo về ý kiến, thái

độ, và những mối quan tâm của họ về một kế hoạch phát triển nào đó trong tiến trình lập kế hoạch, triển khai chính sách (Hiệp hội Đô thị Việt Nam, 2010) Đây là

cơ hội cho mọi người có thể bày tỏ ý kiến của họ, bằng cách này họ có thể ảnh

hưởng đến các việc ra quyết định Hiện nay đã có quy chế buộc phải có sự tham gia

ý kiến của người dân trong tiến trình xây dựng chính sách, lập kế hoạch và ra quyết

định Sự tham gia của cộng đồng giúp nâng cao nhận thức của cộng đồng, đề cao vai trò cộng đồng khuyến khích các sáng kiến cộng đồng và việc tự khởi xướng các

hoạt động cộng đồng trong công tác quản lý đất đai Cung cấp các công cụ cho cộng đồng trong việc tham gia với các hình thức, mức độ khác nhau vào công tác quản lý

sử dụng đất đai Một số lĩnh vực trong quản lý sử dụng đất cần tham vấn cộng đồng,

đó là: (i) tham vấn cộng đồng trong việc xây dựng và hoàn thiện chính sách pháp

luật đất đai sát với thực tiễn; phù hợp với lợi ích của Nhà nước, cộng đồng; (ii) tham vấn cộng đồng trong việc lập và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất sát với thực tế, nâng cao chất lượng dự báo; tính khả thi; (iii) tham vấn cộng đồng về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư; (iv) tham vấn cộng đồng về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, thúc đẩy quá trình cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai, giúp cho hệ thống hoạt động công khai, minh bạch, hiệu quả; và (v) tham vấn cộng động trong công tác thanh tra, kiểm tra, hòa giải giải quyết khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất đai

Sự tham vấn cộng đồng có thể được thực hiện dưới nhiều hình thức như sự tham gia của lãnh đạo địa phương trong công tác quản lý sử dụng đất; vai trò của các tổ

chức khuyến nông, khuyến lâm; vai trò của các tổ chức xã hội và đặc biệt vai trò của truyền thông thông tin trong việc phổ biến chính sách pháp luật và khoa học kỹ thuật

1.1.4.2 Các yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất đô thị

a) Đặc điểm sử dụng đất đô thị

Sử dụng đất đô thị có những đặc điểm cơ bản sau (Tôn Gia Huyên, 2009): i) Vị trí thửa đất có ý nghĩa quan trọng đặc biệt, đó là mối quan tâm hàng đầu đối với sử dụng đất đô thị, được thể hiện qua giá đất Hai thửa đất có diện tích giống nhau nhưng giá cả có thể khác nhau hàng chục, thậm chí hàng trăm lần chỉ vì

có vị trí khác nhau Việc khu vực hóa kinh tế sẽ làm giảm giá thành sản xuất, nâng cao lợi nhuận tính theo đơn vị diện tích, tạo hiệu quả tụ hội trong sản xuất và lưu thông Tiêu chuẩn lựa chọn khu dân cư là những vị trí mà giao thông thuận tiện, có môi trường lý tưởng, mua bán dễ dàng, gần các dịch vụ xã hội

ii) Phụ thuộc nhiều vào điều kiện giao thông và cơ sở hạ tầng, đô thị là nơi

tập trung nhân khẩu, tiền vốn, không gian kinh tế, nhu cầu giao lưu rất cao, sự thông

suốt về giao thông làm giảm bớt chi phí giao tiếp, rút ngắn khoảng cách về không gian, tiết kiệm chi phí vận chuyển Từ đó thấy rằng khu vực đô thị nào có điều

kiện giao thông và cơ sở hạ tầng càng tốt thì khả năng cạnh tranh càng cao, chênh

sử dụng tiết kiệm đất đô thị, mặt khác, đó cũng là cách khai thác tốt nhất cơ sở hạ

tầng kỹ thuật và xã hội đô thị Ở khu trung tâm, giá đất cao, nếu không khai thác bằng những cửa hàng lớn, tòa nhà cao tầng làm văn phòng cho thuê hoặc khách sạn cao cấp thì không thể có lời

iv) Đa dạng về mục đích sử dụng: Hệ thống kinh tế đô thị là phức tạp và đa

dạng, xã hội hóa cao độ, chuyên môn hóa triệt để, các ngành hoạt động được bố trí vào các khu vực có chức năng khác nhau và có mối liên hệ chặt chẽ trong nội bộ của mỗi đô thị Tính đa dạng về mục đích sử dụng đất đô thị và giá thành cao trong

việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bắt buộc phải tiến hành QHSDĐ một cách

cẩn trọng Tuy nhiên, khác với đất nông nghiệp khi thay đổi cây trồng là tương đối đơn giản, đối với đất đô thị, khi đầu tư càng nhiều thì việc thay đổi mục đích sử

dụng càng trở nên khó khăn vì phải vô hiệu hóa một khoản chi phí đầu tư ban đầu,

nhất là trong trường hợp phải thay đổi cả kết cấu nền móng; hơn nữa, việc thay đổi mục đích còn liên quan đến việc điều chỉnh lợi ích của những người đang sử dụng công trình làm cho chi phí tăng cao Theo đặc điểm này, đất đô thị sẽ không ngừng tăng lên và không ngừng lấn vào đất nông nghiệp; còn chiều ngược lại theo hướng chuyển đất đô thị thành đất nông nghiệp là không thể và không khả thi

v) Kết quả sử dụng đất đô thị có tác dụng lan tỏa về môi trường sinh thái và hiệu quả kinh tế sang đất đai lân cận, tức là gây ra các ngoại ứng có lợi hoặc có hại

Hình 1.2 Sơ đồ mô tả các hợp phần của sử dụng đất đô thị

b) Các yếu tố tác động đến sử dụng đất đô thị

i) Địa tô đô thị

Hơn 100 năm trước đây, Mác đã khái quát được 3 đặc điểm của địa tô khu

vực đô thị là: vị trí đất đai có ảnh hưởng quyết định đến lượng địa tô; người sở hữu đất đai giữ vị trí thụ động đối với địa tô khu vực xây dựng; địa tô khu vực xây dựng

cũng tồn tại địa tô lũng đoạn và sẽ dần trở thành bộ phận chủ thể (dẫn theo Tôn Gia Huyên, 2009)

Nguồn gốc cơ bản của địa tô chênh lệch I đô thị là mức thu lợi khác nhau ở

những vị trí đất đai khác nhau Còn lợi nhuận siêu ngạch khác nhau phát sinh từ những thu lợi tới hạn khác nhau được tạo nên từ sự đầu tư thêm liên tục trên cùng một thửa đất đô thị là nguồn gốc của địa tô chênh lệch II đô thị Do tính đa dạng về mục đích

sử dụng đất đô thị nên nguồn gốc địa tô tuyệt đối đô thị cũng không giống nhau

Trừ địa tô tuyệt đối đất làm nhà ở là khấu trừ một phần từ thu nhập cá nhân ra,

về tổng thể đều là đến từ một phần của giá trị tổng sản phẩm xã hội, là mức chênh lệch giữa giá cả thị trường của sản phẩm hoặc dịch vụ đô thị với giá thành

sản xuất cộng thêm lợi nhuận bình quân

ĐẶC ĐIỂM

SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ

Địa tô lũng đoạn đô thị được hình thành từ việc chuyển hóa của lợi nhuận siêu ngạch lũng đoạn, mà lợi nhuận này lại được hình thành từ sự lũng đoạn của đất đai có điều kiện ưu việt dẫn đến hình thành giá cả lũng đoạn của hàng hóa và dịch vụ

Ngày nay, những đặc điểm này càng được thể hiện rõ ràng hơn ở sự khác biệt về địa tô chênh lệch ngày càng được nới rộng do mở rộng về diện tích và phức tạp hóa của chức năng đô thị Sự tập trung cao độ tại những khu vực trung tâm độ

thị sầm uất được tích lũy nhiều năm làm cho xu thế lũng đoạn của những khu vực đặc thù này ngày một tăng cao và địa tô lũng đoạn cứ theo đó mà vượt ra ngoài mọi tính toán kinh tế thông thường

ii) Giá đất đô thị

Giá cả đất đai là một loại giá cả về quyền và lợi ích Trên thực chất, việc mua bán đất đai là mua bán quyền lợi về tài sản mà không phải là mua bán bản thân tài

sản đó, mua đất đai là để có một hoặc nhiều khoản quyền lợi về đất đai đó Giá cả đất đai không phải là biểu hiện bằng tiền của giá trị đất đai, thường không phải do giá thành sản xuất quyết định, do đó việc xác định giá cả đất đai thường không căn

cứ vào giá trị đất đai hoặc giá thành sản xuất Giá cả đất đai chủ yếu là do nhu cầu đất đai quyết định Về mặt vĩ mô, cung cấp tự nhiên của đất đai là không thể thay đổi, cung cấp đất đai về mặt kinh tế cũng ít biến động trong một thời gian ngắn, do

đó, giá cả thị trường của đất đai chủ yếu do nhu cầu đất đai quyết định

Giá cả đất đai có tính khu vực rõ ràng Tính cố định của vị trí không gian làm cho thị trường đất đai trở nên không hoàn chỉnh, giá cả đất đai là không giống nhau

giữa các địa phương, giữa các thửa đất trong cùng một khu đất, giữa các quyền lợi khác nhau trong cùng một loại hình sử dụng

iii) Cung cầu đất đai đô thị

Trong kinh tế thị trường, đất đai cũng như các loại hàng hóa khác, giá cả được quyết định bởi quan hệ cung - cầu Trong một thời kỳ nhất định tại một thị trường nhất định, nguồn cung đất đai không thay đổi thì nhu cầu đất đai thay đổi theo giá cả Giá cả là thể hiện điểm cân bằng cung cầu trên thị trường (Tôn Gia Huyên, 2009) Các yếu tố tác động đến sử dụng đất đô thị

iv) Cơ chế chính sách

Chính sách đất đai nhà ở tác động đến tăng trưởng kinh tế, có tác dụng biến

hiện vật đất đai nhà ở thành giá trị tạo ra ngân sách, nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế và kéo theo sự phát triển của các ngành có liên quan, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai (Marsh và cs., 2007; Nguyễn Văn Sửu, 2009; Phương Ngọc Thạch, 2008; Ngân hàng thế giới, 2004) Kinh nghiệm của các nước cho thấy chính sách đất đai không đúng đắn có thể mang lại bất lợi nặng nề đối với phát triển kinh tế-xã

hội Sự thất bại về chính sách đất đai ở một số nước cho chúng ta nhiều bài học cần xem xét rút kinh nghiệm (Nguyễn Văn Sửu, 2009; Ngân hàng thế giới, 2004) v) Cộng đồng

Kinh nghiệm của một số nước cho thấy việc tham gia của cộng đồng trong

quản lý sử dụng đất đô thị có hiệu quả rất rõ (Tạ Thị Quỳnh Hoa, 2009) Chính quyền thành phố Vancoure (Tạ Quỳnh Hoa, 2007) đã đưa các câu hỏi tham khảo ý kiến nguyện vọng của nhân dân thành phố về phương hướng quy hoạch, cải tạo thành phố trong những năm tới Các ý kiến của người dân đã được tập hợp và in,

xuất bản trong hai cuốn sách: “Hồ sơ ý kiến” và “Ý kiến minh họa” Thành phố

cũng đã tổ chức “Triển lãm sáng kiến”, tạo cơ hội cho nhân dân trao đổi đóng góp ý kiến của mình qua diễn đàn ý kiến Tiếp đến là việc lựa chọn, lập quy hoạch cũng

có sự tham gia của cộng đồng Những ý kiến tham gia đóng góp của người dân thành phố đã được chính quyền thành phố tham khảo để xây dựng kế hoạch phát triển của thành phố trong những năm tiếp theo

Chính sách nhà ở của Pháp – Kỹ nghệ xây dựng công trình công cộng MOS là

phương pháp mới ở Pháp với phương châm nhân dân và chính quyền địa phương cùng làm Ở Nhật, Tuyên bố Tokyo về “công tác quản lý đô thị lớn” khẳng định: Đô thị là trung tâm hoạt động kinh tế, văn hóa xã hội đa dạng của nhân dân Phát triển hợp tác chặt chẽ giữa những người dân, các tổ chức phi Chính phủ và các khu vực kinh tế, có thể giải quyết các vấn đề phức tạp xảy ra Sự cải tiến quản lý đô thị đòi hỏi sự hợp tác của tất cả các thành phần chủ yếu: người dân, những nhà hoạch định chính sách,

người quản lý, chuyên gia trong quản lý đô thị, chính quyền trung ương và địa

phương, các tổ chức phi Chính phủ, các nhóm kinh tế cá thể Sự hợp tác chặt chẽ

giữa khu vực tư nhân với Nhà nước là cần thiết để đáp ứng có hiệu quả các dịch vụ

xã hội toàn diện, phát triển cơ cấu hạ tầng và các chương trình lành mạnh môi trường… Bản tuyên bố này đã được sự thống nhất của người dân Tokyo và chính quyền thành phố Vì vậy, công tác quản lý đô thị đạt được nhiều kết quả tốt

Sự tham gia của cộng đồng có thể được thực hiện dưới nhiều hình thức như

sự tham gia của lãnh đạo địa phương trong công tác quản lý sử dụng đất; vai trò của các tổ chức xã hội (các hội, hiệp hội,…) và đặc biệt vai trò của truyền thông thông tin trong việc bổ biến chính sách pháp luật đến người dân

1.2 Quản lý và sử dụng đất của một số nước trên thế giới

1.2.1 Quản lý sử dụng đất ở Hoa Kỳ

1.2.1.1 Quản lý đất đai liên bang

Quỹ đất công của Mỹ gồm 245 triệu mẫu (tương đương khoảng 118 triệu ha), bao gồm đất xây dựng các công trình công cộng của quốc gia và trụ sở các

cơ quan của Liên Bang, các khu bảo tồn quốc gia và đất hoang hóa Ngoài ra còn

quản lý lòng đất đối với khoảng 700 triệu mẫu khác (tương đương khoảng 280 triệu ha) mà Nhà nước đã bán cho tư nhân sở hữu bề mặt sau này Chính quyền các Bang không có vai trò, trách nhiệm nào trong việc quản lý quỹ đất công này Chính phủ Liên Bang thực hiện quy hoạch sử dụng đối với từng phần trong toàn

bộ quỹ đất này cho các mục đích công cộng hoặc quy hoạch thành từng ô nhỏ để bán cho tư nhân sở hữu Sau khi hoàn tất thủ tục bán đất, Cục Quản lý đất đai của Liên Bang sẽ gửi hồ sơ để thông báo cho cơ quan chức năng của các Bang để đăng ký và thực hiện quản lý (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011)

Quỹ đất công của Liên Bang ngoài việc sử dụng cho các mục đích công

cộng (công trình quốc gia, rừng hoặc công viên quốc gia,…), còn có thể cho các chủ đất tư nhân thuê xây dựng các công trình đi qua đất công như làm đường giao thông, hệ thống dẫn điện, dẫn nước, hệ thống ga,… Bất kỳ ai hưởng địa

dịch từ đất công đều phải trả tiền thuê cho Nhà nước Giá tiền thuê đất do tổ

chức định giá xác định theo giá thị trường, song cũng có miễn giảm đối với các

dự án sử dụng năng lượng tái tạo (giảm 50%) (Tổng cục Quản lý đất đai, 2011)

Cục Quản lý đất đai của Liên Bang trực thuộc Bộ Nội vụ, có tổng số nhân viên khoảng 10.000 người, có các chi nhánh tại các Bang; chịu trách nhiệm giúp Chính phủ Liên Bang trực tiếp quản lý toàn bộ quỹ đất công của Liên Bang

1.2.1.3 Chính sách quản lý tăng trưởng

Sự tăng trưởng đô thị với tốc độ cao của nước Mỹ sau chiến tranh đã sản sinh

ra hiện tượng hai cực là tạo nên khu đô thị có nhân khẩu tập trung cao và khu ngoại

ô hoá Mặt trái của ảnh hưởng này là sự lãng phí tài nguyên đất đai và vấn đề tài chính không đủ để đảm nhận xây dựng thiết bị công cộng Vì vậy, cơ quan chính

phủ phải xây dựng chiến lược quản lý tăng trưởng đa mục tiêu để xác định được

phương thức khai thác cho phép, từ đó nâng cao việc sử dụng tài nguyên đất đai và

hiệu quả xây dựng thiết bị công cộng Tiếp theo, các địa phương sẽ phát triển sách

lược quản lý tăng trưởng đa mục tiêu Về cơ bản, những sách lược này là để đạt được các mục tiêu quản lý tăng trưởng sau đây: i) Cung cấp đầy đủ thiết bị công

cộng để hỗ trợ nhu cầu của tăng trưởng kinh tế và nhân khẩu; ii) Bảo vệ di tích lịch

sử, văn hoá và môi trường, tránh bị phá hoại do khai thác không thoả đáng hoặc phát triển nhảy cóc; iii) Bảo vệ và duy trì đời sống kinh tế mang tính địa phương, tính khu vực và cơ hội việc làm; iv) Duy trì sự cân bằng về nhà ở có tính địa

phương và tính khu vực và sự ổn định về giá cả nhà ở; v) Nâng cao hiệu quả sử dụng đất và phối trí thiết bị công cộng, cải thiện cảnh quan đô thị và chất lượng

cuộc sống (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2009)

Bảng 1.2: Sách lược quản lý tăng trưởng ở Mỹ

Qu ản lý phân vùng phát triển đô

thị và tính chất phát triển Quy

ph ạm khu vực có thể phát triển

1 Tuy ến quản chế tăng trưởng đô thị

2 Vùng chính sách phát triển

3 Thúc đẩy tái phát triển

4 Ch ế độ quản lý ngoài khu vực hành chính trực thuộc

5 Phương án quản lý nhu cầu giao thông

Nâng cao chất lượng cuộc sống 1 Quy hoạch cảnh quan

2 Th ẩm tra thiết kế

3 Canh tân khu v ực cũ bị suy thoái

4 Quy định về bảo vệ thực vật

5 Ch ế độ quản lý quy hoạch linh hoạt

6 Ch ế độ quản lý phân vùng hiệu quả

7 Bảo vệ vật kiến trúc và di tích lịch sử

Cải thiện cơ hội kinh tế và công

b ằng xã hội

1 Khuyến khích phát triển kinh tế

2 Ph ương án cơ hội kinh tế

3 Ph ương án bình giá nhà ở

B ảo vệ tài nguyên thiên nhiên và

chất lượng môi trường (quy phạm

về khu vực hạn chế phát triển)

1 Giao đất

2 Chế độ quản lý quy hoạch khu bảo tồn

3 Hoạch định khu vực trọng yếu

4 B ảo vệ đất nông nghiệp

5 Xác định tiêu chuẩn ngưỡng môi trường

Ngu ồn: Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng (2009)

1.2.1.4 Huy động tài chính xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị

Từ lâu đất đai là một công cụ huy động tài chính cho đầu tư cơ sở hạ tầng đô

thị, khi Thành phố New York còn trong giai đoạn hình thành, đất đai cung cấp các nguồn vốn để để xây dựng những công trình công cộng đầu tiên của thành phố, như

bến phà sông Đông, thông qua việc bán những lô “diện tích mặt nước” bao gồm đất mặt tiền và quyền đầu tư, phát triển mặt nước Vài năm sau khi New York xây dựng tòa thị chính, thành phố đã huy động vốn xây dựng thông qua việc tiếp tục bán các

lô “diện tích mặt nước”, lần này theo hình thức liên doanh, theo kiểu hợp tác công

tư (đánh thuế vào doanh nghiệp phát triển hạ tầng) bằng cách nhất trí xây dựng bến

cảng thành phố bằng kinh phí Nhà nước, nhưng yêu cầu các bên tư nhân mua những

lô “diện tích mặt nước” phải lấp đầy công trình trong lô, mở rộng diện tích dọc bờ sông và đầu tư xây dựng các cầu cảng tư nhân (Burrows and Walance, 1999)

1.2.2 Quản lý sử dụng đất ở Pháp

1.2.2.1 Chế độ sở hữu

Pháp luật Pháp quy định về quyền sở hữu đất đai/ BĐS như sau: Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục đích quốc gia hoặc công cộng Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình thành thông qua những hình thức chủ yếu như: quyền ưu tiên mua đất; cụ thể mua dần những thửa đất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ đất; ngăn chặn sự tăng giá BĐS Trưng dụng đất: đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công để chiếm đoạt đất đai sau khi đã

bồi thường cho chủ sở hữu, vì lợi ích công cộng (Nguyễn Kim Sơn, 2000)

Phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân Hiến pháp quy định quyền sở

hữu tài sản (trong đó có đất đai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục đích công cộng

1.2.2.2 Quản lý sử dụng đất

a) Quản lý sử dụng đất công

Chính sách quản lý sử dụng đất được xây dựng trên một số nguyên tắc chỉ đạo quy hoạch không gian, bao gồm cả chỉ đạo việc quản lý sử dụng đất và hình thành các công cụ quản lý đất đai (Nguyễn Kim Sơn, 2000)

i) Nguyên tắc thứ nhất là phân biệt không gian công cộng và không gian tư nhân: Không gian công cộng bao gồm đất đai và tài sản trên đất thuộc sở hữu Nhà

nước và của tập thể địa phương, nó khác hẳn với không gian tư nhân thuộc sở hữu

tư nhân Tài sản công cộng có khuynh hướng đảm bảo lợi ích công cộng (dành cho công cộng hoặc do một cơ quan Nhà nước), nó có đặc điểm là không thể chuyển

nhượng (không thể mua bán) và không thể mất hiệu lực (người chiếm dụng một đất đai công cộng không bao giờ có thể thành chủ sở hữu do đủ thời hiệu) Không gian

công cộng dễ nhận biết là không gian đường sá, không gian ấy dành cho mọi người,

và có thể dùng vào nhiều hoạt động như thành cửa hàng buôn bán hay sân bán cà phê để có thể trở thành nguồn thu phụ Nguyên tắc phân biệt này phải được thể hiện

rõ trong các bản đồ địa chính mà các nhà quy hoạch sử dụng

ii) Nguyên tắc thứ hai là phải thu hồi tiền phí tổn đầu tư trang thiết bị: nguyên tắc này bắt các chủ sử dụng, người ở, người sở hữu phải hoàn lại, bằng cách đóng thuế địa phương và nộp lệ phí khi sử dụng thiết bị

iii) Nguyên tắc thứ ba: quy hoạch phải phục vụ lợi ích công cộng song song

với việc phân biệt giữa lợi ích chung và lợi ích riêng Tại Pháp, lợi ích công cộng được ưu tiên, có thể hạn chế lợi ích riêng tư Quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm

phạm và thiêng liêng Quyền sở hữu tài sản cá nhân phải lui bước trước lợi ích công

cộng, phải chịu trưng dụng Trưng dụng vì lợi ích công cộng và có bồi thường thiệt

hại công bằng và tiên quyết cho người bị trưng thu Trong quy hoạch, các bản đồ địa chính dùng để chỉ ranh giới phân biệt không gian công cộng và không gian tư nhân, xác định ranh giới các tài sản tư nhân, ranh giới các công trình và nhận dạng các chủ sở hữu

b) Quản lý sử dụng đất canh tác

Đất canh tác được quản lý chặt chẽ chặt chẽ để đảm bảo sản xuất nông sản

bền vững và tuân thủ việc phân vùng sản xuất các loại nông sản thuộc cộng đồng Châu Âu Luật quy định những nguyên tắc cơ bản sau:

- Việc chuyển đất canh tác sang mục đích khác, kể cả việc làm nhà ở, cũng

phải xin phép chính quyền cấp xã quyết định Tuy nhiên chỉ có thể làm nhà ở cho bản thân gia đình mình và nghiêm cấm xây nhà trên đất canh tác để bán cho người khác

- Từ 1993, các BĐS dùng cho nông nghiệp được hưởng quy chế miễn giảm

Miễn giảm đương nhiệm trong thời gian 3 năm cho một số đất đai chuyên dùng để gieo hạt, đất đã trồng hoặc trồng lại rừng Miễn giảm thuế đối với đất đai mới dành cho ươm trồng cây hạnh nhân với cây gây nấm là 15 năm

- Khuyến khích việc tích tụ đất đai bằng cách xác định các chủ đất có nhiều

mảnh đất ở các vùng khác nhau thì làm việc với chủ đất trong vòng 2 - 3 năm để thu

thập số liệu, đàm phán với các chủ đất để tiến hành chuyển đổi ruộng đất, tạo điều