Tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính tại xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội

Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính thực chất là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập một hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp GCNQSDĐ cho chủ sử dụng đất phù hợp, nhằm hoàn thiện một hệ thống hồ sơ đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chắc toàn bộ quỹ đất trong cả nước theo quy định của pháp luật. Đồng thời việc cấp GCNQSDĐ có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất giúp họ đất yên tâm đầu tư và sản xuất trên mảnh đất đó. Ngoài ra, nó cũng giúp Nhà nước giám sát việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong việc sử dụng đất. Hiện nay, công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính ở mỗi địa phương là khác nhau do điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của từng vùng. Tại xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội, việc thực hiện công tác này vẫn còn nhiều bất cập, hạn chế. Tìm hiều thực trạng công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn xã Đặng Xá nhằm đề xuất một số giải pháp thích hợp để giải quyết khó khăn, hạn chế và thúc đẩy nhanh quá trình thực hiện công tác này là cần thiết. Do vậy, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính tại xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội”. 1.2. Mục đích yêu cầu 1.2.1. Mục đích Tìm hiểu những quy định của pháp luật đất đai về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính. Tìm hiểu công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn xã Đặng Xá Gia LâmHà Nội. Đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn xã, góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai. 1.2.2. Yêu cầu Nắm được những quy định pháp luật đất đai hiện hành và các quyết định của UBND thành phố và huyện có liên quan. Xác định được những thuận lợi, khó khăn và đưa ra những kiến nghị có tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tế địa phương.

PHẦN I ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Thế giới đang ngày càng phát triển, dân số tăng lên nhanh chóng Các

đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp mọc lên ngày càng nhiều Cùng với xuhướng chung đó, Việt Nam cũng thực hiện công nghiệp hoá, đô thị hoá Quátrình này đang diễn ra một cách nhanh chóng và bên cạch những tích cực thì

nó cũng thể hiện những tiêu cực nhất định Trong đó vấn đề sử dụng quỹ đấtmột cách hợp lý là vấn đề mang tính cấp bách Trong khi đất đai thì có hạn

mà nhu cầu sử dụng đất thì vô hạn, vậy làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu

sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực để tạo điều kiện cho đất nước phát triển?

Điều này dẫn đến sự ra đời của công tác quản lý Nhà nước về đất đai,nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng một cách tiết kiệm, hiệu quả Công tácđăng ký đất đai (ĐKĐĐ), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(GCNQSDĐ) và lập hồ sơ địa chính là một trong 13 nội dung của quản lýNhà nước về đất đai được quy định trong Luật Đất đai 2003

Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính thực chất làthủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập một hồ sơ địa chính đầy đủ và cấpGCNQSDĐ cho chủ sử dụng đất phù hợp, nhằm hoàn thiện một hệ thống hồ

sơ đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý,nắm chắc toàn bộ quỹ đất trong cả nước theo quy định của pháp luật Đồngthời việc cấp GCNQSDĐ có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người

sử dụng đất giúp họ đất yên tâm đầu tư và sản xuất trên mảnh đất đó Ngoài

ra, nó cũng giúp Nhà nước giám sát việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đấttheo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn

xã hội trong việc sử dụng đất

Hiện nay, công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính ởmỗi địa phương là khác nhau do điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của từngvùng Tại xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội, việc thực hiện

công tác này vẫn còn nhiều bất cập, hạn chế Tìm hiều thực trạng công tácĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn xã Đặng Xá nhằm

đề xuất một số giải pháp thích hợp để giải quyết khó khăn, hạn chế và thúcđẩy nhanh quá trình thực hiện công tác này là cần thiết Do vậy, em tiến hành

nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính tại xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội”.

1.2.2 Yêu cầu

- Nắm được những quy định pháp luật đất đai hiện hành và các quyếtđịnh của UBND thành phố và huyện có liên quan

- Xác định được những thuận lợi, khó khăn và đưa ra những kiến nghị

có tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tế địa phương

PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và lập hồ

Đất đai là địa điểm, là cơ sở của thành phố, làng mạc, các công trìnhcông nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng

để con người trồng trọt chăn nuôi…

Luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

có ghi: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuấtđặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bànphân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốcphòng…”

Khi dân số ngày càng tăng, nhu cầu về lương thực đáp ứng cho conngười ngày càng nhiều hơn Quá trình phát triển kinh tế xã hội, quá trình đôthị hoá thì nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, cơ sở hạ tầng đòi hỏi ngày càngnhiều và đồng bộ Do vậy, nhu cầu về đất đai ngày càng lớn trong khi đó đấtđai lại không thể sản sinh ra được Từ đó, một đòi hỏi bức thiết được đặt ra làphải quản lý và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai đảm bảo cho nhu cầulương thực, đảm bảo cho an ninh lương thực quốc gia đồng thời đáp ứng nhucầu sử dụng đất cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội

Đất đai được coi là sử dụng hợp pháp khi người sử dụng đất được cơquan nhà nước giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cáchhợp lệ, sử dụng và khai thác đúng mục đích được giao của mảnh đất.

ĐKĐĐ là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiệnvới tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ĐKĐĐ là công việc

để thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ nhất cho tất cả các loại đấttrong phạm vi địa giới hành chính để thực hiện cấp GCNQDĐ cho các đốitượng đủ điều kiện làm cơ sở để Nhà nước quản chặt, nắm chắc đến từng thửađất

GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợppháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệuquả sử dụng đất

Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựngnhững thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đaiđược thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, ĐKĐĐ và câpGCNQSDĐ

2.1.2 Căn cứ pháp lý của công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính

a Các văn bản do Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội ban hànhHiến pháp năm 1992 ra đời đã khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàndân

Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá XI thông qua ngày26/11/2003, có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004 Trong đó có quy định cácvấn đề mang tính nguyên tắc về ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địachính

Nghị quyết 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Uỷ banthường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể vềnhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sáchcải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991 làm cơ sở xác định điều kiện

cấp GCN đối với các trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiệncác chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH11 nhưngđến nay cơ quan Nhà nước chưa có văn bản quản lý, hoặc đã có văn bản quản

lý nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó

Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Uỷban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xácđịnh đối tượng được cấp GCN trong các trường hợp có tranh chấp

b Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chínhphủ ban hành

Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định 176/1999/NĐ-CP về lệ phí trước bạ

Nghị định số 164/2003/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thihành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, trong đó có quy định việcthu thuế thu nhập đối với tổ chức chuyển quyền sử dụng đất

Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chínhphủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, trong đó có chỉ đạocác địa phương đẩy mạnh hoàn thành cơ bản việc cấp GCNQSDĐ trong năm2005

Nghị định số 152/2004/NĐ-CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ vềsửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 164/2003/NĐ-CP

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hànhLuật Đất đai 2003 do Chính phủ ban hành

Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụngđất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền sử dụng đấtkhi cấp GCN

Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất,thuê mặt nước, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiềnthuê đất khi cấp GCN

Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sungmột số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định

số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần.Trong đó có sửa đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất khicấp GCN, việc xác nhập hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê quyền

sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khucông nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao

Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/06/2006 của Thủ tướng Chínhphủ về việc khắc phục yếu kém, sại phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hànhLuật Đất đai, trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bảnviệc cấp GCN trong năm 2006

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của chính phủ quyđịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụngđất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai

Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp GCNQSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ

về thu tiền sử dụng đất

Nghị định số 38/2011/NĐ-CP ngày 26/05/2011 sửa đổi, bổ sung một

số điều quy định về thủ tục hành chính của Nghị định số 181/2004/NĐ-CPngày 29/10/2004, Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày 27/07/2004 và Nghịđịnh số 160/2005/NĐ-CP ngày 27/12/2005

c Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ươngban hành

Thông tư số 03/2003/TTLT-BTC-BTNMT ngày 04/07/2003 của BộTài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng

ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tàisản gắn liền với đất.

Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ

Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tàinguyên và Môi trường về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chínhhướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 củaChính phủ về thu tiền sử dụng đất

Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm

vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tổchức phát triển quỹ đất

Thông tư 01/2005/TT—BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai,trong đó hướng dẫn một số vấn đề khi cấp GCNQSDĐ như việc xác định thờihạn sử dụng đất, việc cấp GCN cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nôngnghiệp

Thông tư 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 của liên BộTài chính và Bộ Tài Nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc luân chuyển

hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT thay thế cho Thông tư số03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 24/07/2003

Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thựchiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 05/05/2007

Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tàinguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.

2.2 Sự cần thiết của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính

2.2.1 Với nhà nước

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sởhữu, thống nhất quản lý Việc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chínhgiúp Nhà nước nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, cụ thể:

- Là cơ sở để quản lý đất đai đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất

và tài sản gắn liền với đất

- Là cơ sở để bảo vệ quyền sở hữu đất đai cho từng đối tượng sở hữu

- Là nền tảng quản lý việc tạo lập các tài sản của chủ sở hữu gắn liềnvới đất

- Tạo công bằng trong quá trình quản lý với các đối tượng sử dụngđất

- Tăng nguồn thu từ tài nguyên đất cho ngân sách nhà nước thông qua:công nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền sử dụng đất, tài sản gắnliền với đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh

- Cơ sở để thực hiện công tác quản lý đất đai chi tiết khác như: bồithường giải phóng mặt bằng, quy hoạch…

2.1.2 Với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản và xã hội

- Là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp củangười sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản, để họ có thể yên tâm sử dụng và đầu tưvào đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Là cơ sở cho việc thực hiện các quyền: chuyển nhượng, thừa kế, thếchấp, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đấtmột cách thuận tiện

- Là cơ sở để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện cácnghĩa vụ đối với Nhà nước, như: Nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuếchuyển quyền sử dụng đất…

2.1.3 Với các đối tượng khác

- Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấpGCNQSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cung cấp thông tin một cáchnhanh chóng, thuận tiện cho cá nhân, tổ chức, …, nâng cao hiệu quả hoạtđộng xã hội

- Giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và minh bạch

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là căn

cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng ra quyết định cho vay vốn đối vớingười sử dụng đất thông qua hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, là căn cứ

để xác nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp, công

a Thời kỳ trước năm 1945

Ở Việt Nam, công tác ĐKĐĐ có từ thế kỷ thứ VI và nổi bật nhất là:

- Thời kỳ Gia Long với sổ địa bạ được lập cho từng xã phân biệt rõđất công điền và đất tư điền của mỗi xã Và trong đó ghi rõ của ai, diện tích,

tứ cận, đẳng hạ để tính thuế Sổ Địa bạ được lập cho 18.000 xã từ Mục NamQuan đến mũi Cà Mau, bao gồm 10.044 tập và có 3 bộ được lưu ở 3 cấp: bảnGiáp được lưu ở bộ Hộ, bản Bính ở dinh Bố Chánh, bản Đinh ở xã sở tại.Theo quy định cứ 5 năm phải đại tu, hằng năm phải tiểu tu

- Thời Minh Mạn: sổ Địa bộ được lập tới từng xã Sổ này tiến bộ hơn

sổ thời Gia Long vì nó được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến của cácchức sắc giúp việc trong làng Các viên chức trong làng lập sổ mô tả ghi cácthửa đất, ruộng kèm theo sổ Địa bộ có ghi diện tích, loại đất Quan Kinh Phái

và viên Thơ Lại có nhiệm vụ ký xác nhận vào sổ mô tả Quan phủ căn cứ vàođơn thỉnh cầu của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền phảixem xét ngay tại chỗ sau đó trình lên quan Bố Chánh và ghi vào sổ Địa bộ

- Thời kỳ Pháp thuộc: chế độ này tồn tại nhiều chế độ điền địa khácnhau:

+ Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Pháp đã xây dựng được hệ thống bản

đồ giải thửa được đo đạc chính xác và lập sổ điền thổ Trong sổ điền thổ, mỗitrang sổ thể hiện cho một lô đất của mỗi chủ sử dụng trong đó ghi rõ: diệntích, nơi toạ lạc, giáp ranh và các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng

+ Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: đã tiến hành đo đạc bản đồgiải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ, tải chủ bộ

+ Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: do đặc thù đất đai

ở miền Bắc manh mún, phức tạp nên mới chỉ đo đạc được các lược đồ đơngiản và lập được hệ thống sổ địa chính Sổ địa chính được lập theo thứ tự thửađất ghi diện tích, loại đất, tên chủ Ngoài ra còn lập các sổ sách khác như sổđiền chủ, sổ khai báo…

Nói chung thời kỳ này áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại hồ sơkhác nhau để vừa phù hợp với điều kiện ngoại cảnh vừa phù hợp với mục tiêulâu dài là xây dựng được một hệ thống hồ sơ thống nhất Tuy nhiên, trong cácchế độ quản lý này thì hệ thống hồ sơ được thiết lập cũng chỉ gồm hai nhómtài liệu: nhóm lập theo thứ tự thửa đất và nhóm lập theo chủ đất để tra cứu

b Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954-1975)

Thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất: một chính sách ruộng đấtcủa chính quyền Cách mạng và một chính sách ruộng đất của chính quyềnNguỵ

- Tân chế độ điền thổ: theo sắc lệnh 1925 miền Nam Việt Nam sửdụng chế độ điền thổ Đây là chế độ được đánh giá chặt chẽ có hiệu quả nhấttrong thời kỳ Pháp thuộc hệ thống hồ sơ được thiết lập theo chế độ này gồm:bản đồ giải thửa kế thừa từ thời Pháp; sổ điền thổ lập theo lô đất trong đó cóghi rõ: diện tích, nơi toạ lạc, giáp ranh, biến động, tên chủ sở hữu; sổ mục lụclập theo tên chủ ghi số liệu tất cả các thửa đất của mỗi chủ Hệ thống hồ sơtrên được lập thành hai bộ lưu trữ tại Ty Điền địa và xã sở tại.

- Chế độ quản thủ điền địa cũng tiếp tục được duy trì từ thời Phápthuộc theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản, các xã có thể đo vẽlược đồ Và hệ thống hồ sơ gồm: sổ địa bộ được lập theo thứ tự thửa đất (mỗitrang lập cho 5 thửa), sổ điền chủ lập theo chủ sử dụng (mỗi chủ một trang),

sổ mục lục ghi tên chủ để tra cứu

- Giai đoạn 1960-1975: thiết lập Nha Tổng Địa nha này có 11 nhiệm

vụ trong đó có 3 nhiệm vụ chính là: xây dựng tài liệu nghiên cứu, tổ chức vàđiều hành tam giác đạc, lập bản đồ và đo đạc thiết lập bản đồ, sơ đồ và cácvăn kiện phụ thuộc

c thời kỳ Việt Nam Dân chủ cộng hoà và Cộng hoà xã hội chủ nghĩaViệt Nam

-Thời kỳ tháng 8/1945-1979: sau Cách mạng tháng Tám năm 1945,đặc biệt là sau cải cách ruộng đất năm 1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đấtcủa địa chủ chia cho dân cày nghèo Đến năm 1960 hưởng ứng phong tràohợp tác hoá sản xuất đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng và hợp tác xã làmcho hiện trạng sử dụng đất có nhiều biến động thêm vào đó là điều kiện đấtnước khó khăn có nhiều hệ thống hồ sơ địa chính giai đoạn đó chưa đượchoàn chỉnh cũng như độ chính xác thấp do vậy không thể sử dụng được vàonhững năm tiếp theo Trước tình hình đó, ngày 03/07/1958, Chính phủ đã banhành Chỉ thị số 344/1958/CT-TTg cho tái lập hệ thống Địa chính trong BộTài chính Hệ thống tài liệu đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là bản đồ giảithửa đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê ruộng đất

ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404/1979/NĐ-CP về việcthành lập tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng thống nhấtquản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn bộ lãnh thổ.

- Thời kỳ từ năm 1980-1988: Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý” Nhà nướcquan tâm đến công tác quản lý đất đai để quản chặt và nắm chắc quỹ đất trong

cả nước tuy nhiên, trong giai đoạn này, hệ thống quản lý đất đai của toànquốc còn nhiều hạn chế và chưa có biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ đấtđai Nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nênmới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối với các loại đất khác

Từ thực tế đó, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều Quyết định, Thông tư,Chỉ thị như: Quyết định số 201/1986/QĐ-CP ngày 01/07/1986 về công tácquản lý đất đai trong cả nước; Chỉ thị số 299/1980/CT-TTg ngày 10/11/1980của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thực hiện công tác đo đạc,ĐKĐĐ, thống kê đất đai, phan hạng đất; Quyết định số 56/1981/QĐ-ĐKTKngày 05/11/1981 về việc điều tra đo đạc, kê khai đăng ký và lập hồ sơ ĐKĐĐ,cấp GCNQSDĐ để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai

Tuy nhiên, trong giai đoạn này việc xét duyệt chưa được thực hiệnnghiêm túc do đó độ chính xác chưa cao Hầu hết các trường hợp vi phạmkhông bị xử lý mà vẫn còn được kê khai Có thể nói, hệ thống hồ sơ địa chínhcũng như trình tự thủ tục quản lý khá chặt chẽ nhưng trong quá trình thựchiện chúng lại không chặt chẽ Do vậy, hệ thống hồ sơ này vẫn mang tính chấtđiều tra, phản ánh hiện trạng sử dụng đất trong quá trình thiết lập hệ thống hồ

sơ thì tình trạng sai sót vẫn chiếm tỷ lệ khá cao (trên 10%, có nơi trên 30%).Công tác cấp GCNQSDĐ chưa được thực hiện

Công tác quản lý đất đai giai đoạn này thiếu đồng bộ cũng như độchính xác là do pháp luật chưa chặt chẽ, trình độ chuyên môn nghiệp vụ củacán bộ cũng như nhận thức của người dân giai đoạn này chưa cao

- Thời kỳ từ năm 1988-1993: Năm 1988, Luật Đất đai lần đầu tiênđược ban hành nhằm đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp giai đoạn nàythì công tác cấp GCNQSDĐ và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính là mộtnhiệm vụ bắt buộc và bức thiết của công tác quản lý, là cơ sở cho việc tổ chứcthực hiện Luật Đất đi Do yêu cầu thực tế, để đáp ứng yêu cầu công việc vàthừa kế sản phẩm theo Chỉ thị số 299/1980/CT-TTg ngày 10/11/1980, Tổngcục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/1989/QĐ-ĐKTK ngày14/07/1989 về việc ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ và Thông tư số 302/1989/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định số 201/1989/QĐ-ĐKTK Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác quản lý đất đai đã

có bước phát triển mới, công tác ĐKĐĐ có thay đổi mạnh mẽ và chúng đượcthực hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện có những vướng mắc cần phảigiải quyết đó là vấn đề chất lượng hồ sơ, tài liệu đã thiết lập theo Chỉ thị số

299 cũng như vấn đề về chính sách đất đai trong giai đoạn hoàn thiện trongquá trình triển khai theo Luật Đất đai 1988, Nhà nước đã ban hành chính sáchkhoán100 và khoán 10 theo Chỉ thị số 100/CT-TW làm cho hiện trạng sửdụng đất có nhiều thay đổi do đó công tác ĐKĐĐ gặp nhiều khó khăn cùngvới việc chưa có một hệ thống văn bản hoàn chỉnh chặt chẽ làm cho công tácquản lý đất đai giai đoạn này kém hiệu quả

Chính vì những lý do trên mà công tác quản lý đất đai cũng như việclập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ giai đoạn này chưa đạt kết quả cao.Đến năm 1993, cả nước mới cấp được khoảng 1.600.000 GCNQSDĐ cho các

hộ nông dân tại khoảng 1.500 xã, tập trung chủ yếu tại các vùng đồng bằngsông Cửu Long (ĐBSCL) Đặc biệt do chính sách đất đai chưa ổn định nêngiấy chứng nhận giai đoạn này chủ yếu là giấy chứng nhận tạm thời (theomẫu của tỉnh) chủ yếu các xã tự kê khai Năm 1994, toàn quốc cấp đượckhoảng 1.050.000 giấy chứng nhận loại giấy này có độ chính xác thấp cùngvới việc cấp đồng loạt do đó dẫn đến sai sót cao trong quá trình cấp

- Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời đến trước khi Luật Đất đai

2003 ra đời: Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1988 cùng với nó là sự thànhcông của Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối, chủ trươnghoàn toàn đúng đắn của Đảng Nó tạo điều kiện cho Luật Đất đai 1993 ra đờinhằm quản lý đất đai chặt chẽ hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của ngườidân Nhà nước khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền sau:chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp,…

Nhận thấy được tính cấp thiết của vấn đề cấp GCNQSDĐ cho ngườidân, cơ quan các cấp, các địa phương đã tập trung chỉ đạo công tác cấpGCNQSDĐ và coi nó là vấn đề quan trọng nhất trong quản lý đất đai giaiđoạn này Tuy nhiên, công tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn nhiều trong vướngmắc và đã không hoàn thành theo yêu cầu của Chỉ thị 10/1998/CT-TTg vàChỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấpGCNQSDĐ cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001

Để hỗ trợ cho Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ban hành một số vănbản dưới luật như sau: Tổng cục Địa chính đã ra Quyết định số 499/1995/QĐ-TCĐC ngày 27/07/1995 quy định mẫu hồ sơ địa chính thống nhất trong cảnước và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 về việc hướngdẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính Đến năm 2001,Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày31/11/2001 hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địachính trong cả nước từ khi ban hành Luật Đất đai 1993 trong quá trình thựchiện, bên cạnh những tích cực cũng bộc lộ không ít hạn chế, chưa thật phùhợp, chưa đủ cụ thể để xử lý những vấn đề mới phát sinh, nhất là trong việcchuyển quyền sử dụng đất, làm cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp

Do vậy, Luật Đất đai 1993 đã có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vào các năm

1998 và 2001 để kịp thời điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh

Nói chung, trong 10 năm thực hiện Luật Đất đai đã tạo ra sự ổn địnhtương đối trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Công tác cấp

GCNQSDĐ và hệ thống hồ sơ địa chính cũng hoàn thành Nhưng Luật Đấtđai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 vẫn bộc lộ những vấn đềmới phát sinh mà chưa có định hướng giải quyết cụ thể Do vậy, Luật Đất đai

2003 ra đời để đáp ứng nhu cầu của thực tế, tạo cơ sở để quản lý đất đai chặtchẽ hơn trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

- Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời đến nay: ngày 16/11/2003,Luật Đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Luật Đấtđai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải quyết những khókhăn, vướng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trước chưa giải quyết được Saukhi Luật Đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới luật để

cụ thể hoá trong quá trình thực hiện:

Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chínhphủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm2005;

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn việc thihành Luật Đất đai 2003 do Chính phủ ban hành;

Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ;

Thông tư số 29/2002/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tàinguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địachính;

Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tàinguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004;

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quyđịnh bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụngđất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai;

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thựchiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 05/05/2007;

Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tàinguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Ngoài ra, để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất, trong thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành hai Chỉ thị gồm:Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày04/4/2013 đôn đốc, chỉ đạo các địa phương thực hiện những giải pháp đẩymạnh cấp giấy chứng nhận

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường lên Ủy ban Thường

vụ Quốc hội về quản lý nhà nước trong lĩnh vực tài nguyên và môi trườngngày 15/08/2013: Tính đến ngày 30/6/2013, cả nước đã cấp được 36,000 triệugiấy chứng nhận với tổng diện tích 20,12 triệu ha, đạt 83,2% diện tích cần cấpgiấy chứng nhận của cả nước, tăng 2,0% so với năm 2012 Đến nay, cả nước

có 11 tỉnh cơ bản hoàn thành cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các loại đấtchính (đạt từ 85-100 % diện tích) gồm Bình Dương, Long An, Bến Tre, ĐồngTháp, An Giang, Vĩnh Long, Bạc Liêu, Đồng Nai, Quảng Trị, Hậu Giang, CầnThơ; ngoài ra còn có 10 tỉnh khác cơ bản hoàn thành ở hầu hết các loại đấtchính gồm Lạng Sơn, Hải Dương, Hà Nam, Hưng Yên, Quảng Bình, Đà Nẵng,Trà Vinh, Kiên Giang, Sóc Trăng, Bà Rịa - Vũng Tàu Song cũng còn nhiềutỉnh, thành phố có kết quả cấp giấy chứng nhận ở nhiều loại đất chính còn đạtthấp (dưới 70% diện tích cần cấp), đặc biệt là các tỉnh Điện Biên, Lai Châu,Tuyên Quang, Bắc Cạn, Thừa Thiên Huế, Phú Yên, Gia Lai, Đăk Nông Vềtình hình cấp giấy chứng nhận các loại đất chính như sau:

- Về đất ở đô thị: Cả nước đã cấp được 4.211.800 giấy với diện tích

106.200 ha, đạt 80,3% Đã có 34 tỉnh đạt trên 85%; còn 29 tỉnh đạt dưới 85%,trong đó 10 tỉnh đạt thấp dưới 70%

- Về đất ở nông thôn: Cả nước đã cấp được 11.510.000 giấy với diện

tích 465.900 ha, đạt 85,0% Có 35 tỉnh đạt trên 85%, còn 28 tỉnh đạt dưới85%; trong đó có 9 tỉnh đạt thấp dưới 70%.

- Về đất chuyên dùng: Cả nước đã cấp được 182.131 giấy với diện tích

483.730 ha, đạt 64,0% Có 19 tỉnh đạt trên 85%; còn 44 tỉnh đạt dưới 85%;trong đó có 16 tỉnh đạt dưới 50%

- Về đất sản xuất nông nghiệp: Cả nước đã cấp được 17.367.400 giấy

với diện tích 8.147.100 ha, đạt 82,9% Còn 33 tỉnh đạt trên 85%, có 30 tỉnhđạt dưới 85%; trong đó có 12 tỉnh đạt dưới 70%

- Về đất lâm nghiệp: Cả nước đã cấp được 1.709.900 giấy với diện

tích 10.357.400 ha, đạt 86,1% Có 20 tỉnh đạt trên 85%, có 41 tỉnh cấp đạtdưới 85%; trong đó có 25 tỉnh đạt dưới 70%

Hiện có gần 5,4 triệu thửa đất còn tồn đọng, chưa được cấp GCN,tương đương 2,1 triệu ha Hai thành phố là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh có tồnđọng lớn cả đối với thửa đất và đối với các căn hộ thuộc các dự án phát triểnnhà ở Trong đó Hà Nội là 168.000 thửa đất và khoảng 500 nghìn căn hộ;TP.Hồ Chí Minh là 311.000 thửa đất và căn hộ Đã xây dựng cơ sở dữ liệu đấtđai tại 49 tỉnh, thành phố và 90 quận, huyện; một số tỉnh, huyện cơ bản đãhoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả, tích cực chocông tác quản lý đất đai

Nhìn chung tiến độ cấp GCN ở nước ta chưa đạt kế hoạch mục tiêu đề

ra, nguyên nhân dẫn đến tiến độ cấp GCN ở các mục đích sử dụng đất cònchậm là do nhân lực thiếu, nhiều địa phương hiểu không đúng và không đầy

đủ những quy định của Luật cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành, dẫntới việc vận dụng không đúng khi cấp GCN Mặc dù trong những năm gầnđây, Nhà nước đã có chủ trương khuyến khích mọi người dân tiến hành làmthủ tục để được cấp GCN theo phương châm đơn giản hoá các thủ tục, giảiquyết nhanh gọn, đúng luật, đúng trình tự, hạn chế tối đa việc đi lại của ngườidân Nhưng hiện tại đa phần người dân làm thủ tục xin cấp GCN chủ yếu là

do nhu cầu thiết yếu như: để thế chấp vay vốn; mua bán; cho tặng; thừa kế…

Còn lại những trường hợp khác không có nhu cầu xử lý vì chưa cótiền nộp các khoản thu theo quy định của Nhà nước.

2.3.2 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn thành phố Hà Nội

Thành phố Hà Nội có vị trí quan trọng, có xu thế đặc biệt so với cáctỉnh trong cả nước Nghị quyết 15/NQ-TW, ngày 15/12/2008 của Bộ Chính trị

đã xác định “ Hà Nội là trái tim của cả nước, đầu não chính trị, hành chínhquốc gia, trung tâm lớn về văn hoá, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịchquốc tế”

Thời gian qua, UBND TP chỉ đạo thực hiện nhiều giải pháp để đẩymạnh việc cấp giấy CNQSDĐ theo Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011của Thủ tướng Chính phủ về việc thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấpbách để chấn chỉnh việc cấp giấy CNQSDĐ và xây dựng cơ sở dữ liệu đấtđai

Với mục tiêu cơ bản hoàn thành cấp giấy CNQSDĐ vào năm 2013theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội, ngày 10/12/2012, UBND

TP có Quyết định số 5699/QĐ-UBND giao chỉ tiêu kế hoạch kinh tế, xã hội;

dự toán thu, chi ngân sách của thành phố năm 2013, trong đó chỉ tiêu kếhoạch cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtnăm 2013 cho hộ gia đình, cá nhân là 86.420 giấy chứng nhận

Để hoàn thành chỉ tiêu cấp giấy chứng nhận, Sở Tài nguyên và Môitrường Hà Nội thường xuyên tổ chức họp giao ban tháo gỡ khó khăn vướngmắc và có văn bản hướng dẫn đôn đốc UBND các quận, huyện, thị xã tậptrung chỉ đạo, thực hiện đồng bộ các giải pháp đẩy mạnh việc thực hiện ở địaphương theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ UBND TP đã ban Vănbản số 2841/UBND-TNMT ngày 22/4/2013 chỉ đạo các sở, ngành, UBNDquận, huyện, thị xã theo chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền quy định củapháp luật tập trung thực hiện Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ và chỉ đạo,hướng dẫn Bộ Tài nguyên và Môi trường Cụ thể, UBND các quận, huyện, thị

xã tập trung chỉ đạo các phòng, ban chuyên môn và UBND các phường, xã,thị trấn thực hiện một số giải pháp để sớm hoàn thành việc cấp giấyCNQSDĐ Theo đó, các quận, huyện, thị xã căn cứ chỉ tiêu cấp giấy chứngnhận đã được UBND TP giao, tập trung rà soát kết quả thực hiện so kế hoạch

để giao chỉ tiêu cho từng xã, phường, thị trấn thực hiện trong năm Phân công

rõ trách nhiệm cho lãnh đạo phòng ban chuyên môn tập trung đôn đốc, kiểmtra tiến độ Với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trongkhu dân cư cũ đủ điều kiện, hộ gia đình được tái định cư theo quy định triểnkhai ngay việc cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền vớiđất Với hồ sơ chưa đủ điều kiện cấp giấy thì phân loại, xác định nguyên nhân

để đề xuất biện pháp tháo gỡ theo thẩm quyền

Cùng với thực hiện các nhiệm vụ trên, các địa phương cần rà soát,đánh giá tình hình tài liệu đo đạc, bản đồ đang quản lý để sử dụng tối đa choviệc cấp giấy chứng nhận và chỉnh lý cho phù hợp với hiện trạng sử dụng củangười sử dụng đất Với địa phương thực hiện đo đạc bản đồ mới theo dự ánVLAP, nếu đã thực hiện xong thì sử dụng ngay để cấp giấy chứng nhận mới,hoặc cấp đổi Nơi nào chưa có bản đồ thì đo đạc địa chính cho riêng từng thửahoặc cả khu vực để phục vụ cấp giấy CNQSDĐ…

Theo báo cáo của các địa phương, riêng 5 tháng đầu năm 2013,UBND các quận, huyện, thị xã đã cấp được 30.767 giấy chứng nhận Tính luỹ

kế, đến nay, toàn thành phố đã cấp được 1.088.394 giấy CNQSDĐ ở cho các

hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, đối với các trường hợp đủ điều kiện,đạt trên 96,6% Đối với tổ chức, đã cấp được 7.588/19.247 thửa đất cần kêkhai, cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, đạt 39,4% số thửa đất

đủ điều kiện (riêng 5 tháng đầu năm 2013 đã cấp được 259 giấy chứng nhận)

Tuy nhiên, việc cấp giấy CNQSDĐ lần đầu tại các quận, huyện, thị xãcòn nhiều vướng mắc Theo kết quả quả rà soát tại các quận, huyện, thị xã,hiện nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội có 125.000 trường hợp sử dụng đấtcòn tồn đọng Khó khăn, vướng mắc do các nguyên nhân như tranh chấp,

khiếu kiện; vi phạm pháp luật đất đai; lấn, chiếm; chuyển mục đích sử dụngđất trái phép; giao đất trái thẩm quyền; các trường hợp vi phạm pháp luật đấtđai đã bị Tòa án có quyết định xử lý hoặc có kháng nghị của Viện Kiểm sát,

cơ quan Công an, Thanh tra và chính quyền các cấp kết luận xử lý, nhưng đếnnay chưa xử lý được; sử dụng đất không phù hợp quy hoạch… nên chưa thựchiện cấp giấy chứng nhận

Việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại một số dự án nhà ởcòn nhiều vướng mắc như: Vi phạm về quy hoạch, thiết kế xây dựng đã đượcduyệt; chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý về đất đai xong đã xây dựng và bánnhà ở; một số trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận hoặcquyết định giao đất) đứng tên công ty mẹ hoặc chủ đầu tư cấp I, nhưng việc

ký hợp đồng bán nhà lại do công ty con, nhà đầu tư thứ phát thực hiện (không

ký dưới hình thức ủy quyền mà ký bán nhà trực tiếp, hoặc công ty mẹ phêduyệt nhiệm vụ thực hiện dự án cho công ty con) đã xuất hóa đơn giá trị giatăng, chưa phù hợp với quy định của pháp luật đất đai; chưa xác định đốitượng sử dụng đất để thu và truy thu nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyểnnhượng bất động sản; chủ đầu tư đã xây dựng và bán xong nhà ở cho ngườimua nhà nhưng chủ đầu tư chưa nộp xong tiền sử dụng đất cho nhà nước

Trong tháng 5/2013, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức họp,đồng thời có văn bản xin ý kiến Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tưpháp,Văn phòng Chính phủ, Tổng cục Quản lý đất đai thống nhất nguyên tắcthực hiện một số giải pháp để thực hiện cấp giấy chứng nhận cho các dạng sửdụng đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai, còn tồn đọng chưa thựchiện và cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại một số dự án phát triểnnhà ở và kiến nghị Thủ tướng Chính phủ các giải pháp để cấp giấy chứngnhận cho người mua nhà tại các dự án, hiện nay còn vướng mắc

2.3.3 Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Gia Lâm

Từ năm 2011 trở về trước huyện Gia Lâm đã hoàn tất việc cấpGCNQSDĐ nông nghiệp, đất ở và đất chuyên dùng.

Năm 2012, huyện tập trung cấp GCN cho những thửa đất chưa đượccấp Tính đến ngày 31/12/2012, huyện Gia Lâm đã cấp được tổng số 45033giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân Trong đó:

- Đất ở đô thị: Thị trấn Yên Viên đã đạt kết quả công nhận quyền sửdụng đất cho hộ gia đình, cá nhân cao hơn so với thị trấn Trâu Quỳ, tỷ lệGCN giao cho các hộ đạt 94,54%

- Đất ở nông thôn: 20 xã trên địa bàn huyện đều đạt tỷ lệ GCN giaocho các hộ trên 90,0%

Hiện nay còn một số hộ chưa được cấp do nhiều nguyên nhân khácnhau như quá trình cấp chưa đúng quy trình theo quy định của pháp luật, hồ

sơ chưa đầy đủ, đất đang có tranh chấp, lấn chiếm hoặc đang trong giai đoạnxét duyệt

Giấy chứng nhận cấp theo Nghị định 61/CP ngày 05/07/1994 trongnăm 2012 là 811 trường hợp, trong đó:

- Nguồn gốc do cơ quan tự quản phân nhà là 121 trường hợp

- Nguồn gốc do cơ quan tự quản phân đất, thanh lý là 677 trường hợp.Năm 2012, huyện Gia Lâm còn 200 hồ sơ bán nhà theo Nghị định 61/

CP đã thẩm định, duyệt giá còn tồn đọng chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính,trong đó khoảng 150 hồ sơ đã ký hợp đồng mua bán, 50 hồ sơ đã gửi giấy mờinhiều lần nhưng các hộ chưa đến nộp tiền vì khó khăn tài chính

Trong năm 2012, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã tiếp nhận

1491 GCN cần cấp đổi và chỉnh lý biến động Kết quả đã thực hiện chỉnh lýđược 1370 GCNQSDĐ ở Còn lại 34 GCN chưa chỉnh lý

Trên địa bàn huyện cơ bản đã đo đạc xong toàn bộ diện tích của 22 xã,thị trấn với tổng số tờ là 93 tờ, diện tích đo đạc được là 6433.80 ha Trong đó

tỷ lệ bản đồ được thành lập 1/2000 đối với các xã: Kim Lan, Văn Đức, Kiêu

Kỵ, Kim Sơn, Phú Thị, Dương Quang, Yên Viên, Yên Thường, Lệ Chi,

Trung Mầu, Cổ Bi, Phù Đổng Tỷ lệ bản đồ 1/5000 với các xã còn lại tronghuyện.

Hồ sơ lập theo mẫu Thông tư 09/2007/TT-BTNMT, năm 2012 huyện

đã lập được 32 quyển sổ mục kê với 100.456 thửa được lập, có 56 quyển sổđịa chính với 1.578 lần đăng ký biến động, có 22 quyển sổ cấp GCN Nhưvậy, số lượng sổ cũng như chất lượng sổ theo Thông tư 09/2007/TT-BTNMT

đã được cập nhật kịp thời, chính xác hơn và kết quả tốt hơn so với những nămtrước

2.4 Những quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính

2.4.1 Đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là cơ sở giúp Nhà nước nắm đầy đủ thông tin về thửađất và chủ sử dụng đất Từ đó Nhà nước thực hiện việc thống nhất QLĐĐtheo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đất công bằng, hiệu quả Baogồm:

- Đăng ký ban đầu: thực hiện với các trường hợp được Nhà nướcgiao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất đang sử dụng đất nhưng chưa đăng

ký kê khai quyền sử dụng đất và chưa được cấp GCNQSDĐ

- Đăng ký biến động: thực hiện với người sử dụng đất đã được cấpGCNQSDĐ mà có biến đổi về quyền sử dụng đất với các trường hợp chuyểnđổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn; đượcphép đổi tên; thay đổi hình dạng, kích thước thửa đất; chuyển mục đích sửdụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức giao đất có thutiền sang thuê đất và ngược lại

2.4.2 Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất, theoĐiều 2 Luật Đất đai 2003: “ Người sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã,phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất”

a Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Mẫu GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành và sửdụng thống nhất trong cả nước

Theo Quyết định sơ 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của BộTài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất áp dụng trongphạm vi cả nước và đối với mọi loại đất GCNQSDĐ là một tờ có 4 trang,mỗi trang có kích thước: 190 mm x 256mm Trang 1 là trang bìa, đối với bảncấp cho người sử dụng đất thì trang bìa màu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” màu vàng, số phát hành của giấychứng nhận quyền sử dụng đất màu đen, dấu nổi của Bộ Tài Nguyên và Môitrường; đối với bản lưu thì trang bìa màu trắng

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất gồm

2 bản, một bản cấp cho người sử dụng đất và một bản lưu tại Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất của cơ quan Tài nguyên và Môi trường trực thuộcUBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ

b Thẩm quyền cấp GCN

- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCNQSDĐ cho tổchức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhânnước ngoài, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư, người ViệtNam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

- UNBD huyện, quận,thị xã, thành phố thuộc cấp tỉnh cấp GCNQSDĐcho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nướcngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được uỷ quyền cho cơquan quản lý đất đai cùng cấp Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyềncấp GNCQSDĐ

2.4.3 Lập và quản lý hồ sơ địa chính

Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước về sử dụng đất,gồm: Bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến độngđất đai và bản lưu GCNQSDĐ

Bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biếnđộng đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sauđây gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh,cập huyện và được in trên giấy để phục vụ cho công tác quản lý đất đai ở cấpxã

Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất; các thôngtin về tài sản gắn liền với đất; về quyền- hạn chế về quyền của người sử dụngđất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; về biến động trong quá trình sử dụngđất

Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất, lập theo đơn vịhành chính cấp xã

Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính:

- UBND cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư và chỉ đạo việc lập, chỉnh lý

hồ sơ địa chính

- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc

đo vẽ bản đồ địa chính và chỉ đạo việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, lập

và chỉnh lý hồ sơ địa chính ở địa phương

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc sở Tài nguyên và Môitrường chịu trách nhiêm thực hiện các công việc sau đây:

+ Tổ chức xây dựng, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính;+ Chỉnh lý dữ liệu bản đồ địa chính và cập nhật, chỉnh lý dữ liệu thuộctính địa chính đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp, chỉnh lý GCNcủa cấp tỉnh;

+ In bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai cấp cho UBNDcấp xã sử dụng

Trong thời gian chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính thì thựchiện việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính trên giấy và sao hai (02) bộ,một (01) bộ gửi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tàinguyên và Môi trường, một (01) bộ gửi UBND cấp xã để phục vụ yêu cầuquản lý đất đai địa phương.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên vàMôi trường chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

+ Cập nhật, chỉnh lý bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chínhđối với các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp mới hoặc chỉnh lý GCN của cấphuyện;

+ Trong thời gian chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính thì thựchiện việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên giấy theo quy định

- UBND cấp xã chịu trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý vào hồ sơ địachính trên giấy đang quản lý đối với tất cả các trường hợp biến động về sửdụng đất

- Các cơ quan có trách nhiệm thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địachính và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính được phép thuê dịch vụ tư vấn đểthực hiện các nhiệm vụ được giao

PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn xã Đặng Xá, huyện GiaLâm, thành phố Hà Nội và công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vàlập hồ sơ địa chính trên địa bàn xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm, thành phố HàNội trong 5 năm gần đây (từ 2008 đến hết 2012)

3.2 Nội dung, phương pháp nghiên cứu

3.2.1 Nội dung nghiên cứu

- Tìm hiểu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Đặng Xá

3.2.2 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

+ Thu thập số liệu thứ cấp về: điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, hiệntrạng sử dụng đất…

+ Điều tra thu thập số liệu sơ cấp về cấp GCN, lập hồ sơ địa chính

- Phương pháp tổng hợp thống kê số liệu, phân tích, tổng hợp số liệu,tài liệu

+ Dùng để thể hiện số liệu qua hệ thống bảng biểu và phân tích tài liệu+ Trên cơ sở số liệu điều tra được, phân tích, tổng hợp theo những tiêuchí xác định để làm rõ những đặc trưng trong quá trình thực hiện công tácđăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính.

- Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến của những người có hiều biết và kinh nghiệm vềcông tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính để đưa ranhận định chính xác

PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hoá- xã hội xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội

4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường của xã Đặng Xá

a Điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý

Xã Đặng Xá nằm ở phía Nam sông Đuống, cách trung tâm huyện lỵGia Lâm khoảng 3,5 km về phía Đông Bắc, có ranh giới địa lý như sau: PhíaBắc giáp xã Phù Đổng, phía Đông giáp xã Phú Thị, phía Nam giáp với xã PhúThị và Thị trấn Trâu Quỳ, phía Tây giáp xã Cổ Bi

- Diện tích tự nhiên, đặc điểm địa hình

Diện tích tự nhiên của xã Đặng Xá là 587.1992 ha, trong đó: Đất sảnxuất nông nghiệp 319,4838 ha (54,41%); Đất phi nông nghiệp 216,1038 ha(44,47%), đất chưa sử dụng còn 7,3743 ha (1,26%)

Địa hình xã Đặng Xá khá bằng phẳng, thuận lợi trong việc phát triểncác ngành kinh tế và xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế-xã hội

-Khí hậu, thời tiết

Xã Đặng Xá mang các đặc điểm khí hậu thời tiết vùng đồng bằngchâu thổ sông Hồng:

+ Một năm có 2 mùa rõ rệt: Mùa nóng ẩm từ tháng 4 đến tháng 10,mùa khô từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau

+ Nhiệt độ trung bình năm 24,30C, nhiệt độ tối cao tuyệt đối là 400Cnhiệt độ tối thấp tuyệt đối là 2,70C Số giờ nắng trung bình là 1.215 giờ/năm

+ Lượng mưa trung bình năm 1.641,8 mm, chủ yếu tập trung vào mùanóng ẩm, chiếm tới 78,4% lượng mưa cả năm Độ ẩm tương đối trung bình78,6%, cao nhất 81-85,2%, thấp nhất 74,4-76%

+ Hướng gió thịnh hành là gió mùa Đông Nam và gió mùa Đông Bắc

Các đặc điểm khí hậu trên đây, cho phép Đặng Xá phát triển một nềnnông nghiệp đa dạng Tuy nhiên, sự biến động phức tạp của thời tiết như:Nắng nóng, hạn hán, bão, mưa lớn, sương giá cũng gây ra những khó khăncho sản xuất nông nghiệp.

b Tài nguyên

- Đất đai

Diện tích tự nhiên của xã Đặng Xá là 587,2 ha trong đó:

+ Đất nông nghiệp có 319,48 ha Trong đất sản xuất nông nghiệp

có 297,8 ha đất trồng cây hàng năm (đất lúa: 179,81 ha, đất trồng cây hàngnăm khác: 117,98), đất trồng cây lâu năm khác có 2,6 ha và đất nuôi trồngthủy sản là 19,06ha

+ Đất phi nông nghiệp có 216,1 ha, trong đó: Đất ở là 75,3 ha; đấtchuyên dùng là 89,8 ha, đất tôn giáo tín ngưỡng 1,5 ha; đất nghĩa trang nghĩađịa là 4,8 ha; đât sông suối và mặt nước chuyên dùng 87,3 ha

+ Đất chưa sử dụng còn 7,37 ha

Đất đai ở Đặng Xá thuộc loại đất khá tốt, có thể phát triển sản xuất cácloại rau an toàn, rau sạch, trồng hoa, cây cảnh và trồng cây ăn quả

- Tài nguyên nước

Nguồn nước mặt ở Đặng Xá chủ yếu là các ao hồ nhưng diện tích mặt

nước không nhiều, mặt khác nguồn nước mặt đang đứng trước nguy

cơ ô nhiễm do ảnh hưởng của nước thải sản xuất và nước thải sinh hoạt Xã

có nguồn nước nước tưới dồi dào từ sông Đuống, tuy nhiên hiện nay nguồnnước này mới chỉ được khai thác để tưới cho diện tích cây trồng ngoài bãi ven

đê sông Đuống

Nguồn nước ngầm ở Đặng Xá khá phong phú, có ở độ sâu trên 8m.Chất lượng nước ngầm nhìn chung khá tốt, thuộc loại nước nhạt, từ mềm đếnrất mềm nhưng hàm lượng sắt trong nước khá cao cần phải xử lý khi sử dụng

c Danh lam, thắng cảnh và di tích lịch sử văn hoá, cách mạng

Đặng Xá có 10 thôn với 10 khu di tích lịch sử văn hóa trong đó có 1

di tích được xếp hạng cấp quốc gia và 2 di tích được xếp hạng cấp thành phố.Trong các di tích lịch sử văn hóa chưa được xếp chỉ có Đình thôn Viên Ngoại

và Đình Thôn Lời mới được trùng tu còn các di tích khác hiện nay đã xuốngcấp cần được đầu tư nâng cấp, tuy nhiên hàng năm xã Đặng Xá vẫn tổ chứccác lễ hội thu hút đông đảo nhân dân trong xã và nhân dân các địa phương lâncận tham gia

4.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội

a Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Năm 2010, giá trị sản xuất tăng 11,4% so với năm 2009 Tổnggiá trị sản xuất năm 2010 đạt 105,252 tỷ đồng trong đó: Nông nghiệp đạt34,5 tỷ đồng, CN-XD đạt 28,75 tỷ đồng, Thương mại-Dịch vụ đạt 42,01 tỷđồng

Cơ cấu kinh tế năm 2010: Nông nghiệp 32,78%, CN-XD 27,31%;Thương mại-dịch vụ 39,91%

- Tình hình phát triển nông nghiệp

Sản xuất nông nghiệp ở Đặng Xá khá đa dạng Năm 2010 tổng diệntích gieo trồng lúa đạt 132,5ha, sản lượng đạt 1.108,7 tấn lúa, diện tích ngôđông đạt 45 ha, diện tích rau đạt 108 ha, diện tích cây công nghiệp đạt 39.5ha.Cây ăn quả có nhưng trồng khá phân tán Sản phẩm ngành chăn nuôi chủ yếu

là chăn nuôi trâu bò, lợn và gia cầm Đàn trâu bò năm 2010 có 232 con, tổngđàn lợn 1.176 con, đàn gia cầm 4.120 con Mũi nhọn của sản xuất nôngnghiệp ở Đặng Xá trong tương lai chính là sản xuất rau an toàn và hoa câycảnh

- Tình hình phát triển CN-XD

Công nghiệp và xây dựng ở Đặng Xá phát triển chậm, trên địa bàn xãkhông có khu công nghiệp nào mà chỉ có một số doanh nghiệp và hộ kinhdoanh các thể Hiện có 11 doanh nghiệp CN-XD, 50 hộ xây dựng, 10 hộ dệt