các qui định của pháp luật về vấn đề đặt cọc

các qui định của pháp luật về vấn đề đặt cọc

LỜI MỞ ĐẦU

Nhu cầu sử dụng đất là một nhu cầu tất yếu của con người Hiện nay, hoạt động về đất đai ngày càng gia tăng, thị trường bất động sản cũng theo đó phát triển mạnh mẽ hơn, trong khi đó thì hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này không phát triển kịp với nhu cầu thực tế và hầu như luôn đi sau một bước Xã hội phát triển, con người dù tiến bộ, cuộc sống dù có văn minh nhưng khi quyền

và lợi ích bị xâm phạm thì tranh chấp sẽ xảy ra Một trong những tranh chấp về đất đai là tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất Hiện nay việc giải quyết tiền đặt cọc trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án còn chưa thống nhất, có trường hợp xác định không chính xác khoản tiền nào là tiền đặt cọc hoặc không đúng quy định về phạt cọc Vì vậy, nhóm chúng em xin đưa ra một số vụ việc có tranh chấp về tài sản đặt cọc trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một số ý kiến của nhóm về vấn đề này nhằm làm rõ hơn các qui định của pháp luật về vấn đề đặt cọc

I Lí luận chung về “Đặt cọc – Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự” Điều 358 Đặt cọc

1 Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2 Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết,

thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Dựa vào nội dung Điều 358 BLDS 2005, ta có thể thấy đặt cọc là một giao dịch dân sự thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên Theo đó, một bên giao cho bên kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận rằng các bên đã thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp đồng Lúc này, kể

từ thời điểm bên nhận đặt cọc nhận được tài sản đặt cọc thì các bên đều có nghĩa

vụ thực hiện những điều mà họ đã thỏa thuận khi đặt cọc Nghĩa vụ đó có thể là nghĩa vụ giao kết hợp đồng hoặc nghĩa vụ thực hiện hợp đồng và cũng có thể phải thực hiện cả hai nghĩa vụ đó

Đối tượng của đặt cọc là tiền, những vật có giá trị như kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác mà bên đặt cọc sẽ giao trực tiếp cho bên nhận đặt cọc Đối tượng của đặt cọc ở đây vừa mang chức năng bảo đảm, vừa mang chức năng thanh toán, vì vậy việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, trong đó phải xác định rõ số tiền đặt cọc, số tài sản đặt cọc…

Về hình thức của đặt cọc: Đặt cọc có thể được thực hiện bằng một văn bản riêng, nhưng cũng có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng dịch vụ với nhiệm vụ để đảm bảo cho một giao kết, thỏa thuận hoặc việc thực hiện hợp đồng dân sự

Về nội dung: Đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm cho sự giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự nên tài sản đặt cọc không phải là tài sản để thực hiện nghĩa

vụ của một bên trong hợp đồng dân sự Do đó, khi hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền khi thực hiện hợp đồng dân sự Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt

thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác)

II.Thực tiễn về việc tranh chấp tài sản đặt cọc trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1 Vụ việc thứ nhất: Về việc tranh chấp chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phan Thị Hải Yến (Đống Đa – Hà Nội) và Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long (Hoài Đức, Hà Nội).

1.1 Nội dung vụ việc:

Ngày 07/4/2008, Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long và bà Phan Thị Hải Yến có kí kết hợp đồng đặt cọc nhắm đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thửa đất diện tích 5440m2 tại

xã Kim Chung Hoài Đức Thửa đất này được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) cấp giấy chứng nhận số 479120, ngày 01/11/2000 Theo hợp đồng, bà Yến đã đặt cọc cho Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long là 3.000.000.000đ (3 tỷ đồng) và công ty giao cho bà Yến giấy chứng nhận QSDĐ Theo thòa thuận thì thời hạn đặt cọc tối đa là 60 ngày tính từ ngày kí hợp đồng Trong thời hạn trên đến ngày thứ 16, hai bên sẽ thực hiện việc chuyển nhượng Đến ngày 04/6/2008, hai bên kí phụ lục hợp đồng với nội dung ra hạn thời gian đặt cọc thêm 30 ngày

Theo bà Yến thì trong thời hạn nêu trên, bà đã nhiều lần đôn đốc Công

ty TNHH bánh kẹo Thăng Long hoàn tất thủ tục cần thiết để thực hiện hợp đồng,

và Công ty đều thông báo đang triển khai Đến ngày 04/7/2008, sau khi hết hạn hợp đồng bà có gửi văn bản yêu cầu nhưng phía công ty Thăng Long không trả lời tiến độ thực hiện hợp đồng dặt cọc đã kí Do Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long không thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng dẫn đến mục đích đặt cọc không đặt được đã gây thiệt hại về tài chính và đầu tư của bà Nay bà yêu cầu Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long phải hoàn trả bà 3 tỷ đồng tiền đặt cọc

và 3 tỷ đông tiền phạt đặt cọc do không thực hiện đúng cam kết và số lãi suất

ngân hàng là 700.000.000đ hoặc công ty tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, hoàn tất theo thủ tục theo quy đinh của pháp luật để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng

Phía Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long cho rằng sau khi ký hợp đồng đặt cọc Công ty đã yêu cầu bà Yến ký hợp đồng chuyển nhượng và thanh toán tiền cho công ty theo thỏa thuận và các bên cùng tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật nhưng bà Yến không thực hiện hợp đồng ký kết, sau đó bà Yến cũng không yêu cầu công ty ký kết hợp đồng chuyển nhượng và không đưa cho công ty giấy tờ cần thiết để làm thủ tục xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Do vậy theo yêu cầu đặt cọc 07/4/2008 và phụ lục hợp đông ký 04/6/2008 thì bà Yến đã vi phạm thỏa thuận tại Điều 2.2 của hợp đồng Bà Yến từ chối giao kết và không thực hiện nghĩa vụ dân sự thì bà Yến bị mất tài sản đặt cọc

Vụ việc đã được Tòa án nhân dân huyện Hoài Đức giải quyết Tại bản án dân sự sơ thẩm số 05/2009/DSST ngày 10/6/2009 Tòa án nhân dân huyện Hoài Đức đã xử:

1 Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Bà Phan Thị Hải Yến.

2 Tuyên bố hợp đồng đã đặt cọc ngày 07/4/2008 giữa Phan thị Hải Yến và Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long là vô hiệu.

3 Buộc Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long trả lại bà Yến số tiền 3

tỷ đồng và 158.280.500 tiền bồi thường thiệt hại Tổng số tiền Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long phải trả cho bà Phan thị Hải Yến là 3.158.280.500đ.

4 Bà Phan Thị Hải Yến phải trả cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long giấy chứng nhận QSDĐ số 479120 ngày 01/11/2000.

Bác yêu cầu khác của các bên đương sự.

Sau khi xử sơ thẩm, ngày 22/6/2009 Bà Yến có đơn kháng cáo đề nghị xác định hợp đồng đặt cọc giữa bà và Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long

là có hiệu lực và buộc Công ty bồi thường cho bà 3 tỷ đồng tiền phạt đặt cọc

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 295/2009/DSPT ngày 12/11/2009 Tòa

án nhân dân Thành phố Hà Nội đã xử:

1 Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Bà Phan Thị Hải Yến.

2 Tuyên bố hợp đồng đã đặt cọc ngày 07/4/2008 giữa Phan Thị Hải Yến và Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long là vô hiệu.

3 Buộc Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long trả lại bà Yến số tiền 3

tỷ đồng và 158.280.500đ tiền bồi thường thiệt hại Tổng số tiền Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long phải trả cho bà Phan thị Hải Yến là 3.158.280.500đ.

4 Bà Phan Thị Hải Yến phải trả cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long giấy chứng nhận QSDĐ số 479120 ngày 01/11/2000.

Việc chuyển giao tiền và giấy chứng nhận QSDĐ cùng một thời điểm.

1.2 Nhận xét của nhóm:

Dựa vào nội dung vụ việc ta có thể thấy: Tòa án các cấp đều xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Yến và Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long là vô hiệu Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long phải trả lại số tiền đặt cọc là 3.000.000.000đ cho bà Yến đồng thời phải bồi thường thiệt hại cho bà Yến với số tiền là 158.280.500đ Bà Yến phải trả cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long giấy chứng nhận QSDĐ số 479120 ngày 01/11/2000 là chính xác Theo hợp đồng thuê đất số 28 ngày 07/8/2000 giữa Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long và UBND tỉnh Hà Tây thì thửa đất mà các bên ký kết hợp đồng được nhà nước cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long thuê 30 năm Theo quy định tại Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 thì phía Công ty không có quyền chuyển nhượng QSDĐ thửa đất trên mà chỉ có quyền chuyển nhượng tài sản trên đất và việc chuyển giao khu đất thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm

quyền cho phép Song Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long chưa được cơ quan

có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng đã ký kết hợp đồng đặt cọc với Bà Yến

là vi phạm tại hợp đồng thuê đất giữa Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long và UBND tỉnh Hà Tây

Theo quy định của pháp luật thì bên nhận chuyển nhượng đất thuê phải

có đủ điều kiện như giấy phép kinh doanh, dự án đầu tư Tại phiên tòa phúc thẩm

bà Yến xuất trình giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh của Công ty cổ phần đầu

tư thương mại Minh Quang cử bà Yến là giám đốc để khẳng định bà Yến đủ điều kiện nhận chuyển nhượng Tuy nhiên việc kí kết hợp đồng đặt cọc của bà Yến với phía công ty là với tư cách cá nhân chứ không phải đại diện cho công ty đầu

tư thương mại Minh Quang Trong thời gian đặt cọc phía bà Yến cũng không có tài liệu chứng minh đã đưa cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long tài liệu để khẳng định bà có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng Và hết thời hạn đặt cọc các bên không ký kết hợp đồng chuyển nhượng Do vậy Tòa án các cấp đã xác định hợp đồng đặt cọc giữa bà Yến và Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long vô hiệu

và áp dụng Điều 137 BLDS buộc các bên phải trả lại cho nhau nhưng gì đã nhận

Do lỗi dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu thuộc về cả hai bên nên Tòa đã xác định

tỷ lệ lỗi của hai bên là 50/50 là hoàn toàn chính xác

2 Vụ việc thứ hai: Về việc tranh chấp về tài sản đặt cọc trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn Triển (Xóm 1, thôn Đại Lan,

xã Duyên Hà, huyện Thanh Trì, Hà Nội) và Anh Đặng Xuân Bằng (Xóm 2, thôn Đại Lan, xã Duyên Hà, Huyện Thanh Trì, Hà Nội)

2.1 Nội dung vụ việc

Ngày 27/3/ 2002 anh Đặng Xuân Bằng đã thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất 112,5m2 tọa lạc tại đội 5, thôn Đại Lan, xã Duyên Hà, Thanh Trì, Hà Nội cho ônh Phạm Văn Triển với số tiền 30.000.000 đồng, ông Triển đã trả trước

10.000.000 đồng và thống nhất khi nào hai bên làm xong giấy tờ thì trả nốt tiền

và giao đất( BL 64A)

Tháng 5/ 2003 anh Đặng Xuân Bằng lại chuyển nhượng thửa đất nói trên cho vợ chồng bà Vũ Thị Thu Hà và ông Đặng Bá Thường người cùng xã Duyên

Hà với số tiền 30.000.000

Từ tháng 7/ 2003 anh Triển đề nghị UBND xã Duyên Hà giải quyết nhiều lần nhưng không có kết quả Tháng 2/2008 ông Phạm Văn Triển khởi kiện đề nghị Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh với anh Bằng, buộc anh Bằng trả lại số tiền anh đã trả trước (10.000.000đ) và bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật

Phía bị đơn anh Bằng thừa nhận việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giũa anh với ông Triển, thừa nhận “ Giấy biên nhận” ( BL 64A ) của ông Triển xuất trình là do anh viết và thừa nhận đã nhận của ông Triển 10.000.000đ nhưng đó là tiền đặt cọc Do thời gian quá lâu mà ông Triển không trả nốt anh số tiền nhận chuyển nhượng đất nên tháng 5/2003 anh đã chuyển nhượng thửa đất nói trên cho vợ chồng ông Đặng Xuân Thường Nay ông Triển khởi kiện, anh chấp nhận trả lại số tiền ông Triển đặt cọc, nhưng không chấp nhận bồi thường

Vụ việc được Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì giải quyết Tại bản án sơ thẩm số 14/2008/DSST ngày 25/7/2008, Tòa án nhân dân huyện Thanh Trì quyết định:

1 Xác định giao dịch dân sự được ký kết giữa ông Phạm Văn Triển và anh Đặng Xuân Bằng là giao dịch đặt cọc để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thửa đất số 05 tờ bản đồ số 09 thôn Đại Lan, xã Duyên Hà, Thanh Trì, Hà Nội.

2 Tuyên bố giao dịch dân sự về đặt cọc giữa ông Phạm Văn Triển và anh Đặng Xuân Bằng là giao dịch dân sự vô hiệu Buộc anh Bằng phải thanh toán cho ông Triển số tiền 20.000.000 đồng (hai mươi triệu đồng).

Ông Triển và anh Bằng đều có đơn kháng cáo Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội đã xét xử phúc thẩm và nhận định:

Anh Đặng Xuân Bằng là người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Phạm Văn Triển song sau khi nhận trước tiền và viết “ Giấy biên nhận” anh không có thiện chí để làm hợp đồng và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, mà lại tự ý chuyển nhượng cho người khác là vi phạm nghĩa vụ người chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 699 BLDS 2005 Do vậy anh phải chịu trách nhiệm đối với hậu quả do hợp đồng vô hiệu, bằng 70%

Về phía ông Phạm Văn Triển là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đáng lẽ sau khi thỏa thuận và trả trước 10.000.000 đồng thì ông phải cùng anh Bằng thiết lập hợp đồng và hoàn tất thủ tục đăng ký chuyển nhượng ở

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng ông không làm hoặc làm không đến nơi đến trốn dẫn đến hợp đồng vô hiệu là vi phạm về quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 701,702 BLDS 2005

Do vậy anh cũng có một phần lỗi và phải chịu hậu quả bằng 30%

Ông Triển đã trả trước anh Bằng 10.000.000 đồng = 1/3 giá trị hợp đồng, xác định giá tại thời điểm xét xử là 900.000đ/m2, trừ 10.000.000 đồng tiền gốc thì tổng thiệt hại là 23.750.000 đồng Như vậy, anh Bằng phải bồi thường anh Triển là 23.750.000 đồng x 70% = 16.625.000 đồng ; anh Phạm Văn Triển cũng

có lỗi phải tự gánh chịu 30% thiệt hại là 23.750.000 đồng x 30% = 7 125.000 đồng

Tại bản án phúc thẩm số 99/2008/DSPT ngày 21/11/2008, Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội đã quyết định sửa bản án sơ thẩm số 14/2008/DSST ngày 25/7/2008:

1 Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Bằng và ông Triển là vô hiệu.

2 Buộc anh Bằng phải hoàn trả cho ông Triển 10.000.000đ và bồi thường thiệt hại cho ông Triển 16.625.000 đồng Tổng cộng là 26.625.000 đồng.

2.2 Nhận xét của nhóm

Trong vụ việc trên, có thể thấy Tòa án các cấp đã xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Triển và anh Bằng là vô hiệu và đều

xử lý phạt cọc khi hợp đồng vô hiệu, nhưng cách xử lý khác nhau Bản án sơ thẩm phạt cọc theo quy định 358 BLDS năm 2005 nhưng Tòa án cấp phúc thẩm

đã xử lý phạt cọc trên cơ sở xác định tỷ lệ lỗi , không theo quy định của Điều

358 BLDS năm 2005

Trước hết, hợp đồng giữa anh Bằng và anh Triển tuy chưa được lập thành văn bản nhưng thỏa thuận này hoàn toàn tự nguyện và thỏa mãn các điều kiện pháp luật quy định để hợp đồng có hiệu lực pháp luật, như đối tượng mua bán, giá cả, phương thức thanh toán Vì vậy, cần phải coi hợp đồng này đã được thực hiện một phần chứ không phải hợp đồng đặt cọc như Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định

Đáng lẽ, sau khi chuyển nhượng và nhận tiền trả trước từ anh Triển, anh Bằng có nghiã vụ làm hợp đồng bằng văn bản và đăng ký ở cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền Nhưng anh Bằng lại không viết hợp đồng chuyển nhượng cho anh Triển mà lại chuyển nhượng thửa đất đó cho bà Vũ Thị Thu Hà, dẫn đến hợp đồng giữa anh với anh Triển vô hiệu

Tại khoản 2 điều 137 BLDS 2005 có quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã

nhận…Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” Như vậy, giao dịch chuyển

nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Bằng và anh Triển là vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, xác định lỗi của các bên để bồi thường thiệt hại như quyết định của Tòa án cấp phúc thẩm Cả ông Triển và anh Bằng đều có lỗi trong việc dẫn đến hợp đồng vô hiệu, nhưng mức độ lỗi của mỗi người là khác nhau: anh Bằng có lỗi nhiều hơn ông Triển

Như vậy, khi hợp đồng vô hiệu, các Tòa án xử lý thỏa thuận về phạt cọc rất khác nhau Nhiều trường hợp khi hợp đồng vô hiệu Tòa án không phạt cọc Thực tiễn cho thấy, khi hợp đồng dân sự bị vô hiệu cần phải xác định lỗi của các bên làm cho hợp đồng dân sự vô hiệu để làm căn cứ cho việc xử lý tài sản đặt cọc Từ đó xác định phương án bồi thường thiệt hại trên cơ sở chênh lệch giá

3 Vụ việc thứ ba: Vụ việc thứ 3: Về việc tranh chấp “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa: Công ty TNHH công nghiệp may thêu thời trang Trang Anh Vĩnh do ông Lê Quang Nghĩa, Giám đốc, uỷ quyền cho ông Dương Đức Trung là Phó giám đốc đại diện (Trụ sở: số 1075/1 khu phố 1, phường Thạnh Xuân, quận 12, thành phố Hồ Chí Minh) và Công ty TNHH Thủy tinh Vĩnh Ký do ông Dương Mạnh, Giám đốc đại diện (Trụ sở số: 205/10 Âu Cơ, phường 5, quận 11, thành phố Hồ Chí Minh.

3.1 Nội dung vụ việc:

Ngày 28-06-2001 Công ty TNHH thuỷ tinh Vĩnh Ký, ký hợp đồng

“chuyển quyền sử dụng đất” cho Công ty Trang Anh Vĩnh 42.175m2 đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh Sông Bé cấp cho Công ty Vĩnh Ký ngày 18-02-1995 bao gồm 10.000m2 đất xây dựng nhà máy,

32 175m2 là đất sản xuất nông nghiệp với giá l80.000đ/m2, tổng cộng bằng 7.591.500.000 đồng Phương thức thanh toán: bên mua đặt cọc 3 tỷ đồng bằng chuyển khoản qua Ngân hàng Tại Điều 4 của Hợp đồng, hai bên cam kết: “Khi