Nghiên cứu cơ sở khoa học của việc xây dựng và hoàn thiện các yêu cầu về độ chính xác trong thành lập bản đồ địa chính theo lý thuyết vùng giá trị (TT)

MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết 1 Bản đồ địa chính (BĐĐC) là một tài liệu trong hồ sơ địa chính, đã được nói đến tại Điều 3 - Chương 1 - Luật đất đai 2013. Bản đồ địa chính là công cụ quản lý quỹ đất của các đơn vị hành chính. Việc nghiên cứu và hoàn chỉnh các văn bản quy phạm pháp luật cho phù hợp với sự phát triển của thực tiễn là việc làm cần thiết, nhằm nâng cao về chất lượng, đầy đủ về số lượng, phục vụ hiệu quả công tác quản lý đất đai. Sử dụng đất và thực hiện các quyền sử dụng đất lại luôn có tính chất kinh tế - xã hội sâu sắc khi “đất đai là hàng hóa đặc biệt và có giá trị”. Để đáp ứng được các yêu cầu của xã hội, yêu cầu của quản lý và các giao dịch đất đai, đã đặt ra cho đo đạc địa chính một đòi hỏi khi xác định vị trí, kích thước, diện tích thửa đất là phải phản ánh đúng giá trị của đất. Độ chính xác về diện tích của thửa đất phụ thuộc vào độ chính xác của vị trí điểm góc thửa, mà không phụ thuộc vào tỷ lệ bản đồ. Nếu độ chính xác của vị trí điểm góc thửa được xác định dựa trên giá trị của đất, thì đương nhiên diện tích và kích thước của thửa đất sẽ phản ánh giá trị của thửa đất. Với quy định như hiện nay, khi độ chính xác đo đạc địa chính đáp ứng yêu cầu đối với các thửa đất có giá trị thấp, thì đối với những thửa đất có giá trị cao lại “chưa đủ” độ chính xác và ngược lại. Như vậy có thể thấy quy định về độ chính xác đo đạc bản đồ địa chính trong các văn bản quy phạm hiện nay đang bộc lộ một số những hạn chế nhất định. Quy định hiện nay đang gắn yêu cầu độ chính xác với tỷ lệ bản đồ, độ chính xác không phân biệt theo loại đất và giá trị đất. Yêu cầu độ chính xác đưa ra chưa thể hiện đúng bản chất của khoa học địa chính, mà thuần túy là độ chính xác gắn với tỷ lệ bản đồ, tỷ lệ bản đồ lại dựa trên mật độ thửa, như vậy về cơ bản độ chính xác quy định nhằm thỏa mãn quan hệ “tỷ lệ bản đồ - kích thước thửa“. Vấn đề đặt ra đối với quy định độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất đó là chỉ tiêu độ chính xác phải phản ảnh đúng yêu cầu của mục đích sử dụng, kích thước và giá trị của thửa đất. Đây chính là nội dung nghiên cứu của Luận án, nhằm đề xuất được tiêu chuẩn độ chính xác mới thỏa mãn các yêu của của khoa học địa chính, đòi hỏi của quan hệ đất đai và đặc biệt là phản ánh đúng quan hệ: độ chính xác đo đạc với giá trị đất. 2 2. Mục tiêu và nội dung nghiên cứu Mục tiêu Nghiên cứu xác lập cơ sở khoa học của việc xây dựng quy định độ chính xác vị trí điểm góc thửa trong đo đạc địa chính theo giá trị đất và đề xuất hoàn thiện một số quy định cơ bản trong đo đạc địa chính. Nội dung - Nghiên cứu tổng quan về đo đạc thửa đất và các chỉ tiêu liên quan đến phép đo thửa đất. - Nghiên cứu quan hệ giữa độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất với giá trị đất. - Xác định các khu vực đất có giá trị cao tương ứng yêu cầu đo vẽ với độ chính xác cao, khu vực đất có giá trị thấp tương ứng với độ chính xác phù hợp trên cơ sở ứng dụng lý thuyết vùng giá trị. - Tính toán các chỉ tiêu độ chính xác vị trí điểm trên ranh giới thửa đất theo cách tiếp cận từ giá trị đất cho 4 nhóm đất. - Đề xuất hoàn chỉnh một số quy định cơ bản có liên quan đến độ chính xác của BĐĐC. 3. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của luận án được giới hạn trong các chỉ tiêu kỹ thuật liên quan đến độ chính xác trong thành lập bản đồ địa chính trên lãnh thổ Việt nam. 4. Đối tượng nghiên cứu - Thửa đất theo mục đích sử dụng; - Vùng giá trị đất; - Bản đồ địa chính. 5. Những điểm mới của luận án - Xác lập được đầy đủ quan hệ về độ chính xác giữa các yếu tố không gian của thửa đất. - Đề xuất được quy định về độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất trên bản đồ địa chính theo cách tiếp cận từ giá trị đất. - Đề xuất được lý luận và giải pháp khoa học - kỹ thuật: đo đạc địa chính theo loại ranh giới đất; quy định sử dụng thống nhất

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT

Nguyễn Phi Sơn

TÊN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

NGHIÊN CỨU CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC XÂY DỰNG VÀ HOÀN THIỆN CÁC YÊU CẦU VỀ ĐỘ CHÍNH XÁC TRONG THÀNH LẬP BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH

THEO LÝ THUYẾT VÙNG GIÁ TRỊ

Ngành: Kỹ thuật Trắc địa - Bản đồ

Mã số: 62.52.05.03

TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SỸ

Hà Nội - 2015

Công trình được hoàn thành tại: Bộ môn Đo ảnh và Viễn thám,

Khoa Trắc địa, Trường Đại học Mỏ - Địa chất

Tiểu ban hướng dẫn khoa học:

PGS TSKH Hà Minh Hòa PGS TS Phạm Vọng Thành

Phản biện 1: TS Nguyễn Đình Thành

Phản biện 2: TS Nguyễn Đại Đồng

Phản biện 3: TS Thái Thị Quỳnh Như

Luận án sẽ được bảo vệ trước hội đồng đánh giá luận án cấp Trường họp tại Trường Đại học Mỏ - Địa chất vào hồi … giờ

… ngày … tháng … năm 2015

Có thể tìm hiểu luận án tại thư viện: Thư viện Quốc gia

Hà Nội hoặc Thư viện Trường Đại học Mỏ - Địa chất

Độ chính xác về diện tích của thửa đất phụ thuộc vào độ chính xác của vị trí điểm góc thửa, mà không phụ thuộc vào tỷ lệ bản đồ Nếu độ chính xác của vị trí điểm góc thửa được xác định dựa trên giá trị của đất, thì đương nhiên diện tích và kích thước của thửa đất sẽ phản ánh giá trị của thửa đất Với quy định như hiện nay, khi

độ chính xác đo đạc địa chính đáp ứng yêu cầu đối với các thửa đất

có giá trị thấp, thì đối với những thửa đất có giá trị cao lại “chưa đủ”

độ chính xác và ngược lại Như vậy có thể thấy quy định về độ chính xác đo đạc bản đồ địa chính trong các văn bản quy phạm hiện nay đang bộc lộ một số những hạn chế nhất định Quy định hiện nay đang gắn yêu cầu độ chính xác với tỷ lệ bản đồ, độ chính xác không phân biệt theo loại đất và giá trị đất Yêu cầu độ chính xác đưa ra chưa thể hiện đúng bản chất của khoa học địa chính, mà thuần túy là

độ chính xác gắn với tỷ lệ bản đồ, tỷ lệ bản đồ lại dựa trên mật độ thửa, như vậy về cơ bản độ chính xác quy định nhằm thỏa mãn quan

hệ “tỷ lệ bản đồ - kích thước thửa“ Vấn đề đặt ra đối với quy định

độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất đó là chỉ tiêu độ chính xác phải

phản ảnh đúng yêu cầu của mục đích sử dụng, kích thước và giá trị

của thửa đất Đây chính là nội dung nghiên cứu của Luận án, nhằm

đề xuất được tiêu chuẩn độ chính xác mới thỏa mãn các yêu của của khoa học địa chính, đòi hỏi của quan hệ đất đai và đặc biệt là phản ánh đúng quan hệ: độ chính xác đo đạc với giá trị đất

- Xác định các khu vực đất có giá trị cao tương ứng yêu cầu

đo vẽ với độ chính xác cao, khu vực đất có giá trị thấp tương ứng với độ chính xác phù hợp trên cơ sở ứng dụng lý thuyết vùng giá trị

- Tính toán các chỉ tiêu độ chính xác vị trí điểm trên ranh giới thửa đất theo cách tiếp cận từ giá trị đất cho 4 nhóm đất

- Đề xuất hoàn chỉnh một số quy định cơ bản có liên quan đến

độ chính xác của BĐĐC

3 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu của luận án được giới hạn trong các chỉ tiêu kỹ thuật liên quan đến độ chính xác trong thành lập bản đồ địa chính trên lãnh thổ Việt nam

4 Đối tượng nghiên cứu

- Thửa đất theo mục đích sử dụng;

- Vùng giá trị đất;

- Bản đồ địa chính

5 Những điểm mới của luận án

- Xác lập được đầy đủ quan hệ về độ chính xác giữa các yếu

tố không gian của thửa đất

- Đề xuất được quy định về độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất trên bản đồ địa chính theo cách tiếp cận từ giá trị đất

- Đề xuất được lý luận và giải pháp khoa học - kỹ thuật: đo đạc địa chính theo loại ranh giới đất; quy định sử dụng thống nhất

3 kinh tuyến trục múi chiếu 30, xác định tỷ lệ khi in bản đồ địa chính trên giấy; quy định độ chính xác trong đo đạc chỉnh lý

6 Luận điểm bảo vệ

- Khoa học địa chính với đối tượng nghiên cứu là thửa đất, quan hệ giữa các thuộc tính không gian của thửa đất là cơ sở cho việc xây dựng các chỉ tiêu độ chính xác đo đạc địa chính thay cho cách tiếp cận trước đây là kế thừa quy định độ chính xác của bản đồ địa hình

- Độ chính xác của bản đồ địa chính nói chung và độ chính xác vị trí của điểm góc thửa đất phải phụ thuộc vào giá trị đất và loại đất (mục đích sử dụng)

- Vùng giá trị đất được xác lập từ lý thuyết Hedonic và kỹ thuật hồi quy đa biến (MRA), sẽ là cơ sở cho việc phân biệt khu vực đất có giá trị cao

Chương 1

ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA BĐĐC VÀ PHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN TRONG XÂY DỰNG QUY ĐỊNH ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA BĐĐC 1.1 Tiêu chuẩn kỹ thuât trong thành lập bản đồ địa chính

Từ những năm 1980 đến nay chúng ta đã qua nhiều lần ban hành các văn bản quy phạm liên quan đến công tác đo vẽ, thành lập bản đồ địa chính Quy nhiều thời kỳ các văn bản quy phạm đã có những điều chỉnh phù hợp với trình độ công nghệ, yêu cầu của xã hội, yêu cầu của công tác quản lý Tuy nhiên những vấn đề cốt lõi của đo đạc địa chính chưa thay đổi một cách căn bản, nhiều quy định còn kế thừa các tư duy cũ, nhiều quan niệm còn mang tính bản đồ học truyền thống như cách làm đối với bản đồ địa hình Trong khi đó

hệ thống địa chính hiện đại đã thay đổi, chuyển sang thời kỳ của kỹ thuật công nghệ dữ liệu số không phải là bản đồ truyền thống trên giấy Nhìn nhận ở góc độ mới, các quy định kỹ thuật phải được nghiên cứu và đề xuất ở cách tiếp cận mới phù hợp với bản chất của BĐĐC số, vừa là tài liệu kỹ thuật vừa là sản phẩm xã hội, phải đáp ứng yêu cầu của xã hội

Nói về độ chính xác của BĐĐC, sẽ bao gồm độ chính xác của các đối tượng nội dung có trên bản đồ và được đánh giá bởi các tiêu chí:

và độ chính xác thể hiện bản đồ Khi sử dụng công nghệ bản đồ số thì giảm hẳn được ảnh hưởng của sai số đồ họa và sai số tính diện tích Độ chính xác số liệu không phụ thuộc vào tỷ lệ bản đồ mà phụ thuộc trực tiếp vào sai số đo vị trí điểm góc thửa đất Chính vì vậy nghiên cứu về độ chính xác của bản đồ, vấn đề căn bản sẽ là nghiên cứu về độ chính xác vị trí điểm góc thửa và đây chính là yêu cầu quan trọng nhất của dữ liệu địa chính, ảnh hưởng đến việc lựa chọn công nghệ đo vẽ cũng như mục đích sử dụng đất

1.2 Nghiên cứu về độ chính xác của đối tượng thửa đất

Địa chính học với đối tượng nghiên cứu là thửa đất không gian, việc xây dựng các chỉ tiêu độ chính xác phải được tính toán dựa trên các quan hệ về độ chính xác sau đây

1.2.1 Độ chính xác đo cạnh trên bản đồ địa chính

Từ công thức tính sai số vị trí của một điểm được xác lập từ sai số trên 2 chiều tọa độ x,y là 2 2

y x

chúng ta đã chứng minh được rằng khi các phép đo tại các điểm có cùng điều kiện thì

m s = m xy Có nghĩa là SSTP đo cạnh thửa bằng SSTP vị trí điểm góc thửa

1.2.2 Độ chính xác đo góc trên bản đồ địa chính

Độ chính xác của hướng được đặc trưng bởi góc phương vị

giữa 2 điểm trên bản đồ Giữa 2 điểm x 1 , y 1 và x 2 , y 2 có hướng được

xác định là:

1 2

1 2

x x

y y tg

2 3 2

1

2 1 23

21

x x

y y arctg x

x

y y arctg

5

Khi coi m x = m y = m k và nhận

1 )

(xy

2 )

(xy

3 )

2

S S S S m

1.2.3 Độ chính xác về diện tích trên bản đồ địa chính

Thửa đất được giới hạn bởi các đường nối các điểm góc thửa tạo thành một đa giác khép kín Thuật toán trong các phần mềm đều

sử dụng công thức của Gauss để tính diện tích Có 2 kiểu công thức hình thang (1.3) và công thức tam giác (1.4):

))(

())(

(

2P y i1y i x ix i1  x i1x i y i y i1 (1.3)

)(

)(

2Py i x i1x i1 x i y i1y i1 (1.4) Khi

8 1

Khi thửa đất là hình chữ nhật, có hệ số chiều rộng/chiều dài =

1

2 2

m P

đầu với hàm P và các thông số L 1 , L 2 , L n với độ lệch chuẩn là σ 1 ,

σ 2 , σ 3 , σ n và xác định độ lệch chuẩn của hàm P như sau:

6

P = P(L 1 , L 2 , L 3 , L n )

2 2

2 1 1

L

P L

P L

với công thức (1.8) chúng ta có thể thấy rằng độ lệch chuẩn

phụ thuộc rất nhiều vào độ dài cạnh thửa (x i+1 – x i-1 ), (y i+1 – y i-1), như vậy có thể rút ra “không thể đưa ra cùng một quy định độ chính xác

vị trí cho các thửa đất có diện tích khác nhau“

1.3.2 Nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố khu vực đến độ chính xác diện tích thửa đất

- Ảnh hưởng của biến dạng phép chiếu: Biểu thức tính số hiệu chỉnh quy chiếu chiều dài cạnh S từ ellipsoid về mặt phẳng UTM đã

được đưa ra là:

)2

2 0

R

y m S

0

2

R m

y P

utm 



Biến dạng diện tích của thửa đất bao

gồm biến dạng do phép chiếu và sai số do đo đạc vị trí điểm góc

m

P

P UTM chúng ta sẽ so sánh giữa sai số diện tích

thửa đất do đo đạc gây ra (tính theo quy định độ chính xác mới

đề xuất tại Chương 2) trên kinh tuyến trục thống nhất múi chiếu

30 các múi chiếu cơ bản (1020, 1050, 1080) với sai số biến dạng

diện tích do múi chiếu gây ra, từ đó đưa ra kết luận có cần thiết

phải sử dụng mỗi tỉnh, thành phố một kinh tuyến trục riêng hay không?, nội dung này sẽ được giải quyết tại chương 3

7

- Ảnh hưởng của độ cao khu đo đến diện tích thửa đất: sự

biến dạng của diện tích thửa đất do ảnh hưởng của độ cao khu đo trên bề mặt của Ellipsoid

R

H P R

H P

e tb e

và đô thị nước ta chủ yếu nằm trên khu vực có độ cao nhỏ hơn 200m

vì vậy ảnh hưởng này coi như không đáng kể đối với diện tích thực của thửa đất

- Ảnh hưởng của độ dốc khu đo đến diện tích pháp lý của

n d e

tn P P



Trong đó: P e- sai số do sự chuyển đổi sang bề mặt của Elipsoid; P H - sai số do sự chuyển tiếp lên bề mặt có độ cao trung bình;

có tác động đến xác định diện tích thửa đất, tuy nhiên mức độ còn nhỏ hơn các yêu cầu của quy định Trong số đó yếu tố “độ nghiêng địa hình” có ảnh hưởng lớn nhất đến diện tích mặt ngang của thửa đất, vấn đề này sẽ được hoàn chỉnh trong Chương 3 của Luận án này

1.4 Các phương pháp tiếp cận trong xây dựng quy định độ chính xác vị trí trên BĐĐC

Trong xây dựng chỉ tiêu độ chính xác đối với đo đạc địa chính, người ta thường sử dụng các cách tiếp cận như sau:

1.4.1 Phương pháp tiếp cận từ thực tiễn

m là sai số số liệu gốc của cấp khống chế cuối cùng

Với cách tiếp cận như vậy các quy phạm trước đây đã đưa ra yêu cầu độ chính xác SSTP vị trí điểm góc thửa đất là

1.4.2 Phương pháp tiếp cận dựa trên giá trị đất

Cơ sở của phương pháp này là dựa trên yêu cầu xã hội của đất đai: đất đai có giá trị cao cần được đo vẽ với độ chính xác cao, hay

có thể nói rằng độ chính xác đo đạc phải phản ánh giá trị đất Từ quan hệ:

C  P .C0 (1.13) Khi biểu diễn ở dạng quan hệ sai số SSTP tương đối:

m C

Trong đó: C 0 là giá của 1m 2 đất,

0

C

m là sai số ước tính giá đất

(sai số ước tính C 0 ), C là giá trị của thửa đất có diện tích bằng P

Để cho

P

m C

 , tức SSTP tương đối xác định diện tích thửa đất nhỏ bỏ qua, theo nguyên tắc nhỏ bỏ qua, chúng ta có các

9

điều kiện sau:

0 0

1

C

m j P

(1.15)

Từ (1.15) chúng ta thấy quan hệ giữa sai số xác định diện tích

và sai số ước tính giá đất, đây chính là cơ sở cho việc tính toán các yêu cầu về độ chính xác trong đo vẽ bản đồ địa chính Chi tiết về phương pháp tiếp cận này sẽ được trình bày ở mục 2.1.2, chương 2

1.4.3 Phương pháp tiếp cận theo diện tích pháp lý

Cơ sở của phương pháp đó là dựa vào giới hạn có thể bỏ qua đối với sai số xác định diện tích thửa đất của các chủ sử dụng đất Phương pháp tiếp cận này thường được sử dụng khi xây dựng các yêu cầu độ chính xác đối với các phép đo biến động thửa đất Dựa trên tính toán cho thấy rằng xác suất đồng ý chấp nhận của các chủ

sử dụng đất liền kề khi đo đạc ranh giới giữa chúng được ước tính bằng công thức:

Q

Y e P

P    , (1.16)

1

)5,05

,0())1ln(

2

tích nhận được sau phân định lại ranh giới đất; k tỷ lệ sai sót trong T

việc xác định ranh giới cũ và mới k T = m 1 /m 2

Trong Luận án sẽ lựa chọn phương pháp tiếp cận từ giá trị đất trong xây dựng và hoàn thiện quy định độ chính xác vị trí điểm trên bản đồ địa chính

Chương 2

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC XÂY DỰNG QUY ĐỊNH ĐỘ CHÍNH XÁC VỊ TRÍ ĐIỂM TRÊN BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH

THEO LÝ THUYẾT VÙNG GIÁ TRỊ

2.1 Xác lập quan hệ giữa độ chính xác vị trí điểm và giá trị đất

Các giao dịch mua bán, thế chấp, đền bù, đấu giá … đối với các thửa đất có giá trị lớn, đặc biệt là đất ở các khu vực đô thị, đòi hỏi việc xác định diện tích phải có độ chính xác cao Ngày nay kỹ

10 thuật và công nghệ hoàn toàn cho phép, tuy nhiên không phải loại đất nào cũng đòi hỏi các phép đo có độ chính xác cao nhất, mà mỗi loại đất sẽ phải có những yêu cầu độ chính xác nhất định phù hợp với yêu cầu quản lý và phản ánh giá trị của chúng Chênh lệch do sai

số diện tích gây ra khi tính giá trị thửa đất trong các giao dịch là một căn cứ quan trọng để xác lập quan hệ giữa độ chính xác đo đạc và giá trị đất khi tính bằng tiền tệ Lý do chính có thể làm tăng những bất đồng trong thanh toán tiền chỉ có thể là sai số khi xác định diện tích thửa đất

Như chúng ta đã biết, yêu cầu tính toán chính xác tuyệt đối khi xác định diện tích các thửa đất là hầu như không thể Vì vậy, để loại bỏ những nghi ngờ nguyên nhân của việc tính toán các khoản thanh toán do sai số trong việc xác định diện tích của thửa đất, các sai số này phải nằm ở mức độ phù hợp để các chủ sử dụng đất có thể chấp nhận được, phù hợp với tâm lý có thể bỏ qua một tồn tại ở mức

độ nhỏ Nếu các sai số xác định diện tích thửa đất là đáng kể, sau đó các lỗi trong việc tính toán thanh toán cho việc sử dụng của nó cũng

sẽ là đáng kể, sẽ ảnh hưởng xấu đến quyền lợi của người sử dụng đất, hoặc lợi ích của nhà nước Để các sai số này không ảnh hưởng nhiều đến lợi ích của các bên trong giao dịch hay quản lý đất đai, chúng ta cần phải xác định tỷ lệ diện tích sai số và những sai lầm dẫn đến các chi phí thanh toán như vậy mà chứng minh cho cả hai bên có thể chấp nhận được, như vậy độ chính xác đo đạc phi phù hợp với giá trị đất Đây chính là bản chất kinh tế xã hội của đất đai

Với cách tiếp cận từ giá trị đất như trên, chúng ta đã thiết lập

quan hệ theo quan điểm sai số trong tính giá trị thửa đất và biểu diễn quan hệ này như sau:

2

0

2 2

m C

bỏ qua để không ảnh hưởng đến việc hình thành giá bán hàng Trong các nghiên cứu[11, 35] và của Phoschikov Al.A., Treskunov E.F., Makhmud Saleks Aga - Tuyển tập các công trình khoa học điều tra trắc địa và vũ trụ hàng không của các tổ chức đất đai và địa chính – trường đại học Đất đai Mat-xcơ-va, 1997, trang 69-74, đã cho rằng

khi sai số trung phương tương đối xác định diện tích thửa bằng ±0,2 đến ±0,3% mức sai số trung phương tương đối của ước tính giá đất,

sẽ gây không cảm giác thiệt thòi trong mua bán, người mua và người bán sẽ nhất trí thực hiện giao dịch Khi lấy trung bình của mức này

2 4

1

K

K P C

m m

o

C xy

o



Từ (2.4) chúng ta có thể thấy rằng độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất phụ thuộc vào những thuộc tính vật lý của thửa đất như: hình dạng, kích thước và phụ thuộc vào thuộc tính xã hội của nó chính là giá trị kinh tế của thửa đất Công thức (2.5) chính là cơ sở

cho việc xác định độ chính xác vị trí góc thửa đất (m xy) dựa theo giá trị đất

,2

.2

2 / 1

1

2 1 ,

m

12

Như vậy, để xác định được m xy cho mỗi nhóm đất tương ứng với giá trị của chúng, cần phân vùng giá trị đất theo: khu vực đất có giá trị cao trên trung bình và khu vực đất có giá trị thấp dưới trung bình Sau đó tiến hành điều tra số liệu theo phân vùng giá trị cao và

tính m xy cho khu vực giá trị cao của nhóm đất đó, tương ứng cho khu vực có giá trị thấp Vấn đề đặt ra là tiêu chí nào để xác định và phân biệt giữa khu vực đất có giá trị rất cao với khu vực có giá trị thấp Trong mục 2.2 dưới đây sẽ giới thiệu về lý thuyết vùng giá trị, với việc sử dụng lý thuyết Hedonic để định lượng hóa giá trị đất, kết hợp với kỹ thuật dồi quy đa biến MRA để phân tích quan hệ định lượng

đó và cuối cùng là rút ra tiêu chí phân biệt vùng giá trị đất

2.2 Ứng dụng lý thuyết Hedonic, kỹ thuật hồi quy đa biến (MRA) trong xác lập hàm giá đất

Đất đai là tài sản đặc biệt vì vậy khi chưa có tác động của con người nó vẫn có giá trị và cái làm cho nó có giá trị để chúng ta phân biệt giữa vùng đất này và vùng đất khác, không phải là lao động kết tinh trong nó mà là khả năng sinh lợi của mỗi vùng đất, mà khả năng sinh lợi của một khu vực có được chính là nhờ các yếu tố KT - XH

và tự nhiên - môi trường - pháp luật tác động từ bên ngoài vào khu vực và chính từ bản chất cố hữu của đất đai mà nó mang giá trị danh nghĩa trước khi bị thay đổi do tác động của tâm lý và cơ học

Lý thuyết Hedonic (lý thuyết hưởng thụ) ứng dụng trong xác định vùng giá trị đất là việc giải thích giá trị bằng cách định lượng các thuộc tính của đất đai hay định lượng các yếu tố tác động đến giá trị đất Trong khi nghiên cứu các ứng dụng của lý thuyết hưởng thụ, giả thiết đầu tiên được đặt ra là giá trị của một thửa đất bị ảnh hưởng bởi một sự kết hợp có quy luật các đặc điểm mà nó đang sở hữu Giá trị của một thửa đất như vậy sẽ bị ảnh hưởng bởi: các đặc điểm riêng

của thửa đất (s i ), đặc điểm khu vực tọa lạc (n i ), đặc điểm môi trường

cảnh quan (e i ), pháp luật (l i )

(V) = f (s 1 , s 2 , s 3 s j ; n 1 , n 2 , n 3 , n j ; e 1 , e 2 , e 3 , e j; l 1 , l 2 , l 3 , …l j ),

Lý thuyết hưởng thụ được sử dụng phổ biến nhất khi đi kèm với thuật giải hồi quy hay phân tích tương quan giữa các thành phần

- đặc điểm của đối tượng, mặc dù nhiều mô hình tổng quát nhưng

mô hình kết hợp “Hồi quy hưởng thụ” (Hedonic Regresion) là mô hình hiệu quả nhất trong nghiên cứu các quá trình, hiện tượng có sự tương tác và phụ thuộc nhau Hàm hồi quy tuyến tính đa biến có dạng: