Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành

Một số nghiệp vụ mà ngân hàng thực hiện như nghiệp vụ tíndụng, nghiệp vụ đầu tư tài chính, dịch vụ chuyển tiền, kinh doanh ngoại tệ, dịch vụ ủy thác, bảo lãnh, tư vấn tài chính… Trong đó

BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT

1 NHNN Ngân hàng Nhà nước

2 NHTM Ngân hàng thương mại

3 BIDV Ngân hàng Đầu tư và Phát triển

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức của BIDV Hà Thành 19

Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn qua các năm 2010 – 2012 21

Bảng 2.2: Tình hình sử dụng vốn qua các năm 2010 - 2012 22

Bảng 2.3: Tỷ lệ nợ quá hạn qua các năm 2010 - 2012 23

Bảng 2.4: Kết quả hoạt động kinh doanh Chi nhánh Hà Thành năm 2010 – 2012 .24 Bảng 2.5 : Doanh số cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở qua các năm 2010– 2012 35

Bảng 2.6: Tổng dư nợ cho vay bán lẻ qua các năm 2010 - 2012 36

Bảng 2.7: Cơ cấu cho vay bán lẻ 2012 39

Bảng 2.8: Nợ quá hạn của hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở qua các năm 2010 - 2012 41

Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng lợi nhuận trước thuế qua các năm 2010 - 2012 25

Biểu đồ 2.2: So sánh dư nợ cho vay bán lẻ và cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở 37

Biểu đồ 2.3: Dư nợ cho vay hỗ trợ cho vay nhu cầu nhà ở qua các năm 2010 – 2012 38

Biểu đồ 2.4: Biểu đồ Thực trạng CVTD tại BIDV Hà Thành năm 2012 39

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU NHÀ Ở CỦA NHTM 3

1.1 Khái niệm NHTM, tín dụng và các loại hình cho vay của NHTM 3

1.1.1 Khái niệm NHTM 3

1.1.2 Khái niệm và đặc trưng tín dụng Ngân hàng 4

1.1.3 Các loại tín dụng ngân hàng 5

1.1.4 Vai trò của tín dụng ngân hàng 6

1.2 Tổng quan về hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM 7

1.2.1 Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM 7

1.2.2 Vai trò của cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM 7

1.2.3 Đặc điểm của cho vay hỗ trợ nhu cầu mua nhà của NHTM 9

1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM 11

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU MUA NHÀ TẠI CN NGÂN HÀNG ĐT & PT HÀ THÀNH 17

2.1 Tổng quan về chi nhánh Ngân Hàng ĐT & PT Hà Thành 17

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 17

2.1.2 Cơ cấu tổ chức và mạng lưới hoạt động 18

2.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Hà Thành 20

2.2.1 Hoạt động huy động vốn 20

2.2.2.Tình hình sử dụng vốn của Chi nhánh Hà Thành 22

2.2.3 Các dịch vụ phi tín dụng khác 23

2.2.4 Kết quả kinh doanh 24

2.3 Hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Hà Thành 25

2.3.1 Thể lệ 25

2.3.2 Quy trình cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Hà Thành 29

2.4 Thực trạng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Hà Thành 35

2.4.1 Doanh số cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Hà Thành 35

2.4.2 Dư nợ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Hà Thành 36

2.4.3 Nợ quá hạn của hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Hà Thành 41

2.4.4 Đánh giá thực trạng hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Hà

Thành 42

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU NHÀ Ở TẠI CN NGÂN HÀNG ĐT & PT HÀ THÀNH46 3.1 Định hướng chung 46

3.2 Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành 47

3.2.1 Mở rộng và làm đa dạng hơn sản phẩm cho vay hiện có nói chung và sản phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở nói riêng 47

3.2.2 Nghiên cứu các chính sách cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở phù hợp hơn 50

3.2.3 Tìm hiểu và cập nhập thông tin thêm về thông tin thị trường bất động sản 52

3.2.4 Hoàn thiện quy trình tín dụng trong hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở 53

3.2.5 Đẩy mạnh hoạt động Marketing Ngân hàng 54

3.2.6 Tăng cường công tác huy động vốn 55

3.2.7 Đào tạo, tuyển chọn, nâng cao trình độ, và đạo đức nghề ngiệp của cán bộ tín dụng 56

3.3 Giải pháp phòng ngừa rủi ro 57

3.4 Các kiến nghị 58

3.4.1 Kiến nghị với chính phủ 58

3.4.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 60

3.4.3 Kiến nghị với Ngân Hàng ĐT & PT Việt Nam 61

KẾT LUẬN 62

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Với tư cách là một trung gian tài chính có vai trò quan trọng bậc nhất trongviệc luân chuyển vốn giữa các thành phần kinh tế, có thể nói hoạt động Ngân hàng

là một “mạch máu”, là huyết quản của nền kinh tế, là lĩnh vực không thể thiếu đượcđối với sự phát triển kinh tế - xã hội Trong bối cảnh hội nhập khu vực và quốc tế, sựcạnh tranh trong lĩnh vực Ngân hàng ngày càng trở nên gay gắt cả về mức độ, phạm

vi và sản phẩm, dịch vụ cung ứng trên thị trường

Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội thì thu nhập và mức sống của người dântrong xã hội cũng được cải thiện và ngày một tăng Điều này góp phần thúc đẩy nhucầu tiêu dùng của họ cũng tăng theo, tỷ lệ thuận với thu nhập Họ không chỉ dừng ởmức “đủ ăn, đủ mặc” mà họ còn cần có “ăn ngon, mặc đẹp” Tuy nhiên, nhu cầu củacon người thì là vô hạn, ngoài nhu cầu “ăn ngon, mặc đẹp” họ còn có nhu cầu họchành, mua sắm những vật dụng đắt tiền phục vụ sinh hoạt hàng ngày của họ… Do

đó, không phải lúc nào thu nhập của họ cũng có thể đáp ứng được hết các nhu cầunày Họ có thể đi vay để đáp ứng nhu cầu trước mắt và thực hiện trả nợ bằng số tiền

mà họ có thể kiếm được trong tương lai

Người dân Việt Nam thường có câu “An cư lạc nghiệp”, câu nói đó nói lênmong muốn rất bình dị của người Việt Nam về một căn nhà để ổn định cuộc sống.Nhưng mong muốn đó thật khó trở thành hiện thực khi mà phần đông dân số nước ta

là những người có thu nhập trung bình và thấp, trong khi đó giá cả thị trường nhà đấtlại quá cao Như vậy có thể nói rằng hoạt động cho hỗ trợ nhu cầu nhà ở của cácNgân hàng thương mại là giải pháp tối ưu nhất giúp người dân có thể mua được nhà

ở cho bản thân và gia đình

Nắm bắt được yêu cầu đó của xã hội, các NHTM đã nhanh chóng triển khai

cung cấp sản phẩm tín dụng cho vay tiêu dùng mới - cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở.

Trên thực tế cho thấy Việt Nam là một nước đông dân, nên nhu cầu vay vốn để đápứng tiêu dùng trong dân cư là rất lớn Do đó, đây là lĩnh vực đầy tiềm năng mà cácNHTM cần khai thác có hiệu quả

Hoạt động cho vay mua nhà có nhiều tiềm năng phát triển rất lớn, là hoạt độngmang lại mức lợi nhuận cao cho các ngân hàng thương mại nhưng cũng tiềm ẩn rấtnhiều rủi ro Xuất phát từ thực tế đó, qua quá trình thực tập tại phòng Quan hệ kháchhàng 2 - Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành và tìm hiểu hoạt động cho vay

tiêu dùng với sản phẩm cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở, em đã quyết định cho đề tài:

“Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành”

2 Mục đích nghiên cứu

Hệ thống hoá những lý luận cơ bản của vấn đề nâng cao chất lượng cho vay hỗtrợ nhu cầu nhà ở trong nền kinh tế thị trường Phân tích thực trạng nâng cao chấtlượng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành.Đánh giá những kết quả, những tồn tại và tìm ra nguyên nhân của những tồn tại đó.Đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cho vay hỗ trợ nhucầu nhà ở tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: lấy vấn đề nâng cao chất lượng cho vay hỗ trợ nhu cầu

nhà ở đối với khách hàng cá nhân và hộ gia đình làm đối tượng nghiên cứu trực tiếp

- Phạm vi nghiên cứu: Tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành.

4 Phương pháp nghiên cứu

Chuyên đề sử dụng các phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử kếthợp với những phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh Ngoài ra, còn sửdụng các biểu đồ, bảng biểu làm ví dụ minh hoạ để so sánh, phân tích và chứngminh các ý kiến đưa ra

- Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà

ở tại Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành.

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU

NHÀ Ở CỦA NHTM1.1 Khái niệm NHTM, tín dụng và các loại hình cho vay của NHTM

1.1.1 Khái niệm NHTM

NHTM là tổ chức kinh doanh tiền tệ tín dụng có vị trí quan trọng nhất trong nềnkinh tế thị trường của các nước Với sự hiện hữu của Ngân hàng, các cá nhân, hộ giađình có thể nhận được các khoản vay để trang trải chi phí học tập, mua sắm ôtô, đồdùng gia đình, sửa chữa và mua nhà ở Với các hãng kinh doanh, các khoản vayNgân hàng được coi như nguồn tài trợ hiệu quả khi bổ sung vốn để mở rộng sảnxuất, thực hiện hợp đồng ký kết, nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng khả năng cạnhtranh và hội nhập với kinh tế quốc tế Bên cạnh đó, Ngân hàng cũng là nơi để chúng

ta gửi tiết kiệm, là nơi giao dịch hay là nơi chúng ta có thể nhận được lời khuyên vềcác lĩnh vực đầu tư, tài chính

Ngày nay hoạt động Ngân hàng không ngừng phát triển, sự phát triển đó có thểnhận thấy trên các phương diện, từ sự ra đời của các sản phẩm dịch vụ mới cho đến

sự xuất hiện của các tập đoàn Ngân hàng có quy mô lớn có ảnh hưởng đến nhiềuquốc gia với hàng triệu người tiêu dùng cùng với số lượng rất lớn các cơ quan chínhquyền địa phương

Có thể nói rằng, mỗi chủ thể trong nền kinh tế dù trực tiếp hay gián tiếp, dù íthay nhiều đều ít nhất một lần ảnh hưởng những lợi ích do hoạt động Ngân hàngmang lại Vậy Ngân hàng là gì mà có thể mang lại những lợi ích lớn đối với kinh tế -

xã hội như vậy?

Hoạt động Ngân hàng liên quan đến hầu hết các lĩnh vực trong nền kinh tế nên

để có thể định nghĩa về Ngân hàng một cách chính xác thì chúng ta phải tuỳ thuộcvào mục đích và khía cạnh nghiên cứu Khi xét trên phương diện những loại hìnhdịch vụ cung cấp, Ngân hàng là loại hình tổ chức tài chính cung cấp một số dịch vụnhư: tín dụng, tiết kiệm, dịch vụ thanh toán và thực hiện nhiều chức năng tài chínhnhất so với bất kỳ một tổ chức kinh doanh nào trong nền kinh tế

Và có rất nhiều khái niệm về NHTM như:

- Ở Mỹ: NHTM là công ty kinh doanh tiền tệ, chuyên cung cấp dịch vụ tàichính và hoạt động trong ngành công nghiệp dịch vụ tài chính

- Ở Ấn Độ: NHTM là cơ sở nhận thức các khoản ký thác để cho vay hay tài trợđầu tư.

- Theo luật các tổ chức tín dụng Việt Nam số 47/2010/QH12 có hiệu lực vào

tháng 01/01/2011: “Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất

cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định củaLuật này nhằm mục tiêu lợi nhuận”

- Theo Nghị định của Chính phủ số 59/2009/NĐ-CP ngày 16/7/2009 địnhnghĩa: “NHTM là ngân hàng được thực hiện toàn bộ hoạt động ngân hàng và cáchoạt động kinh doanh khác có liên quan vì mục tiêu lợi nhuận theo quy định củaLuật các Tổ chức tín dụng và các quy định khác của pháp luật”

1.1.2 Khái niệm và đặc trưng tín dụng Ngân hàng

Tín dụng là một giao dịch về tài sản (tiền hoặc hàng hoá) giữa bên cho vay(ngân hàng và các định chế tài chính khác) và bên đi vay (cá nhân, doanh nghiệp vàcác chủ thể khác), trong đó bên đi vay cho chuyển giao tài sản cho bên đi vay sửdụng trong một thời hạn nhất định theo thoả thuận, bên đi vay có trách nhiệm hoàntrả vô điều kiện vốn gốc và lãi cho bên vay khi đến hạn thanh toán

Từ khái niệm trên, bản chất của tín dụng là một giao dịch về tài sản trên cở sởhoàn trả và có đặc trưng sau:

- Tài sản giao dịch trong quan hệ tín dụng Ngân hàng bao gồm 2 hình thức chovay (bằng tiền) và cho thuê (bất động sản và động sản)

- Xuất phát từ nguyên tắc hoàn trả nên người cho vay khi chuyển giao tài sảncho người sử dụng phải có cơ sở tin rằng người đi vay sẽ trả đúng hạn Đây là yếu tốhết sức cơ bản trong quản trị tín dụng Trong thực tế, một số nhân viên tín dụng khixét duyệt cho vay không dựa trên cơ sở đánh giá mức độ tín nhiệm về khách hàng

mà lại chú trọng đến tài sản đảm bảo Chính các quan điểm này đã làm ảnh hưởngchất lượng tín dụng

- Giá trị hoàn trả thông thường phải lớn hơn giá trị cho vay, hay nói cách khác làngười đi vay phải trả thêm phần lãi ngoài vốn gốc Để thực hiện được nguyên tắc nàyphải xác định lãi suất danh nghĩa lớn hơn tỷ lệ lạm phát hay xác định lãi suất thực

dương (Lãi suất thực = Lãi suất danh nghĩa – Tỉ lệ lạm phát).

- Trong quan hệ tín dụng ngân hàng, tiền vay được cấp trên cơ sở cam kết hoàntrả vô điều kiện Về khía cạnh pháp lí, những văn bản xác định quan hệ tín dụng nhưhợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, khế ước vay… thực chất là lệnh phiếu trong

đó bên đi vay cam kết hoàn trả vô điều kiện cho bên cho vay khi đến hạn thanh toán.

1.1.3 Các loại tín dụng ngân hàng

Ngân hàng cung cấp rất nhiều loại hình tín dụng khác nhau, sau đây là một sốloại hình cho vay phổ biến dựa vào việc phân nhóm những loại hình cho vay đadạng của ngân hàng theo những tiêu chí khác nhau sao cho phù hợp với yêu cầu, thịhiếu của khách hàng hay phù hợp với mục tiêu quản lý của ngân hàng

a Căn cứ vào thời hạn cho vay

- Cho vay ngắn hạn

- Cho vay trung hạn

- Cho vay dài hạn

b Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay

- Cho vay sản xuất kinh doanh: Khoản cho vay dùng để tài trợ vốn lưu đông,tài sản cố định cho các doanh nghiệp, hộ kinh doanh để phục vụ nhu cầu sản xuất,kinh doanh, đầu tư dự án

- Cho vay tiêu dùng: là hình thức để tài trợ cho mục đích chi tiêu cá nhân, hộgia đình trước khi họ có khả năng chi trả, tạo điều kiện cho người vay được hưởngđiều kiện sống cao hơn Quy mô của những khỏan cho vay tiêu dùng thường nhỏnhưng chứa đựng nhiều rủi ro

c Căn cứ vào TSĐB vốn vay

- Cho vay dựa trên cam kết bảo đảm

Cam kết đảm bảo là cam kết của người đi vay về việc việc dùng tài sản màmình đang sở hữu hoặc đang sử dụng hoặc khả năng trả nợ của bên thứ ba để trả nợcho ngân hàng Việc cho vay có TSĐB sẽ giúp giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng bằngcách phát mại

- Cho vay không cần TSĐB

Hình thức cho vay này thường được cấp cho những khách hàng có uy tín cao,khách hàng truyền thống, tình hình tài chính lành mạnh, thường xuyên có lãi Đây làhình thức cho vay chứa đựng nhiều rủi ro do không có đảm bảo cho việc trả nợ củakhách hàng, vì vậy, khi cho vay theo hình thức này, ngân hàng phải kiểm định kĩthông tin và khả năng trả nợ của người đi vay

d Căn cứ vào phương thức hoàn trả vốn vay

- Cho vay trả một lần:

Theo đó, khách hàng đi vay sẽ trả một lần vào thời điểm đáo hạn của hợp đồng

Những khoản vay này thường để đáp ứng nhu cầu tiền mặt tức thời và thường cóquy mô nhỏ.

- Cho vay trả góp:

Cho vay trả góp là hình thức vay trả, theo đó, ngân hàng cho phép khách hàngtrả gốc làm nhiều lần trong thời hạn tín dụng như đã thỏa thuận Số tiền và thời gianhoàn trả được tính sao cho phù hợp với khả năng hòan trả của khách hàng Cho vaytrả góp thường được áp dụng với các khoản cho vay trung hạn và dài hạn và đốitượng cho vay thường có thu nhập ổn định, phù hợp với số tiền hoàn trả mỗi lần củangân hàng

e Căn cứ vào hình thức cho vay

- Cho vay từng lần

- Cho vay thấu chi

- Cho vay theo dự án đầu tư

- Cho vay hợp vốn

1.1.4 Vai trò của tín dụng ngân hàng

Hoạt động của ngân hàng thương mại rất đa dạng và phong phú, phạm vi hoạtđộng rộng lớn với nhiều đối tượng khách hàng bao gồm khách hàng doanh nghiệp,

cá nhân, chính phủ…

NHTM là tổ chức tín dụng chuyên hoạt động kinh doanh tiền tệ, thực hiện cácdịch vụ ngân hàng như nhận tiền gửi, sử dụng số tiền huy động được để cho vay vàcác dịch vụ thanh toán Sản phẩm dịch vụ của ngân hàng ngày càng phát triển về cả

số lượng và chất lượng Một số nghiệp vụ mà ngân hàng thực hiện như nghiệp vụ tíndụng, nghiệp vụ đầu tư tài chính, dịch vụ chuyển tiền, kinh doanh ngoại tệ, dịch vụ

ủy thác, bảo lãnh, tư vấn tài chính… Trong đó, nghiệp vụ tín dụng chiếm vị trí vàvai trò quan trọng nhất thể hiện:

Tín dụng ngân hàng là cầu nối giữa người có vốn với người cần vốn và để giảiquyết nhu cầu thỏa đáng trong mối quan hệ này, nghĩa là tín dụng ngân hàng thu hút,tập trung mọi nguồn vốn tiền tệ tạm thời nhàn rỗi của các tổ chức kinh tế, dân cư đểđầu tư cho quá trình mở rộng sản xuất, tăng trưởng kinh tế, đáp ứng đầy đủ nhu cầu

về vốn, thúc đẩy lưu thông hàng hóa, tăng tốc độ chu chuyển vốn cho xã hội, gópphần thúc đẩy tái sản xuất mở rộng, tạo điều kiện thuận lợi cho nền kinh tế phát triểnbền vững

Nghiệp vụ tín dụng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tất cả các nghiệp vụ của ngân

hàng và cũng là nghiệp vụ mang lại mức thu nhập cao nhất cho ngân hàng, thu nhậpchủ yếu là từ lãi vay, nó chiếm 70% tổng thu nhập của ngân hàng Đồng thời khảnăng phát triển hiệu quả, chất lượng cho vay là một trong những yếu tố quan trọngphản ánh quy mô và hiệu quả hoạt động cũng như khả năng cạnh tranh của ngânhàng so với các đối thủ cạnh tranh.

Thông qua tín dụng ngân hàng có thể kiểm soát được lượng tiền cung ứng tronglưu thông, thực hiện yêu cầu của lưu thông tiền tệ Mặt khác, tín dụng ngân hàng cònthúc đẩy các doanh nghiệp tăng cường chế độ hạch toán kinh doanh, giúp các doanhnghiệp khai thác có hiệu quả tiềm năng kinh tế trong hoạt động kinh doanh Đồngthời tín dụng ngân hàng còn tạo điều kiện mở rộng quan hệ kinh tế với nước ngoài, làcầu nối cho việc giao lưu kinh tế và là phương tiện để thắt chặt các mối quan hệ kinh

tế với các nước trên thế giới

1.2 Tổng quan về hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM

1.2.1 Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM

Cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở thuộc cho vay BĐS nên đối tượng vay có thể là

cá nhân, hộ gia đình hoặc là những hãng kinh doanh nhà, tuy nhiên trong chuyên đềthực tập tốt nghiệp này, chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng là người tiêu dùng, hộ giađình tức là nghiên cứu cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở như là một hình thức củaCVTD Trước hết, khái niệm cho vay trả góp được quy định trong QĐ 1627/2001

(Quy chế cho vay của các tổ chức tín dụng đối với khách hàng như sau: “Khi vay vốn, tổ chức tín dụng và khách hàng phải xác định và thỏa thuận số lãi vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay”)

Như vậy, cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở là một thỏa thuận giữa Ngân hàng vàkhách hàng quy định quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, trong đó, Ngân hàng sẽ cấp tíndụng để phục vụ mục đích mua nhà ở, xây sửa nhà và mua sắm đồ nội thất… củakhách hàng, khách hàng cam kết sẽ hoàn trả số nợ gốc cộng với lãi vốn vay phải trảtheo phương thức trả góp Như thế, khách hàng không phải trả một số tiền quá lớntrong một thời gian ngắn mà chỉ phải trả hàng tháng với một phần gốc và lãi

1.2.2 Vai trò của cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM

Khi nền kinh tế phát triển, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh chóngtrong cả nước sẽ thu hút một số lượng dân cư về sinh sống, làm việc Mặt khác, tỷ lệtăng dân số hàng năm của nước ta cũng khá cao dẫn đến kết quả là các đô thị và

thành phố lớn có số dân tăng lên một cách nhanh chóng Bên cạnh đó trong nhữngnăm qua nền kinh tế nước ta luôn đạt tốc độ tăng trưởng khá và ổn định tạo điềukiện cho thu nhập của người dân tăng cao, kéo theo đó là nhu cầu cải thiện đời sống,nâng cao chất lượng cuộc sống ngày càng tăng cao trong đó có các nhu cầu về nhà ở.Trong rất nhiều các vấn đề đặt ra tại các đô thị thì nhà ở được xác định là vấn đề lớnnhất trong đời sống dân cư bởi vì nhà ở tác động trực tiếp đến mỗi cá nhân, gia đình

và xã hội

Đối với người dân Việt Nam, có một ngôi nhà là vô cùng quan trọng Nhà ởthích hợp, an toàn, đầy đủ tiện nghi là nhu cầu cấp thiết của mỗi cá nhân Thế nhưngkhông phải ai muốn là có được hoặc nếu có được thì cũng không phải dễ dàng gì,nhiều khi để mua được một căn nhà phải tích góp cả đời người Chính vì thế mà hoạtđộng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của các NHTM được coi là giải pháp giúp ngườidân có thu nhập thấp có thể mua được nhà trong thời gian sớm nhất Nhờ có hoạtđộng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của Ngân hàng mà người dân được đáp ứng nhucầu nhà ở để an cư lạc nghiệp từ đó cải thiện đời sống

Đối với xã hội, cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở là hoạt động nhằm mang lại cuộcsống tốt đẹp hơn, sung túc hơn với mỗi cá nhân, mỗi gia đình Bên cạnh đó hoạt độngcho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của mỗi ngân hàng còn có ý nghĩa hết sức quan trọng đốivới sự phát triển kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng bởi sự tham gia vào thìtrường của các NHTM tạo được những đòn bẩy quan trọng kích thích nền sản xuất pháttriển và là một trong những yếu tố quan trọng và cần thiết để thúc đẩy hoạt động kinhdoanh BĐS phát triển do nhu cầu về vốn là yếu tố rất quan trọng, thúc đẩy cung cầu thịtrường nhà đất phát triển, thúc đẩy quá trình đô thị hóa đất nước

Đối với các NHTM: cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất của Ngân hàng vàmang lại lợi nhuận cao Thị trường cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở là phân đoạn thịtrường khá mới, được đánh giá là tiềm năng, khi mà các khu đô thị, các trung tâm mớiđược triển khai xây dựng, thu nhập cũng như nhu cầu của người dân ngày một tăngcao Hơn nữa cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở chiếm một tỷ trọng khá lớn trong CVTDvới quy mô khá lớn và mức lãi suất là rất cao Do đó, lợi nhuận mà Ngân hàng có thểthu được từ hoạt động này là tương đối cao

Hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở còn giúp Ngân hàng đa dạng hóa danhmục sản phẩm cho vay góp phần phân tán rủi ro, thu hút khách hàng nhiều hơn Bêncạnh đó thì hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở ra đời đáp ứng được nguyện

vọng, mong muốn, nhu cầu cấp thiết của người dân Nó giúp người dân tạo thóiquen tiếp cận các dịch vụ, tiện ích của sản phẩm Ngân hàng Phát triển cho vay hỗtrợ nhu cầu nhà ở giúp Ngân hàng mở rộng quan hệ với khách hàng của mình, giúpNgân hàng có cơ hội tìm hiểu các nhu cầu mới của khách hàng, cũng làm tăng khảnăng huy động vốn của Ngân hàng.

Như vậy CVTD nói chung và cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở nói riêng đã kíchthích tiêu dùng trong xã hội, thúc đẩy chu chuyển hàng hóa và dịch vụ, thúc đẩy tăngtrưởng kinh tế, đa dạng hóa dịch vụ Ngân hàng, phân tán rủi ro trong cho vay Cóthể nói rằng việc cho ra đời nghiệp vụ cho vay mua nhà của các NHTM có ý nghĩahết sức to lớn, quan trọng đối với các Ngân hàng và nền kinh tế xã hội nói chung

1.2.3 Đặc điểm của cho vay hỗ trợ nhu cầu mua nhà của NHTM

1.2.3.1 Đặc điểm về khách hàng

Đối tượng cho vay chủ yếu là các cá nhân, hộ gia đình muốn mua nhà phục vụcho nhu cầu ở, sinh hoạt, xây dựng nhà mới, cải tạo nhà ở, sửa chữa nhà ở và muasắm trang trí nội thất nhà ở hoặc mở rộng diện tích kinh doanh Những khách hàngnày trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự Tùy theo các tiêu chí mà có thể phân thành các nhóm khách hàng sau:

a Phân theo mức thu nhập

Với loại hình cho hỗ trợ nhu cầu nhà ở thì thông tin về mức thu nhập và sự ổnđịnh của mức thu nhập là vô cùng thiết yếu và là yếu tố quan trọng để xem xét vềkhả năng có cho vay hay không Nếu phân theo mức thu nhập, khách hàng được chiathành 3 nhóm:

- Nhóm khách hàng có thu nhập thấp

Đây là những người có hoàn cảnh khó khăn, thu nhập ở mức thấp trong xã hội.Tuy số lượng không phải là ít nhưng họ không phải nhóm khách hàng mà ngân hàngmuốn hướng đến vì mức thu nhập của họ thấp và không ổn định để đảm bảo khảnăng chi trả cho khoản vay mua nhà

- Nhóm khách hàng có thu nhập cao:

Số lượng của nhóm này tăng lên rõ rệt khi mức sống ở các đô thị càng ngày càngtăng cao Đây là đối tượng mà các NHTM cũng rất quan tâm do những khoản tiền vaythường có giá trị lớn đồng thời nguồn trả nợ của họ tương đối cao và ổn định

b Phân theo tính chất thu nhập

Theo tiêu chí này, khách hàng được chia thành:

- Nhóm khách hàng có thu nhập ổn định: nhóm này thường là những người làmcông ăn lương và người làm công việc kinh doanh riêng hay là những người hànhnghề chuyên biệt như bác sĩ, luật sư, ca sĩ…

- Nhóm khách hàng có thu nhập không ổn định: nhóm này thường là nhữngngười lao động tự do, công việc không ổn định, thu nhập thấp và thất thường

1.2.3.2 Đặc điểm về lãi suất của món vay

Do thời gian cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở thường dài, từ 7-20 năm nên lãi suất

áp dụng cho các khoản vay này thường được định giá cao Ngoài ra, ngân hàng cònphải chịu ảnh hưởng của rủi ro lãi suất, sự bất ổn của môi trường kinh tế vĩ mô đồngthời ngân hàng cũng có thể gặp rủi ro khi giá cả nhà có biến động trong tương lai

1.2.3.3 Đặc điểm về lãi suất của món vay

- Quy mô: Là khoản cho vay tài trợ cho mua nhà/đất, căn hộ, sửa chữa nhà ởnên giá trị rất lớn, lớn hơn rất nhiều so với các khoản CVTD khác và do đó sẽ đónggóp đáng kể vào dư nợ CVTD nói riêng và dư nợ cho vay nói chung

- Thời hạn vay: Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng nhận đượcmón vay đầu tiên đến khi khách hàng hoàn trả hết cả gốc và lãi vay Thời hạn chovay hỗ trợ nhu cầu nhà ở chủ yếu là cho vay trung và dài hạn CBTD thường căn cứvào nhu cầu vay vốn, khả năng trả nợ của khách hàng và thời hạn nguồn vốn củangân hàng để quyết định thời hạn cho vay hợp lý nhưng không quá mức thời hạn tối

đa mà ngân hàng quy định

1.2.3.4 Đặc điểm về tài sản đảm bảo

Tài sản đảm bảo cho khoản cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở thường chính lànhà/đất được hình thành từ món vay hoặc các BĐS khác Tuy nhiên, đảm bảo bằngnhà/đất rất phức tạp, khách hàng cần phải đăng kí với sở địa chính hoặc các cơ quan

có thẩm quyền về việc chuyển nhượng hay đã thế chấp cho ngân hàng Mặt khác,giá trị của nhà/đất phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố thị trường, vì vậy, ngân hàngthường phải nghiên cứu xác định giá của tài sản đảm bảo để quyết định tỷ lệ tài trợ

cho vay hợp lý, đáp ứng được nhu cầu của khách hàng song vẫn phải đảm bảo sự antoàn và lợi nhuận cho ngân hàng.

1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM

1.2.4.1 Các nhân tố khách quan

Đây là nhóm nhân tố bên ngoài tác động lên hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầunhà ở mà Ngân hàng không thể tác động mà chỉ có thể tận dụng, điều hành hoạt độngsao cho phù hợp Các nhân tố khách quan ảnh hưởng tới hoạt động cho vay hỗ trợ nhucầu nhà ở bao gồm môi trường kinh tế, môi trường chính trị, pháp luật, môi trường vănhóa, xã hội, dân số, thị trường, bất động sản…

a Môi trường kinh tế:

Môi trường kinh tế bao gồm mọi hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế

mà đặc trưng của nó là trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu nhập bìnhquân đầu người cùng mức sống của dân cư Hoạt động tín dụng của NHTM rất nhạycảm với biến động của nền kinh tế Nền kinh tế ở giai đoạn hưng thịnh, tốc độ tăngtrưởng cao và ổn định thì nhu cầu thoả mãn tiêu dùng cao khi đời sống của ngườidân được nâng cao Do đó, nhu cầu về vay mua nhà hay tiêu dùng cá nhân và hộ giađình sẽ tăng lên do họ yên tâm rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tếkhác sẽ cao và thuận lợi hơn Ngược lại nếu nền kinh tế ở tình trạng trì trệ, không ổnđịnh thì nhu cầu sẽ giảm đi, nhu cầu tiêu dùng của người dân sẽ không thể tăng cao

do họ nghĩ rằng một tương lai khó khăn chờ đợi họ ở phía trước và họ cần phải tiếtkiệm ngay từ bây giờ

Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng rất nhiều đếnhoạt động Ngân hàng Hơn nữa, trong khuôn khổ của đề tài này thì đối tượng nghiêncứu là cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở, tài sản có giá trị lớn thì thu nhập có ảnh hưởngquan trọng Vì vậy chúng ta đi sâu vào thu nhập của người dân và ảnh hưởng của nótới loại hình cho vay này

Thu nhập là từ phía khách hàng nhưng là điều kiện ảnh hưởng lớn đến hoạtđộng cho vay này tại các Ngân hàng Hiện nay thu nhập của người Việt Nam là1540$/người/năm và ở khu vực thành thị là trên dưới 1800$/người/năm Với thunhập của người dân ở khu vực thành thị như hiện nay và gia tăng mạnh trong tươnglai thì hoạt động này hoàn toàn có cơ sở phát triển ở Việt Nam

b Môi trường chính trị pháp luật:

Tình hình chính trị của quốc gia luôn có ảnh hưởng lớn tới hoạt động cho vay

mua nhà của Ngân hàng cũng như hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế Sự ổnđịnh chính trị bao giờ cũng là nhân tố quan trọng đầu tiên để phát triển Nó là điềukiện để các nhà đầu tư trong và ngoài nước yên tâm đầu tư vốn vào thị trường BĐSlàm cho thị trường BĐS trong nước phát triển, số lượng các khu căn hộ cung cấpcho thị trường sẽ tăng lên đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân tốt hơn Từ đó tạođiều kiện thuận lợi cho việc mua nhà ở, giúp Ngân hàng có khả năng mở rộng vàphát triển nghiệp vụ cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở.

Pháp luật điều chỉnh mọi quan hệ kinh tế cũng như xã hội Mọi thành phầnkinh tế đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải nằm trong khuôn khổ pháp luật.Hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở của NHTM cũng phải tuân thủ các quy địnhcủa nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và đặc biệt là pháp luật về BĐS,đất đai cũng như các quy định về bảo đảm tiền vay bằng BĐS Lĩnh vực BĐS nóichung và nhà ở nói riêng là lĩnh vực hết sức nhạy cảm và thường trong tình trạngkhông ổn định Nếu những văn bản pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo

ra những khe hở gây rắc rối và tổn hại đến lợi ích của các bên tham gia quan hệ tíndụng, hạn chế sự phát triển của loại hình dịch vụ cho vay mua nhà Ngược lại, sựchặt chẽ và đồng bộ, chính xác và công bằng về quyền lợi ích hợp pháp giữa các chủthể thì sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn địnhcủa thị trường để hoạt động cho vay mua nhà cũng như các hoạt động kinh tế xã hộikhác được phát triển thuận lợi và có hiệu quả

c Môi trường văn hoá xã hội:

Các yếu tố như dân số, tôn giáo, trình độ văn hoá, phong tục, tập quán,… cóảnh hưởng rõ nét đến hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở Nếu như ngườiphương Tây coi thuê nhà để ở trong một thời gian dài là bình thường thì ở các nướcphương Đông như Việt Nam lại có sự khác biệt lớn Người Việt Nam luôn quanniệm phải có một căn nhà để ổn định và phát triển cuộc sống Những quan niệm nhưvậy xét trên mọi khía cạnh cụ thể là thuận lợi cho các Ngân hàng trong cho vay hỗtrợ nhu cầu nhà ở

Trong cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở thì tâm lí rất quan trọng Trước tiên là vềtâm lí người dân hay của người tiêu dùng Người dân hiện nay đang ngày càng làmquen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn Hình ảnh những ngôi nhàchung cư cũ nát, không tiện nghi, chật hẹp của thời kì trước chắc vẫn ám ảnh ngườidân ở các đô thị Nhưng hiện nay, với những ngôi nhà chung cư mới, những biệt thự

ở các khu đô thị… thì người dân đã thay đổi và rất hài lòng với những tiện nghi nhưthang máy, bãi để xe, sân chơi… Nhìn chung người dân ở các đô thị đang làm quendần với sự góp mặt của các loại hình nhà ở mới với một thái độ tích cực.

Về phía các Ngân hàng thì hiện nay đang ngày càng chú ý dến hoạt độngCVTD nói chung và cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở nói riêng do những lợi ích của nóđem lại Nhiều Ngân hàng đã coi hoạt động CVTD, trong đó có cho vay hỗ trợ nhucầu nhà ở là hướng phát triển trong thời gian tới Trong thời gian gần đây đã cónhiều các cuộc hội thảo bàn về hướng phát triển của CVTD Không còn tình trạngcác Ngân hàng thờ ơ trước CVTD

Yếu tố dân số cũng tác động đến nhu cầu nhà ở trên thị trường bao gồm: tổng

số dân, tỷ lệ tăng dân số, kết cấu dân số… một khu vực có cơ cấu dân số trẻ, sốlượng các cặp vợ chồng mới kết hôn tăng thì nhu cầu nhà ở sẽ tăng lên đáng kể sovới khu vực có dân số già, nhu cầu vay vốn mua nhà tăng cao tạo điều kiện cho sựphát triển của hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở

Ngoài ra, biến động của thị trường BĐS có ảnh hưởng lớn đến nhu cầu muanhà Khi thị trường BĐS phát triển, các giao dịch BĐS diễn ra sôi động, việc muabán nhà trở nên dễ dàng hơn điều này làm tăng nhu cầu về vốn cho việc mua nhà vàgiúp ngân hàng thu hồi được các nguồn vốn ứ đọng một cách nhanh chóng, Ngânhàng sẽ mở rộng hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở Ngược lại, nếu thị trườngBĐS “đóng băng” các giao dịch mua nhà bị hạn chế làm nhu cầu về vốn của kháchhàng giảm và Ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn khi bị phát mại tàisản thế chấp điều này làm cho hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở bị thu hẹp lại.Lãi suất cũng là yếu tố tác động lớn đến cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở Lãi suấtcho vay chính là giá cả của món vay Nếu giảm lãi suất có tác dụng tăng cầu vay tạiNgân hàng nhưng nếu lãi suất quá thấp sẽ không đủ bù đắp chi phí và phòng ngừarủi ro Nếu lãi suất cao thì hứa hẹn mang lại thu nhập cao trên từng món vay choNgân hàng nhưng nó có thể thu hẹp số lượng khách hàng, giảm doanh số cho vay

Vì vậy Ngân hàng cần phải đưa ra một chính sách lãi suất thật hợp lý và linh hoạt,

quyết định Sau đây là một số nhân tố chủ quan ảnh hưởng đến loại hình cho vay hỗtrợ nhu cầu nhà ở:

a Chính sách tín dụng và quy trình nghiệp vụ tín dụng:

- Chính sách tín dụng: Chính sách tín dụng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở đượcthể hiện qua phạm vi cho vay, đối tượng, điều kiện vay, lãi suất, quy trình, thời hạn,mức vay và lãi suất áp dụng cũng như phương thức trả nợ trong hợp đồng tín dụngcho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở… Nếu chính sách này đồng bộ, hợp lý, linh hoạt, đápứng được đa dạng nhu cầu của khách hàng sẽ giúp CBTD thực hiện, triển khai họatđộng tín dụng một cách hiệu quả và nhanh chóng, giảm thiểu được rủi ro

- Quy trình nghiệp vụ tín dụng: Quy trình tín dụng bao gồm 4 vấn đề cơ bảntheo trình tự: Thiết lấp hồ sơ tín dụng à phân tích tín dụng à quyết định cấp tíndụng à giám sát và quản lý tín dụng

Với quy trình trên, có thể thấy, để hấp dẫn khách hàng cần thiết phải có mộtquy trình hợp lý, thuận tiện, đơn giản Để thực hiện được việc này, mỗi Ngân hàngphải xây dựng cho mình một hệ thống thang điểm hợp lý khoa học, hệ thống lưu trữcác thông tin về khách hàng từ đó đánh giá xếp hạng khách hạng khách hàng mộtcách nhanh chóng, kịp thời đưa ra quyết định cấp tín dụng hay không

b Chính sách marketing

Chính sách marketing thực hiện các hoạt động thông tin, truyền tin về sảnphẩm, dịch vụ Ngân hàng tới khách hàng như hoạt động giao tiếp giữa cán bộ Ngânhàng và khách hàng, hoạt động quảng cáo, tài trợ, khuyến mãi… nếu các hoạt độngnày được thực hiện một cách rộng rãi, chuyên nghiệp sẽ giúp Ngân hàng chiếm lĩnhthị trường, không chỉ tăng lượng khách hàng sử dụng cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ởnói riêng, CVTD nói chung mà còn góp phần huy động được lượng vốn không nhỏ

c Nguồn vốn ngân hàng:

Vốn giữ một vai trò quan trọng trong các hoạt động của Ngân hàng, đồng thời

nó thể hiện vị trí của Ngân hàng Ngân hàng cũng như các thành phần kinh tế khácmuốn hoạt động kinh doanh được đòi hỏi Ngân hàng phải có vốn Vốn càng lớn thìNgân hàng càng có khả năng mở rộng hoạt động, đa dạng hoá các sản phẩm - dịchvụ; tăng khả năng cạnh tranh của Ngân hàng mình với các Ngân hàng hay các địnhchế tài chính khác đồng thời đảm bảo an toàn trong kinh doanh Đặc trưng của cáckhoản cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở là cần một lượng vốn lớn, thời hạn vay tươngđối dài nên muốn mở rộng hoạt động cho vay này đòi hỏi Ngân hàng phải có một

tiềm lực về vốn nhất định, có thể là nguồn vốn trung, dài hạn hay nguồn vốn ngắnhạn thường xuyên Muốn như vậy, Ngân hàng phải có những chính sách nhằm thuhút tiền gửi của dân cư thông qua lãi suất hấp dẫn, các dịch vụ gia tăng, các hìnhthức khuyến mãi, rút thăm trúng thưởng Đồng thời cũng phải tăng tỉ lệ vốn chủ sởhữu để mở rộng quy mô ngân hàng và hình ảnh của Ngân hàng trong mắt người dân.Chính vì vậy, để mở rộng tín dụng tiêu dùng nói chung và sản phẩm cho vay

hỗ trợ nhu cầu nhà ở nói riêng thì Ngân hàng cần xác định và sử dụng nguồn vốnmột các hợp lý và hiệu quả

d Nguồn nhân lực của Ngân hàng:

Một nhân tố không kém phần quan trọng đối với mỗi Ngân hàng đó là nguồnnhân lực (con người) Đây có thể coi là nhân tố quan trọng nhất Trình độ, đạo đức,thái độ phục vụ… của cán bộ Ngân hàng có ảnh hưởng quyết định tới hoạt động kinhdoanh, hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở nóiriêng Nó có thể tạo nên hình ảnh tốt cho Ngân hàng nhưng cũng có thể gây nênnhững ấn tượng xấu trong khách hàng về Ngân hàng vì chính các nhân viên Ngânhàng là những người tiếp xúc trực tiếp với khách hàng

Mặt khác trong giai đoạn mà sự cạnh tranh khốc liệt giữa các Ngân hàng nhưhiện nay, nếu Ngân hàng muốn đáp ứng tốt các nhu cầu đa dạng khác nhau củakhách hàng bằng các sản phẩm tín dụng, nhất là đối với sản phẩm cho vay hỗ trợnhu cầu nhà ở thì nhân tố nguồn nhân lực phải được quan tâm đúng mức, cán bộNgân hàng phải biết đặt lợi ích của khách hàng và Ngân hàng lên làm đầu, phải biếtđánh giá khách hàng một cách trung thực không vì tư lợi cá nhân mà làm tổn hại đếnNgân hàng và khách hàng

e Mạng lưới chi nhánh và công nghệ Ngân hàng

- Mạng lưới chi nhánh: Ngân hàng càng có nhiều chi nhánh, phòng giao dịch sẽtạo điều kiện thuận lợi trong việc mở rộng giao dịch nói chung và mở rộng cho vaymua nhà nói riêng nhất là khi các chi nhánh, phòng giao dịch này được đặt tại khutrung tâm, các khu dân cư, đô thị đông đúc – những nơi có nhu cầu giao dịch vớingân hàng cao

- Công nghệ Ngân hàng: Trong xu hướng phát triển hiện nay, việc ứng dụngcông nghệ vào trong hoạt động kinh doanh nói chung và tín dụng tiêu dùng nói riêng

sẽ tạo nên sự thành công cho chính Ngân hàng đó Khi một Ngân hàng sử dụng côngnghệ hiện đại hơn so với Ngân hàng khác, nó sẽ tạo ra sức cạnh tranh vô cùng to lớn

cho Ngân hàng, đặc biệt là công nghệ thông tin Nó giúp cho Ngân hàng nắm bắtđược những thông tin cập nhập qua đó Ngân hàng có thể sớm có những quyết định

để ứng phó với tình hình thực tế Trong lĩnh vực cho vay hỗ trợ nhà ở cũng vậy, khicông nghệ phát triển đến mức hiện đại, thay vì phải đến Ngân hàng, khách hàng cóthể ngồi tại nhà mà cũng có thể gửi giấy đề nghị vay vốn đến Ngân hàng Mặt khác,nhờ mạng lưới thông tin hoàn hảo, các cán bộ tín dụng có thể nắm được thông tin vềkhách hàng từ nhiều phía và nhanh chóng đưa ra quyết định cho vay hay từ chối khinhận được giấy đề nghị vay vốn của khách hàng

Việc ứng dụng công nghệ cao vào trong hoạt động kinh doanh cũng góp phầnđưa ra nhiều sản phẩm – dịch vụ mới với nhiều tiện ích hơn, thoả mãn nhu cầu ngàycàng cao của khách hàng

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY HỖ TRỢ NHU CẦU MUA NHÀ TẠI CN NGÂN HÀNG ĐT & PT HÀ THÀNH

2.1 Tổng quan về chi nhánh Ngân Hàng ĐT & PT Hà Thành

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển

Thực hiện công cuộc đổi mới của Đảng, hệ thống ngân hàng có những thayđổi mang tính bước ngoặt Đối với Ngân hàng BIDV, sự đổi mới về tín dụng dàihạn bắt đầu từ đầu năm 1990 khi chính phủ giao cho ngân hàng thí điểm chống baocấp tín dụng dài hạn trong lĩnh lực đầu tư và phát triển Cũng vào năm 1990, Nhànước có quyết định đổi tên Ngân hàng đầu tư xây dựng thành Ngân hàng ĐT & PTViệt Nam với ý tưởng là ngân hàng này phải phục vụ đắc lực cho công tác phát triểncủa đất nước trong thời kỳ đổi mới bằng quyết định số 401/CT của Chủ tịch Hộiđồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng chính phủ) ngày 14/10/1990

Đầu năm 1991, thực hiện các quy định của Nhà nước và Thống đốc Ngânhàng Nhà nước, BIDV triển khai hoạt động theo mô hình tổ chức mới Ban lãnhđạo BIDV đã xác định: “Vốn là mặt trận phía trước, tín dụng là trung tâm” vớiphương châm: Hiệu quả sản xuất kinh doanh của khách hàng là mục tiêu củaBIDV” Đồng thời bước đầu triển khai các dịch vụ Ngân hàng, mở rộng quan hệ đốingoại thanh toán quốc tế, phát triển tin học Song song với việc ổn định tổ chức vàđào tạo cán bộ, BIDV cũng đã mở thêm một số lĩnh vực hoạt động nghiệp vụ như:Huy động vốn, phát hành kỳ phiếu bảo đảm giá trị theo giá vàng, thanh toán quốc

tế, cho vay xuất nhập khẩu, cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở …

Trước những yêu cầu của nhiệm vụ mới, ban lãnh đạo BIDV đã bàn bạc và

đi đến kêt luận rằng cần thiết phải thành lập Sở giao dịch Và ngày 28/3/1991, Sởgiao dịch 1 đã được thành lập và đi vào hoạt động theo quyết định số 76/QD –TCCB do Tổng giám đốc BIDV ký Với tư cách thay mặt Hội sở chính trực tiếpgiao dịch, kinh doanh, bên cạnh truyền thống cấp phát vốn và phục vụ trong lĩnhvực đầu tư xây dựng cơ bản, Sở giao dịch 1 đã cùng toàn hệ thống BIDV có những

nỗ lực vượt bậc, với những thành công rất đáng khích lệ, góp phần tích cực vào sựnghiệp xây dựng và phát triển khinh tế đất nước

Với mục đích nâng cấp, mở rộng mạng lưới hoạt động, tăng cường uy tín, ảnhhưởng cũng như hình ảnh của BIDV đối với khách hàng và các tổ chứ tín dụng

trong và ngoài nước, Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành đã được thành lập

và đi vào hoạt động ngày 16/9/2003 theo quy định số 3176/QĐ – HĐQT là thànhviên thứ 76 trên cơ sở nâng cấp Phòng giao dịch Trung Tâm, trực thuộc Sở giao

dịch 1, BIDV Hà Thành có địa chỉ toà nhà 79 – 81 Trần Hưng Đạo, quận Hoàn

Kiếm, Hà Nội Chi nhánh Hà Thành được xây dựng và hoạt động theo mô hìnhngân hàng bán lẻ dựa trên nền tảng công nghệ ngân hàng tiên tiến, hiện đại hướngtới các thông lệ và chuẩn mực quốc tế đó là đa dạng hoá sản phẩm dịch vụ ngânhàng trên nền tảng công nghệ ngân hàng tiên tiến, phục vụ đa dạng nhu cầu của cácthành phần kinh tế góp phần tăng thu dịch vụ với tốc độ cao như dịch vụ trả lương

tự động, Internet Banking, Home Banking, ATM, POS, BSMS, Smart account,…Đặc biệt là bộ phận dịch vụ của ngân hàng chỉ định thanh toán chứng khoán, ngânhàng lưu ký giám sát phục vụ Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), Trung tâmlưu kí chứng khoán, Các công ty chứng khoán và các nhà đầu tư chứng khoán…Đối tượng khách hàng mà Chi nhánh tập trung là doanh nghiệp vừa và nhỏ, công tytrách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, cácdoanh nghiệp tư nhân và hộ kinh doanh, và trong mấy năm trở lại đây Chi nhánh cóchiều hướng phát triển đối tượng khách hàng cá nhân với các sản phẩm phục vụ đốitượng khách hàng này sâu rộng và mạnh mẽ

2.1.2 Cơ cấu tổ chức và mạng lưới hoạt động

2.1.2.1 Cơ cấu tổ chức

Mô hình tổ chức của Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành được xây dựngtheo mô hình hiện đại hoá ngân hàng, theo hướng đổi mới và tiên tiến, phù hợp vớiquy mô và đặc điểm hoạt động của Chi nhánh Khi mới thành lập, BIDV Hà Thànhgặp không ít khó khăn do lực lượng cán bộ và mạng lưới còn mỏng, số lượng phòngnghiệp vụ còn hạn chế chỉ có 6 phòng nghiệp vụ, 3 tổ, 1 phòng giao dịch và 3 quỹ tiếtkiệm với đội ngũ cán bộ chỉ có 54 người Đến nay Chi nhánh đã có 13 phòng nghiệp

vụ, 8 phòng giao dịch và 2 quỹ tiết kiệm với khoảng 200 cán bộ có trình độ nănglực,có kỹ năng đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ của một ngân hàng hiện đại và cơ cấu tổchức của Chi nhánh được tổ chức như sau:

Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức của BIDV Hà Thành

- Ban giám đốc: Gồm 1 Giám đốc và 5 Phó giám đốc, với chức năng là chịu tráchnhiệm quản lý mọi hoạt động chung của Chi nhánh, quyết định cho vay, bảo lãnh trongthẩm quyền được cấp trên phê duyệt

- Các phòng ban: Chức năng và nhiệm vụ chính của các đơn vị trực thuộc Chinhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành được căn cứ theo quyết định số 3215/QĐ -TCCB1 ngày 5/9/2003 của Tổng giám đốc Ngân hàng BIDV Việt Nam Sự phân rõchức năng nhiệm vụ của từng Phòng nhằm thực hiện sự phân rõ trong các lĩnh vựchoạt động của Chi nhánh Tuy nhiên các Phòng này vẫn hỗ trợ tăng cường cho nhaunhằm thực hiện mục tiêu chung của Ngân hàng Như vậy mỗi Phòng có sự độc lậptương đối, chuyên môn hóa trong lĩnh vực của mình để tham mưu cho Ban giám đốctrong các kế hoạch, các chính sách kinh doanh

Phòng QLRR

Phòng quản trị tín dụng

Các Phòng GDKH

Phòng

QL và DV kho quỹ

Phòng Thanh toán quốc tế

Phòng Tài Chính

Kế Toán

Phòng

Tổ Chức Hành Chính

Phòng

Kế hoạch Tổng hợp

Các PGD

Các QTK

Phòng Điện toán

Phòng QHKH 1

Phòng QHKH 2 Phòng QHKH 3

2.1.2.2 Mạng lưới hoạt động

Đóng trụ sở tại quận Hoàn Kiếm, là một trong những quận trung tâm và sầmuất nhất của thủ đô Hà Nội, nơi có hơn 80 tổ chức tín dụng đã và đang hoạt động ổnđịnh, chiếm lĩnh thị phần Đây vừa là cơ hội vừa là thách thức to lớn đối với BIDV

Hà Thành

Một mặt, BIDV Hà Thành có thể nắm bắt và tận dụng lấy những cơ hội để mởrộng hoạt động kinh doanh tiền tệ của mình, tìm kiếm cho mình những đối tác mới,xây dựng một hình ảnh đẹp và được nhiều người biết đến…

Tuy nhiên, Chi nhánh cũng sẽ phải đối mặt với những khó khăn không nhỏ màđặc biệt là sự cạnh tranh gay gắt giữa các các Tổ chức tín dụng khác nhau trongcùng một địa bàn hoạt động, đó chính là sự cạnh tranh về công nghệ Ngân hàng, vềnguồn nhân lực, về uy tín của Ngân hàng…

Trong đó, công nghệ Ngân hàng chiếm vai trò rất quan trọng vì nó quyết địnhtới chất lượng, quy mô hoạt động của Ngân hàng Bên cạnh đó, nguồn nhân lực làmột trong những yếu tố hàng đầu để tăng khả năng cạnh tranh của các Ngân hàngtrong điều kiện hội nhập, đội ngũ cán bộ có giỏi, có vững thì mới có thể từng bướcđưa Ngân hàng đi lên

2.2 Tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh Hà Thành

2.2.1 Hoạt động huy động vốn

Nguồn vốn đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong hoạt động của mộtNgân hàng Nó là cơ sở để các NHTM tiến hành hoạt động kinh doanh và là mộtyếu tố quyết định quy mô, phạm vi hoạt động và khả năng mở rộng cũng như khảnăng thanh toán và khả năng cạnh tranh của Ngân hàng trong nền kinh tế Chính vìvậy, các NHTM luôn coi trọng công tác huy động vốn bằng cách thường xuyên đưa

ra các đợt huy động vốn và phát hành giấy tờ có giá An sinh xã hội, tiết kiệm dựthưởng… và các chương trình khuyến mãi hấp dẫn nhằm thu hút thêm nhiều kháchhàng đến gửi tiền tại Ngân hàng

Nguồn vốn huy động của BIDV Hà Thành được hình thành chủ yếu từ tiền gửithanh toán của các tổ chức kinh tế và cá nhân, tiền gửi tiết kiệm và tiền gửi của các tổchức tài chính

Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn qua các năm 2010 – 2012

Đơn vị: triệu đồng Năm

động vốn đến 31/12/2011 đạt được 11.962.692 triệu đồng (tăng 31,39% so với năm

2010) Tổng số vốn huy động năm 2012 đạt được của BIDV Hà Thành là11.195.468 triệu đồng (giảm 6,41% so với năm 2011), tuy nhiên vẫn cao hơn tốc độtăng trưởng huy động vốn của toàn ngành (9,6%) và các NHTM trên địa bàn HN(21%), Huy động vốn bình quân cũng đạt được mức tăng trưởng của toàn ngành(28,8% so với 22%) Bên cạnh đó, Chi nhánh không chỉ đảm bảo cân đối nguồn vốn

và sử dụng vốn, mà còn đóng góp đáng kể về nguồn vốn cho toàn hệ thống, quy môhuy động vốn năm 2012 gấp 3,73 lần quy mô dư nợ tín dụng

Như vậy, tổng nguồn vốn huy động của Chi nhánh có sự biến động tăng giảmqua các năm Năm 2012 tổng vốn huy động bị sụt giảm tuy nhiên mức giảm khôngquá nhiều nhất là trong điều kiện kinh tế khó khăn như hiện nay, duy trì được mộtmức huy động vốn tương đối ổn định qua các năm như vậy là một điều không dễdàng Để đạt được điều này là do Chi nhánh đã áp dụng rất nhiều biện pháp như: ápdụng chính sách lãi suất linh hoạt, thực hiện các hình thức huy động vốn đa dạng,

tiếp tục củng cố khách hàng truyền thống, thu hút khách hàng mới, nâng cao chấtlượng phục vụ, …

Nhìn chung, Chi nhánh đã phát huy được những ưu thế của Ngân hàng tronghoạt động huy động vốn Kết quả là nguồn vốn huy động thường chiếm một tỷ lệcao trong tổng tài sản, đảm bảo các hoạt động kinh doanh của Ngân Hàng có hiệuquả và nâng cao tính thanh khoản

2.2.2.Tình hình sử dụng vốn của Chi nhánh Hà Thành

Trong thời gian qua, nền kinh tế thế giới cũng như nền kinh tế Việt Nam chứngkiến nhiều diễn biến phức tạp Giá xăng dầu và các khoản chi phí cho nhu cầu cuộcsống tăng cao, thiên nhiên khắc nghiệt, khủng bố, chiến tranh… đã ảnh hưởng lớn đếnnền kinh tế của thế giới, của Việt Nam và hoạt động của các tổ chức tín dụng Tuynhiên, Chi nhánh Ngân hàng ĐT & PT Hà Thành đã đạt được những kết quả đángkhích lệ, hoàn thành xuất sắc các nhiệm vụ được giao một cách đồng bộ và toàn diện.Trong 3 năm vừa qua, BIDV Việt Nam đã tích cực mở rộng các hoạt động cho vay,bảo lãnh, đầu tư… Với mục đích mở rộng hoạt động cho vay, đem lại nguồn thu nhậpcao cho Ngân hàng Với sự cố gắng và nỗ lực đó, Chi nhánh đã đạt được nhiều kết quảđáng khích lệ Đặc biệt là năm 2012, hoạt động tín dụng của Chi nhánh đã có bướcchuyển biến tích cực theo hướng đẩy mạnh cho vay ngắn hạn và cho vay bán lẻ nhằmnâng cao hiệu quả kinh doanh, tăng trưởng tín dụng gắn liền với huy động vốn và pháttriển các dịch vụ Ngân hàng, chất lượng tín dụng tiếp tục được duy trì và đảm bảo

Dư nợ cho vay DN 2.884.800 3.191.742 10,64 2.410.746 -24,46

Dư nợ cho vay bán

lẻ

250.200 323.058 29,12 592.238 83,32

Dư nợ tín dụng BQ 3.013.000 3.324.900 10,35 3.258.892 -1,98

(Nguồn: Phòng kế hoạch và tổng hợp )

Qua bảng 2 ta có thể thấy: Tổng dư nợ cho vay có sự biến động qua các năm,

năm 2011 tổng dư nợ đạt 3.514.800 triệu đồng (tăng 11,11% so với năm 2010) và

dư tín dụng bình quân tăng đạt 3.324.900 triệu đồng nên có tính ổn định cao do Chi

nhánh đã tập trung tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm chứ không tăng vàonhững tháng cuối năm như năm 2010

Năm 2012, do hoạt động tín dụng của Chi nhánh đã có bước chuyển biến tíchcực theo hướng đẩy mạnh cho vay ngắn hạn và cho vay bán lẻ nhằm nâng cao hiệuquả kinh doanh, tăng trưởng tín dụng gắn liền với huy động vốn và phát triển các dịch

vụ Ngân hàng, chất lượng tín dụng tiếp tục được duy trì và bảo đảm Kết quả tổng dư

nợ đạt 3.002.984 triệu đồng (giảm 14,56% so với năm 2011), trong đó dư nợ bán lẻ đạt 592.238 triệu đồng, tăng trưởng 83,32% so với năm 2011, chiếm 19,72% tổng dư

nợ Tỷ lệ tăng trưởng tín dụng cho vay bán lẻ tăng cao nhưng dư nợ cho vay doanhnghiệp luôn chiếm tỷ trọng cao trong tổng dư nợ

Về chất lượng tín dụng: Nếu như nguồn vốn đóng vai trò quan trọng tronghoạt động kinh doanh của Ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động đóng vaitrò chủ chốt, đem lại lợi nhuận chính và cao nhất cho Ngân hàng Chính vì lẽ đó,các NHTM không ngừng mở rộng và nâng cao chất lượng tín dụng

Nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu là những chỉ tiêu cần thiết khi đánh giá chất lượng tíndụng của Ngân hàng, khi đó có thể dẫn đến nhiều rủi ro cho Ngân hàng

Bảng 2.3: Tỷ lệ nợ quá hạn qua các năm 2010 - 2012

Chỉ tiêu Năm 2010 Tỷ lệ Tỷ lệ Năm 2011 +/- Tỷ lệ Năm 2012

+/-Nợ xấu, nợ quá hạn 1,57 1,74 +10,82% 3,31 +90,22%

(Nguồn: Phòng kế hoạch và tổng hợp )

Như bảng trên ta thấy, tỷ lệ nợ xấu của BIDV Hà Thành năm 2011 tăng10,82% so với năm 2010 Năm 2012, tỷ lệ nợ xấu lại tăng (tăng 90,22% so với năm2011), tình hình kinh tế năm 2012 gặp nhiều khó khăn dẫn đến việc kinh doanh củacác doanh nghiệp khó khăn do đó ảnh hưởng tới khả năng trả nợ cho Ngân hàngđúng thời hạn…Vậy nên, Chi nhánh hiện đang triển khai thực hiện các biện phápnhằm giảm tỷ lệ nợ xấu như: quy trình thẩm định cho vay chặt chẽ, nâng cao trình

độ của cán bộ Quan hệ khách hàng, bổ sung tài sản đảm bảo…

Để góp phần giữ vững an toàn và nâng cao chất lượng hoạt động, theo đúngquy định cua NHNN Việt Nam, một quỹ dự phòng rủi ro của Ngân hàng đã đượclập ra, đảm bảo phòng ngừa rủi ro tín dụng

2.2.3 Các dịch vụ phi tín dụng khác

Nhìn chung, Chi nhánh luôn coi mảng dịch vụ phi tín dụng là một trong những

hoạt động được quan tâm hàng đầu Hoạt động chính là: Dịch vụ thanh toán

Các dịch vụ thanh toán như chuyển tiền trong nước, chuyển tiền kiều hối (quakênh ngân hàng, qua hệ thống của Western Union), thanh toán lương, thanh toánhóa đơn tiền điện, tiền nước… cung cấp cho khách hàng để chuyển tiền trong nướchoặc nước ngoài một cách nhanh chóng và an toàn nhất.

Trong năm 2012, công tác dịch vụ ngân hàng đã được nâng lên một bước rõrệt, công tác thanh toán được tập trung đảm bảo chính xác, kịp thời, an toàn tài sảncủa Ngân hàng và khách hàng Chi nhánh BIDV Hà Thành đã không ngừng đổi mớitác phong, phong cách giao dịch, lắng nghe các nhu cầu của khách hàng để pháttriển thêm các dịch vụ tiện ích phục vụ khách hàng ngày một tốt hơn

2.2.4 Kết quả kinh doanh

Cùng với việc thực hiện tốt các công tác, hoạt động kinh doanh của Ngân hàng

đã và đang mang lại những kết quả nhất định, rất khả quan, là sự động viên khích lệcác cán bộ của Ngân hàng tiếp tục nỗ lực và cống hiến cho sự phát triển chung củatoàn Chi nhánh Hiện nay hoạt động chủ yếu của ngân hàng là huy động vốn, cho vay

và thu phí từ các dịch vụ do ngân hàng cung cấp Thực hiện tốt và đảm bảo cân đốigiữa các hoạt động này sẽ đem lại lợi nhuận cho ngân hàng

Năm 2012 có thể nói năm thu dịch vụ của BIDV nói chung và Chi nhánh HàThành nói riêng đều giảm Thu dịch vụ ròng đạt 34.885 triệu đồng giảm 35,69% sovới năm 2011 Năm 2011 thu dịch vụ ròng đạt 54.253 triệu đồng, giảm 10,63% sovới năm 2010 Tỷ trọng thu dịch vụ/lợi nhuận trước thuế năm 2012 đạt 30,46%trong khi năm 2010 tỷ trọng thu dịch vụ ròng/LNTT đạt 25,9%

Bảng 2.4: Kết quả hoạt động kinh doanh Chi nhánh Hà Thành năm 2010 – 2012 Đơn vị: Triệu đồng

Chỉ tiêu

Lợi nhuận trước thuế 235.742 122.044 -48,22 114.493 -6,73

Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng lợi nhuận trước thuế qua các năm 2010 - 2012

Đơn vị: Triệu đồng

Nhìn chung hoạt động kinh doanh của Chi nhánh đang trong giai đoạn hoạtđộng phát triển an toàn ổn định Có được thành quả như vậy, một mặt là do có sựnhất trí cao trong ban lãnh đạo của Ngân hàng; sự nhiệt tình, có trách nhiệm caotrong công việc của đội ngũ cán bộ công nhân viên, sự quan tâm đúng đắn của Ngânhàng đối với nhân viên, hoạt động kinh doanh đúng pháp luật Mặt khác là nhờ cóchỉ đạo, giám sát của BIDV Việt Nam và sự giúp đỡ tích cực của các Chi nhánhtrong cùng hệ thống cùng các ban ngành hữu quan.

2.3 Hoạt động cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Hà Thành

2.3.1 Thể lệ

Thể lệ cho vay mua hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Hà Thành được căn cứtheo quy định mới nhất của BIDV Căn cứ Điều lệ về tổ chức và hoạt động củaNgân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số54/QĐ-HĐQT ngày 12/08/2002 của Hội đồng quản trị và được Thống đốc Ngânhàng Nhà nước chuẩn y tại Quyết định số 936/2002/QĐ-NHNN ngày 03/9/2002

a Phạm vi điều chỉnh:

Sản phẩm này quy định về cho vay các nhu cầu về nhà ở đối với khách hàng

cá nhân, hộ gia đình với mục đích để ở hoặc đầu tư nhỏ tại BIDV, bao gồm các nhucầu sau:

- Mua nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (đã hình thành) giữakhách hàng với bên bán là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức

- Mua nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (đã hình thành hoặchình thành trong tương lai) tại các dự án phát triển nhà ở giữa khách hàng với bênbán là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở đó

- Nhận chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sửdụng đất ở (đã hình thành hoặc hình thành trong tương lai) tại các dự án phát triểnnhà ở giữa khách hàng với bên bán là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức

- Xây dựng nhà ở, cải tạo nhà ở, sửa chữa nhà ở

b Điều kiện đối với khách hàng:

BIDV xem xét cho vay đối với các khách hàng cá nhân, hộ gia đình có đủ cácđiều kiện sau:

- Khách hàng cá nhân, hộ gia đình Việt Nam phải:

+ Là người đứng tên hoặc sẽ đứng tên chủ sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ởđược BIDV cho vay mua, nhận chuyển nhượng, xây dựng, cải tạo, sửa chữa; hoặc:+ Là bố, mẹ, chồng, vợ, con của người đứng tên hoặc sẽ đứng tên chủ sở hữunhà ở, quyền sử dụng đất ở được BIDV cho vay mua, nhận chuyển nhượng, xâydựng, cải tạo, sửa chữa

- Khách hàng là cá nhân nước ngoài cư trú tại Việt Nam phải:

+ Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tạiViệt Nam

+ Thuộc các đối tượng được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy địnhcủa pháp luật Việt Nam

+ Là người đứng tên hoặc sẽ đứng tên chủ sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ởđược BIDV cho vay mua, nhận chuyển nhượng, xây dựng, cải tạo, sửa chữa

- Khách hàng vay phải thường xuyên sinh sống và/hoặc làm việc trên địa bànChi nhánh cho vay

- Khách hàng thực hiện bảo đảm tiền vay theo quy định và các quy định liênquan của BIDV

c Mức cho vay:

- Mức cho vay tối đa theo giá trị tài sản bảo đảm tiền vay:

+ Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay và/hoặc bằng tài sảnbảo đảm của bên thứ ba: mức cho vay tối đa là 70% giá trị nhà ở, quyền sử dụng đất

ở mà khách hàng mua, nhận chuyển nhượng và/hoặc giá trị công trình xây dựng, cảitạo, sửa chữa nhà ở do BIDV định giá

+ Bảo đảm tiền vay bằng hình thức cầm cố, chiết khấu sổ tiết kiệm, chứng chỉtiền gửi giấy tờ có giá: mức cho vay tối đa bằng mệnh giá của sổ tiết kiệm, chứngchỉ tiền gửi, giấy tờ có giá đó nhưng tổng số tiền gốc và lãi đến hạn của sổ tiết kiệm,chứng chỉ tiền gửi, giấy tờ có giá đó phải đủ bảo đảm cho tổng số gốc và lãi củakhoản vay khi đến hạn; đồng thời không vượt quá giá trị nhà ở, quyền sử dụng đất ở

mà khách hàng mua, nhận chuyển nhượng và/hoặc giá trị công trình xây dựng, cảitạo, sửa chữa nhà ở do BIDV định giá

+ Bảo đảm tiền vay bằng hình thức thế chấp, cầm cố tài sản khác của kháchhàng, hoặc kết hợp các hình thức bảo đảm: mức cho vay căn cứ trên cơ sở giá trị tàisản bảo đảm; tối đa là 85% giá trị nhà ở, quyền sử dụng đất ở mà khách hàng mua,nhận chuyển nhượng và/hoặc giá trị công trình xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở doBIDV định giá

- Mức cho vay tối đa của sản phẩm theo địa bàn của nhà ở đất ở mà kháchhàng mua, nhận chuyển nhượng, xây dựng, cải tạo, sửa chữa:

+ Đối với khu vực thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố ĐàNẵng và thành phố Hải phòng:

 Trường hợp mua nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và xâydựng nhà ở: mức cho vay tối đa là 15.000 triệu đồng Trường hợp mua nhà ở, đất ở

là biệt thự, nhà vườn, chung cư cao cấp: mức cho vay tối đa là 20.000 triệu đồng

 Trường hợp cải tạo nhà ở, sửa chữa nhà ở: mức cho vay tối đa là 5.000 triệu đồng.+ Đối với các khu vực thành phố Đà lạt, thành phố Nha Trang, thành phốVũng Tàu, thành phố Hạ Long và thị xã Thủ Dầu Một và các khu vực đô thị lân cậncác khu vực quy định:

 Trường hợp mua nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và xâydựng nhà ở: mức cho vay tối đa là 10.000 triệu đồng Trường hợp mua nhà ở, đất ở

là biệt thự, nhà vườn, chung cư cao cấp: mức cho vay tối đa là 15.000 triệu đồng

 Trường hợp cải tạo nhà ở, sửa chữa nhà ở: mức cho vay tối đa là 4.000 triệu đồng

+ Đối với các khu vực thành phố Cần Thơ, thành phố Huế, thành phố Hội

An, thành phố Vinh, thành phố Quy Nhơn, thành phố Buôn Ma Thuột và thành phốPleiku:

 Trường hợp mua nhà ở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và xâydựng nhà ở: mức cho vay tối đa là 7.000 triệu đồng Trường hợp mua nhà ở, đất ở làbiệt thự, nhà vườn, chung cư cao cấp: mức cho vay tối đa là 10.000 triệu đồng

 Trường hợp cải tạo nhà ở, sửa chữa nhà ở: mức cho vay tối đa là 3.000triệu đồng

+ Đối với các khu vực thành phố và thị xã trực thuộc Tỉnh (khác với các khuvực quy định) và các khu vực đô thị lân cận các khu vực quy định:

 Trường hợp mua nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và xâydựng nhà ở: mức cho vay tối đa là 5.000 triệu đồng Trường hợp mua nhà ở, đất ở làbiệt thự, nhà vườn, chung cư cao cấp: mức cho vay tối đa là 7.000 triệu đồng

 Trường hợp cải tạo nhà ở, sửa chữa nhà ở: mức cho vay tối đa là 2.000triệu đồng

+ Đối với các khu vực còn lại:

 Trường hợp mua nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và xâydựng nhà ở: mức cho vay tối đa là 3.000 triệu đồng Trường hợp mua nhà ở, đất ở làbiệt thự, nhà vườn, chung cư cao cấp: mức cho vay tối đa là 5.000 triệu đồng

 Trường hợp cải tạo nhà ở, sửa chữa nhà ở: mức cho vay tối đa là 1.000triệu đồng

d Lãi suất và phí cho vay:

- Mức lãi suất cho vay do Chi nhánh thoả thuận với khách hàng phù hợp vớiquy định hiện hành của BIDV và Ngân hàng Nhà nước

- Mức lãi suất nợ quá hạn tối đa bằng 150% lãi suất cho vay trong hạn

- Mức phí theo quy định hiện hành của BIDV và Ngân hàng Nhà nước

e Thời hạn cho vay:

Thời hạn cho vay do Chi nhánh và khách hàng thoả thuận phù hợp với nhucầu, khả năng trả nợ của khách hàng và không vượt quá thời hạn cho vay tối đa củasản phẩm được quy định như sau:

- Đối với khoản vay với mục đích để ở của khách hàng:

+ Mua nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, xây dựng nhà ở: thờihạn cho vay tối đa là 15 năm Trường hợp nhà ở, đất ở là biệt thự, nhà vườn, chung

cư cao cấp thì thời hạn cho vay tối đa là 20 năm.

+ Cải tạo nhà ở, sửa chữa nhà ở: thời hạn cho vay tối đa là 07 năm

- Đối với khoản vay nhu cầu nhà ở với mục đích đầu tư: thời hạn cho vay tối đa là

05 năm

- Trường hợp khách hàng là cá nhân nước ngoài, thời hạn cho vay tối đa là 05 năm vàkhông vượt quá thời hạn được phép sinh sống, hoạt động tại Việt Nam

2.3.2 Quy trình cho vay hỗ trợ nhu cầu nhà ở tại Chi nhánh Hà Thành

 Các bộ phận tham gia vào quy trình cấp tín dụng bán lẻ

- Phòng Giao dịch Khách hàng cá nhân (PGDKHCN) có chức năng và được

giao nhiệm vụ giao dịch với Khách hàng PGDKHCN thực hiện tiếp thị khách hàng vềcác sản phẩm dịch vụ ngân hàng, tiến hành giải ngân, thu nợ theo đề nghị củaPQHKHCN theo đúng quy định của BIDV

- Phòng Quan hệ Khách hàng cá nhân (PQHKHCN) có chức năng và được

giao nhiệm vụ cấp tín dụng bán lẻ PQHKHCN có trách nhiệm tiếp thị khách hàng,bán sản phẩm dịch vụ ngân hàng, thẩm định, trình duyệt cho vay và giải ngân theođúng quy định về chức năng nhiệm vụ, quy định về phân cấp uỷ quyền trong hoạtđộng tín dụng của BIDV Đầu mối tổng hợp báo cáo, đề xuất phát triển nghiệp vụtín dụng bán lẻ tại Chi nhánh

- Phòng Quản trị tín dụng (PQTTD) có chức năng và được giao nhiệm vụ

quản trị tín dụng Phòng quản trị tín dụng là đầu mối nhập dữ liệu, theo dõi cáckhoản vay trên hệ thống và lưu giữ hồ sơ theo quy định và là đầu mối lập các Báocáo tín dụng bán lẻ theo yêu cầu của Chi nhánh và Hội sở chính

- Phòng Quản lý rủi ro (PQLRR) có chức năng và được giao nhiệm vụ quản

lý rủi ro

- Bộ phận Kho quỹ: thực hiện lưu giữ Hồ sơ tài sản bảo đảm.

Bước 1: Ngân hàng quảng cáo tiếp thị

Trước tiên, ngân hàng phải quảng cáo, tiếp thị sản phẩm, dịch vụ của Ngânhàng rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm giới thiệu các sảnphẩm, dịch vụ này đến đông đảo khách hàng Phương thức quảng cáo có thể cóđược thực hiện đồng bộ trên các phương tiện thông tin đại chúng: tivi, đài, các báo,tạp chí, các bangrol, áp phích, tờ rơi hoặc nhân viên ngân hàng trực tiếp thiếp thịvới khách hàng

Bước 2: Khách hàng đề xuất nhu cầu vay vốn