Luận Văn Thực trạng về quy trình và phương pháp thẩm định tài sản là bđs tại vpbank thăng long

Tài sản bảo đảm là các tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảođảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của khách hàng vay

1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG HOẠT

ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG 6

1.1 Tổng quan về công tác thẩm định giá trị tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng 6 1.1.1 Tài sản bảo đảm trong các hoạt động tín dụng của Ngân hàng 6

1.1.1.1 Tài sản 6

1.1.1.2 Tài sản bảo đảm 6

1.1.1.3 Sự cần thiết của tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay của NHTM 7

1.1.1.4 Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản bảo đảm 8

1.1.1.4.1 Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay 8

1.1.1.4.2 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba 10

1.1.1.4.3 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay 10

1.1.2 Vai trò, vị trí của tài sản là BĐS đối với hoạt động tín dụng tại các Ngân hàng 10

1.1.2.1 Bất động sản 10

1.1.2.1.1 Khái niệm Bất động sản 10

1.1.2.1.2 Đặc điểm của Bất động sản 11

1.1.2.1.3 Những nhân tố ảnh hưởng tới giá trị BĐS 12

1.1.2.2 Tính cấp thiết của công tác ĐG các BĐS dùng làm TSBĐ tại Ngân hàng 14

1.2 Định giá và nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm là BĐS 16

1.2.1 Khái niệm giá trị 16

1.2.1.1 Giá trị thị trường 17

1.2.1.2 Giá trị phi thị trường 17

1.2.2 Định giá tài sản bảo đảm là BĐS 17

1.2.2.1 Thẩm định giá 17

1.2.2.2 Định giá BĐS 18

1.2.3 Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm 19

1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN).19 1.2.3.2 Nguyên tắc thay thế(NTTT) 19

1.2.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL) 20

1.2.3.4 Nguyên tắc đóng góp (NTĐG) 20

1.2.3.5 Nguyên tắc cung cầu (NTCC) 21

1.3 Quy trình và phương pháp thẩm định tài sản 21

1.3.1 Quy trình thẩm định tài sản là BĐS 21

1.3.1.1 Xác định vấn đề 22

1.3.1.2 Lên kế hoạch thẩm định giá 22

1.3.1.3 Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu 23

1.3.1.3.1 Khảo sát hiện trường 23

1.3.1.3.2 Thu thập tài liệu 23

1.3.1.4 Vận dụng và phân tích tài liệu 24

1.3.1.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá 24

1.3.1.6 Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá 25

1.3.1.7 Báo cáo thẩm định giá 25

1.3.1.7.1 Yêu cầu đối với báo cáo định giá 25

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

1.3.1.7.2 Đối với mục đích cầm cố 27

1.3.2 Phương pháp thẩm định tài sản là BĐS 27

1.3.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 28

1.3.2.1.1 Cơ sở lí luận 28

1.3.2.1.2 Kỹ thuật định giá: 28

1.3.2.1.3 Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp 29

1.3.2.2 Phương pháp đầu tư 30

1.3.2.2.1 Cơ sở lí luận: 30

1.3.2.2.2 Kỹ thuật định giá: 30

1.3.2.2.3 Trình tự: 31

1.3.2.2.4 Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng: 31

1.3.2.3 Phương pháp chi phí 32

1.3.2.3.1 Cơ sở lý luận 32

1.3.2.3.2 Nội dung của phương pháp 33

1.3.2.3.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 33

1.3.2.4 Phương pháp thặng dư 34

1.3.2.4.1 Cơ sở lý luận: 34

1.3.2.4.2 Nội dung của phương pháp thặng dư 34

1.3.2.4.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng 35

2 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH TÀI SẢN LÀ BĐS TẠI VPBANK THĂNG LONG 36

2.1 Vài nét về Ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam 36 2.1.1 Sự hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh VN 36

2.1.2 Sơ đồ tổ chức hoạt động của VPBANK 37

2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của VPBank và định hướng phát triển 2008 39

2.1.3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh của VPBank trong 3 năm gần đây 39 2.1.3.2 Tình hình hoạt động năm 2007 39

2.1.3.2.1 Hoạt động huy động vốn 39

2.1.3.2.2 Hoạt động tín dụng: 40

2.1.3.2.3 Hoạt động của Công ty Chứng khoán: 40

2.1.3.2.4 Tình hình nguồn vốn – sử dụng vốn: 40

2.1.3.2.5 Kết quả kinh doanh 41

2.1.3.2.6 Định hướng phát triển năm 2008 của VPBank 41

2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá trị tài sản là BĐS tại VPBank chi nhánh Thăng Long 43

2.2.1 Chức năng, nhiệm vụ của phòng Thẩm định tài sản bảo đảm – VPBank chi nhánh Thăng Long 43

2.2.1.1 Chức năng: 43

2.2.1.2 Nhiệm vụ: 43

2.2.1.3 Tổ chức: 44

2.2.2 Vài nét về công tác thẩm định giá trị tài sản là BĐS tại VPBank chi nhánh Thăng Long 2007 45

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

2.2.3 Quy trình và phương pháp thẩm định giá trị tài sản là BĐS được sử

dụng tại chi nhánh 46

2.2.3.1 Những vấn đề liên quan đến việc định giá tài sản bảo đảm 46

2.2.3.1.1 Mục đích của việc định giá tài sản bảo đảm 46

2.2.3.1.2 Yêu cầu của việc định giá tài sản bảo dảm 46

2.2.3.1.3 Cơ sở của việc thực hiện định giá BĐS bảo đảm 47

2.2.3.1.4 Căn cứ định giá 47

2.2.3.2 Về mặt lý thuyết 47

2.2.3.2.1 Quy trình thẩm định 47

2.2.3.2.2 Phương pháp thẩm định 58

2.2.3.3 Về mặt thực tế 60

2.2.3.3.1 Quy trình thẩm định được thực hiện tại VPBANK Thăng Long 60

2.2.3.3.2 Phương pháp thẩm định được sử dụng tại VPBANK Thăng Long 62

2.2.4 Đánh giá sơ bộ về phương pháp định giá được áp dụng tại VPBank Thăng Long 68

2.2.4.1 Quy trình định giá BĐS là tài sản bảo đảm 68

2.2.4.1.1 Ưu điểm 68

2.2.4.1.2 Nhược điểm 69

2.2.4.2 Phương pháp so sánh trực tiếp 69

2.2.4.2.1 Ưu điểm 69

2.2.4.2.2 Nhược điểm 69

2.2.4.3 Phương pháp chi phí 70

2.2.4.3.1 Ưu điểm 70

2.2.4.3.2 Nhược điểm 70

3 CHƯƠNG 3: NHẬN XÉT VÀ ĐÁNH GIÁ TỔNG QUÁT VỀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN LÀ BĐS TẠI VPBANK THĂNG LONG 72

3.1 Đánh giá chung về quy trình và các phương pháp thẩm định giá trị BĐS là TSBĐ tại VPBank Thăng Long 72

3.1.1 Ưu điểm 72

3.1.2 Nhược điểm 73

3.2 Một số ý kiến đề xuất nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá tài sản là BĐS tại chi nhánh 75

3.2.1 Quan điểm của VPBank về định giá tài sản bảo đảm 75

3.2.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá tài sản bảo đảm tại VPBank 77

3.2.2.1 Tăng cường cán bộ thẩm định cả về mặt số lượng và chất lượng 77 3.2.2.2 Sử dụng những nguồn thông tin có nguồn gốc rõ ràng, độ chính xác và tin cậy cao đồng thời có sự điều chỉnh hợp lý giữa các BĐS 78

3.2.2.3 Sử dụng thêm các phương pháp định giá khác nhằm đưa ra giá trị hợp lý cho BĐS được định giá 78

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

3.2.3 Những cơ hội và thách thức mà Ngân hàng gặp phải khi thực hiện

những giải pháp trên 80

3.2.3.1 Những cơ hội 80

3.2.3.2 Những thách thức 81

3.3 Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động thẩm định giá BĐS là TSBĐ trong các Ngân hàng TMCP 83

3.3.1 Đối với Chính phủ và Bộ Tài chính 84

3.3.2 Đối với các cơ quan chức năng khác 85

3.3.3 Đối với các NHTM 85

3.3.4 Đối với các tổ chức, cá nhân khi đi vay vốn ở các Ngân hàng 85

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

Lời mở đầu.

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS

TRONG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG.

1.1 Tổng quan về tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng.

1.1.1 Tài sản bảo đảm trong các hoạt động tín dụng của

Ngân hàng.

1.1.1.1 Tài sản

Theo thuật ngữ kế toán, tài sản là những nguồn lực được sở hữu hay kiểm soátbởi một doanh nghiệp, do kết quả của hoạt động kinh doanh trong quá khứ và từ

nguồn lực đó doanh nghiệp hy vọng thu được lợi nhuận trong tương lai

Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC): “ Tài sản là một kháiniệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở

hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi,

lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó” (Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2000)

Bên cạnh đó còn có vô số những khái niệm, định nghĩa khác nhau về tài sản, vìchúng được nhìn nhận từ nhiều góc độ khía cạnh Nhưng dưới cách nhìn nhận của TĐV

thì tài sản được khái quát một cách đơn giản nhưng rõ ràng: “Tài sản là một nguồn lực

được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định”

Hiện nay có rất nhiều cách phân loại tài sản thành các nhóm tài sản khác nhau,điều này còn tuỳ thuộc vào tiêu thức phân loại mà chúng ta lựa chọn Và một tiêu thức

phân loại thường được sử dụng hầu hết trong mọi lĩnh vực ngành nghề đó là: Tiêu

thức phân loại là khả năng di dời, tài sản nói chung được phân ra làm 2 loại: Động sản

và Bất Động Sản (BĐS)

1.1.1.2 Tài sản bảo đảm.

Tài sản bảo đảm là các tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảođảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử

dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lí, sử dụng

của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp nhà nước; tài sản hình thành từ

vốn vay

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là việc các ngân hàng áp dụng các biện phápnhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở pháp lí và kinh tế để thu hồi được các khoản nợ đã

cho khách hàng vay, lãi vay và các khoản phí (nếu có) Ngân hàng cho vay yêu cầu

khách hàng tín dụng thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay nhằm các mục đích

sau:

- Nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của Bên vay;

- Phòng ngừa rủi ro khi phương án trả nợ dự kiến của Bên vay không thực hiệnđược, hoặc xảy ra các rủi ro không lường trước;

chiến lược kinh doanh thận trọng đến đâu đi chăng nữa vẫn có khả năng thất bại, bởi

kinh doanh bao hàm cả những yếu tố may rủi, khách quan mà mỗi doanh nghiệp

không lường trước được

NHTM là doanh nghiệp kinh doanh loại hàng hoá đặc biệt, đó là tiền tệ Do đócũng không tránh khỏi những rủi ro do các yếu tố chủ quan và khách quan gây ra Nói

đến rủi ro trong hoạt động ngân hàng, không thể không kể đến rủi ro tín dụng, bởi đây

là rủi ro đặc trưng và chủ yếu của ngân hàng, nó gắn liền với hoạt động quan trọng

nhất, có quy mô lớn nhất của NHTM là hoạt động tín dụng Như vậy, rủi ro tín dụng

là khả năng khách hàng không trả, hoặc không trả đúng hạn hoặc không trả đầy đủ cả

gốc và lãi cho ngân hàng

Việc cấp tín dụng tại các ngân hàng trước hết dựa trên cơ sở tin cậy, có độ antoàn cao nhất Khi cho vay, các ngân hàng luôn kỳ vọng khách hàng sẽ lựa chọn

phương án đầu tư tốt nhất và thực hiện hiệu quả phương án đó để có đủ nguồn hoàn

trả đầy đủ cả gốc và lãi vay Tuy nhiên, vấn đề không đơn giản như vậy khi nhiều

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

khách hàng sử dụng vốn vay kém hiệu quả, gây tổn thất tài chính hay ngân hàng

không phân biệt được khách hàng do sự lựa chọn đối nghịch Những khó khăn mà các

ngân hàng đang gặp phải trong vấn đề này là rất đáng quan tâm, nhất là khi họ chấp

nhận tăng trưởng tín dụng cao để phát triển Để giải quyết vấn đề này, người ta đã

thực hiện nhiều cơ chế có tính khả thi cao và một trong số đó chính là các biện pháp

bảo đảm tiền vay bằng tài sản hay cho vay có tài sản bảo đảm

Hoạt động tín dụng hiện nay của các ngân hàng thương mại chủ yếu là tín dụngthương mại và khách hàng vay chủ yếu của họ chính là các tập đoàn, doanh nghiệp,

công ty Việc cấp tín dụng của ngân hàng thương mại cho những khách hàng này sẽ an

toàn hơn nếu nó được bảo đảm bởi tài sản của khách hàng vay, chủ yếu là các loại dễ

xác định giá trị, có tính thanh khoản cao và giá trị lớn Việc quản lí các loại tài sản này

cũng sẽ dễ dàng hơn khi các ngân hàng nắm giữ tài sản hoặc giữ những giấy tờ chứng

minh quyền sở hữu chúng và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận

Về nguyên tắc, tài sản bảo đảm chỉ là một yếu tố có giá trị tham chiếu trong cácquyết định cấp tín dụng Tuy nhiên trong thực tế, vai trò của nó trong các quyết định

là không nhỏ vì đây được coi là một biện pháp để hạn chế tổn thất cho ngân hàng

trong trường hợp khách hàng vay không có khả năng trả nợ, hơn nữa nó cũng là động

lực thúc đẩy khách hàng vay sử dụng vốn vay hiệu quả hơn Khi tài sản được thế

chấp, cầm cố tại ngân hàng thì người vay sẽ bị mất nó nếu khoản vay của họ được đầu

tư không cẩn thận và xảy ra rủi ro Chính vì vậy, họ phải thận trọng hơn khi thực hiện

quyết định đầu tư của mình Trong trường hợp nghĩa vụ trả nợ không được khách

hàng vay thực hiện đầy đủ, ngân hàng đã có nguồn thứ hai để thu hồi nợ, đó chính là

giá trị tài sản bảo đảm của khách hàng Ngân hàng có thể thu hồi được hết nợ nếu việc

định giá tài sản bảo đảm được tiến hành chính xác, hợp lí và quá trình quản lí tài sản

an toàn Như vậy có thể nói cho vay có tài sản bảo đảm là một trong những cơ chế tốt

nhất để giảm thiểu rủi ro tín dụng cho ngân hàng, đảm bảo hoạt động an toàn cho cả

hệ thống

1.1.1.4 Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản bảo đảm.

1.1.1.4.1 Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay

a Cầm cố

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

 Khái niệm: Cầm cố tài sản là việc khách hàng vay, bên thứ ba (gọi làbên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho NHCV để đảm bảo thực

 Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của pháp luật;

 Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theoquy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được cầm cố;

 Tài sản hình thành trong tương lai là động sản hình thành sau thời điểm

kí kết giao dịch cầm cố và sẽ thuộc quỳên sở hữu của Bên cầm cố như hoa lợi, lợi tức,

tài sản hình thành từ vốn vay, các động sản khác mà Bên cầm cố có quyền nhận;

 Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

b Thế chấp

 Khái niệm: Thế chấp tài sản là việc khách hàng vay, bên thứ ba (gọi làbên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu, quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực

hiện nghĩa vụ trả nợ đối với NHCV và không chuyển giao tài sản đó cho NHCV Các

bên có thể thoả thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

 Các loại tài sản thế chấp:

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản khác gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất;

 Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;

 Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theoquy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp;

 Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thờiđiểm kí kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của Bên thế chấp như hoa lợi,

lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, các bất động sản khác mà Bên thế chấp có

quyền nhận;

 Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

1.1.1.4.2 Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba

 Khái niệm: Bảo lãnh là việc bên thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) cam kết vớiNHCV sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho khách hàng vay, nếu đến hạn trả nợ mà khách

hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ

 Các loại tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh: bao gồmcác loại tài sản đã nêu tại mục 1.1.1.4.1 của chương này

1.1.1.4.3 Bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay

 Khái niệm: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việckhách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả

nợ cho chính khoản vay đó đối với NHCV

Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sảnđược tạo nên bởi một phần hoặc toàn bộ khoản vay của NHCV

1.1.2 Vai trò, vị trí của tài sản là BĐS đối với hoạt động

Theo điều 174 của Bộ Luật Dân Sự Việt Nam năm 2005 thì:

Bất động sản là các tài sản, bao gồm:

 Đất đai

 Nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sảngắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai

 Các tài sản khác do pháp luật quy định

của nơi có nó về cơ sở hạ tầng, dân trí và phát triển kinh tế Khi những yếu tố này thay

đổi thì tính vị trí của BĐS cũng thay đổi thuận chiều theo, tạo nên giá trị BĐS có tính chất theo

BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này được xét trên cả góc độ kỹ

thuật và kinh tế Tuổi thọ kĩ thuật có thể được hiểu là khả năng tồn tại của công trình

theo các thông số xây dựng; còn tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà công trình đó

đem lại lợi ích kinh tế cho người sử dụng chúng

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

Những điều này là rất có lợi cho TĐV, khi định giá cần phải tính đến cả haiyếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại

của BĐS đó

c Tính khác biệt:

Đặc điểm này có thể nói là hết sức quan trọng mà các TĐV phải hết sức quantâm Trên thực tế, giữa các BĐS có những khác biệt nhau rất đáng kể, không có hai

BĐS nào là hoàn toàn giống nhau do khác nhau về: vị trí, cấu trúc, kiến trúc, cảnh

quan, môi trường… Khi định giá các BĐS phải chú ý khai thác tính khác biệt, không

thể so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau

d Tính ảnh hưởng lẫn nhau:

Đặc điểm này có thể nói là hệ quả của đặc điểm cố định về vị trí Khi một BĐSnày xây dựng có thể sẽ gây ảnh hưởng đến các BĐS xung quanh nó như: xây nhà

riêng có thể chắn mất ánh sáng hoặc có thể lún móng nhà bên cạnh Và thấy rõ nét

hơn là khi một hệ thống giao thông thuận lợi được xây dựng thì những BĐS có tuyến

đường giao thông đó chạy qua cũng đã thay đổi về mặt cảnh quan và giá trị Điều này

khiến cho các TĐV phải có cái nhìn tổng quát xung quanh đối với BĐS cần thẩm

định Và phải thấy được xu hướng thay đổi những BĐS xung quanh BĐS định giá, vì

nó có ảnh hưởng đến giá trị BĐS định giá

e Tính khan hiếm:

Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn và doBĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí…chính vì vậy mà BĐS luôn là tài sản có giá

trị lớn do vậy mà quan hệ cung cầu BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏ

hơn cầu, có nhiều hiện tượng đầu cơ về BĐS, nên giá cả BĐS luôn có xu hướng tăng

lên một nhiệm vụ quan trọng của các TĐV là làm sao định giá BĐS sát với giá trị

thực của nó; giúp những cá nhân có nhu cầu định giá BĐS không bị lóa mắt trước giá

ảo của thị trường BĐS

1.1.2.1.3 Những nhân tố ảnh hưởng tới giá trị BĐS.

 Các yếu tố có mối quan hệ trực tiếp với BĐS

 Nhóm các yếu tố tự nhiên:

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

 Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càngcao thì giá trị của BĐS càng lớn Những BĐS nằm tại các ngã tư, ngã ba, trên các trục

đường giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác

 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước vàdiện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư

trong vùng Ví dụ, tại Hà Nội, với nhu cầu để ở thì loại kích thước và diện tích tối ưu

khi mặt tiền thửa đất từ 4m – 5m và chiều sâu của thửa đất là từ 10m – 15m

 Địa hình BĐS tọa lạc, các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: địahình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác

động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa

hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao

hơn

 Hình thức( kiến trúc) bên ngoài của BĐS( đối với các BĐS là nhà hoặccông trình xây dựng khác): nếu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến

trúc phù hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại

 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yêntĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

 Nhóm các yếu tố kinh tế:

 Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐSmang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu

nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

 Những tiện nghi gắn liền với BĐS: hệ thống điện nước, vệ sinh, thôngtin liên lạc…càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng

 Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sửdụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng…hiện có.

 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng

cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà…

 Các yếu tố chung bên ngoài

 Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách củaNhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị

trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

 Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự đầu tư bên ngoài vào địaphương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá trị BĐS gia tăng

 Các chính sách tác động trực tiếp như: chính sách cho phép Việt kiềumua BĐS tại Việt Nam, chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực

BĐS…

 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: tình hình cung cầu BĐS trong khuvực, thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng so với các vùng khác

 Các yếu tố xã hội: các yếu tố này cũng có tác động lớn tới giá trị BĐS

Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì

giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ Mặt khác, các yếu tố

khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an

ninh…và những vấn đề liên quan đến thuyết phong thủy cũng có ảnh hưởng tới giá trị

vốn của khách hàng; đồng thời khi thế chấp BĐS khách hàng vẫn có thể sử dụng BĐS

đó nhằm tạo ra lợi nhuận cho chính mình Hơn nữa, BĐS là một loại hàng hóa đặc

biệt, rất nhạy cảm với thị trường, do đó việc định giá BĐS bảo đảm là một công việc

thực sự cần thiết trong các Ngân hàng

Bên cạnh đó, xuất phát từ tình hình thực tế của nhu cầu vay vốn của nhữngdoanh nghiệp trên thị trường Việt Nam Những tài sản quả thực có giá trị để đảm bảo

cho khoản vay vốn là không nhiều, đồng thời hình thức vay theo dự án ở nước ta cũng

chưa thực sự phát triển Nên việc dùng BĐS để đảm bảo cho khoản vay của các doanh

nghiệp là rất lớn

Thứ hai, do dựa trên cơ sở của giá trị tài sản bảo đảm là BĐS đã được định giá

mà các tổ chức tín dụng xác định được mức cho vay

Thứ ba, khi tham gia hợp đồng tín dụng, bên nào cũng muốn bảo vệ quyền lợichính đáng của mình, người vay muốn vay một món vay lớn để đảm bảo có đủ vốn

trong việc thực hiện kế hoạch của mình, bên thực hiện cho vay thì lại muốn cho vay

nhưng vẫn phải bảo đảm an toàn vốn vay Vì vậy cần phải sinh ra một mức giá trung

gian mà cả hai bên hợp đồng tín dụng thấy thỏa mãn, do đó việc định giá tài sản bảo

đảm được hình thành

Cán bộ thẩm định phải thực hiện đánh giá BĐS sao cho đảm bảo thị trường cókhả năng chấp nhận, vừa đảm bảo thanh toán đủ số tiền cả gốc và lãi của món vay,

bao gồm cả chi phí để thực hiện việc bán BĐS trong trường hợp xấu nhất có thể xảy ra

Không nên hiểu định giá BĐS đảm bảo ở một khâu đầu vào vay vốn, mà cònphải xem xét cả khâu phát mãi tài sản nếu trong trường hợp xấu xảy ra Nếu không

định giá thì sẽ gây đến thiệt hại cho khách hàng và cho cả Ngân hàng

Nhận thức được vai trò cần thiết của định giá BĐS đảm bảo nói riêng và tài sảnnói chung trong hoạt động Ngân hàng mà Nhà nước đã từng bước hoàn thiện hệ thống

pháp lý quy định về vấn đề đó Ban đầu là Nghị định số 178/1999/NĐ-CP và theo quá

trình phát triển nhu cầu của toàn xã hội mà Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã được

sửa đổi bằng Nghị định số 85/2002/NĐ-CP và ngày một hoàn thiện hơn

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

1.2 Định giá và nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm là BĐS.

1.2.1 Khái niệm giá trị

Theo quan điểm của Mác đưa ra thì giá trị của hàng hoá được xác định ở mặtchất và lượng:

+ Chất của giá trị là lao động của người sản xuất hàng hoá, là lao động trừutượng của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá

+ Lượng của giá trị được tính theo thời gian lao động Mỗi hàng hoá có thờigian lao động cá biệt khác nhau Khi trao đổi trên thị trường, giá trị hàng hoá được đo

bằng thời gian lao động xã hội cần thiết

Dưới góc độ nhìn nhận của ngành thẩm định giá, có thể khái quát khái niệm giátrị tài sản như sau: Giá trị tài sản là biểu hịên bằng tiền về những lợi ích mà tài sản

mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Như vậy, giá trị tài sản được

xem xét dưới hai khía cạnh sau:

+ Xét về góc độ chủ quan: Giá trị tài sản đối với các cá nhân khác nhau là khácnhau Ví dụ như một bức tranh của Vangôc, với những người am hiểu nghệ thuật thấy

được nét đẹp của bức tranh thì có thể sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền lớn để có được

bức tranh, khi đó họ đánh giá giá trị bức tranh là lớn; nhưng với những người không

am hiểu nghệ thuật thì họ có thể đánh giá giá trị của bức tranh đó là bằng không

+ Xét về góc độ khách quan: Giá trị của tài sản là cơ sở của giá cả, phản ánh sốtiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất trong một cuộc giao dịch tại thời điểm

nào đó Giá trị này được thị trường thừa nhận trong hoạt động kinh tế

Với TĐV thì phải biết được khi nào thì định giá một tài sản dựa trên giác độchủ quan, khi nào thì dựa trên giác độ khách quan Chính điều đó sẽ ảnh hưởng sự lựa

chọn phương pháp định giá của TĐV, giúp TĐV phân tích được những nhân tố ảnh

hưởng đến giá trị của tài sản, từ đó sẽ ước tính được giá trị tài sản một cách hợp lý

định giá, giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán với một bên là người mua sẵn sàng

mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó mà các bên hành động một cách

khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc

Đó có thể là giá trị trao đổi, giá trị hiện tại về các quyền về thu nhập trongtương lai…

1.2.1.2 Giá trị phi thị trường.

Nếu TĐV đánh giá tài sản dựa trên góc độ chủ quan thì giá trị ước tính của tàisản đó là giá trị phi thị trường Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản

dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có

thể mua bán tài sản trên thị trường

Ví dụ cho giá trị phi thị trường ta có giá trị đầu tư, giá trị sử dụng…

Khi thực hiện định giá tài sản thì phải biết được tài sản đó có giá trị hay không,nếu một tài sản có đủ 5 đặc tính sau thì mới được xem là có giá trị: tính pháp lý, tính

hữu ích, tính khan hiếm, tính có yêu cầu, tính có thể chuyển giao được Vì vậy nếu

BĐS chỉ thiếu một yếu tố như tính pháp lý thì BĐS đó có giá trị được xác định bằng

không

Như vậy giá trị tài sản mà các TĐV đánh giá chỉ có tính chất tham khảo, nó lànền tảng của việc đưa ra giá cả hàng hoá trong một giao dịch nào đó Nó chỉ cho biết

được rằng đó là giá mà có khả năng xảy ra với xác suất là nhiều nhất, mà nó không

khẳng định đó là giá cả sẽ phải xảy ra trong quá trình giao dịch Giá trị đó có thể lớn

hơn, bằng hoặc thấp hơn giá cả thực hiện được trong giao dịch

1.2.2 Định giá tài sản bảo đảm là BĐS.

1.2.2.1 Thẩm định giá

Thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết với sự vận hành của nềnkinh tế thị trường và nó rất phát triển ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển

Đây là một ngành nghề đòi hỏi các nhà chuyên môn thực hiện phải được đào tạo

chuyên sâu, có kiến thức rộng, có kinh nghiệm và có đạo đức nghề nghiệp

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

Thẩm định giá hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau, nhưng theo điều 4pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/08/2002: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh

giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu

chuẩn Việt Nam hay thông lệ quốc tế.”

Như vậy có thể thấy thẩm định giá là một công việc ước tính về giá trị của tài sảndựa trên cơ sở dữ liệu trực tiếp hoặc gián tiếp có liên quan đến thị trường

Do đó ta thấy thẩm định giá là một môn khoa học không chính xác Sở dĩ nó làmột môn khoa học vì nó có những phương pháp nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu

riêng biệt (giá trị tài sản); nhưng nó không chính xác là bởi vì kết quả giá trị tài sản đó

chỉ là ước tính, giá trị đó có khả năng xảy ra với tần suất lớn nhất ở một giao dịch nào

đó trong tương lai; mà nó không dám chắc chắn là giao dịch sẽ xảy ra tại giá trị tài sản

đó Và tuỳ theo TĐV, phương pháp mà TĐV lựa chọn để định giá mà sẽ có những kết

quả khác nhau, vì vậy kết quả đó chỉ mang tính chất tham khảo và được gọi là hợp lý

thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện nhân dân quản lý; do đó đất ở nước ta

không thuộc sở hữu của bất kỳ một cá nhân nao Nên khi nhắc đến giá trị quyền đối

với đất chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị quyền thuê theo hợp đồng Còn đối

với BĐS là công trình xây dựng trên đất( không phải là đất đai) thì cá nhân Việt Nam

được có các quyền sau: Quyền sở hữu, quyền thuê theo hợp đồng Quyền sở hữu

nghĩa là có đầy đủ các quyền sau: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

Như vậy định giá giá trị BĐS không phải đơn thuần là việc xem nó có kết tinhbao nhiêu lao động trong đó như quan điểm của Max; mà là đi ước tính giá trị lợi ích

của BĐS mang lại cho các quyền nêu trên

1.2.3 Nguyên tắc định giá tài sản bảo đảm.

Nguyên tắc định giá tài sản là những quan niệm, quan điểm đã được thừa nhậnmột cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế xã hội Là cơ sở quan trọng để

đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên những phương pháp định giá khoa học Nó cho

phép TĐV có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị tài sản

1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN).

 Nội dung: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại cáclợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều

+ Tài sản sử dụng phải được phép về mặt pháp lý

+ Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính: Mỗi ngườihay mỗi nhà đầu tư có thể sử dụng tài sản theo chi phí cơ hội của riêng mình Tuy

nhiên nó phải phản ánh tính khả thi về mặt tài chính

 Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn khai thác tài sản trên nguyên tắcmột cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra Cơ sở để

người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể

mang lại

 Tuân thủ nguyên tắc: Các TĐV phải xác định được những giả định nào

là thực tế, giả định nào là không khách quan

 Cơ sở đưa ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một

số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một tài sản tương tự như vậy để

thay thế

 Tuân thủ nguyên tắc: Đòi hỏi TĐV nắm được các thông tin về giá cảhay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá Làm cơ sở để

so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần định giá

1.2.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL).

 Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi nhữnglợi ích tương lai mà tài sản mang lại cho nhà đầu tư

 Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản:

Là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một

thời điểm nhất định Thẩm định giá về thực chất cũng là công việc dự kiến các khoản

lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tương lai

 Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý, TĐV phải dựkiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính

giá trị tài sản

1.2.3.4 Nguyên tắc đóng góp (NTĐG).

 Nội dung: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tàisản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài

sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

 Cơ sở nguyên tắc: Cũng được xuất phát từ định nghĩa giá trị tài sản

 Tuân thủ nguyên tắc:

+ Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản,nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn bộ và giá trị

giữa các bộ phận tài sản còn lại

+ Giá trị đóng góp bao gồm cả giá trị của các yếu tố vô hình

1.2.3.5 Nguyên tắc cung cầu (NTCC).

 Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị tàisản Trong thị trường không phải là cạnh tranh hoàn hảo, dưới sức ép của quan hệ

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

cung cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực Do đó khi đánh giá

các tài sản, phải phân tích tác động của yếu tố quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến giá trị

chuẩn để sử dụng kỹ thuật “thay thế so sánh” hay không Thực hiện đánh giá dự báo

tương lai về cung cầu và giá cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kĩ

thuật định giá dựa vào dòng thu nhập

+ Theo NTĐG, bộ phận cấu thành của tài sản có thể được đánh giá rất cao,nhưng trên thị trường bộ phận tài sản này được bán một cách rộng rãi, với giá bán rất

rẻ

1.3 Quy trình và phương pháp thẩm định tài sản.

1.3.1 Quy trình thẩm định tài sản là BĐS.

Quy trình thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống, lô gíc

Quy trình thẩm định giá cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ,được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà

thẩm định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có

thể đảm bảo được

Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau đây:

 Xác định vấn đề

 Lên kế hoạch thẩm định giá

 Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu

 Vận dụng và phân tích tài liệu

 Xác định giá trị tài sản cần định giá

 Báo cáo thẩm định giá

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

thể đến các kế hoạch chi tiết vùng…)

Miêu tả pháp lý: mã số, địa tầng, địa chỉ, đặc điểm vật chất

Nhận biết về các quyền lợi đối với tài sản được đánh giá

Phân nhóm tập hợp các quyền được đánh giá, ví dụ như quyền sở hữu vĩnhviễn, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép, các điều khoản hạn chế, quyền chuyển

nhượng…

 Thiết lập mục tiêu của thẩm định giá:

Xác định giá trị nào cần được ước tính, ví dụ như giá trị thị trường mở, giá trịđầu tư hay giá trị phục hồi

Xác định phương pháp thẩm định giá và tài liệu cần thiết cho việc thẩm định giá

 Thiết lập ngày có hiệu lực của thẩm định giá

- Nhận được từ yêu cầu của khách hàng

- Thiết lập các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu

 Đạt được sự thỏa thuận với khách hàng về phí họ phải trả và yêu cầuthời gian hoàn thành

1.3.1.2 Lên kế hoạch thẩm định giá.

Trong bước này cần giải quyết các vấn đề sau:

 Nhận biết các yếu tố cung và cầu thích hợp với các đặc tính và các quyềncủa tài sản được mua bán và các đặc điểm của thị trường

 Nhận biết các tài liệu yêu cầu về thị trường tài sản và tài liệu dùng để so sánh

 Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

- Phải là các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất.

- Số liệu được sử dụng đúng đắn, chính xác và phải được kiểm chứng

 Thiết kế chương trình nghiên cứu

- Xác định trình tự thu thập và phân tích số liệu

- Phân biệt những phần việc nào có thể ủy nhiệm

 Vạch đề cương của báo cáo thẩm định giá

- Xác định hình thức trình bày báo cáo

- Lên chương trình thời biểu công tác

- Xác định thời gian cho phép và trình tự của các bước phải tuân theo

1.3.1.3 Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu

1.3.1.3.1 Khảo sát hiện trường

 TĐV phải trực tiếp khảo sát hiện trường:

TĐV phải khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản so sánhvới vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

 Chi tiết bên ngoài và bên trong của bất động sản, bao gồm: diện tích đất vàcông trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng ( cấp và thoát nước, viễn

thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tình trạng duy tu, sữa

chữa…

 Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá,TĐV cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết) ở các hướng khác nhau

1.3.1.3.2 Thu thập tài liệu

Các thông tin thu thập qua khảo sát thực tế tài sản sẽ thay đổi tuỳ theo loại tàisản định giá Tuy nhiên nhà thẩm định giá phải ghi được những thông tin cơ bản của

tài sản

Bước này cần đạt được các yêu cầu như:

 Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

 Các tài liệu tổng hợp về xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường.

 Các tài liệu đặc biệt của đối tượng nghiên cứu và của đối tượng có thể sosánh được về vị trí công trình, chi phí, thu nhập…

 Kiểm chứng số liệu thu thập được

 Các thông tin thu thập được cần giữ bí mật không được phép công khai

1.3.1.4 Vận dụng và phân tích tài liệu

Những tài liệu thu thập được TĐV tiến hành các loại phân tích sau:

 Phân tích thị trường: Xác định các lực lượng thị trường ảnh hưởng đến giátrị của tài sản mục tiêu

 Phân tích tài sản: Phân tích các tính chất và đặc điểm nổi bật của tài sản đốitượng thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của nó

 Phân tích so sánh: Phân tích các đặc điểm có thể so sánh được, bán ra, cho thuê…

 Phân tích sự sử dụng:

- Phân tích sự sử dụng đất một cách cao nhất và tốt nhất

- Phân tích việc sử dụng tài sản một cách tốt nhất và có hiệu quả nhấtCác phân tích trên cần thiết phải được kiểm chứng

1.3.1.5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Qua kết quả của các phân tích trên, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thíchhợp để áp dụng, bao gồm các loại phương pháp sau:

 Phương pháp so sánh trực tiếp

 Phương pháp chi phí giảm giá

 Phương pháp thặng dư

 Phương pháp lợi nhuận

 Phương pháp đầu tư( hay phương pháp thu nhập) bao gồm phương phápđầu tư truyền thống và các kỹ thuật dòng tiền chiết khấu

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

Trong khi lựa chọn, nhà thẩm định giá phải cân nhắc tính hợp lý của mỗiphương pháp thẩm định giá, sự thuận lợi và sự hạn chế của chúng.

Tầm quan trọng của mỗi phương pháp thẩm định giá có thể thay đổi phụ thuộcvào kiểu loại, vào thuộc tính của tài sản và vào mục đích của thẩm định giá Có thể áp

dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá để tiến hành định giá

1.3.1.6 Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá

Là bước cuối cùng để hoàn thành báo cáo thẩm định giá, mục đích của bướcnày là truyền đạt kết quả và các kết luận của nhà thẩm định một cách có hiệu quả và

có sức thuyết phục đối với người sử dụng thông tin

Kết quả thẩm định nói chung được truyền tải thông qua báo cáo bằng văn bản,đôi khi cũng được truyền đạt qua trao đổi bằng miệng

1.3.1.7 Báo cáo thẩm định giá.

1.3.1.7.1 Yêu cầu đối với báo cáo định giá.

Báo cáo thẩm định giá là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc thẩm địnhgiá, là cao điểm của những nỗ lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá

Báo cáo thẩm định giá được trình bầy rõ ràng, chính xác, sắp xếp đầy đủ cácgiả thiết, số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt được của nhà

thẩm định giá Để giúp khách hàng có thể sử dụng thông tin có hiệu quả, có một cái

nhìn toàn diện, khách quan, không cứng nhắc, yêu cầu đối với việc báo cáo là không

được phép dừng lại ở con số và kết luận, mà đòi hỏi phải có sự trình bày, phân tích,

đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt thông tin, nguồn dữ liệu

và yếu tố chủ quan của TĐV chi phối đến kết quả định giá

Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích củacông việc thẩm định giá Thí dụ, một ngân hàng cung cấp khả năng vay nợ, khi đó,

nhà thẩm định phải kiểm tra nội dung của báo cáo để đảm bảo nó chứa đựng các thông

tin và lời khuyên thích hợp

Một bản sao của mỗi báo cáo thẩm định, cùng với các công trình nghiên cứucủa nhà thẩm định, nên được nhà thẩm định lưu lại trong một giai đoạn hợp lý

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

Nội dung tối thiểu của một báo cáo thẩm định giá bằng văn bản gồm có:

1 Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá

2 Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ bưu điện của BĐS, đặc điểm vật chất vàtình trạng pháp lý

3 Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được

4 Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng

5 Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thịtrường làm cơ sở định giá

6 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá đượcchấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp

7 Tuyên bố rõ ràng về giá trị BĐS mục tiêu

8 Khẳng định ngày định giá có hiệu lực

9 Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính, bao gồm:

 Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết luận

 Hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế

 Các nghi vấn có thể có và các khuyến nghị điều tra kỹ hơn nữa, hoặc trìhoãn định giá cho đến khi có nguồn thông tin rõ ràng

10 Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin định giá:

 Các mâu thuẫn giữa tiêu chẩn thẩm định với yêu cầu của khách hàng

 Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi và tráchnhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá

 Khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng

Nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầu chứng thực lời

Báo cáo cung cấp cho khách hàng giá trị thị trường cho mục đích đảm bảo cầm

cố ở ngày điều tra của công trình xây dựng ở bất kỳ giai đoạn hoàn thành nào theo đề

vốn vay nợ trước, điều khoản trả lại món nợ chính, và tỷ lệ lãi

Các yếu tố liên quan sau nên được đưa vào tính toán trong thẩm định giá:

 Sự nắm giữ quyền lợi đang được định giá, và các điều khoản của sự thuêmướn mà quyền lợi đó là mục tiêu

 Tuổi, loại, tiện nghi, địa điểm, thiết bị, đồ đạc được lắp đặt cố định

 Cấu trúc và tình trạng sửa chữa chung của các công trình, bao gồm bất

kỳ thiếu sót quan trọng nào đã rõ ràng đối với nhà thẩm định trong quá trình khảo sát

 Tình trạng tài sản bị tác động bởi sự lún, nước và các rủi ro khác

Khi thẩm định giá được tiến hành với công trình đang xây dựng chưa hoànthành, thẩm định giá chỉ cần nói rõ giá trị của công việc đã hoàn thành, mà còn cần

ước tính chi phí để hoàn thiện công trình xây dựng, và giá trị của tài sản khi hoàn thành

1.3.2 Phương pháp thẩm định tài sản là BĐS.

Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất định

Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá BĐS cụ thể phụ thuộc vào

ba yếu tố cơ bản:

 Thuộc tính của BĐS: chịu tác động bởi các yếu tố nào

 Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường

 Mục tiêu và nguyên tắc tiến hành định giá

Trong số những phương pháp đưa ra không có phương pháp nào là chính xác

và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phương pháp

thích hợp nhất Sau đây là một số phương pháp hay dùng nhất

1.3.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp.

1.3.2.1.1 Cơ sở lí luận.

 Phương pháp được xây dựng trên việc tuân thủ NTTT

 Giá trị tài sản mục tiêu có thể được coi là hoàn toàn ngang bằng với tàisản tương đương khi đã được thực hiện việc điều chỉnh Do đó chỉ cần tìm trên thị

trường các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so

sánh được trên thị trường

1.3.2.1.2 Kỹ thuật định giá:

Trên thực tế không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau, hơn nữa giá trị BĐSthường thay đổi theo thời gian Vì vậy để tiến hành so sánh, TĐV phải thu thập các

giao dịch trên các thị trường hiện hành của BĐS hoặc tương đối giống nhau đối với

BĐS mục tiêu Sau đó tiến hành phân tích mua bán, phân tích các giá trị giao dịch và

làm những điều chỉnh cần thiết để tìm ra giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu

 Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thờigian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt chủ yếu như: vị trí,

điều kiện môi trường, kiểu cách BĐS

 Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằmđảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bước này,

khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ nguồn gốc, đặc

Nếu BĐS chứng cứ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều

chỉnh giảm giá giá trị giao dịch của BĐS chứng cứ xuống và ngược lại

 Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đãđiều chỉnh

Trên thực tế không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau, hơn nữa giá trị BĐSthường thay đổi theo thời gian Vì vậy để tiến hành so sánh, TĐV phải thu thập các

giao dịch trên các thị trường hiện hành của BĐS hoặc tương đối giống đối với BĐS

mục tiêu Sau đó tiến hành phân tích mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và

làm những điều chỉnh cần thiết để tìm ra giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu

1.3.2.1.3 Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp.

 Phương pháp định giá là đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vìkhông phải thực hiện tính toán nhiều

 Thể hiện được sự đánh giá của thị trường, đó là các bằng chứng rõ ràng,

đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS

 Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác vì đầu tiên bao giờngười ta cũng tìm hiểu những thông tin về thị trường Thông thường người ta sử dụng

phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác như phương pháp

chi phí, phương pháp thặng dư để định giá BĐS

 Thị trường ổn định, các BĐS có tính đồng nhấtTrên thực tế phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung để định giácác BĐS dùng cho mục đích mua bán, thế chấp và thường dùng trong trường hợp các

BĐS có tính đồng nhất và các mảnh đất trống

1.3.2.2 Phương pháp đầu tư.

1.3.2.2.1 Cơ sở lí luận:

Được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Về mặt

lý thuyết, giá trị thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của

tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS

1.3.2.2.2 Kỹ thuật định giá:

Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập (hay còn gọi là kỹ thuật dựtoán vốn và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư) là tiến hành chuyển hoá các dòng thu

nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá trị của BĐS Quá

trình chuyển hoá này còn gọi là quá trình vốn hoá và được thể hiện qua công thức tổng quát:

V0 : Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS

Ft : Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t

i : Tỷ suất hiện tại hoá (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)

n : Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)Công thức trên cho thấy rằng: người mua sẵn sàng trả V0 để có BĐS, nếu nhưviệc đầu tư vào BĐS có thể tạo ra được các khoản thu Ft trong n năm, hoặc tạo ra

được một tỷ suất lợi nhuận tối thiểu là i

Trên thực tế, rất đa dạng về thu nhập mà BĐS có thể tạo ra Tuy nhiên về mặt

lý thuyết, có thể ước tính một cách nhanh chóng giá trị BĐS bằng cách dựa vào các

công thức đã được đơn giản hoá:

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

 Đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm):

- Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu

1.3.2.2.4 Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng:

 Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì

nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư

 Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung đây là phương pháp đơngiản

 Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể

so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao

 Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tínhtoán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của các yếu tố

1.3.2.3.2 Nội dung của phương pháp.

Đây là phương pháp hỗn hợp, thể hiện ở việc định giá không chỉ dựa vào chiphí mà còn thực hiện kèm thêm phương pháp so sánh Khi thực hiện phương pháp này

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

thì ta phải ước tính riêng giá trị tài sản trên đất và giá trị tài sản là đất Sau đó ta cộng

giá trị chúng lại sẽ ra giá trị BĐS mục tiêu

Để ước tính giá trị nhà, ta phải thực hiện ước tính chi phí xây dựng hiện hànhđối với những công trình trên đất, rồi thực hiện ước tính mức độ giảm giá của công

trình Cuối cung, ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm

giá ra khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Để ước tính giá trị của mảnh đất, ta coi nó là mảnh đất trống và đang được sửdụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

1.3.2.3.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng.

 Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi không cócác bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi

thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai Trong một số tình huống, nó là

cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác không thể sử dụng

 Phương pháp này thích hợp khi đánh giá BĐS dùng cho các giao dịch vàmục tiêu riêng biệt Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn

và kinh nghiệm của TĐV Do vậy, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh

nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung

cầu có biểu hiện của sự thái quá

 Việc định giá theo phương pháp này cũng phải dựa vào các số liệu thịtrường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh cũng đúng với phương pháp chi

phí

 Chi phí nói chung không bằng giá trị và không tạo ra giá trị Phương pháp

so sánh phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã

bằng với giá trị của toàn bộ Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ

quan và khó thực hiện Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào

được chấp nhận rộng rãi

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

 Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinhnghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng Nhìn chung người ta ít dùng

phương pháp này trong các trường hợp quan trọng

Chi phítài chính +

Chi phíkhác có liên +

Lợi nhuận củanhà đầu tư xây

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

 Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

 Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

 Phương pháp này mô tả lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tưvào BĐS Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho

thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS

 Khó khăn trong việc xác định SDTNVHQN

 Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường

Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán

 Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

đầu tư vào BĐS Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để

cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

2.1.1 Sự hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP

các doanh nghiệp ngoài quốc doanh VN.

Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ViệtNam(VPBANK) được thành lập theo Giấy phép hoạt động số 0042/NH-GP của

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 12/8/1993 với thời gian hoạt

động 99 năm Ngân hàng bắt đầu hoạt động từ ngày 04/9/1993 theo Giấy phép thành

điều lệ của VPBank đạt 500 tỷ đồng Trong tháng 9/2006, VPBank nhận được chấp

thuận của NHNN cho phép bán 10% vốn cổ phần cho cổ đông chiến lược nước ngoài

là Ngân hàng OCBC – một Ngân hàng lớn nhất Singapore, theo đó vốn điều lệ được

nâng lên 750 tỷ đồng Hiện nay, vốn điều lệ của Ngân hàng đã lên đến 2000 tỷ đồng,

đánh dấu bước tiến quan trọng trong quá trình phát triển của VPBANK

 Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn; chiết khấu thương phiếu, tráiphiếu và các giấy tờ có giá; hùn vốn và liên doanh theo luật định;

 Thực hiện dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng;

 Kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc và thanh toán quốc tế; huy động các loạivốn từ nước ngoài và thực hiện các dịch vụ ngân hàng có liên quan đến nước ngoài

khi được NHNN cho phép;

 Hoạt động bao thanh toán

2.1.2 Sơ đồ tổ chức hoạt động của VPBANK.

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8

Phòng kế toán Hội sở

Phòng ngân quỹ

Phòng tổng hợp &

quản lý chi nhánh

Phòng thanh toán quốc tế & kiều hối

Trung tâm đào tạo

Các chi nhánh cấp 2

và phòng giao dịch

2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của VPBank và

định hướng phát triển 2008.

2.1.3.1 Kết quả hoạt động kinh doanh của VPBank trong 3 năm gần đây.

 Kết quả kinh doanh Đơn vị: tỷ đồng

Kết quả kinh doanh (trongnăm)

Các chỉ tiêu về tài sản ( Đến31/12)

tăng 69%) Trong đó, nguồn vốn huy động của TCKT và dân cư (thị trường I) đạt

12.941 tỷ đồng tăng 138% so với cuối năm 2006 (riêng số dư tiền gửi tiết kiệm là

7.906 tỷ đồng tăng 3.397 tỷ đồng so với cuối năm 2006) Nguồn vốn liên ngân hàng

(thị trường II) cuối năm 2007 là 2.414 tỷ đồng, giảm 1.210 tỷ đồng so với cuối năm 2006

2.1.3.2.2 Hoạt động tín dụng:

Tổng dư nợ cho vay đến 31/12/2007 đạt 13.127 tỷ đồng, tăng 8.186 tỷ đồng sovới cuối năm 2006 ( tương ứng tăng 163% so với cuối năm 2006) và vượt 53% so với

kế hoạch cả năm 2007, trong đó dư nợ cho vay bằng VNĐ đạt 12.596 tỷ đồng chiếm

95% tổng dư nợ Dư nợ ngắn hạn đạt 6.626 tỷ đồng chiếm 50% tổng dư nợ Chất

lượng tín dụng của hệ thống tiếp tục duy trì tốt, tỷ lệ nợ xấu của toàn hàng đến cuối

tháng 12/2007 là 0,49%

2.1.3.2.3 Hoạt động của Công ty Chứng khoán:

Trong tháng 8/2007 Công ty chứng khoán VPBank đã chính thức nâng vốnđiều lệ lên 300 tỷ đồng và đến tháng 12/2007 Công ty tiếp tục tăng vốn lên 500 tỷ

đồng Đến 31/12/2007 Công ty đã mở trên 3.000 tài khoản khách hàng, doanh số mua

bán chứng khoán lũy kế cả năm đạt khoảng 3,5 tỷ đồng, phí môi giới thu được khoảng

8,4 tỷ đồng Công ty cũng đã ký kết được 24 hợp đồng tư vấn, phí tư vấn thu được gần

1,4 tỷ đồng

2.1.3.2.4 Tình hình nguồn vốn – sử dụng vốn:

Tổng nguồn vốn của VPBank đến 31/12/2007 đạt 18.231 tỷ đồng, tăng 78% sovới cuối năm 2006 Trong đó: Nguồn vốn chủ sở hữu đạt 2.299,8 tỷ đồng (vốn điều lệ

2.000 tỷ đồng) tăng 149% so với cuối năm 2006; Vốn huy động từ TCKT và dân cư là

12.941 tỷ đồng, tăng 128% so với cuối năm 2006; Vốn huy động trên thị trường liên

ngân hàng là 2.414 tỷ đồng, giảm 29% so với cuối năm 2006; Vốn ủy thác đầu tư (dự

án tài chính nông thôn ) là 124 tỷ đồng, tăng 220% so với cuối năm 2006

Về sử dụng vốn: Đến 31/12/2007 tổng tài sản Có của VPBank là 18.231 tỷ đồng, tăng

78% so với cuối năm 2006 Trong đó: Số dư tiền mặt và tiền gửi tại NHNN là 1.491 tỷ

đồng, tăng 6% so với cuối năm 2006; Tiền gửi tại các TCTD khác là 541 tỷ đồng,

giảm 51% so với cuối năm 2006; Tổng dư nợ cho vay của VPBank đối với nền kinh tế

đạt 13.217 tỷ đồng, tăng 165% so với cuối năm 2006; Góp vốn, mua cổ phần vào các

S i n h v i ê n : L ê T h ị M i n h H i ê n Page 8