Luận Văn Thực trạng và biện pháp nâng cao hoạt động định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay trong ngân hàng

Đối với ngành Tài Nguyên Môi Trờng, để thế chấp bất động sản thì phải có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả

L ời nói đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trờng mở, Việt Nam ra nhập WTO, hệthống Ngân hàng phát triển mạnh mẽ và đóng vai trò hết sức quan trọng, nó đợcxem nh là hệ thống tuần hoàn của nền kinh tế quốc dân Định giá bất động sản

là vấn đề còn mới mẻ ở Việt nam nhng nó đã sớm khẳng định đợc vai trò quantrọng của nó, đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay bằng thế chấp trong ngân hàng

Định giá bất động sản giúp cho các món vay của Ngân hàng đợc bảo đảm, hạnchế rủi ro tín dụng, nhờ vậy Ngân hàng mở rộng quy mô sản xuất thúc đẩy kinh

tế xã hội phát triển Định giá bất động sản giúp thúc đẩy thị trờng bất động sảnhình thành và phát triển đồng thời cũng góp phần nâng cao vai trò quản lý củaNhà nớc về đất đai và nhà ở

Thế chấp bằng BĐS là một vấn đề phức tạp hơn so với các biện pháp bảo

đảm khác vì nó liên quan tới đất đai - một tài sản do Nhà nớc thống nhất quản

lý Luật đất đai ghi nhận một quyền lợi rất cơ bản của ngời sử dụng đất là đợccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây là chứng th pháp lý thể hiện tínhhợp pháp trong quan hệ sử dụng đất đai, đồng thời Nhà nớc ta mở rộng cácquyền cụ thể của ngời sử dụng đất mà đặc biệt là các quyền chuyển đổi, chuyểnnhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Các vấn đề này đã đợcghi nhận trong các văn bản luật và văn bản dới luật, chính vì vậy đã tạo ra cơ sởpháp lý cho ngời sử dụng đất trở thành đối tợng đợc vay vốn của Ngân hàng, đểphát triển sản xuất kinh doanh, tạo ra cho Ngân hàng một thị trờng tín dụng rộnglớn

Vấn đề đặt ra là phải tạo ra cơ chế để biện pháp bảo đảm này phát huy đợchiệu quả một cách tốt nhất, đặc biệt trong hoạt động định giá BĐS Tuy nhiênvấn đề định giá BĐS thế chấp vẫn còn cha đợc đầy đủ, thiếu đồng bộ về mặtpháp lý, còn rất nhiều bất cập trong thực tế Và NHTMCP Á Châu cũng vớngmắc những khó khăn nh thế

công tác định giá trong Ngân hàng nên trong quá trình thực tập em chọn đề tài:

Thực trạng và

đảm bảo tiền vay trong Ngân hàng Thơng Mại Cổ Phần ChâuÁ ” để nghiêncứu làm chuyên đề tốt nghiệp

2 Mục đích nghiên cứu

Chuyên đề đợc viết nhằm vào 3 mục đích cơ bản:

- Thứ nhất: Hệ thống hoá cơ sở lý luận và các phơng pháp định giá BĐS

để đảm bảo tiền vay trong ngân hàng

- Thứ hai: Đánh giá thực trạng về tình hình hoạt động định giá BĐS thếchấp tại NHTMCP Á Châu

- Thứ ba: Những giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hoạt động định giáBĐS thế chấp

3 Đối tợng và phạm vi nghiên cứu:

Chuyên đề nghiên cứu khái quát về BĐS, cơ sở lý luận của việc định giáBĐS thế chấp, nêu lên tình hình định giá BĐS thế chấp tại NHTMCP Á Châutrên thực tế trong vài năm trở lại đây Từ đó, đề xuất các biện pháp nâng caohoạt động này

Ngoài phần mở đầu, kết luận thì luận văn đợc sắp xếp thành 3 chơng:

Chơng I: Tổng quan về hoạt động định giá BĐS để đảm bảo tiền vay

trong ngân hàng

Chơng II: Thực trạng về tình hình hoạt động định giá BĐS để đảm bảo

tiền vay tại ACB

Chơng III: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá

BĐS để bảo đảm tiền vay tại ACB

Chơng I Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản

để đảm bảo tiền vay trong ngân hàng

1.1 BĐS và vai trò của bảo đảm tiền vay bằng BĐS trong ngân hàng

1.1.1 Tổng quan về BĐS

1.1.1.1 Khái niệm về BĐS

Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn bằng tài sản đảm bảo là rất quantrọng và chiếm một tỉ lệ lớn, đặc biệt là đảm bảo bằng BĐS.Tuy nhiên, khôngphải khách hàng nào đi vay cũng đều nắm rõ luật các tổ chức tín dụng, Bộ LuậtDân Sự và ngay cả các khái niệm thế chấp bảo lãnh tài sản cũng đều rất mơ hồ vàchung chung Hầu hết khách hàng đi vay chỉ quan tâm đến một điều là có đợc vayhay không, mà không biết rằng quan hệ vay vốn của mình đợc điều chỉnh bằngluật Vì vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra Trớc khi vay vốn ngân hànghay có quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải hiểu rõ tờng tận về nó mà bắt đầu

là các khái niệm cơ bản

Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 nớc CHXHCN Việt Nam đã xác

định khái niệm BĐS nh sau:

Bất động sản là các tài sản không di, dời đợc bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai, nhà

ở là những BĐS chính Nhng trong khái niệm ở trên đã cũng nói rõ một đặc tínhquan trọng của BĐS là không di dời đợc Vậy thì làm thế nào để mang BĐS đivay vốn Ngân hàng đợc Khi chúng ta đi vay vốn Ngân hàng chúng ta không thểthu nhỏ đất đai nhà của để mang đến Ngân hàng đặt làm tin để vay vốn và chúng

ta càng không thể yêu cầu Ngân hàng cử ngời đến nơi có tài sản để trông coi vàchứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn Luật đất đai đã tháo gỡ vấn đề đóbằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Giấychứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đây là chứng th pháp lýthể hiện tính hợp pháp trong quan hệ đất đai Vậy sự việc sẽ giản đơn hơn khingời có nhu cầu về vốn đi vay vốn, họ chỉ cần mang chứng th pháp lý đó đến đặtlàm tin vay vốn với Ngân hàng, đợc Ngân hàng chấp nhận thì họ sẽ đợc vay vốn

Đó chính là quan hệ thế chấp BĐS trong Ngân hàng Thực chất của vấn đề ở đây

là giá trị quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã mang giá trị pháp lý và giátrị về kinh tế

Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nóichung và BĐS nói riêng Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cánhân, tổ chức hộ gia đình họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay

vốn Vì vậy trong nền kinh tế thị trờng cạnh tranh hiện nay, thế chấp BĐS để vayvốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển,tăng cờng công tác quản lý của Nhà nớc với BĐS nói chung và nhà đất nói riêng.Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tính đợc những rủi rokhi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn Từ đó ta có thể rút ra thế chấp BĐS đểvay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sởhữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối vớibên cho vay ( bên nhận thế chấp)

1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của BĐS.

- Cố định về vị trí: BĐS không thể di dời đợc, do đó khi khách hàng muốnvay vốn của Ngân hàng thì phải mang các giấy tờ liên quan đến BĐS đó chongân hàng để làm tin Chính vì vậy, cán bộ thẩm định cần nên biết giá trị củaBĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể và BĐS chịu tác động của các yếu tố môi tr -ờng nh: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiệnmôi trờng, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay

đổi của chúng tác động đến BĐS

- Tính bền vững: BĐS, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao.Tuy vậy,cán bộ tín dụng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS thế chấp để xác

định thời gian cho vay hợp lý

- Tính khác biệt: Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý.Không có 2 BĐS hoàn toàn giống nhau, lí do là có sự khác nhau về vị trí của bất

động sản, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với bất độngsản, khác nhau về quang cảnh môi trờng…Do đó, cán bộ thẩm định phải quantâm đến vấn đề này

- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do diện tích đất

đai tự nhiên là có giới hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí Vìvậy, quan hệ cung cầu về bất động sản thờng mất cân đối, theo chiều hớng cungnhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, ngời đầu cơ vềlâu dài thờng có lợi do giá cả luôn có xu hớng tăng lên Nhà nớc cần có chínhsách chống đầu cơ bất động sản, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ cóthể dẫn tới khủng hoảng kinh tế Điều này cũng ảnh hởng tới việc định giá bất

động sản thế chấp

- Có giá trị lớn: giá trị bất động sản thờng rất cao, điều này xuất phát từ giátrị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn Chính vì vậy,nếu thế chấp bất động sản thì sẽ đợc vay vốn nhiều hơn so với hình thức đảm bảokhác nh cầm cố tài sản

- Tính ảnh hởng lẫn nhau: các bất động sản thờng có tác động qua lại vớinhau và có ảnh hởng các hoạt động kinh tế- xã hội Nhà nớc phải thống nhất quản

lí về bất động sản Khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hởngnếu nh có các công trình bất động sản khác ra đời

1.1.1.3 Phân loại bất động sản thế chấp

Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề chovay Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản Bất

động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng sốtài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân hàng Tàisản thế chấp gồm:

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp

+ Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộctài sản thế chấp.Trong trờng hợp thế chất một phần bất động sản có vật phụ, thìvật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận

+Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tàisản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trờng hợp tàisản thế chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũngthuộc tài sản thế chấp

Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trờng hợp các bên có thoảthuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu

có thể đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trịlớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác hoặcpháp luật có quy định khác

1.1.2 Điều kiện đối với bất động sản thế chấp

Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặcbên bảo lãnh

Để chứng minh đợc điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phảixuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trờng hợp thế chấpquyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và đợc thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai Đốivới tài sản mà Nhà nớc giao cho doanh nghiệp Nhà nớc quản lý, sử dụng, doanhnghiệp phải chứng minh đợc quyền đợc thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó

- Thuộc loại tài sản đợc phép giao dịch

Tài sản đợc phép giao dịch đợc hiểu là các loại tài sản mà pháp luật chophép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm

cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp động bảo đảm:

lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữuhoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật

về cam kết của mình

1.1.3 Vai trò thế chấp bất động sản trong sự phát triển kinh tế -xã hội

Thị trờng bất động sản nớc ta đang dần hình thành ổn định và phát triển, đất

đai đợc xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển Công nghiệphóa Hiện đại hóa Đất nớc Luật đất đai đã khẳng định rõ các quyền của ngời sửdụng đất trong đó có quyền đợc thế chấp Vậy thế chấp bất động sản có một ýnghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế một cáchhiệu quả nhất Thế chấp bất động sản là một trong các quyền ngời sử dụng đất đ-

ợc hởng Giúp cho ngời sử dụng vốn có thể vay vốn một cách dễ dàng và thuậntiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp phần phát triển kinh tế xã hội

Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng, thúc

đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận Ngân hàng, tạo điều kiện để hệthống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lợng, góp phần quản lý khối l-ợng tiền tệ trong lu thông

Đối với ngành Tài Nguyên Môi Trờng, để thế chấp bất động sản thì phải có

đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan chứcnăng

1.2 Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay trong ngân hàng

1.2.1 Thẩm định giá và vai trò của của thẩm định giá

Mọi hoạt động kinh tế phát sinh đều có liên quan đến định giá Tuy nhiên,giá có chính xác và công bằng hay không lại là điều khó xác định, đặc biệt đốivới tài sản có giá trị lớn nh bất động sản, nhà xởng máy móc thiết bị chuyêndùng Do đo thẩm định giá là yêu cầu vô cùng cần thiết Thẩm định giá là việc -

ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại chochủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Thẩm định giá trị tài sản sử dụng chomục đích thế chấp đợc xem là hoạt động t vấn cho các tổ chức tín dụng để các tổchức này quyết định cho vay Các tài sản đợc thẩm định theo giá trị thị trờngtheo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, đồng thời đảm bảo tính côngkhai minh bạch

Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trờng Thực tếcũng cho thấy hiện nay hoạt động thẩm định giá tài sản là một nhu cầu kháchquan và cần thiết ở nớc ta Ngày càng có nhiều yêu cầu thẩm định giá hơn từ cáccơ quan công quyền, các doanh nghiệp và kể cả công chúng Đối với hoạt độngcủa các tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò quan trọng hơn, đặcbiệt với nghiệp vụ Ngân hàng nh: Tín dụng, đầu t hoặc một số các hoạt độngkhác nh: thanh lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê mợn Đối với nghiệp vụ tíndụng tại bất cứ một Ngân hàng thơng mại nào cũng quan hệ đến việc thế chấpcầm cố Dựa vào thế chấp để cho vay thì các tổ chức tín dụng còn phải thẩm địnhgiá trị tài sản mà doanh nghiệp thế chấp nh nhà xởng, máy móc thiết bị mà chủyếu là bất động sản Vai trò thẩm định giá tài sản đối với hoạt động Ngân hàngvô cùng quan trọng không chỉ vì những mục đích thẩm định mà còn đối vớinhững phơng pháp thẩm định khác nhau Chính vì nhận thức đợc vai trò quan

trọng của việc thẩm định giá tài sản nên Ngân hàng đã thành lập phòng thẩm

định để định giá tài sản

1.2.2 Định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay

1.2.2.1 Khái niệm về định giá

Đối với hàng hóa thông thờng chúng ta có thể dễ dàng tìm đợc giá củachúng bằng rất nhiều biện pháp nh: tham khảo giá cả thị trờng, giá của nhà sảnxuất bán ra hay ở một siêu thị, một phòng trng bày nào đó Đối với hàng hóa sảnxuất hàng loạt đó việc xác định giá thành là rất đơn giản để từ đó xác định giá cảcủa nhà sản xuất là không có gì khó Nhng còn với bất động sản thì sao? Liệuchúng ta có thể xác định giá cả của một bất động sản bất kỳ một cách dễ dàng

nh vậy đợc không Câu trả lời chắc chắn là không, bởi lẽ đất đai trong cấu thànhcủa bất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý Bản thân

đất đai lại có giá trị rất lớn lại chịu ảnh hởng của rất nhiều yếu tố nh kinh tế,chính trị, xã hội Mỗi yếu tố ở thời điểm khác nhau tác động tới bất động sảnkhác nhau và vì thế giá trị của nó ở mỗi thời điểm khác nhau cũng không cố

định Nhìn chung đất đai, bản thân nó lại là vấn đề rất nhạy cảm hơn nữa với tàisản gắn liền với đất nh nhà cửa, kho tàng thờng có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịchsử Điều đó nói nên rằng chúng ta không thể mang một bất động sản ra cân, đo,

đong, đếm nh một hàng hóa thông thờng để tìm ra giá trị của nó đợc Để xác

định đợc giá trị của bất động sản có quan điểm cho rằng:"Định giá bất động sản

là một sự ớc tính về giá trị quyền sở hữu, tài sản bất động sản cụ thể bằng hìnhthái tiền tệ cho mục đích đã đợc xác định" hay ta có thể hiểu nh sau:"Định giá lànghệ thuật hay khoa học về sự ớc tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản

cụ thể tại một thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố cơ bản của thịtrờng bao gồm cả yếu tố đầu t" Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết hợp củacả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung khoa học cầnnhiều hơn trong khi phần còn lại nh là một nghệ thuật Khía cạnh định giá bất

động sản là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt toán học các giá trị bất

động sản còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắm đợc thông tin đợcdùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đa ra các đánh giá bất động sảncần đợc hiểu là "nghệ thuật bày tỏ quan điểm dới dạng tính toán để đạt đợc mốiquan tâm cụ thể vể một lĩnh vực nhất định của định giá bất động sản ở một thời

điểm cụ thể

1.2.2.2 Sự cần thiết phải định giá bất động sản

này hàm chứa rất nhiều nguyên nhân trong đó cầu lớn hơn cung rất nhiều cũnglàm nên điều đó Giá cả thị trờng không phản không phản ánh giá trị thực củabất động sản Thị trờng bất động sản đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó

sẽ kéo theo các hoạt động giao dịch nh chuyển nhợng, chuyển đổi mục đích sửdụng đất, cho tặng, thừa kế thế chấp Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định củathị trờng Vậy khi các hoạt động trong thị trờng diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩnmực nào để giao dịch, để giá thị trờng phản ánh đúng giá trị của bất động sản Chắc

chắn sẽ có tác nhân thứ ba đứng giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch

đó nh một ngời cầm cân nảy mực đó chính là tác nhân định giá bất động sản Thậtvậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản địnhkỳ đều cần đến định giá bất động sản Định giá là rất cần thiết khi đa ra quyết

định liên quan đến tài sản bất động sản Định giá bất động sản là một công việc rấtkhó khăn và phức tạp đòi hỏi ngời định giá phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môncủa mình một cách thông thạo, nhuần nhuyễn và mang tính khoa học Bởi lẽ kếtquả định giá bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của ngời địnhgiá Nếu ngời định giá không có đủ kiến thức thì vô tình đã đặt cho bất động sảnmột giá và giá đó cha chắc đã phản ánh đúng trị giá của bất động sản

thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp với cáckhách hàng xin vay Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thị tr -ờng là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng Nếu định giá thấp,khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo thuhồi nợ vay và lãi vay trong trờng hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh toán,buộc Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp Đối với việc thanh lý tài sản tạicác Ngân hàng thơng mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các khách hàngvay vốn mất khả năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thơng mại phải tiếnhành thanh lý các tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay Tr ớc khi thanh

lý tài sản, việc thẩm định giá tài sản bao giờ cũng cần thiết, dù cho các tài sản đó

đợc thanh lý qua phơng thức nào

1.2.2.3 Nguyên tắc định giá.

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Nội dung của nguyên

tắc là: một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đa lại các lợi íchkhác nhau nhng giá trị của chúng đợc xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó

đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Luật đất đai quy định rất rõ mục đích sử dụng đất làm căn cứ để cơ quanchức năng quản lý đất đai cũng nh quản lý bất động sản Mục đích sử dụng đất làcăn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối đến định giá Vì vậy,nguyên tắc này đòi hỏi sự nhất quán giữa mục đích đầu t và mục đích sử dụng đểmang lại hiệu quả tốt nhất Nếu hai mục đích này không thống nhất đơng nhiênbất động sản đó sẽ không hợp pháp và giá trị của bất động sản là không xác định

đợc

- Nguyên tắc thay thế.

một cách sử dụng có nhiều bất động sản có thể đáp ứng đợc Ngời mua khôngbao giờ trả giá cao hơn cho bất động sản có cùng công năng với bất động sảnkhác Vậy ngời định giá bất động sản phải so sánh giá trên thị trờng để chỉ ra giátrị cụ thể của bất động sản cụ thể, không thể tùy ý đa ra giá theo ý chí chủ quan

- Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tơng lai

Khi ớc tính giá trị ta luôn dựa trên các triển vọng tơng lai, định giá bất độngsản cũng phải có nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà ngời sở hữu bất độngsản nhận đợc, những dự tính của ngời mua hay ngời chủ sở hữu có thể ảnh hởngtrực tiếp đến giá trị thị trờng của bất động sản đó

- Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của bất động sản hay một bộ phận cấu thành nên bất động sản phụthuộc vào sự có mặt của nó và sẽ làm cho giá trị của bất động sản tăng lên haygiảm đi Chính vì vậy, khi định giá bất động sản, thẩm định viên phải xem xét

đến giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình Do đó, thẩm

định viên phải tính giá trị của bất động sản rồi trừ đi giá trị của công trình xâydựng sẽ là giá trị của mảnh đất

- Nguyên tắc cung cầu.

Giá trị thị trờng của bất động sản đợc xác định bởi tác động qua lại củacung - cầu, nó có xu hớng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung

Đến lợt mình, giá tác động trở lại cung, cầu, giải thích sự khác nhau về giá cả bất

động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các đờng phố trong một đô thị

Nh vậy khi định giá bất động sản ngời định giá phải tiến hành phân tích cung,cầu về bất động sản, đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sảntại thời điểm định giá, dự báo xu hớng vận động của cung - cầu bất động sản

1.2.2.4 Nhân tố ảnh hởng đến giá trị bất động sản.

Định giá bất động sản đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật, bởi bất

động sản khác hàng hoá thông thờng khác Tính cố định không di dời đợc cũnglàm cho bất động sản chịu ảnh hởng của rất nhiều yếu tố Việc xem xét các yếu

tố này rất quan trọng trong định giá bất động sản, nó ảnh hởng trực tiếp tới giácả bất động sản

Bất động sản là hàng hoá đặc biệt nhng cũng không nằm ngoài quy luậtcung cầu, quy luật giá cả Việc xác định giá trị bất động sản tại một thời điểm cụthể phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố Có những yếu tố tác động đến cung bất độngsản nhng cũng có yếu tố lại thuộc thẩm quyền quản lí của Nhà nớc đối với bất

động sản Mỗi yếu tố tác động khác nhau sẽ làm cho giá trị bất động sản tại thời

điểm khác nhau là khác nhau Trên cơng vị xác định giá trị của bất động sản,

ng-ời định giá không thể bỏ qua việc xem xét các yếu tố ảnh hởng đến bất động sảnnày

- Nhóm nhân tố tự nhiên: Vị trí thửa đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹp

của vùng lân cận, kính thớc diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, môi trờng nớc vàkhông khí, các tiện lợi và nguy cơ do tự nhiên gây ra…

- Nhóm nhân tố về kinh tế nh: Sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở hạ

tầng, kinh tế kỹ thuật - xã hội nh mức độ tăng trởng GDP của vùng cũng nh khảnăng tín dụng trong vùng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tín dụng, khả năng mang lạicủa thu nhập của bất động sản trong vùng

- Nhóm nhân tố về pháp lý: Ngời định giá phải xem xét đầy đủ các yếu tố

nh qui hoạch đất đai, qui hoạch về xây dựng các công trình trên đất, chính sáchtài chính, tình trạng pháp lý của bất động sản, chính sách phát triển nhà ở

- Nhóm nhân tố về xã hội: Phải xem xét về đặc điểm khu dân c, mật độ

dân số, trình độ kiến thức cũng nh tập quán của họ, y tế, giáo dục, an ninh trậttự…

1.2.3 Quy trình định giá bất động sản:

Định giá bất động sản gồm nhiều bớc có trật tự và lôgic, điều này giúp chonhà định giá đa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy Quá trình định giá gồm các b-

ớc sau:

1.2.3.1 Xác định vấn đề

Đây là bớc đầu tiên của quá trình định giá Mục đích của bớc náy là giúpcho thẩm định viên có thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng đợc các điều khoảntrong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng Đồng thời là căn cứ để thẩm

định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết

Để đạt đợc mục đích trên cần làm rõ các vấn đề:

- Nhận biết các đặc tính vật chất của bất động sản mục tiêu: vị trí, kích

th-ớc lô đất, kết cấu và kiểu cách công trình xây dựng trên khu đất đó, địa chỉ bất

động sản

- Nhận biết các đặc điểm pháp lý bất động sản mục tiêu: các giấy tờ vềquyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhợng, các giấy phép và điều khoảnhạn chế khai thác

- Xác định rõ mục đích của khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo hiểm

- Xác định loại giá trị sẽ ớc tính: giá trị thị trờng, giá trị bảo hiểm, giá trịbồi thờng

- Xác định phơng pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá

- Xác định ngày định giá có hiệu lực :

- Xác định mức phí thoả thuận và thời gian hoàn thành

- Nhận biết về các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấpthông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng đợc

- Thiết kế trơng trình, thời biểu công tác,

- Xây dựng đề cơng và hình thức trình bày báo cáo định giá

1.2.3.3 Thu thập tài liệu

- Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu

- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh

- Các văn bản pháp lý của Nhà nớc và chính quyền địa phơng có liên quan

đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng

- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội

- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật thông tin

- Để lựa chọn đợc phơng pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính của tài sản,khả năng sử dụng các dữ liệu thị trờng, mục tiêu và nguyên tắc định giá chủ yếu

đợc vận dụng Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phơng pháp địnhgiá

1.2.3.5 Chuẩn bị báo cáo định giá

Mục đích của bớc này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết kuận

định giá một cách có hiệu quả đối với ngời sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm

có thể xảy ra Để đạt đợc mục đích đó, bản báo cáo định giá phải đợc trình bàymột cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phântích, kết quả và kết luận

1.2.3.6 Báo cáo định giá

Báo cáo định giá thông thờng là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ tvấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi củathẩm định viên và quyền lợi của khách hàng Do đó, nội dung của báo cáo phảithể hiện rõ ràng và đầy đủ các yều cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá

Nội dung của báo cáo định giá

- Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá

- Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý

- Mô tả chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng đợc

- Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu đợc sử dụng

- Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lợng thông tin và các điều kiện thị ờng làm cơ sở để định giá

tr Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phơng pháp định giá đợc chấpnhận, về các kỹ thuật phân tích đợc sử dụng trong mỗi phơng pháp

- Tuyên bố rõ ràng về giá trị của bất động sản

- Khẳng định ngày định giá có hiệu lực

+ Khẳng định loại báo cáo đợc cung cấp bằng văn bản hay bằng miệng.Nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu cầu chứngthực lời khuyên đó bằng văn bản

+ Các báo cáo định giá cũng cần đợc lu trữ trong một thời gian nhất định

1.2.4 Các phơng pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá bất

động sản thế chấp

Định giá bất động sản ngày càng đợc coi trọng và khẳng định đúng vị trícủa mình, nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản đã đợc quan tâm một cáchthích đáng và ngày càng đợc nghiên cứu rộng hơn, sâu hơn Để định giá bất độngsản đã có rất nhiều phơng pháp, mỗi phơng pháp đáp ứng và phù hợp cho từngyêu cầu riêng, có phơng pháp phù hợp cho mục đích này nhng có phơng pháp lạiphù hợp với mục đích khác Trong định giá không nên sử dụng một phuơng phápduy nhất, tùy từng mục đích định giá mà ta tìm ra phơng pháp chủ lực cơ bản,các phơng pháp khác có thể sử dụng để hỗ trợ định giá hoặc sử dụng để kiểm trakết quả của phơng pháp lựa chọn và mỗi phơng pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu

và sử dụng thông tin khác nhau, tùy từng phơng pháp cần sử dụng loại thông tinnào Cho đến nay, chúng ta đã có 4 phơng pháp định giá cơ bản: phơng pháp sosánh trực tiếp, phơng pháp chi phí, phơng pháp đầu t (thu nhập), phơng pháp lợinhuận

Đối với ngân hàng hoạt động cơ bản là cho vay và lợi nhuận chủ yếu củangân hàng thu lãi từ các khoản vay đó Vấn đề sống còn đối với các tổ chức tíndụng là phải đảm bảo an toàn tuyệt đối với các khoản cho vay Trờng hợp có rủi roxảy ra thì các tổ chức tín dụng bằng mọi cách phải thu hồi nợ bằng việc xử lý cáctài sản thế chấp Đối với bất động sản thế chấp trong ngân hàng, việc định giá vừaphải đảm bảo đủ tối đa nhu cầu vay vốn của khách hàng, vừa bảo đảm an toàn chongân hàng Vì vậy, việc định giá phải đảm bảo phản ánh đúng giá trị bất động sản

trong đó có tính đến yếu tố về thời gian tức là ngời định giá phải chú ý đến việcbán tài sản bảo đảm trong tơng lai.

1.2.4.1 Phơng pháp so sánh

 Khái niệm

Phơng pháp này đợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắcthay thế

Là phơng pháp so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu với bất động sản

t-ơng tự đã đợc bán trên thị trờng nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trênthị trờng hay phơng pháp so sánh là phơng pháp dựa vào các thông tin trên thị tr-ờng để định ra giá bất động sản mục tiêu Phơng pháp này dựa trên cơ sở chorằng giá trị thị trờng của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của cáctài sản tơng tự để so sánh

 Nội dung của phơng pháp.

Khi sử dụng phơng pháp so sánh ngời định giá cần tìm kiếm các đặc tínhcủa bất động sản và các giao dịch là cho giá của bất động sản khác nhau, cốgắng xác định bằng chứng của thị trờng để thấy sự khác biệt giữa các bất ộng sản

só sánh với bất động sản mục tiêu Việc định giá bất động sản thờng tiến hànhtheo các bớc sau:

- Bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản đợc giao dịch trongthời gian gần đây có thể so sánh đợc với bất động sản mục tiêu cần định giá vềcác mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hởng đến giá trị nh kiểu cách, điều kiện môi tr-ờng, vị trí, ghi chép vấn đề đằng sau những con số thu thập đợc.Cụ thể thẩm địnhviên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: tình trạng vật chất của bất động sản,

đặc điểm mặt bằng, đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan, đặc

điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch, các điềukhoản và điều kiện của giao dịch

- Bớc 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so sánh

đợc để xác địng giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể

so sánh đợc với bất động sản mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần

bổ sung về thị trờng Để thực hiện tốt bớc này khi kiểm tra và phân tích các bất

động sản chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của giao dịch

- Bớc 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh đợc thích hợp nhất

để tiến hành phân tích Theo kinh nghiệm, thờng lấy từ 3 đến 6 bất động sản để

so sánh Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các bất động sản này ở trong cùngmột khu cực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định giá; để giảm bớtcác định kiến và chủ quan trọng việc định giá ngời định giá nên sử dụng các sốliệu thống kê, những số liệu đã đợc lu trữ một cách chính thống để tiến hànhphân tích

- Bớc 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu vàbất động sản chứng cớ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều chỉnhgiá của các bất động sản Cách điều chỉnh thông dụng là lấy bất động sản mụctiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản chứng cớ Nếu bất

động sản chứng cớ có các yếu tố đợc đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêuthì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản chứng cớ xuống và ngợclại Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh là: Điều chỉnh số tiền tínhgộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ đơn giản.

- Bớc 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất độngsản đã điều chỉnh

động sản mục tiêu Nhng để sắp xếp các thông tin đó nh thế nào cho phù hợp với

định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, ngời định giáphải điều chỉnh thông tin Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các chỉ tiêu: độlệch chuẩn, hệ số biển đổi Khi điều chỉnh cần tuân theo nguyên tắc lấy bất độngsản cần định giá làm chuẩn Nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giábất động sản so sánh xuống và ngợc lại Nhng các điều chỉnh không nên làm quáchi tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trờng để chứng minh

 Yêu cầu của phơng pháp.

Các bất động sản so sánh phải là những bất động sản tơng tự và trong cùngmột vùng với bất động sản mục tiêu Các bất động sản tơng tự là đồng nhất Việc

so sánh chỉ đợc tiến hành với những giao dịch đợc thực hiện ở những thời giangần đây (mang tính tơng đối) Trong thị trờng tơng đối ổn định thì thời gian gần

đây có thể là trong một năm hoặc dài hơn Nếu thị trờng biến động thì thời giangần đây càng ngắn càng tốt Nếu không có giao dịch nào trong thời gian gần đóthì có thể mở rộng việc xem xét (mang tính chất hớng dẫn) để phát hiện ra xu h-ớng thị trờng

Ngời định giá phải tăng cờng kinh nghiệm và kiến thức thị trờng, tiến hành

so sánh, kiểm tra kỹ bên trong thị trờng để thấy những yếu tố chính ảnh hởng tớigiá và những điều kiện trong giao dịch ảnh hởng đến giá Ngời định giá luôn đặtcâu hỏi: sự hiện diện hay sự vắng mặt của yếu tố nào làm thay đổi giá bất động sản,nghiên cứu trên thị trờng giá bất động sản cần định giá

sự hiện diện của các giao dịch trên thị trờng để tìm kiếm đợc các dấu hiệu củagiá trị Chất lợng các thông tin phải cao và có thể so sánh đợc, ngời định giá phải

có ý thức tập hợp và lu trữ thông tin Phơng pháp này cũng đòi hỏi thị trờng phải

ổn định

 Ưu điểm của phơng pháp

Đây là phơng pháp phổ biến rộng rãi và đợc sử dụng nhiều nhất trong thực

tế vì phơng pháp này có các u điểm nh sau:

Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phơng pháp khác Vì vậy, ngời ta sửdụng phơng pháp này với phơng pháp khác để định giá bất động sản

 Hạn chế của phơng pháp.

Trong trờng hợp ngời định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá

mà đã quên mất rằng những bằng chứng nh vậy để phản ánh điều gì xảy ra trongquá khứ, trong khi ngời định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của bất

động sản

việc áp dụng phơng pháp so sánh rất hạn chế Đối với bất động sản tạo thu nhập,ngời đầu t quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là ngời ta quan tâm đến

tỷ suất sinh lời của vốn đầu t đợc dự báo cho các luồng tiền tơng lai Do vậy,việc phân tích, so sánh bán bất động sản tạo thu nhập là rất khó khăn

tính thực tiễn của phơng pháp này Đối với những bất động sản đợc cải tạo đầutiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh đợc,ngời định giá phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận Để đảmbảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi ngời định giá phải tìm hiểu

đầy đủ về các đặc điểm của ngời bán và ngời mua khi tham gia giao dịch Nếu sốliệu đợc cung cấp bởi một ngời nào đó không tham gia giao dịch thì có thể dẫn

đến các kết luận thiếu chính xác

 Vận dụng phơng pháp so sánh định giá bất động sản khi thế chấp.

Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay bằng tài sản đảm bảochủ yếu diễn ra với tài sản là bất động sản Ngời định giá phải tìm ra giá trị cụthể của bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà Đối vớigiá trị quyền sử dụng đất ngời định giá có thể lấy đơn giá của địa phơng làmchuẩn thì việc tìm ra giá trị quyền sử dụng đất là không mấy khó khăn Nhngvới nhà cửa và các tài sản khác gắn liền trên đất, dù đã có đơn giá chuẩn vềnhà ở của Bộ Xây Dựng nhng áp dụng để làm căn cứ định giá cho nhà ở ởnông thôn không đợc chính xác và phù hợp cho lắm, nên việc định giá cho tàisản gắn liền với đất là khó khăn hơn Phơng pháp so sánh giúp cho ngời địnhgiá tháo gỡ đợc khó khăn đó, giúp cho ngời định giá có đợc cách thức để tiếnhành định giá Việc tìm ra giao dịch của các bất động sản t ơng tự và việc tìmkiếm sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản giao dịch trênthị trờng là không mấy khó khăn Bên cạnh đó việc áp dụng phơng pháp sosánh rất phù hợp bởi vì một yêu cầu của rất quan trọng trong định giá bất

động sản thế chấp là mức giá bất động sản đ ợc ấn định không chỉ có ý nghĩa ởhiện tại mà còn có ý nghĩa quan trọng trong t ơng lai, tức là ngời định giá phảichú ý đến việc bán tài sản đảm bảo trong tơng lai, nếu giá bán tài sản không

đủ để trang trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí khác thì ng ờinhận thế chấp sẽ bị lỗ

Trong luật các tổ chức tín dụng có quy định khi xem xét định giá bất độngsản thế chấp phải xem xét đến các yếu tố thị trờng, mà phơng pháp so sánh làphơng pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp trong điềukiện thị trờng ở nớc ta hiện nay.

1.2.4.2 Phơng pháp đầu t:

 Cơ sở của phơng pháp đầu t.

Nh ta đã biết bất động sản có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu nhập

và bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau Phơng pháp đầu t dựa trên nguyêntắc dự báo lợi ích tơng lai Giá trị hiện hành của bất động sản ngang bằng với giátrị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tơng lai có thể nhận đợc từ bất động sản

Khi ngời định giá đợc yêu cầu định giá giá trị của một lợi ích trong tài sản

ở đó giá trị là số lợng tiền cần có để mua lợi ích đó Đối với bất động sản chothuê thì thì giá trị này phụ thuộc vào số tiền thuê mà ngời đi thuê sẽ trả cho ngời

sở hữu tài sản và mức độ thu nhập của ngời sở hữu đầu t vào bất động sản trên sốvốn của họ Trong thực tế có nhiều trờng hợp ngợc lại, tức là nhà định giá xác

định đợc thu nhập thuần mà một tài sản sinh ra, anh ta biết yêu cầu lợi tức củanhà đầu t, từ đó tính toán tổng số vốn mà nhà đầu t bỏ ra cho tài sản Cũng có tr-ờng hợp bất động sản không đợc đầu t nhng cũng có thể dự báo chính xác thunhập bằng cách so sánh với các bất động sản tơng tự đã đợc đầu t Tóm lại cơ sở

lý luận của phơng pháp đầu t là giá trị thị trờng của một tài sản bằng với giá trịvốn hiện tại của tất cả các lợi ích tơng lai có thể nhận đợc từ tài sản

 Các bớc tiến hành định giá bất động sản theo phơng pháp đầu t

Định giá bất động sản theo phơng pháp đầu t, ta phải tiến hành các bớcsau:

- Bớc 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà bất động sản mang lại,

có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

- Bớc 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm,

nh chi phí quản lý, chi phí sữa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp

- Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán

- Bớc 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của bất động sảnmục tiêu

 Những điều chú ý khi sử dụng phơng pháp đầu t

Khi sử dụng phơng pháp này ngời định giá cần phải am hiều về tài sản và

có các tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mô hình định giá bắtnguồn từ khu vực tài chính nh: kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang đợc từng bớc

áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu t

Trong thực tế, khi định giá một bất động sản có thu nhập hàng năm nh cácbất động sản cho thuê, ngời ta sử dụng một phơng pháp nữa gọi là phơng phápdòng tiền chiết khấu, đây thực chất là hình thức mở rộng của phơng pháp đầu t.Khi sử dụng phơng pháp này nhà định giá cần phải ớc lợng và tính toán theo thứ

tự tất cả các luồng thu nhập trong tơng lai do đầu t tài sản tạo ra, sau đó chuyển

đổi chúng về giá trị hiện tại theo giá trị tơng đơng Tổng các luồng tiền trong

ơng lai vẫn đợc giữ nguyên sau khi đa vào tính toán các thu nhập dự báo trong

t-ơng lai, ngời định giá chỉ chiết khấu từng giai đoạn trong tt-ơng lai về giá trị hiệnthời Thời gian tính toán thờng là một năm, khi tính toán đợc các giá trị hiện tạicủa các luồng tiền ròng tơng lai thì tổng giá trị của luồng tiền chiết khấu sẽ làgiá trị hiện tại của vốn đầu t Phơng pháp dòng tiền chiết khấu là một công cụ

đặc biệt trong định giá các đầu t phức tạp, các tài sản đang phát triển và các loạitài sản khác Trong phơng pháp này việc tính toán để đa ra kết quả cuối cùng phụthuộc rất nhiều vào chất lợng của số liệu đầu vào, đó là giá trị lợi tức do ớc lợngthu nhập tơng lai và tỷ lệ lãi xuất dùng để chiết khấu

 Ưu điểm của phơng pháp đầu t

- Là phơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếpnhững lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu t

- Nói chung phơng pháp cũng đơn giản ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòngtiền

- Có thể đạt đợc độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thơng vụ có thể sosánh đợc, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trớc với độ tin cậy cao

 Nhợc điểm

- Khi phân tích thơng vụ cần điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lợng,thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tơng lai

- Nhiều trờng hợp thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tơng lai

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trớc mỗi sự thay đổi của tham số tínhtoán và sẽ chịu ảnh hởng nhiều yếu tố chủ quan

 Vận dụng phơng pháp đầu t vào định giá bất động sản thế chấp

Trong hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp, các bất động sản dùng

để thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị và mục đích sử dụng, đối với cácbất động sản dùng để cho thuê, khi xác định giá trị của loại bất động sản này ng-

ời định giá thờng sử dụng phơng pháp đầu t, vì các bất động sản cho thuê tạo racác luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng thời gian nhất định, ngời ta cóthể chuyển tất cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấuxác định Chỉ có điều ngời định giá cần chú ý trong trờng hợp toàn quyền sửdụng tài sản và trờng hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng

Toàn quyền sử dụng tài sản thể hiện quyền sở hữu vĩnh viễn với tài sản do

đó có quyền vĩnh viễn trong việc nhận thu nhập, trờng hợp này có thể xác địnhgiá trị bất động sản bằng cách chuyển hoá thành vốn toàn bộ giá trị cho thuê vềhiện tại theo tỷ suất chiết khấu ban đầu

Còn trờng hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng thì, một là chủ

sở hữu bất động sản toàn quyền sử dụng cho thuê bất động sản để ngời đi thuêphát triển và hởng lợi ích của tài sản mà anh ta phát triển trong giai đoạn chothuê, hai là ngời chủ sở hữu hoặc ngời đi thuê cho thuê lại bất động sản để hởnglãi trên tiền cho thuê bất động sản, phơng pháp định giá bất động sản trong trờnghợp này cũng tơng tự trờng hợp trên nhng có điểm khác biệt là là tỷ suất chiết

khấu sử dụng trong từng giai đoạn khác nhau thì khác nhau chứ không phải vĩnhviễn nh trờng hợp toàn quyền sử dụng

1.2.4.3 Phơng pháp định giá chi phí.

 Khái niệm và ý nghĩa.

Phơng pháp này đợc hình thành trên nguyên tắc thay thế: thông qua chi phítaọ nên bất động sản xác định giá trị bất động sản mục tiêu thông qua việc xác

đinh chi phí của bất động sản tơng tự nh vật thay thế

Đối với bất động sản mới, chi phí thay thế (tái tạo) bất động sản mục tiêu

là chi phí đối với bất động sản mới Đối với bất động sản cũ, tính hao mòn lỗithời của bất động sản mục tiêu

Một đặc điểm riêng có của bất động sản là tính duy nhất, điều đó cónghĩa là chúng ta không bao giờ tìm đợc một bất động sản tơng tự nh bất độngsản mục tiêu của chúng ta Nhng bất động sản lại có rất nhiều mục đích sử dụng,mỗi một mục đích sử dụng bất động sản đáp ứng cho một yêu cầu sử dụng nhất

định Những tài sản này thờng hoạt động cho mục đích sinh lời, do các tổ chứchay nhà chức trách quản lý vì vậy không có các tài sản nh vậy trên thị trờng, tức

là không có các tài liệu về các cuộc mua bán về các bất động sản tơng tự làm cơ

sở cho việc so sánh để định giá các bất động sản cùng loại Vì vậy để định giácho tài sản loại này bằng cách căn cứ vào chi phí tạo ra bất động sản đó Việctìm kiếm giá chung cho các nguyên vật liệu cấu tạo thành bất động sản đó là rất

dễ dàng trên thị trờng Từ đó, tổng hợp các giá trị của tất cả các cấu thành tạo lênbất động sản đó sẽ hình thành cho ta một cách chính xác nhất về bất động sản

Lý thuyết cơ bản của phơng pháp này là giá trị của tài sản nhà đất bằng chi phícủa đất cộng với chi phí xây dựng Bên cạnh đó phơng pháp này còn dựa trênnguyên tắc ớc tính chi phí tái tạo: có thể tái tạo một bất động sản cần định giádựa trên cơ sở giá trị hiện tại của bất động sản có chất liệu giống hoặc gần giốngvới chất liệu của bất động sản cần định giá

 Nội dung của phơng pháp

- Bớc1: Ước lợng giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó nh mảnh đấttrống, công trình trên đất hiện tại đợc sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Bớc 2 : Ước tính các chi phí hiện tại để xây lại công trình hoặc thay thếcông trình hiện có trên mảnh đất Các chi phí bao gồm: chi phí trực tiếp để thamgia xây dựng công trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu t hoặc ngời thầukhoán

- Bớc 3 : Sau đó ớc mức độ giảm giá tích lũy, ớc tính giảm giá các côngtrình phụ và công trình cải tạo khác của công trình trên mảnh đất xét trên tất cảmọi nguyên nhân nh: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài

- Bớc 4 : Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảmgiá khỏi chi phí mới hiện hành

- Bớc 5 : Cuối cùng ớc tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộnggiá trị ớc tính của mảnh đất với giá trị ớc tính của công trình

 Ưu điểm của phơng pháp

- Ưu điểm cơ bản của phơng pháp chi phí là nó đợc sử dụng khi không cócác bằng chứng thị trờng thích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá các bất độngsản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tơng lai Trongmột số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các phơng pháp khác là khôngthể sử dụng đợc

- Phơng pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các giaodịch và mục đích riêng biệt Việc ớc tính theo phơng pháp này phụ thuộc nhiều vàochuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà thẩm định cóchuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì có thểhạn chế đợc những sai sót khi cung cầu biểu hiện của sự thái quá

 Hạn chế của phơng pháp

Đối với phơng pháp này công việc khó khăn nhất của ngời định giá là xác

định đúng đủ chi phí cũng nh phần giảm giá của bất động sản, bởi với những chiphí hữu hình ta chỉ việc tổng hợp chúng lại và tìm đợc giá trị của nó, còn với chiphí vô hình thì việc ớc lợng chúng lại là vấn đề khó khăn hơn Bởi vậy phơngpháp này thờng có một số hạn chế sau:

- Phơng pháp này dựa vào các dữ liệu thị trờng cho nên những hạn chế củaphơng pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phơng pháp chi phí

- Phơng pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộ phậncha chắc đã bằng giá trị toàn bộ

- Việc ớc tính giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủquan của ngời định giá cha có một phơng pháp thống nhất để tính giảm giá tíchlũy

- Phơng pháp đòi hỏi ngời định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và phải

có kinh nghiệm

 Vận dụng phơng pháp vào định giá bất động sản thế chấp.

Nh đã nói ở trên mỗi một bất động sản sử dụng cho một mục đích khácnhau nhng bất kỳ bất động sản nào cũng đều đợc xây dựng từ những nguyên liệutơng đối giống nhau và chúng chỉ khác nhau về đơn giá đơn vị mà thôi Vì vậy

đối với bất động sản không có sẵn các cuộc giao dịch bán trên thị trờng thì việc

định giá bất động sản theo phơng pháp này là phù hợp và mang lại tính chính xáccao Khi sử dụng phơng pháp này, việc ớc tính các loại chi phí để định giá theochi phí ngời định giá cần chú ý: nếu những chỗ thay thế đợc và xây dựng thànhtài sản nhà đất mới thì việc định giá theo phơng pháp xây dựng là hợp lý, nhng

đối với tài sản nhà đất đang tồn tại thì ngời định giá phải trừ đi phần hao mòn khi

sử dụng và mức độ lạc hậu của nó với ngôi nhà khác Tuy nhiên, các khoản giảm

do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó lại phụ thuộc vào sự xét đoán của cánhân ngời định giá

1.2.4.4 Phơng pháp thặng d

 Khái niệm

Phơng pháp thặng d là một dạng đặc biệt của phơng pháp đầu t Nó đòi hỏiphải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản, Tuy nhiên, nguyên tắc đóng gópgiữ vai trò chủ đạo Theo nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản đợc xác

định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tàisản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Xét về mặt lý thuyết, trên thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà đầu

t nào có lợi thế đặc biệt hơn so với các nhà đầu t khác Tỷ suất sinh lời trungbình trên thị trờng là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ vào dầu t, bất

kể số vốn đó là của ai Các cơ hội đầu t là bình đẳng cho tất cả mọi ngời Tỷ suấtsinh lời trung bình trên vốn đầu t đợc coi là một bộ phận hợp lý cấu thành giá trịtài sản Để xác định giá trị một tài sản, vì vậy có thể sử dụng cách cộng tới Theo

đó, giá trị thực -giá trị khách quan-giá trị công bằng của một tài sản của một dự

án đầu t trên thị trờng cạch tranh sẽ bằng số chênh lệnh giữa thu nhập thị trờng

và chi phí cơ hội thị trờng khi đầu t vào tài sản hay dự án đó

Với quan niệm nh vậy, giá trị của bất động sản đợc tiêu cần và có thể đợc xác

định bằng cách trừ lùi Nó là số còn lại sau khi đã xác định đợc giá thị trờng vàchi phí cơ hội thị trờng cho dự án đầu t vào tài sản

 Nội dung phơng pháp

- Bớc 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho bất động sản mụctiêu, có tính đến những quy định về xây dung và những hạn chế khác

- Bớc 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hớng sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất, bằng các sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hay phơng pháp

- Đợc sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển

 Ưu điểm:

- Đây là phơng pháp thích hợp đẻ đa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phơng pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội

đầu t vào bất động sản Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xâydựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triểnbất động sản

 Hạn chế:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trờng

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.

- Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

 Điều kiện áp dụng;

- Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu cầu về sự phát triển khôngphức tạp Các yếu tố tính liên quan đến giá bán, giá cho thêu và chi phí đạt đợc

độ tin cậy cao

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai

để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất, hiệu qủa nhất

- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi

ro, phân tích xác xuất với sự trợ giúp của các phơng tiện tính toán hiện đại khi

đánh giá các phơng án phát triển bất động sản

động sản sử dụng một cách thờng xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển vàcác cơ hội đầu t vào bất động sản Đợc những ngời mua nhà riêng xem xét, đánhgiá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giátrị cao hơn so với chi phí bỏ ra

Chơng II:

Thực trạng về tình hình hoạt động định giá

bất động sản để đảm bảo tiền vay tại ACB

2.1 Một vài nét cơ bản về ngân hàng TMCP á Châu

2.1.1 Tổng quan về lịch sử hình thành và phát triển của ACB

Ngân hàng TMCP á Châu (Asia Commercial Bank- ACB) đợc thành lậpngày 13/5/1993 và bắt đầu hoạt động kinh doanh từ ngày 4/6/1993 theo giấyphép hoạt động số 0032/ NH-GP ngày 24/4/1993 của thống đốc NHNN ACB làmột trong những ngân hàng TMCP đợc thành lập mới sau khi hai Pháp lệnhNgân hàng Việt Nam ra đời Tuy ra đời và hoạt động trong điều kiện hệ thống tàichính tiền tệ trong nớc gặp nhiều khó khăn, niềm tin của công chúng đối với hệthống ngân hàng trong nớc giảm sút nhng kết quả hoạt động kinh doanh củaNgân hàng TMCP á Châu trong thời gian qua đã khẳng định bớc đi vững chắccủa Ngân hàng Những kết quả đó đã đánh dấu bớc phát triển vợt bậc của Ngânhàng trong nỗ lực vơn lên từ một ngân hàng thơng mại cổ phần nhỏ bé, thiếu vàyếu kinh nghiệm trở thành một ngân hàng vững mạnh có uy tín trên thị trờngtrong nớc và quốc tế Hiện nay Ngân hàng TMCP á Châu đợc đánh giá là mộttrong những ngân hàng thơng mại cồ phần phát triển vững mạnh nhất Việt Nam.Trong 3 năm 1997, 1998, 1999, Ngân hàng TMCP á Châu liên tục đợc bìnhchọn là ngân hàng hoạt động có hiệu quả nhất tại Việt Nam, và là một trong 10ngân hàng hoạt động xuất sắc nhất Đông Nam á (theo các tạp chí có uy tín trênthế giới nh Euromoney (Anh), Globalfinance (Hoa Kỳ) bình chọn)

Vốn điều lệ tại thời điểm thành lập ngân hàng là 20 tỷ VNĐ, thuộc sở hữucủa 27 cổ đông Đến nay sau nhiều lần tăng vốn, 70 tỷ vào năm 1994, 341.428 tỷVNĐ vào năm 1998, 353.711 tỷ VNĐ vào năm 2000, 7399 tỷ VNĐ vào năm

2001 và tới ngày 31/12/ 2007 là hơn 2630 tỷ, tăng 132 lần so với ngày thành lập.Qua đây có thể thấy đợc hoạt động kinh doanh của ngân hàng TMCP á Châu làrất hiệu quả Tổng số vốn tự có của ngân hàng là 403.311 tỷ VNĐ là vốn góp của

Tổng tài sản năm 1994 là 312 tỷ đồng, đến ngày 30/9/2007 đó đạt 71.126

tỷ đồng, tăng 227,9 lần, dư nợ cho vay cuối năm 1994 là 164 tỷ đồng, tớnh đếnthời điểm 30/9/2007 đạt 25.376 tỷ đồng, tăng 154,7 lần Lợi nhuận trước thuếcuối năm 1994 là 7,4 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 9 thỏng đầu năm 2007 là1.253 tỷ đồng

ACB với hơn 200 sản phẩm dịch vụ được khỏch hàng đỏnh giỏ là mộttrong cỏc ngõn hàng cung cấp sản phẩm dịch vụ ngõn hàng phong phỳ nhất, dựatrờn nền cụng nghệ thụng tin hiện đại ACB vừa tăng trưởng nhanh vừa thựchiện quản lý rủi ro hiệu quả Trong mụi trường kinh doanh nhiều khú khăn thửthỏch, ACB luụn giữ vững vị thế của một ngõn hàng bỏn lẻ hàng đầu

Sự hoàn hảo là điều ACB luụn nhắm đến: ACB hướng tới là nhà cung cấpsản phẩm dịch vụ tài chớnh hoàn hảo cho khỏch hàng, danh mục đầu tư hoàn hảocủa cổ đụng, nơi tạo dựng nghề nghiệp hoàn hảo cho nhõn viờn, là một thànhviờn hoàn hảo của cộng đồng xó hội “Sự hoàn hảo” là ước muốn mà mọi hoạtđộng của ACB luụn nhằm thực hiện

2.2.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP á Châu

Đại hội đồng cổ đụng

Hội đồng quản trị

Tổng giỏm đốc

Khối Phỏt triển kinh doanh

Khối Giỏm sỏt điều hành

Khối Quản trị nguồn lực

Khối CNTT

Khối Ngõn quỹ

Khối Khỏch hàng doanh nghiệp

lược

Ban Kiểm tra kiểm soỏt nội bộ

Ban Đảm bảo chất lượng

Ban chớnh sỏch và quản lý tớn dụng

Phũng Quan hệ quốc tế

Phũng Thẩm định tài sản

Sở giao dịch, cỏc chi nhỏnh, phũng giao dịch, Trung tõm thẻ Cỏc cụng ty trực thuộc: Cụng ty Chứng khoỏn ACB (ACBS), Cụng ty Quản lý nợ và khai thỏc tài

Ban kiểm soỏt

Cỏc hội đồng Văn phũng HĐQT

2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP á Châu

Trong tiến trình hội nhập cùng khu vực và quốc tế, Ngân hàng TMCP áChâu đã không ngừng phấn đấu phát triển an toàn và hiệu quả, trở thành mộttrong những thành viên chủ chốt trên thị trờng tài chính, tiền tệ Việt Nam, gópphần to lớn trong công cuộc xây dựng và phát triển đất nớc, nâng cao chất lợngcho mọi thành phần kinh tế và giữ vững niềm tin cho đông đảo bạn hàng trong n-

ớc và quốc tế

Sau 15 năm thành lập, hoạt động và phát triển, ACB đã có một chỗ đứngvững chắc trong điều kiện cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng và các tổ chứckinh tế Nắm bắt đợc những thời cơ, thuận lợi do môi trờng kinh tế của đất nớc

đang khởi sắc đa lại, ACB đã thu đợc những kết quả bớc đầu rất đáng khích lệ

Tăng trởng nguồn vốn:

Trong những năm vừa qua, nguồn vốn của ACB liên tục tăng trởng với tốc

độ khá cao Tính đến thời điểm hiện tại thì ACB là một trong những Ngân hàng

có quy mô vốn hoạt động lớn nhất trong hệ thống các ngân hàng thơng mại cổphần tại Việt Nam Tổng vốn hoạt động đến 31/12/2001 là 7399 tỷ đồng và tiếptục tăng đến 30/06/2002 đã là hơn 8517 tỷ, tăng 14,3% so với đầu năm Tổngvốn huy động đến 6 tháng đầu năm 2002 đạt số d là 7668 tỷ, tăng 1000 tỷ so với

đầu năm, tơng đơng mức tăng là 15%, VHĐ các loại tiền gửi đều tăng, tính đếncuối năm 2005 là 22.341 tỷ đồng và đến 31/12/2006 là 38.086 tỷ đồng Tính đếnthời điểm 30/09/2007, tổng vốn huy động đạt 61.286 tỷ đồng Tốc độ tăng trởngvốn huy động duy trì ở mức cao, đạt 55.65% trong năm 2005; 70.47% trong năm

2006 Nguồn vốn huy động tăng trởng ổn định qua các năm do ACB có nhiềusản phẩm tiền gửi đáp ứng đợc nhu cầu của khách hàng, nhất là khách hàng cánhân; chất lợng dịch vụ đợc nâng cao và chính sách lãi suất, phí dịch vụ hợp lý,phù hợp với thị trờng, vừa duy trì đợc khách hàng hiện hữu vừa làm tăng nhiềukhách hàng mới

Chất lợng tín dụng tăng trởng cao và an toàn:

Trong 5 năm qua (2002-2007), hoạt động tín dụng của ACB luôn đạt mứctăng trởng cao Tính đến ngày 30/09/2007, tổng d nợ cho vay chiếm tỷ lệ41.40% tổng nguồn vốn huy động Có đợc điều này là do ACB đáp ứng nhu cầu

đa dạng của mọi ngành nghề, mọi thành phần kinh tế, cung cấp nhiều sản phẩmtín dụng nh cho vay bổ sung vốn kinh doanh, tài trợ và đồng tài trợ các dự án đầu

t, tài trợ xuất nhập khẩu, cho vay sinh hoạt tiêu dùng, cho vay xây dựng sửa chữanhà, cho vay mua nhà với thời hạn cho vay phù hợp với nhu cầu Thêm vào đóchính sách lãi suất tín dụng hợp lí, thời gian xét duyệt hồ sơ vay và giải ngânnhanh chóng đã thu hút đông đảo khách hàng đến vay vốn tại ACB Trong nhữngnăm tiếp theo, ACB cố gắng giữ vững tốc độ tăng trởng tín dụng ổn định, vừa h-

ớng đến khách hàng cá nhân vừa hớng đến khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ,phát triển thêm sản phẩm cho vay mới, tiếp tục đồng tài trợ cho các dự án lớn Tuy tốc độ tăng trởng tín dụng cao nhng tính an toàn và hiệu quả của hoạt

động tín dụng luôn đợc đảm bảo, cụ thể là trong 5 năm qua (2002-2007), tỷ lệ nợquá hạn trên tổng d nợ luôn ở mức dới 5% và có xu hớng giảm dần Đến cuốinăm 2007 tỷ lệ này chỉ còn 0,66% trên tổng d nợ Tỷ lệ nợ quá hạn thấp gópphần làm cho tình hình tài chính của ACB luôn lành mạnh ACB có cơ chế xétcấp tín dụng chặt chẽ, phán quyết cho vay dựa trên sự thống nhất phê chuẩn củaHội đồng tín dụng hoặc Ban tín dụng Giữa các khâu thẩm định, đánh giá, xétduyệt trong quy trình tín dụng có sự độc lập và khách quan Công tác đánh giátín dụng thờng xuyên đợc thực hiện nhằm giám sát, dự báo rủi ro tín dụng để cócác biện pháp ngăn ngừa hoặc xử lý kịp thời

Thanh toán quốc tế:

Là một dịch vụ truyền thống của Ngân hàng, đóng góp tỷ trọng đáng kểtrong tổng thu dịch vụ vủa ACB Trong những năm gần đây, ACB đã áp dụngmột số chính sách u đãi đối với khách hàng doanh nghiệp về tín dụng, tài trợxuất khẩu, mức ký quỹ th tín dụng (L/C) nhập khẩu, chính sách bán ngoại

tệ v.v Lợng ngoại tệ bán phục vụ nhu cầu nhập khẩu khá ổng định

Doanh số thanh toán quốc tế năm 2005 là 985 triệu đồng, năm 2006 là1.706 triệu đồng và đến 30/09/2007 là 1.904 triệu đồng

Doanh số kinh doanh ngoại tệ:

Dịch vụ địa ốc và công ty chứng khoán ACB.

Trung tâm địa ốc ACB đã đi vào hoạt động đợc 10 năm kể từ tháng 2/1997.Trong thời gian đầu, chỉ có dịch vụ thanh toán tiền mua bán nhà qua ngân hàng,

đến nay trung tâm đã phát triển các dịch vụ trọn gói liên quan đến nhà đất từkhâu quảng cáo giao bán nhà đất, trung gian thanh toán đến hớng dẫn thủ tụcpháp lý Tháng 12/2001, Trung tâm đợc chuyển thành Siêu thị địa ốc ACB, đã

mở rộng mạng lới giao dịch lên tới bảy điểm Qua 5 năm hoạt động, siêu thị đãthực hiện thanh toán cho hơn 4000 giao dịch bất động sản với tổng trị giá trên455.000 lợng vàng, tạo điều kiện cho khách hàng vay mua nhà đất với doanh sốcho vay trên 275 tỷ đồng, góp phần tăng trởng d nợ cho vay và gia tăng tỷ trọngthu nhập từ thu phí dịch vụ

Công ty chứng khoán ACB (ACBS) khai trơng hoạt động từ tháng 7/2000.Tính đến cuối năm 2001 với hơn 1730 tài khoản giao dịch của khách hàng,ACBS chiếm hơn 30% thi phần khách hàng giao dịch chứng khoán ACBS đợc

đánh giá là công ty hàng đầu trong số 9 công ty chứng khoán đang hoạt động tạiViệt Nam Với 145 phiên giao dịch trong năm, ACBS đã thực hiện môi giớichứng khoán với doanh số 278 tỷ đồng và thu phí hoa hồng môi giới là 1,39 tỷ

đồng

Phát triển công nghệ.

Công nghệ luôn là một lĩnh vực đợc ACB quan tâm đặc biệt Từ tháng10/2001, ACB đã chính thức đa hệ quản trị nghiệp vụ ngân hàng TCBS (TheComplete Banking Solution) vào sử dụng TCBS là hệ quản trị đợc xây dựng trênnguyên tắc khách-chủ (Client-Server) với cơ sở dữ liệu tập trung và xử lý giaodịch theo thời gian thực ACB đã thiết lập hạ tầng thông tin là mạng diện rộngkết nối hội sở với tất cả các chi nhánh Thông tin, dữ liệu đợc quản lý và lu trữqua hệ quản trị cơ sở dữ liệu Oracle TCBS cho phép ACB triển khai các sảnphẩm, dịch vụ, tiện ích cho khách hàng trong tơng lai nh thẻ ghi nợ, hệ thốngmáy rút tiền tự động (ATM) cũng nh tiến tới các dịch vụ ngân hàng điện tử, ngânhàng qua Internet TCBS cũng tạo cơ sở cho việc chuẩn hoá quy trình phục vụkhách hàng

2.1.4 Đôi nét về Bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội của ACB

2.1.4.1 Lịch sử hình thành

Bộ phận Thẩm định tài sản đảm bảo khu vực Hà Nội đợc thành lập theoquyết định số 2139/TCQĐ - TĐTS.07 ngày 27/10/2007 của tổng giám đốc vềviệc thành lập Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội trực thuộc PhòngThẩm định tài sản Hội sở

Trởng BP ớng dẫn NV

H-Trởng BP quản lý hàng thế chấp

NV BP quản lý hàng thế chấp

NV BP hớng dẫn nghiệp vụ

2.1.4.3 M« t¶ c«ng viÖc

 Trưởng Bộ phận

- Phụ trách, quản lý công việc của Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực HàNội

+ Phụ trách chung, chịu trách nhiệm về toàn bộ hoạt động của bộ phận

+ Trực tiếp xây dựng kế hoạch , tổ chức thực hiện, kiểm tra, giám sát quátrình thực hiện nghiệp vụ thẩm định tài sản đảm bảo tại Bộ phận( thẩm định bấtđộng sản, thẩm định động sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, tiếp nhận quản

 Nhân viên thẩm định tài sản

- Thẩm định tài sản bảo đảm:

+ Thẩm định thực tế tài sản bảo đảm

+ Kiểm tra tính hợp pháp và hợp lệ bộ chứng từ tài sản bảo đảm

+ Xác định tính xác thực của các thông tin về tài sản bảo đảm theo chứng từ

sở hữu

+ Xác định các vấn đề có liên quan đến nội dung thẩm định tài sản (như quyhoạch, khả năng chuyển nhượng, tính pháp lý…)

+ Tính toán giá trị của tài sản đảm bảo

+ Kiến nghị các vấn đề có liên quan đến tài sản đảm bảo nhằm bảo đảm antoàn cho ACB

+ Lập tờ trình thẩm định tài sản

Nh©n viªn v¨n th

+ Thực hiện đúng quy định của pháp luật, của ACB về thẩm định tài sảnđảm bảo.

- Điều tra, thu thập, cập nhật thông tin về giá đất thị trường địa bàn HàNội từ các nguồn thông tin:

+ Khách hàng vay mua nhà thanh toán qua ngân hàng

+ Kết quả bán đấu giá nhà, đất của cơ quan Nhà nước

- Điều kiện làm việc:

+ Phần lớn thời gian( 80%) giao dịch bên ngoài

+ Phần còn lại làm việc trong văn phòng

+ Công việc đòi hỏi phải làm ngoài giờ

+ Đi công tác trong nước theo yêu cầu

 Nhân viên văn thư

+ Tiếp nhận hồ sơ đề nghị thẩm định tài sản, trả kết quả thẩm định cho cácđơn vị

+ Kiểm soát quá trình luân chuyển hồ sơ thẩm định tài sản đảm bảo

+ Thực hiên công việc lưu trữ, báo cáo, thống kê

+ Các công việc khác theo phân công của Trưởng/ Phó phòng

- Điều kiện làm việc

+ Phần lớn thời gian làm việc tại văn phòng

+ Phần còn lại đi khảo sát thực tế, đi công tác tại các đơn vị

+ Công việc đòi hỏi phải làm ngoài giờ

+ Đi công tác trong nước theo yêu cầu

2.1.4.4 Ph©n c«ng c«ng viÖc

 Phân tuyến thẩm định

- Tuyến 1: Quận Hoàn Kiếm, Quận Đống Đa, Quận Thanh Xuân, Quận BaĐình, Quận Cầu Giấy, huyện Từ Liêm, huyện Sóc Sơn

- Tuyến 2: Quận Hoàng Mai, Quận Hai Bà Trưng, Quận Tây Hồ, Quận LongBiên, huyện Thanh Trì, huyện Đông Anh, huyện Gia Lâm

 Phân công việc cập nhật thông tin thị trường BĐS

Nhằm phục vụ cho việc xây dựng kho dữ liệu thông tin thị trường BĐS vàxây dựng đơn giá đất thị trường, việc cập nhật thông tin thị trường BĐS sẽ đượcluân phiên thực hiện Nhân viên thẩm định được phân công cập nhật thông tin

Internet, Báo Mua bán, Báo kinh tế đô thị…vào kho dữ liệu, ghi nhớ tên ngườinhập và lưu trữ vào hệ thống lưu trữ thông tin

 Công việc phải thực hiện khi thẩm định BĐS

Để hoàn tất việc thẩm định một BĐS, sau khi được phân công hồ sơ, nhânviên thẩm định phải thực hiện các công việc sau:

- Kiểm tra bộ hồ sơ

- Liên hệ với khách hàng để hẹn thời điểm thẩm định thực tế

- Đi thẩm định thực tê lần lượt các BĐS: kiểm tra vị trí BĐS tọa lạc, kết cấutài sản, xác định quy hoạch sử dụng đất…

- Tính toán giá trị, lập phiếu thẩm định BĐS

- Trình người phê duyệt phiếu thẩm định tài sản