Luận Văn Lập báo cáo chứng thư thẩm định giá bất động sản

Vìvậy chúng ta không thể phủ nhận vài trò quan trọng của quyền sử dụng đất.Nhng quyền sử dụng đất đợc xác định nh thế nào, độ chính xác ra sao thì cóthể dựa vào những phơng pháp thẩm địn

Lời mở đầu

Thẩm định giá tài sản là một công cụ quản lý giá cần thiết, tồn tại khách quantrong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đốivới các nớc phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trờng ở các nớc vận hành theo môhình kinh tế thị trờng, thẩm định giá tài sản trở thành một nghề

Trong nền kinh tế thị trờng, công việc thẩm định giá tài sản đợc phân chiakhá rõ ràng trong khu vực kinh tế nhà nớc và khu vực kinh tế t nhân Trongkhu vực nhà nớc, đánh giá giá trị tài sản tham gia vào quá trình hoach định khi

sử dụng đất và chiến lợc phát triển, thực hiện các nghiên cứu tỷ lệ chi phí - lợinhuận, tham gia vào việc mua bán và phân phối nguồn đất, dịnh giá để đánhthuế, xác định thuế phí tổn phát triển và các thẩm định pháp lý khác Trongkhu vực kinh tế t nhân, đánh giá giá trị tài sản cũng tham gia vào các hoạt

động tơng tự nh vậy, nhng quan tâm nhiều hơn đến lợi ích của khách hàng mà

họ phục vụ Họ có xu hớng chuyển vào việc mua, bán và tìm vốn cho bất độngsản…

Trong điều kiện nớc ta mới gia nhập WTO, thẩm định giá nói chung và thẩm

định giá bất động sản nói riêng càng trở nên cấp thiết Mặc dù vậy, việc thẩm

định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay còn gặp nhiều khó khăn, vớng mắccả về phơng pháp lẫn cơ sở xác định,đặc biệt là ở khâu báo cáo và lập chứng

th thẩm định giá Đứng trớc thực tế trên, qua thời gian thực tập tại công ty Cổ

phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam, em đã chọn đề tài “Lập báo cáo chứng th thẩm định giá bất động sản” cho chuyên đề cuối khóa của mình

Chuyên đề đợc viết nhằm 2 mục đích cơ bản

-Thứ nhất,thiết lập và hệ thống hóa cơ sở lý luận về thẩm định giá bất độngsản

-Thứ hai, thực hành lập báo cáo, chứng th thẩm định giá quyền sử dụng đấtkhu văn phòng, nhà ở cao cấp (Vinaconex 1) tại đờng Khuất Duy Tiến- PhờngTrung Hòa – Quận Cầu Giấy – Hà Nội

Về đối tợng và phạm vi nghiên cứu của chuyên đề

-Đối tợng nghiên cứu : Báo cáo, chứng th thẩm định giá

-Phạm vi nghiên cứu : Báo cáo, chứng th thẩm định giá quyền sử dụng đấtkhu văn phòng, nhà ở cao cấp (Vinaconex 1) tại đờng Khuất Duy Tiến- PhờngTrung Hòa – Quận Cầu Giấy – Hà Nội

Các phơng pháp đã đợc sử dụng trong chuyên đề này nh : phơng pháp duyvật biện chứng và phơng pháp duy vật lịch sử, phơng pháp thống kê, tổng hợp,phân tích, so sánh, phân tích…

Ngoài lời mở đầu, kết luận, chuyên đề đợc sắp xếp thành 2 chơng:

-Chơng 1 : Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản.

-Chơng 2 : Lập báo cáo, chứng th thẩm định giá quyền sử dụng

đất khu văn phòng, nhà ở cao cấp (Vinaconex 1) tại đờng Khuất Duy Phờng Trung Hòa – Quận Cầu Giấy – Hà Nội.

Tiến-Chơng 1 Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản

1.1 Lý luận chung về bất động sản và thị trờng bất động sản.

1.1.1 Khái niệm về bất động sản.

Ngày nay bất động sản có vai trò và vị trí ngày càng quan trọng, ảnh ởng tới mọi lĩnh vực hoạt động của nền kinh tế Do đó việc nhận thức đầy đủ,chính xác, khách quan về bất động sản là rất cần thiết

h-Khoản 1, điều 174- Bộ Luật dân sự Việt Nam năm 2005 đã qui định rõ:

“ Bất động sản là các tài sản không di dời đợc, bao gồm:

d) Các tài sản khác do pháp luật qui định.”

Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nớc Cộng Hòa XHCN Viêt Nam, tại điều

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định (Điều 181 Bộ luật Dân sự nớc Cộng hoà xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1995).

Nh vậy, bất động sản trớc hết là tài sản nhng không phải tài sản nàocũng là bất động sản, chỉ những tài sản không thể di dời đợc mới là bất độngsản

1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của bất động sản.

1.1.2.1 Cố định về vị trí.

Do BĐS luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không

có khả năng chuyển dich, khó có khả năng tăng thêm về số lợng, diện tích

Điều này có nghĩa quan trọng đối với việc ĐGBĐS

 Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS luôn gắn liền với tờng vị trí cụ thể.Khi ĐGBĐS cần xem xét đến sự ảnh hởng yếu tố vị chí BĐS, tức là khoảng cách từ BĐS đến các trung tâm kinh tế, chính trị, văng hóa- xã hội, cũng nh khả năng tiếp cận các trung tâm đó

 Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS chịu tác động của yếu tố môi ờng nh: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện mô tr-ờng Khi ĐGBĐS cần tính đến yếu tố này và phải dự báo đợc sự thay đổi của chúng tác động nh thế nào đến BĐS

tr-1.1.2.2 Tính bền vững.

BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này xen xét trên cả góc độ

kỹ thuật và kinh tế từ đó đặt ra vấn đề:

 Khi xây dung phải dự tính đến tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý, tránh đầu t lãnh phí nhiều lần

 Khi định giá phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật

lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó

 Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt đọng BĐS thờng có xu hớng giảm dần

đến cuối chu kỳ kinh tế Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với

các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tai của chu kỳ vật lý.

1.1.2.3 Tính khác biệt.

Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là có sự khác nhau về vị trí, vềkết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS, khác nhau về cảnhquan, môi trờng… khi đó đặt ra vấn đề:

 Trong đầu t phát triển chú ý khai thác những tính khác biệt để làm tăng giá trị của BĐS, đồng thời đáp ứng nhu cầu về tính khác biệt của ngời tiêu dùng

về BĐS, ngời đầu cơ lâu dài thờng có lợi do giá cả có xu hớng tăng lên qua đódẫn đến xu hớng giá cả BĐS luôn có xu hớng tăng lên Đây là nguy cơ dẫn

đến khủng hoảng kinh tế vì vậy:

 Khi định giá cần phải nghiên cứu cung cầu BĐS

 Bên cạch đó nhà nớc cần có chính sách chống đầu cơ BĐS

1.1.2.5 Có giá trị lớn.

Giá trị BĐS thờng rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất và chi phí xâydung các công trình trên đất là rất lớn, vấn đề đặt ra:

 Hoạt động đầu t kinh doanh BĐS phảI có lợng vốn lớn và lâu dài

 Vốn đầu t cho BĐS có thể táI tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh qua thếchấp vay vốn

 Thờng phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

1.1.2.6 Tính ảnh hởng lẫn nhau.

Các BĐS có tác đông qua lại với nhau và có ảnh hởng tới các hoạt đọng kinh

tế - xã hội từ đó vấn đề đặt ra:

 Cần phải có sự quản lý thống nhất của nhà nớc về BĐS

 Khi phân tích BĐS cần phải tính đến những khả năng ảnh hởng đến công trình khác.

1.1.3 Phân loại bất động sản.

1.1.3.1 Theo đặc tính vật chất:

- Đất đai: Đó là đất đai tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc:

 Nhà cửa xây dung cố định không thể di dời

 Các công trình hạ tầng kỹ thuật gắn kèm với đất đai: Hệ thống

điện lới, điện thoại, ăng ten và cáp truyền hình, hệ thống lọc và cấp thoát nớc,

hệ thống cấp khí ga, hệ thống cứu hỏa

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

 Vờn cây nâu năm

 Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối

 Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

 Các công trình khai thác mỏ

1.1.3.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất.

- Đất đai: Theo điều 13 của luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai đợc phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung

du và miền núi Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: Nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp và cha sử dung

-Công trình kiến trúc: 5 loại:

 Nhà ở dùng để cho thuê hoạc bán:

Tùy theo yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trờng ngời ta có sựphân biệt nhà ở thành 2 loại là: Nhà chung c, nhà ở riêng biệt và biệt thự.Trong lọai biệt thự lại đợc phân chia thành 4 hạnh: từ hạng I đến hạng IV.Tùy thuộc vào yêu cầu kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và củacác kết cấu chính nh: móng, tờng, sàn, mái… mà ngời ta phân chia nhà thành

4 cấp: cấp I, cấpII, cấpIII, cấpIV

 Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất

 Công trình kiến trúc có tính chất thơng mại

 Khách sạn và văn phòng cho thuê: Tùy thuộc vào các điều kiện vật chất, chất lợng phục vụ, cảnh quan môi trờng…mà khách sạn đợc chia

ra làm các loại từ I đến V sao

 Công trình kiến trúc khác: Nhà thời, bệnh viện, trờng học…

1.1.3.3 Theo khả năng phát triển: BĐS đợc chia làm 2 loại:

- BĐS có khả năng phát triển

- BĐS không có khả năng phát triển.

ý nghĩa của việc phân loại BĐS:

Đối với nhà nớc Là cơ sở để nhà nớc có chính sách quản lý và sử dụng BĐS

- loại tài sản có giá trị lớn, một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế

và xã hội Sự khác nhau trong quản lý nhà nớc đối với mỗi loại BĐS có mục

đích sử dụng khác nhau là ở: giá quy định, thời gian sử dụng, cơ chế quản lý

là giao hay cho thuê, đợc cấp hay phải mua… Từ đó liên quan đến mức giá

đền bù, tiền thuế phait nộp, quyền khai thác lợi ích từ BĐS

Đối với nhà đầu t: Đó là cơ sở để ngời ta xem xét các cơ hội đầu t, đánh giámột cách hợp lý giá trị BĐS thông qua nghiệp vụ định giá từ đó giảm thiểu rủi

ro trong các quyết định đầu t

1.1.4 Quyền chủ thể đối với bất động sản.

BĐS luôn gắn liền với chủ thể nhất định và chủ thể đó có nhng quyền lợi đốivới BĐS đó, dới đây là những loại quyền phổ biến nhất:

 Đối với đất đai: Về lý thuyết thì có 3 hình thức chiếm hữu:

 Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai đợc công nhận bằng giấy chứng nhậnQSH do cơ quan nhà nớc có them quyền cấp, đây là hình thức chiếmhữu cao nhất

 Thê theo hợp đồng: Đất thuộc sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhànớc có thể đem cho thuê thoe hợp đồng dài hạn hoạc ngắn hạn Nhữnghhợp đồng thuê đất cũng thờng đợc lu theo hồ sơ bằng các chứng th, và

có thể kéo dài vô thời hạn

 Quyền sử dụng đất: Tơng tự cho thuê theo hợp đồng nhng, nhng thờng gắn liền với một hoạt động nhất định nào đó

1.1.5 Các yếu tố khách quan ảnh hởng đến giá trị BĐS.

+ Tỡnh trạng vật chất của bất động sản: Đú là những cụng dụng hữu ớchmang tớnh cụ thể và trực quan ảnh hưởng đến giỏ trị như: kớch thước, hỡnhdáng, kết cấu, số lợng các phòng, tuổi thọ, chất lợng kiến trúc và xây dựng,trang bị tiện nghi và thiết kế

+ Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện tính vật chất vàcông dụng hữu ích của BĐS nh: Bề rộng mặt tiền, các nét đặc trng về địa lí nh:Tình trạng ô nhiễm ; và các công trình xây dựng có liên quan Đây cũng làmột căn cứ để xác định xem BĐS đã đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất haycha

+ Tình trạng pháp lý: Đó là các quyền công nhận và đợc bảo vệ củapháp luật đối với tài sản Để xác định BĐS có đợc coi là sử dụng tốt nhất vàhiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý, baogồm: Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trìnhtrên đất nh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồmảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình để tránhxảy ra hiện tợng tranh chấp và nếu có tranh chấp thì cũng có cơ sở pháp lý đểchứng minh

Ví dụ nh là: Đối với đất đai thì gồm có quyền sử dụng đất đai và quyềnthuê Đối với nhà ở thì gồm có quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, hợp

+ Yếu tố thị trờng của các hàng hoá vật liệu liên quan Do BĐS khôngchỉ có đất đai mà nó còn có cả công trình xây dựng trên đất Mà tạo nên cáccông trình đó thì phải dùng nguyên vật liệu nh sắt thép, gạch, xi măng…nếunếuyếu tố đầu vào này mà thay đổi thì giá trị của các công trình trên đất cũngthay đổi theo

+ Chính sách của chính phủ Vì nếu giả sử nh một mảnh đất đã nằmtrong quy hoạch khu vui chơi giải trí của chính phủ thì giá trị của mảnh đất đóvới những ngời khác sẽ giảm đi nhiều.

+ Quan hệ cung cầu: Vì mọi hàng hoá đều bị chi phối bởi quy luật cungcầu Do BĐS là hàng hoá đặc biệt khi có cầu xuất hiện nhng do việc tăng cung

là không thể nhanh lên thờng đẩy giá BĐS lên cao hơn trong một giai đoạnnhất định

+ Một nhân tố nữa cũng không kém phần quan trọng gây ảnh hởng đếngiá trị BĐS đó là nhân tố văn hoá xã hội; chính vì một trong những đặc điểmcủa BĐS là cố định về vị trí nên BĐS mang yếu tố tâm lý theo vùng Ví dụ nhnhững ngời sống ở Hà Nội thì có kiểu kiến trúc khác so với những ngời ởtrong Thành phố Hồ Chí Minh

+ Và các yếu tố khác nh là: lạm phát, đơn vị tính của giá trị BĐS

1.1.6 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của thị trờng bất động sản.

1.1.6.1 Khái niệm thị truờng BĐS.

Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi thị trờng, nên

có những cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS:

- Thị trờng BĐS là thì trờng nhà, đất (thị trờng đĩa ốc)

- Thị trờng BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhợng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trờng, có sự quản

 Có sự cách biệt về hàng hóa và địa điểm giao dịch

Đo có vị trí cố định nên các chủ thể thị trờng không thể đa tai sản đến nơI giaodịch Vì thế việc giao dịch khó kết thúc tại noi giao dịch mà thờng phảI qua bakhâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm- kiểm tra thực địa-đăng ký pháp lý Điềunày làm cho quan hệ trong giao dịch BĐS thờng kéo dài, dễ gặp các biến

động ( thay đổi về giá, về pháp lý, về môi trờng…) Việc định giá có nguy cơrủi ro cao, đòi hỏi thẩm định viên phải am hiểu chuyên môn nghề nghiệp

 Thị trờng BĐS là thị trờng mang tính khu vực

Thị trờng BĐS đợc tạo ra từ hàng loạt những thị trờng nhỏ, mang tính địa

ph-ơng với quy mô, mức độ động thái thị trờng khác nhau Vì vậy khi phân tíchquan hệ cung cầu, sự vận động giá cả thì phải gắn liền với các điều kiện kinh

tế -văn hóa - xã hội của mỗi vùng, miền, khu vực cụ thể

 Thị trờng BĐS là dạng điển hình của thị trờng không hoàn hảo

Không hoàn hảo thể hiện ở sự không đồng nhất về thông tin và cá yếu tố cấuthành Các thông tin về BĐS và thị trờng BĐS không phổ biến, các chỉ tiêu vềBĐS đợc đo lờng một cách tơng đối… Do đó trong quá trình định giá, khixem xét các chứng cứ giao dịch cần phải xem xét một cách kỹ lỡng xemchúng có đáp ứng yêu cầu là bằng chứng hợp lý về giá trị thị trờng và có thể

sử dụng đợc để so sánh và ớc tính giá trị cho tai sản mục tiêu hay không

 Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi

BĐS đặc biệt là đất đai có hạn, bên cạch đó những công trình xây dng thìthờng diễn ra trong một thời gian dài dẫn đến nguồn cung BĐS thay đổi th-ờng diễn ra chậm Nếu nhu cầu tăng đột ngột dẫn đến giá tăng cao tạo ranhững cơn sốt về giá BĐS Vì vậy đối với hoạt động thẩm định cần phảIcân nhác then trọng đến đặc điểm này để ớc tính một cách hợp lý giá trịBĐS

 Hoạt động của thị trờng BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nớc.BĐS trong đó chủ yếu là đất đai là một tài nguyên quý giá, nên sự canthiệp của nhà nớc là cần thiết Do đó muốn đánh giá một cách hợp lý giá trịBĐS đòi hỏi TĐV nhất thiết phải có sự cập nhập một cách thờng xuyên cácvăn bản pháp lý liên quan đến BĐS

1.1.6.3 Phân loại thị trờng BĐS:

 Căn cứ vào mức độ kiển soát của nhà nớc chia thành:

 Thị trờng chính thức hay thị trờng có sự kiểm soát của nhà nớc: bao gồm các giao địch qua các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, sang giao dịch BĐS

 Thị trờng phi chính thức nh mua bán trao tay, cam kết bằng các giấy tờ nhận nợ…

 Căn cứ vào trình tự tham gia vào thị trờng:

 Thị trờng chuyển nhợng quyền sử dụng đất, loại thị trờng này còngiọi là thị trờng đất đai

 Thị trờng xây dung các công trình BĐS để bán và cho thuê

 Thị trờng bán hoặc cho thuê lại.

 Căn cứ vào loại hàng hóa B ĐS trê thị trờng

 Thị trờng đất đai

 Thị trờng nhà ở

 Thị trờng B ĐS công nghiệp

 Thị trờng B ĐS dùng cho văn phòng, công sơ

 Thị trờng B ĐS dùng trong dịch vụ

 Căn cứ vào tính chất giao dịch

 Thị trờng mua bán BĐS

 Thị trờng thuê và cho thuê BĐS

 Thị trờng giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm

 Thị trờng giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh

1.1.6.4 Vai trò thị trờng bất động sản.

Vai trò của thị thờng BĐS thể hiện ở:

- Là cầu nối giữa nhà sản xuất và ngời tiêu dùng, thúc đẩy sản xuất

- Là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh doanh BĐS

- Góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà

ở, các công trình xây dung đặc biệt là các công trình công cộng và các cơ

1.2 Lý luận chung về quyền sử dụng đất.

1.2.1 Khái niệm giá trị quyền sử dụng đất.

Giá trị quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà

n-ớc quy định hoặc đợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất mà

ng-ời có nhu cầu sử dụng đất phảI trả để đợc sử dụng diện tích đất đó trong thng-ờihạn xác định

1.2.2 Các yếu tố ảnh hởng đến giá trị quyền sử dụng đất.

Trong quá trình phát triển của xã hội, loài ngời dựa vào đất đai và khaithác, sử dụng đất đai để phục vụ cho cuộc sống của chính mình Xã hội ngàycàng phát triển, của cải làm ra ngày càng nhiều nảy sinh quan hệ mua bán,trao đổi Nền kinh tế hàng hoá ra đời và ngày càng phát triển đỉnh cao là xuất

hiện cơ chế thị trờng Ngày nay, hoạt động kinh tế chịu tác động của cơ chếthị trờng Đất đai cũng không nằm ngoài sự tác động đó, nó trở thành đối tợngtrao đổi mua bán, chuyển nhợng và thực sự hình thành thị trờng đất đai Vìvậy chúng ta không thể phủ nhận vài trò quan trọng của quyền sử dụng đất.Nhng quyền sử dụng đất đợc xác định nh thế nào, độ chính xác ra sao thì cóthể dựa vào những phơng pháp thẩm định giá trị quyền sử dụng đất mà ta sẽtrình bày ở phần sau.

1.2.2.1 Đặc điểm vật lý của đất

Các đặc tính vật lý khác nhau làm phân biệt đất đai với các t liệu sản xuấtkhác nh: đất không di chuyển, đất không thuần nhất ( chỉ tính riêng về mặt địa

điểm), đất không bị phá huỷ ( không tính đến đầu t và tài sản trên đất đó) Vìvậy nó có đặc thù riêng về mặt giá trị nh sau:

-Đất đai cố định về mặt số lợng cung cấp Một yếu tố quan trọng cần biết

là trong khi đất đai coi nh không đổi về tổng cung thì đất đai cho một chứcnăng sử dụng xác định lại biến thiên… có nghĩa là sự cung cấp không hoàntoàn bất biến

- Giá trị của đất phụ thuộc vào cung và cầu của thị trờng Cung đất có thểcoi là ổn định, việc sử dụng đất đợc định hớng bởi nhu cầu của thị trờng Nhucầu sử dụng loại đất nào tăng lên thì thị trờng đáp ứng loại đất tại đó

1.2.2.2 Nhân tố về khả năng đầu t cơ sở hạ tầng.

Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật ( đờng giao thông hệ thốngdịch vụ cấp thoát nớc, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng, hệ thốngthông tin liên lạc… ) và cơ sở hạ tầng xã hội (trờng học, bệnh viện, khu vuichơi giải trí… ) Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đếngiá đất Kết cấu hạ tầng có tính đặc trng khác nhau giữa thành thị và nôngthôn Có thể thấy cơ sở hạ tầng ở đô thị có ý nghĩa quan trọng trong việc xác

định giá đất hơn so với cơ sở hạ tầng ở nông thôn Kết cấu hạ tầng có thể làmthay đổi công dụng và giá trị của đất đai hiện có Việc phát triển kết cấu hạtầng đợc thể hiện thông qua sự phát triển của hệ thống đờng giao thông đồng

bộ, hệ thống dịch vụ cấp thoát nớc, hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếusáng, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống xử lý các chất thải, hệthống phòng cháy chữa cháy, hệ thống an toàn lao động Việc giá đất tăng ởnhững khu vực có đầu t kết cấu hạ tầng tốt chủ yếu là do tâm lý của ngời sửdụng đất

Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cậncủa đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn đợc những yêucầu khác nhau của ngời sử dụng đất.

1.2.2.3 Nhân tố về khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.

Trong mỗi loại đô thị, đợc chia làm 04 loại đờng phố, bao gồm:

1.2.2.4 Quá trình đô thị hoá.

Quá trình đô thị hoá là quá trình hình thành và phát triển đô thị, đó cũng

là quá trình tập trung dân số vào các đô thị tạo ra sự hình thành nhanh chóngcác điểm dân c đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống Quá trình đôthị hoá gắn liền với quá trình công nghiệp hoá đất nớc, làm biến đổi sâu sắc vềcơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu tổchức không gian kiến trúc xây dựng từ hình thức nông thôn sang thành thị Đó

là một quá trình diễn ra một cách khách quan gắn liền với sự phát triển kinh tếxã hội, nó còn gắn liền với tiến bộ khoa học kỹ thuật và sự phát triển củangành nghề mới Trình độ đô thị hoá phản ánh trình độ phát triển của lực lợngsản xuất, truyền thống văn hoá và phơng pháp tổ chức đời sống xã hội Nh vậy

đô thị hoá về hình thức là quá trình mở rộng diện tích và uy mô của đô thị trêncơ sở sát nhập các điểm dân c nông thôn hoặc sử dụng một phần diện tích đất

nông nghiệp cho xây dựng mới hoặc mở rộng đô thị Đất đô thị là phần diệntích đất giới hạn đợc sử dụng để xây dựng các công trình đô thị nh nhà ở, trụ

sở các cơ quan hành chính, kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội, các cơ sở sảnxuất xã hội, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị nh: đờng giao thông,mạng lới chiếu sáng, lới điện sinh hoạt, điện sản xuất, hệ thống thông tin liênlạc, hệ thống cấp cấp thoat nớc phục vụ các nhu cầu lợi ích, công cộng,quốc phòng, an ninh và các mục đích khác

1.2.2.5 Yếu tố cạnh tranh.

Yếu tố cạnh tranh thực chất chính là quan hệ cung cầu Đối với các loạihàng hoá thông thờng sẽ tuân theo đúng quy luật đó nhng đất đai thì không,giá cả của nó có phản ứng với sự thay đổi cung, cầu, tính cạnh tranh theo mộtcách khá đặc biệt Trong điều kiện thị trờng phát triển bình thờng, sự thay đổi

về cung hay cầu không làm giá đất biến động mạnh, nó sẽ giữ nguyên.cungcầu về đất sẽ có ảnh hởng rất mạnh mẽ đến giá khi thị trờng có sự tăng độtbiến về cung hay cầu nhng chủ yếu là cầu tạo nên những cơn “sốt giá’ nh ở n-

ớc ta những năm cuối thập kỷ 90 của thế kỷ XX

1.2.2.6 Chính sách tiền tệ.

Giá cả đất đai là biểu hiện bằng tiền của giá trị của đất đai, là số tiền thoảthuận giữa ngời mua và ngời bán tại một thời điểm xác định ở các thời điểmkhác nhau giá cả đất đai cũng thay đổi theo chiều hớng khác nhau tăng haygiảm Mặt khác, đất đai có giá trị rất lớn, đối với một quốc gia nó chiếmkhoảng 3/4 tổng tài sản của quốc gia còn đối với một cá nhân, gia đình đất đai

là tài sản quan trọng nhất Vì thế, những biến động về tiền tệ, chính sách tiền

tệ có ảnh hởng rất lớn đến giá đất Giá đất phụ thuộc vào sự ổn định của đồngtiền, nếu sức mua của đồng tiền tăng giá đất giảm, ngợc lại nếu sức mua của

đồng tiền giảm giá đất tăng Khi sức mua của đồng tiền tăng tức là cùng mộtlợng tiền mua đợc một lợng hàng hoá lớn hơn, trong xu hớng giá đồng tiền

đang tăng các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ “chững” lại vì ngời có ý địnhbán sẽ có tâm lý “ chờ” giá vì ngời ta cho rằng giá còn tiếp tục tăng

pháp luật Bởi thế nên đất đai rất “nhạy cảm” với sự thay đổi của các yếu tốpháp lý đất đai là đối tợng trực tiếp điều chỉnh của các văn bản pháp quy liênquan đến đất đai: Hiến pháp, Luật đất đai, các Nghị định, quyết định, Thông t-

… Nhà nớc ta có các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đốivới đất đai nhng Nhà nớc không trc tiếp sử dụng đất đai mà giao cho tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân sử dụng dới các hình thức: giao đất, cho thuê đất… Họ

đ-ợc Nhà nớc bảo hộ quyền sử dụng đó bằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất Qua đó ta thấy đất đai có mối quan hệ không thể tách rời Đó cũng chính

là lý do để nói rằng yếu tố pháp lý có ảnh hởng đến giá đất

1.3 Thẩm định giá bất động sản

1.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Có quan điểm cho rằng, thẩm định giá là thứ khoa học không chínhxác- vừa mang tính khoa học nhng cũng vừa mang tính nghệ thuật Bởi lẽ kếtquả định giá luôn chứa đựng sự ảnh hởng của yếu tố chủ quan- đó là một yếu

tố hết sức nhạy cảm Ngày nay, thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệpcần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trờng, do các nhà chuyên môn

đợc đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghềnghiệp thực hiện

Trên phơng diện về kinh tế, thẩm định giá có thể coi là trái tim của tấtcả các hoạt động kinh tế Đặc biệt trong một thị trờng phức tạp nh thị trờngbất động sản thì hoạt động thẩm định giá càng trở nên quan trọng hơn, giúpchúng ta đa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu t phát triển,

đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh bất động sản Vì vậy trớc khi tìmhiểu thẩm định giá bất động sản là gì thì ta cần hiểu rõ khái niệm thẩm địnhgiá

Hiện nay vẫn tồn tại những quan điểm khác nhau về khái niệm thẩm

định giá Tuy nhiên, tại Việt Nam, Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày08/05/2002 đa ra định nghĩa:

“ Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phùhợp với thị trờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn củaViệt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”

Mặc dù có rất nhiều định nghĩa khác nhau nh vậy nhng tựu chung lại cónhững nét đặc trng cơ bản của thẩm định giá cần thừa nhận là:

Thứ 1: Thẩm định giá là công việc ớc tính.

Thứ 2: Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.

Thứ 3: Giá trị của tài sản đợc tính bằng tiền.

Thứ 4: Tài sản đợc định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là

bất động sản

Thứ 5: Xác định tại một địa điểm cụ thể.

Thứ 6: Xác định cho một mục đích nhất định.

Thứ 7: Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trờng.

Khái quát hóa những đặc trng trên có thể đa ra định nghĩa:

Thẩm định giá là việc

ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất

định ”

Từ khái niệm thẩm định giá nh trên ta có thể hiểu:

Thẩm định giá bất động sản là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.

Thẩm định giá bất động sản là một nghệ thuật, khoa học về xác định giátrị bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định Tínhkhoa học đợc thể hiện bằng cách tính toán, phân tích số liệu trong quá trìnhxác định giá trị bất động sản Tính nghệ thuật đợc thể hiện bởi kỹ năng nắmbắt, thu thập thông tin về bất động sản cũng nh biến động của thị trờng bất

động sản Với mỗi nhà thẩm định thì quan điểm đánh giá các thông tin về bất

động sản là khác nhau do đó kết quả thẩm định thờng có sự chênh lệch nhất

định Hơn nữa thị trờng bất động sản nớc ta hiện nay là thị trờng mà các thôngtin về bất động sản thờng không rõ ràng, kém minh bạch nên yêu cầu về kiếnthức chuyên ngành và kinh nghiệm đối với nhà thẩm định là rất quan trọng vàcần thiết

Tiêu chuẩn này đòi hỏi bất động sản thẩm định phải đợc xem xét với tcách là bất động sản đợc công khai mua bán một cách phổ biến trên thị trờng,

đợc thực tiễn kiểm chứng một cách khách quan.Điều này phân biệt với thẩm

định giá từng bộ phận cấu thành bất động sản hoặc thẩm định vì mục đíchkhác Vì vậy giá trị thị trờng đợc coi là tiêu chuẩn đích thực của giá trị và lànguyên tắc chỉ đạo đối với hoạt động thẩm định giá nói chung cũng nh hoạt

động định giá bất động sản nói riêng

 Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 02: Giá trị phi thị ờng làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

tr-Giá trị phi thị trờng của tài sản là mức giá ớc tính đợc xác định theo những căn cứ khác với giá trị của tài sản hoặc có thể đợc mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trờng.

Một số khái niệm giá trị phi thị trờng thờng dùng là: Giá trị đang sửdụng, giá trị đầu t, giá trị bảo hiểm, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế, giátrị còn lại, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt…nếu

Cơ sở của việc xây dựng khái niệm giá trị phi thị trờng xuất phát trựctiếp từ giá trị tài sản Tuy nhiên, những lợi ích mà tài sản mang lại đợc các chủthể đánh giá rất khác nhau, nó tùy thuộc vào công dụng hay thuộc tính hữu íchcủa tài sản đối với mỗi ngời, tùy thuộc vào giao dịch cụ thể của từng tài sản.Vai trò của thẩm định viên là phải dựa vào các yếu tố đó để lựa chọn đúngkhái niệm giá trị, đảm bảo công việc thẩm định có thể đợc ớc tính một cáchhợp lý nhất giá trị của tài sản

1.3.3 Các yếu tố ảnh hởng tới giá trị bất động sản.

 Yếu tố chủ quan: Mục đích của việc định giá bất động sản:

Mục đích định giá đợc coi là một yếu tố mang tính chủ quan và ảnh ởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với tàisản đợc thẩm định Trong nền kinh tế thị trờng mục đích định giá bất động sảnthờng là: Chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản; thếchấp; xác định giá cho thuê; đáp ứng các yêu cầu trong lĩnh vực phát triển và

h-đầu t; đáp ứng các nhu cầu có tính chất pháp lý…nếu

Thực tế các giao dịch về bất động sản với các mục đích rất đa dạng, mỗiloại mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đếnqui trình và phơng pháp mà thẩm định viên sẽ sử dụng trong quá trình thẩm

định

 Yếu tố khách quan:

- Yếu tố mang tính vật chất:

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có màbất động sản có thể mang lại cho ngời sử dụng nh: vị trí, diện tích, kích thớc,khả năng sửa chữa cải tạo…nếu

Thông thờng thuộc tính hữu dụng hay công dụng của bất động sản càngcao thì giá trị càng lớn Ngoài ra, bất động sản đợc đánh giá cao hay khôngcòn phụ thuộc vào khả năng của mỗi ngời trong việc khai thác những côngdụng vốn có của nó Với một tài sản có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích,

có thể yếu tố này là quan trọng đối với ngời này nhng lại trở nên không quantrọng đối với ngời khác

- Các yếu tố về tình trạng pháp lý:

Đây là yếu tố hết sức quan trọng đối với việc định giá bởi tình trạngpháp lý của tài sản quy định quyền của con ngời đối với việc khai thác, sửdụng bất động sản đó

Do đó để xác định một cách đúng đắn giá trị bất động sản đòi hỏi thẩm

định viên phải nắm bắt đợc những quy định có tính pháp lý về quyền của cácchủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định

- Các yếu tố mang tính kinh tế:

Đó là cung và cầu Giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung- cầu, tùythuộc vào độ nhạy(độ co giãn ) của cung và cầu trên thị trờng Thực tế giá trịbất động sản đợc đánh giá cao khi cung trên thị trờng trở nên khan hiếm, nhucầu và sức mua ngày càng cao và ngợc lại Vì vậy việc đánh giá các yếu tố

ảnh hởng đến cung cầu và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tơng lai

là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên trong việc dự báo và ớc lợng chínhxác hơn giá trị bất động sản cần thẩm định

- Các yếu tố khác:

Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõràng ảnh hởng đến giá trị bất động sản Tuy nhiên còn có những yếu tố khácnh: tập quán dân c, tâm lý tiêu dùng…nếu cũng ảnh hởng đáng kể tới giá trị bất

động sản Do đó đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập quán dân ccũng nh phân tích các yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xácminh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể đợc coi là giá trị thị trờng hay giátrị phi thị trờng

1.3.4 Các nguyên tắc thẩm định giá trong nền kinh tế thị trờng

Nguyên tắc định giá tài sản là những quan điểm, quan niệm đợc thừanhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế- xã hội, là cơ sởquan trọng để đa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phơng pháp định giákhoa học, cho phép thẩm định viên tiếp cận và ớc lợng một cách hợp lý giá trịtài sản.

Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 06 có 11 nguyên tắc kinh

tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản Nhng 5 nguyên tắc trình bày sau

đây là những nguyên tắc đợc chấp nhận một cách phổ biến, là cơ sở lý luậnquan trọng hình thành nên các qui trình và phơng pháp định giá tài sản

1.3.4.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đa lại các lợi ích khácnhau nhng giá trị của chúng đợc xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó đ-

ợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất Nghĩa là một tài sản đợc coi là sử dụngtốt nhất và hiệu quả nhất phải thỏa mãn điều kiện: tài sản đợc sử dụng trongbối cảnh tự nhiên; tài sản sử dụng phải đợc phép về mặt pháp lý; tài sản sửdụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính

Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viên phải chỉ ra đợcchi phí cơ hội của tài sản; phải phân biệt đợc các giả định tình huống sử dụngphi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính Điều đó

có nghĩa là chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng tài sản và những lợi íchcủa việc sử dụng tài sản đó Đồng thời khẳng định tình huống nào là cơ hội sửdụng tốt nhất và hiệu quả nhất sẽ là cơ hội để ớc tính giá trị tài sản

1.3.4.2 Nguyên tắc thay thế

Nội dung của nguyên tắc này đó là: Giới hạn cao nhất về giá trị của mộttài sản không vợt quá chi phí để có một tài sản tơng đơng Tức là một ngờimua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếu nh anh ta tốn ít tiền hơnnhng vẫn có thể có một tài sản tơng tự nh vậy để thay thế bằng cách mua trênthị trờng hoặc bỏ tiền để xây dựng mới

Nguyên tắc thay thế là nguyên tắc cơ bản và quan trọng trong lýthuyết thẩm định giá, nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thành phơng pháp

so sánh trực tiếp Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi thẩm định viênphải nắm đợc các thông tin về giá cả, chi phí sản xuất của các tài sản t ơng

tự gần thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn caonhất về giá trị các tài sản định giá Bên cạnh đó yêu cầu thẩm định viênphải đợc trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các

loại tài sản nhằm đảm bảo tính chất có thể thay thế hay so sánh với nhau

về giá cả hay chi phí sản xuất làm chứng cớ hợp lý cho việc ớc tính giá trịtài sản cần thẩm định

1.3.4.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai

Theo nguyên tắc này, giá trị của một tài sản đợc quyết định bởi nhữnglợi ích tơng lai mà tài sản mang lại cho nhà đầu t Hơn nữa thẩm định giá thựcchất là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong t-

ơng lai

Việc định giá dựa trên nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai làcơ sở trực tiếp để xây dựng phơng pháp thu nhập Đồng thời là một sự bổ sungquan trọng và kiểm tra tính đúng đắn của việc vận dụng phơng pháp sử dụngtốt nhất và hiệu quả nhất và nguyên tắc thay thế

Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, thẩm định viên phải

dự kiến đợc những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó

để ớc tính giá trị tài sản trên cơ sở thu thập đ ợc những chứng cớ thị trờnggần nhất về các mức giá bán, giá cho thuê và tỷ lệ chiết khấu của các tàisản tơng tự Từ đó tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và ớc tính giátrị tài sản

1.3.4.4 Nguyên tắc đóng góp

Nội dung nguyên tắc đóng góp: Giá trị của một tài sản hay một bộ phậncấu thành tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giátrị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền vềnhững lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó là cơ sở để ngời ta chấpnhận giá trị đóng góp Thực ra giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị củayếu tố vô hình Tuy nhiên hiện nay chúng ta cha có cơ sở rõ ràng để phân loạicác tài sản vô hình một cách rành mạch để tính giá cho từng loại.Vì vậy khixác định giá trị của yếu tố vị trí, chi phí cơ hội hay mức độ sử dụng tốt nhất vàhiệu quả nhất của mảnh đất cần tính giá trị của bất động sản trớc rồi trừ đi giátrị của công trình xây dựng để ra giá trị của yếu tố vị trí Đây là cơ sở để ng ời

ta xây dựng phơng pháp thặng d

1.3.4.5 Nguyên tắc cung cầu

Nội dung của nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị tr ờng về giátrị tài sản Trên thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là

sự thừa nhận có tính khách quan của thị trờng về giá trị tài sản Trong các

thị trờng khác, dới sức ép của cung cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất

xa với giá trị thực Vì vậy khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tíchtác động của yếu tố cung và cầu ảnh hởng tới giá trị tài sản thẩm định

Trong quá trình thẩm định, nhiệm vụ của thẩm định viên là phải

đánh giá đợc tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ

và dự báo ảnh hởng của chúng trong tơng lai nhằm xác minh tài sản cầnthẩm định nên đánh giá theo cơ sở giá trị thị trờng hay giá trị phi thị trờng.Thực tế, đây là nguyên tắc đợc u tiên trong quá trình vận dụng để thẩm

định đối với hầu hết các loại tài sản cũng nh cho các mục đích sử dụngkhác nhau

1.4 Các phơng pháp thẩm định giá bất động sản đợc áp dụng hiện nay.

Trên thực tế có nhiều phơng pháp khác nhau để định giá bất động sản.Tuy nhiên, một phơng pháp định giá bất động sản đợc thừa nhận là phơngpháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phơng pháp đợcxây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá sự tác động của các yếu tố

ảnh hởng và đặc biệt phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyêntắc định giá đã nêu

Mỗi phơng pháp định giá bất động sản đều có những u thế và hạn chếnhất định Việc lựa chọn một phơng pháp thích hợp nhất để định giá một bất

động sản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:

- Thuộc tính của bất động sản: chịu tác động bởi các yếu tố nào

- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trờng

- Mục tiêu và nguyên tắc của việc định giá

Những phơng pháp chủ yếu để tiến hành định giá bất động sản, baogồm: phơng pháp so sánh, phơng pháp đầu t, phơng pháp chi phí, phơng phápthặng d Một số phơng pháp khác nh: phơng pháp giá trị đơn vị, phơng pháplợi nhuận…nếuthực ra là sự vận dụng hoặc là cụ thể hóa 4 phơng pháp trên

1.4.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp

1.4.1.1 Cơ sở lý luận của phơng pháp

Phơng pháp này đợc xây dựng chủ yếu trên nguyên tắc thay thế, điều đó

có nghĩa là một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó nếuanh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có đợc tài sản tơng tự để thay thế

Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu cần định giá coi là hoàntoàn có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tơng đơng có thể so sánh

đợc Nh vậy, về mặt kỹ thuật phơng pháp này đơn giản chỉ cần đi tìm cácbằng chứng về giá trị của các bất động sản tơng đơng có thể so sánh đợc trênthị trờng.

1.4.1.2 Kỹ thuật định giá

Thực tế không có 2 bất động sản hoàn toàn giống nhau mà nó thờngkhác nhau về vị trí, diện tích, quang cảnh, đặc điểm pháp lý Hơn nữa giá trịbất động sản thờng thay đổi theo thời gian Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm

định viên phải thu thập các giao dịch trên thị trờng hiện hành của các bất độngsản giống hoặc tơng đối giống với bất động sản mục tiêu cần thẩm định giá.Sau đó tiến hành phân tích các giá trị đã giao dịch và làm các điều chỉnh cầnthiết để đa ra đợc giá trị hợp lý của bất động sản mục tiêu

Trình tự gồm các bớc cụ thể sau:

Bớc 1: Tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã đợc giao dịch trong

thời gian gần nhất có thể so sánh đợc với bất động sản mục tiêu về các mặt,các yếu tố chủ yếu ảnh hởng đến giá trị nh: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi tr-ờng…nếuCụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

1 Tình trạng vật chất của bất động sản

2 Đặc điểm về mặt bằng

3 Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan

4 Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm

5 Tình trạng pháp lý

6 Thời gian giao dịch

7 Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch

Bớc 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm

đảm bảo tính chất có thể so sánh đợc với bất động sản mục tiêu Để thực hiệntốt bớc này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trờng cần phải làm rõ:nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch

Bớc 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất.

Theo kinh nghiệm thờng lấy từ 3 đến 6 bất động sản để so sánh

Bớc 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu và

bất động sản chứng cớ Đồng thời dựa trên các yếu tố khác nhau để tiến hành

điều chỉnh giá của các bất động sản Cách điều chỉnh thông thờng là lấy bất

động sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh với bất động sảnchứng cớ Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố đợc đánh giá là tốt hơn bất

động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sảnchứng cớ xuống và ngợc lai.

Bớc 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các

bất động sản đã điều chỉnh

1.4.1.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

 Ưu điểm: Đây là phơng pháp đơn giản, phổ biến rộng rãi và đợc

sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì những u điểm sau:

- Là phơng pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không cócông thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịchthị trờng để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

- Là phơng pháp thể hiện sự đánh giá của thị trờng- đó là các bằngchứng rõ ràng đã đợc thừa nhận thực tế về giá trị của bất động sản Vì vậy nó

ợc các yêu cầu trên thì kết quả sẽ có độ chính xác kém

- Các thông tin chứng cớ thờng mang tính lịch sử Đây là điều khôngthể tránh khỏi Nếu thị trờng biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạchậu trong thời gian ngắn, khi đó tính chính xác sẽ thấp

- Phơng pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm

và kiến thức thị trờng thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

 Điều kiện áp dụng:

- Chất lợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, thích hợp, đáng tin cậy và

có thể kiểm tra đợc

- Thị trờng phải ổn định, nếu thị trờng biến động sẽ có sai số lớn

- Thờng dùng trong các trờng hợp: các bất động sản đồng nhất nh cáccăn hộ, chung c, các dãy nhà đợc xây dựng cùng kiểu, các ngôi nhà riêng biệt,các mảnh đất trống

1.4.2 Phơng pháp đầu t

1.4.2.1 Cơ sở lý luận của phơng pháp

Đợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi íchtơng lai Theo nguyên tắc này, ngời ta cho rằng về mặt lý thuyết giá trị thị tr-

ờng hiện hành hành của một bất động sản ngang bằng với giá trị hiện tại củatất cả các khoản thu nhập tơng lai có thể nhận đợc từ bất động sản.

Nh vậy, nếu biết trớc thu nhập mà bất động sản tạo ra hàng năm thì cóthể tìm đợc giá trị của bất động sản, nó tơng ứng với giá vốn phải đầu t để tạo

F V

1 0

) 1 (

Trong đó:

Vo: Giá trị hiện tại của thu nhập tơng lai và cũng là giá trị của BĐS

Ft: Thu nhập thuần tơng lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu t ở năm thứ t.i: Tỷ suất hiện tại hóa (tỷ suất chiết khấu)

n: Thời gian nhận đợc thu nhập (tính theo năm)

Theo nh công thức trên: ngời mua sẵn sàng trả Vo để có bất động sản,nếu nh việc đầu t vào bất động sản có thể tạo ra đợc các khoản thu nhập Ft trong nnăm hoặc tạo ra đợc một tỷ suất lợi nhuận tối thiểu là i

1.4.2.3 Trình tự tiến hành

Bớc 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà bất động sản mang

lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bớc 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ ra khỏi thu nhập hàng

năm nh: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phảinộp…nếu

Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có

thể dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tơng tự

Bớc 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của bất động

sản mục tiêu

1.4.2.4 Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng

Ưu điểm:

- Xét về mặt lý thuyết, đây là phơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽnhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lạicho nhà đầu t.

- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung nó là phơng pháp

đơn giản

- Phơng pháp này có thể đạt đợc độ chính xác cao khi có các chứng cứ

về các thơng vụ có thể so sánh đợc, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trớcvới một độ tin cậy cao

Điều kiện áp dụng:

- Phù hợp khi định giá bất động sản có khả năng mang lại các khoảnthu nhập ổn định và có thể dự báo trớc một cách hợp lý

- Với bất động sản có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạngtơng tự là DCF

- Thờng áp dụng để t vấn cho các quyết định lựa chọn phơng án đầu t

1.4.3 Phơng pháp chi phí

1.4.3.1 Cơ sở lý luận của phơng pháp

Phơng pháp chi phí đợc xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyêntắc thay thế Theo nguyên tắc này, ngời ta cho rằng: Giá trị của bất động sảnmục tiêu tơng đơng với chi phí làm ra một bất động sản nh vậy và coi đây nhmột vật thay thế Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì ngời ta sẽ khôngbao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xây dựngcông trình có lợi ích tơng tự

1.4.3.2 Các bớc tiến hành

Bớc 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc bất động sản bằng

cách coi nó là đất trống và đang đợc sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệuquả nhất

Bớc 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những

công trình hiện có trên đất

Bớc 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình xét trên mọi nguyên

nhân

Bớc 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền

giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bớc 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách cộng giá

trị ớc tính của mảnh đất với giá trị ớc tính của công trình

1.4.3.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

 Ưu điểm:

- Phơng pháp này đợc sử dụng khi không có các bằng chứng thị trờngthích hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá các bất động sản rất hiếm khi thay

đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tơng lai

- Phơng pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho cácgiao dịch và mục đích riêng biệt

 Hạn chế:

- Việc định giá theo phơng pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thịtrờng, cho nên những hạn chế của phơng pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đốivới phơng pháp chi phí

- Phơng pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng củanhiều bộ phận cha chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

- Việc ớc tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khóthực hiện

- Để áp dụng phơng pháp này đòi hỏi ngời định giá phải có nhiều kinhnghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

 Điều kiện áp dụng:

- Là một phơng pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại bất động sản

có mục đích sử dụng riêng biệt, nh: nhà thờ, bệnh viện, trờng học…nếu

- Định giá để xác định mức bồi thờng khi xây dựng các hợp đồng bảohiểm và các dạng bồi thờng khác

- Là phơng pháp thông dụng của ngời tham gia đấu thầu hay kiểm tra

đấu thầu

- Phơng pháp chi phí đợc vận dụng trong trờng hợp mà ngời ta tin tởngrằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp đểtạo ra giá trị của bất động sản

- Thờng đợc sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các

Bớc 1: Xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động

sản mục tiêu, có tính đến những qui định về xây dựng và những hạn chế khác

Bớc 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hớng sử dụng tốt

nhất và hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hay

ph-ơng pháp đầu t

Bớc 3: Ước tính chi phí phát triển bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí

tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu t xây dựng

Bớc 4: Xác định giá trị còn lại( hay còn gọi là giá trị thặng d) bằng

cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển

Bớc 5: Xác định giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào

giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mụctiêu( các chi phí cơ hội hợp lý để có bất động sản cho sự phát triển) gồm cácgiả định về: chi phí pháp lý, thuế chuyển nhợng bất động sản, chi phí tài chính

và lợi nhuận có liên quan

1.4.4.3 Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

 Ưu điểm:

- Đợc sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

- Đây là phơng pháp thích hợp để đa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phơng pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội

đầu t vào BĐS Vì vậy nó có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối

đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triển BĐS

 Nhợc điểm:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo điều kiện của thị trờng.

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán

- Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

 Điều kiện áp dụng:

- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.các yếu tố ớc tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt đợc độ tintởng cao

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất

đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đánh gía rủi ro,phân tích xác suất với sự tính toán hiện đại khi đánh giá các phơng án pháttriển BĐS

- Phơng pháp này đợc sử dụng chủ yếu cho các nhà thầu xây dựng vàcác công ty kinh doanh BĐS , những ngời mua nhà riêng

1.5 Giới thiệu kháI quát về báo cáo và chứng th thẩm

định giá.

1.5.1 Báo cáo thẩm định giá

1.5.1.1 Tổng quan

Báo cáo kết quả thẩm định giá (hay còn gọi là báo cáo thẩm định

giá) là văn bản do thẩm định viên lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về

quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật nganggiá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá

Mục đích của báo cáo định giá là truyền đạt kết quả và các kết luận củathẩm định viên một cách có hiệu quả và có sức thuyết phục đối với ngời sửdụng thông tin, nhất là đối với những ngời có liên quan về mặt lợi ích Vì vậy,báo cáo định giá phải đợc trình bày rõ ràng, chính xác và đầy đủ các giả thiết,

số liệu, các phân tích, các tiến trình, các kết quả và kết luận đạt đợc của thơng

vụ định giá

1.5.2.2 Nội dung của báo cáo thẩm định giá (theo Tiêu chuẩn thẩm định giá

Việt Nam)

Nội dung chi tiết của báo cáo kết quả thẩm định giá có thể thay đổi theo

đối tợng thẩm định giá, mục đích và theo yêu cầu của khách hàng, tuy nhiênmột báo cáo thẩm định giá phải gồm các nội dung cơ bản sau:

- Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá;

- Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, ngời đứng đầu tổ chứcthẩm định giá hoặc phụ trách chi nhánh

1.5.2.2.2 Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá

Đây là những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan docơ quan Nhà nớc có thẩm quyền trung ơng hoặc địa phơng ban hành

1.5.2.2.3 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật.

- Đối với bất động sản:

+ Vị trí của bất động sản

+ Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đờngphố, nhóm đất

+ Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện tích

đất, phân loại nhóm đất, hệ thống giao thông, hệ thống tới tiêu nớc, điều kiệnthời tiết, đặc điểm địa hình

+ Đối với công trình kiến trúc trên đất: loại nhà, cấp nhà, hạng nhà,diện tích xây dựng và diện tích sử dụng, chất lợng nhà, mục đích sử dụng, cấutrúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấpthoát nớc, loại, hạng đờng xá, cầu cống

+ Vị trí của bất động sản trong mối tơng quan với những trung tâm khuvực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trờng xung quanh, hình dạng của thửa

đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông cộng đồng, cửa hàng,trờng học, công viên, bệnh viện, những trục đờng chính

+ Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa

và công trình kiến trúc trên đất;

+ Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích

đ-ợc phép sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối u cho bất

động sản hay không

- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phơng tiện vận tải,vật t, hàng hoá:

+ Công suất máy móc thiết bị;

+ Đặc điểm dây chuyền công nghệ;

+ Chỉ tiêu kỹ thuật, chất lợng vật t hàng hoá;

+ Năm snr xuất, tên nhà máy, tên quốc gia sản xuất;

+Năm đa vào sử dụng;

+ Tỷ lệ hao mòn (hữu hình, vô hình) tại thời điểm thẩm định;

1.5.2.2.4 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý

- Đối với bất động sản:

+ Bất động sản đã đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà: những nội dung giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa

ph-ơng và tên nớc, ngày cấp và sổ đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sửdụng tài sản)

+ Bất động sản cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản,ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo:

+ Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề

+ Những lợi ích kinh tế thu đợc từ bất động sản (trờng hợp bất động sản

đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từngời thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện);

+ Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản

- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phơng tiện vận tải,vật t, hàng hoá:

+ Xuất xứ (model, nhãn hiệu, nhập khẩu, sản xuất trong nớc, hãng sảnxuất, năm sản xuất);

+ Hoá đơn mua, bán tài sản:

+ Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của tài sản

1.5.2.2.5 Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản.

- Tính hợp lý của việc đa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến

đặc điểm thị trờng, các nhân tố tác động đến giá trị thị trờng của tài sản

- Nếu không đa ra những hạn chế nh vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hởng

đến kết quả thậm định giá nh thế nào

1.5.2.2.6 Kết quả khảo sát thực địa

- Mục đích, thời gian tiến hành khảo sát thực địa

- Kết quả thu đợc từ khảo sát thực địa

- Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địachính và nêu rõ lý do sự chênh lệch đó

- Trờng hợp trng cầu ý kiến t vấn của các chuyên gia về công suất thiết

kế, tính năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báocáo kết quả thẩm định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luậncủa chuyên gia t vấn

1.5.2.2.7 Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm

- Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hớng vận động của thịtrờng tài sản trong khu vực, hành vi của ngời mua, bán trên thị trờng này,những u thế hoặc bất lợi của tài sản cần thẩm định giá trên thị trờng

- Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối u, mang lại giá trị cao nhất.Trờng hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối u khác với mục đích sử dụng hiệntại của tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tựnhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và

có hiệu quả nhất của tài sản

02 trong các phơng pháp thẩm định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sựhạn chế đó

Mức độ phù hợp/ chênh lệch giữa giá trị trong báo cáo kết quả thẩm

định với giá tài sản do Nhà nớc đã công bố tại khu vực

1.5.2.2.9 Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình thẩm định giá.

- Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản.

- Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với tài sản

- Phân loại, hạng tài sản

- Lợng hoá những nhân tố tác động đến giá trị tài sản

- Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trên đã đợc xử lý nh thế nào, cáchthức xử lý trong quá trình thẩm định giá, mức độ tác động của những hạn chếnêu trên đến mức giá của tài sản cần thẩm định

1.5.2.2.10 Những quyền và lợi ích cá nhân: (nếu có) của thẩm định

viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá, có thể làm nảy sinh những xung

đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ

1.5.2.2.11 Tên, chữ ký của thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản.

1.5.2.2.12 Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả thẩm định giá.

Phụ lục là những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quảthẩm định giá Phụ lục bao gồm:

a Đối với bất động sản:

- Hộ khẩu thờng trú của chủ bất động sản (bản sao) - đối với tài sản cánhân

- Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) - đối với tài sản doanhnghiệp

- Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục)

- Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

- Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trờnghợp cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản),bao gồm:

- Quyết định giao, cấp đất ở của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phốhoặc UBND quận, huyện

- Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trởng cơ quan đơn vị

- Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có t cách pháp nhân đợc UBNDtỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán

- Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp

- Trờng hợp chủ nhà có các giấy tờ kể trên nhng không đứng tên chủ

đang sử dụng thì phải có các giấy tờ kèm theo nh: giấy tờ mua bán nhà, giấy

tờ thừa kế, chia, tặng nhà ở, đất ở

- Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất

động sản và các bản vẽ khác (bản sao)

- Chi tiết về qui hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phơng hoặc củavăn phòng qui hoạch đô thị (bản sao)

- Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao)

- ảnh chụp toàn cảnh bất động sản

- Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả thẩm định giá

b Đối với vật t, máy móc, thiết bị, hàng hoá khác.

- Các hợp đồng mua, bán vật t, máy móc, thiết bị, hàng hoá

- Cataloge, các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu cuả vật t, máy móc,thiết bị, hàng hoá

1.5.2 Chứng th thẩm định giá.

1.5.2.1 Tổng quan.

Chứng th thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm

định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nộidung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tài sản

Về mặt hình thức chứng th thẩm định giá chính là một bản cô đọng củabáo cáo thẩm định giá Mục tiêu của chứng th thẩm định giá chính là công bố

ra bên ngoài những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả thẩm định giá tàisản

1.5.2.2 Nội dung của chứng th thẩm định giá

1.5.2.3 Mẫu báo cáo, chứng th thẩm định giá.

1.5.2.3.1 Mẫu báo cáo thẩm định giá.

Báo cáo kết quả thẩm định giá

Khách hàng yêu cầu thẩm định giá:

Địa chỉ:

Điện thoại: Tài sản thẩm định giá:

Địa điểm thẩm định giá: Mục đích thẩm định giá: Thời điểm thẩm định giá:

Đơn vị thẩm định giá:

Địa chỉ:

Điện thoại:

I Các căn cứ pháp lý

- Căn cứ vào nội dung yêu cầu và hợp đồng giao kết giữa hai bên

- Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005, những tiêu chuẩnthẩm định giá Việt Nam

- Các văn bản, quyết định của Nhà nớc, UBND tỉnh thành, các bộ ngànhliên quan đến tài sản thẩm định giá

- Các hồ sơ, tài liệu và các thông tin liên quan đến tài sản thẩm định giá

do bên ngoài cung cấp

- Kết quả thẩm định thực tế tại hiện trờng của chuyên gia

II phơng thức tiến hành thẩm định giá

- Tổ thẩm định giá nghiên cứu các hồ sơ, tài liệu và thông tin do kháchhàng cung cấp

- Phân tích và đánh giá tình trạng thực tế từng loại tài sản tại thời điểm

và địa điểm thẩm định giá, từ đó lập ra biên bản kỹ thuật đánh giá

- Tham khảo, nghiên cứu, so sánh giá thị trờng tại thời điểm thẩm địnhgiá

III Đặc điểm của tài sản thẩm định giá

1 Đặc điểm pháp lý tài sản thẩm định giá

- Đối với doanh nghiệp: Giấy phép thành lập doanh nghiệp, chứng nhận

đăng ký kinh doanh, chứng nhận đăng ký thuế

- Đối với bất động sản:

 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà số

 Biên lai thu lệ phí trớc bạ

 Sổ kiểm tra kỹ thuật, kiểm định an toàn

 Giấy chứng nhận bảo hiểm

- Các giấy tờ pháp lý liên quan khác

2 Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật của tài sản thẩm định giá:

- Quyền sử dụng đất:

STT Tài sản Đặc điểm kinh tế – kỹ thuật Diện tích

1

- Quyền sử

dụng đất

- Vị trí, số của thửa đất, số tờ bản đồ

- Tổng diện tích, trong đó chỉ rõ đấtthổ c, đất nông nghiệp, đất ruộngmàu

- Thời gian đa vào sử dụng;

- Thông số kỹ thuật (công suất, tốc

độ )

- Mức độ hao mòn;

- Tình trạng duy tu, bảo dỡng

IV Cơ sở giá trị và nguyên tắc trong thẩm định giá

1 Cơ sở giá trị của thẩm định giá:

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm của tài sản thẩm địnhgiá, để chọn cơ sở giá trị: giá trị thị trờng hay giá trị phi thị trờng

- Giá trị thị trờng của một tài sản là mức giá ớc tính sẽ đợc mua bán

trên thị trờng vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngời mua sẵn sàngmua và một bên là ngời bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán kháchquan và độc lập, trong điều kiện thơng mại bình thờng

- Giá trị phi thị trờng của tài sản là mức giá ớc tính đợc xác định theo

những căn cứ khác với giá trị thị trờng hoặc có thể đợc mua bán, trao đổi theocác mức giá không phản ánh giá trị thị trờng nh: giá trị tài sản đang trong quátrình sử dụng, giá trị đầu t, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý,giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyêndùng, giá trị tài sản có thị trờng hạn chế, giá trị để tính thuế

2 Các nguyên tắc sử dụng để thẩm định giá.

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

- Nguyên tắc thay thế

- Nguyên tắc đóng góp

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tơng lai

- Nguyên tắc cung cầu

Tổng giá trị theo yêu cầu thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá.Mức giá trên là mức giá sàn hay giá trần.

Trong phần kết luận có thể bao gồm cả những đánh giá, những nhận

định và những điều kiện đi kèm

Kết luận chơng 1

Trong chơng 1 chuyên đề đã hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về thẩm

định giá bất động sản.Trên cơ sở những vấn đề lý luận đã đợc nghiên cứu vàqua quá trình thực tập tại công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính ViệtNam (VVFC).Trong chơng 2, em đi sâu thực hành định giá một bất động sản

cụ thể:

Lập báo cáo chứng th thẩm định giá quyền sử dụng đất khu văn phòng,nhà ở cao cấp (vinaconex 1) tại đờng khuất duy tiến, phờng trung hòa, quận cầu giấy, Hà nội.

Chơng 2 lập báo cáo,chứng th thẩm định giá quyền sử dụng đất Khu văn phòng,nhà ở cao cấp

(vinaconex1) tại đờng khuất duy tiến, phờng

trung hòa, quận cầu giấy, hà nội.

2.1 Khái quát về Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam

2.1.1 Sự hình thành và phát triển của Công ty định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam.

Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam trớc đây làTrung tâm định giá trực thuộc Bộ Tài Chính Ngày 6/9/2007, Bộ trởng Bộ TàiChính phê duyệt Quyết định số 3004/ QĐ- BTC chuyển đổi Trung tâm Thẩm

định giá thành Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam, tênviết tắt là VVFC Hiện nay trụ sở chính của công ty ở Số 3 – Thụy Khuê,Quận Tây Hồ, Thành phố Hà Nội

Với bề dày kinh nghiệm 10 năm hoạt động , VVFC đã không ngừng lớnmạnh cả về số lợng và chất lợng Chủng loại tài sản và giá trị thẩm định ngàycàng tăng Phạm vi hoạt động và danh sách khách hàng ngày càng mở rộng.Hiện công ty đang tiếp tục mở rộng mạng lới hoạt động, phát triển thông quaviệc xúc tiến thành lập các Chi nhánh, Văn phòng đại diện ở một số địa phơngkhác Công ty đã tham gia vào Ban chấp hành của Hội thẩm định giá ViệtNam (VVA), đồng thời là thành viên của Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN(AVA)

Công ty đã đợc Tổ chức Chứng nhận Chất lợng quốc tế của Vơng quốcAnh (UKAS) cấp Chứng nhận Hệ thống quản lý chất lợng theo tiêu chuẩnquốc tế ISO 9001: 2000 vào tháng 10 năm 2005

Về mặt nhân sự: Các nhân viên của VVFC đều tốt nghiệp Đại học,trong đó có hơn 10% nhân viên có trình độ trên Đại học, đợc đào tạo trongnhiều lĩnh vực: từ tài chính ngân hàng; kế toán kiểm toán; quản trị doanhnghiệp; marketinh đến kinh tế xây dựng; kiến trúc; kinh tế giao thông; côngnghệ thông tin; ngoại ngữ; văn th lu trữ…nếu Ngoài ra công tác đào tạo, hớng dẫnnghiệp vụ đợc VVFC hết sức chú trọng, coi đây là nhiệm vụ thờng xuyên vàbắt buộc Đội ngũ nhân viên đợc tham dự các chơng trình đào tạo chuyên mônliên tục do Bộ Tài chính, các tổ chức trong nớc và quốc tế tổ chức Hàng năm,Công ty đều gửi các chuyên viên đi đào tạo về nghiệp vụ thẩm định giá do

Mỹ, Canađa, úc, Singapore, Thái Lan, Malaysia tổ chức

Hiện nay, số lợng thẩm định viên chuyên nghiệp (đã đợc cấp thẻ thẩm

định viên) phải trải qua những kỳ thi do hội đồng thi Quốc gia tổ chức rấtnghiêm ngặt VVFC tự hào là doanh nghiệp hiện có số lợng Thẩm định viên

về giá nhiều nhất tại Việt Nam( 26 thẩm định viên)

Thẩm định giá là công tác trọng tâm, chủ yếu của VVFC Giai đoạn đầukhi thành lập, chủ yếu thẩm định giá các tài sản đợc mua sắm bằng nguồnNgân sách Nhà nớc và phục vụ nhu cầu nhỏ lẻ, giá trị tài sản thấp.

Với sự đa dạng và phong phú trong các dịch vụ cung cấp, trong các loạihình tài sản và mục đích thẩm định giá làm cho giá trị tài sản thẩm định tăngcao qua các năm (Năm 1998: 500 tỷ đồng; Năm 2007: 30.000 tỷ đồng), giá trịthẩm định năm sau luôn cao gấp đôi năm trớc, đặc biệt giá trị tài sản thẩm

Phũng nghiệp vụ 2

Phũng nghiệp vụ 3

Trung tõm đấu giỏ

Cỏc phũng khỏc