Hoàn thiên công tác lập hồ sơ báo cáo, chứng thư định giá bất động sản tại công ty cổ phần dịch vụ tài sản, bất động sản điện lực dầu khí

Chính vì vậy, một yêu cầu bắt buộc đối vớiTĐV là phải xác định và thoả thuận với khách hàng ngay từ đầu, một cách thật rõràng về mục đích của việc thẩm định giá, trớc khi xét đến các yếu

Chơng 1: lý luận chung về quy trình và phơng pháp

thẩm định giá Bất Động Sản 1.1 Tổng quan về Bất động sản.

1.1.1 Khái niệm Bất động sản.

Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và đợc sử dụng kháphổ biến nhng cho đến nay vẫn còn có rất nhiều quan niệm khác nhau về BĐS

Tuy nhiên, có một điểm tơng đối thống nhất, đó là: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời đợc.

Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS nh sau:

“BĐS là các tài sản không di dời đợc, bao gồm:

 Đất đai

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng đó

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai

 Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

1.1.2 Quyền của chủ thể đối với Bất động sản.

Với mỗi BĐS có thể có nhiều loại hình quyền lợi khác nhau Một số loại hìnhphổ biến nhất có thể kể đến:

1.1.2.1 Đối với đất đai:

Về mặt lý thuyết, có 3 hình thức chiếm hữu đất đai:

 Sở hữu vĩnh viễn

 Thuê theo hợp đồng

 Quyền sử dụng đất

ở nớc ta, Hiến pháp nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đãquy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất

đai theo quy hoạch và Pháp luật; không thừa nhận quyền sở hữu t nhân về đất

Quyền sở hữu t nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng vàquyền định đoạt BĐS của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Các quyềnnày có thể bị cỡng bức bởi pháp luật và bị giới hạn bởi quyền của Chính phủ.1.1.3 Đặc điểm của Bất động sản.

Hàng hoá BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểmchung của hàng hoá thông thờng, BĐS còn có những đặc điểm riêng có Việcnghiên cứu các đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng đối với hoạt động thẩm

định giá BĐS

1.1.3.1 Tính cố định về vị trí:

Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố định về

vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch Mặt khác, đất đai là tàinguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về không gian Trongkhi đó, giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, vì vậy, khi đánh giá BĐScần phải xem xét đến ảnh hởng của yếu tố vị trí đến giá trị của BĐS

Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố môi ờng, nh: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và điều kiệnmôi trờng, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thay

 Khi định giá BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật

lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó

 Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thờng có xu hớng giảm dần

đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xuhớng giảm Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phíduy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết định sự tồn tại củachu kỳ vật lý

1.1.3.3 Tính khác biệt.

Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, bởi có sự khác nhau về vị trí củaBĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với BĐS, …Ngoài ra, chính các nhà đầu t, kiến trúc s,… cũng thờng quan tâm đến tính dịbiệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng Từ đó đặt ra vấn đề: sự khácbiệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khai thác, song sẽ trởthành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác Do đó:

 Trong đầu t phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trịcủa các BĐS, đồng thời đáp ứng đợc nhu cầu về tính khác biệt của ngời tiêudùng

 Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánhdập khuôn giữa các BĐS với nhau

 Hoạt động đầu t kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lợng vốn lớn và dài hạn

 Vốn đầu t cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh

 Thờng phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

 Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu nhất định

 Khi đầu t xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hởng tới cáccông trình khác.

 Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hởng nếu có các côngtrình BĐS khác ra đời

Nh vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các đặc điểmcủa BĐS Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc điểm này là khôngthể thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS

1.1.4 Phân loại Bất động sản

Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS Tuỳ theo từng tiêu thức, BĐS

đợc chia thành nhiều loại khác nhau Một số cách phân loại phổ biến:

1.1.4.1 Theo đặc tính vật chất:

BĐS đợc chia thành 3 loại, bao gồm:

 Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

 Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai

1.1.4.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:

BĐS đợc chia thành 2 loại, gồm: đất đai và công trình kiến trúc Trong đó:

 Công trình kiến trúc: 5 loại:

 Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán

 Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất

 Công trình kiến trúc có tính chất thơng mại

 Nhóm đất nông nghiệp

 Nhóm đất phi nông nghiệp

 Nhóm đất cha sử dụng, cha xác định đợc mục đích sử dụng

Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong mỗi loại lại đợc tiếp tụcchia cụ thể thành các hạng: 1,2,3,… hoặc vị trí số 1,2,3,…

Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác, nh: theo tính chất pháplý( BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng phát triển(BĐS có khả năng và không có khả năng phát triển).

1.1.5 Các nhân tố ảnh hởng đến giá trị Bất động sản.

Giá trị của một BĐS chịu ảnh hởng của rất nhiều yếu tố Các BĐS khác nhau

sẽ có sự khác nhau về xu hớng và mức độ tác động của các yếu tố đó đến giá trịBĐS Do vậy, khi ớc tính giá trị BĐS, cần thiết phải xem xét và phân tích mộtcách kỹ lỡng các yếu tố ảnh hởng đến giá trị của chúng Dựa vào ý nghĩa và các

đặc tính của giá trị, có thể phân biệt các yếu tố này thành 2 loại: yếu tố chủ quan

và yếu tố khách quan

1.1.5.1 Yếu tố chủ quan ảnh hởng đến giá trị Bất động sản.

Yếu tố chủ quan có ảnh hởng đến giá trị BĐS là mục đích thẩm định giá trịBĐS

Mục đích thẩm định giá trị BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS vào mộtcông việc nhất định Mục đích thẩm định giá quyết định đến mục đích sử dụngBĐS vào việc gì Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần phảitạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã đợc xác định Chính vìvậy, mục đích thẩm định giá đợc xem là một yếu tố quan trọng, mang tính chủquan và ảnh hởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị

đối với BĐS đợc thẩm định

Trong nền kinh tế thị trờng, mục đích của thẩm định giá trị BĐS thờng là:

 Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu

 Để giúp cho ngời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đợc

 Để giúp cho ngời mua quyết định giá mua

 Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của BĐS này với BĐS khác

 Xác định giá trị BĐS cho các mục đích tài chính và tín dụng

 Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp

 Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản

 Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng

 Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho thuê

 Xác định giá trị BĐS để phát triển và đầu t BĐS

 Để so sánh với cơ hội đầu t vào các tài sản khác

 Để quyết định khả năng thực hiện đầu t

 Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp

 Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trờng của vốn đầu t.

 Để xác định giá trị doanh nghiệp

 Để mua, bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty

 Để có phơng án xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp Nhà nớc

 Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý

 Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản

 Để xác định giá trị bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi tài sản

 Để tính thuế khi một tài sản đợc bán hoặc để thừa kế

 Để toà án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án

 Để xác định giá sàn cho việc đấu thầu, đấu giá các tài sản công

 Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu, xung công quỹ

Nh vậy, có thể thấy các loại giao dịch về BĐS và các mục đích thẩm định giátrị cụ thể rất đa dạng Mỗi loại mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn vềgiá trị, quyết định đến quy trình và phơng pháp mà Thẩm định viên (TĐV) sẽ sửdụng trong quá trình thẩm định giá Chính vì vậy, một yêu cầu bắt buộc đối vớiTĐV là phải xác định và thoả thuận với khách hàng ngay từ đầu, một cách thật rõràng về mục đích của việc thẩm định giá, trớc khi xét đến các yếu tố khách quantác động đến giá trị BĐS mục tiêu

1.1.5.2 Các yếu tố khách quan ảnh hởng đến giá trị Bất động sản.

Ngoài các yếu tố mang tính chủ quan, giá trị BĐS còn chịu ảnh hởng khôngnhỏ của các yếu tố có tính khách quan Các yếu tố này về cơ bản TĐV khó cóthể kiểm soát đợc và thờng xuyên thay đổi Do vậy, để kết quả thẩm định giáthực sự trở thành lời t vấn hữu ích và có hiệu quả cho khách hàng thì bên cạnhviệc xác định mục đích thẩm định giá, TĐV trớc hết phải nhận dạng đợc mộtcách cụ thể và rõ ràng từng yếu tố riêng biệt ảnh hởng đến giá trị BĐS Theo tínhchất ảnh hởng đến giá trị BĐS, có thể phân biệt các yếu tố nh sau:

 Các yếu tố mang tính vật chất:

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà BĐS cóthể mang lại cho ngời sử dụng:

 Địa điểm trên đó có BĐS

 Kích thớc, kiểu nhà, loại nhà và tuổi của BĐS

 Yếu tố khu vực môi trờng

Thông thờng thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càng cao thì giátrị BĐS càng lớn Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị, BĐS đợc đánh giá

cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi ngời trong việc khai thácnhững công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của BĐS Do vậy, bên cạnh việcdựa vào công dụng của BĐS, TĐV cần phải xem xét đến mục tiêu của kháchhàng để tiến hành t vấn và lựa chọn loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.

Đồng thời, một BĐS có thể có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích hay côngdụng, và yếu tố này có thể là quan trọng đối với ngời này nhng lại trở nên khôngquan trọng đối với ngời khác Vì vậy, với mỗi BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựachọn các yếu tố chính phản ánh giá trị BĐS, TĐV cần phải tính đến quan điểm

về giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp

 Các yếu tố về tình trạng pháp lý

Tình trạng pháp lý của BĐS quyết định quyền của con ngời đối với việckhai thác các thuộc tính của BĐS đó trong quá trình sử dụng Tình trạng pháp lýcủa BĐS ảnh hởng rất lớn đến giá trị BĐS thông qua các nhân tố:

 Xác định quyền sở hữu BĐS là chủ sở hữu hay đi thuê

 Các tình trạng về quyền lợi đối với BĐS

 Dự định và sự kiểm soát hợp pháp đối với BĐS

Thông thờng, quyền khai thác các thuộc tính của BĐS càng rộng thì giá trịBĐS càng cao và ngợc lại, tất nhiên, các quyền đó phải đợc sự bảo hộ của phápluật

Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn, đòi hỏi TĐV phải nắm đợc nhữngquy định có tính pháp lý về quyền chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liênquan đến tài sản cần thẩm định Để có đợc những thông tin chính xác và đáng tincậy về tình trạng pháp lý của tài sản, TĐV cần phải dựa vào các văn bản pháp lýhiện hành, xem xét một cách cụ thể các loại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo tàisản và dựa vào tài liệu do cơ quan kiểm toán có uy tín cung cấp

 Các yếu tố mang tính kinh tế

Yếu tố mang tính kinh tế đó là cung và cầu Đây là hai yếu tố tạo ra đặc tínhkhách quan của giá trị Tại một thời điểm, các yếu tố khác là cố định, BĐS đợcmua bán trên thị trờng thì giá trị BĐS tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu,vào độ nhạy của cung cầu BĐS trên thị trờng

Để có cơ sở đánh giá và ớc lợng giá trị BĐS một cách hợp lý, trong hoạt độngthẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập, lu trữ các thông tin có liên quan

đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các ngân hàng dữ liệu để phục vụcho chuyên ngành thẩm định giá Ngoài ra, các TĐV cần đợc trang bị kiến thức

về kỹ thuật xử lý, phân tích, dự báo về sự biến động của giá cả thị tr ờng cũng nhchu kỳ kinh tế nhằm giúp TĐV trong việc t vấn, đồng thời giảm thiểu rủi ro đốivới việc hành nghề thẩm định giá.

Nh vậy, có rất nhiều yếu tố ảnh hởng đến giá trị tài sản nói chung và giá trịBĐS nói riêng Việc nhận diện một cách rõ ràng những yếu tố này là cần thiết vàhết sức quan trọng Nó giúp TĐV đánh giá tính quan trọng của từng yếu tố, thiếtlập và tìm mối quan hệ giữa chúng, từ đó đa ra các tiêu thức và lựa chọn phơngpháp đánh giá thích hợp

1.2 Thị trờng Bất động sản.

1.2.1 Khái niệm thị trờng Bất động sản.

Hiện nay có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS Tuy nhiên, mộtcách tổng quát nhất, thị trờng BĐS có thể đợc hiểu nh sau:

Thị tr

“ ờng BĐS là tổng hoà các giao dịch về BĐS đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ ”

1.2.2 Đặc điểm thị trờng Bất động sản

Bởi hàng hoá BĐS mang những nét đặc trng riêng có nên thị trờng BĐS cũngvì thế mà có những đặc điểm riêng, khác với thị trờng các hàng hoá khác

1.2.2.1 Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.

BĐS có vị trí cố định, không thể di dời đợc, các chủ thể thị trờng không thể đatài sản đến địa điểm giao dịch Vì thế, việc giao dịch khó kết thúc tại nơi giaodịch mà thờng phải trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch,kiểm tra thực địa và đăng ký pháp lý Chính điều này làm cho quan hệ giao dịchBĐS thờng kéo dài, dễ gặp các biến động lớn của thị trờng; việc định giá vì thế

có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề thẩm định giá là cao

Trong hoạt động thẩm định giá, TĐV phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng

nh kinh nghiệm nghề nghiệp, có khả năng dự báo những biến động của thị trờng;

công tác thẩm định giá phải đợc thực hiện bởi các trung tâm và công ty thẩm

định giá chuyên nghiệp

1.2.2.2 Thị trờng BĐS là thị trờng mang tính khu vực.

Thị trờng BĐS thờng đợc tạo ra từ hàng loạt các thị trờng nhỏ mang tính địaphơng với quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau Vì vậy, các quan

hệ cung – cầu, giá cả BĐS thờng chỉ ảnh hởng trong phạm vi của vùng, địa

ph-ơng nhất định, ít có ảnh hởng hoặc chậm ảnh hởng đến các vùng, địa phph-ơngkhác Điều này đặt ra vấn đề: khi xem xét quan hệ cung – cầu, sự vận động củagiá cả BĐS cần phải gắn với các điều kiện kinh tế – văn hóa – xã hội của mộtvùng, một khu vực cụ thể

1.2.2.3 Thị trờng BĐS là một dạng điển hình của thị trờng không hoàn hảo.

Thị trờng BĐS là một dạng thị trờng không hoàn hảo do sự không đồng nhất

về thông tin và các yếu tố cấu thành Bởi vậy:

 Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh và đợc so sánh một cách bình

đẳng trên thị trờng, mà là giá của sản phẩm đơn lẻ, trong đó một bên có lợithế độc quyền

 Việc thâm nhập thị trờng này cũng không hoàn toàn dễ đối với cả ngời mua

và ngời bán, nên để tiến hành giao dịch thuận lợi cần có ngời môi giớichuyên nghiệp hội đủ các điều kiện để ngời mua và ngời bán tin cậy thì giaodịch mới có thể thành công

 Đối với công việc thẩm định giá: khi xem xét các chứng cứ giao dịch cầnphải có sự phân tích một cách kỹ lỡng xem chúng có đáp ứng đợc các yêucầu là bằng chứng hợp lý về giá trị thị trờng và có thể sử dụng đợc để sosánh và ớc tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không

1.2.2.4 Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.

Trên thị trờng BĐS, khi cầu thay đổi tất yếu dẫn đến sự thay đổi về giá cảBĐS Tuy nhiên, do quan hệ cung cầu về BĐS thờng mất cân đối theo chiều hớngcung nhỏ hơn cầu, cung BĐS không thể phản ứng một cách nhanh chóng và tơngứng với sự thay đổi của cầu, dẫn đến tác động kích thích tăng hoặc giảm cungBĐS luôn có một độ trễ lớn hơn so với các mặt hàng khác Do đó, khi xem xét thịtrờng BĐS cần chú ý:

 Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS Việcchống các cơn sốt về giá BĐS bằng cách tăng cung là rất hạn chế

 Đối với việc quản lý Nhà nớc cần phải có các chính sách ổn định, dài hạn

đối với BĐS và công khai các chính sách này nhằm ổn định thị trờng BĐS

 Đối với hoạt động thẩm định giá, cần có sự cân nhắc thận trọng để ớc tínhgiá trị BĐS một cách hợp lý

1.2.2.5 Hoạt động của thị trờng BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nớc.

BĐS, trong đó chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá, thuộc sở hữutoàn dân Mặt khác, thị trờng BĐS là một dạng điển hình của thị trờng khônghoàn hảo – thiếu tính hiệu quả Vì vậy, sự can thiệp của Nhà nớc đối với thị tr-ờng BĐS là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hởng bất lợi đến các mục tiêukinh tế vĩ mô

Sự kiểm soát của Nhà nớc đối với thị trờng BĐS trong nhiều trờng hợp là sựkiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng Do đó, muốn đánh giá một cáchhợp lý giá trị BĐS, đòi hỏi TĐV phải am hiểu về các cơ chế chính sách quản lýcủa Nhà nớc về BĐS cũng nh cập nhật một cách thờng xuyên các chế độ quản lýcủa Nhà nớc về BĐS trong mỗi thời kỳ

Nh vậy, không giống nh nhiều thị trờng khác, thị trờng BĐS có những nét đặctrng riêng có Điều này đòi hỏi TĐV trong quá trình thẩm định giá cần phải có sựphân tích đánh giá một cách cụ thể từng yếu tố của thị trờng để có đợc những kếtluận chính xác nhất

1.2.3 Phân loại thị trờng Bất động sản

Để có cái nhìn toàn diện và rõ nét hơn về thị trờng BĐS, cần phân loại thị ờng BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau, mỗi tiêu thức là một cách tiếp cận đốivới thị trờng BĐS Một số tiêu thức phân loại phổ biến trong điều kiện hiện nay:

tr-1.2.3.1 Căn cứ vào tính chất các giao dịch.

Căn cứ vào tính chất các giao dịch thị trờng BĐS có thể đợc chia thành 5 loại

nh sau:

 Thị trờng mua bán BĐS

 Thị trờng giao dịch các BĐS cho thuê

 Thị trờng giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp

 Thị trờng giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh

 Thị trờng các giao dịch khác về BĐS (giao dịch các BĐS để tiến hành cổphần hoá, t nhân hoá,…các doanh nghiệp Nhà nớc)

1.2.3.2 Căn cứ vào trình tự BĐS gia nhập thị trờng.

Thị trờng BĐS đợc chia thành 3 loại:

 Thị trờng cấp I: là thị trờng chuyển nhợng hoặc cho thuê đất đai, còn gọi làthị trờng đất đai.

 Thị trờng cấp II: là thị trờng xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê,góp vốn, thế chấp,…

 Thị trờng cấp III: là thị trờng mua đi, bán lại, cho thuê BĐS

1.2.3.3 Căn cứ vào các loại hàng hoá BĐS trên thị trờng.

Thị trờng BĐS đợc chia thành 5 loại:

 Thị trờng đất đai

 Thị trờng nhà ở

 Thị trờng BĐS công nghiệp

 Thị trờng BĐS dùng cho văn phòng, công sở

 Thị trờng BĐS dùng trong dịch vụ

1.2.3.4 Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nớc.

Thị trờng BĐS đợc chia thành 2 loại:

 Thị trờng chính thức hay thị trờng có sự kiểm soát của Nhà nớc

 Thị trờng phi chính thức hay thị trờng không có sự kiểm soát của Nhà nớc

1.3 Phơng pháp và quy trình thẩm định giá Bất động sản.

 Khái niệm thẩm định giá:

Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sựvận hành của nền kinh tế thị trờng Hiện nay, có nhiều cách hiểu khác nhau vềthẩm định giá Một cách đơn giản, thẩm định giá có thể đợc hiểu là việc đánh giágiá trị của tài sản trên thị trờng

Điều 4 pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 đa ra định nghĩa:

“Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế”.

Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trng cơ bảncủa thẩm định giá cần đợc thừa nhận là:

 Thẩm định giá là công việc ớc tính

 Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

 Giá trị của tài sản đợc tính bằng tiền

 Tài sản đợc định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là BĐS

 Xác định tại một thời điểm cụ thể

 Xác định cho một mục tiêu nhất định.

 Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trờng

Nh vậy, có thể định nghĩa một cách khái quát:

“Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định ”

(“Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp”_TS Nguyễn

Minh Hoàng- Học viện Tài Chính)

1.3.1 Vai trò của thẩm định giá BĐS

Thẩm định giá BĐS đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế cũng

nh trong đời sống kinh tế- xã hội Tuy nhiên, ba vai trò quan trọng của thẩm

định giá BĐS đã đợc các nhà nghiên cứu đúc kết là:

 Làm tăng số lợng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoá trên thị trờng Từhoạt động thẩm định giá, việc t vấn, đặc biệt là t vấn về giá đất sẽ diễn rathông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ

đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trờng T vấn giá đất sẽ giúp thựchiện các chủ trơng, chính sách của Nhà nớc nh: Cổ phần hoá, bán, khoán,cho thuê các doanh nghiệp Nhà nớc đợc thuận lợi và trung thực hơn

 Thẩm định giá và t vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh bạch vềgiá đất; đảm bảo thông tin đến ngời có nhu cầu là chính xác và khách quan.Cơ quan thẩm định và t vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễ dàng với mọi

đối tợng

 Giúp Nhà nớc hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nớc nói chung và quản

lý thị trờng BĐS nói riêng

1.3.2 Cơ sở thẩm định giá Bất động sản

Cơ sở thẩm định giá BĐS chính là giá trị thị trờng và giá trị phi thị trờng Đểhiểu đợc hai khái niệm này, trớc hết cần phải hiểu đợc khái niệm về thị trờng

Theo kinh tế học: “Thị trờng là tập hợp những sự thoả thuận mà thông qua

đó, ngời bán và mua tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hoá và dịch vụ ”

Theo tiêu chuẩn IVSC: “Thị trờng là một môi trờng trong đó hàng hoá, dịch

vụ đợc trao đổi, kinh doanh giữa ngời mua và ngời bán thông qua một cơ chế giá ”

Có thể phân loại thị trờng theo nhiều tiêu thức khác nhau, trong đó có thểchia thị trờng thành 4 loại: Thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, thị trờng cạnh tranh,thị trờng độc quyền hoàn toàn và thị trờng độc quyền nhóm

Việc phân loại thị trờng có ý nghĩa cần thiết đối với hoạt động thẩm địnhgiá, nhằm xác định giao dịch chứng cứ thu thập đợc thuộc loại hình thị trờngnào, từ đó đi đến kết luận có sử dụng đợc chứng cứ thu thập đợc hay không.1.3.2.1 Giá trị thị trờng.

Giá trị thị trờng là loại giá trị thông dụng nhất đợc các TĐV sử dụng Tuyvậy, thuật ngữ này là đối tợng của nhiều cách diễn giải Trong ngành thẩm địnhgiá, giá trị thị trờng đã trở thành một thuật ngữ có tính pháp lý đối với các quốcgia và đã đợc IVSC tiêu chuẩn hoá Có nhiều cách dịch thuật và giải thích địnhnghĩa này, sau đây là một cách:

“Giá trị thị trờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngời bán sẵn sàng bán với một bên là ngời mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc”.

(“Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp”_TS Nguyễn Minh

Hoàng- Học viện Tài Chính)

Nh vậy, giá trị thị trờng là mức giá trị đợc thị trờng thừa nhận Nó là mộttiêu chuẩn cơ bản của giá trị và là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá

đối với hầu hết các loại tài sản, trong đó có BĐS Trong quá trình thẩm định giá,các TĐV cần phải căn cứ vào thị trờng để đánh giá giá trị của BĐS mục tiêu Tuynhiên, nó cũng chỉ là một tiêu chuẩn định tính, vì vậy, để đảm bảo ứng dụng tiêuchuẩn này một cách đúng đắn, đòi hỏi phải có sự phân tích chi tiết và thận trọng

đối với từng thơng vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thơng vụ hoàn thành cóphải là giá trị thị trờng hay không

1.3.2.2 Giá trị phi thị trờng

Giá trị thị trờng là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đối với hầuhết các loại tài sản Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần đợc thẩm

định giá nhng chúng lại rất ít đợc mua bán, thậm chí không có thị trờng đối vớichúng nh: nhà thờ, bệnh viện, Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này,ngời ta dựa vào các yếu tố phi thị trờng chi phối đến giá trị tài sản Giá trị đợc ớctính nh vậy gọi là giá trị phi thị trờng Một cách khái quát nhất, có thể định nghĩa

nh sau:

“Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trờng.”

Theo đó, việc đánh giá giá trị tài sản đợc căn cứ chủ yếu vào công dụngkinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng đợcmua bán trên thị trờng của tài sản đó

Trong thực tế, khái niệm giá trị phi thị trờng rất phong phú Tuỳ thuộc vàobối cảnh của giao dịch, khả năng về dữ liệu và đặc biệt là tuỳ thuộc vào quyềncủa các chủ thể đối với lợi ích mà tài sản có thể mang lại, TĐV phải xác định rõnhững căn cứ dữ liệu và nguyên nhân để vận dụng các khái niệm giá trị cho phùhợp, đảm bảo công việc thẩm định có thể ớc tính một cách hợp lý nhất giá trị tàisản

1.3.3 Các nguyên tắc thẩm định giá Bất động sản.

Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm, quan niệm đã đợc thừa nhậnmột cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế – xã hội; là cơ sở quantrọng để đa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phơng pháp thẩm định giá khoahọc Trong nền kinh tế thị trờng hiện nay, có rất nhiều các nguyên tắc thẩm địnhgiá, tuy nhiên có 5 nguyên tắc cơ bản chi phối đến mọi hoạt động thẩm định giálà:

1.3.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đa

lại các lợi ích khác nhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định hay thừa nhận trong

điều kiện nó đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Cơ sở đề ra nguyên tắc: con ngời luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai

thác một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra.Cơ sở để ngời ta đánh giá, ra quyết định đầu t là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản

có thể mang lại Vì vậy, giá trị của một tài sản đợc thừa nhận trong điều kiện nó

đ-ợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi TĐV phải chỉ

ra đợc chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt đợc các giả định tình huống sử dụng phithực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài chính Đồng thời khẳng

định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là tốt nhất và hiệu quả nhất, sẽ là cơ sở

để ớc tính giá trị tài sản

1.3.3.2 Nguyên tắc thay thế.

Nội dung nguyên tắc: giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản không vợt

quá chi phí để có một tài sản tơng tự

Cơ sở đề ra nguyên tắc: nguyên tắc này đợc xây dựng trên quan niệm: một

ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơnnhng vẫn có thể có một tài sản tơng tự nh vậy để thay thế

Tuân thủ nguyên tắc: nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản và quan

trọng trong lý thuyết thẩm định giá Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt động thẩm

định giá, đòi hỏi TĐV phải nắm đợc các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuấtcủa các tài sản tơng tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác

định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần thẩm định giá

Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trờng hợp rất khó tìm đợc 2 BĐS tơng tựhoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất Do vậy, để vậndụng nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải đợc trang bị các kỹ năng vềcách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảm bảo tính chất có thểthay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lýcho việc ớc tính giá trị tài sản cần thẩm định

1.3.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai.

Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản đợc quyết định bởi những lợi ích

mà tài sản mang lại cho nhà đầu t

Cơ sở đề ra nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài sản_là

biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại mộtthời điểm nhất định Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng là công việc dự kiếncác khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong tơng lai

Tuân thủ nguyên tắc: để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác, TĐV

phải dự kiến đợc những lợi ích và phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ớc tính giátrị tài sản Tuân thủ nguyên tắc này, cả ngời bán và ngời mua đều phải dự đoán vềcác điều kiện của thị trờng tơng lai, nh: các yếu tố thuận lợi, bất lợi, dòng thu nhập

và rủi ro cho ngời nắm giữ tài sản

1.3.3.4 Nguyên tắc đóng góp.

Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành

một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị củatoàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Cơ sở đề ra nguyên tắc: xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản là biểu

hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó là cơ sở để

ng-ời ta chấp nhận giá trị đóng góp

Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể hiện giá

trị toàn bộ tài sản, nhng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị toàn

bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại

1.3.3.5 Nguyên tắc cung cầu.

Nội dung nguyên tắc : giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị tài sản.

Trên thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tínhkhách quan của thị trờng về giá trị tài sản Trong các thị trờng khác, dới sức ép củacung-cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giá trị thực Vì vậy, khi sosánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động của yếu tố cung-cầu ảnh hởng

đến giá trị tài sản cần thẩm định

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định

giá trị tài sản là dựa vào giá thị trờng của tài sản Giá thị trờng của tài sản tỷ lệthuận với yếu tố cầu và tỷ lệ ngịch với yếu tố cung Hai yếu tố này luôn luôn thay

đổi theo thời gian Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của TĐV là phải đánh giá đợctác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hởngcủa chúng trong tơng lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đánh giá trêncơ sở giá trị thị trờng hay giá trị phi thị trờng

Tuân thủ nguyên tắc: Trớc khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu chứng

cớ thị trờng, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản ánh cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế so sánh haykhông Thực hiện đánh giá, dự báo tơng lai về cung-cầu và giá cả, đánh giá độ tincậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật thẩm định giá dựa vào dòng thu nhập.Nguyên tắc cung-cầu còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thích một cách

cung-cụ thể hơn cho các nguyên tắc khác Do đó, đây là nguyên tắc đợc u tiên trong quátrình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại tài sản cũng nh cho các mục

đích sử dụng khác nhau

Các nguyên tắc thẩm định giá trên là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng cáctiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phơng pháp thẩm định giá trị BĐS mộtcách hợp lý và có cơ sở khoa học Nó cho phép TĐV có thể tiếp cận và ớc lợng mộtcách hợp lý giá trị BĐS Vì thế, trong quá trình thẩm định giá,TĐV phải tuân thủnhững nguyên tắc này

1.3.4 Các phơng pháp thẩm định giá Bất động sản

Hiện nay có rất nhiều phơng pháp thẩm định giá tài sản nói chung và BĐSnói riêng Tuy nhiên, một phơng pháp thẩm định giá đợc thừa nhận là phơng

pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sở khoa học là phơng pháp đợc xâydựng trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá sự tác động của các yếu tố ảnh hởng

và đặc biệt là phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối các nguyên tắc thẩm

định giá Mỗi phơng pháp thẩm định giá BĐS đều có những u thế và hạn chế nhất

định Việc lựa chọn một phơng pháp thích hợp nhất để thẩm định giá trị một BĐS

cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản:

 Thuộc tính của BĐS

 Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trờng

 Mục tiêu và nguyên tắc của việc thẩm định giá

Một số phơng pháp thẩm định giá BĐS đợc sử dụng phổ biến hiện nay là

ph-ơng pháp so sánh trực tiếp, phph-ơng pháp chi phí, phph-ơng pháp đầu t, phph-ơng phápthặng d

1.3.4.1 Phơng pháp so sánh trực tiếp.

Cơ sở lý luận

Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủnguyên tắc thay thế, đó là: một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiềnnào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có đợc tài sản tơng đơng để thay thế

Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu đợc coi là hoàn toàn có thểngang bằng với giá trị của những tài sản tơng đơng có thể so sánh đợc Nh vậy,xét về mặt kỹ thuật, theo phơng pháp này ngời ta không cần thiết phải xây dựngcác công thức hay mô hình toán học, mà chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã đợcthừa nhận về giá trị của BĐS tơng đơng có thể so sánh đợc trên thị trờng

Các bớc tiến hành

Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau và giá trị của chúngthờng thay đổi theo thời gian Vì vậy, để tiến hành so sánh, TĐV phải thu thậpcác giao dịch trên thị trờng hiện hành của các BĐS giống hoặc tơng đối giống sovới BĐS mục tiêu; sau đó, tiến hành phân tích giá mua bán, phân tích các giá trị

đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần thiết để tìm ra giá trị hợp lý của BĐSmục tiêu có thể chia thành 5 bớc cụ thể:

Bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã đợc giao dịch trong thời gian gần

nhất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh ởng đến giá trị, nh: kiểu cách, điều kiện môi trờng, vị trí, Cụ thể, TĐV phải dựatrên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

h- Tình trạng vật chất của BĐS

 Đặc điểm về mặt bằng,

 Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan

 Đặc điểm về vị trí hay địa điểm

 Tình trạng pháp lý

 Thời gian giao dịch

 Các điều khoản và điều kiện của giao dịch

Bớc 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm

bảo tính chất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bớc này, khikiểm tra và phân tích các giao dịch thị trờng TĐV cần phải làm rõ:

 Nguồn gốc các giao dịch thị trờng

 Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trờng

Bớc 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Thông thờng ngời ta

lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

Bớc 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng cớ.

Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá trị của cácBĐS

Bớc 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

 Phơng pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị ờng.

tr- Điều kiện áp dụng:

 Chất lợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra đợc

1.3.4.2 Phơng pháp đầu t:

Cơ sở lý luận

Phơng pháp đầu t đợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tác

dự báo lợi ích tơng tơng lai Theo nguyên tắc này, giá trị thị trờng hiện hành củamột BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tơng lai cóthể nhận đợc từ BĐS Nh vậy, nếu biết trớc thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì

có thể tìm đợc giá trị của BĐS, nó tơng ứng với giá vốn phải đầu t để tạo ra cáckhoản thu nhập đó

i: tỷ suất chiết khấu

n: thời gian nhận đợc thu nhập( tính theo năm)

Về trình tự, phơng pháp này có thể đợc chia thành 4 bớc cụ thể:

Bớc1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất

cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bớc 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để loại trừ khỏi thu nhập hàng năm, nh :

chi phí quản lý, chi phí sửa chữa,…

Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng dể tính toán.

Bớc 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.

Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng

 Trong nhiều trờng hợp, thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tơng lai

 Kết quả thẩm định giá chịu ảnh hởng nhiều của yếu tố chủ quan

 Điều kiện áp dụng:

 Phơng pháp này phù hợp khi thẩm định giá các BĐS có khả năng mang lạicác khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trớc một cách hợp lý

 Thờng sử dụng để t vấn cho các quyết định lựa chọn phơng án đầu t

Các bớc tiến hành

Thực ra đây là phơng pháp thẩm định giá mang tính hỗn hợp Trong đó, sửdụng cả phơng pháp so sánh làm cơ sở để ớc tính chi phí tạo ra BĐS Trình tự ph-

ơng pháp này gồm có 5 bớc nh sau:

Bớc 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS bằng cách coi nó là đất

trống và đang đợc sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

Bớc 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công trình

hiện có trên đất

Bớc 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân Bớc 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm giá

khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bớc 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ớc tính của

mảnh đất với giá trị ớc tính của công trình

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

 Việc ớc tính các khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thựchiện

 Để áp dụng phơng pháp này đòi hỏi nhà thẩm định phải có nhiều kinhnghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

 Điều kiện áp dụng:

 Thích hợp khi thẩm định giá trị các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt

 Thẩm định giá để xác định mức bồi thờng khi xây dựng các hợp đồng bảohiểm và các dạng bồi thờng khác

 Là phơng pháp thông dụng của ngời tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấuthầu.

 Đợc vận dụng trong trờng hợp ngời ta tin tởng rằng chi phí là yếu tố chính

và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS

 Phơng pháp này cũng thờng đợc dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đốivới các phơng pháp khác

1.3.4.4 Phơng pháp thặng d.

Cơ sở lý luận

Phơng pháp thặng d là một dạng đặc biệt của phơng pháp đầu t Nó đòi hỏiphải quán triệt nhiều nguyên tắc thẩm định giá, trong đó nguyên tắc đóng gópgiữ vai trò chủ đạo Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS đợc xác định trêncơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tănglên hay giảm xuống là bao nhiêu

Với quan điểm nh vậy, giá trị của một BĐS cần và có thể đợc xác định bằngcách trừ lùi Nó là số còn lại sau khi đã xác định đợc giá trị thị trờng và chi phícơ hội thị trờng cho dự án đầu t vào tài sản

Các bớc tiến hành

Có thể chia thành 5 bớc nh sau:

Bớc 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến

những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

Bớc 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo chiều hớng sử dụng tốt nhất và

hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hay phơng pháp

đầu t

Bớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài

chính, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu t xây dựng

Bớc 4: Xác định giá trị thặng d bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng

chi phí phát triển

Bớc 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu

tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định về: phí pháp

lý, thuế chuyển nhợng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận có liên quan

Ưu điểm, nhợc điểm và điều kiện áp dụng

 Ưu điểm:

 Đợc sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

 Là phơng pháp thích hợp để đa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

 Có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tốithiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triển BĐS.

 Hạn chế:

 Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

 Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trờng

 Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán

 Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

 Điều kiện áp dụng:

 Phù hợp khi xác định giá trị các BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phứctạp; các yếu tố ớc tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt đợc

độ tin cậy cao

 Nhà thẩm định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất

đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS.Trên đây là 4 phơng pháp thẩm định giá đợc sử dụng phổ biến, có cơ sở lýluận chặt chẽ, cơ sở thực tiễn cơ bản và rõ ràng Trong số các phơng pháp này,không có phơng pháp nào là chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phơng pháprhích hợp nhất, còn các phơng pháp khác đợc dùng mang tính chất hỗ trợ, bổsung hoặc kiểm tra kết quả của phơng pháp thích hợp nhất Tuỳ từng hoàn cảnh

cụ thể, TĐV phải lựa chọn một hay nhiều phơng pháp phù hợp để tiến hành thẩm

Trong bớc này, TĐV cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:

 Nhận biết đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu

 Nhận biết đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu.

 Xác định rõ mục đích thẩm định giá của khách hàng

 Xác định loại giá trị sẽ đợc ớc tính

 Xác định phơng pháp thẩm định giá và các loại tài liệu cần thiết cho việcthẩm định giá

 Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực

 Xác định mức phí thoả thuận với thời gian hoàn thành

Bớc 2: Lên kế hoạch.

Trong bớc này, TĐV phải thực hiện các công việc cơ bản:

 Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản, trạngthái cung, cầu và đặc điểm của thị trờng có liên quan đến tài sản cần thẩm

định giá

 Nhận biết về các loại tài liệu cần đợc sử dụng trong quá trình đánh giá, baogồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liênquan, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trờng

 Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tincác nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng đợc

 Lên chơng trình, thời biểu công tác

 Xây dựng đề cơng và hình thức trình bày báo cáo thẩm định giá

Bớc 3: Thu thập tài liệu.

Các công việc cần phải tiến hành trong bớc này:

 Phải phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu cần thu thập Các tàiliệu cần thu thập bao gồm:

 Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu

 Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh

 Các văn bản pháp lý của Nhà nớc và chính quyền địa phơng có liên quan

đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng,…có ảnh hởng

đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS

 Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,…

 Các thông tin này có thể giúp cho TĐV xem xét và phân tích các động tháicủa thị trờng, chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác động đến kếtquả thẩm định giá

 Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin

Bớc 4: Phân tích tài liệu và ớc tính giá trị.

 Phân tích tài liệu: dựa trên những tài liệu đã có, tiến hành các loại phân tích:

Căn cứ vào các phân tích trên, TĐV xác định phơng pháp thẩm định giá nào

là chính, phơng pháp nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu Trong khi lựachọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phơng pháp.TĐV có thể sử dụng một hay nhiều phơng pháp thẩm định giá

Bớc 5: Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá.

Mục đích của bớc này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luậnmột cách có hiệu quả đối với ngời sử dụng thông tin Để đạt đợc mục đích đó,bản báo cáo thẩm định giá phải đợc trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có

hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận

Bớc 6: Báo cáo thẩm định giá.

Báo cáo kết quả thẩm định giá: là văn bản do TĐV lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm

định giá

Báo cáo kết quả phải thể hiện đợc những lập luận, cách thức, phơng pháp

đ-ợc áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràng tất cả nhữngvấn đề có tác động đến giá trị tài sản

Nội dung báo cáo phụ thuộc vào mục đích của công việc thẩm định giá Tuynhiên, các nội dung chủ yếu đợc trình bày trong báo cáo là:

 Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ thẩm định giá

 Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý

 Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng đợc

 Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu đợc sử dụng

 Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lợng thông tin và các điều kiện thị trờnglàm cơ sở để thẩm định giá

 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phơng pháp thẩm định giá đợcchấp nhận, về các kỹ thuật phân tích đợc sử dụng trong mỗi phơng pháp

 Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu.

 Khẳng định ngày thẩm đinh giá có hiệu lực

Chơng 2: Thực trạng quy trình và phơng pháp thẩm

định giá Bất Động Sản tại công ty cổ phần thẩm định

giá Thế Kỷ_CENTURY.

2.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Thẩm định giá ThếKỷ

2.1.1.1 Sơ lợc về công ty

 Tên công ty: Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.

 Tên giao dịch: CENTURY VALUE JOINT STOCK COMPANY

 Tên viết tắt: CENTURY

 Địa chỉ: 82 Nguyễn Chí Thanh, Hà Nội

 Tổng giám đốc: Cao Thanh Bình

 Website: www.centurygroup.vn

 Email: thamdinhgia@centurygroup.vn

 Loại hình doanh nghiệp: Công ty Cổ phần

 Lĩnh vực hoạt động chủ yếu: thẩm định giá trị tài sản (BĐS, động sản, giá trịdoanh nghiệp,…)

 Vốn điều lệ: 5 tỷ đồng

 Số lợng TĐV: 03 TĐV, gồm:

 Nguyễn Trung Vũ, số thẻ: IV06214, cấp ngày 31/08/2006

 Cao Thanh Bình, số thẻ: II05030, cấp ngày 04/04/2006

 Đỗ Tiến Dũng, số thẻ: IV06171, cấp ngày 31/08/2006

Công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ đợc thành lập theo giấy chứng nhận

đăng ký kinh doanh số: 0103000476, do Sở Kế hoạch và Đầu t Thành phố HàNội cấp ngày 25/09/2007; là một công ty thành viên của công ty Cổ phần BĐSThế Kỷ và là một trong những doanh nghiệp có chức năng pháp lý trong lĩnh vựcthẩm định giá đầu tiên và chuyên nghiệp của Việt Nam

Ngay từ khi thành lập, công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đã là một thànhviên tích cực của Hội thẩm định giá Việt Nam Với đội ngũ nhân viên trẻ, nhiệttình, sáng tạo, tuy mới thành lập song CENTURY đã thu hút đợc sự chú ý cũng

nh có đợc sự tín nhiệm của không ít khách hàng là cá nhân, doanh nghiệp, công

ty t nhân,…, nhanh chóng tham gia và hoà nhập với cộng đồng các doanh nghiệpThẩm định giá của cả nớc và khu vực Hiện nay công ty đang là thành viên chínhthức của:

 Hội doanh nghiệp trẻ Thành phố Hà Nội

 Hiệp hội BĐS nhà đất Việt Nam

 Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam

 Phòng thơng mại và công nghiệp Việt Nam

 Một trong 16 sáng lập viên mạng các sàn BĐS Việt namsanbatdongsan.net.vn

Century hiện đang có 4 địa điểm kinh doanh nằm tại các vị trí chiến

l-ợc trong Thành phố Hà Nội là:

 82 Nguyễn Chí Thanh, Hà Nội

 Tòa nhà CT4, khu Đô thị mới, Mỹ Đình_Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội

 671 Lạc Long Quân_ciputra, Tây Hồ, Hà Nội

 Toà nhà Detech_Đại học FPT, Từ Liêm, Hà Nội

2.1.1.2 Chức năng hoạt động

Hiện nay, CENTURY đợc khách hàng biết đến là một trong số nhữngdoanh nghiệp Thẩm định giá chuyên nghiệp và đầu tiên tại Việt Nam Mặc dùmới thành lập, song công ty đã và đang đáp ứng đầy đủ những tiêu chuẩn hết sứckhắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật đợc đặt ra

đối với một doanh nghiệp Thẩm định giá doanh nghiệp Bên cạnh dịch vụ thẩm

định giá là hoạt động chính, công ty còn hoạt động trên nhiều lĩnh vực khácnhau, trong đó phải kể đến các dịch vụ:

 T vấn và môi giới BĐS

 T vấn đầu t và t vấn các dự án phát triển kinh tế – xã hội

 Dịch vụ đấu giá tài sản

Trong đó, riêng hoạt động thẩm định giá cũng vô cùng phong phú và đadạng, với:

 Nhà hàng, siêu thị, trung tâm thơng mại, kho bãi.

 Dự án kinh doanh BĐS (dự án khu đô thị mới)

 Thẩm định giá động sản:

 Máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất,

 Phơng tiện vận tải, thiết bị chuyên dùng,…

 Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại

 Hạch toán kế toán, tính thuế

 T vấn, lập dự án đầu t

2.1.1.3 Mục tiêu hoạt động

Mục tiêu hoạt động của công ty là trở thành doanh nghiệp Thẩm định giáchuyên nghiệp hàng đầu của Việt Nam và từng bớc hội nhập với thế giới Vớimục tiêu đó, CENTURY đã và đang không ngừng nỗ lực nâng cao đội ngũ TĐV

có trình độ, năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu chuyên môn nghiệp vụ để đápứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng; đội ngũ TĐV thờng xuyên đợc huấnluyện, đào tạo trong và ngoài nớc nhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ, đáp ứng

tiêu chuẩn Việt Nam và quốc tế Bên cạnh đó, công ty còn rất chú trọng trongviệc trang bị cơ sở vật chất làm việc, xây dựng Website tơng tác, hệ thống cơ sởdữ liệu đa dạng và hoàn thiện nhằm nâng cao chất lợng và năng suất trong quátrình tác nghiệp Trong thời gian tới, mạng lới giao dịch của công ty sẽ ngàycàng mở rộng, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.

2.1.1.4 Khách hàng - đối tác của công ty

CENTURY cũng thiết lập và duy trì mối quan hệ bền vững với một số ợng lớn khách hàng:

l- Là các công ty, các tập đoàn trong nớc:

Giám đốc

Phòng Marketing

Phòngtổng hợp Thẩm địnhPhòng kiểm soát CL.Phòng

Th ơng

hiệu website

Chăm sóc KH

Tiếp thị

Bất

động sản

động sản Doanh nghiệp Th ơng hiệu

Nhà phố

Dự án

Bên cạnh đó, khách hàng của công ty còn là những nhà đầu t cá nhânchuyên nghiệp, những doanh nhân thành đạt, chủ các toà nhà, biệt thự, căn hộ,…trên khắp cả nớc

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của công ty

2.1.2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty

Cơ cấu tổ chức của công ty có thể đợc mô tả qua sơ đồ:

 Khai thác, lập và quản lý cơ sở dữ liệu khách hàng.

 Triển khai các hoạt động Marketing

 Hỗ trợ cung cấp thông tin, quản lý website thẩm định giá

 Quan hệ với các đối tác phục vụ cho công tác thẩm định giá

 Phòng thẩm định:

 Chuyên trách nghiệp vụ thẩm định giá theo 4 mảng: BĐS, động sản, xác

định giá trị doanh nghiệp và xác định giá trị thơng hiệu

 Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội

 Phòng kiểm soát chất lợng:

Kiểm tra kết quả thẩm định giá tại phòng thẩm định

2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty năm vừa qua

Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ

có thể đợc xem xét thông qua doanh thu của một số hoạt động chính:

Qua báo cáo kết quả kinh doanh có thể thấy: doanh thu của công ty đợc tạo

ra từ nhiều hoạt động khác nhau, nh: hoạt động t vấn tài chính, hoạt động t vấn

và môi giới BĐS, hoạt động thẩm định giá,…Trong đó, đáng kể nhất là doanhthu từ hoạt động thẩm định giá, chiếm khoảng 50% tổng doanh thu Nếu xét vềcon số tuyệt đối thì mức doanh thu này không đợc gọi là cao đối với một công tyThẩm định giá, thậm chí là khá thấp Tuy nhiên, sẽ không thật hợp lý nếu đánhgiá công ty qua báo cáo kết quả kinh doanh, bởi: mới thành lập nên lợi nhuậncha phải là mục tiêu hàng đầu của công ty Trong giai đoạn đầu, công ty đang cốgắng tìm kiếm, mở rộng thị trờng và khẳng định vị thế của mình trên thơng tr-ờng Điều quan trọng đối với CENTURY trong giai đoạn hiện nay là tạo lập lòngtin và thu hút sự chú ý, tín nhiệm của càng nhiều khách hàng càng tốt

Thời gian qua, mặc dù mới chập chững gia nhập vào cộng đồng các doanhnghiệp Thẩm định giá nhng công ty đã thực hiện đợc không ít các hợp đồng thẩm

định giá, đợc khách hàng đánh giá cao Số lợng khách hàng tìm đến công ty ngàycàng nhiều, uy tín của công ty ngày càng đợc khẳng định Sở dĩ có đợc kết quả

đó là do hoạt động thẩm định giá ở công ty đợc dựa trên cơ sở khoa học chặt chẽ,các TĐV tuân thủ đúng quy trình thẩm định giá và lựa chọn phơng pháp thẩm

định giá hợp lý,…; kết quả thẩm định giá vì thế có độ tin cậy cao Thêm vào đó,

công ty còn có một đội ngũ nhân viên trẻ, nhiệt tình, sáng tạo,…đã và đang làmột lợi thế lớn của công ty.

2.2 Thực trạng phơng pháp và quy trình thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.

2.2.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phầnThẩm định giá Thế Kỷ

Việc thẩm định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng của công ty Cổ phầnThẩm định giá Thế Kỷ đợc căn cứ vào các tiêu chuẩn Thẩm định giá của ViệtNam và các văn bản pháp quy do Nhà nớc Việt Nam cũng nh các cấp chínhquyền địa phơng ban hành Hiện nay có nhiều văn bản pháp lý liên qua đến thẩm

định giá BĐS, song về cơ bản có một số văn bản sau:

 Pháp lệnh số 40/2002/PL_UBTVQH10 của Uỷ ban Thờng vụ Quốc hội ngày

10 tháng 05 năm 2002 về giá

 Nghị định số 170/2003/NĐ_CP qui định chi tiết thi hành một số điều củapháp lệnh giá ra ngày 25/12/2003

 Thông t số 15/2004/TT_BTC hớng dẫn thực hiện Nghị định số170/2003/NĐ_CP của Chính phủ qui định chi tiết thi hành một số điều củapháp lệnh giá ra ngày 9/9/2004

 Công văn 3255/TC_VP về việc đính chính thông t số 15/2004/TT_BTC rangày 29/03/2004

 Thông t 34/2005/TT_BTC về việc hớng dẫn xác định giá khởi điểm vàchuyển giao tài sản nhà nớc để bán đấu giá ra ngày 12/05/2005

 Thông t 13/2007TT_BTC về việc sửa đổi thông t 34/2005/TC_VP ra ngày06/03/2007

 Nghị định số 101/2005/NĐ_CP về thẩm định giá ra ngày 03/08/2005

 Thông t số 17/2006/ TT_BTC hớng dẫn thực hiện Nghị định số101/2005/NĐ_CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá ra ngày13/03/2006

 Quyết định số 24/2005/QĐ_BTC của bộ trởng Bộ tài chính về ban hành 03tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ra ngày 18/4/2005

 Quyết định số 77/2005/QĐ_BTC về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm địnhgiá Việt Nam (đợt 2) ra ngày 1/11/2005

 Quyết định số 21/2004/QĐ_BTC của Bộ trởng Bộ tài chính về việc ban hànhqui chế cấp, sử dụng quản lý thẻ TĐV về giá ra ngay 24/02/2004

 NĐ 169_2004 xử phạt hành chính trong lĩnh vực giá ra ngày 09/02/2004.

 Nghị định 188_2004 về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại

 Thông t số 29/2006/TT-BTC ngày 04 tháng 04 năm 2006 hớng dẫn thực hiệnNĐ 13/2006/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về việc xác

định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của tổ chức đợc Nhànớc giao đất không thu tiền sử dụng đất

 Thông t 145/2007TT_BTC ra ngày06/12/2007 hớng dẫn thực hiện nghị định188/2004/NĐ_CP về phơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

và Nghị định 123/2007/NĐ_CP sửa đổi bổ sung một số điều của NĐ188

 Nghị định 187/2004/NĐ_CP Ngày 16/ 11/2004 của Chính phủ về chuyểncông ty Nhà nớc thành công ty cổ phần

 Thông t 126/TT_BTC ngày 24/12/2004 hớng dẫn thực hiện NĐ187

 Nghị định 109/2007/NĐ_CP ngày 26/6/2007 về chuyển doanh nghiệp 100%vốn nhà nớc thành công ty cổ phần



Ngoài các văn bản chủ yếu trên, trong những trờng hợp cụ thể công ty còn

áp dụng một số các văn bản pháp lý khác do địa phơng ban hành

Nhận xét:

Nh vậy, liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá tài sản nói chung và BĐS nóiriêng, có rất nhiều văn bản pháp lý quy định Các văn bản này lại thuộc nhiềulĩnh vực khác nhau nh : địa chính, kiến trúc, xây dựng, môi trờng, và thờngxuyên thay đổi Do vậy, việc áp dụng các văn bản pháp luật vào thực tiễn hoạt

động rất phức tạp và còn gây nhiều tranh cãi, ảnh hởng lớn đến kết quả thẩm

định giá Trong quá trình thẩm định giá, đòi hỏi TĐV phải nắm bắt, cập nhật ờng xuyên cũng nh vận dụng một cách linh hoạt các văn bản này đối với từng tr-ờng hợp cụ thể để có thể mang lại kết quả chính xác nhất

th-2.2.2 Các phơng pháp thẩm định giá Bất động sản