Luận văn định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh việt nam

Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây là hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản BĐS thế chấp, đặc biệt là BĐS nhà đất.Tuy nhiên do có nhiều n

Lời nói đầu

Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nớc, hệ thống các ngân hàng thơng mại đã có những bớc tiến đáng kể trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, sự đa dạng trong hình thức cho vay, chế độ lãi xuất hấp dẫn, tăng cờng hợp tác quốc tế, cùng với chất lợng cuộc sống ngày càng đợc nâng cao,

đã có ngày càng nhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các ngân hàng

Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây là hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS) thế chấp, đặc biệt

là BĐS nhà đất.Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà trong công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách, về những hạn chế của ngân hàng thơng mại, khó khăn từ phía khách hàng làm…cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS cha đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng nh hoạt động của ngân hàng

Trong thời gian thực tập tại ngân hàng TMCP cỏc doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam ( VPBank ), qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác

định giá, quản lý, xử lý BĐS thế chấp ở đây, em đã quyết định chọn đề tài “

Định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngo i à quốc doanh Việt Nam ( VPBank)” với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về

hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng nói riêng, đồng thời có thể đa ra một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động cho vay thế chấp tại ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt

Nam (VPBank).

Phơng pháp nghiên cứu đợc sử dụng để nghiên cứu đề tài là phơng pháp biện chứng và duy vật lịch sử Việc thế chấp sẽ đợc xem xét trong mối quan hệ biện chứng với quá trình phát triển của đất nớc, nhu cầu vốn của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong xã hội, đợc nghiên cứu từ cơ sở lí thuyết đến thực tế Ngoài ra, một số phơng pháp khác cũng đợc sử dụng nh: phơng pháp thống kê, phơng pháp phân tích tổng hợp, tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ, phong phú thêm những vấn đề lí luận

Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực và kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên báo cáo chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy em rất mong đợc sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo và bạn đọc.

Nội dung của chuyên đề gồm 3 phần:

Phần I: Cơ sở khoa học về định giá BĐS thế chấp

Phần II: Tình hình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngo i quà ốc doanh Việt Nam (VPBank)

Phần III: Một số kiến nghị về công tác thẩm định giá BĐS thế chấp

Em xin cám ơn các anh chị tại phòng thẩm định giá tài sản đảm bảo đã giúp em thu thập số liệu và hoàn thành quá trình thực tập tại ngân hàng TMCP các doanh nhgiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank) Đăc biệt, em xin cảm ơn cô giáo Vơng Minh Phơng đã giúp em hoàn thành chuyên đề này

Chơng I: Cơ sở khoa học về định giá và quản lí bất

động sản thế chấp

I- bất Động Sản thế chấp và vai trò thế chấp trong phát triển kinh tế-x hội.ã

1 Khái niệm, phân loại và các hình thức thế chấp BĐS

1.1 Khái niệm về BĐS và thế chấp BĐS

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nớc có khác nhau nhng thờng chiếm trên dới 40% lợng của cải vật chất của mỗi nớc ở nớc ta, trớc khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong

hệ thống pháp luật cũng nh trong quản lý và hoạt động kinh tế chúng ta rất ít

sử dụng thuật ngữ BĐS và động sản Trong pháp luật kinh tế, chúng ta sử dụng tài sản cố định và tài sản lu động và xác định đợc nội hàm của chúng Thông lệ quốc tế cũng nh trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của tài sản và các tài sản có thể

di dời đợc hay không, Bộ luật dân sự đã phân chia thành BĐS và động sản Tại khoản 1- Điều 181-Bộ luật dân sự 1995 đã xác định khái niệm về BĐS nh sau: “BĐS là các tài sản không di dời đợc, bao gồm:

a.Đất đai;

b.Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

c.Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d.Các tài sản khác do pháp luật qui định ”…

Cách phân loại này phù hợp với nhu cầu quản lý và hoạt động kinh doanh: đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất

đai là những loại chủ yếu của BĐS Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải đợc đăng kí nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền Nh vậy, định giá BĐS thực chất là định giá đất

và các tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Từ định nghĩa trên về BĐS, chúng ta có thể rút khái niệm về thế chấp BĐS: thế chấp BĐS là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hoặc quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối

với bên cho vay (nhận thế chấp) Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trong tr-ờng hợp ngời đi vay không trả đợc nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này

là nguồn trả nợ chính của ngời đi vay

1.2 Phân loại BĐS thế chấp (Trích NĐ 165/1999/NĐ-CP về đăng kí giao dịch bảo đảm).

Sự đa dạng và phong phú của BĐS về chủng loại, kích cỡ, tính năng, tác dụng, bắt buộc ng… ời định giá khi nhận thế chấp phải có những đánh giá nhất định về BĐS thế chấp, xem nó có đủ tiêu chuẩn để thế chấp hay không Tài sản thế chấp có thể bao gồm:

• Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

• Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định đợc thế chấp

• Trờng hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trờng hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận

• Các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; Trờng hợp tài sản thế chấp đợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trờng hợp các bên có thoả thuận bên thế chấp hoặc ngời thứ ba giữ BĐS có đăng kí quyền sở hữu có thể

đợc thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự đợc bảo đảm trừ trờng hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật quy định khác

1.3 Các hình thức thế chấp BĐS

Trên thực tế do nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh của mỗi cá nhân, tổ chức là khác nhau dẫn đến hình thức thế chấp BĐS cũng khác nhau Ngời đi vay có thể thế chấp toàn bộ tài sản của mình cho các tổ chức tín dụng

nếu xét thấy nhu cầu vốn vay lớn nh: thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở; thế chấp toàn bộ máy móc nhà xởng tham gia vào sản xuất kinh doanh, Ng… ời đi vay cung có thể chỉ cần thế chấp một phần tài sản của mình nh: thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp dây chuyền sản xuất, ,…Khi thực hiện thế chấp các bên tham gia phải làm hợp đồng thế chấp và

đăng kí giao dịch đảm bảo thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm Hợp đồng thế cấp phải có công chứng của công chứng Nhà nớc hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền nếu các bên có thoả thuận, trờng hợp pháp luật có quy định khác

2 Các tiêu chuẩn của BĐS thế chấp.

Theo cách phân loại trên thì BĐS rất đa dạng về chủng loại, phong phú về hình thức và tính năng tác dụng, do đó để đảm bảo đợc khả năng trả nợ của bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phải có các quy định về tiêu chuẩn của BĐS

đợc đem thế chấp nh sau:

• Tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của khách hàng vay vốn hoặc của ngời thứ ba bảo lãnh Cơ sở để xác định tiêu chuẩn này đó là giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, đối với trờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và đợc thế chấp theo qui định của pháp luật về đất đai

• Tài sản đợc phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

• Tài sản không có tranh chấp, khách hàng vay phải kí kết bằng văn bản với các tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp không có tranh chấp tại thời

điểm kí kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trớc pháp luật về cam kết của mình

• Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay

II Các phơng pháp định giá BĐS và vận dụng vào định giá BĐS thế chấp.

1. Khái niệm & vai trò của định giá BĐS thế chấp.

1.1 Khái niệm.

Có nhiều cách khác nhau để tiệp cận về định giá BĐS, thông thờng ngời

ta thờng sử dụng khái niệm sau:

Định giá BĐS là sự ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

Nh vậy định giá BĐS thế chấp là một công việc không hề đơn giản, nó vừa mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật đòi hỏi chuyên viên định giá phải có kiến thức chuyên môn chắc chắn và sự nhạy cảm tốt đối với những biến động của thị trờng Quá trình định giá BĐS là quá trình áp dụng các ph-

ơng pháp khoa học để xác định giá trị của tài sản một BĐS Quá trình này không phải tách rời với mục đích định giá BĐS

1.2 Vai trò của định giá BĐS thế chấp

Định giá đợc xem nh là nghệ thuật hay một khoa học về ớc tính lợng giá trị tài sản với một mục tiêu xác định Trong thực tế có rất nhiều lý do khác nhau đòi hỏi phải xác định giá trị tài sản là BĐS, có thể có những giá trị khác nhau cho một BĐS vào những thời điểm cụ thể khác nhau Đối với việc định giá BĐS thế chấp thì khoản vay đợc bảo đảm bằng lợi tức BĐS Những ngời cho vay chỉ muốn cho vay đối với một khoản vay có bảo đảm và hạn chế đến mức thấp nhất mọi rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch Thông thờng, khoản vay đợc bảo đảm bằng chính giá trị tài sản đang mua nên trong trờng hợp ngời vay không trả đợc nợ thì giá trị tài sản bảo đảm đựơc thế chấp sẽ đảm bảo cho khoản vay đó

Mục tiêu chủ yếu của định giá thế chấp là xác định tổng giá trị của tài sản

đợc đem thế chấp trong trờng hợp buộc phải đem bán tài sản đó Trong trờng hợp này và không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đa BĐS đó vào thị trờng vào một thời điểm thuận lợi nhất và trong một hoàn cảnh có lợi nhất Do đó, chuyên viên định giá phải xem xét cẩn thận và xác định giá trị tài sản BĐS

trong trờng hợp điều kiện thị trờng bất lợi Giá trị định giá này có thể cách xa

so với giá bán trên thị trờng Việc định giá thế chấp là định giá khoản vay trong trờng hợp ngời cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức

2 Căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS.

2.1 Căn cứ định giá BĐS

Khi thực hiện định giá BĐS cần dựa vào các căn cứ cơ bản sau đây:

• Căn cứ vào yếu tố cơ bản của qúa trình lao động sản xuất: quá trình này là sự kết hợp của ba yếu tố cơ bản: lao động, t liệu lao động, tài nguyên đất

đai và các nguồn lực khác Định giá BĐS phải dựa trên cơ sở số lợng và chất ợng lao động, các nguồn lực và những đặc điểm của tài nguyên đất đai tham gia vào quá trình lao động sản xuất đó

l-• Căn cứ vào chi phí cơ hội của việc sử dụng: đó là sự sử dụng cao nhất

và tốt nhất của tài sản cả về mặt vật chất và mặt pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất đối với BĐS tại thời điểm định giá

• Dựa vào những thay đổi trong nền kinh tế nh: thay đôỉ của các chính sách nh chính sách đất đai, nhà ở, hoạt động của thị trờng BĐS, sự tăng cao về nhu cầu vật chất, văn hoá và tinh thần của con ngời

• Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS trong quần thể BĐS trong khu vực: sự phù hợp thể hiện sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu t vào BĐS, giữa giá trị sử dụng của một BĐS trong quần thể các BĐS trong vùng và sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của các BĐS xung quanh

• Căn cứ vào các yếu tố cấu thành giá trị BĐS: đây chính là các yếu tố cấu thành nên giá trị của BĐS nh giá trị của BĐS nh giá trị của nhà, giá trị của

đất (gồm quy mô, vị trí của đất và tính pháp lý của nó)

• Căn cứ vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tong lai: mỗi BĐS đều mang tính hữu dụng của nó, khi BĐS đợc đa vào sử dụng dới nhiều hình thức sử dụng khác nhau Việc định giá phải dựa vào việc sử dụng có hiệu quả cao nhất, tốt nhất Ngoài ra ngời ta tính đến khả năng cạnh tranh

trong thị trờng nh cạnh tranh trong nội bộ vùng, và giữa các khu vực trong nớc tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp thị hiếu của ngời tiêu dùng.Giá trị thị trờng của BĐS là giá trị hiện tại về các lợi ích của nó sẽ đem lại trong tơng lai cho ngời sở hữu nó, cho nên những lợi ích trong tơng lai có ảnh hởng trực tiếp đến giá cả hiện tại Vì vậy những lợi ích trong tơng lai cần phải

đợc tính đến khi định giá

2.2.Các nguyên tắc định giá BĐS

Các nguyên tắc định giá BĐS trớc hết phải đợc hiểu là các nguyên tắc kinh

tế, chúng có quan hệ mật thiết với các học thuyết kinh tế và thờng đợc thừa nhận có ảnh hởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá trị thị trờng Những nguyên tắc này rất khó đợc xem xét một cách riêng rẽ mà ngời ta hay sử dụng các phơng pháp này trong mối quan hệ chặt chẽ với nhau vì chúng luôn bổ xung hỗ trợ cho nhau

a Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)

Mỗi tài sản có thể sử dụng v o nhià ều mục đớch v à đưa lại lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN

Một BĐS đợc định giá là SDTNVHQN nếu tại thời điểm định giá cho thấy BĐS đó có khả năng thu nhập lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác

định cho trớc Xét về mặt vật chất, một BĐS đợc đánh giá là SDTNVHQN khi

nó thoả mãn đợc nhiều nhu cầu nhất Xét về mặt pháp lý, một BĐS đợc xác

định là SDTNVHQN khi các quyền sở hữu về BĐS đó đợc Nhà nớc thừa nhận

và bảo hộ

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất đối với một BĐS không chỉ đợc xem xét trong giới hạn của đồng tiền, hay nói một cách khác không chỉ nói đến khả năng sinh lời của BĐS đó mà nhiều khi phải xem xét thu nhập thực tế từ BĐS lại dới dạng các tiện lợi khác nhau không thể lợng hoá đợc bằng tiền

b Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tơng lai (LITL)

Giá thị trờng của một BĐS đợc quyết định bởi những lợi ích tơng lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu t Những lợi ích của BĐS này đợc biểu hiện dới

BĐS cho phép ngời định giá có thể dự đoán trớc đợc khả năng sinh lời của BĐS

đó trong tơng lai để từ đó ớc tính giá của chúng

d Nguyên tắc đóng góp (NTĐG)

Nguyên tắc nay cho rằng giá trị của một BĐS hay một bộ phận cấu thành BĐS, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho giá trị của BĐS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu số giữa giá trị của các bộ phận tài sản còn lại

e Nguyên tắc cung cầu (NTCC)

Cơ sở của nguyên tắc căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá tài sản là dựa vào giá trị thị trờng của BĐS Giá trị thị trờng của tài sản tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung, hai yếu tố này luôn luôn thay đổi theo thời gian Vì vậy, phải đánh giá đợc tác động của yếu tố này trong các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hởng của chúng trong tơng lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị tr-ờng hay giá trị phi thị trờng

Các nguyên tắc nêu trên không có sự trùng lắp, chúng độc lập nhau và dùng để kiểm tra, bổ trợ những khiếm khuyết, làm nổi rõ tất cả những vấn đề cốt yếu có liên quan đến việc cấu thành các giá trị của BĐS Nh vậy, để thực hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần xác định chính xác vấn đề để kết hợp và

sử dụng nguyên tắc trên Đây cũng là điều kiện quyết định đến kết quả thẩm

định giá BĐS

3 Các phơng pháp định giá BĐS đợc sử dụng trong định giá BĐS thế chấp.

3.1 Phơng pháp so sánh.

a Khái niệm

Phơng pháp so sánh trực tiếp (còn gọi là phơng pháp so sánh giá bán): Là phơng pháp sử dụng giá bán của những bất động sản tơng tự đã đợc giao dịch trên thị trờng (sau đây gọi tắt là những bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác

định giá cho những bất động sản cần thẩm định giá

Các nguyên tắc áp dụng khi sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp

- Thay thế: Một ngời mua thận trọng không trả giá cho một BĐS nhiều hơn chi phí để mua một BĐS khác có cùng hữu ích nh nhau

- Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ớc tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của BĐS đối với tổng số giá thị trờng của nó

b Ưu nhợc điểm, điều kiện áp dụng và các bớc tiến hành.

* Ưu điểm:

Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc sử dụng để thẩm định giá tất cả những bất động sản giao dịch mua bán trên thị trờng

Trên thế giới ngời ta ớc tính rằng có tới 98% số các bất động sản đợc thẩm

định giá bằng phơng pháp so sánh trực tiếp, sở dĩ phơng pháp này đợc sử dụng nhiều là vì mấy lý do sau:

- Là phơng pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt là đối với những ngời có kiến thức và kinh nghiệm về thị trờng bất động sản

- Kết quả của phơng pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trờng, nên dễ đợc mọi ngời chấp nhận

- Nó là cơ sở cho nhiều phơng pháp thẩm định giá khác Thông thờng nhà thẩm định giá sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phơng pháp khác để thẩm định giá bất động sản

* Nhợc điểm

- Phải có những giao dịch về BĐS tơng tự cùng khu vực thì mới có thể so sánh đợc Nếu có ít BĐS so sánh đợc các yêu cầu trên, thì kết quả có độ chính

- Các thông tin chứng cứ thờng mang tính lịch sử Đây là điều không thể tránh khỏi, nếu thị trờng biến động, các thông tin nhanh chóng trở lên lạc hậu trong thời gian ngắn Khi đó tính chính xác thấp.

- Phơng pháp đòi hỏi thẩm định viên phải có kinh nghiệm và kiến thức thị trờng thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp

* Điều kiện áp dụng

- Chất lợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra đợc

- Thị trờng phải ổn định: nếu thị trờng biến động sẽ có sai số lớn, ngay cả khi có đối tợng so sánh giống nhau về nhiều mặt

* Các bớc tiến hành

Khi tiến hành thẩm định giá theo phơng pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các bớc sau đây:

- Tìm kiếm thông tin về những tài sản đợc bán trong thời gian gần đây mà

có thể so sánh với tài sản đối tợng cần định giá về các mặt kiểu cách, điều kiện, vị trí…

- Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó

và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh đợc

- Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh đợc thích hợp (khoảng 3 cái)

- Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn) của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm giá)

- Bớc cuối cùng là ớc tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh đợc sau khi đã điều chỉnh

* Yêu cầu của phơng pháp

- Phơng pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi ngời định giá phải tiến hành khảo sát, tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trờng những bất động sản lân cận (bất

động sản so sánh) có những đặc điểm tơng đối giống bất động sản cần định giá (bất động sản chủ thể); trên cơ sở đó tiến hành những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản chủ thể

để ớc tính giá trị của bất động sản chủ thể

- Chỉ sử dụng giá bán những bất động sản đợc giao dịch một cách bình ờng trên thị trờng Ngoài ra, việc thu thập thông tin các cuộc mua bán bất động sản trên thị trờng cần thoả mãn các điều kiện sau đây:

th-+ Các cuộc mua bán đợc thu thập phải diễn ra gần với thời điểm điều tra Gần là bao nhiêu còn tuỳ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trờng Nói chung khi giá thị trờng biến động mạnh thì các cuộc mua bán đợc thu thập cách thời điểm điều tra càng co ngắn lại Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh nghiệm của ngời định giá

+ Các cuộc mua bán đợc thu thập, phải là các cuộc mua bán mà trớc khi diễn ra việc mua bán, chúng phải đợc thôn tin đầy đủ hoặc đợc rao bán trên các phơng tiện thông tin đại chúng (báo chí, phát thanh, truyền hình), tại các văn phòng t vấn nhà đất hoặc từ cộng đồng dân c

+ Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên mua cũng đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá cả

c.Vận dụng phơng pháp so sánh vào định giá BĐS thế chấp.

Cơ sở lý luận của phơng pháp so sánh là giá cả thị trờng có mối liên hệ mật thiết với các BĐS tơng tự có thể mua bán hoặc cho thuê Do đó, phơng pháp này có u điểm là có thể đánh giá quan điểm giá trị thị trờng nên nó là cơ

sở pháp lý vững chắc để các cơ quan pháp lý công nhận

Đối với BĐS thế chấp thì đây là nguồn trả nợ duy nhất trong trờng hợp

ng-ời vay không trả đợc nợ, do đó việc áp dụng phơng pháp này sẽ gặp khó khăn

Có thể khi tiến hành định giá cho vay, BĐS đợc đánh giá cao do các giao dịch trớc đó của các BĐS so sánh cũng đợc đánh giá cao Tuy nhiên với thị trờng không ổn định và thông tin thiếu chính xác nh thị trờng BĐS nớc ta hiện nay thì việc trong tơng lai BĐS đó còn đủ khả năng thanh toán nợ cho Ngân hàng hay không lại còn tuỳ thuộc vào các quy định của Chính phủ và biến động của thị trờng Vì vậy khi áp dụng phơng pháp này, ngời định giá phải có kinh nghiệm tiến hành định giá thích hợp, có kiến thức tốt để có thể kiểm tra kỹ các yếu tố quyết định giá BĐS, những thay đổi nào cần thiết phải điều chỉnh

3.2 phơng pháp đầu t.

a Khái niệm

Phơng pháp đầu t là phơng pháp đợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo tơng lai Chuyển hoá các dòng thu nhập tơng lai về hiện tại để tìm giá trị BĐS

Phơng pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn

Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tơng lai thành giá trị vốn hiện tại đợc biết đến nh là quá trình vốn hoá và có thể đợc thể hiện đơn giản

nh sau:

Giá trị vốn = Thu nhập ròng/ Tỷ lệ vốn hoá trực tiếp (mức sinh lời)

Nh vậy có hai bộ phận chính liên quan đến giá trị vốn là thu nhập ròng và lãi suất vốn hoá

- Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận đợc từ việc khai thác bất

động sản (cung cấp hàng hoá, dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt đợc doanh thu

đó kể cả việc khấu trừ thuế

- Lãi suất vốn hoá (tỷ lệ hoàn vốn): là lãi suất lợi tức mà nhà thẩm định giá căn cứ vào đó để chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản Đó

là tỷ suất mong ớc của nhà đất t khi xem xét đầu t vào một bất động sản nào đó cho một mục đích kinh doanh cụ thể

b Ưu nhợc điểm, điều kiện áp dụng và các bớc tiến hành.

- Trong nhiều trơng hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập trong tơng lai.

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trớc mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán

* Điều kiện áp dụng

- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn

- Dùng công thức vốn hoá để tìm giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu

* Yêu cầu phơng pháp đầu t

- Trong thực tế có nhiều BĐS đựơc cho thuê và ngời ta có thể biết trớc thu nhập hàng năm của nó Còn đối với trờng hợp BĐS không cho thuê, ngời ta cũng có thể dự đoán giá trị cho thuê bằng cách so sánh các BĐS tơng tự đã đợc cho thuê Trong trờng hợp này đòi hỏi ngời định giá phải xác định đợc mối quan hệ giữa thu nhập hàng năm và giá trị vốn Cách thức chuyển đổi và sử dụng số nhân, đợc biết nh những năm mua (YP) Số nhân này đợc tính toán trên cơ sở tỷ lệ sinh lời yêu cầu tài sản của nhà đầu t, là tài khoản lợi tức mà

ông ta mong muốn nhận đợc Lợi tức này phản ánh chất lợng đầu t khi so sánh với việc đầu t vào BĐS khác và các việc đầu t khác Do đó khi sử dụng phơng pháp này ngời định giá phải chú ý xem xét đến các yếu tố có thể ảnh hởng đến quyết định của nhà đầu t khi lựa chọn lợi tức yêu cầu của mình

c Vận dụng phơng pháp đầu t vào định giá BĐS thế chấp.

Khi nhiều ngời mua tài sản phải đi vay, thì dùng phơng pháp đầu t để đánh

đúng giá trị của một BĐS Để vận dụng đợc phơng pháp này cần tính đợc thu nhập hàng năm do BĐS tạo ra, tính toán lợi nhuân đòi hỏi trên vốn tự có của ngời mua BĐS, sau đó khấu trừ khỏi thu nhập hàng năm để có đợc số tiền còn lại để lãi vay/tài sản thế chấp Nếu lãi xuất cho vay biết trớc thì ngời đầu t có thể tính đợc số tiền vay thế chấp.

Ví dụ :

Tổng thu nhập BĐS mỗi năm : 30 triệu đồng

Vốn của ngời mua : 35 triệu đồng

Lợi tức yêu cầu : 12%

Yêu cầu thu nhập của ngời mua : 12 triệu đ/ năm

Cân đối còn lại để trả lãi cầm cố : 10 triệu đ/ năm

Vốn thế chấp có thể nhận đợc lãi suất : 13%

Nh vậy để mua đợc BĐS trên mà vẫn đảm bảo thu nhập hàng năm 30 triệu

đồng thì nhà đầu t không thể trả giá BĐS đó lớn hơn 426,923 triệu đồng (35 triệu đồng vốn tự có + 76,923 triệu đồng vốn thế chấp )

3.3 Phơng pháp giá thành (Phơng pháp chi phí)

a Khái niệm.

Phơng pháp giá thành là phơng pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trờng của một thửa đất đợc đầu t có thể ớc tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gần liền với đất đã đợc khấu hao

Giá trị khấu hao nói ở đây chính là sự tổn thất về giá trị của các công trình

đợc đầu t do tác động của tự nhiên làm bất động sản h hỏng hoặc do lạc hậu về chức năng sử dụng hay những thay đổi khác về kinh tế, xã hội, môi trờng của vùng làm cho giá trị bất động sản bị giảm giá

Phơng pháp chi phí đợc xem là phơng pháp tổng hợp bởi 2 phơng pháp: phơng pháp so sánh trực tiếp đợc áp dụng để định giá đất và phơng pháp chi phí đợc áp dụng để xác định giá đối với các công trình gần liền với đất.

Phơng pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế theo nguyên tắc này giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tơng tự nh

là một vật thay thế

Phơng pháp chi phí giảm giá dùng cho thẩm định giá bất động sản đợc dựa trên cơ sở là ngời mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có ích tơng tự

Phơng pháp này thờng đợc sử dụng để đánh giá các bất động sản đã qua sử dụng hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm

b.Ưu nhợc điểm, điều kiện áp dụng và các bớc tiến hành.

- Chủ yếu dựa vào dữ liệu thi trờng

- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị

- Việc tính toán còn mang nhiều tính chủ quan

- Đòi hỏi ngời định giá phải có kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo

về kỹ thuật xây dựng

* Điều kiện áp dụng

- Phù hợp cho những BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt

- Định giá để xác định mức bồi thờng khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các dạng bồi thờng khác

- Là phơng pháp thông dụng của ngời tham gia đấu thầu và kiểm tra đấu thầu

- Là phơng pháp dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra các phơng pháp khác.

Để ớc tính chính xác số chi phí đó, nhà thẩm định phải hiểu biết về thiết

kế xây dựng về các nguyên vật liệu đợc sử dụng, nhằm đặt đợc việc ớc tính chi phí xây dựng ở một mức độ thích hợp

- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện

có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảm giá đó đợc chia làm 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài

- Cuối cùng ta tính đợc giá trị của tài sản cần thẩm định giá

Giá thị trờng của tài sản = Giá thị trờng của lô đất trống + Chi phí hiện tại của xây dựng (= Tổng giá trị của những xây dựng mới - Khấu hao tích tụ đối với những xây dựng hiện có)

c Vận dụng phơng pháp giá thành vào định giá BĐS thế chấp.

Do đặc thù của phơng pháp này nên nó thờng đợc sử dụng để định giá các BĐS thế chấp có giá trị lớn, đợc thiết kế để sử dụng vào mục đich riêng biệt nào đó nh: xởng sản xuất,nhà máy mà chúng ta ít đ… ợc trao đổi trên thị trờng Những mặt hạn chế của phơng pháp so sánh lại là điểm mạnh của phơng pháp này

Khi sử dụng phơng pháp này cần chú ý trong việc ớc tính các loại chi phí: nếu những chỗ thay thế đựơc và xây dựng thành BĐS mới thì việc định giá theo phơng pháp xây dựng là hợp lý, nhng đối với BĐS đang tồn tại thì ngời định giá phải trừ đi khấu hao và mức độ hao mòn của nó Điều này đòi hỏi ngời

định giá phải có ớc lợng chính xác mức độ hao mòn của BĐS để tính đúng hơn giá trị của BĐS

4 Trình tự tiến hành định giá BĐS.

Để định giá một BĐS chúng ta phải tuân thủ theo các bớc sau:

- Mục đích của việc định giá BĐS.

Giá trị định giá bất động sản phụ thuộc rất lớn vào mục đích của việc định giá

- Thời gian định giá BĐS sử dụng

- Xác định giá trị của BĐS cần định giá

Xác định giá trị sử dụng tại thời điểm hiện tại, giá trị tiềm năng, giá trị tiềm năng trong điều kiện có tính đến yếu tố trợt giá, giá trị thế chấp Đặc biệt

là giá trị thế chấp BĐS và không phải BĐS nào cũng có giá trị thế chấp Thông thờng và phần lớn các BĐS đều có giá trị thế chấp Những BĐS không đợc chuyển nhợng vì một lý do ràng buộc nào đó thì BĐS đó tuy có giá trị sử dụng nhng không có giá trị thế chấp

• Đối với BĐS có nhà:

- Kết cấu đờng, ngõ, hẻm : đất, đá, bê tông, nhựa;

- Vị trí của BĐS: mặt tiền hay trong ngõ, hẻm;

- Quy mô, diện tích, các loại quy mô diện tích có trong vùng;

- Kích thớc, chiều rộng mặt đờng, ngõ, hẻm;

lời);

• Đối với đất trống:

- Vị trí: mặt tiền, ngõ, hẻm;

- Kết cấu và kích thớc mặt đờng, ngõ, hẻm;

- Quy mô, diện tích;

- Kích thớc thửa đất;

- Quy hoạch sử dụng đất;

- Tính chất pháp lý đối với việc sử dụng thửa đất;

- Thời gian, cho thuê, thế chấp

- An ninh - Môi trờng;

* Điều tra, thẩm định bổ sung số liệu thị trờng

Ngoài việc thu thập những thông tin từ chủ sở hữu ngời định giá cần tiến hành điều tra, thẩm định trên thực địa về các tiêu chí nh: địa chỉ, vị trí, hiên trạng sử dụng BĐS; về diện tích khuôn viên, diện tích xây dựng; Về hạ tầng kỹ

thuật, tình hình xã hội, mức độ ô nhiễm môi trờng, tình trạng pháp lý, giá bán BĐS và quy hoạch.

* Xác định nguồn thông tin

Do thị trờng BĐS ở nớc ta còn cha phát triển nên nguồn khai thác các thông tin về BĐS còn rất phân tán và độ tin cậy của các thông tin cũng rất hạn chế Hiện nay ở nớc ta, nguồn cung cấp về BĐS chủ yếu là các cơ quan, tổ chức sau:

- Cơ quan Địa chính các cấp;

- Cơ quan quản lý nhà các cấp;

- Cơ quan quản lý việc thu thuế;

ng chúng đều có chung các kiểu loại thông tin Các kiểu loại đó bao gồm: mô tả pháp lý (hồ sơ kỹ thuật thửa đất, trích lục bản đồ địa chính, biên bản xác

định ranh giới thửa đất), kích thớc và hình thể thửa đất, vị trí so với đờng phố chính, địa hình, cảnh quan môi trờng, cơ sở hạ tầng, tình trạng pháp lý, những hạn chế về quyền sở hữu,sử dụng đối với BĐS,…

Các yếu tố cần đánh giá trong quá trình phân tích thông tin: Việc phân tích các thông tin đối với một BĐS cụ thể cần phải căn cứ vào mục đích chính

sử dụng BĐS đó Trên cơ sở mục đích sử dụng của mỗi BĐS, cần tập trung phân tích các yếu tố chi phối chủ yếu tới mục đích sử dụng nh đã nêu ở trên.Ngoài ra cần thu thập và phân tích những thông tin về điêù kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội nhằm xác định đợc xu thế vận động ở hiện tại và trong tơng lai của vùng có BĐS thế chấp, từ đó có thể dự đóan chính xác hơn giá trị BĐS trong tơng lai

B ớc 4 : Lựa chọn phơng pháp để tìm giá trị BĐS.

BĐS có nhiều loại và đặc biệt chúng có giá trị sử dụng rất đa dạng, vì vậy việc lựa chọn phơng pháp định giá thích hợp cho mỗi loại là yếu tố quyết định

để có đợc kết quả tối u Trên cơ sở mục đích định giá lựa chọn phơng pháp

định giá phù hợp với BĐS cần định giá Ngời định giá có thể sử dụng một trong

ba phơng pháp đã nêu trên để định giá: Phơng pháp so sánh, phơng pháp đầu t

và phơng pháp giá thành

B

ớc 5 : Ước tính giá trị của BĐS

Để ớc tính giá trị của BĐS ta cần so sánh tơng quan giữa các phơng pháp

định giá, mỗi tài sản khi định giá có thể sử dụng các phơng pháp định giá khác nhau Mỗi phơng pháp tiếp cận sẽ tìn ra một chỉ số giá nhất định Muốn ớc tính giá trị thực của BĐS, chúng ta cần phải so sánh các phơng pháp để xem xét, phân tích và đánh giá lại một lần nữa qua trình thực hiện phơng pháp định giá

đã chọn và các thông tin đã sử dụng khi định giá Giá trị ớc tính này chính là giá của BĐS

Nh vậy, để định giá một BĐS sao cho đúng, đầy đủ, tránh đợc những sai sót trong quá trình định giá, buộc ngời định giá phải tuân thủ các bớc đã nêu trên

Ch ơng II : Tình hình đánh giá bất động sản thế chấp tại NHTMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh việt nam ( vpbank)

I Một số nét khái quát về tình hình hoạt động của nhtmcp các doanh nghiệp ngoài quốc doanh việt nam ( VPBank)

1 Giới thiệu tổng quát

+ Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức và cá nhân.+ Chiết khấu thơng phiếu trái phiếu và các giấy tờ có giá

+ Hùn vốn, liên doanh và mua các cổ phần theo pháp luật hiện hành

+ Thực hiện dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng

+ Thực hiện kinh doanh ngoại tệ

+ Huy động nguồn vốn từ nớc ngoài

+ Thanh toán quốc tế và thực hiện các dịch vụ khác liên quan đến thanh toán quốc tế

+ Thực hiện dịch vụ chuyển tiền trong và ngoài nớc dới nhiều hình thức,

đặc biệt chuyển tiền nhanh Western Union

Sơ đồ tổ chức

a.Tỡnh hỡnh nhõn sự của phũng TĐTSBĐ VPBank Đụng Đụ:

Tớnh đến ngày 31/1/ 2008 phũng TĐTSBĐ VPBank Đụng Đụ cú 9 thành viờn, cụ thể như sau:

1 ễng Nguyễn Văn Lợi Trưởng phũng T ĐTSBĐ

Đại hội đồng

cổ đông

Hội đồng quản trị

Ban kiểm soát

HĐQTTổng

Khối Ngân quỹ

Khối phát triển kinh doanh

Khối giám sát

điều hành

Khối Quản trị Nguồn lực

Khối CNTT&NH

Điện tử

Ban kiểm toán Nội bộ Ban đảm bảo chất lượng Ban chiến lược Phòng Quan hệ Quốc tế

Sở giao dịch, các chi nhánh và phòng giao dịch

5 ễng Phạm Đức Phỳ Nhõn viờn

9 ễng Nguyễn Nhật Quang Nhõn viờn

* Quy trình nghiệp vụ

Các quy trình nghiệp vụ chính đợc chuẩn hoá theo tiêu chuẩn ISO 9001: 2000

* Chiến lợc

Phấn đấu đến năm 2010: Trở thành ngân hàng hàng đầu khu vực phía Bắc, Ngân hàng trong top 5 của cả nớc, một ngân hàng có tầm cỡ khu vực Đông Nam á về chất lợng, hiệu quả, độ tin cậy

2 Tình hình hoạt động năm 2007.

Việc cạnh tranh trong hoạt động huy động vốn giữa cỏc tổ chức tớn dụng trong những năm gần đõy diễn ra vụ cựng gay gắt, đặc biệt trong năm 2007 cuộc chạy đua tăng lói suất của cỏc ngõn hàng thương mại diễn ra rất mạnh Mặc dự vậy nguồn vốn huy động của VPBank vẫn tăng trưởng cao Đú là nhờ chớnh sỏch lói suất phự hợp, đa dạng hoỏ cỏc sản phẩm huy động, cựng với cỏc chương trỡnh khuyến mại với những quà tặng hấp dẫn Mặt khỏc trong những năm gần đõy VPBank đó tớch cực mở rộng mạng lưới hoạt động đồng thời thương hiệu ngõn hàng cũng đó chiếm được vị trớ vững chắc trong tiềm thức dõn cư và cỏc doanh nghiệp, do vậy việc huy động vốn cũng trở nờn thuận lợi hơn Đến cuối năm 2006, nguồn vốn huy động đạt 9.065 tỷ đồng, tăng gấp 7,5 lần so với cuối năm 2003, đặc biệt năm 2004 nguồn vốn tăng gấp hơn 3 lần so với cuối năm 2003 Năm 2007 tổng nguồn vốn huy động đạt 14.686 tỷ đồng tăng hơn 50% so với cuối năm 2006.Bỡnh quõn giai đoạn 2004- 2007 nguồn vốn huy động của VPBank đạt mức tăng trưởng hơn 68%

Nguồn vốn ngắn hạn luụn chiếm tỷ trọng chủ yếu trong tổng huy động vốn của VPBank (khoảng 80%) Việc huy động vốn từ thị trường I trong thời gian gần đõy tăng mạnh (cuối 2006 tăng gấp hơn 3 lần so với năm 2004), ngồn vốn thị trường cũng được VPBank điều chỉnh cho phự hợp với khả năng sử dụng vốn.

Cơ cấu sử dụng vốn tại VPBank có tính an toàn ca.Doanh số cho vay toàn

hệ thống năm 2006 đạt gần 6.686 tỷ đồng tăng 2.686 tỷ đồng so với năm 2005, năm 2007 đạt hơn 10.000 tỷ đồng, tăng 56.86% so với năm 2006 Dư nợ tớn dụng toàn hệ thống tớnh hết năm 2006 là 5.031 tỷ đồng, vượt 17% so với kế hoạch, tăng 2.016 tỷ đồng so với năm 2005 Dư nợ tớnh đến hết 2007 đạt 9.168

tỷ đồng tăng 88% so với năm 2006 Tỷ lệ giữa giá trị tài sản đảm bảo do VPBank đánh giá so với d nợ nằm trong khoảng 1,5 đến 1,6 lần, và đây là một yếu tố quan trọng làm nâng cao độ an toàn của danh mục cho vay

Cơ cấu sử dụng vốn tại VPBank cũng có tính thanh khoán cao Trong các năm 2004 và 2005 VPBank đã chuyển dịch dần cơ cấu sử dụng vốn, từ tiền gửi sang các sản phẩm có tính thanh khoản cao hơn là trái phiếu Chính phủ và trái phiếu ngân hàng thơngmại nhà nớc

Hoạt động thanh toỏn quốc tế của VPBank trong những năm gần đõy tăng trưởng khỏ tốt Trị giỏ L/C nhập khẩu mở trong năm 2006 đạt hơn 61 triệu USD tăng 60% so với năm 2005; năm 2007 đạt gần 100 triệu USD tăng 66%

so với năm 2006 Doanh số chuyển tiền TTR năm 2007 đạt hơn 140 triệu USD

so với 86 triệu USD của năm 2006 và 50 triệu USD của năm 2005 tương ứng với tỷ lệ tăng lần lượt là 88% so với năm 2006 và tăng gần 300% so với năm 2005

Cựng với việc mở rộng mận lưới hoạt động cũng như đầu tư phỏt triển cụng nghệ Ngõn hàng, việc chuyển tiền trong nước thụng qua VPBank ngày càng trở nờn thuận tiện và nhanh chúng Doanh số chuyển tiền trong nước năm

2007 đạt 9.686 tỷ đồng tăng 36% so với năm 2006 và tăng hơn 160% so với năm 2005 Phớ dịch vụ chuyển tiền trong nước thu được năm 2006 là 2tỷ đồng,

của năm 2007 là 4,6 tỷ đồng tăng hơn 100% so với năm 2006 Tuy con số vẫn cũn khỏ khiờm tốn nhưng tốc độ phỏt triển của nú thể hiện nhiều tiềm năng trong tương lai.

II Tình hình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam (VPBank).

1 Quy định của Ngân hàng Nhà nớc và ngân hàng TMCP các doanh nghiệp Việt Nam về định giá thế chấp BĐS

- Cỏc quy định về BĐS thế chấp được quy định cụ thể tại cỏc văn bản phỏp luật của Chớnh phủ, NHNN và tại Ngõn hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam : Luật dõn sự, Luật đất đai, Nghị định 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Thủ tướng Chớnh phủ về đảm bảo tiền vay của cỏc tổ chức tớn dụng; Nghị định 85/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Thủ tướng chớnh phủ về sửa đổi bổ sung một số điều khoản trong Nghị định 178; Nghị định 08/NĐ-CP ngày 10/3/2000 của Thủ tướng chớnh phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm; Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc NHNN về việc ban hành quy chế cho vay của cỏc tổ chức tớn dụng đối với khỏch hàng; Thụng tư số 06/TT-NHNN ngày 4/4/2000 về hướng dẫn thực hiện Nghị định 178/99/NĐ-CP; Thụng tư số 03/TTLT/NHNN-BTP-BCA-TCĐC hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho cỏc Tổ chức tớn dụng Đõy là những cơ sở phỏp lý để cỏc tổ chức tớn dụng núi chung và Ngõn hàng TMCP các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam núi riờng tiến hành cụng tỏc định giỏ, quản lý và xử lý BĐS thế chấp

1.1 Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp (Trích quy định của NHTW về thế chấp BĐS

Để thực hiện vay vốn bằng hỡnh thức thế chấp BĐS, phải thực hiện cỏc nguyờn tắc sau:

- Khỏch hàng vay phải thế chấp BĐS để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả

nợ đối với ngõn hàng, trừ trường hợp phỏp luật quy định khỏc Ngõn hàng và

khách hàng vay thoả thuận lựa chọn biện pháp đảm bảo bằng BĐS thế chấp của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.

- Ngân hàng có quyền lựa chọn BĐS đủ điều kiện làm bảo đảm vay; lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng BĐS của khách hàng Trường hợp bên thứ ba bảo lãnh bằng tài sản cho khách hàng vay là cá nhân, pháp nhân nước ngoài thì việc thực hiện bảo lãnh phải tuân theo các quy định của pháp luật Việt Nam Người bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình Nếu bên bảo lãnh là tổ chức tín dụng thì thực hiện bảo lãnh theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng và quy định của NHNN Việt Nam

- Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đó đủ điều kiện bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật, thì việc thế chấp, bảo lãnh đồng thời

cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đó hay tách rời giữa tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất, thì tổ chức tín dụng nhận thế chấp, bảo lãnh phải có khả năng qu¶n lý tµi sản trong quá trình cho vay và xử

lý tài sản đó để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả được

1.2 Cơ sở, thủ tục thực hiện bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp.(trích quy định NHNN về thế chấp BĐS)

1.2.1 Cơ sở bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp

- Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện trong các điều kiện sau:+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được Nhà nước giao hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp phápl; Đất của các tổ chức kinh tế do Nhà Nước giao có thu tiền, đất do nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng Việt Nam để vay vốn phát triển sản xuất kinh doanh

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm.

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế và cá nhân Việt Nam ở trong nước

+ Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà Nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc được Nhà Nước cho thuê đất mà trả tiền đất hàng năm thì chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền đất đó

- Ngân hàng phải kiểm tra tính hợp lý và điều kiện của BĐS khi nhận làm tài sản thế chấp

- Hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản; có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng tín dụng; Đối với hợp đồng bảo lãnh bằng BĐS phải lập thành văn bản riêng

- Ngân hàng xem xét, quyết định việc đảm bảo tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay, nếu khách hàng vay và BĐS hình thành từ vốn vay đáp ứng

đủ các điều kiện đối với khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay như sau:

+ Đối với khách hàng vay phải có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa

vụ trả nợ, có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và

có hiệu quả hoặc có dự án đầu tư phương án phục vụ đời sống khả thi phù hợp với quy định của pháp luật; có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư hoặc phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đời sống và giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp cầm cố, thế chấp tối thiểu bằng 45% vốn đầu tư của dự án hoặc phương án đó

+ Đối với BĐS hình thành từ vốn vay dùng làm tài sản bảo đảm tiền vay phải xác định được quyền sở hữu hoặc quyền quản lý, sử dụng; xác định được giá trị, số lượng và được phép giao dịch Trường hợp pháp luật quy định BĐS

phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm suốt thời hạn vay vốn khi BĐS đã được đưa vào sử dụng.

1.2.2 Thủ tục hợp đồng thế chấp BĐS.

- Hợp đồng thế chấp bảo lãnh phải có chứng nhận của Công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền, nếu các bên có thoả thuận; Trong trường hợp pháp luật quy định phải có chứng nhận hoặc chứng thực thì các bên phải tuân theo

UBND cấp có thẩm quyền chứng thực hợp đồng thế chấp, bảo lãnh là các cấp UBND mà pháp luật về công chứng quy định có quyền hạn chứng thực các hợp đồng thế chấp bảo lãnh

- Trường hợp Doanh nghiệp Nhà nước thế chấp toàn bộ dây chuyền công nghệ chính theo quy định của cơ quan quản lý ngành kinh tế kỹ thuật, thì phải

có văn bản đồng ý của cơ quan quyết định thành lập doanh nghiệp đó

- Đối với BĐS thế chấp là nhà; công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách hàng vay, bên bảo lãnh chỉ được bán, cho thuê trong trường hợp có chập nhận bằng văn bản của ngân hàng nơi nhận thế chấp

1.2.3 Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp.

Hợp đồng thế chấp BĐS phải có các nội dung chủ yếu sau:

a.Tên, địa chỉ của các bên; ngày, tháng, năm;

b Nghĩa vụ được bảo đảm;

c.Miêu tả BĐS thế chấp: Vị trí, đặc điểm, diện tích, ranh giới, các vật phụ kèm theo;

d Giá trị của BĐS thế chấp: ghi rõ giá trị theo văn bản xác định giá trị BĐS kèm theo mà các bên đã thoả thuận xác định hoặc thuê tổ chức tư vấn, chuyên môn

e.Bên giữ BĐS, giấy tờ của BĐS thế chấp;

f Quyền nghĩa vụ của các bên;

g Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp;

1.3.1 Quyền của khách hàng vay

- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ BĐS thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc BĐS thế chấp, trong trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp

- Cho thuê, cho mượn BĐS thế chấp, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy định

- Yêu cầu ngân hàng giữ BĐS, giấy tờ liên quan tới BĐS bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp, giấy tờ về BĐS bị mất, hư hỏng

- Yêu cầu bên thứ ba giữ tài sản bồi thường thiệt hại nếu BĐS thế chấp bị

hư hỏng;

- Nhận lại BĐS, giấy tờ về BĐS khi hoàn thành nghĩa vụ được bảo đảm, trong trường hợp ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ

1.3.2 Nghĩa vụ của khách hàng vay

- Thông báo cho ngân hàng nhận BĐS thế chấp về quyền của bên thứ ba( nếu có)

- Giao BĐS thế chấp ( nếu các bên có thoả thuận); giao bản chính giấy tờ

về BĐS thế chấp cho ngân hàng;

- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật

- Trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp thì không đựoc bán, trừ trường hợp là nhà, công trình xây dựng để bán, để cho thuê thì khách hàng có thể bán, cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản Trong trường hợp này, khách hàng phải dùng yêu cầu đòi nợ, số tiền thu được từ việc bán BĐS trả nợ cho ngân hàng

- Không được trao đổi, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh BĐS thế chấp.

- Tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng kiểm tra BĐS thế chấp;

- Không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất

đã thế chấp và phải sử dụng đúng mục đích, không được huỷ hoại làm giảm giá trị của đất

- Trong trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp thì phải bảo quản

an toàn, áp dụng các biện pháp cần thiết kể cả phải ngừng việc khai thác nếu thấy việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị BĐS thế chấp Trường hợp khách hàng vay giữ BĐS thế chấp, nếu làm mất,

hư hỏng thì phải sửa chữa, khôi phục giá trị, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn cho ngân hàng

- Trường hợp BĐS thế chấp bị hư hỏng mà BĐS đã được bảo hiểm thì khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến hành các thủ tục cần thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ cho ngân hàng Nếu khoản tiền nhận từ tổ chức bảo hiểm chưa đủ trả nợ, thì khách hàng vay phải bổ sung, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc trả nợ trước thời hạn

- Đối với BĐS thế chấp hình thành từ vốn vay:

+ Phải giao cho ngân hàng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất mà BĐS sẽ được hình thành khi ký kết hợp đồng bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay

+ Thông báo cho ngân hàng về quá trình hình thành và tình trạng tài sản bảo đảm, tạo điều kiện để ngân hàng kiểm tra tài sản bảo đảm tiền vay

+ Đối với tài sản bảo đảm tiền vay mà pháp luật quy định đăng ký quyền

sở hữu thì trước khi đưa vào sử dụng phải đăng ký sơ hữu tài sản và giao cho ngân hàng giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản đó

+ Không đựơc bán, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn liên doanh hoặc dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác khi chưa trả hết nợ cho ngân hàng, trừ trường hợp được ngân hàng đồng ý cho bán

để trả nợ cho chính khoản vay được bảo đảm