hoàn thiện chế định pháp luật về đất đai ở tại đô thị và nông thôn

hoàn thiện chế định pháp luật về đất đai ở tại đô thị và nông thôn

LờI Mở ĐầU

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với con ngời, là một trongnhững thành phần quan trọng của môi trờng sống, tạo ra của cải vật chất, xâydựng các công trình phục vụ cho đời sống hàng ngày góp phần phát triển kinh tếxã hội ,an ninh quốc phòng

Tuy nhiên đất đai có hạn, trong khi đó nhu cầu con ng ời về đất đặc biệt là

đất ở không ngừng tăng.Ngày nay với tốc độ đô thị hoá đang diễn ra ở khắp cácvùng , miền trong cả nớc cùng với sự gia tăng dân số lại càng gây sức ép về vấn

đề đất ở đặc biệt là ở khu vực đô thị Vấn đề quản lý và sử dụng đất ở càng trởnên phức tạp hơn, đòi hỏi Nhà Nớc phải có những quy định sát thực, cụ thể để

điều chỉnh vấn đề này Hơn thế nữa do hai khu vực đô thị và nông thôn có những

điều kiện kinh tế xã hội khác nhau cho nên đòi hỏi phải có những quy định về

đất ở riêng cho phù hợp

Trong những năm qua pháp luật về vấn đề đất ở luôn luôn là vấn đề đ

-ợc các nhà lập pháp quan tâm hang đầu khi xây dựng pháp luật đất đai Nếu nhLuât đất đai năm 1993 cha có một quy định riêng nào về vấn đề đất ở mà chỉ quy

định chung chung thì tại Luật đất đai năm 2003 vấn đề đất ở đợc quy định rất cụthể, chi tiết tách bạch thành từng điều luật riêng Việc quy định nh thế đáp ứng

đợc yêu cầu đổi mới chính sách pháp luật đất đai trong quá trình Công nghiệphoá ,hiện đại hoá đất nớc, tạo điều kiên cho việc quản lý đất ở thuận lợi Tuynhiên sau hơn 3 năm thực hiên Luật đất đai 2003 bên cạnh những điểm tiến bộ,tích cực thì vẫn còn những điểm không hợp lý và bất cập Để đảm bảo cho việcquản lý và sử dụng đất ở thực sự hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm, đảm bảo quyền vàlợi ích của ngời sử dụng đất, hơn lúc nào hết chúng ta phải nghiên cứu chế địnhpháp luật về đất ở để từ đó đa ra phơng hớng góp phần hoàn thiện vấn đề nàytrong tơng lai

Là một sinh viên trởng Đại học Luật Hà Nội và có chút tâm huyếtvới môn học Luật đất đai tôi chọn đề tài khoá luân “Những quy định cơ bản củapháp luật về đất ở tại đô thị và nông thôn”, mong muốn đa ra một số kiến nghịgóp phần hoàn thịên chế định này trong tơng lai Với đề tài nay tôi xin trình bàylàm ba phần:

Phần một: Những vấn đề chung về đất ở tại đô thị và nông thôn,

Phần hai: thực trạng pháp luật hiện hành quy định về vấn đề đất ở tại đôthị và nông thôn,

Phần ba: Một số kiến nghị góp phần hoàn thiện chế định pháp luật về đất ởtại đô thị và nông thôn.

Do thời gian và trình độ còn nhiều han chế nên chắc chắn khoá luậnkhông thể tránh khỏi những thiếu sót Rất mong đợc sự góp ý của các bạn , cácthầy cô để có thể làm rõ vấn đề này

CHƯƠNG I: NHữNG VấN Đề Lý LUậN CHUNG

1 Khái niệm và đặc điểm của đất ở tại đô thị và nông thôn.

1.1.Khái niệm

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá trong đời sống con ngời.Ngay từ khi sinh ra con ngời đã phải cần có đất để ở, để sản xuất, để xây dựngcác công trình phục vụ cho đời sống hằng ngày

Theo quan niệm truyền thống của ngời Việt Nam thì đất ở là nơi để xâydựng nhà cửa, các công trình phục vụ cho đời sống hàng ngày của con ngời Tuynhiên do đô thị và nông thôn có những đặc điểm riêng về điều kiện tự nhiên,kinh tế xã hội nên đất ở hai khu vực này cũng có những sự khác nhau căn bản

Đô thị là nơi dân c đông đúc, là trung tâm thơng nghiệp, thành phố hoặcthị trấn Theo NĐ 72/ 2001/ NĐ-CP ngày 5/10/2001 về việc phân loại đô thị vàcấp quản lý đô thị thì đô thị là điểm dân c có các yếu tố cơ bản sau:

- Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy nềnkinh tế-xã hội của cả nớc hoặc một vùng lãnh thổ nhất định

- Quy mô dân số ít nhất 4.000 ngời

- Tổng số lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động tối thiểu là 65%

- Cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân c tối thiểu phải đạt 70% mứctiêu chuẩn, quy chuẩn quy định đối với từng loại đô thị

- Mật độ dân c phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị

Căn cứ vào các yếu tố nói trên đô thị đợc chia làm 6 loại: Đô thị loại đặcbiệt và cac đô thị từ loại 1 đến loại 5

Nông thôn là nơi có số lao động nông nghiệp chiếm đa số và thờng có cơ

sở hạ tầng, quy mô dân số ít hơn so với đô thị

Hiện nay việc quản lý và sử dụng đất đai hết sức phức tạp Vì vậy để thuậnlợi cho việc quản lý thì đất đai cần đợc phân ra thành các loại đất khác nhau.Theo quy định của Luật Đất đai 1993 đất đợc phân ra làm 6 loại đất gồm: đấtnông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân c nông thôn, đất đôthị và đất cha sử dụng Khác với Luật Đất đai 1993, nhằm đáp ứng yêu cầu tậptrung quản lý vĩ mô đối với đất đai, tránh sự chồng chéo, trùng lặp bởi hai chế độ

sử dụng trên một thửa đất, Luật Đất đai 2003 phân chia đất thành ba nhóm căn

cứ vào mục đích sử dụng đó là: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nôngnghiệp, nhóm đất cha sử dụng Đất ở tại đô thị và nông thôn thuộc nhóm đất phinông nghiệp và đợc quy định cụ thể trong hai điều luật khác nhau là điều 83,

điều 84 Việc quy định cụ thể và khoa học về vấn đề đất ở taị đô thị và nông thôn

sẽ giúp cho việc quản lý và sử dụng đất ở một cách hiệu quả và tiết kiệm

Đất ở tại đô thị nằm trong đất đô thị mà đất đô thị là đất nội thành, nội thịxã, thị trấn, thị tứ đợc sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan , tổ chức, cáccơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốcphòng, an ninh và các mục đích khác Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quyhoạch đợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng đợc quản

lý nh đất đô thị

Khái niệm đất ở tại đô thị là một khái niệm có phạm trù hẹp hơn nhiều sovới khái niệm đất đô thị Theo quy định tại điều 84 Luật Đất đai 2003 thì đất ởtại đô thị đợc quy định nh sau: đất ở đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xâydựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân c

đô thị, phù hợp với quy định đã đợc cơ quan có thẩm quyền xét duyệt

Điều 83 Luật Đất đai 2003 quy định về đất ở tại nông thôn nh sau: đất ởcủa hộ gia đình, cá nhân nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, các côngtrình phục vụ đời sống, vờn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân c nôngthôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân c nông thôn đã đợc cơ quan nhànớc có thẩm quyền xét duyệt

Từ khái niệm trên có thể thấy rằng đất ở nông thôn đợc xác định trớc tiênphụ thuộc vào quy hoạch điểm dân c nông thôn do cơ quan nhà nớc có thẩmquyền xét duyệt Việc giao đất ở khu vực nông thôn để xây dựng nhà ở cho ngờidân phải căn cứ vào quy hoạch, nếu không sẽ dẫn đến sự bùng nổ mang tính tựphát của nhiều tụ điểm dân c không theo quy hoạch xét duyệt, từ đó sẽ phá vỡkhông gian, cảnh quan và môi trờng, cuộc sống của ngời dân sống ở khu vựcnông thôn

Đất ở tại khu vực nông thôn ngoài đất để xây dựng nhà ở, công trình phục

vụ cho sinh hoạt còn có thể có đất vờn, ao trong cùng thửa đất Việc xác định đấtvờn, ao là đất ở đợc quy định tại điều 87 Luật Đất đai 2003 nh sau:

- Đất vờn, ao đựơc xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ởthuộc khu dân c

- Đối với trờng hợp thửa đất ở có vờn, ao đợc hình thành trớc ngày 18/12/1980

và ngời sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tạikhoản 1,2,5 điều 50 Luật Đất đai 2003 thì diện tích đất vờn, ao đó đợc xác định

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng căn cứ vào điều kiện,tập quán tại địa phơng qui định hạn mức công nhận đất ở theo số lợng nhân khẩutrong hộ gia đình

+ Trờng hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phơngthì diện tích đất ở đợc xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phơng.+ Trờng hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phơngthì diện tích đất ở đợc xác định là toàn bộ diện tích thửa đất

- Đối với trờng hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại cáckhoản 1, 2, 5 điều 50 Luật Đất đai 2003 thì diện tích đất ở có vờn, ao đợc xác

định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân do pháp luật đất đai quy

định

Nh vậy, việc quy định rõ vấn đề xác định diện tích đất ở trong trờnghợp đất có vờn, ao có ý nghĩa rất lớn nhất là đối với khi vực nông thôn nơi màhầu hết các hộ gia đình đều có đất vờn, ao trong cùng một thửa đất ở Việc quy

định nh vậy giúp các địa phơng không còn lúng túng trong việc xác định diệntích đất ở, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngời sửdụng đất

Có thể nói khái niệm đất ở đợc quy định tại điều 83, điều 84 Luật Đất đai

2003 rất cụ thể, trong phạm vi hẹp thể hiện đúng phạm vi điều chỉnh về mặt pháp

lý trong khuôn khổ đất ở tại đô thị và nông thôn, tránh sự nhầm lẫn với các loại

đất khác trong khu dân c

1.2 Đặc điểm đất ở tại khu vực đô thị và nông thôn.

Đất ở tại khu vực đô thị và nông thôn là loại đất thuộc nhóm đất phi nôngnghiệp, nó đều là loại đất dùng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho

đời sống sinh hoạt hàng ngày của con ngời Vì vậy đất ở tại khu vực đô thị vànông thôn đều có đặc điểm chung của loại đất ở cụ thể là:

- Chủ thể đợc nhà nớc giao đất bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong

n-ớc, ngời việt nam định c ở nứớc ngoài.Và chủ thể đợc nhà nớc cho thuê đất baogồm: ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc ngoài Tuy nhiênchỉ có cá nhân, hộ gia đình là chủ thể duy nhất đợc nhà nớc giao đất với mục

đích làm nhà ở để ổn định lâu dài Các chủ thể khác đợc giao đất, cho thuê đấtvới mục đích đầu t kinh doanh nhà ở nhằm giải quyết các nhu cầu bức thiết vềnhà ở tại khu vực đô thị

- Mục đích sử dụng đất ở là để ở nên loại đất này thờng nằm ở những nơi có vịtrí địa lý thuận lợi cho việc đi lại, sinh hoạt đợc dễ dàng nh nằm gần sông, gần đ-ờng giao thông, trung tâm thơng mại… Những nơi có vị trí địa lý thuận lợi nh Những nơi có vị trí địa lý thuận lợi nhvậy dân c tập trung đông và giá đất lại thờng cao hơn các nơi khác Giá đất ở đâythờng phụ thuộc vào khả năng sinh lời và vị trí địa lý của khu đất.

- Diện tích đất ở có xu hớng ngày càng tăng do dân số ngày một gia tăng và tốc

độ đô thị hoá diến ra nhanh chóng

- Hạn mức đất ở tại khu vực đô thị và nông thôn do Uỷ ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ơng căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị, nôngthôn và quỹ đất của địa phơng quy định

- Việc sử dụng đất ở tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc cơ quannhà nớc có thẩm quyền xét duyệt

Ngoài những đặc điểm chung thì đất ở tại đô thị và nông thôn có đặc

điểm riêng biệt, do khu vực đô thị và nông thôn có điều kiện tự nhiên, kinh tế xãhội khác nhau, cụ thể đó là:

- Đô thị là nơi có mật độ dân số đông đúc nên nhu cầu về đất ở tại đô thị caohơn nhiều so với nông thôn

- Hạn mức đất ở và giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộcTrung ơng quy định có sự khác biệt lớn giữa đô thị và nông thôn

- Luật Đất đai 2003 chỉ đề cập đến việc giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân ởnông thôn mà không đề cập đến vấn đề này ở khu vực đô thị ở đô thị do nhu cầu

đất ở cao nên Luật Đất đai 2003 chỉ quy định việc giao đất của Uỷ ban nhân dântỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng cho tổ chức kinh tế, ngời Việt Nam định c

ở nớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc ngoài thực hiện dự án đầu t xây dựng nhà ở đểbán hoặc cho thuê Việc giao đất ở thực hiện dự án xây dựng chung c không ápdụng đối với khu vực nông thôn

- Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải

đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp đảm bảothuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trờng và theo hớnghiện đại hoá nông thôn Nhà nớc tạo điều kiện thuận lợi cho những ngời sống ởnông thôn có chỗ ở trên cơ sở tần dụng đất trong khu dân c sẵn có, hạn chế việc

mở rộng khu dân c trên đất nông nghiệp Còn việc phân bổ đất ở tại đô thị phải

đảm bảo vệ sinh môi trờng và cảnh quan đô thị hiện đại, phải đảm bảo sự đồng

bộ với đất xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp

2 Một số yêu cầu đặt ra trong việc quản lý và sử dụng đất ở tại khu vực đô thị và nông thôn.

Nh chúng ta đã nghiên cứu đất ở có những đặc điểm riêng so với nhữngloại đất khác, hơn thế nữa đất ở có vai trò vô cùng quan trọng trong đời sống củacon ngời vì con ngời không thể sống không có đất ở Do vậy cần phải đặt ranhững yêu cầu trong quá trình quản lý và sử dụng đất ở Tuy nhiên do đất ở tại

đô thị và ở nông thôn có những đặc điểm riêng biệt nên những yêu cầu đặt ra ởhai khu vực này trong quá trình quản lý và sử dụng cũng có sự khác nhau cụ thể:

a Đối với khu vực đô thị thì trong quá trình quản lý và sử dụng đất ở cần phải

đặt ra những yêu cầu cơ bản sau:

- Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xâydựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trờng

và cảnh quan đô thị hiện đại

- Nhà nớc có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chínhsách tạo điều kiện để những ngời sống ở đô thị có chỗ để ở

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng giao đất hoặc chothuê đất ở tại đô thị trong các trờng hợp sau đây:

+ Giao đất cho tổ chức kinh tế, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài thực hiện theo

dự án đầu t xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

+ Cho thuê đất ở, thu tiền thuê đất hàng năm đối với ngời Việt Nam định c ở nớcngoài; tổ chức, cá nhân nớc ngoài thực hiện dự án đầu t xây dựng nhà ở để chothuê

+ Cho thuê đất ở, thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với ngờiViệt Nam định c ở nớc ngoài; tổ chức, cá nhân nớc ngoài thực hiện dự án đầu txây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê theo quy định của Chính phủ

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng căn cứ vào quyhoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phơng quy định hạn mức đất ở giaocho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với từng trờng hợp cha đủ

điều kiện để giao đất theo dự án đầu t xây dựng nhà ở

- Việc điều chuyển đất ở sang đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất,kinh doanh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị và tuân thủ cácquy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trờng đô thị.

b Đối với khu vực nông thôn thì trong quá trình quản lý và sử dụng đất ở thì cần

đảm bảo những yêu cầu sau:

- Căn cứ vào quỹ đất của địa phơng và quy hoạch phát triển nông thôn đã

đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phốtrực thuộc Trung ơng quy định hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân đểlàm nhà ở tại nông thôn phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phơng

- Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtphải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp phải

đảm bảo thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trờng vàtheo hớng hiện đại hoá nông thôn

- Nhà nớc có chính sách tạo điều kiện cho những ngời sống ở nông thôn

có chỗ ở trên cơ sở tận dụng khi dân c sẵn có, hạn chế mở rộng khu dân c trên

đất nông nghiệp, nghiêm cấm việc xây dựng nhà ở ven các trục đờng giao thôngtrái với quy hoạch khu dân c đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt

3 Sơ lợc quá trình phát triển của pháp luật về đất ở.

Chính sách pháp luật đất đai ở nớc ta trải qua các thời kỳ có rất nhiều biến

động Sự thay đổi về chính sách pháp luật đất đai nói chung đã kéo theo sự thay

đổi của chế định đất ở nói riêng Từ khi đất nớc ta ra đời cho đến nay chế địnhpháp luật về đất ở đã trải qua các thời kỳ sau:

a Thời kỳ từ 1945 đến 1980.

Năm 1945 nớc ta giành đợc độc lập Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà

ra đời đã ban hành nhiều sắc lệnh xoá bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của địachủ phong kiến và của thực dân Pháp, thay vào đó là chế độ sở hữu t nhân vềruộng đất của ngời dân Trong thời gian này ngời dân có toàn quyền định đoạt

đối với mảnh đất của mình Các sắc lệnh đợc ban hành trong thời gian này là:

- Sắc lệnh 25/SL ngày 23/2.1950 quy định về sử dụng đất bỏ hoang vắng chủ

- Sắc lệnh 88/SL ngày 22/5/1950 quy định thể lệ lĩnh canh ruộng đất

- Sắc lệnh 90/SL ngày 22/5//1950 quy định cấm bỏ hoang ruộng đất có chủ

-Sắc lệnh 149/SL ngày 12/4/1953 quy định nội dung, chính sách ruộng đất

Các sắc lệnh trong thời gian này đều tập trung vào chính sách ruộng đất vì

đây là vấn đề sống còn của nhân dân và của cuộc cách mạng hai miền Nam- Bắc

Về đất ở ít đợc đề cập đến nhng có thể hiểu đây là thời gian ngời dân có toànquyền sở hữu, định đoạt đất ở Đất ở là một tài sản nh các tài sản thông thờngkhác

b Thời kỳ từ 1980 đến 1992.

Hiến pháp năm 1980 ra đời đã đánh dấu một bớc ngoặt quan trọng trongchính sách pháp luật đất đai của nớc ta Điều 19, điều 20 Hiến pháp quy định:

đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lý Từ Hiến pháp

1980 nhà nớc ta không thừa nhận sở hữu t nhân về đất đai nói chung và đất ở nóiriêng Nhà nớc chỉ giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài

Ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên trong đókhẳng định nguyên tắc: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhấtquản lý Nhà nớc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dàinhng không đợc mua bán, lấn chiếm, phát canh thu tô dới mọi hình thức Đồngthời Luật Đất đai 1987 cũng cho phép ngời sử dụng đất đai theo quy định củapháp luật

Tiếp sau đó nhà nớc ban hành nhiều văn bản hớng dẫn thi hành Luật Đất

đai 1987 Tuy nhiên Luật Đất đai 1987 và các văn bản hớng dẫn thi hành hầu nhcha quy định cụ thể, về quản lý, sử dụng đất ở Nhng có thể thấy khác trớc đây

đất ở không còn thuộc sở hữu cá nhân ngời dân nữa mà thuộc sở hữu toàn dân donhà nớc thống nhất quản lý Các hộ gia đình đợc nhà nớc giao đất để làm nhà ởchỉ có quyền sử dụng và hởng quyền lợi trên mảnh đất đợc giao, đợc quyềnchuyển nhợng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà họ có đợc mộtcách hợp pháp trên đất đợc giao Trong trờng hợp nhà nớc thu hồi để giao chongời khác thì họ đợc đền bù thiệt hại thực tế, đợc bồi hoàn thành quả lao động,kết quản đầu t làm tăng giá trị của đất Khi bị thu hồi về nhu cầu của nhà nớchoặc xã hội thì đợc đền bù thiệt hại thực tế và đợc giao đất khác Đồng thời ngời

sử dụng chỉ phải nộp thuế sử dụng đất, lệ phí địa chính mà không phải nộp tiền

sử dụng đất

Luật Đất đai 1987 cũng không đề cập việc giao đất, cho thuê đất ở đối vớicác tổ chức kinh tế, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài; tổ chức, cá nhân nớcngoài để thực hiện dự án đầu t xây nhà ở để bán hoặc cho thuê Đất ở tại đô thị

và nông thôn luật cũng cha có sự phân định rõ ràng

Từ 1980 đến 1992 pháp luật cũng không cho phép việc mua, bán, chuyểnnhợng đất ở nói riêng cũng nh đất đai nói chung dới mọi hình thức Mọi giaodịch liên quan đến đất ở đều không đợc pháp luật thừa nhận, không có giá trịpháp lý Đất đai nói chung và đất ở nói riêng nằm trong trạng thái tĩnh không cógiá trị đã làm mất đi tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt.

Chính sách pháp luật đất đai thời kỳ này mang nặng đặc trng của cơ chếbao cấp, không phù hợp với bớc chuyển sang nền kinh tế thị trờng có sự quản lýcủa nhà nớc Mặc dù pháp luật không cho phép việc mua bán đất nhng trên thực

tế các giao dịch về đất đai vân diễn ra dới mọi hình thức mà nhà nớc không kiểmsoát đợc Không những vậy hiện tợng lần chiếm đất đai, tranh chấp đất đai diễn

ra phổ biến, là cho việc quản lý đất đai của nhà nớc gặp nhiều khó khăn Thựctiễn đó đòi hỏi nhà nớc phải có một chính sách pháp luật về đất đai phù hợp để

đáp ứng yêu cầu thực tiễn đặt ra

c Thời kỳ 1992 đến 2003.

Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm 1993 tục khẳng định: đất đai thuộc

sở hữu toàn dân do nhà nớc thống nhất quản lý Nhà nớc tiến hành giao đất, chothuê đất ở cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Điểm mới của Luật

Đất đai 1993 là đã thừa nhận 5 quyền cơ bản của ngời sử dụng đất đó là: quyềnchuyển đổi, quyền chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất

Tuy nhiên Luật Đất đai 1993 cha quy định rõ việc giao đất, cho thuê đất

đối với các tổ chức, cá nhân nớc ngoài để thực hiện dự án đầu t xây dựng nhà ở

để bán hoặc cho thuê Theo Luật Đất đai 1993, đất ở tại đô thị và nông thôn vẫncha đợc quy định riêng thành một điều luật mà nó quy định chung cùng với đấtkhu dân c, vấn đề này cũng gây không ít khó khăn cho việc quản lý đất ở vốn đãphức tạp

điều 84 Việc quy định nh vậy giúp cho nhà nớc dễ dàng quản lý hơn, đặc biệt làtrong giai đoạn hiện nay khi đất ở đang trở thành một loại hàng hoá đặc biệt lớn

Luật Đất đai 2003 còn có điểm tiến bộ hơn so với Luật Đất đai 1993 đó là:

đã mở rộng đối tợng đợc giao đất ở Nếu nh trớc kia đất ở chỉ đợc giao đất cho

hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài thì nay đất ở tại đô thị đợc Uỷ ban nhân dântỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng giao cho tổ chức, ngời Việt Nam định c ởnớc ngoài, tổ chức, cá nhân nớc ngoài để thực hiện dự án đầu t xây dựng nhà ở

để bán hoặc cho thuê nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho ngời dân

Có thể nói chế định đất ở đã trải qua những thay đổi quan trọng gắn liềnvới thay đổi về chính sách pháp luật đất đai của Đảng và nhà nớc ta Những thay

đổi theo hớng tích cực đã làm cho chế định pháp luật về nhà ở ngày càng hoànthiện và từ đó giúp cho việc quản lý và sử dụng đất ở của nhà nớc đợc thuận lợi,góp phần vào việc sử dụng đất ở tiết kiệm và hiệu quả hơn

Chơng 2: quy định của pháp luật hiên hành về

đất ở tại đô thị và nông thôn

Trong những năm qua nhà nớc ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạmpháp luật quan trọng nhằm thể hiện đờng lối chủ trơng của Đảng về đất đai trongthời kỳ Công nghiệp hoá , hiện đại hoá đất nớc Luật đất đai năm 2003 ra đờithay thế Luật đất đai năm 1993 và luật sửa đổi bổ sung qua các năm 1998,2001cùng với luật xây dựng và Luật nhà ở góp phần giải quyết cỏc vấn đề từ trớc đếnnay cha thực hiện đầy đủ liờn quan đến lĩnh vực đất ở, nhà ở tại đô thi và nôngthôn nh: Chủ thể sử dụng đất ở,vấn để thu hồi đất ở đặc biệt là vấn đề bồi thờngtái đinh c cho ngời bị thu hồi, mở rộng quyền cho ngời sử dung đất

Cho đến nay các văn bản luật, văn bản dới luật hớng dẫn thi hành quy

định về đất ở đã khá đầy đủ và đang đợc tiếp tục hoàn thiện, góp phần giúp chongời sử dung đât thực hiên tốt hơn quyền và nghĩa vụ của mình đông thời cũnggiúp cho các cơ quan Nhà Nớc quan lý đất ở một cách hiệu quả Hơn thế nữa vì

đất ở có tầm cã quan trọng trong đời sống con ngòi đặc biệt là khi dân số tăngnhanh nh hiện nay thì vấn đề quản lý và sử dụng đất ở càng phải chặt chẽ hơn

Để giải quyết vấn đề đó Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hớng dấn thi

hành đã đa ra những quy định cụ thể giúp cho việc sử dụng đất tốt hơn, để hạnở tốt hơn, để hạnchế việc mở rộng đất ở trên đất nông nghiệp nhất là đất trồng lúa ổn định

So với Luật đất đai năm 1993 thì Luật đất đai năm2003 đã đa ra một sốquy định cụ thể vừa mang tính kế thừa vừa có sự phát triển về chế định pháp luật

đất ở tại đô thị và nông thôn, giúp cho việc quản lý và sử dụng đất ở một cách tốtnhất.Cụ thể nh một số quy định sau:

đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo qui định của chính phủ( sau

đây gọi chung là tổ chức) đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhậnquyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển nhợng quyền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân trong nớc đợc Nhà Nớc giao đất, cho thuê đất hoặc côngnhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhợng quyềnsử dung đất

- Cộng đồng dân c gồm cộng đồng ngời Việt Nam sống trên cùng địa bàn, thôn,

l ng, ấp, bản, buôn, phun, sóc và các điểm dân càng, ấp, bản, buôn, phun, sóc và các điểm dân c tơng tự có cùng phong tục tậpquán hoặc có chung dòng họ đợc Nhà Nớc giao đất hoặc công nhận quyền sửdụng đất

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thành thất, thánh đờng, tu viện,trờng đàotạo riêng tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo đ ợcNhà Nớc công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất

- Tổ chức Nhà Nớc có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao,cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của Nhà Nớc có chức năng ngoại giao đ-

ợc Chính Phủ Việt Nam thừa nhận, cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợpquốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liênchính phủ đợc Nhà nớc việt nam cho thuê đất,

- Ngời Việt Nam định c ở Nớc Ngoài về đầu t, hoạt động văn hoá, hoạt độngkhoa học thờng xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt nam đợc Nhà Nớc ViệtNam giao đất,cho thuê đất, đợc mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

- Tổ chức, cá nhân Nớc Ngoài đầu t vào Việt Nam theo pháp luật về đầu t đợcNhà Nớc Việt Nam cho thuê đất

Tuy nhiên do đất ở có những đặc điểm riêng( nó thờng mang tính ổn định,lâu dài) nên chủ thể sử dụng đất ở thờng là hộ gia định, cá nhân, tổ chức trong n-

ớc, tổ chức, cá nhân nớc ngoài, ngời việt nam định c ở nớc ngoài

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với ngời Việt nam định c ở nớc ngoàixây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức để xây dựng nhà ở phục vụtái định c theo dự án của Nhà Nớc

- Cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế, ngòi việt nam định c ở nớc ngoài, tổchức, cá nhân nớc ngoài để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

Riêng hình thức giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể trong và ngoàinớc để kinh doanh nhà ở theo Luật đất đai năm 2003 chỉ áp dụng đối với đất ở

đô thị, ở nông thôn do nhu cầu so với khu vực đô thị là không lớn, hơn nữa chínhsách đất ở tại khu vực này là tận dụng những khu dân c sẵn có, han chế việc mởrộng đất ở trên đất nông nghiệp nên vấn đề này không đặt ra

Nh vậy tuỳ thuộc vào đối tợng sử dụng đất ở mà Nhà nớc tiến hành việcgiao đất ở hoặc cho thuê đất ở đối với đối tợng đó Nhng do đất ở mang tính ổn

định lâu dài nên ngời sử dụng đất chủ yếu sử dụng dới hình thức giao đất hoặcthuê đất trả tiền một lần

2.3 Về thu hồi đất ở

Nh chúng ta đã biết Nhà Nớc tiến hành việc giao đất, cho thuê đất ở đối vớicác đôí tợng sử dụng đất ở để đảm bảo cho cuộc sống của họ đợc ổn định Nhngnhiều khi Nhà Nớc vẫn phải tiến hành thu lại để phục vụ cho mục đích của nhànớc Nếu nh hoạt động giao đất ở, cho thuê đất ở làm hình thành một quan hệpháp luật đất đai giữa ngòi sử dụng đất với Nhà Nớc thì hoạt đông thu hồi đất lại

là một hình thức pháp lý làm chấm dứt quan hệ đó Hỡnh thức này đợc thể hiện

dới dạng một quyết định hành chính của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền về giao

đất, cho thuê đất nhằm phục vụ lợi ích của Nhà Nớc,xã hội

Những qui định về vấn đề thu hồi đất nói chung và đất ở nói riêng củaLuật đất đai năm 2003 là bớc tiến lớn so với Luật đất đai 1993 Trớc hết tại Luật

đất đai 1993 việc thu hồi đất đợc qui định chung chung tại ba điều là Điều 26,

Điều 27, Điều 28 thì Luật đất đai năm 2003 qui định cụ thể, chi tiết thành một hệthống tại mục 4 chơng 2 từ điều 38 đến điều 45.Hơn nữa việc ban hành Nghị

định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về việc bồi thờng, hỗ trợ, tái định c khiNhà Nớc thu hồi đất là cơ sở để thực hiện vấn đề này trên thực tế một cách thốngnhất, hiệu quả khắc phục tình trạng bức thiết hiện nay là các hộ gia đình, cá nhânkhông chịu di dời khi Nhà Nớc thu hồi đất thực hiên dự án đầu t và tình trạngkhiếu kiện liờn quan đến vấn đề thu hồi đất ở

Điều 38 Luật đất đai năm 2003 qui định cụ thể các trờng hợp thu hồi đấttạo cơ sở pháp lý cho việc triển khai thực hiện thống nhất vấn đề này trên thực tế.Đõy là vấn đề mà tại Điều 26 Luật đất đai 1993 và các văn bản trớc đây qui địnhkhá chung chung.Theo đó các trờng hợp thu hồi đất cũng đợc chia thành ba loại

đó là:

-Thu hồi đất do nhu cầu của nhà nớc,đó là việc nhà nớc cần đất để sử dụng vàomục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triểnkinh tế;

- thu hồi vì lý do đơng nhiên,đó là khi cá nhân sử dụng đất ở chết mà không cóngời thừa kế, tổ chức đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất ở giải thể, phá sản hoặckhông còn nhu cầu sử dụng;

- thu hồi đất do vi phạm pháp luật, đó là trờng hợp đất giao không đúng thẩmquyền, đúng đối tợng, ngời sử dụng đất không thực hiên nghĩa vụ đối với nha n-ớc

Đặc biệt tại Điều 40 Luật đất đai năm 2003 đã có một qui định hoàn toànmới so với các văn bản pháp luật trớc đây đó là đối với các dự án sản xuất kinhdoanh phù hợp với quy hoach sử dụng đất đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩmquyền xét duyệt thì nhà đầu t có quyền thoả thuận với hộ gia đình, cá nhân để đ-

ợc nhận chuyển nhợng, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đấtcủa họ mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi Đây là qui định mới tiến bộ, phùhợp với quy luật của nền kinh tế thị trờng Hơn nữa thông qua con đờng thoảthuận các nhà đầu t sẽ nhanh chóng có đợc mặt bằng để thc hịên dự án đầu t

Về thẩm quyền thu hồi đất đơc quy định theo nguyên tắc: Cơ quan nào

có thẩm quyền giao đất ở thỉ có thẩm quyền thu hồi đất ở Theo đó thẩm quyềnthu hồi đất ở thuộc về uỷ ban nhân dân cấp Tỉnh và cấp Huyện ủy ban nhân dâncấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất cho hộ gia đình, cá nhânlàm nhà ở nên sẽ quyết định thu hồi đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân; ủy bannhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng thu hồi đất ở đã giao, cho thuê

đối với tổ chức, ngời việt nam định c ở nớc ngoài

Tại điều 41 Luật đất đai năm 2003 qui định về việc thành lập “tổ chức pháttriển quỹ đất” trực thuộc ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng

để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thờng, giải phóng mặt bằng và quản lý quỹ đất

đã thu hồi đối với trờng hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợccông bố mà cha có dự án đầu t Đây là một qui định hoàn toàn mới của Luật đất

đai năm 2003.Tổ chức phát triển quỹ đất đợc qui định theo hớng là một loại hình

sự nghiệp có thu hoặc một công ty nhà nớc hạch toán độc lập hoàn toàn, có thểthực hiện chức năng nh là một công ty trung gian trong kinh doanh bất động sản

Điều này sẽ làm tách bạch đợc quản lý kinh doanh với quản lý hành chính đốivới đất đai, phát huy tối đa nguồn lực đất đai

Vấn đề bồi thờng tái định c cho ngời có đất bị thu đã đợc Luật đất đai qui

định chi tiết tại các điều 42, Điều 43 và nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày03/12/2004 về bồi thờng, tái định c khi Nhà Nớc thu hồi đất

- Điều kiện bồi thờng đất ở: Ngời sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sửdụng đất ở hoặc có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận theo qui định tại Điều

50 Luật đất đai năm 2003, trừ các trờng hợp thu hồi vì lý do đơng nhiên hoặc viphạm pháp luật đất đai.Ngoài ra trong trờng hợp tổ chức đợc Nhà Nớc giao đất

có thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở bán hoặc cho thuê mà tiền sử dụng đất

có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nớc và đất thuê của Nhà nớc trả tiền thuê đấthang năm cũng không đợc bồi thờng

- Theo nguyên tắc chung ngời bị thu hồi đất ở sẽ đợc bồi thờng bằng việc giao

đất ở mới Nếu không có đất để bồi thờng thì sẽ đợc bồi thờng bằng giá trịquyến sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu h i căn cứ vào bảng giá đất ởồi căn cứ vào bảng giá đất ởtại đô thị và nông thôn do ủy ban nhân dân tỉnh ban hành

Đối với những ngời đợc bồi thờng bằng nhà ở, đất ở tại các khu tái định

c, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng lập và thực hiện các dự

án tái định c trớc khi thu hồi đất Điều kiện sống ở nơi tái định c cho ngời bị thuhồi đất tối thiểu có khả năng phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ.Nếu không có

đất thực hiện tái định c thì ngời bị thu hồi đợc bồi thờng bằng tiền và u tiên mua

hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc với khu vực đô thị, bồi thờng bằng đất ởvới khu vực nông thôn.Trong trờng hợp giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi lớnhơn đất ở đợc bồi thờng thì đợc bồi thờng phần chênh lệch.

Đối với trờng hợp diện tích đất ở còn lại của ngời sử dụng đất sau khithu hồi nhỏ hơn hạn mức đất ở theo qui định của địa phơng thì cơ quan nhà nớc

có thẩm quyền phải hớng dẫn sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dng đô thị và

điêm dân c nông thôn đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt Nếu

ng-ời bị thu hồi yêu cầu nhà nớc thu hồi phần diện tích còn lại thì cơ quan nhà nớctiến hành thu hồi để sử dụng theo quy hoạch

Ngời sử dụng đất ở khi nhà nớc thu hồi mà thuộc đối tợng không đợc bồithờng, nếu không còn nơi ở nào khác thì đợc ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyềnxem xét giải quyết cho mua, thuê nhà ở hoặc giao đất ở mới

2.4 về cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất ở

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đ ợc pháp luật qui định chặt chẽ, bảo

đảm quyền tự chủ, năng động của cấp dới đồng thời bảo đảm tập trung chủ động

ở câp trên, tạo cơ sở cho cấp trên nắm đợc các hoạt động của cấp dới và quyết

định những vấn đề quan trọng Trớc đây theo qui định của Luật đất đai 1993 thìthẩm quyền giao đất, cho thêu đất còn mang tính tập trung cao, chủ yếu tập trungvào Chính phủ ví dụ: tại điều 23 Luật đất đai năm 1993 qui định trong tr ờng hợpgiao đất từ 1 ha trở lên đối với đất khu dân c nông thôn, đô thị đều do Chính phủquyết định, dới mức này mới do ủy ban nhân dân tỉnh quyết định Từ đó dẫn tớinhiều dự án quy mô sử dụng đấ tuy không lớn nhng nằm ngoài phạm vi thẩmquyền của cấp tỉnh, do vậy Chính phủ lại phải giải quyết Bên cạnh đó Chính phủ

đang chỉ đạo các ngành, các cấp cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính trong đó

có lĩnh vực đất đai Tuy nhiên trên thực tế đã xảy ra chính phủ đã phê duyệt kếhoạch hàng năm của cấp tỉnh sau đó lại quyết định giao đất, cho thuê đất Trình

tự nói trên khiến cho chính phủ phải ký hai lần trên một diện tích đất Vì vậy

ph-ơng hớng sừa đổi thẩm quyền trong giao đất , cho thuê đất đợc bắt đầu từ luật đất

đai sửa đổi bổ sung năm 2001 là phân quyền một cách cụ thể cho chính quyền

địa phơng, giảm thiểu các công việc sự vụ của chính phủ, góp phần cải cách thủtục hành chính trong giao đất, cho thuê đất Tuy nhiên phải đến luật đất đai 2003thì việc phân công phân cấp và phân nhiệm trong việc xác định thẩm quyền giao

đất, cho thuê đất mới triệt để và thể hiện quan điểm cải cách thủ tục hành chínhtrong lĩnh vực đất đai.Điểm mới cơ bản Luật đất đai năm 2003 là xác định thẩmquyền dựa vào đối tợng sử dụng đất chứ không dựa trên mục đích sử dụng đất

nh trớc đây, trên cơ sở đó bỏ thẩm quyền giao đất của chính phủ, mở rông thẩm

quyền cho ủy ban nhân dân cấp huyện Đây là một quy định tiến bộ nhằm giảmbớt gánh nặng cho chính phủ, tránh những ách tắc về thủ tục hành chính đối vớiviệc giao đất.

Theo điêu 23 Luật đất đai năm 1993 thẩm quyền giao đất cho hộ gia

đình, cá nhân làm nhà ở có sự phân biệt giữa khu vực đô thị và nông thôn ở khuvực nông thôn do UBND huyện thực hiện theo kế hoạch đã đợc xét duyệt của ủyban nhân dân thành phố trực thuộc trung ơng ở khu vực đô thị thẩm quyềnthuộc về ủy ban nhân dân tỉnh Việc phân định thẩm quyền nh vậy thực sự làkhông cần thiết gây khó khăn khi thực hiện trên thực tế đồng thời tăng gánhnặng cho cơ quan cấp tỉnh Tại 37 Luật đất đai năm 2003 đã khắc phục hạn chế

đó bằng việc giao cho ủy ban nhân dân huyện thống nhất thực hiên viêc giao đất

ở cho hộ gia đình, cá nhân bất kể là ở khu vực đô thị hay nông thôn Theo quy

định của luật đất đai năm 2003 thì thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đợc qui

định cụ thể cho các cấp nh sau:

- Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất ở của UBND tỉnh, thành phố trực thuôctrung ơng

Quyết định giao đất, cho thuê đất nói chung và đất ở nói riêng thể hiênquyền định đoạt đất đai của ngời đại diện chủ sở hữu Với t cách là cơ quan cóthẩm quyền chung cao nhất tại địa phơng và ngời đại diện chủ sở hữu toàn dân

về đất đai trên địa bàn tỉnh,ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng

có vai trò quan trọng trong việc thực hiện thẩm quyền về giao đất,cho thuê

đất,trong khi Luật đất đai 1993 còn thể hiện thẩm quyền tập trung lớn cho chínhphủ, đến Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 chỉ còn giữ lại phần naò thẩmquyền của chính phủ thì đến Luật đất đai năm 2003 thẩm quỳên giao đất, chothuê đất không thuộc về chính phủ nữa,chính phủ chỉ điều hành ở tầm vĩ môtrong việc xét duyệt quy hoach, kế hoạch sử dụng đất đai ủy ban nhân dân tỉnh,thành phố trực thuộc trung ơng mà không quyết định việc giao đất, cho thuê đất.Vì vậy kể từ ngay 01/07/2004 với hiêu lực pháp lý của Luật đất đai năm 2003thẩm quyền của ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng đợc xác

định ở mức cao nhất, cụ thể nhất

Theo quy định tại điều 37 Luật đất đai năm 2003 UBND tỉnh có thẩmquyền giao đất, cho thuê đất trong các trờng hợp sau:

+ Có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức trong ớc,giao đất đối với cơ sở tôn giáo,

n-+ Quyết định giao đất, cho thuê đất đối với ngời việt nam định c ở nớc ngoài đầu

t vào Việt Nam để xây dựng nhà ở bán hoặc cho thuê Luật đất đai năm 2003

dành cho ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đẩu t vào Việt Nam đợc quyền lựachọn giữa hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất Trong trờnghợp thuê đất thì đợc lựa chọn giữa trả việc trả tiền thuê đất hang năm hoăc trảmột lần.Có thể thấy rằng đây là lần đầt tiên luậtđất đai cho phép Việt Kiều sửdụng hình thức giao đất có thu tiền vì từ trớc đến nay chỉ đợc thuê đất Đó chính

là điểm mới trong áp dụng hình thức sử dụng đất Tuy nhiên dù nhà Việt Kiềuchọn hình thức nao thì thẩm quyền giao đất, cho thuê đất vẫn thuộc về UBNDtỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng

+ Cho thuê đối với tổ chức, cá nhân nớc ngoài để xây dựng nhà ở bán hoặc chothuê

- Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của ủy ban nhân dân huyện, thị xã,thànhphố thuộc tỉnh

Cấp huyện là địa bàn rất quan trọng để tổ chức và phân công lại lao động,

bố trí lại sản xuất Thẩm quyền của cấp huyện chủ yếu tập trung vào việc giao

đất, cho thuê đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân.Luật đất đai 2003 căn cứ vào chủthể sử dụng đất để phân biệt thẩm quyền giữa ủy ban nhân dân tỉnh, thành phốtrực thuộc trung ơng với thẩm quyền của y ban nhõn dõn huyện, quận, thị xãủy ban nhõn dõn huyện, quận, thị xãthành phố thuộc tỉnh Trong khi UBND tỉnh tập trung thẩn quyền về việc giao

đất, cho thuê đất đối với các tổ chức thì ủy ban nhân dân huyện quyết định đốivới hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân c sử dụng đất ở

Khác với Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 không có sự phânbiệt thẩm quyền của UBND huyện,thị xã thành phố thuộc tỉnh với thẩm quyềncuả UBND quận, thành phố trực thuộc trung ơng Các cấp chính quyền tơng đ-

ơng này đều có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất nh nhau.Luật đất đai năm

2003 cũng không phân biệt giữa giao đất, cho thuê đất nông nghiệp với đất phinông nghiệp Các qui định trên là rất rõ rang phù hợp với quan điểm phân địnhthẩm quyền của từng cấp chính quyền trong việc thực hiện các nội dung quản lýnhà nớc về đất đai

Có thể nói thẩm quyền giao đất, cho thuê đất nói chung và đất ở nóiriêng đợc qui định rất cụ thể trong Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hớngdẫn thi hành Việc mở rộng thẩm quyền cho ủy ban nhân dân huyện đã giúp choUBND tỉnh giảm bớt gánh nặng và những ách tắc trong việc quản lý và sử dụng

đất ở, nó phù hợp với thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nớc hiện nay

2.5 Về hạn mức đất ở

Nhà nớc tiến hành việc giao đất ở cho các chủ thể sử dụng đất trên cơ sở mộtquyết định hành chính Nhng do đất đai nói chung và đất ở nói riêng có hạn, vì

vầy việc giao đất ở phải đợc thực hiện trong giới hạn phù hợp với tình hình và

điều kiện của từng địa phơng Việc giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân cũng có

sự khác nhau theo từng thời kỳ

Luật đất đai năm 1987 qui định cụ thể hạn mức đất ở của bảy vùng trong cả n

-ớc ví dụ cu thể nh: đối với đồng bằng bắc bộ và đồng bằng miền trung từ thanhhoá đến thuận hải mỗi hộ gia đình đợc giao không qúa 200 mét vuông; đối vớivùng trung du, Đông nam bộ và đồng bằng sông cửu long là 300 mét vuông trênmột hộ; vùng núi và tây nguyên là 400 mét vuông trên một hộ

- Luật đất đai năm 1993 không qui định cụ thể hạn mức đất của mỗi vùng nhLuật đất đai năm 1987 mà quy định hạn mức khác nhau giữa đô thị và nôngthôn Cụ thể điều 54 Luật đất đai năm 1993 qui định: hạn mức đất ở của hộ gia

đình, cá nhân ở khu vực nông thôn do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trựcthuộc trung ơng qui định căn cứ vào quỹ đất của địa phơng nhng không quá 400mét vuông, đối với những vùng nhân dân có tập quán nhịều thế hệ cùng sốngchung trong một hộ gia đình hoặc những nơi có điều kiện tự nhiên đặc biệt thì cóthể qui định mức đất ở cao hơn nhng không vợt quá hai lần mức qui định đối vớivùng đó

- Luật đất đai năm 2003 vấn đề hạn mức đất ở hoàn toàn do ủy ban nhân dântỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng qui định căn cứ vào quỹ đất của địa phong

và quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyềnxét duyệt Luật đất đai năm 2003 đã dành quyền tự chủ tối đa cho các địa phơngvới việc bỏ qui định vế hạn mức tối đa nh Luật đất đai năm 1993 Đây là điềuhoàn toàn phù hợp bởi vì mỗi địa phong có điều kiện kinh tế xã hội và quỹ đấtkhác nhau

Hiện nay trên cả nớc thì diện tích đất ở ở khu vực đô thị và nông thônrất khác nhau Diên tích đất ở ở hai khu vực đô thị và nông thôn đựơc thống kê

cụ thể nh:

Đối với khu vực nông thôn thì đất ở và đất v ờn của các hộ gia đình ởcác vùng tơng ứng với mật độ dân số của vùng Diện tích loại đất này tính bìnhquân toàn mẫu điều tra trên cả nớc là 766 mét vuông/hộ và 165/ngời.Vùng đồngbắng sông hồng có diện tích đất bỡnh quân mỗi hộ và đầu người thấp nhất, mỗi

hộ có 330 mét vuông và mỗi ngời có 78 mét vuông Trong vùng này ở nhữngtỉnh có mật độ dân số đông nh Thái Bình, Hải Dơng, Nam định thì diện tích của

hộ và đầu ngòi còn nhỏ hơn mức bình quân trên Vùng tây nguyên có diện tíchlớn nhất 2230m2/hộ và 400m2/ngời.Các vùng khác nh miền núi phía bắc, trung

bộ, đồng bằng sông cửu long có diện tích xấp xỉ với diện tích bình quân chung

cả nớc, đông nam bộ có diên tích bình quân cao hơn nhng không nhiều khoảng1000m2/hộ và 213m2/ngời.

Điều dễ nhận thấy là diện tích đất ở và vờn của các hộ gia đình ngày mộtthu hẹp, đặc biệt là ở các vùng đồng bằng đông dân Với tốc độ tăng dân số gấp

đôi thì sau hai năm số hộ ra tách ra ỏ riêng cũng với tốc độ tơng tự nh vậy, đồngthới với xu hớng đô thị hoá tăng lên, không gian sống của các hộ nông thôn bịthu hẹp tới mức báo động ở nhiều vùng.Nếu chú ý tới hai chức năng chính của v-

ờn nhà trong lối sống truyền thống của vùng nông thôn (tức là nó vừa là môi tr ờng sống đồng thời là nguồn cung cấp rau quả, thực phẩm tơi sống) thì diện tíchngày càng thu hẹp của vờn nhà ở một số vùng nông thôn là xu hớng xấu đối vớicả hai chức năng trên Diện tích nhỏ hẹp của vờn xung quanh nhà ở không đủsức xử lý tại chỗ các nguồn thải( nớc, rác, phân, khí) của con ngời và gia súc,trong khi cho có hệ thống thu gom, xử lý công cộng Hậu quả là mức độ ô nhiễmmôi trờng ở nông thôn tăng lên Tại các làng nghề, vờn và nhà ở không chỉ làmôi trờng sống mà còn là nơi sản xuất, nó chịu tải nặng nề của các chất thải sảnxuất, nhiếu làng nghề đang ở trong tình trạng ô nhiễm đất, không khí nghiêmtrọng, tổn hại tới sản xuất của ngời dân

Với chức năng sản xuất rau quả, thực phẩm tự cấp từ v ờn nhà, một chứcnăng mà ở nhiều nớc đang ra sức khôi phục lại trong trào lu bảo vệ môi trờng vàphát triển bền vững thì ở nhiều vùng nông thôn nớc ta không còn nữa Do khôngcòn đất vờn xung quanh nhà ở ,phần đông các hộ ở vùng đồng bằng cũng khôngcòn điều kiện để áp dụng mô hình kinh tế hộ kiểu VAC, làng sinh thái vốn lànhững mẫu hình của lối sống hợp lý, thân thiện với môi trờng Mặc dù trong thờigian gần đây, làng quê ở nhiều vùng đã đợc cải thiên về đờng xá, điện nớc songhầu nh cha ở đâu chú ý tới việc quy hoạch không gian sống của cộng đồng vàcủa các hộ gia đình, cũng nh cha chú trọng tới việc phổ biến các thiết kế nhà ởphù hợp với lối sống nông thôn.Những mẫu nhà ống, nhà nhiều tầng nhỏ hẹp nhnhững chiếc cọc nhà bê tong mái bằng đợc nhái theo mẫu nhà ở các đô thị đangmọc lên nhanh chóng ở nông thôn Nhiều thôn xóm đã không còn màu xanh củacây cối và diện tích mặt nớc.Các địa điểm sở hữu cộng đồng và diện tích đấtcông cộng ở các thôn xóm bị thu hẹp, lấn chiếm Trong tơng lai không xa chúng

ta phải đối mặt với rất nhiều vấn đề mà các điểm dân c sinh sống chen chúc,chăt chội, bất tiện và ô nhiễm ở nhiều vùng nông thôn đặt ra

Đối với khu vực đô thị diện tích đất có quyền sử dụng riêng bình quâncủa các hộ gia đình trên các đô thị cả nớc là 304m2 Chỉ báo này cao nhất tạinhững đô thị vùng đồng bằng sông hồng(833m2) sau là tây nguyên(559m2) , tiếp

là đồng bằng sông củ long (351m2), tây bắc (296m2), vùng đông nam bộ có chỉbáo này thấp nhất với 86m2, tiếp theo là Nam trung bộ 94m2 và đông bắc 101m2.Diện tích đất ở và vờn có quyền sử dụng riêng bình quân của các hộ gia đình trêncác đô thị cả nớc là 136m2 và đất nông nghiệp tơng ứng là 165m2 Diện tích đất ở

và vờn của các hộ gia đình đô thị rộng nhất là các vùng tây bắc (292m2), đồngbắng sông cửu long(273m2), Tây nguyên(266m2), và thấp nhất các vùng mậtđộdân c cao nh tại các đô thị thuộc đồng bắng sông hồng (54m2), nam trung bộ(81m2), Đông nam bộ (84m2) Diệ tích đất nông nghiệp chỉ còn tập trung ở các

đô thị vùng đồng bắng sông hồng (779m2), tây nguyên (286m2), đồng bắng sôngcửu long(76m2) Loại đất nông nghiệp đô thị này sẽ mau chóng giảm hẳn bởi quátrình đô thị hoá và công nghiệp hoá đang đợc đẩy mạnh, đặc biệt ở các đô thịvùng đồng bắng sông hồng Chẳng hạn Hà Nội đã và đang thu hồi 10500ha đấtcho gần 1700 dự án, ảnh hởng đến 138000 hộ gia đình trong đó có 41000 hộnông dân Điều đó đang đặt ra hàng loạt vấn đề chuyển đổi cơ cấu kinh tế ngoạithành, cơ cấu nghề nghiệp, đào tạo nghề, việc làm

Nh vậy diện tích đất ở ở mỗi khu vực là khác nhau, có những nơi diệntích đất ở trên đầu ngời cao nhng lại có những nơi diện tích đất ở trên đầu ngờilại rất thấp Điều đó phụ thuộc vào mật độ dân số và quỹ đất ở của mỗi địa ph-

ơng Luật đất đai năm2003 ra đời đã bỏ qui định về hạn mức tối đa ở các khuvực, điều đó tạo cho cơ quan nhà nớc dễ dàng chủ động trong việc giao đất ở cho

hộ gia đình, cá nhân tạo điều kiên cho việc sử dụng đất ở một cách hiệu qủa tiếtkiệm

2.6 Tình hình sử dụng đất ở và một số qui định của pháp luật về quyền

và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất ở

2.6.1.Tình hình sử dụng đất ở đô thị và nông thôn

Đất ở có mối quan hệ hữu cơ với nhóm đất nông nghiệp và các loại đất sửdụng vào mục đích công cộng nh giao thông, điện lực, thuỷ lợi, đất xây dựng cáccông trình văn hoá ,y tế, giáo dục, đất để phục vụ các công trình công cộng khác Đất ở tuy chiếm tỷ lệ không lớn trong đô thị và trong khu dân c nôngthôn, nhng là cơ sở quan trọng hang đầu của việc định c, chi phối trực tiếp đếnchất lợng cuộc sống của từng ngời và cả cộng đồng, không chỉ đảm bảo điềukiện cơ bản cho việc nâng cao hiệu quả của các hoạt động kinh tê - xã hội màcòn là cơ sở để phát triển bền vững theo hớng “có an c mới lạc nghiệp”

Tính đến năm 2005 hiện trạng sử dụng đất ở là:

- Trong số 1.153.549ha đất đô thị đất ở chỉ chiếm 8,9% còn lại là đất nôngnghiệp 58%, đất chuyên dung có mục đích công cộng 8,7%, đất sông suối và

mặt nớc chuyên dung 6,3%, đất cha sử dụng 9,8%, các loại đất khác 7,7% Đất ở

có mối liên hệ chặt chẽ với đất xây dựng các công trình công cộng nh đớng sá,bệnh viện, trờng học, quan hệ của chúng với đất ở là 1:1

Tỷ lệ đất nông nghiệp trong các đô thị hiện nay còn rất cao, đất cha sử dụngtrong đô thị còn nhiều, bình quân chung của cả nớc thì trong đất đô thị còn hơnmột nửa là đất nông nghiệp, có thể có nhiều đô thị tỷ lệ đất nông nghiệp còn caohơn

- Trong số 3.081.621ha đất khu dân c nông thôn, đất ở chiếm 16,1%, còn lại là

đất nông nghiệp 65,8%, đất chuyên dung có mục đích công cộng 8,6%, đất sôngsuối và mặt nớc chuyên dung 4,6%, đất cha sử dụng 1,7%, các loại đất khác3,3% Tỷ lệ giữa đất ở và đất chuyờn dựng là 1:0,5

Tỷ lệ đất nông nghiệp trong khu dân c nông thôn cũng có rất nhiều, đây

là một tiềm năng quan trọng để chỉnh trang, nâng cấp khu dân c nông thôn theohớng hịên đại hoá và đô thị hoá về cơ sở hạ tầng

- Biến động về đất ở thời kỳ 2000-2005 diễn ra nh sau:

Diện tích(ha)

đơi sống kinh tế xã hội của các cộng đồng dân c, từ đó ảnh hởn tới xu thế vànhịpđộ trong 5 năm 2000-2005

Diện tích tăng lên của đất ở chủ yếu lấn vào đất nông nghiệp (125.500 ha) đãgóp phần làm tăng áp lực đối với đất sản xuất nông nghiệp mà nhất là đối với đấttrồng lúa.Công tác quy hoạch đô thị đã đáp ứng một phần của nhu cầu phát triểnnhng còn chậm, thiếu đồng bộ, nhiều dự án triển khai ồ ạt không còn phù hợpvới khả năng đầu t, mật độ xây dựng không hợp lý, thiếu công trình hạ tầng ảnhhỏng đến chất lợng của môi trờng sống Nhiều địa phơng quá chú ý tới việc triển

khai các dự án khu dân c mới, khu đô thị mới để tạo vốn đầu t cho các công trìnhkhác, bồi đắp ngân sách địa phơng làm đọng vốn và lãng phí kéo dài Kết quả làngòi dân không an c mà trật trự xã hội xấu đi.

Do vây cần phải có kế hoạch sử dụng đất ở, cụ thể kế hoạch sử dụng đất

từ 2005-2010 nh sau:

diện tích(ha)

Vấn đề đất ở tại đô thị và nông thôn đang diến ra rất phức tạp, việc quản

lý của Nhà nớc gặp rất nhiều khó khăn, Nhà Nớc cha kiểm soát hết đợc các hoạt

động của ngời sử dụng đất Vì vậy đòi hòi pháp luật đất đai phải có những qui

định cụ thể các quyền và nghĩa vụ cho ngới sử dụng đất nói chung và đất ở nóiriêng

2.6.2 Quy định của pháp luật về một số quyền và nghĩa vụ của ngới sử dụng

đất ở

Trong những năm qua Đảng và Nhà nớc ta luôn quan tâm hoàn thiên chế

định quyền và nghĩa vụ của ngời sử dụng đất nói chung và đất ở nói riêng Khidân số ngày một gia tăng, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng việc qui địnhquyến và nghĩa vụ của ngới sử dụng đất là một trong những cơ sở để quản lý, sửdụng đất tiết kiệm hiệu quả