Thực trạng pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam

Mặc dù, QSDĐ của người sử dụng kể từ khi LĐĐ 1993 và 2003 đượcban hành đã bao hàm cả quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh và góp

LỜI NÓI ĐẦU

Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; QSDĐ là hàng hóa đặcbiệt Trong khi dân số liên tục tăng lên hàng năm thì diện tích đất đai hầu nhưkhông thay đổi và ngày càng khan hiếm Vì sự khan hiếm của đất đai và vì đấtđai là địa bàn (địa điểm, mặt bằng) để tạo dựng trên đó các loại BĐS nhưđường sá, cầu cống, trụ sở, nhà ở, công xưởng, khách sạn, nhà hàng, khu vuichơi giải trí…, đồng thời bản thân đất đai là một loại BĐS, nên đất đai có vịtrí đặc biệt quan trọng trong thị trường BĐS

Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã đạt đượcnhiều thành tựu to lớn nhưng nhiều loại thị trường (kể cả thị trường BĐS)chưa được thiết lập hoặc chưa được phát triển, do vậy đã có phần hạn chếnhất định tới sự phát triển, tăng trường kinh tế Nhận thức rõ vai trò quantrọng của BĐS nói chung, đất đai nói riêng đối với sự phát triển kinh tế - xãhội, cũng như sự tồn tại các quan hệ xã hội về BĐS là tất yếu, khách quantrong mọi xã hội, Đảng ta luôn quan tâm, có chủ trương kịp thời và đúng đắnđối với lĩnh vực quan trọng này Đại hội VIII của Đảng Cộng sản Việt Nam

đã xác định sự cần thiết phải tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó

có thị trường BĐS Nghị quyết Đại hội đã nêu rõ những quan điểm cơ bản vềcác vấn đề có liên quan đến thị trường BĐS ở nước ta “… cần tổ chức, quản

lý tốt thị trường BĐS Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân,…khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhàtheo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước” và nhấn mạnh sự cần thiết phải

“… ban hành những quy định cụ thể về sở hữu và sử dụng BĐS, về QSDĐ,tiền tệ hóa BĐS thuộc sở hữu nhà nước…” Báo cáo Chính trị trình Đại hộiĐại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng đã coi thị trường BĐS là thị trườngquan trọng: “ Hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả QSDĐ

theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường BĐS cho người ViệtNam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư.”

Vì vậy, chọn đề tài này sẽ giúp cho việc xem xét, đánh giá các vấn đềpháp luật cơ bản của thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS, quá trình ápdụng nó trong thực tiễn để thấy được những thực trạng đang diễn ra trên thịtrường từ đó đưa ra một số giải pháp nhằm tiếp tục phát triển thị trườngQSDĐ theo những đòi hỏi khách quan của nền kinh tế nói riêng, của xã hộinói chung Hay nói cách khác, đó là sự phản ánh đúng đắn quy luật vận độngtất yếu của đời sống xã hội và sự vận động, phát triển khách quan của cácquan hệ về QSDĐ

Cơ cấu của khoá luận bao gồm các phần sau:

Lời nói đầu

CHƯƠNG I CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG QuyỀn SỬ

DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Các khái niệm

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất.

QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có ích của ĐĐ để phục vụ chomục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước

Xét về khía cạnh kinh tế, QSDĐ có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thoả mãncác nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình

sử dụng đất

Với tư cách đại diện cho chủ sở hữu ĐĐ, Nhà nước không trực tiếp sửdụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâudài nhưng Nhà nước không mất đi QSDĐ của mình Bởi vì Nhà nước thựchiện việc giao QSDĐ bằng các hình thức chủ yếu sau : Thông qua việc xâydựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đấtbuộc các tổ chức hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụngđất

Mặc dù, QSDĐ của người sử dụng kể từ khi LĐĐ 1993 và 2003 đượcban hành đã bao hàm cả quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ thìchúng ta cũng không nên đồng nhất giữa quyền sở hữu ĐĐ và QSDĐ, bởi lẽ,giữa chúng ta có sự khác nhau về nội dung và ý nghĩa cụ thể:

Quyền sở hữu ĐĐ là quyền ban đầu (có trước), còn QSDĐ là quyền phátsinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, chophép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ

Quyền sở hữu ĐĐ là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn QSDĐ làquyền không trọn vẹn, không đầy đủ Tính không đầy đủ của QSDĐ được thểhiện qua các khía cạnh cơ bản sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như Nhà

nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu

Thứ hai, không phải bất kì người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền

chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa

kế, góp vốn bằng QSDĐ mà pháp luật quy định

Thứ ba: không phải bất cứ người nào cũng có đầy đủ quyền sử dụng theo

pháp luật quy định Về cơ bản , chỉ có những người sử dụng đất theo hìnhthức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đấtmột lần cho toàn bộ thời gian thuê mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ chínquyền năng về chuyển QSDĐ

Quyền sở hữu ĐĐ là một loại quyền tồn tại độc lập, còn QSDĐ là một loạiquyền phụ thuộc.Tính phụ thuộc của QSDĐ không được tự mình quyết địnhmọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình màchỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản vấn phải hành động theo ý chícủa Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu với đất được giao

Hơn nữa, về mặt lý luận thì giữa QSDĐ của Nhà nước với QSDĐ củangười sử dụng cũng có sự khác nhau Sự khác nhau này được biểu hiện trênnhững khía cạnh cơ bản sau đây

- QSDĐ của Nhà nước phát sinh trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sởhữu ĐĐ Nên QSDĐ này là vĩnh viễn, trọn vẹn không bị ai hạn chế CònQSDĐ của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuêđất, cho phép chuyển nhượng QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ…và phụ thuộcvào ý chí của Nhà nước

1.1.2 Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất.

a Định nghĩa

Ở nước ta, ĐĐ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu,pháp luật nghiêm cấm việc mua bán ĐĐ song Nhà nước thường không trựctiếp sử dụng đất mà giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sửdụng ổn định, lâu dài thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Như vậy là,bằng các quy định của pháp luật đã có sự phân tích một các tương đối độc lậpgiữa quyền sở hữu ĐĐ toàn dân và QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình và cá

nhân Pháp luật đã thừa nhận QSDĐ là một quyền tài sản, một tài sản đặcbiệt không giống bất kì loại tài sản nào trong luật thực định Việt Nam QSDĐ

là một loại BĐS đặc biệt có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, BĐS vô hình, nếu như các BĐS khác bao gồm ĐĐ, nhà ở, công

trình xây dựng đều là loại tài sản hữu hình có thể nhận biết bằng trực quan thìQSDĐ là BĐS vô hình nó tồn tại dưới hình thức một khái niệm mà luật gọi

là “quyền”

Thứ hai, tính giới hạn Tổng cung tự nhiên về tài sản QSDĐ luôn bị giới hạn

bởi diện tích tự nhiên của quốc gia sau khi đã trừ đi phần đất sử dụng vào mụcđích công cộng và phần đất chưa sử dụng Mặt khác, như đã nói QSDĐ là tàisản được sinh ra từ pháp luật, do đó quan điểm của các nhà lập pháp có ảnhhưởng đến lượng cung hàng hóa này trên thị trường Nghĩa là, không phải bất

kỳ QSDĐ nào cũng có thể trở thành hàng hóa trên thị trường và cũng khôngphải bất kỳ chủ thể nào cũng là chủ thể của giao dịch này

Thứ ba, tính đơn lẻ Cũng như ĐĐ, QSDĐ không bao giờ có hai đơn vị

hoàn toàn giống hệt nhau vì căn cứ vào vị trí của QSDĐ đó Hay nói cáchkhác, bất kì một đơn vị BĐS là QSDĐ nào cũng mang đặc tính dị biệt duynhất

Như đã nêu trên, theo quy định của pháp luật BĐS được chu chuyểntrên thị trường BĐS của nước ta hiện nay chủ yếu là QSDĐ hoặc khối thốngnhất giữa QSDĐ và các tài sản khác gắn liền với đất đó mà không thể di dờitrong không gian Pháp luật cũng quy định cụ thể rằng, người có QSDĐ đượcthực hiện các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,thế chấp, bảo lãnh, góp vốn sản xuất kinh doanh bằng QSDĐ Các giao dịchnày được thực hiện thông qua sự trao đổi ngang giá, giá cả của thị trường phụthuộc vào sự điều tiết của thị trường và sự can thiệp của Nhà nước đã hìnhthành lên thị trường QSDĐ QSDĐ ở Việt Nam là tài sản và là tư liệu sảnxuất quan trọng của người sử dụng đất, do đó đòi hỏi việc sử dụng, khai thácchúng phải do thị trường quyết định QSDĐ là tài sản luôn mang tính giới

hạn, chính vì vậy, trong nền kinh tế thị trường việc đẩy nhanh vòng quay vàtốc độ chu chuyển tài sản này có ý nghĩa vô cùng quan trọng

Nghị quyết Trung ương bảy quán triệt tinh thần của Nghị Quyết ĐạiHội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã nhấn mạnh “ chủ động phát triển vững chắcthị trường BĐS (trọng tâm là tại các đô thị ) có sự quản lý và điều tiết củaNhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhànước giữ vai trò chủ đạo, không tách rời thị trường QSDĐ và các tài sản gắnliền với đất, chống đầu cơ ĐĐ”[1] Từ chủ trương của Đảng cho thấy, Đảng

và Nhà nước ta rất quan tâm đến việc hình thành và phát triển thị trườngQSDĐ

Quán triệt quan điểm nêu trên, LĐĐ 2003 đã mở rộng các quyền năngcho các chủ thể sử dụng đất, đặc biệt là các quyền giao dịch về ĐĐ, trên cơ sởtạo ra những điều kiện thuận lợi và các thủ tục hết sức thông thoáng giúpngười sử dụng đất được dùng QSDĐ hợp pháp để trao đổi, mua bán trên thịtrường Thông qua các giao dịch cụ thể về QSDĐ trên thị trường giữa các chủthể sử dụng đất với sự kiểm soát và định hướng của Nhà nước, có thể khái

quát thị trường QSDĐ như sau: “ Thị trường QSDĐ là quá trình bên bán, và

bên mua hoặc bên cho thuê và bên thuê bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước tuân theo các nguyên tắc, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng nhằm thiết lập và thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại , thế chấp bảo lãnh và góp vốn sản xuất kinh doanh bằng QSDĐ thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ”[2]

b Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, ở Việt Nam chỉ có thị trường QSDĐ chứ không có thị trường ĐĐ.

Hàng hóa trên thị trường BĐS là QSDĐ và các tài sản, công trình gắn liền vớiQSDĐ

Thứ hai, không phải chủ thể nào có QSDĐ cũng là chủ thể được phép tham

gia giao dịch trên thị trường

Thứ ba, không phải tất cả các QSDĐ đều là hàng hóa và đều là đối tượng

giao dịch trên thị trường BĐS (xem Điều 109 đến Điều 120 LĐĐ 2003 )

Thứ tư, để có hàng hóa là QSDĐ được trao đổi mua bán trên thị trường BĐS

thì trước tiên phải được Nhà nước cho phép sử dụng đất dưới các hình thứcgiao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ

Thứ năm, thị trường QSDĐ là thị trường cơ bản, là thị trường hạt nhân trong

thị trường BĐS

1.1.3 Khái niệm bất động sản

Tài sản có được một phần là do con người tạo ra qua nhiều thế hệ, phần cònlại là do thiên nhiên ban tặng Tài sản quốc gia là nguồn lực tiềm năng để pháttriển kinh tế - xã hội

Tài sản thông thường được phân chia thành động sản và BĐS, đây cũng làcách phân loại được bắt nguồn từ cổ luật La Mã Cho đến nay, pháp luật củacác nước trên thế giới đều tiếp cận cách phân loại đó và đều thống nhất ởchỗ : BĐS gồm ĐĐ và những tài sản gắn liền với ĐĐ Tuy nhiên, hệ thốngpháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng biệt thể hiện ở quanđiểm phân loại và tiêu chí phân loại , tạo ra cái gọi là “ Khu vực giáp ranhgiữa hai khái niệm động sản và BĐS”

ở Việt Nam, theo Điều 174 BLDS năm 2006 thì BĐS là những tài sảnkhông di dời được, bao gồm:

a) Đất đai

b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ĐĐ, kể cả các tài sản gắn vớinhà ở, công trình xây dựng đó

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định

Do vậy, BĐS trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng làBĐS Tuy nhiên “ không di dời” được chỉ áp dụng với ĐĐ và các công trìnhxây dựng nói chung, còn đối với các tài sản khác “gắn liền với ĐĐ, gắn liềnvới công trình xây dựng” tuy vẫn được coi là BĐS nhưng khi đã tách ra khỏi

BĐS ban đầu ( ĐĐ) thì chúng không còn là BĐS nữa và quy chế về động sảnđược áp dụng cho tài sản này Điều 174 cho thấy trong BĐS, động sản là yếu

tố ban đầu yếu tố không thể thiếu và nhà ở, các công trình xây dựng trên đấtđược coi là một dạng BĐS phát sinh từ BĐS ban đầu là ĐĐ Như vậy, ĐĐ làthành tố quan trọng, cơ bản trong BĐS

Xem xét các khía cạnh khác nhau của BĐS cho thấy nếu xét về bản chất tựnhiên thì BĐS là tài sản tĩnh, điều đó có nghĩa là BĐS – tự nó hay bằng sự tácđộng của ngoại lực hầu như không thể thay đổi được vị trí Nếu xét về giá trịcủa tài sản theo quan niệm truyền thống có từ thời La Mã, BĐS là tài sản cógiá trị Từ đó có thể khái quát nên một vài thuộc tính của BĐS

- Tính cố định về vị trí, giới hạn về không gian và diện tích nhưng vô hạn vềthời gian sử dụng và khả năng sinh lời Vì vậy các giao dịch mua bán liênquan đến hàng hóa BĐS phải thông qua thủ tục giấy tờ theo quy định củapháp luật ( giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở……)

- Chi phí giao dịch và mua bán cao, thời gian và mua bán kéo dài (quy địnhtrong các văn bản pháp luật về ĐĐ thể hiện khá rõ nét thuộc tính này )

Các quy chế về chuyển dịch BĐS thông thường là phức tạp là sự can thiệp vềphía Nhà nước

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau : các loại BĐS có vị trí gần nhau hoặc trong cùngmột khu vực có ảnh hưởng đến nhau , có thể làm tăng hoặc giảm giá trị củanhau, ví dụ: Việc xây dựng cơ sở hạ tầng, quy hoạch ĐĐ sẽ khiến các BĐStại các vị trí liền kề và khu vực quanh đó cùng tăng giá trị và giá trị xâydựng

- ĐĐ là cơ sở để phát triển các hệ sinh thái tạo nên môi trường sống cho conngười Việc thiết kế , xây dựng và sử dụng BĐS phải đảm bảo nguyên tắc duytrì sự cân bằng sinh thái, tạo sự phát triển bền vững của môi trường sống BĐS là tài sản và như vậy chúng hoàn toàn có thể trở thành hàng hóa khucác chủ thể (NSDĐ) đưa nó ra thị trường để trao đổi mua bán trên nguyên tắcbình đẳng, tự do thương lượng nhằm thu lại những lợi ích vật chất nhất định

Như vậy , khi nào và ở đâu BĐS có sự mua bán trao đổi phát triển ở một mứcnhất định thì ở đó có thị trường BĐS

1.1.4 Khái niệm thị trường bất động sản

a Định nghĩa:

Lịch sử cho thấy, thị trường phát triển cùng với sự phát triển của sản xuất

và trao đổi hàng hóa Nhiều loại thị trường đã được hình thành như: thị trườngtiền tệ, thị trường hàng hóa, thị trường lao động và thị trường BĐS… Qua thịtrường, nhân tố của quá trình tái sản xuất xã hội- nối liền sản xuất với tiêudùng thông qua sự giao tiếp giữa chủ thể tham gia thị trường gắn liền với cácnhân tố, cạnh tranh, hàng- tiền, cung - cầu và giá cả Khi quan sát thị trườnggắn liền các Nhà khoa học đã nêu lên một định nghĩa khái quát về thị trường

như sau “thị trường là lĩnh vực trao đổi, mua bán mà ở đó các chủ thể kinh tế

thường xuyên cạnh tranh với nhau để xác định về giá cả và sản lượng” [3] Hầu hết các nước trên thế giới đều duy trì hình thức đa sở hữu đối với

ĐĐ Với Việt Nam, một điểm khác biệt là “ ĐĐ thuộc về sở hữu toàn dân doNhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 17, Hiến pháp 1992 ) Đây là cơ sở pháp

lý quan trọng và tối cao xác định rõ Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, thốngnhất và quản lý quỹ đất ở Việt Nam Vì thế, Nhà nước có trọn vẹn các quyềnnăng: quyền chiếm hữu, QSDĐ và quyền định đoạt ĐĐ Căn cứ vào các Điều

189, 198, 201 BLDS Việt Nam, có thể hiểu các quyền năng của đại diện chủ

sở hữu đối với ĐĐ như sau:

- Quyền chiếm hữu là quyền của Nhà nước ( đại diện cho chủ sở hữu) tựmình nắm giữ, quản lý ĐĐ thuộc sở hữu của mình Người không phải là chủ

sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữucho phép thông qua chuyển giao hoặc ủy quyền

- Quyền sử dụng là quyền của Nhà nước ( đại diện chủ sỏ hữu) khai thác côngdụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ ĐĐ Người không phải là chủ sở hữu cũng cóquyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao hoặctrong trường hợp được pháp luật quy định

- Quyền định đoạt là quyền của Nhà nước, đại diện chủ sở hữu chuyển giaoquyền sở hữu ĐĐ của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ

sở hữu tự mình bán , trao đổi , tặng cho, cho vay, để thừa kế từ bỏ hoặc thựchiện các hình thức định đoạt khác với tài sản

Trong ba quyền năng của chủ sở hữu thì quyền sở hữu là một quyềnnăng quan trọng Thông qua quyền được sử dụng ĐĐ mà NSDĐ có thể khaithác và hưởng lợi ích từ chính mảnh đất đó Nhưng do là một tài sản có giá trịđặc biệt, giới hạn về không gian, diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng

và khả năng sinh lời cho chủ sở hữu QSDĐ ở các nước có chế độ sở hữu ĐĐkhác nhau thì nội dung được biểu hiện khác nhau

Ở Việt Nam, theo các quy định trong các văn bản pháp luật thì NSDĐthực hiện các quyền năng khác nhau từ QSDĐ như: chuyển nhượng, cho thuê,góp vốn bằng QSDĐ …các quyền năng đó thực hiện qua thị trường QSDĐ

“linh hồn” của thị trường BĐS Việt Nam Đây là điểm khác biệt với thịtrường BĐS của nhiều nước trên thế giới như: Nhật Bản, lãnh thổ Đài Loan,OXtraylia…những nước hiện đang duy trì hình thức sở hữu tư nhân với ĐĐ

Từ khi LĐĐ 1993 ra đời với việc quy định năm quyền của NSDĐ cũngđồng nghĩa với việc chính thức thừa nhận và manh nha ra đời thị trường BĐS,

là một thị trường được hình thành và phát triển có sự điều tiết của Nhà nước.Tuy mới hình thành nhưng thị trường BĐS ở Việt Nam (trong đó gồm thịtrường QSDĐ ) đã từng bước góp phần cải thiện đời sống của nhân dân, tăngcường hiệu quả sử dụng và kinh doanh ĐĐ, nhà xưởng, bước đầu tiên biếnBĐS trở thành nguồn lực quan trọng trong việc đổi mới và phát triển kinh tế,

xã hội của đất nước

Như vậy, thị trường BĐS Việt Nam: nếu xét dưới góc độ kinh tế, đượchiểu là quá trình bên bán và bên mua, bên cho thuê và bên thuê tác động qualại lẫn nhau nhằm thoả mãn về số lượng, chất lượng, thời hạn, giá cả hàng hoáBĐS, bao gồm QSDĐ, nhà ở, công trình xây dựng gắn với ĐĐ kể cả tài sảngắn liền với đất

Nếu xét dưới góc độ pháp lý thị trường BĐS đặt dưới sự điều tiết củaNhà nước bằng pháp luật đảm bảo cho các chủ thể tham gia giao dịch hoàntoàn bình đẳng, tự do thoả thuận, trong khuôn khổ luật định về trình tự, điềukiện, hình thức, trình tự thủ tục do pháp luật quy đinh….Vì vậy, thị trườngBĐS Việt Nam là quá trình bên bán bên mua và bên cho thuê, bên thuê tuântheo các nguyên tắc, điều kiện, hình thức trình tự, thủ tục do pháp luật quyđịnh trên nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện nhằm thực hiện các giao dịchchuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh gópvốn bằng BĐS thông qua quan hệ hàng hoá- tiền tệ

a Đặc điểm

Thứ nhất, thị trường BĐS tuy có nội dung hoạt động phong phú nhưng

thường là thị trường không hoàn hảo, dễ dẫn đến những độc quyền trong cạnhtranh, đặc biệt là vấn đề giá cả, đòi hỏi phải có sự can thiệp của Nhà nước vàchịu sự chi phối của yếu tố pháp luật

Thị trường BĐS có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự vềchuyển quyền sở hữu BĐS ( mà trọng tâm là các giao dịch chuyển QSDĐ ).Tuy nhiên, thị trường BĐS lại không hoàn hảo do phụ thuộc vào điều kiện tựnhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống, tập quán của mỗi vùng miền, mỗi địaphương, mỗi cộng đồng khác nhau

BĐS khi trở thành hàng hoá và thực hiện các giao dịch trên thị trường thìtất yếu phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống văn bản pháp luật về

ĐĐ và BĐS Pháp luật quy định trình tự, thủ tục điều kiện giao dịch, cung cấpcác thông tin về BĐS nói chung và QSDĐ nói riêng

Thứ hai, tính phức tạp của quá trình giao dịch (mua bán , cho thuê…) BĐS

hàng hoá Các giao dịch về BĐS có sự can thiệp và quản lý của Nhà nước nênthông thường phải thực hiện qua một thủ tục luật định và kéo dài, chi phí cao Quy chế pháp lý của Nhà nước quy định về chuyển dịch BĐS, đặc biệt làchuyển dịch QSDĐ hết sức chặt chẽ Các bên tham gia quan hệ ở thị trườngnày phải trải qua nhiều khâu, nhiều công đoạn, nhiều cơ quan để xác nhận

tính hợp pháp của giao dịch Điều đó phần nào lý giải được tại sao hiện nay

“thị trường ngầm” hàng hoá BĐS hoạt động mạnh mẽ, còn thị trường BĐSchính quy lại hoạt động kém hiệu quả

Thứ ba, thị trường BĐS rất nhạy cảm với sự tăng trưởng của nền kinh tế,

dễ bị “ nóng” khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao và cũng dễ bị “đóngbăng” khi nền kinh tế suy thoái Và ngược lại, sự tăng trưởng của nền kinh tếcũng chịu nhiều ảnh hưởng từ hiệu quả hoạt động của thị trường này Thịtrường “sốt”, giá BĐS tăng cao, chi phí đầu tư tăng ảnh hưởng đến thu hútđầu tư trong, ngoài nước và giảm sức cạnh tranh của nền kinh tê Khi thịtrường bị “đóng băng” làm ứ đọng một lượng vốn rất lớn.Việc rút vốn ra cũngkhông phải là dễ dàng mà ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế

Thứ tư, tổng cung ĐĐ cho tất cả các mục tiêu là cố định, tuy nhiên mức

cung cho từng mục đích cụ thể có thay đổi

Khi hiệu quả một công dụng nào đó đươc nâng cao thì lượng cung ĐĐ chomột loại công dụng đó cũng được gia tăng Đặc điểm này cho thấy việc dựbáo nhu cầu về BĐS cần cho các mục tiêu cụ thể cần phải tính đến hiệu quảkinh tế của việc sử dụng đất mang lại

Thứ năm, thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

Do BĐS là một loại hàng hoá cố định và không di dời về mặt vị trí Đặcđiểm này quy định tính chất, quy mô và các hình thức kinh doanh BĐS rấtkhác nhau giữa các địa phương và khu vực Thực tế thị trường BĐS sẽ pháttriển sôi động và mạnh mẽ ở các đô thị, trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị,của một vùng hơn là khu vực ngoại thị và nông thôn

Thứ sáu, do ĐĐ là tài nguyên khan hiếm nên dẫn đến tình trạng đầu cơ về

BĐS nền kinh tế thị trường khuyến khích các thành phần kinh tế tích cựctham gia vào các giao dịch trên thị trường Tuy nhiên, việc đầu cơ BĐS đặcbiệt là ĐĐ đã dẫn đến tình trạng thị trường ảo đi liền với giá ảo cao hơn rấtnhiều so với giá mà Nhà nước quy định tăng nợ ở mức cao, cuối cùng tạo ratam giác nợ: ngân hàng- dân cư- nhà đầu tư

1.2 Vai trò và vị trí của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam:

Thị trường QSDĐ có liên quan đến lượng tài sản to lớn trong nền kinh tếquốc dân của nước ta Sự ra đời của thị trường QSDĐ là một tất yếu kháchquan của nền kinh tế thị trường, điều đó cũng nói lên phần nào vai trò khôngthể phủ nhận được của loại thị trường đặc biệt này đối với nền kinh tế xã hộicũng như đối với mỗi người dân

Thứ nhất, thị trường QSDĐ là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố đầu tư

của các chủ sở hữu kinh doanh thuộc các chủ thể kinh doanh BĐS chuyênnghiệp cũng như các chủ thể không thường xuyên khác BĐS nói chung,QSDĐ nóí riêng là những tài sản hàm chứa giá trị lớn, không thể khai thác hếtgiá trị trong một lần, lại mang tính vĩnh cửu, hơn nữa, QSDĐ lại luôn bị giớihạn bởi diện tích tự nhiên của đất Việc luân chuyển quyền sở hữu và sử dụngBĐS trên thị trường, đặc biệt là sự chuyển giao quyền mang lại tính thườngxuyên của các chủ thể kinh doanh chuyên nghiệp đã tạo ra một lượng cungkinh tế lớn hơn rất nhiều lượng cung tự nhiên BĐS Song song, với vấn đềnày là việc chuyển hoá vốn từ hình thành hiện vật sang hình thái giá trị vàngược lại, do đó, tốc độ chu chuyển vốn cũng tăng lên, hoạt động kinh doanhtăng trưởng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại và phát triển của các chủthể Mặt khác, sau mỗi vòng quay của BĐS trên thị trường các chỉ số đầu tưvào BĐS được hoàn trả, song quan trọng hơn đó là việc hiện thực hoá giá trịcủa sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế

Thứ hai, thị trường QSDĐ là môi trường để các chủ thể bên cung và các

chủ thể bên cầu gặp gỡ, thoả thuận, nhằm giải quyết mâu thuẫn về cung - cầuQSDĐ, đồng thời việc sử dụng BĐS có hiệu quả và tiết kiệm hơn

Thứ ba, thị trường QSDĐ có tác dụng thúc đẩy áp dụng khoa học kĩ thuật,

công nghệ cao và quá trình đầu tư khai thác BĐS nguyên thuỷ, tránh sự khaithác lãng phí, kém hiệu quả nguồn tài nguyên hữu hạn và quý giá này Điềunày sẽ tạo ra một lượng lớn BĐS trong khi tổng cung tự nhiên của ĐĐ là cố

định Hệ quả trực tiếp của vấn đề này là tạo ra những BĐS có giá trị phù hợpvới khả năng thanh toán của người giàu cũng như người nghèo Giải quyếtnhu cầu về nhà ở của mọi người dân sẽ góp phần ổn định an ninh, trật tự xãhội.

Thứ tư, thị trường QSDĐ phát triển sẽ tạo sự đồng bộ các loại thị trường,

đáp ứng yêu cầu khách quan, nội tại của nền kinh tế hàng hoá phát triển cao.Các loại thị trường này có mối quan hệ ràng buộc, khăng khít và thúc đẩy lẫnnhau cùng tồn tại và phát triển Cụ thể: (i) Trên thực tế không phải lúc nàonhà đầu tư và người mua BĐS cũng có một số lượng lớn tiền tệ để thanh toáncho một nhu cầu nào đó về BĐS, Lúc này, cần có thị trường tiền tệ để giảiquyết vấn đề này Là loại quan hệ hai chiều, các khoản vay ngắn hạn, trunghạn và dài hạn với một lượng lớn tiền tệ nhằm mục đích đầu tư kinh doanhBĐS đã tạo “đầu vào” quan trọng trong thị trường đồng thời tạo “đầu ra” lớncho thị trường tiền tệ ( ii) hoạt động đầu tư xây dựng vào ĐĐ luôn được quantrọng tạo tiền đề cho thị trường xây dựng phát triển , thị trường xây dựng pháttriển cũng đồng nghĩa với việc tạo ra lượng cung kinh tế về BĐS lớn hơn rấtnhiều lần lượng cung tự nhiên, làm phong phú lượng hàng hoá trên thị trường,(iii) kinh doanh BĐS hấp dẫn hứa hẹn nhiều lợi nhuận nhưng khả năng xảy rarủi ro cũng lớn, do đó, các chủ sở hữu BĐS với mục đích kinh doanh, kể cảcác tổ chức tín dụng cho vay có bảo đảm bằng thế chấp BĐS luôn mongmuốn chuyển bớt phần rủi ro cho các công ty bảo hiểm Như vậy, sẽ tạo ra sự

an toàn cho thị trường BĐS đồng thời cũng tạo “đất” để thị trường bảo hiểmphát triển.Tuy nhiên, điều này hiện nay ở nước ta chưa được chú trọng đúngmức vì thị trường BĐS của nước ta phát triển chưa cao, các chủ thể chuyênnghiệp chưa nhiều nên sự cạnh tranh còn chưa khốc liệt, mặt khác bảo hiểm

và vai trò của nó còn xa lạ đối với thói quen của người dân ở một nước nôngnghiệp ….Kinh tế thị trường bao gồm nhiều loại chủ thể khác nhau là một “

cỗ máy ” muốn mạnh thì các bộ phận cấu thành của nó phải khoẻ và vận độnghài hoà ăn khớp

Thứ năm, thị trường QSDĐ phát triển, tạo cơ sở thực tiễn cho việc hoàn

thiện chính sách pháp luật về việc quản lý ĐĐ, quản lý thị trường của Nhànước, với mục đích trả lại cho pháp luật bản chất đích thực của nó, pháp luậtphải là sự phản ánh tồn tại xã hội, là khuôn mẫu sử sự được mọi người dân tựnguyện chấp nhận, pháp luật không chỉ là công cụ hữu hiệu trong tay Nhànước mà còn trở thành công cụ của người dân Mặt khác, thị trường QSDĐphát triển góp phần sang lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và các chủthể khác khắc phục các tình trạng phi kinh tế trong sử dụng BĐS và đầu tưxây dựng cơ bản, tạo nguồn thu cho NSNN, tạo điều kiện, để mở ra nguồnvốn mới thu hút đầu tư nước ngoài, giúp cho việc hình thành giá cả BĐS mộtcách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào các chi phí sản xuất Đây làđiều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh

tế Điều này càng có ý nghĩa quan trọng trong điều kiện hội nhập kinh tế khuvực và quốc tế

1.3 Kinh nghiệm nước ngoài trong việc xây dựng và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.

Mặc dù đối với các nước có nền KTTT phát triển thì đây là một vấn đềkhông còn mới nhưng ở Việt Nam thì đây là lĩnh vực còn khá mới Vì vậyviệc tham khảo, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm về quản lý thị trường BĐScủa nước ngoài là rất cần thiết cho quá trình xây dựng và vận hành có hiệuquả của thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDĐ nói riêng ở Việt Nam

a Trung Quốc

Trung Quốc không chỉ là một quốc gia láng riềng mà còn là một nước cónhiều đặc điểm tương đồng về lịch sử, văn hoá, chính trị với Việt Nam Phápluật về ĐĐ của hai nước cũng có nhiều điểm tương đồng Hiện Trung Quốccũng đang nỗ lực xây dựng và quản lý thị trường BĐS và đạt được một sốthành tựu nhất định

 Về chính sách đối với thị trường BĐS, Trung Quốc thi hành chế độcông hữu ĐĐ tức chế độ sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể của nông dân về

ĐĐ, song ở nước này vẫn tồn tại thị trường QSDĐ Trong thị trường QSDĐtồn tại các loại hình giao dịch cơ bản sau:

- Giao dịch của người có QSDĐ quốc hữu chia thành hai dạng: ( 1) giữa cáccông ty thụ nhượng với nhau hoặc giữa các công ty khai thác nhà đất vớikhách hàng; (2) giữa những người sử dụng đất cuối cùng với nhau

- Đối với các BĐS trên đất, việc xây dựng nhà ở được Nhà nước quản lý chặtchẽ và phải theo đúng quy định Để quản lý thị trường BĐS pháp luật quyđịnh việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký qua sở giao dịch vàphải nộp thuế đối với phần giá trị tăng thêm đối với từng loại BĐS Hiện nay,

ở Trung Quốc thực hiện việc xoá bao cấp về nhà ở, Nhà nước khuyến khíchcác thành phần kinh tế tham gia đầu tư kinh doanh nhà ở

- Đối với đất thuộc sở hữu tập thể, nông dân được quyền sử dụng thông quachế độ giao khoán cho hộ gia đình với thời hạn tối đa là 30 năm và khi hếtthời hạn họ được quyền đăng ký tiếp tục sử dụng Hộ gia đình nông dân sửdụng đất nông nghiệp có quyền chuyển nhượng, cho thuê hay không lại tuỳvào tình hình sản xuất, không có quyền thế chấp QSDĐ Về đất ở, mỗi hộ giađình chỉ được sử dụng một diện tích đất nhất định theo hạn mức do pháp luậtquy định để làm nhà ở, Nhà nước không sử dụng các biện pháp hành chính đểcan thiệp vào quá trình sử đụng dất của họ

- Về quản lý thị trường QSDĐ, Trung Quốc thực hiện các biện pháp cơ bảnsau:

Thứ nhất, về cân bằng quan hệ “cung - cầu” Chính phủ khống chế và

điều tiết lượng đất hàng hoá trên thị trường thông qua hình thức xuất nhượng

Cụ thể, kiểm soát chặt chẽ tổng lượng cung ứng đất xây dựng thực hiệnnghiêm chỉnh chế độ SDĐ có bồi thường ( trả tiền), đẩy mạnh việc đấu thầuđấu giá, tăng cường quản lý giá đất

Thứ hai, về định giá đất Giá xuất nhượng là do thị trường xác lập, giá do

Nhà nước quy định là để tham khảo Hiện nay, ở Trung Quốc có các tổ chức

trung gian định giá đất được xác lập tách biệt độc lập Nhà nước quy định vềquy trình và nghiệp vụ định giá đất.

Thứ ba, về kiểm soát đầu cơ đất đai bằng cách hoàn thiện luật về quản lý đất

đai, điều lệ về quản lý BĐS

Từ việc quản lý thị trường BĐS của Trung Quốc có thể rút ra một số kinhnghiệm việc xây dựng và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam như sau:

- Nhà nước cần giảm thiểu các can thiệp mang tính hành chính không cầnthiết vào hoạt động của thị trường, chú trọng vào việc hoàn thiện khung pháp

lý nhằm điều chỉnh có hiệu quả hoạt động của thị trường BĐS Nhà nướckhống chế, điều tiết quan hệ cung - cầu về ĐĐ trên thi trường

- Xây dựng và hoàn thiện các tổ chức trung gian hỗ trợ hoạt động của thịtrường BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức định giá đất, tổ chức bảo hiểmhoạt động kinh doanh BĐS…

hệ thống địa chính nhằm bảo đảm quyền sở hữu, bảo đảm sự chuyển nhượng

ĐĐ với đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất, phục vụnhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng ĐĐ có hiệu quả đáp ứng nhu cầu củacộng đồng, bảo đảm thuận tiện cho hoạt động tín dụng ngân hàng thông quaviệc thế chấp ĐĐ và tạo cơ sở xây dựng một hệ thống thuế đất và BĐS côngbằng

Đất đai ở Pháp phần lớn thuộc sở hữu tư nhân Người dân có quyền sởhữu đối với ĐĐ phải nhượng quyền sở hữu của mình đối với ĐĐ cho Nhànước để sử dụng vào mục đích công cộng Bên cạnh hình thức sở hữu tư nhân

về ĐĐ còn có hình thức chủ yếu như: (1) quyền ưu tiên mua đất; (2) trưngdụng đất Mặc dù thừa nhận hình thức sở hữu phổ biến là sở hữu tư nhân về

ĐĐ, nhưng Nhà nước có chính sách quản lý rất chặt chẽ đất canh tác (đặc biệt

là quá trình chuyển nhượng, tích tụ và chuyển đến mục đích sử dụng đất nôngnghiệp) nhằm bảo đảm sự phát triển bền vững của sản xuất nông nghiệp Vấn đề chuyển dịch đất Nhà nước ở Việt Nam cũng được Nhà nước kiểmsoát chặt chẽ vì ĐĐ thuộc sở hữu toàn dân và nước ta là một nước nôngnghiệp với phần lớn người dân sống bằng nghề nông

Nhưng ở Việt Nam , người dân không có quyền sở hữu tư nhân về ĐĐ,song trên mỗi diện tích đất mà họ sử dụng thì họ được thực hiện những quyềnnăng rất mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện các quyền trong điềukiện thuận lợi và an toàn

Nghiên cứu kinh nghiệm xây dựng và quản lý thị trường BĐS của một

số nước trên thế giới có thể rút ra một vài kết luận : (i) Do thị trường BĐS cómối quan hệ chặt chẽ và tác động qua lại với thị trường vốn, thị trường laođộng nên tất cả các nước dù xác lập theo mô hình sở hữu ĐĐ theo sở hữu tưnhân hay sở hữu Nhà nước, thì Nhà nước đều có sự can thiệp vào thị trườngBĐS thông qua hệ thống quy hoạch ĐĐ, đăng ký ĐĐ,cấp giấy chứng nhậnquyền sở hữu hoặc QSDĐ; (ii) để thị trường BĐS có thể vận hành thông suốtthì Nhà nước không chỉ thực hiện tốt các chức năng quản lý ĐĐ mà còn phảihoàn thành vai trò là tổ chức dịch vụ công về ĐĐ của xã hội Hơn nữa, Nhànước cần tạo điều kiện và có các cơ chế, chính sách phù hợp để hình thànhcác tổ chức trung gian có tính chuyên nghiệp nhằm hỗ trợ hoạt động của thịtrường BĐS như tổ chức môi giới BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức tư vấn,cung cấp thông tin về BĐS, tổ chức bảo hiểm kinh doanh về BĐS, tổ chức tưvấn, cung cáp các dịch vụ pháp lý về BĐS; (iii) Các nước đều chú trọng đếntăng cường vai trò quản lý ĐĐ của Nhà nước nhằm bảo đảm cho ĐĐ được sửdụng hợp lý, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao song hành với việc thựchiện sự công bằng xã hội trong sử dụng ĐĐ; (iv) các nước đều quan tâm đếnviệc xây dựng và quản lý hiệu quả thị trường BĐS nói chung và thị trường

ĐĐ nói riêng thông qua các chính sách tài chính, công cụ thuế, quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính nhằm phát huy vai trò và tiềmnăng của ĐĐ - nguồn vốn, nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế.

Việc tham khảo kinh nghiệm của nước ngoài là rất cần thiết trong quátrình xây dựng thị trường BĐS có tổ chức ở nước ta hiện nay, đòi hỏi phảitiến hành theo các bước phù hợp với bối cảnh, đặc điểm, điều kiện kinh tế xãhội của từng nước nhằm tránh lặp lại những sai lầm mà các nước đã gặp phảitrong cải cách kinh tế theo cơ chế thị trường

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Ở VIỆT Nam.

2.1 Các quy định của pháp luật đất đai.

2.1.1 Loại đất được phép tham gia thị trường bất động sản.

Trước năm 2003, thị trường BĐS nói chung và thị trường QSDĐ nóiriêng diễn ra với quy mô nhỏ lẻ và hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trườngnày thời gian qua khá “đồ sộ”, nhưng chồng chéo, tản mạn, thậm chí mâuthuẫn, nhiều tầng, nhiều nấc…nên không khỏa lấp được những bất cập trênthực tế và những nhu cầu, những đòi hỏi khách quan mà thị trường đặt ra.Trước tình hình đó, lần đầu tiên LĐĐ 2003 chính thức quy định rõ loại QSDĐđược tham gia thị trường BĐS, cơ chế quản lý thị trường BĐS, thông qua đógóp phần quan trọng trong việc khai thông thị trường BĐS, mở rộng tối đacác quyền của người sử dụng đất để cung cấp cho thị trường BĐS sự phongphú và đa dạng hơn hàng hóa là QSDĐ và các chủ thể thể tham gia thị trường

Việc luân chuyển QSDĐ trong nền KTTT là một nhu cầu thiết yếu.Những quy định của pháp luật đã cho thấy Nhà nước đã thừa nhận điều đó,nên đã cho phép người có QSDĐ, đưa QSDĐ vào các giao dịch trên thịtrường BĐS Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể nào, cũng như không phảibất kỳ loại QSDĐ nào cũng được tham gia vào các giao dịch trên thị trường.Pháp luật ĐĐ và BLDS 2005 đã đưa ra các nguyên tắc, điều kiện, thủ tục,trình tự…như là một đòi hỏi bắt buộc cho các giao dịch đó

Theo Điều 691 BLDS 2005 đã quy định ba nguyên tắc cơ bản vềchuyển QSDĐ, trong đó khoản 1 chỉ rõ “ Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình,chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển QSDĐ mới cóquyền chuyển QSDĐ” Như vậy, không phải ai có QSDĐ từ bất kỳ hình thứcnào cũng được thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai Theo quy định củaLĐĐ và NĐ 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành LĐĐ, chỉ cónhững loại đất sau mới tham gia vào giao dịch trên thị trường BĐS:

- QSDĐ của tổ chức kinh tế: được Nhà nước giao đất có thu tiền màtiền đã trả không có nguồn gốc từ NSNN; nhận chuyển nhượng QSDĐ màtiền đã trả không có nguồn gốc từ NSNN; được cơ quan Nhà nước có thẩmquyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sang cóthu tiền sử dụng đất dưới hình thức giao đất hoặc cho thuê đất.

- QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: khi đất đang sử dụng không phải làđất thuê, sau khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ không thu tiềnsang có thu tiền sử dụng đất

- QSDĐ của người Việt Nam định cư ở ở nước ngoài: được Nhà nướcgiao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, được Nhà nướccho thuê đất để đầu tư tại Việt Nam đã trả tiền thuê một lần cho cả thời hạnthuê; thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT (Đ61 LĐĐ2006)

Ở Việt Nam, ĐĐ thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sởhữu Song, Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức kinh

tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị- xã hội ( gọichung là tổ chức), hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thứcgiao đất hoặc cho thuê đất Từ đó xác lập quyền sở hữu về QSDĐ cho tổchức, hộ gia đình và cá nhân Đồng thời pháp luật cho phép các chủ thể sửdụng đất được thực hiện việc chuyển QSDĐ (BĐS đặc biệt) thông qua hợpđồng (Điều 689 BLDS 2005); đồng thời phải tiến hành đăng ký QSDĐ tại vănphòng đăng ký QSDĐ căn cứ vào mục đích sử dụng đất (Điều 45 LĐĐ 2006)

… Những đối tượng trên được thực hiện các giao dịch chuyển QSDĐ căn cứvào mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và đặcbiệt, pháp luật phân định rõ nguồn gốc của nghĩa vụ tài chính đó (nếu cónguồn gốc từ NSNN thì không được chuyển QSDĐ, còn nếu không thì ngượclại) với mục đích tạo sự chủ động và cơ hội trong việc lựa chọn hình thức sảnxuất kinh doanh phù hợp

2.1.2 Điều kiện để quyền sử dụng đất được phép tham gia thị trường bất động sản.

LĐĐ 1993 đã chính thức coi ĐĐ là một loại hàng hóa đặc biệt và người

sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất Đây là sự thayđổi tư duy pháp lý tạo thuận lợi cho người dân trong việc xác lập các giaodịch dân sự về QSDĐ LĐĐ 2003 ra đời đã tiến thêm một bước bằng quyđịnh QSDĐ trong thị trường BĐS đặt “ nền móng” đầu tiên về mặt pháp lýtrong hoạt động kinh doanh QSDĐ Tuy nhiên, không phải bất kỳ loại đất nàocũng được phép tham gia thị trường BĐS mà chỉ có các loại đất quy định tạiĐiều 61 LĐĐ 2003 và Điều 59 NĐ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 vềthi hành LĐĐ 2003 mới được tham gia BĐS bao gồm:

+ Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tựnhiên được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đìnhhoặc cá nhân

+ Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vàomục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

đã được Nhà nước công nhận QSDĐ

+ Đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đấtđối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư trú ở nước ngoài

+ Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lầncho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư trú ở nước ngoài

+ Đất ở được Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở,đất ở được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư trú ởnước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, đất ở được Nhà nước chothuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Namđịnh cư trú ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài để xây dựng đầu tư kinh doanhnhà ở

+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ở

đã được Nhà nước công nhận QSDĐ

+ Đất sản xuất kinh doanh phí nông nghiệp được sử dụng vào mục đíchcông cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài

+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đíchcông cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuêđất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư trú tại nướcngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đíchcông cộng có mục đích kinh doanh do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tếđang sử dụng đã được Nhà nước công nhận QSDĐ

- Đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tài sản gắn liềnvới đất được tham gia thị trường BĐS bao gồm:

+ Đất trồng cây lâu năm có vườn cây, đất vùng sản xuất có vùng, đấtlàm muối và nuôi trồng thủy sản đã đầu tư hạ tầng

+ Đất sản xuất, kinh doanh nghiệp phi nông nghiệp, đất sử dụng vàomục đích công cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc cócông trình gắn liền với đất

Bên cạnh việc quy định về QSDĐ được tham gia thị trường BĐS, LĐĐ

2003 còn quy định điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyềnnăng của chuyển QSDĐ Các điều kiện này bao gồm: (i) có giấy chứng nhậnQSDĐ; (ii) đất không có tranh chấp; (iii) trong thời hạn sử dụng đất; (iv)QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án (khoản 1 Điều 106)

2.2 Các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản về kinh doanh quyền sử dụng đất.

2.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

a Khái niệm:

Theo khoản 4 Điều 4 LĐĐ 2003 “ Chuyển nhượng” là một trong cáchình thức chuyển QSDĐ Song, nội hàm của khái niệm này lại chưa được xác

định trong luật thực định Việt Nam BLDS 2005 cũng chỉ đưa ra một địnhnghĩa về “ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ” tại Điều 697 BLDS 2005, nghĩa

là, chỉ đề cập đến vấn đề “hình thức pháp lý” Tuy nhiên, nội dung của điềuluật này lại không chỉ dừng lại ở “ hình thức pháp lý”, mà đã phần nào đề cậpđến nôi dung của khái niệm “ chuyển nhượng QSDĐ” Theo từ điển BáchKhoa Việt Nam, chuyển nhượng với tính cách là thuật ngữ kinh tế được địnhnghĩa là: “ Hình thức chuyển quyền sở hữu một giá trị BĐS, một chứng thư(thương phiếu, cổ phiếu, ký danh…) từ người này sang người khác bằng chữ

ký chuyển nhượng” Định nghĩa này chưa thực sự chính xác, bởi vì ở đâychưa thấy sự xuất hiện của “tiền” với tư cách là phương tiện trao đổi, nếu theocách định nghĩa này thì: tặng cho QSDĐ cũng được coi là “chuyển nhượngQSDĐ”, vì đều là “ chuyển quyền sở hữu từ người này sang người khác”

Khắc phục những hạn chế trên, bước đầu có thể hiểu: chuyển nhượngQSDĐ là quá trình bên chuyển nhượng (bên bán ) và bên nhận chuyểnnhượng (bên mua) dàn xếp với nhau về chuyển giao quyền sở hữu hàng hóaQSDĐ người này sang người khác, lấy tiền tệ làm trung gian, theo quy địnhcủa pháp luật về các điều kiện, nội dung, hình thức

Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ là một quan hệ hàng hóa – tiền tệ, làgiao dịch cơ bản, bản chất nhất của các giao dịch chuyển quyền sở hữu hànghóa QSDĐ trên thị trường BĐS Các giao dịch này nhằm chuyển giao quyền

sở hữu QSDĐ trên thị trường BĐS Việt Nam, cho dù chúng được định danhkhác nhau, song suy đến cùng chúng đều là các quan hệ hàng hóa tiền tệ

b Quy chế pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước

Nếu LĐĐ 1993 (Điều 75), BLDS 1995 (Điều 706) có quy định việcchuyển nhượng QSDĐ, nông nghiệp, lâm nghiệp và chuyển nhượng QSDĐ ở

hộ gia đình, cá nhân thành hai trường hợp với những điều kiện khác nhau kể

cả đối với người nhận chuyển nhượng và đã tạo ra sự phức tạp không đáng cóthì LĐĐ 2003 đã có sự quy định tiến bộ hơn Theo khoản 3 Điều 113 và điểm

a khoản 2 Điều 115 LĐĐ 2003 thì, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ không phải

là đất thuê thì được chuyển nhượng, đó là: QSDĐ nông nghiệp hay phi nôngnghiệp Hơn nữa, tiến bộ hơn BLDS 1995 (Điều 711), LĐĐ 2003 và BLDS

2005 đã quy định điều kiện đối với chủ thể nhận chuyển nhượng QSDĐ Điềunày là phù hợp với thực tế hiện nay, bởi lẽ trong nền sản xuất hàng hóa, mọinhu cầu của các chủ thể đều được thỏa mãn bởi thị trường khi họ có đủ khảnăng thanh toán Pháp luật không nên và cũng không thể đặt điều kiện hạnchế, vì nếu pháp luật ra điều kiện để hạn chế thì họ sẽ tự tìm đến “thị trườngngầm” để thỏa mãn nhu cầu của mình, khi đó quy định của pháp luật trở nên

vô nghĩa

Để hướng dẫn thi hành LĐĐ 2003 về chuyển nhượng QSDĐ, Nghịđịnh số 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐthông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ (điểm b khoản 1 Điều 99) Tuy nhiên,

NĐ 181 cũng quy định một số trường hợp chuyển nhượng QSDĐ có điềukiện và trường hợp không được nhận chuyển QSDĐ Theo Điều 104 NĐ 181,(i) hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nôngnghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất màchuyển nhượng và không còn đất để sản xuất, không còn đất ở, nếu Nhà nướcgiao đất, lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ởđược miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng QSDĐ trong thờihạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai;(ii) đang sinh sống xen kẽtrong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừngđặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khởi phân khu đó thì chỉ đượcchuyển nhượng QSDĐ ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó;(iii) được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cánhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó Trong các trường hợptrên thì hộ gia đình, cá nhân bị hạn chế chuyển nhượng QSDĐ vì QSDĐ đó là

có điều kiện do Nhà nước quy định, đối với trường hợp không được nhận

chuyển nhượng QSDĐ thì hộ gia đình, cá nhân (i) không trực tiếp sản xuấtnông nghiệp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước(khoản 3 Điều 103); (ii) không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, đất nôngnghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phụ hồi sinh thái thuộcrừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ (khoản 4 Điều 103) Đây lànhững loại đất được sử dụng vào mục đích đặc biệt như để sản xuất nôngnghiệp, bảo vệ môi trường, chống lại các thiên tai (lũ lụt, sóng thần…) Vì thếviệc quy định hộ gia đình, cá nhân chỉ được chuyển nhượng trong một sốtrường hợp là phù hợp với việc bảo vệ các loại đất đó Thông qua những quyđịnh về sự hạn chế này, Nhà nước có thể thực hiện chính sách bảo đảm chongười trực tiếp sản xuất nông nghiệp có đất để sản xuất; đồng thời, ngăn chặnnhững tác động tiêu cực của việc chuyển nhượng QSDĐ trái phép, hạn chếviệc đầu cơ ruộng đất.

Bên cạnh đó, LĐĐ 2003 quy định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nướccho thuê trước ngày 01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời hạn thuêhoặc đã trả trước nhiều năm liền mà thời hạn đã trả tiền còn lại ít nhất là 5năm thì cũng được chuyển nhượng QSDĐ thuê đó (khoản 2 Điều 114) Vớiquy định như vậy, chúng ta thấy rằng kể từ ngày 01/07/2004, hộ gia đình, cánhân trong nước chỉ được Nhà nước cho thuê đất theo cách thức thu tiền hàngnăm (khoản 1 Điều 35) thì không được chuyển nhượng QSDĐ thuê đó

Riêng trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức,

hộ gia đình và cá nhân khác mà không phải là khu công nghiệp thì có quyềntheo quy định của pháp luật dân sự (khoản 4 Đ 114) Theo quy định mangtính dẫn chiếu này, hộ gia đình cá nhân được quyền chuyển nhượng QSDĐthuê đó theo các quy định hiện hành của BLDS 2005 (Đ 697 – Đ 702), bất kểthời hạn còn lại là bao nhiêu; bất kể phương thức thanh toán tiền thuê là mộtlần hoặc trả trước nhiều năm hay hàng năm So sánh khoản 4 Điều 114 vớikhoản 2 Điều 114, ở đây, nhà làm luật đã dựa vào tiêu chí chủ thể trong quan

hệ thuê đất để xác định QSDĐ thuê từ chủ thể nào thì có thể trở thành hàng

hóa thông qua quan hệ chuyển nhượng Theo chúng tôi, rõ ràng đây là một sựphân biệt đối xử, làm cho QSDĐ không dễ dàng trở thành hàng hóa, do đókhông có lợi cho thị trường Mặt khác trên phương diện lập pháp thì “ sự phânbiệt đối xử này vừa lỗi thời, vừa hạn chế về kỹ thuật lập pháp, làm cho đạoluật thiếu tính khái quát”.

- Đối với tổ chức kinh tế

Chủ thể sử dụng đất là tổ chức theo LĐĐ 2003 có cơ cấu phong phú,bao gồm nhiều loại tổ chức (khoản 1 Điều 9), song chức năng của mỗi loại tổchức này có khác nhau, kế thừa các quy định của khoản 11, 12, 13, 14, Điều 1Luật sửa đổi bổ sung (SĐBS) một số điều của LĐĐ 1998, 2003, NĐ 181 quyđịnh chỉ một số tổ chức kinh tế mới được tham gia thị trường BĐS với tư cách

mà số tiền thuê đã trừ còn lại ít nhất là 5 năm (điểm đ khoản 1 Điêù 111 LĐĐ

2003, điểm b khoản 1 Điều 106 NĐ 181); (iv) tổ chức kinh tế sử dụng đấtđược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng từkhông thu tiền sang có thu tiền sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồn gốc

từ NSNN (điểm b khoản 2 Điều 106 NĐ 181) Về cơ bản, việc thừa nhận tổchức kinh tế trong các trường hợp trên được chuyển nhượng QSDĐ với tưcách là bên cung của thị trường, không đặt điều kiện với các tổ chức kinh tếtham gia với tư cách là chủ thể bên cầu theo chúng tên là phù hợp, tạo hành

lang pháp lý để các chủ thể này năng động hơn trong việc khai thác lợi íchkinh tế từ ĐĐ trong điều kiện nền kinh tế thị trường.

Cũng giống như hộ gia đình, cá nhân, Nghị định 181 cũng quy định hạnchế sự chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế Tại khoản 1 Điều 101 tổchức kinh tế sử dụng đất thể hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở đểbán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển QSDĐ đối với diện tích đất đã hoànthành việc đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyểnnhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của

dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dướihình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở Và tổ chức kinh tế không đượcnhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đấtrừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (khoản 2 Điều 103, NĐ 181)

Riêng quy định tại điểm đ khoản 1 Đ 111 LĐĐ 2003 thì chưa thực sựhợp lý, hạn chế tính năng động trong hoạt động kinh doanh của các tổ chứckinh tế Hơn nữa, Luật sửa đổi bổ sung một số điều LĐĐ 1998; 2003 đã kếtiếp nhau thừa nhận và tạo cơ sở pháp lý hình thành các tổ chức kinh doanhBĐS chuyên nghiệp Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng mãi đến năm 1999 tổchức kinh tế mới được tham gia vào thị trường BĐS với giao dịch chuyểnnhượng QSDĐ và được tái thừa nhận trong LĐĐ 2003 là một sự chậm trễ củapháp luật Việt Nam, một sự “lạc hậu” so với yêu cầu nền kinh tế thị trườngluôn được đánh giá là năng động

- Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ởnước ngoài

LĐĐ 2003 quy định rằng, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại ViệtNam được nhận chuyển nhượng QSDĐ trong các trường hợp: (i) được Nhànước cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê (điểm b khoản 3 Điều119); (ii) đã thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KKT (điểm c khoản 2 Điều120) Đây chính là điểm mới của LĐĐ 2003, thể hiện sự cởi mở, thiện chí của

Chính phủ Việt Nam đối với các doanh nhân nước ngoài, tạo mọi thuận lợi để

họ có thể năng động trong việc sử dụng các nguồn tư bản của mình

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, kế thừa và phát triểncác quy định của luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001,Luật ĐĐ năm 2003 quy định khá thông thoáng các quyền của loại chủ thểnày Về cơ bản chủ thể này có các quyền không kém gì người sử dụng đấttrong nước Theo đó họ được chuyển nhượng QSDĐ trong các trường hợp sauđây: (i) được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất (điểm bkhoản 1 Điêù 119); (ii) được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất mà trả tiềnthuê một lần cho cả thời hạn thuê (điểm b khoản 3 Điều 119); (iii) đã thuê đất,thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT theo dự án đầu tư (điểm c khoản 2 Điều120); (iv) trong trường hợp họ thỏa mãn cái điều kiện để được mua nhà gắnliền với đất ở thì họ có quyền bán nhà gắn liền với đất ở cho hộ gia đình, cánhân và người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi người mua thỏa mãn cáiđiều kiện luật định (điểm b khoản 2 Điều 121)

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ởnước ngoài, NĐ 181 cũng quy định điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ trongthực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và hoặc cho thuê(khoản 1 Điều 101)

Nhìn chung, LĐĐ 2003 đã quy định khá khá cởi mở đối với việcchuyển nhượng QSDĐ trên thị trường BĐS, các loại QSDĐ được chuyểnnhượng khá phong phú, cơ cấu chủ thể cũng đã mở rộng một cách đáng kể.Các thủ tục hành chính sau giao dịch này cũng đã phù hợp, không còn phânbiệt các trình tự thủ tục khác nhau đối với mỗi loại đất, mỗi loại chủ thể nhưpháp luật ĐĐ trước đây Do đó, dễ áp dụng hơn trong thực tế (Điều 127) Mặc

dù chưa phải đã thực sự hoàn thiện, song trong bối cảnh luật thực định ViệtNam, có thể coi đây là một bước tiến trong quá trình cải cách thủ tục hànhchính liên quan đến lĩnh vực ĐĐ – BĐS

2.2.2 Cho thuê quyền sử dụng đất.

* Cho thuê đất

Cho thuê đất của Nhà nước đã tạo một tiền đề (trong các tiền đề) đểngười thuê đất cho thuê QSDĐ (thuê) của mình, nhất là đối với các chủ thể cóyếu tố nước ngoài Do đó, chúng tôi đề cập đến cho thuê đất như một ngoại

lệ, vai trò làm tiền đề cho một số giao dịch khác Có thể thấy rằng, cho thuêđất sẽ đạt được ít nhất ba đặc điểm sau: (i) vừa bảo đảm tính kinh tế choquyền sở hữu toàn dân về ĐĐ, vừa bảo đảm quyền lợi cho những người cónhu cầu sử dụng đất thuê; (ii) thông qua hợp đồng thuê đất, quyền hưởngdụng đất của người thuê được xác định rõ ràng bằng các quyền và nghĩa vụ,

có ý nghĩa tích cực kích thích người thuê đạt được mục tiêu phát triển và bảotồn đất trong thời hạn thuê, từ đó làm tăng của cải cho xã hội; (iii) giao đất sửdụng tạm thời trên cơ sở hợp đồng ngắn hạn hoặc trung hạn cho đến khi cónhu cầu sử dụng dài hạn, làm cho ĐĐ – tài sản quý hiếm được sử dụng vàkhai thác liên tục, khi đó có lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất đồngthời được thỏa mãn

* Khái niệm cho thuê quyền sử dụng đất

Cho thuê QSDĐ được hiểu là người sử dụng đất đem tài sản QSDĐ củamình chuyển giao cho những người khác có nhu cầu sử dụng trong một thờigian nhất định trên cơ sở hợp đồng có đền bù

* Quy chế pháp lý cho thuê quyền sử dụng đất

- Đối với tổ chức kinh tế: LĐĐ 2003 quy định rằng chủ thể này đượccho thuê QSDĐ trong các trường hợp sau: (i) QSDĐ do Nhà nước giao có thutiền hoặc được chuyển mục đích sử dụng đất mà tiền đã trả không có nguồngốc từ NSNN (điểm b khoản 2 Điều 110, điểm a khoản 3 Điều 112); (ii)QSDĐ do nhận chuyển nhượng mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng

có nguồn gốc từ NSNN (khoản 2 Điều 112) Như vậy, tổ chức kinh tế chỉđược cho thuê QSDĐ khi tài sản này thuộc quyền sở hữu của chính tổ chức

đó QSDĐ của tổ chức kinh tế do Nhà nước giao không thu tiền hoặc do nhận

chuyển nhượng mà tiền đã trả có nguồn gốc từ NSNN không được cho thuê,bởi đây là các tài sản thuộc sở hữu toàn dân theo quy định của Điều 17 Hiếnpháp 1992 và các đạo luật khác.

- Đối với hộ gia đình và cá nhân: LĐĐ 2003 (Điều 113) quy định rằngchủ thể này được cho thuê QSDĐ trong các trường hợp sau: (i) đất đang sửdụng không phải là đất thuê ( khoản 4); (ii) được cơ quan có thẩm quyền chophép chuyển mục đích sử dụng đất mà đã chọn hình thức giao đất có thu tiền

sử dụng đất (điểm a khoản 2 Điều 115) Chủ thể được thuê đất trong trườnghợp này là hộ gia đình, cá nhân và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.Như vậy khác với LĐĐ 1993 và BLDS 1995, LĐĐ 2003 đã không dựa vàotiêu chí phân loại đất để quy định quy chế pháp lý, thay vào đó là luật đã chọntiêu chí nguồn gốc của QSDĐ Nêu trước đây, luật quy định việc cho thuêQSDĐ nông nghiệp (Điều 751 BLDS 1995) và các loại đất khác (khoản 2Điều 15 NĐ 17/1999/NĐ- CP) phải thỏa mãn các điều kiện khác nhau, thìnay, LĐĐ và BLDS 2005 cho phép người có QSDĐ không phải là đất thuê thìđược cho thuê QSDĐ mà không đưa ra điều kiện khác Bên cạnh đó, LĐĐ

2003 đã mở rộng hơn chủ thể bên cầu bằng quy định rằng: người Việt Namđịnh cư ở nước ngoài được trực tiếp thuê QSDĐ của hộ gia đình, cá nhântrong nước (khoản 4 Điều 113 và điểm a khoản 2 Điều 115) Theo chúng tôi,đây là một bước tiến đáng ghi nhận của LĐĐ 2003, là sự thể chế kịp thời chủtrương của Đảng về mở rộng thị trường BĐS để người Việt Nam ở nướcngoài được tham gia vào các loại giao dịch khác nhau

- Đối với người Việt Nam ở nước ngoài: tiến bộ và mạnh dạn hơn cácquy định trong BLDS 1995; LĐĐ 1993; 1998; 2001, LĐĐ 2003 quy địnhrằng: (i) người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất thì được cho thuê QSDĐ (khoản 1 Điều 119), (ii) điểm bkhoản 1 Điều 120 quy định rằng người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhậnquyền nhượng QSDĐ trong KCN, KCNC, KKT có quyền lợi cho thuê