Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Chương 1NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số khái niệm cơ bản trong quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụn

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Với tốc độ tăng trưởng kinh tế như hiện nay, đặc biệt là trong điều kiệnViệt Nam đã là thành viên của tổ chức thương mại thế giới, thì cơ hội đầu tưkinh doanh trên lãnh thổ Việt Nam ngày càng nhiều Điều đó đồng nghĩa với nhucầu sử dụng đất ở Việt Nam ngày càng cao trong khi đất đai là một loại tư liệusản xuất, một loại tài sản đặc biệt giới hạn về diện tích Do vậy cần phải xâydựng một khung pháp lý thích hợp để bảo đảm việc khai thác loại tài nguyên, tàisản này một cách hiệu quả nhất; đồng thời bảo đảm được sự hài hòa giữa lợi íchcủa chủ sở hữu và chủ sử dụng đất

Pháp luật Việt Nam hiện nay quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân vàchỉ có hai phương thức để chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng

đó là giao đất và cho thuê đất Nếu sử dụng đất vì mục đích sản xuất kinh doanhthì tương ứng với mỗi phương thức chuyển giao đất, người sử dụng sẽ phải thựchiện một loại nghĩa vụ tài chính nhất định Ở phương thức giao đất có thu tiền sửdụng, mặc dù người sử dụng đất được trao nhiều quyền hơn nhưng lại phải trảtiền sử dụng đất một lần và thông thường thì mức nộp tiền sử dụng đất cao hơnrất nhiều lần mức nộp tiền thuê đất Và với phương thức này không phải chủ đầu

tư nào cũng đáp ứng được và mong muốn chọn lựa vì họ phải huy động vốn quánhiều để đầu tư vào tài sản cố định là quyền sử dụng đất Hầu hết các chủ đầu tưkhông muốn phải dồn quá nhiều vốn vào tài sản cố định mà mong muốn tậptrung vốn vào họat động sản xuất kinh doanh

Trước thực tế như vậy, một bộ phận không nhỏ nhà sản xuất kinh doanh

có nhu cầu sử dụng đất mong muốn lựa chọn phương thức chuyển giao đất thứhai là thuê đất của Nhà nước Và nếu so sánh giữa giao đất và thuê đất thì rõ

ràng người thuê đất sẽ không phải huy động quá nhiều vốn để có được quyền sửdụng đất như được giao đất có thu tiền.

Khung pháp lý về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đã đượcchúng ta xây dựng từ ở Luật đất đai 1993 và vẫn đang được hoàn thiện Tuynhiên, thực tiễn cho thấy những quy định này vẫn còn một số hạn chế nhất định.Trình tự thủ tục cho thuê đất trên thực tế vẫn còn phức tạp hơn rất nhiều so vớiquy định của luật Hiện tượng này xuất phát từ việc có những quy định trong luật

về thuê đất vẫn chưa rõ ràng, cụ thể Điều đó dẫn đến quyền và lợi ích hợp phápcủa người sử dụng đất và Nhà nước trong một số trường hợp không được bảođảm Bên cạnh đó, về mặt lý luận, quy định về cho thuê đất vẫn còn những hạnchế ngay từ trong định nghĩa của luật về hoạt động này Quy định về thẩm quyềncho thuê đất trong cùng một điều luật cho cả ba cấp ủy ban với bản chất hoạtđộng thuê khác nhau tạo ra sự không thống nhất về mặt lý luận Đáp ứng yêu cầukhách quan trên, việc hoàn thiện pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhànước và người sử dụng đất là hoàn toàn cần thiết

Từ những lý do trên, cộng với sự quan tâm của bản thân, người viết đã

chọn nghiên cứu “Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất” làm đề tài tốt nghiệp của mình.

2 Tình hình nghiên cứu

Để thực hiện mục tiêu xây dựng Nhà nước pháp quyền thì đòi hỏi chúng

ta phải từng bước hoàn thiện hệ thống pháp luật Trong bối cảnh chung đó, phápluật đất đai cũng được quan tâm hoàn thiện Thời gian qua, giới nghiên cứu khoahọc xã hội nói chung và giới nghiên cứu khoa học luật nói riêng cũng đã hướng

sự quan tâm đến lĩnh vực này, mà cụ thể là đã có những nghiên cứu về vấn đềthuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất Có một số công trình, bài viếtnghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp đến hoạt động thuê đất như “Pháp luật điềuchỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với tổ chức trong nước” – Luận văn thạc

sĩ luật học của Huỳnh Minh Phương, “Địa vị pháp lý của người sử dụng đấttrong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai” – Luận án tiến sĩ luật học củaNguyễn Quang Tuyến (năm 2003) Nhìn chung, các công trình nghiên cứu trên

đã góp phần tạo ra những cơ sở lý luận và chỉ ra được những vấn đề thực tiễncho việc quản lý đất đai nói chung và thuê đất nói riêng Tuy nhiên, trong điềukiện Việt Nam đang hội nhập kinh tế thế giới, các quan hệ đất đai ngày càng đadạng, nhu cầu sử dụng đất thuê của Nhà nước ngày càng tăng trong khi pháp luậtđất đai thì tính ổn định lại không cao cho nên việc nghiên cứu một cách trọn vẹn,

hệ thống vấn đềnày vẫn là cần thiết

3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu

Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định và thực tiễn họat động cho thuêđất của Nhà nước với người sử dụng đất Trên cơ sở đối chiếu thực tiễn áp dụngvới quy định của pháp luật về vấn đề cho thuê đất, đề tài xác định những vấn đềcần làm sáng tỏ và hoàn thiện Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm xây dựngkhung pháp lý chặt chẽ, rõ ràng, cụ thể về thuê đất giữa Nhà nước và người sửdụng đất để bảo đảm lợi ích hợp pháp cho cả người sử dụng lẫn Nhà nước; đồngthời tạo môi trường pháp lý hoàn thiện để thu hút đầu tư trong và ngoài nước,tránh sự rườm rà và nhũng nhiễu trong thủ tục cho thuê đất

4 Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu

Lụân văn được trình bày trên cơ sở vận dụng các quan điểm, chủ trương,đường lối của Đảng và Nhà nước trong sự nghiệp đổi mới nhằm xây dựng vàphát triển nền kinh tế thị trường XHCN, phát huy mọi tiềm năng phục vụ cho sựnghịêp phát triển của đất nước Luận văn vận dụng các nguyên tắc, phương phápluận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mac – Lênin,

tư tưởng Hồ Chí Minh Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được vận dụng tronglụân văn là phương pháp khảo sát, thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích, nghiên

cứu lý thuyết như sưu tầm, đọc tài liệu tham khảo và các văn bản quy phạm phápluật về đất đai; tìm hiểu trình tự, thủ tục cho thuê trên thực tế

5 Ý nghĩa của việc nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu nhằm góp phần làm hoàn thiện cả về mặt lý luận lẫnkhung pháp lý về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, qua đó ngườiviết cũng mong muốn đề tài nghiên cứu này có thể là tài liệu tham khảo chonhững ai cũng quan tâm đến vấn đề này

6 Cơ cấu luận văn

Cơ cấu luận văn bao gồm 3 phần : Lời nói đầu, nội dung và kết luận

Phần 1 : Lời nói đầu

- Chương 3: Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Trên cơ sở các phân tích ở Chương 2, Chương 3 sẽ nêu khái quát yêu cầuhoàn thiện quy định pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đấtcùng với những định hướng pháp lý cho việc hoàn thiện nói trên Nội dungchương này cũng tập trung vào giải quyết những hạn chế trong quy định và thựctiễn áp dụng quy định về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất bằng cáchđưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật một cách cụ thể Những giải phápđược đề xuất ở Chương 3 chủ yếu tập trung vào các vấn đề như: Hoàn thiện kháiniệm cho thuê đất ở Điều 4 Khoản 1 Luật đất đai 2003; Bổ sung đối tượng đượcNhà nước cho thuê đất theo hướng kiến nghị cho phép Tổ chức phi chính phủđược thuê đất và trở thành người sử dụng đất ở Việt Nam; ghi nhận thẩm quyềncho thuê đất của Ủy ban nhân dân cấp xã ở trong một điều luật riêng biệt do tínhchất của hoạt động cho thuê của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện khác vớicấp xã; hoàn thiện quy định về trình tự thủ tục cho thuê đất; Quy định rõ cơ quangiúp việc nào có nhiệm vụ tư vấn và thoả thuận địa điểm với người đi thuê đất,quy định cụ thể về cách xác định giá trị quyền sử dụng đất thuê

Phần 3: Kết luận

Kết luận của đề tài được rút ra và tóm tắt từ những kết quả nghiên cứu ởChương 1 và Chương 2

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐIỀU CHỈNH PHÁP LUẬT

QUAN HỆ THUÊ ĐẤT GIỮA NHÀ NƯỚC VÀ

NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Một số khái niệm cơ bản trong quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Khác với hầu hết các quốc gia khác trên thế giới, Việt Nam không thừanhận đa dạng hóa các hình thức sở hữu đối với đất mà quy định toàn bộ đất đaithuộc sở hữu toàn dân Như vậy, các chủ thể như hộ gia đình, cá nhân, tổchức hiện đang trực tiếp khai thác đất thì có những quyền năng và tư cách pháp

lý gì Xuất phát từ việc chủ sở hữu và người khai thác tài sản là hai chủ thể khácnhau mà khái niệm quyền sử dụng đất được hình thành và tách bạch rõ với sởhữu đất

Có nhiều quan điểm và cách tiếp cận khái niệm quyền sử dụng đất khácnhau ở Việt Nam Theo Ts Lê Xuân Bá của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế

trung ương thì “Quyền sử dụng đất là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền

và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” (TS.Lê Xuân Bá (2003),

“Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”, NXB Khoa học và kỹ thuật, Hà Nội, trang 83)[1] Còn theo Ts

Nguyễn Quang Tuyến của Trường Đại học Luật Hà Nội thì “Quyền sử dụng đất"

là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu

phát triển kinh tế của đất nước” (Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), giáo trình Luật Đất đai, NXB Tư pháp, Hà Nội, trang 92)[28]

Từ góc độ lý luận, quyền sử dụng nói chung là một trong ba quyền năngthuộc nội dung của quyền sở hữu bởi theo quy định tại Điều 173 Bộ luật dân sựthì “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạttài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật” Xét về bản chất, quyền sửdụng là quyền khai thác công dụng và khai thác những lợi ích vật chất của tài sảntrong phạm vi pháp luật cho phép (Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), giáo trình Luật Dân sự Việt Nam tập 1, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, trang 209) [27]

Tương tự, quyền sử dụng đất cũng là một quyền năng trong nội dung củaquyền sở hữu đất Nhưng khác với các loại tài sản khác, đất đai ở Việt Nam đượccoi là tài sản đặc biệt do nó có những thuộc và ý nghĩa, giá trị rất khác biệt nhưtính cố định về vị trí, giới hạn về diện tích, giá trị về mặt kinh tế, văn hóa vàchính trị Từ những ý nghĩa và giá trị to lớn đó, đất đai ở Việt Nam được xácđịnh chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất và tuyệt đối, đó là sở hữu toàn dân.Điều 17 của Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992

quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước đều thuộc sở hữu toàn dân”.

Tiếp tục thể chế các nguyên tắc mang tính chất hiến định, Luật đất đai 2003

khẳng định tại Điều 1 “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu” Ngoài ra Điều 200 Bộ luật dân sự cũng quy định “Tài sản thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm đất đai, rừng tự nhiên, rừng trồng ” Mặc dù quy định về

hình thức sở hữu đối với đất đai trong Hiến pháp và luật có những khác biệt vềmặt lý luận, nhưng chung quy toàn bộ đất đai trong phạm vi lãnh thổ Việt Namđều không thuộc quyền sở hữu của các chủ thể như tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư Vấn đề đặt ra là dù đất thuộc sở hữu toàn dân mà đại diện làNhà nước hay đất thuộc sở hữu Nhà nước thì việc quản lý, khai thác sử dụng đấtđược thực hiện như thế nào mới là điều cần quan tâm Bởi chúng ta vẫn biết Nhà

nước có chức năng, bản chất, có cơ cấu tổ chức bộ máy rõ ràng, nhưng để có thể

có thể trực tiếp cầm, nắm cái cuốc cái cày khai thác các thuộc tính có ích của đấthay trực tiếp xây dựng các công trình trên đất như các cá nhân, hộ gia đình thìNhà nước hoàn toàn không thể Chính vì vậy, để khai thác các thuộc tính có íchcủa loại tài sản đặc biệt là đất đai, chủ sở hữu phải thực hiện thông qua các chủthể khác mà luật gọi là người sử dụng đất ; và phạm vi các chủ thể được thựchiện việc khai thác trên cũng như quyền và nghĩa vụ của họ do chính chủ sở hữuđất quy định Ở mỗi thời kỳ khác nhau hay với mỗi quan điểm lập pháp khácnhau mà chủ thể này có thể là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước hoặcđược mở rộng hơn ra cho cả cộng đồng dân cư, tổ chức cá nhân nước ngoài,người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Nhìn chung, quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất, khai thác các lợi ích vật chất của loại tài sản đặc biệt – đất đai chính là quyền sử dụng đất.

Như vậy, quyền sử dụng đất được hiểu bao gồm quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất – là quyền sử dụng đất ở trạng thái tĩnh và quyền khai thác các lợi ích vật chất từ đất - là quyền sử dụng đất ở trạng thái động.

Ở trạng thái tĩnh, quyền sử dụng đất có thể được hiểu đơn thuần là việckhai thác các thuộc tính lý hóa, độ màu mỡ hay khai thác các thuộc tính tự nhiênnhư vị trí, điều kiện thổ nhưỡng, khí hậu của đất Đơn giản hơn, đó chỉ là việccon người thu về những giá trị kinh tế, văn hóa từ những thuộc tính trên của đất

Ví dụ, người nông dân canh tác trên đất nông nghiệp chính là đang khai thác cácthuộc tính bên trong và tự nhiên của thửa đất để thu về những lợi ích kinh tếthông qua hoa màu có được Như vậy, từ góc độ này, việc thực hiện quyền sửdụng đất sẽ được thực hiện bởi hai chủ thể là chủ sở hữu và người sử dụng đất.Chủ sở hữu thực hiện quyền này một cách gián tiếp nhưng lại rất rộng thông quaviệc đưa ra quy hoạch sử dụng đất, xác định mục đích sử dụng đất cho từng vùng

đất cụ thể Với mục đích sử dụng cụ thể do chủ sở hữu quy định thông qua quyhoạch sử dụng đất, người sử dụng được phép trực tiếp khai thác thuộc tính có íchcủa đất nhưng lại bị hạn chế là chỉ được khai thác đúng mục đích mà chủ sở hữu

đã khoanh định

Ở trạng thái động, quyền sử dụng đất được hiểu rộng hơn rất nhiều Đóchính là những quyền năng khác ngoài quyền khai thác các thuộc tính tự nhiêncủa đất ; hay cụ thể hơn là quyền khai thác các lợi ích vật chất khác Trên thực

tế, quyền sử dụng đất trong trường hợp này được thực hiện thông qua các quyềnnăng phái sinh khác mà chủ sở hữu trao cho chủ sử dụng đất như quyền thựchiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, chuyển đổi, chothuê, thừa kế, thế chấp Ngay cả trong trường hợp người sử dụng đất thực hiệncác giao dịch mang tính song phương hay đơn phương, thể hiện ý chí của mìnhmột cách tuyệt đối trong việc lựa chọn và thực hiện giao dịch đi chăng nữa thì đóvẫn không phải là quyền định đoạt Ví dụ một cá nhân nào đó trước khi chết đã

để di chúc trao quyền thừa kế quyền sử dụng đất của mình cho người hàng xómtrong khi vợ con của người để lại di sản vẫn còn sống Rõ ràng, khi thực hiệngiao dịch, người sử dụng đất được tự do ý chí một cách tuyệt đối và rất giống vớiquyền định đoạt của chủ sở hữu đối với những tài sản thông thường Cũng vì thế

mà đã có không ít quan điểm cho rằng các quyền sử dụng đất ở đây là quyền sởhữu hạn chế. (TS.Lê Xuân Bá (2003), “ Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam”, NXB Khoa học và kỹ thuật,

Hà Nội, trang 195)[1] Xét về bản chất, việc người sử dụng đất được tự do ý chítuyệt đối như ví dụ trên hoàn toàn chỉ là việc họ đang hưởng các quyền của chủ

sử dụng đất mà thôi, hoàn toàn không phải quyền định đoạt Pháp luật đất đaiViệt Nam qua các thời kỳ đã chứng minh điều đó Luật đất đai 1987 về cơ bảnhạn chế việc thực hiện các giao dịch đất đai của người sử dụng đất, cụ thể nhưnghiêm cấm việc mua bán đất đai Luật đất đai 1993 đã mở rộng hơn quyền củachủ sử dụng bằng việc thừa nhận cho họ được thực hiện sáu loại giao dịch gồm

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền

sử dụng đất Đến Luật đất đai hiện hành, người sử dụng lại được trao thêmquyền tặng cho Hình dung một ngày nào đó, Luật đất đai lại được ban hành mới

và thu hẹp phạm vi thực hiện hoặc xóa bỏ hoàn toàn các loại giao dịch trên thì rõràng người sử dụng đất không thể tự do ý chí như trong ví dụ trên nữa Điều đóchỉ ra rằng, việc thực hiện các quyền chuyển quyền hay thực hiện các giao dịch

về quyền sử dụng đất nói chung của người sử dụng chỉ là việc họ đang thực hiệncác quyền mà chủ sở hữu quy định cho chủ sử dụng đất mà thôi Và điều đókhẳng định thêm rằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam hoàn toàn khác với quyềnđịnh đoạt, dù nó được thực hiện trực tiếp bởi chủ thể không phải chủ sở hữu Khithực hiện các giao dịch, đặc biệt là những giao dịch có đền bù trong điều kiện thịtrường quyền sử dụng đất hiện nay thì không ít người sử dụng đã thu về đượcnhững lợi ích vật chất, kinh tế nhất định Đó cũng chính là cách hiểu rộng hơn vềkhái niệm quyền sử dụng đất

1.1.2 Khái niệm quan hệ cho thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Như đã phân tích ở trên, đại diện chủ sở hữu đất là Nhà nước trong khingười trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất lại là các tổ chức, hộ gia đình, cánhân Vấn đề đặt ra là làm thế nào để chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho cácchủ thể nói trên, để làm phát sinh quyền sử dụng đất cho họ Pháp luật Việt Namhiện nay quy định chỉ có hai phương thức để chuyển giao đất, đó là giao đất vàcho thuê đất

Đặt cơ sở cho việc tìm hiểu phương thức thuê đất hay quan hệ thuê đấtgiữa Nhà nước và người sử dụng đất, ở phần giải thích từ ngữ tại Điều 4 Khoản

1 của Luật đất đai hiện hành quy định “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước

trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.

Như vậy, dựa vào định nghĩa trong luật, ta có thể hiểu quan hệ thuê đất ở đâymang tính dân sự, thương mại, tương tự như các quan hệ thuê tài sản khác trong

dân sự ; Bởi quan hệ được thiết lập trên cơ sở hợp đồng giữa một bên là Nhànước – đại diện chủ sở hữu và một bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Mà đã

là quan hệ hợp đồng thì mang tính chất bình đẳng, thỏa thuận và ở đó các chủ thểtham gia hoàn toàn bình đẳng về địa vị pháp lý

Tuy nhiên, căn cứ các quy định về thuê đất mà cụ thể nhất là quy định vềtrình tự thủ tục cho thuê đất hiện hành, ta thấy rằng quan hệ thuê đất giữa Nhànước và người sử dụng không hoàn toàn mang tính dân sự thương mại TheoĐiểm a Khoản 2 Điều 122 Luật đất đai hiện hành về thủ tục cho thuê đất đã giải

phóng mặt bằng thì “ Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày

nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất” Rõ ràng, trong

trình tự thủ tục chuyển giao đất từ Nhà nước sang người sử dụng đất bằng

phương thức thuê, bắt buộc và có tồn tại một bước là bên cho thuê phải ra quyết định cho thuê đất đối với chủ thể thuê đất Tương tự, tại Điểm a Khoản 3 Điều

122 Luật đất đai 2003 quy định về trình tự thủ tục cho thuê đất đối với đất chưagiải phóng mặt bằng cũng thể hiện rõ việc cho thuê đất của Nhà nước không chỉđơn thuần là ký hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất, mà để ký hợp đồngthuê đất thì trước đó, đại diện chủ sở hữu phải thể hiện sự đồng ý cho thuê đấtcủa mình bằng một văn bản gọi là quyết định cho thuê đất Trong khi đó, so sánhgiữa phương thức thuê đất và giao đất, chúng ta thấy rằng để được nhận đất ởphương thức giao, người sử dụng đất chỉ cần có quyết định giao đất là xong bởi

“Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” (Khoản 1 Điều 4 Luật đất đai 2003)

Từ những phân tích ở trên, ta thấy rằng định nghĩa quan hệ cho thuê đấtgiữa Nhà nước và người sử dụng đất tại Điều 4 Khoản 1 của Luật đất đai 2003được xây dựng với mục đích phân biệt giữa hoạt động giao đất và cho thuê đấtcủa Nhà nước Tuy nhiên, định nghĩa nêu trên đã bỏ qua một nội dung quan

trọng mang yếu tố quyết định trong hoạt động cho thuê đất đó là quyết định chothuê đất của Ủy ban nhân dân và dễ làm người đọc hiểu nhầm rằng quan hệ thuêđất giữa Nhà nước và người sử dụng hoàn toàn mang tính dân sự, thương mại.Định nghĩa này là không chính xác vì hoạt động cho thuê đất của Nhà nước vẫnmang tính hành chính rất nặng, tính chất dân sự, thương mại ở đây rất mờ nhạt.Theo quy định của pháp luật cũng như thực tiễn áp dụng, trên cơ sở hồ sơ xinthuê đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền nếu đồng ý cho thuê đất sẽ raquyết định cho thuê đất Và cũng căn cứ vào quyết định cho thuê đất của Ủy bannhân dân, cơ quan tài nguyên môi trường giúp việc cho Ủy ban nhân dân đó sẽ

ký với người thuê đất hợp đồng thuê đất Không có cơ quan chuyên môn giúpviệc nào lại ký hợp đồng thuê đất với người sử dụng đất khi không có quyết địnhcho thuê đất của Ủy ban nhân dân Như vậy, hợp đồng thuê đất xét cho cùng làmột văn bản có tên gọi là hợp đồng, được hình thành dựa trên quyết định chothuê đất của Ủy ban nhân dân, tức là phái sinh từ một quyết định hành chính Đisâu vào nội dung hợp đồng thuê đất ta dễ dàng nhận ra nó không hoàn toàn mangtính dân sự thương mại bởi nó thể hiện quan hệ bất bình đẳng giữa bên cho thuê

và bên thuê đất Quyền và nghĩa vụ của chủ thể thuê đất đã được quy định sẵn ởtrong Luật đất đai, tức là đã được Nhà nước – đại diện chủ sở hữu quy định sẵntheo ý chí của Nhà nước Gía đất áp dụng trong hợp đồng thuê cũng là giá do cơquan Nhà nước ban hành, thời gian sử dụng đất cũng đúng theo quy định củapháp luật Bên thuê đất không thể thỏa thuận thêm hay bớt quyền, nghĩa vụ cũngnhư giá cả, thời gian sử dụng đất Có thể thấy quan hệ pháp luật về thuê đất giữaNhà nước và người sử dụng đất cũng là quan hệ mang tính hành chính rất rõ, và

ở đây tính dân sự thương mại rất mờ nhạt

Như vậy, xét về bản chất, Nhà nước khi cho thuê đất cũng cần phải cómột quyết định hành chính giống như giao đất, chỉ khác về tên gọi của quyếtđịnh này mà thôi Để làm rõ khái niệm quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người

sử dụng, tránh những hiểu nhầm từ định nghĩa tại Khoản 2 Điều 4 của Luật đất

đai, nhất thiết phải so sánh điểm khác nhau giữa giao và thuê đất của Nhà nước.Đối với việc giao đất, người được giao đất sẽ có hai khả năng, hoặc phải trả tiền

sử dụng đất, hoặc không phải trả tiền sử dụng đất Điều này phụ thuộc vào việcpháp luật quy định người được giao đất thuộc nhóm nào trong hai nhóm trên.Tiền sử dụng đất chỉ trả một lần cho toàn bộ thời gian sử dụng và thông thườngthì lớn hơn rất nhiều so với tiền thuê đất Đơn cử trường hợp đơn giản nhất trongcách tính tiền sử dụng đất là trường hợp cá nhân được giao đất làm nhà ở Tiền

sử dụng đất sẽ được tính bằng giá trị quyền sử dụng đất, tức là diện tích nhân vớigiá một mét vuông đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định ở thời điểm đượcgiao đất Trong khi đó, người được Nhà nước cho thuê đất sẽ trả tiền thuê chonhững năm sử dụng đất, có trường hợp trả từng năm, có trường hợp trả trước chotoàn bộ thời gian thuê Nhìn chung loại nghĩa vụ tài chính này thông thường thấphơn tiền sử dụng đất rất nhiều Trung bình, cứ một năm sử dụng đất thuê, ngườithuê sẽ trả tiền thuê bằng khoảng 0,5% tiền sử dụng đất của người được giao mộtthửa đất cùng loại và cùng diện tích

Tóm lại, cho thuê đất là hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng bằng một hợp đồng thuê đất dựa trên quyết định cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước cho suốt thời gian thuê

Pháp luật hiện nay quy định có hai phương thức trả tiền thuê đất cho Nhànước dành cho đối tượng thuê đất từ khi Luật đất đai hiện hành có hiệu lực, đó làtrả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền trước cho toàn bộ thời gian thuê đất Đốivới phương thức trả tiền hàng năm, người sử dụng đất không phải huy động quánhiều tiền cho một lần thanh toán do mỗi năm chỉ phải trả tiền thuê đất của năm

đó mà thôi Ở phương thức trả tiền cho cả thời gian, người sử dụng đất phải trảtiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê đất của mình ngay ở thời điểm được Nhànước cho thuê đất Như vậy, họ sẽ phải huy động tiền nhiều hơn rất nhiều để trảtrước cho cả những năm họ chưa sử dụng đất Tuy nhiên, đối với chủ sử dụng trả

tiền trước cho cả thời gian thuê, họ sẽ được phép thực hiền hầu hết các giao dịch

về quyền sử dụng đất mà không bị hạn chế, trừ trường hợp tiền thanh toán cónguồn gốc từ ngân sách Nhà nước Trong khi đó, chủ sử dụng trả tiền thuê đấthàng năm gần như không có được các quyền năng này và chủ yếu họ chỉ cóquyền khai thác đất mà thôi Pháp luật quy định có hai phương thức trả tiền thuêđất là vậy, nhưng không phải người thuê đất muốn lựa chọn phương thức trả tiềnnào cũng được Việc được trả tiền hàng năm hay cả thời gian phụ thuộc vào chủthể đó là ai, có nằm trong nhóm mà đại diện chủ sở hữu quy định cho phép trảhàng năm hay trả tiền trước cho toàn bộ thời gian thuê đất hay không

Bên cạnh hai phương thức trả tiền thuê đất nêu trên, pháp luật đất đai hiệnhành còn tiếp tục bảo hộ quyền lợi cho chủ thể thuê đất trước ngày Luật đất đai

2003 có hiệu lực được hưởng các quyền như trong Luật đất đai 1993 Bởi hiệnvẫn có rất nhiều chủ sử dụng đang sử dụng đất ở hình thức thuê, nhưng thờiđiểm thuê đất là trước ngày 01/7/2004 - ngày luật đất đai 2003 có hiệu lực Khi

đó, theo quy định của Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều củaLuật đất đai năm 1998 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai năm

2001 thì họ được phép trả tiền thuê bằng phương thức thứ ba là trả tiền thuê đấttrước cho nhiều năm Trả tiền trước cho nhiều năm nghĩa là ở thời điểm đượcNhà nước cho thuê đất, họ trả tiền thuê đất cho trên một năm và dưới tổng thờigian thuê đất của mình Với những chủ thể này, nếu số năm trả tiền thuê đấttrước mà chưa sử dụng của họ còn ít nhất là năm năm thì họ có quyền và nghĩa

vụ như người trả tiền trước cho cả thời gian, nếu còn nhỏ hơn năm năm thìquyền và nghãi vụ của họ giống như người trả tiền thuê đất hàng năm

1.2 Đặc điểm và nhu cầu điều chỉnh pháp luật quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

1.2.1 Đặc điểm của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

1.2.1.1 Quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng là một quan hệ vừa mang tính dân sự, thương mại, vừa mang tính hành chính

* Tính hành chính: Tính hành chính trong quan hệ thuê đất được thể hiện ở nhiều

khía cạnh khác nhau

Thứ nhất, cơ quan đại diện cho Nhà nước để thực hiện và chịu tráchnhiệm về hoạt động cho thuê đất chính là Ủy ban nhân dân cấp huyện và cấp tỉnh– là cơ quan có thẩm quyền chung Cơ quan chuyên môn giúp việc cho Ủy bancác cấp thực hiện hoạt động này là cơ quan Tài nguyên môi trường Như vậy,các cơ quan có quyền quyết định, thẩm định và tiến hành cho thuê đất trực tiếp ởđây chính là các cơ quan hành chính Với vai trò là cơ quan hành chính Nhànước thực hiện các công việc trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ của mình, các

cơ quan quản lý đất đai nói trên đều mang quyền lực Nhà nước khi thiết lập quan

hệ pháp luật về thuê đất với người sử dụng đất Vì vậy, quan hệ pháp luật về thuêđất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là quan hệ mang tính hành chính và có

sự phụ thuộc của người sử dụng đất vào bên đại diện chủ sở hữu

Thứ hai, quyền sử dụng đất chỉ có thể dịch chuyển từ Nhà nước - đại diệnchủ sở hữu sang cho chủ thể sử dụng là các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình …khi

có quyết định cho thuê đất - quyết định hành chính của cơ quan quản lý Nhànước về đất đai Nếu không có quyết định cho thuê đất của Ủy ban nhân dân, cơquan tài nguyên môi trường không bao giờ có thể bàn giao đất trên thực địa chobên thuê Cho dù trong thủ tục thực hiện, bên thuê có ký với bên cho thuê mộthợp đồng thuê đất thể hiện ý chí của các bên trong giao dịch, nhưng hợp đồngnày về cơ bản được thiết lập trên cơ sở của quyết định cho thuê đất Ví dụ, vềdiện tích và mục đích sử dụng đất không phải chỉ mới được các bên xác địnhtrong hợp đồng thuê đất mà đã được xác định cụ thể ngay từ trong quyết địnhcho thuê đất của Ủy ban nhân dân Do vậy cơ sở quan trọng nhất để xác lập

quyền sử dụng đất thuê vẫn là quyết định cho thuê đất, một quyết định hànhchính.

* Tính dân sự, thương mại: Cho dù tính hành chính trong quan hệ pháp luật về

thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất thể hiện khá rõ, nhưng quan hệ nàyvẫn mang tính dân sự, thương mại Điều đó thể hiện trong trình tự thủ tục thuêđất, người sử dụng đất phải ký với cơ quan quản lý đất đai một hợp đồng thuêđất trong đó ghi nhận sự thống nhất ý chí của các bên trong khuôn khổ quy địnhcủa pháp luật về các vấn đề như giá cả, thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng đất,quyền và nghĩa vụ của các bên…

1.2.1.2 Quan hệ thuê đất khác với quan hệ thuê quyền sử dụng đất

Quan hệ pháp luật thuê đất và thuê quyền sử dụng đất là hai quan hệ hoàntoàn khác biệt, mặc dù trong đời sống thường nhật, có rất nhiều chủ thể tham gialoại quan hệ này đã nhầm lẫn và đồng nhất chúng với nhau

- Quan hệ thuê đất được xác lập giữa hai loại chủ thể: một bên là đại diệnchủ sở hữu tức là Nhà nước, một bên là người sử dụng Đây là một quan hệ bấtbình đẳng vì một bên là chủ thể mang quyền lực Nhà nước, một bên là chủ thểkhông mang quyền lực Nhà nước Chính vì thế, mức độ tự do thoả thuận tronghợp đồng thuê đất là rất hạn chế Trong giao dịch song phương này, các bên cầnphải thống nhất ý chí về các nội dung như mục đích sử dụng đất, thời gian sửdụng đất, giá quyền sử dụng đất và quyền nghĩa vụ của các bên và thể hiệnnhững nội dung này trong hợp đồng Tuy nhiên, ngay nội dung của quan hệ phápluật thuê đất – tức quyền và nghĩa vụ của các bên cũng đã được quy định sẵn ởtrong luật và người thuê đất có muốn bổ sung thêm bớt quyền và nghĩa vụ cũngkhông được Ví dụ, nếu bên thuê đất lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàngnăm thì họ bị hạn chế các quyền thực hiện giao dịch quyền sử dụng đối với đất

đó Nhưng nếu bên đi thuê lại sử dụng đất ở hình thức trả tiền thuê đất cho cả

thời gian thuê thì quyền thực hiện giao dịch của họ là khá rộng, còn rộng đếnmức độ nào thì còn phụ thuộc vào chủ thể thuê đất là ai, tổ chức hay hộ gia đình,

cá nhân…

Về mặt lý luận, quan hệ pháp luật thuê đất chính là quan hệ thuê tài sản,

và gần giống với dạng quan hệ thuê tài sản trong luật dân sự; chỉ khác chăng làđối tượng cho thuê ở đây là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu Nhà nước là đất đai,trong khi ở hợp đồng dân sự thông dụng thì đối tượng cho thuê là tài sản thôngthường mà thôi Bên đưa tài sản ra giao dịch trong hợp đồng dân sự thông dụngchính là chủ sở hữu tài sản đó Ở đây, bên đưa đất ra cho thuê tuy không phải làchủ sở hữu nhưng cũng là đại diện hợp pháp cho chủ sở hữu, đó chính là cơ quanquản lý đất đai Và vì là đại diện cho chủ sở hữu nên họ có quyền định đoạt đốivới tài thuộc sở hữu của mình Điều này cũng lý giải được tại sao hợp đồng kýkết giữa đại diện chủ sở hữu và người thuê đất để chuyển giao đất từ Nhà nướcsang cho chủ sử dụng có tên gọi là hợp đồng thuê đất – gọi đích danh loại tài sảncho thuê

- Quan hệ thuê quyền sử dụng đất được xác lập giữa các bên mà ở đó, chủthể tham gia hoàn toàn không mang quyền lực Nhà nước Cho dù các bên thamgia quan hệ này là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân thì họ đều có tên gọi chung

là người sử dụng Người sử dụng đất được hiểu là những người tham gia vàoquan hệ đất đai ở góc độ của người khai thác các thuộc tính có ích hoặc lợi íchvật chất khác từ đất Họ cũng vẫn có thể là cơ quan Nhà nước song trong mốiquan hệ cụ thể này lại không mang quyền lực Nhà nước, không phải đang thựchiện chức năng nhiệm vụ về quản lý đất đai Điểm khác biệt quan trọng trongquan hệ thuê quyền sử dụng đất với quan hệ thuê đất chính là tư cách của bêncho thuê Nếu như trong quan hệ thuê đất, bên cho thuê là đại diện chủ sở hữuthì ở đây, bên cho thuê là người sử dụng đất Tức họ chỉ có một quyền năngtrong ba quyền năng thuộc quyền sở hữu đất mà thôi Quyền của họ đối với thửađất đang sử dụng được Nhà nước bảo hộ bằng cách cấp cho họ giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất Vì bên cho thuê chỉ có quyền sử dụng đất nên tất cả các giaodịch tiếp theo mà họ muốn thực hiện đối với thửa đất mình đang nắm giữ sẽđược gọi là giao dịch về quyền sử dụng đất, không phân biệt là giao dịch đó làmdịch chuyển hoàn toàn hay tạm thời quyền khai thác đất trên thực tế So với hợpđồng thuê đất, mức độ tự do thoả thuận giữa dịch các chủ thể trong hợp đồngthuê quyền sử dụng đất rộng hơn rất nhiều Cụ thể, các bên có thể thỏa thuận vềgiá cả thuê quyền sử dụng đất, thỏa thuận về thời gian sử dụng và các quyềnnghĩa vụ khi trực tiếp khai thác đất Ví dụ, họ được quyền tự thương lượng giá cảtrong hợp đồng thuê quyền sử dụng mà không bị khống chế hay ràng buộc bởigià đất do Nhà nước quy định

1.2.1.3 Quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là sản phẩm của hoạt động lập pháp.

Khác với một số quan hệ đất đai khác mà đặc biệt là các quan hệ sử dụng,quan hệ về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng không hình thành một cách

tự phát từ trong lòng của đời sống xã hội mà là sản phẩm của hoạt động lậppháp Nếu như các quan hệ phát sinh trong quá trình sử dụng đất như chuyểnnhượng, tặng cho, thuê quyền sử dụng đất… có xuất phát điểm là hình thành từchính nhu cầu của người tham gia giao dịch, sau đó Nhà nước mới điều chỉnh;thì quan hệ thuê đất lại ra đời trên cơ sở quy định của Nhà nước về các phươngthức chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho chủ thể sử dụng Sâu xa hơn nữa,xuất phát từ chính quy định về hình thức sở hữu đất mà quan hệ thuê đất đượchình thành Bởi lẽ, khi Nhà nước quy định toàn bộ đất đai trong phạm vi lãnh thổViệt Nam đều thuộc sở hữu toàn dân, không thừa nhận sở hữu tư nhân hay tậpthể đối với đất thì vấn đề đặt ra là làm thế nào để xác lập quyền khai thác đất trênthực tế của các chủ thể không phải là chủ sở hữu kia Đối với một số quan hệ dân

sự khác, có thể nếu khung pháp lý chưa có đi chăng nữa, nhưng nhu cầu giữa cácchủ thể đã xuất hiện, ví dụ như quan hệ mua bán giữa các cá nhân chẳng hạn, thì

tất yếu là giao dịch sẽ xuất hiện Ở đây, chúng ta không bàn đến vấn đề giao dịchnhư vậy là hợp pháp hay không hợp pháp mà chỉ xem xét đến cách thức hìnhthành và xuất hiện của các loại giao dịch, trong đó có giao dịch thuê đất giữaNhà nước và người sử dụng đất Nhà nước là chủ sở hữu đất, nắm giữ loại tài sản

mà nhiều chủ thể khác mong muốn được sử dụng Nhà nước lại là chủ thể đặcbiệt, có cơ cấu tổ chức, chức năng nhiệm vụ khác hẳn các loại chủ thể khác nênkhông thể thiết lập các loại giao dịch theo kiểu các bên có nhu cầu gặp nhau làlàm hình thành một loại giao dịch mới được; vì như thế sẽ là rất tùy tiện, khôngđúng với vai trò của một thiết chế có chức năng quản lý xã hội Và vì vậy, để đápứng nhu cầu sử dụng đất của các chủ thể khác, đồng thời đáp ứng yêu cầu đặt ra

là phải sử dụng hiệu quả chính loại tài nguyên thuộc quyền sở hữu của mình,Nhà nước phải tạo ra khung pháp lý để dịch chuyển quyền khai thác sử dụng đất

từ chính Nhà nước sang cho các chủ thể khác Pháp luật Việt Nam hiện nay chỉquy định có hai phương thức chuyển giao đất là giao đất và cho thuê đất Tươngứng với phương thức chuyển giao thứ hai, chúng ta có quan hệ về thuê đất giữaNhà nước và người sử dụng đất

1.2.2 Nhu cầu điều chỉnh quan hệ pháp luật thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Xuất phát từ chính đặc điểm và tính chất của quan hệ thuê đất giữa Nhànước và người sử dụng đất, ta thấy rằng điều chỉnh loại quan hệ này là rất cầnthiết và tất yếu Do quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất khôngphải là loại quan hệ hình thành một cách tự phát trong lòng của đời sống xã hội

mà là sản phẩm của hoạt động lập pháp, nên hoàn toàn không có tiền lệ hay lốimòn thói quen để dạng quan hệ này vận hành và phát triển Nếu không có khungpháp lý để định hình thì quan hệ thuê đất này sẽ phát triển một cách lệch lạc,xâm hại lợi ích của nhiều bên

Vấn đề đặt ra ở đây là cần phải điều chỉnh pháp luật đối với loại quan hệnày ở mức độ nào Do những đặc điểm như cơ quan quản lý đất đai ở Việt Namchính là cơ quan hành chính, đất đai lại là loại tài nguyên, tài sản có giá trị vềkinh tế, văn hóa, chính trị vô cùng lớn, quan hệ thuê đất là dạng quan hệ thuê tàisản nên điều chỉnh dạng quan hệ này nhất thiết phải kết hợp cả phương pháphành chính lẫn dân sự Có ý kiến cho rằng chỉ nên sử dụng biện pháp hành chính

để điều chỉnh quan hệ giao đất, còn thuê đất thì nên sử dụng phương pháp củaluật dân sự vì đây là dạng thuê tài sản Điều này rõ ràng là không phù hợp, bởiquan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng sẽ thuần túy là quan hệ dân sựthương mại nếu xuất hiện ở một quốc gia nào đó thừa nhận đa dạng hóa hìnhthức sở hữu đối với đất Nghĩa là khi đó đất đai cũng chỉ là một loại tài sản, hànghóa thông thường về mặt pháp lý và Nhà nước cũng chỉ đóng vai trò của một chủ

sở hữu đất giống như các chủ sở hữu là cá nhân, tổ chức khác Việt Nam khôngthừa nhận điều này, nên với vai trò là chủ thể đại diện cho chủ sở hữu đất, Nhànước thực hiện việc cho thuê đất hay thiết lập quan hệ thuê đất với người sửdụng chính là đang điều phối đất, bảo đảm việc khai thác sử dụng đất đạt hiệuquả cao nhất Do đó phải kết hợp cả phương pháp của luật hành chính lẫn dân sự

để điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Từ phân tích trên, ta thấy rằng pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữaNhà nước và người sử dụng đất tất yếu phải bảo đảm các nguyên tắc cơ bản sau:

- Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụngđất phải bảo vệ được quyền sở hữu toàn dân đối với đất và bảo đảm được lợi íchcủa chủ sở hữu đất trong việc cho thuê đất Hoạt động cho thuê đất của Nhànước là một trong những cơ sở làm phát sinh quyền sử dụng đất của các chủ thểkhác Các quan hệ sử dụng đất hình thành trên thực tế ngày càng đa dạng vàphức tạp Nhu cầu mở rộng các quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất của chủ sửdụng ngày càng lớn Pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ cũng đã dần đáp ứngphần nào các nhu cầu chính đáng nói trên Cụ thể các quyền phái sinh từ quyền

sử dụng đất được mở rộng dần dần từ Luật đất đai năm 1987 đến Luật đất đai

2003 Thậm chí, các quyền năng của người sử dụng đất được mở rộng như hiệnnay đã khiến một số người nhầm tưởng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ở ViệtNam có quyền sở hữu đất Tuy nhiên, ngành luật đất đai có một nguyên tắc cơbản là “nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân” Nhà làm luật có thể mở rộngcác quyền phái sinh từ quyền sử dụng đất đến đâu chăng nữa nhưng vẫn phải bảođảm quyền định đoạt thuộc về Nhà nước hay nói chung là bảo đảm đất đai thuộc

sở hữu toàn dân Quyền định đoạt của chủ sở hữu được khẳng định thông quyềnquyền quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyết định phạm vi quyềnphái sinh của chủ sử dụng đất

- Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụngđất phải bảo đảm được lợi ích chính đáng của người thuê đất Thông qua hoạtđộng trực tiếp khai thác các thuộc tính có ích của đất của người sử dụng đất, chủ

sở hữu đã thực hiện được quyền sử dụng đất một cách gián tiếp Có thể nói,người sử dụng đất giữ một vai trò không nhỏ trong việc nâng cao giá trị của loạitài sản đặc biệt này Chúng ta không phủ nhận vai trò của Nhà nước trong việclàm tăng giá trị của đất đai bằng cách thay đổi các điều kiện kinh tế xã hội bênngoài thông qua quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị; nhưng rõràng, ngay cả trong trường hợp này thì người sử dụng đất cũng vẫn là người biếnnhững dự liệu trên thành hiện thực Vì vậy, Nhà nước cho thuê đất không phảichỉ nhằm thực hiện vai trò của đại diện chủ sở hữu trong quản lý đất đai, bảođảm khai thác đất đai đạt hiệu quả cao phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội; màbên cạnh đó còn phải bảo đảm lợi ích chính đáng của người sử dụng đất Ở góc

độ của người sử dụng đất, trong chừng mực nào đó, vấn đề họ có quyền sở hữuhay có quyền sử dụng đất không quan trọng bằng họ có những quyền năng cụ thểnào, có được những lợi ích vật chất hay lợi ích khác nào từ thửa đất họ đang nắmgiữ

1.3 Lược sử hình thành và phát triển của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước

và người sử dụng trong pháp luật Việt Nam.

Quan hệ pháp luật thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất là sảnphẩm của hoạt động lập pháp trong một Nhà nước mà đất đai không thuộc quyền

sở hữu của các thành phần kinh tế tư nhân Do vậy, ở Việt Nam tất yếu loại quan

hệ này chỉ xuất hiện và phát triển từ khi chúng ta quy đất đai về một chủ sở hữu,

đó là sở hữu toàn dân, sở hữu Nhà nước Ở các giai đoạn trước đó, không phânbiệt Nhà nước phong kiến hay tư sản, pháp luật thừa nhận đa dạng hóa hình thức

sở hữu đất thì bên cạnh chủ sở hữu đất là Nhà nước còn có cá nhân và tập thể.Trong điều kiện như vậy, cũng có sự phân định giữa chủ sở hữu đất và người sửdụng đất Chủ sở hữu đất trong nhiều trường hợp không tự mình trực tiếp khaithác đất mà cho người khác thuê lại Ở thời kỳ phong kiến, chủ đất hành thuhàng năm của người thuê đất một khoản tiền nhất định cho việc khai thác đất của

họ và được gọi là địa tô Pháp luật phong kiến không điều chỉnh đến quan hệthuê đất giữa chủ đất và người sử dụng mà chỉ điều chỉnh đến quan hệ sở hữu màthôi Như theo Bộ luật Hồng Đức thì cũng có các quy định về giải quyết tranhchấp đất, chiếm đoạt đất nhằm bảo vệ quyền sở hữu của chủ sở hữu đất,nhưng điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa chủ sở hữu và người thuê như quy định

về vấn đề quyền và nghĩa vụ của người sử dụng thì hoàn toàn không đề cập Bởiđơn giản, quan hệ thuê đất lúc này thuần túy giống quan hệ thuê tài sản thôngthường trong dân sự hiện nay Các chủ sở hữu đất không phân biệt loại chủ thểđều ngang bằng về địa vị pháp lý Hai cá nhân A và B đều là chủ đất, như vậynếu A muốn có thêm phần đất của B để sử dụng thì A phải mua của B Quan hệgiữa hai chủ sở hữu lúc này là quan hệ mua bán, bình đẳng, không ai phụ thuộc

ai Nếu họ có thiết lập quan hệ thuê đất thì chỉ là quan hệ thuê tài sản giữa haichủ thể hoàn toàn bình đẳng, không mang tính phụ thuộc, bởi nếu A không thuêđược đất của B thì A vẫn có thể thuê đất của C nào đó

Bắt đầu từ Hiến pháp năm 1980, ở Việt Nam, toàn bộ đất đai thuộc sở hữutoàn dân Kể từ thời điểm này, trong quan hệ sử dụng đất xuất hiện một dạng chủthể có quyền sở hữu nhưng không bao giờ trực tiếp khai thác các thuộc tính cóích của đất, cũng đồng thời xuất hiện một dạng chủ thể chỉ thực hiện quyền sửdụng đất mà không bao giờ có quyền sở hữu Điều đó cho thấy ở Việt Nam, chủ

sở hữu và chủ sử dụng đất là hai chủ thể độc lập Quan hệ pháp luật thuê đất giữaNhà nước – đại diện chủ sở hữu đất với người sử dụng ra đời trên cơ sở đó, hoàntoàn khác với quan hệ thuê đất giữa các chủ sở hữu ở trên

Luật đất đai năm 1987 là văn bản luật đầu tiên của Nhà nước cộng hòa xãhội chủ nghĩa Việt Nam quy định về vấn đề quản lý, sử dụng đất và được xâydựng trên nền tảng các quy định của Hiến pháp 1980 Tuy nhiên, luật này chỉquy định về vấn đề Nhà nước giao đất mà không đề cập tới vấn đề cho thuê đất.Đến luật đất đai 1993, Nhà nước đã chính thức quy định thêm một phương thứcchuyển giao đất nữa cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đó là thuê đất Nhưvậy, từ đây quan hệ pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đấtchính thức hình thành trong đời sống pháp lý của Việt Nam Trên cơ sở quy địnhcủa Luật đất đai 1993, lần lượt các văn bản cụ thể hóa quan hệ pháp luật nàyđược ban hành như Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nướcđược Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Pháp lệnh ngày 27-8-1996 của Ủy banThường vụ Quốc hội về sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền vànghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Pháplệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại ViệtNam; Nghị định số 85/CP ngày 17-2-1996 của Chính phủ quy định việc thi hànhPháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giaođất, cho thuê đất; Nghị định số 11/CP ngày 24-01-1995 của Chính phủ quy địnhchi tiết thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nướcngoài thuê đất tại Việt Nam…Với những quy định như vậy, các vấn đề cơ bản vềquan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đã được pháp luật điều chỉnh

Tuy nhiên, với những thay đổi về quan hệ chính trị, kinh tế, đối tượng có nhucầu sử dụng đất ở Việt Nam ngày càng nhiều và đa dạng Kinh tế Việt Namtrong những năm gần đây tăng trưởng mạnh, nhu cầu sử dụng đất cũng ngàycàng tăng và các quan hệ sử dụng đất cũng phức tạp hơn Quan hệ thuê đất xétcho cùng cũng là một quan hệ xã hội nên cũng cần có nhưng thay đổi nhất định.Luật đất đai 2003 ra đời kế thừa những quy định hoàn thiện trong luật cũ và điềuchỉnh một số điểm cho phù hợp với yêu cầu của hiện tại Đây chính là cơ sởpháp lý cho quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ở Việt Namhiện nay.

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THUÊ ĐẤT GIỮA

NHÀ NƯỚC VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG

2.1 Quy định về bên thuê

2.1.1 Người sử dụng đất theo quy định của pháp luật Việt Nam

Người sử dụng đất được hiểu là những chủ thể mà pháp luật đất đai dựliệu cho họ có khả năng được Nhà nước cấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam khi

có nhu cầu sử dụng

Chỉ những chủ thể được ghi nhận trong Luật đất đai 2003, khi có nhu cầu

sử dụng đất mới được phép sử dụng đất ở Việt Nam Ngoài phạm vi quy địnhnày, cho dù các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất trên thực tế thì vẫn không đượcphép sử dụng đất, ví dụ như các tổ chức phi Chính phủ, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài không thuộc diện quy định ở Điều 121 Luật đất đai hiện hành nhưngười Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ về Việt Nam thăm than nhân, đi dulịch, hay nói chung là về vãng lai

Luật đất đai 2003, tại Điều 9 quy định có tất cả bảy nhóm chủ thể đượcphép sử dụng đất ở Việt Nam và được gọi là người sử dụng đất Tựu trung lại, cóthể chia bảy nhóm chủ thể trên thành các loại sau: cá nhân, hộ gia đình, tổ chứctrong nước, tổ chức nước ngoài, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo

*Chủ thể sử dụng đất là cá nhân

Cá nhân sử dụng đất ở Việt Nam có thể chia thành ba loại: cá nhân trongnước, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Khác với cáclĩnh vực khác, pháp luật đất đai chia chủ thể cá nhân thành các loại trên màkhông dựa vào quốc tịch Nếu dựa vào quốc tịch để phân loại cá nhân thì rất dễdàng cho việc áp dụng pháp luật bởi ngành luật hiến pháp và dân sự đều đã đưa

ra khái niệm công dân; do vậy chỉ cần phân biệt công dân Việt Nam hay côngdân nước ngoài là đủ Xuyên suốt toàn bộ Luật đất đai hiện hành, chúng ta hoàntoàn không thấy cụm từ công dân Việt Nam sử dụng đất mà chỉ thấy đề cập đếnchủ thể cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nướcngoài Tuy nhiên, Luật đất đai hiện hành không giải thích thế nào là cá nhântrong nước, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Chonên, để hiểu rõ chủ thể cá nhân sử dụng đất nói chung, chúng ta chỉ có thể dựavào các quy định cụ thể về sử dụng đất của các chủ thể này để hình dung tư cáchpháp lý của từng loại cá nhân trên trong luật đất đai mà thôi.

* Chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình

Hộ gia đình là một chủ thể phổ biến trong giao lưu dân sự và được ghinhận trong Bộ luật dân sự hiện hành Thực ra, chủ thể này đã tồn tại từ lâu trongthực tiễn cũng như trong quy định của pháp luật, bởi nó đã được Bộ luật dân sự

1985 đề cập Trong quan hệ đất đai, hộ gia đình là một chủ thể rất phổ biến vàđược hưởng nhiều chính sách ưu đãi, nhất là trong sử dụng đất nông nghiệp Tuynhiên, luật đất đai hiện hành lại không giải thích hay có định nghĩa nào về hộ giađình mà hoàn toàn vận dụng khái niệm và quy định này trong Bộ luật dân sự.Điều đó trong một chừng mực nhất định là hợp lý, bởi luật đất đai là luật riêngcòn luật dân sự là luật chung nên luật chung đã quy định thì không cần thiết phảilập lại nữa Nhưng về mặt nội dung, nghiên cứu về chủ thể này, đặc biệt là trongquan hệ sử dụng đất thì ta thấy có nhiều điều cần bàn cãi

Theo Điều 106 Bộ luật dân sự 2005 thì hộ gia đình được hiểu là tập hợp

“các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này” Như vậy, cơ sở để xác định quan hệ giữa các thành viên trong

hộ không phải là quan hệ về hôn nhân, nuôi dưỡng, huyết thống mà là quan hệtài sản hay đóng góp công sức lao động Về lý thuyết, điều này dễ xác định,

nhưng trong quan hệ đất đai, đặc biệt là khi cấp đất cho hộ gia đình thì làm thếnào để cơ quan quản lý đất đai xác định được nhóm ba hay bốn cá nhân kia làmột hộ gia đình Tương tự, khi một hộ gia đình thiết lập giao dịch về quyền sửdụng đất với người khác thì dựa trên cơ sở nào, bên thứ hai có thể biết được tậphợp những cá nhân đó là một hộ, hay hộ đó có bao nhiêu thành viên Rõ ràng,những người trong cùng một hộ gia đình hoàn toàn khác với những người cóchung hộ khẩu Bởi những người có chung hộ khẩu thường là những người cóquan hệ về hôn nhân, nuôi dưỡng, huyết thống và cùng nơi cư trú

Các văn bản hướng dẫn thi hành của Luật đất đai không hướng dẫn thêm

về cách xác định hộ gia đình trên thực tế Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMTngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn cách ghi trên giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cũng chỉ quy định về hình thứcghi mà thôi Cụ thể, nếu là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đìnhthì ghi chữ “hộ ông/ hộ bà” và tên đại diện chủ hộ Như vậy, khái niệm hộ giađình theo quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa giải quyết triệt để đượcnhững vướng mắc trong cách định nghĩa về hộ gia đình của Bộ luật dân sự cũ,tức là khái niệm này vẫn chưa rõ và chưa thật sát với thực tế Và như thế, thựctiễn áp dụng pháp luật đất đai buộc các cơ quan quản lý Nhà nước vẫn phải xácđịnh hộ gia đình dựa trên quan hệ gia đình và cư trú, sử dụng hộ khẩu như là cơ

sở để xác định một tập hợp người nào đó là một hộ gia đình Rõ ràng, định nghĩa

về hộ gia đình trong luật khó áp dụng, nhưng hiểu hộ gia đình theo cách mà thực

tế thực hiện thì chưa nói đến việc trái luật mà bản thân giải pháp này vẫn cónhững hạn chế nhất định

Như khảo sát và nhận định của Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ tưpháp thì cách xác định hộ gia đình dựa vào hộ khẩu có tình huống thành viên cótên trong hộ khẩu nhưng lại không có quan hệ gì về hôn nhân, nuôi dưỡng, huyếtthống với các thành viên còn lại; do họ chỉ nhập hộ khẩu có tính chất nương nhờ

để thuận tiện cho việc ăn ở, đi lại mà không có bất kỳ quyền lợi, trách nhiệm gì

với toàn thể hộ còn lại Thực tế đã có trường hợp người ở nhờ và có tên trong hộkhẩu lợi dụng khái niệm hộ gia đình để đòi chia tài sản (chỗ ở) mới chịu tách ra

ở nơi khác Mặt khác, khi thực hiện giao dịch về tài sản có giá trị lớn như quyền

sử dụng đất đòi hỏi phải có sự đồng ý của các thành viên từ đủ mười lăm tuổitrong hộ Trong gia đình mà ông bà, cha mẹ làm chủ hộ thì khi định đoạt tài sảnphải hỏi ý kiến con hoặc cháu Điều đó ít nhiều trái với quan niệm về gia đìnhtruyền thống ở Châu Á nói chung và Việt Nam nói riêng Vì vậy thực tế khảo sátcho thấy có đến 27% chủ hộ tự quyết định khi mua bán bất động sản mà khôngthông qua ý kiến của các thành viên còn lại (Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ Tư pháp(2000),Thông tin khoa học pháp lý “Kết quả khảo sát, thực địa điều tra xã hội học về hộ gia đình và quyền sử dụng đất tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh”, Số 3/2000, trang 76)[30]

tổ chức khác theo quy định của Chính phủ” Các tổ chức trong nước nói trên đều

là các tổ chức được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam, được quyđịnh trong Hiến pháp và các ngành luật khác, và không hẳn đã có tư cách phápnhân Bởi nếu là các tổ chức kinh tế thành lập theo Luật doanh nghiệp Việt Namthì sẽ có những tổ chức không có tư cách pháp nhân như doanh nghiệp tư nhânhay công ty hợp danh

- Tổ chức nước ngoài là chủ thể sử dụng đất ở Việt Nam được quy địnhtại Khoản 5 và Khoản 7 Điều 9 Luật đất đai hiện hành Tựu trung lại, tổ chức

nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất ở Việt Nam có thể nhằm phục vụ cho hoạtđộng sản xuất kinh doanh vì mục đích lợi nhuận, nhưng cũng có thể không vìmục đích kinh doanh kiếm lời Đối với nhóm tổ chức sử dụng đất vì mục đíchsản xuất kinh doanh, luật đất đai không giải thích hay liệt kê cụ thể loại chủ thểnày Như vậy, chúng ta có thể hiểu đây là các tổ chức được thành lập theo phápluật nước ngoài Còn đối với nhóm tổ chức nước ngoài sử dụng đất không vì

mục đích kinh doanh, Khoản 5 Điều 9 Luật đất đai xác định rõ đó chính là “tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm có cơ quan đại diện ngoại giao,

cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ”.Với nhóm chủ thể này, họ chỉ có thể là tổ chức đại diện

cho một chính phủ khác hoặc nhiều chính phủ Như vậy, đối với các tổ chức phichính phủ, cho dù họ có nhu cầu sử dụng đất ở Việt Nam, có hoạt động lâu dàitrên đất nước Việt Nam thì họ vẫn không là đối tượng được Nhà nước Việt Namcấp quyền sử dụng đất Nói đơn giản hơn, họ không là chủ sử dụng đất ở ViệtNam Vì thế, nếu có nhu cầu sử dụng đất để xây dựng trụ sở, họ không thể thuêđất trực tiếp từ Nhà nước như cơ quan ngoại giao mà chỉ có thể thuê các cao ốc,văn phòng có sẵn, thuê tài sản gắn liền với đất hoặc thuê quyền sử dụng đất từcác chủ sử dụng đất khác Vấn đề hiện nay là ngày càng có nhiều tổ chức phichính phủ đến thực hiện các hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam trong đó có cả cáchoạt động từ thiện, hỗ trợ tình nguyện viên trong lĩnh vực y tế và giáo dục Nhucầu sử dụng đất của họ trong nhiều trường hợp là hoàn toàn chính đáng và cóthật Tuy nhiên, pháp luật đất đai hiện nay không coi họ là chủ thể sử dụng đất.Việc họ chỉ có thể thuê quyền sử dụng đất từ người khác hay thuê tài sản gắnliền với đất mà không được thuê đất trực tiếp từ Nhà nước đã tạo cho họ tâm lýkhông ổn định về chỗ ở như các tổ chức nước ngoài khác

Tổ chức sử dụng đất ở Việt Nam nói chung có thể là các chủ thể đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyểnquyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác.

* Chủ thể sử dụng đất là cộng đồng dân cư

Cộng đồng dân cư là chủ thể sử dụng đất hoàn toàn mới, chỉ xuất hiện từkhi Luật đất đai 2003 có hiệu lực Trong khi hầu hết các loại chủ thể khác đãđược đề cập ít nhiều trong Hiến pháp, Bộ luật dân sự hay Luật doanh nghiệp thìcộng đồng dân cư lại chỉ được quy định duy nhất tại Khoản 3 Điều 9 Luật đất đai

2003, được hiểu gồm “cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục tập quán hoặc có chung dòng họ” Luật đất đai cho phép cộng đồng người

này được sử dụng đất, trong đó người đại diện hợp pháp sẽ chịu trách nhiệm vềviệc khai thác sử dụng đất của cộng đồng Vấn đề ở đây là ngoài quy định trên,Luật đất đai không giải thích hay quy định thêm về chủ thể này, cụ thể khôngquy định việc xác định ai là đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư Đối vớicộng đồng dân cư là người thiểu số, chúng ta hiểu già làng, trưởng bản – nhữngngười đứng đầu cộng đồng được tôn vinh theo tập quán sống là đại diện hợppháp hay hiểu những người nắm giữ các chức vụ do chính quyền bổ nhiệm mới

là đại diện hợp pháp Và giả sử hiểu theo cách tôn vinh của tập quán sống thì cóquy định cụ thể về năng lực pháp luật cho vị này hay không, chí ít cũng cần luậthóa các cách hành xử nói trên Có thể thấy, cộng đồng dân cư là một chủ thể rấtmới trong pháp luật đất đai, cũng chưa từng được đề cập bởi các luật khác nênkhông thể tham chiếu từ các luật khác Đây cũng là điểm nổi bật trong các quyđịnh về người sử dụng đất ở Việt Nam vì lần đầu tiên, luật đất đai đã thể chế hóađược chính sách dân tộc vào trong lĩnh vực hết sức nhạy cảm và phức tạp nàythông qua quy định về chủ thể cộng đồng dân cư Nhưng nhìn chung các quyđịnh về chủ thể này hiện nay vẫn còn rất chung, chưa cụ thể và còn bỏ ngỏ khánhiều

* Chủ thể sử dụng đất là cơ sở tôn giáo

Căn cứ Khoản 4 Điều 9 Luật đất đai hiện hành thì cơ sở tôn giáo được

hiểu gồm “chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo” Nhìn

chung, cơ sở tôn giáo phải thỏa mãn hai yếu tố Thứ nhất, đó là tôn giáo đượcphép hoạt động tại Việt Nam Ở nước ta hiện nay, ngoài năm tôn giáo chính làphật giáo, thiên chúa giáo, tin lành, hòa hảo, Cao Đài thì còn có các tôn giáokhác Nếu là tôn giáo không được phép hoạt động tại Việt Nam thì không đượccoi là chủ thể sử dụng đất Thực tế ở Việt Nam thời gian qua cũng có một số tôngiáo có các hoạt động vi phạm pháp luật, vi phạm đạo đức, thuần phong mỹ tục

đã bị dư luận và xã hội lên tiếng phản đối và đã bị cấm hoạt động như đạo của bàThanh Hải vô thiền sư…Những trường hợp như vậy thì cho dù có hoạt động tôngiáo, tín ngưỡng cũng không được coi là loại chủ thể sử dụng đất nói trên Thứhai, cơ sở tôn giáo phải được Nhà nước công nhận Giả sử cá nhân ai đó muốn tutại gia đã tự bỏ tiền tạo lập một mảnh đất, xây một cái chùa, thực hiện đầy đủnghi lễ tôn giáo của nhà Phật Vậy trong trường hợp này có được coi là cơ sở tôngiáo hay không Rõ ràng, nếu Nhà nước chưa thừa nhận thì đó vẫn là quyền sửdụng đất của cá nhân, chủ thể sử dụng đất vẫn là cá nhân Vì vậy, nếu họ muốnthực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất thì vẫn thực hiện được Nhưng mộtkhi trở thành chủ thể cơ sở tôn giáo thì quyền sử dụng đất trong trường hợp này

sẽ bị hạn chế tất cả các loại giao dịch, và chỉ có quyền khai thác đất mà thôi

2.1.2 Những chủ thể có thể trở thành bên đi thuê trong quan hệ thuê đất với Nhà nước

Pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay có quy định nhiều cách thức khácnhau để tạo lập quyền sử dụng đất của người sử dụng như giao đất, cho thuê đất,nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất đối với đất tự

khai hoang, tự chiếm dụng, không phải do Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩaViệt Nam cấp Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể nào trong nhóm người sửdụng đất khi có nhu cầu sử dụng hay tạo lập quyền sử dụng đất đều có thể lựachọn hình thức thuê đất của Nhà nước Việc quyết định ai thuộc đối tượng đượcNhà nước cho thuê đất do đại diện chủ sở hữu quyết định và quy định tại Điều

35 luật đất đai 2003 Nhìn chung, không có tiêu chí để phân biệt chủ thể nàothuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất, chủ thể nào thuộc đối tượng đượcNhà nước giao đất Việc phân nhóm chủ thể được sử dụng đất ở hình thức thuêhay giao phụ thuộc vào quan điểm lập pháp và chủ trương, định hướng phát triểnkinh tế của Nhà nước ở mỗi thời kỳ Luật đất đai qua các giai đoạn khác nhau đãchứng minh rất rõ điều này Vì vậy, đôi khi ta thấy cùng một loại chủ thể, sửdụng cùng một loại đất nhưng ở Luật đất đai 1993, Luật sửa đổi bổ sung một sốđiều của Luật đất đai năm 1998, Luật đất đai 2003 lại quy định hình thức sửdụng đất là khác nhau; có lúc được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụngđất, có lúc lại được Nhà nước cho thuê đất, có lúc lại được Nhà nước giao đất cóthu tiền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 35 Luật đất đai hiện hành thì những chủ thể đượcphép lựa chọn sử dụng đất ở hình thức thuê, hay còn gọi là thuê đất của Nhànước được phân loại theo phương thức trả tiền thuê đất: nhóm không được lựachọn phương thức trả tiền thuê bao gồm chỉ được trả tiền thuê đất hàng năm vàchỉ được trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê; và nhóm được tùynghi lựa chọn một trong hai phương thức trả tiền thuê đất trên theo nhu cầu vàtheo khả năng tài chính Đánh giá chung, ta thấy rằng hầu hết các đối tượng đượcthuê đất đều sử dụng đất vì mục đích sản xuất kinh doanh hoặc ngoại giao,không có các cơ quan Nhà nước hay đơn vị sự nghiệp hoạt động phi lợi nhuận

2.1.2.1 Chủ thể được Nhà nước cho thuê đất mà không được lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất

Ở nhóm các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất này, ta thấy rằng họkhông được phép lựa chọn cách thức trả tiền thuê đất cho dù họ có khả năng tàichính và mong muốn được trả tiền thuê đất theo phương thức phù hợp với lợi íchcủa mình nhất Pháp luật đất đai chỉ mở ra cho họ một cách thức trả tiền duynhất, gồm đối tượng chỉ được trả tiền thuê đất hàng năm và đối tượng chỉ đượctrả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất.

* Nhóm chủ thể được Nhà nước cho thuê đất chỉ được trả tiền thuê đất hàng năm

- Thứ nhất là “hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm

nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối” Nhóm đối tượng này về chủ thể hoàntoàn giống với đối tượng được Nhà nước giao đất không thu tiền, chỉ khác ở chỗkhông nhất thiết họ phải là đối tượng trực tiếp lao động trong các lĩnh vực nông,lâm, ngư, diêm nghiệp Đây là trường hợp thể hiện rõ chính sách ưu đãi của Nhànước đối với người làm nông nghiệp Nếu họ được Nhà nước giao đất thì khôngphải trả tiền sử dụng đất còn thuê đất của Nhà nước thì phải trả tiền thuê đất Ởđây, chủ thể được thuê đất có thể là những người không trực tiếp lao động trongcác lĩnh vực trên Họ có thể thuê đất để tổ chức cho người khác sản xuất

- Thứ hai là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất

nông nghiệp vượt hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 mà thờihạn sử dụng đất đã hết theo quy định tại khoản 2 Điều 67 của Luật đất đai ; và hộgia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất từ ngày 01tháng 01 năm 1999 đến trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, trừdiện tích đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất

Đây là trường hợp khá đặc biệt bởi đất phải trả tiền thuê ở đây lại là đất cónguồn gốc được Nhà nước giao không thu tiền Quy định này kế thừa từ luật cũ

và cũng cho thấy luật đất đai ở các giai đoạn trước điều chỉnh không đồng bộvấn đề giao đất nông nghiệp vượt hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân Quy định

về giao đất đã có từ Luật đất đai năm 1987 nhưng lúc này chưa đề cập đến vấn

đề hạn mức Sang đến Luật đất đai năm 1993, Nhà nước quy định cụ thể việcgiao đất nông nghiệp cho hai chủ thể là hộ gia đình và cá nhân trực tiếp lao độngnông nghiệp mà không thu tiền sử dụng đất Luật đất đai 1993 cũng đã quy định

về hạn mức đất giao và áp dụng cho những trường hợp giao đất kể từ ngày luậtđất đai 1993 có hiệu lực trở về sau Như vậy, có những trường hợp được giao đấttrước ngày 15/10/1993 (ngày luật đất đai 1993 có hiệu lực) thì diện tích đất cấp

có thể nhiều hơn diện tích đất quy định là hạn mức ở Luật đất đai 1993 Vì vậy,

để giải quyết hợp lý phần diện tích đất đã giao vượt hạn mức chỉ của chủ thể hộ

gia đình , Điều 13 Bản Quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình,

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp ban hành

kèm theo Nghị định số 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chính phủ quy

định “nếu đất đang sử dụng là đất được giao hợp pháp trước ngày 1993 thì được tiếp tục sử dụng thời hạn sử dụng phần đất vượt hạn mức của

15-10-hộ gia đình bằng ½ thời hạn giao đất Sau thời hạn đó, nếu 15-10-hộ gia đình có yêu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước cho thuê theo hợp đồng có thời hạn”.

Bên cạnh trường hợp giao đất vượt hạn mức từ trước ngày luật đất đai 1993 cohiệu lực thì thực tế giao đất nông nghiệp sau này đã có hiện tượng giao vượt hạnmức Hạn mức giao đất nông nghiệp là giới hạn diện tích đất ở hình thức giao,thể hiện mức độ ưu đãi của Nhà nước với người làm nông nghiệp; bởi nếu đượcgiao đất, các đối tượng trên không phải trả tiền sử dụng đất Ưu đãi không thutiền nên cần giới hạn diện tích đất cấp bằng quy định hạn mức Ngoài diện tíchđất giao, họ vẫn có quyền thuê đất của Nhà nước, nhưng khi đó phải trả tiền thuêđất Và vì vậy, về nguyên tắc, cơ quan Nhà nước không được giao đất vượt hạnmức Tuy nhiên, do thực tế vẫn có những diện tích đất nông nghiệp vượt hạnmức của hộ gia đình, cá nhân nên Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đấtđai năm 1998 đã tiếp tục điều chỉnh phần đất được giao vượt hạn mức này Tuy

nhiên, quy định ở Luật sửa đổi năm 1998 cũng lại giống như ở Bản Quy định về

việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp ban hành kèm theo Nghị định số 64/CP ngày 27

tháng 9 năm 1993 của Chính phủ, nghĩa là chỉ đề cập đến phần đất giao vượt hạn

mức của hộ gia đình mà bỏ qua chủ thể cá nhân Hộ gia đình và cá nhân là hai

chủ thể luôn đi liền với nhau, đặc biệt là trong các quy định về sử dụng đất, họgần như có quyền và nghĩa vụ giống nhau nếu sử dụng cùng một loại đất Nhưngtheo Khoản 5 Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1998thì sau ngày 01/01/1999, tức là ngày Luật sửa đổi có hiệu lực, thì phần đất vượt

hạn mức của cá nhân vẫn sử dụng bình thường, còn “hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực, thì được tiếp tục

sử dụng diện tích đất vượt hạn mức theo thời hạn bằng một phần hai thời hạn giao đất và phải nộp thuế bổ sung đối với diện tích đất đó theo quy định của pháp luật; sau thời hạn này thì phải chuyển sang thuê đất Đối với diện tích đất vượt hạn mức có sau ngày Luật này có hiệu lực, thì người sử dụng đất đó phải thuê đất” Như vậy, từ ngày 01/01/1999, phần đất nông nghiệp được giao vượt

hạn mức của hộ gia đình sẽ vẫn được tiếp tục sử dụng ở hình thức giao khôngthu tiền, nhưng thời gian sử dụng chỉ còn bằng một nửa thời gian sử dụng màpháp luật quy định cho loại đất đó Giả sử ai đó sử dụng đất trồng lúa thì thờigian sử dụng luật quy định cho loại đất này là hai mươi năm, nếu là diện tích đấtgiao vượt hạn mức thì thời gian sử dụng lúc này chỉ còn mười năm Khi hết thờigian sử dụng nói trên, người sử dụng đất phải chuyển sang hình thức thuê đấtnếu vẫn muốn sử dụng diện tích đất đó

Từ bản chất của vấn đề hạn mức đất giao, so sánh giữa chủ thể hộ gia đình

và cá nhân, ta thấy rằng cần thiết phải điều chỉnh cả phần đất nông nghiệp giaovượt hạn mức của cá nhân Luật đất đai 2003 ra đời cũng đã giải quyết vấn đềnày bằng cách quy định đối với cá nhân được giao đất nông nghiệp vượt hạnmức trước ngày 01/7/2004 thì phần vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất

Chính vì thế, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp giao vượt hạn mứclại thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất.

- Thứ ba là “hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở

sản xuất, kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồgốm; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng cómục đích kinh doanh”

- Thứ tư là “tổ chức kinh tế thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất

nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng

cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinhdoanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt độngkhoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm”

- Thứ năm là tổ chức kinh tế trong nước thực hiện dự án xây dựng nhà ở

để cho thuê Thực ra trường hợp này không được ghi nhận trong Luật đất đai

2003 mà được bổ sung ở Điều 27 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007

của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

* Nhóm chủ thể được Nhà nước cho thuê đất chỉ được phép trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê

Đối với nhóm này thì chỉ có duy nhất người Việt Nam định cư ở nước

ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở

để bán hoặc cho thuê Đây là quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 35 Luật đất đai

2003 Tuy nhiên, Điều 27 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 củaChính phủ lại cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án

xây dựng nhà ở để cho thuê được phép trả tiền thuê bằng một trong hai cách là

trả hàng năm và trả trước cả thời gian Như vậy, chỉ còn lại trường hợp ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án xây dựng nhà ở để bán mà thôi