Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

MỤC LỤC

ĐẶT VẤN ĐỀ -2

NỘI DUNG VẤN ĐỀ -2

I Khái niệm về hợp đồng thuê nhà -2

1 Định nghĩa -2

2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng -2

3 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà -3

4 Mục đích thuê nhà và giá thuê. -3

5 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà. -4

6 Thời hạn và hình thức của hợp đồng thuê nhà -5

II Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà -5

1 Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà. -5

2 Quyền của bên cho thuê nhà. -7

III Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà. -9

1 Nghĩa vụ của bên thuê nhà. -9

2 Quyền của bên thuê nhà. -9

3 Quyền, nghĩa vụ của những người thuộc bên thuê có tên trong hợp đồng thuê nhà ở. -12

IV Tranh chấp trong hợp đồng thuê nhà ở liên quan đến quyền và nghĩa vụ giữa các bên. -13

KẾT THÚC VẤN ĐỀ -16

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO -17

ĐỀ BÀI:

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

BÀI LÀM:

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong điều kiện của nền kinh tế thị trường, thuê nhà là một trong những giao dịch phổ biến và thông dụng vì đáp ứng được nhu cầu sử dụng

và khai thác nhà ngày càng một lớn trong các tầng lớp dân cư Với nguồn tài chính hạn chế không thể trở thành một chủ sở hữu đối với nhà thì chủ thể vẫn có thể có quyền khai thác, sử dụng nhà với hình thức đi thuê Thuê nhà

để ở, để mở văn phòng, bến bãi, cơ sở sản xuất kinh doanh, cửa hàng, cửa hiệu…

Vì vậy, em xin chọn đề tài cho bài tập lớn học kỳ môn Luật Dân sự

Việt Nam ( module 2 ) là: “Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng

thuê nhà ở.”

NỘI DUNG VẤN ĐỀ

I Khái niệm về hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao nhà và chuyền quyền sử dụng nhà cho bên thuê trong một thời hạn

và bên cho thuê phải trả tiền thuê nhà

2 Đặc điểm pháp lý của hợp đồng

Sau khi hợp đồng được ký kết thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên Tương ứng với quyền của bên cho thuê là nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của bên thuê nhà ở Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê sử dụng theo đúng cam kết và

phải trả tiền thuê nhà Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa những hư hỏng lớn của nhà ở đang cho thuê

- Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù

Khoản tiền thuê nhà hàng tháng mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê

là khoản đền bù Khoản tiền thuê nhà theo thỏa thuận của các bên Nếu thuê nhà của nhà nước thì giá thuê do nhà nước quy định

- Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản Bên thuê có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

3 Đối tượng của hợp đồng thuê nhà

Đối tượng của hợp đòng thuê nhà là nhà ( có thể là nhà ở hoặc nhà sử dụng vào mục đích khác ) được xác định thông qua các yếu tố như: diện tích (diện tích chính, diện tích cho công trình phụ ), vị trí, loại nhà, chất lượng nhà, có hay không có các đồ nội thất kèm theo… Nhà cho thuê phải đáp ứng các yêu cầu: phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hợp pháp hay các giấy tờ hợp lệ thay thế khác; nhà không có tranh chấp; nhà không nằm trong khu vực bị cấm thuê… Nhà cho thuê có thể thuộc sở hữu của tư nhân, tổ chức hoặc thuộc sở hữu của nhà nước

4 Mục đích thuê nhà và giá thuê.

Mục đích sử dụng nhà thuê là một điều khoản cơ bản trong hợp đồng thuê nhà Nhà có thể được sử dụng để ở ( chỉ bao gồm các hoạt động sinh hoạt thông thường hàng ngày ), được khai thác làm văn phòng, cửa hàng, cửa hiệu, nhà kho, xưởng sản xuất, chế biến… Việc xác định rõ mục đích sử dụng thuê nhà có ý nghĩa bảo đảm giá trị của nhà thuê và là căn cứ để bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu bên sử dụng nhà thuê sai mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng Trong trường hợp thuê nhà thuộc sở hữu của nhà nước thì bên thuê nhà phải sử dụng đúng mục đích, không được chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại Đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có trách nhiệm thực hiện quản lý

việc sử dụng nhà ở, bảo trì, cải tạo theo quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

Giá thuê nhà do các bên thỏa thuận Nếu pháp luật có quy định về khung giá thuê nhà thì các bên không được thỏa thuận vượt quá khung giá

đó Trong trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà cải tạo nhà và được bên thuê nhà đồng ý thì bên cho thuê nhà được quyền điều chỉnh giá thuê nhà Giá thuê nhà sau khi được cải tạo do các bên thỏa thuận; trong trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và phải bồi thường cho bên thuê nhà theo quy định của pháp luật

5 Chủ thể của hợp đồng thuê nhà.

Chủ thể của hợp đồng thuê nhà bao gồm các cá nhân ( cá nhân mang quốc tịch Việt Nam hoặc người nước ngoài ), pháp nhân, các tổ chức khác phải đáp ứng các yêu cầu về năng lực chủ thể trong các giao dịch dân sự nói chung

Bên cho thuê phải có quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà thuê, đó à chủ sở hữu của nhà cho thuê Những người được chủ sở hữu ủy quyền thực hiện quyền sử dụng đối với ngôi nhà, người có quyền sử dụng thông qua hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng đối với nhà thuê chỉ có thể là bên cho thuê lại nhà nếu có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà cho thuê Người được chủ sở hữu nhà ủy quyền quản lý không được phép cho thuê nhà đó

Bên cho thuê nhà cũng có thể không phải là chủ sở hữu trong các trường hợp do pháp luật quy định Đó là trường hợp người chiếm hữu không

có căn cứ pháp luật đối với nhà thuê cũng có quyền sử dụng ( khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản); bên nhận thế chấp nhà sau khi thu giữ nhà và chờ xử lý nhà thế chấp đó ( Nghị định 163/2006/NĐ – CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về Giao dịch bảo đảm)

Việc cho thuê nhà thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà đó, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà thuộc

sở hữu chung cho thuê phần nhà thuộc sở hữu của mình

Bên thuê là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng nhà thuê và đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật nếu có Nếu bên thuê nhà có nhiều người và cùng có tên trong hợp đồng thuê nhà thì phải liên đới để thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với bên cho thuê

6 Thời hạn và hình thức của hợp đồng thuê nhà

Thời hạn thuê nhà do các bên thỏa thuận Nếu các bên không thỏa thuận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu trả lại nhà thuê bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo trước ít nhất 06 tháng

Hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê nhà từ 06 tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Việc công chứng, chứng thực, đăng ký là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ 6 tháng trở lên Quy định này giúp cho sự thỏa thuận của các bên về những quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng được chặt chẽ, phòng ngừa những tranh chấp có thể xảy ra Bởi đối với bên sử dụng nhà để ở thì với thời gian từ 06 tháng trở lên tất cả các mối quan hệ như nơi làm việc, chỗ ăn học của con cái, các hoạt động dịch vụ khác đều đi vào nếp ổn định; hoặc nếu sử dụng nhà vào mục đích kinh doanh thì 6 tháng cũng làm cho người sử dụng tạo lập được các mối quan hệ bạn hàng, tạo nên danh tiếng cho một địa chỉ giao dịch, kinh doanh nên việc trả lại nhà hay đòi lại nhà trong những trường hợp này phải có căn cứ pháp lý chắc chắn, chứng minh quyền và nghĩa vụ của các bên thông qua việc hợp đồng giao kết phải có công chứng, chứng thực

và đăng ký

II Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà

1 Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà.

Theo Điều 493 BLDS năm 2005, nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở được quy định như sau:

1 Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;

2 Bào đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;

3 Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường

Ba nghĩa vụ trên có mối quan hệ gắn bó với nhau, trong đó nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê có tầm quan trọng nhất Bên cho thuê có thực hiện nghĩa vụ này, mục đích của hợp đồng thuê nhà ở mới đạt được, bên thuê mới

có nhà để ở Bên cho thuê phải giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng,

có nghĩa phải giao nhà đúng tình trạng mà hai bên đã thỏa thuận và phải giao đúng thời hạn đã quy định trong hợp đồng

Nghĩa vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê, đây là nghĩa vụ mới được quy định trong Bộ Luật Dân sự Các văn bản pháp luật trước đó chưa nêu nghĩa vụ này, xuất phát từ nghĩa vụ này, Bộ Luật Dân sự đã quy định “khi có thay đổi chủ sở hữu đối với nhà đang cho thuê mà vẫn còn thời hạn thuê hoặc trong thời hạn lưu cư, thì bên thuê có quyền tiếp tục thuê nhà với những điều kiện như đã thỏa thuận với bên cho thuê trước; chủ sở hữu mới có các quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê đối với bên thuê” Bên cho thuê nhà ở phải bảo đảm trong thời hạn thuê không

có người thứ ba tranh chấp Nếu có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng của người thuê, thì người thuê có quyền đơn phương đình chỉ hợp đồng

Nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận, nhằm bảo đảm sự an toàn về tài sản và tính mạng cho người thuê Để thực hiện nghĩa vụ này, khi bên cho thuê muốn sửa chữa định kỳ hay sửa chữa lớn, bên cho thuê phải báo cho bên thuê biết trước một tháng về thời điểm bắt đầu và thời gian sửa chữa

Nếu sửa chữa định kỳ, bên thuê phải lo chỗ ở tạm thời, còn nếu sửa chữa lớn đột xuất, bên cho thuê phải lo chỗ ở tạm thời cho bên thuê nhà

Thời gian sửa chữa nhà từ một tháng trở lên bên thuê nhà lo được chỗ

ở, thì không phải trả tiền thuê nhà trong thời gian đó và có quyền kéo dài thời hạn thuê nhà bằng thời gian sửa chữa

Khi nhà bị hư hỏng, bên cho thuê không sửa chữa thì bên thuê có thể

tự sửa chữa và báo cho bên thuê biết để yêu cầu bên cho thuê thanh toán hoặc trừ vào tiền thuê nhà Bên thuê nhà cũng có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại

2 Quyền của bên cho thuê nhà.

Theo Điều 494 Bộ Luật Dân sự, bên cho thuê nhà ở có những quyền sau:

a) Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn như đã thỏa thuận

Quyền được nhận đủ tiền thuê nhà là quyền cơ bản của bên cho thuê nhà Mục đích của người xây nhà cho thuê là nhận khoản tiền thuê nhà làm sao trong khoảng thời gian tương ứng với thời gian sử dụng nhà họ thu về được tất cả các chi phí xây dựng, tiền thuê, hoặc mua đất, tiền bảo quản, thuế khóa v.v… và có lãi Vì vậy, khi bên cho thuê nhà thực hiện nghĩa vụ giao nhà cho bên sử dụng, thì học có quyền nhận tiền cho thuê

Phương thức trả tiền thuê nhà do bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận Bên thuê nhà có thể trả tiền thuê nhà từng tháng, hay trả trước ba tháng, sáu tháng hay một năm

Trước khi ban hành Pháp lệnh về nhà ở và Bộ Luật Dân sự, thì theo Điều lệ cho thuê nhà ở thành phố và thị xã “tiền thuê nhà phải trả hàng tháng, khi có lý do chính đáng và có sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng thì có thể thu tiền thuê nhà hai tháng một lần” Pháp luật quy định như vậy là nhằm tránh tình trạng người có nhà cho thuê bắt bí người thuê nhà phải trả tiền trước nhiều tháng, gây khó khăn cho người thuê nhà

Thông thường hiện nay người thuê nhà trả tiền thuê nhà hàng tháng,

vì vậy để bảo đảm cho ngưởi cho thuê nhà nhận đủ tiền thuê nhà khi đến kỳ hạn, Bộ Luật Dân sự quy định: “Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng” C

b) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật này

Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

- Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý

do chính đáng;

- Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

- Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

- Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

- Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

- Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường

c) Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khác với sửa chữa nhà ở đang cho thuê Sửa chữa nhà là nghĩa vụ của bên cho thuê, nó chỉ xảy ra khi nhà cho thuê có sự hư hỏng, hay phải sửa chữa theo định kỳ, nếu không sẽ dẫn đến

sự hư hỏng xuống cấp nhà cho thuê Còn cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê có thể xảy ra bất kì lúc nào mà bên cho thuê thấy vì mục đích nào đó cần phải cải tạo nâng cấp Cải tạo nâng cấp là quyền của bên cho thuê nhà Song quan

hệ thuê nhà khác quan hệ thuê tài sản thông thường, khi hợp đồng thuê nhà đang còn hiệu lực thì quyền sở hữu của bên cho thuê có phần hạn chế Vì

vậy, dù cải tạo nâng cấp nhà thuộc quyền của bên cho thuê nhà, nhưng bên cho thuê không phải muốn thực hiện quyền này như thế nào cũng được, phải

có sự đồng ý của bên thuê, vì việc cải tạo nâng cấp nhà ít nhiều cũng ảnh hưởng đến việc sinh hoạt bình thường của bên thuê nhà

d) Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà thì phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng

III Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà.

1 Nghĩa vụ của bên thuê nhà.

Theo Điều 495 BLDS, bên thuê nhà ở có những nghĩa vụ sau:

thuận;

thỏa thuận;

c) Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;

d) Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng;

thuận;

Trong 5 nghĩa vụ trên của bên thuê nhà được quy định trong Bộ Luật Dân sự chỉ có nghĩa vụ thứ 4 “Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng” là nghĩa vụ mới của bên thuê nhà, mà các văn bản pháp luật trước đó chưa quy định Có quy định trên là xuất phát từ thực tế trong những năm qua, có một

số hộ sống trong các khu tập thể, không có ý thức không tốt đến sinh hoạt bình thường của cộng đồng người sống ở đó Mặt khác cuộc sống ngày càng đẩy đủ, văn minh thì yêu cầu tôn trọng quy tắc sinh hoạt cộng đồng đòi hỏi ngày càng cao Vì vậy, Bộ Luật Dân sự quy định bên thuê nhà phải có nghĩa

vụ tôn trọng quy tắc sinh hoạt cộng đồng; nhằm tạo ra một nếp sống có văn

hóa trong những cộng đồng người sống ở các khu tập thể Đây là một trong những yêu cầu cấp thiết hiện nay, góp phần vào việc xây dựng nếp sống văn minh ở các đô thị, các khu công nghiệp, thương nghiệp, các khu dân cư đông người

2 Quyền của bên thuê nhà.

Theo Điều 496 BLDS, bên thuê nhà ở có những quyền sau:

a) Nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận;

Đây là quyền cơ bản của bên thuê nhà ở Vì một trong những mục đích của hợp đồng thuê nhà ở là nhằm thỏa mãn chỗ ở của bên thuê, quyền được nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận là nhằm mục đích này Quyền này của bên thuê tương ứng với nghĩa vụ giao nhà của bên cho thuê Do đó, nếu bên cho thuê không giao nhà theo đúng thỏa thuận về thời gian, về chất lượng nhà v.v…, bên cho thuê đã vi phạm hợp đồng thuê nhà, như phải bổi thường thiệt hại do việc chậm trễ giao nhà gây ra cho bên thuê Bên thuê cũng có quyền từ chối không nhận nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có

thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

Xuất phát từ thực tế, nhiều người sau khi thuê nhà, họ lại có những sự thay đổi về công tác, về cuộc sống… trong khi hợp đồng thuê nhà vẫn còn thời hạn Pháp luật cho phép các bên thuê nhà có thể đổi nhà đang thuê cho nhau, nhưng phải được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản, vì bên cho thuê không phải họ chỉ cần đến việc được nhận khoản tiền cho thuê nhà, mà nhiều khi họ còn xem cả thái độ, tư cách của người thuê Vì cho ai thuê có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên cho thuê, như bên thuê có khả năng trả tiền thuê nhà đúng và đủ không; có ý thức bảo quản, giữ gìn nhà thuê không v.v…