Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là một nhân tố đóng vai trò quan trọng, chủ yếu cho sự phát triển của xã hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng

LỜI CẢM ƠN

Chúng tôi xin chân thành cảm ơn:

Ban giám hiệu Trường Đại học Lâm nghiệp Việt Nam

Toàn thể các thầy cô trong trường, đặc biệt là các thầy cô trong ngành Quản

lý Đất đai và khoa kinh tế & quản trị kinh doanh đã dìu dắt, giúp đỡ và đã trang

bị, truyền tải cho chúng tôi toàn bộ kiến thức về chuyên môn nghiệp vụ trong suốtquá trình học tập

Cô Nguyễn Thị Hải Ninh bộ môn kinh tế - Trường Đại học Lâm NghiệpViệt Nam đã rất tận tình chỉ bảo và hướng dẫn cho chúng tôi trong suốt quá trìnhhọc tập và hoàn thành chuyên đề này

Lãnh đạo Phòng Tài nguyên & Môi trường, Lãnh đạo Văn phòng Đăng

ký quyền sử dụng đất của thành phố Buôn Ma Thuột đã tận tình giúp đỡ chúng tôi. Công ty cổ phần BĐS ETC, công ty cổ phần BĐS Vinh Hưng, trung tâmdịch vụ nhà đất Hữu Phát và một số trung tâm, cá nhân ở tại thành phố Buôn MaThuột đã hợp tác giúp đỡ

Các bạn trong lớp 51Quản lý Đất đai và bạn bè thân hữu gần xa đã giúp đỡ,động viên tôi trong thời gian thực hiện đề tài

Trong thời gian thực hiện chuyên đề này đôi khi chúng tôi cũng gặp phảinhững khó khăn, mệt mỏi, vướng mắc Nhờ có sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy

cô, phòng ban; các công ty, trung tâm, cá nhân và bạn bè vì vậy mà những mệtmỏi nhanh chóng qua đi, chúng tôi như có thêm sức mạnh để hoàn thành xongcông việc Không biết nói gì hơn chúng tôi xin gửi lời thành kính biết ơn sâu sắcnhất tới tất cả các thầy cô trong trường, các phòng ban và tất cả bạn bè lời chàothân thiện nhất

Chúng tôi xin trân trọng cảm ơn./

Hà Nội, ngày 28 tháng 07 năm 2009

Sv Nguyễn Thị Như

Phạm Thị Bích Phượng

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Trang

Biểu đồ 4.1 Cơ cấu đất đai năm 2008 của thành phố Buôn Ma Thuột 34 Biểu đồ 4.2 Biến động đất đai của các nhóm đất từ 2005-2008 35 Bảng biểu 4.1 Tình hình khí hậu thời tiết của thành phố Buôn Ma Thuột năm

2007

23

Bảng biểu 4.2 Các loại đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột 24 Bảng biểu 4.3 Kết qủa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 2005-2008 31 Bảng biểu 4.4 Kết quả giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai của thành

phố từ 2005-2008

32

Bảng biểu 4.5 Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố 34 Bảng biểu 4.6 Biến động đất đai của các nhóm đất từ 2005-2008 34 Bảng biểu 4.7 Bảng tính hoa hồng môi giới BĐS của công ty 39 Bảng biểu 4.8 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của công ty / tháng 40

Bảng biểu 4.10 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của trung tâm/ tháng 45 Bảng biểu 4.11 Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công của cá nhân 49 Hình ảnh 4.1 Một số hình ảnh của công ty môi giới BĐS 41 Hình ảnh 4.2 Văn phòng giao dịch trong thời gian tới 42 Hình ảnh 4.3 Một số hình ảnh của trung tâm môi giới BĐS 48 Hình ảnh 4.4 Một số hình ảnh của cá nhân môi giới BĐS 51

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

hội, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh,quốc phòng Đối với mỗi quốc gia, mỗi dân tộc thì đất đai luôn được coi là tư liệusản xuất đặc biệt, không thể thay thế, là nền tảng đối với sự sinh tồn, phồn thịnh

và phát triển

Trong thời kỳ kinh tế phát triển mạnh, tốc độ đô thị hoá cao, dân số ngàycàng tăng thì đất đai càng trở nên hết sức quan trọng và là nhu cầu không thểthiếu được

Xuất phát từ những yêu cầu thực tế trên đã hình thành nên thị trường bấtđộng sản (BĐS) Vậy thị trường bất động sản là gì? Thị trường bất động sản đượchiểu thông thường như là nơi diễn ra các giao dịch mua bán bất động sản, chothuê, thế chấp bất động sản Hay hiểu một cách khoa học thì thị trường bất độngsản chính là hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản vàcác hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản

Từ khi bắt đầu hình thành thị trường bất động sản, nó đã có những đónggóp quan trọng cho thu nhập quốc dân của mỗi quốc gia Trên thế giới các hoạtđộng đầu tư trực tiếp vào bất động sản đạt mức kỷ lục 290 tỷ USD trong nửa nămđầu 2006, tăng tới 30% so với cùng kỳ năm trước[9] Đặc biệt thị trường bất độngsản nóng bỏng nhất ở tại các trung tâm, thành phố lớn của các đất nước phát triểnmạnh, nơi có giá địa ốc và toà nhà cao tầng đứng đấu thế giới như: Mỹ, Nhật bản,Anh, Pháp Bên cạnh đó thì thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng nóng bỏngkhông kém Thị trường bất động sản ở Việt Nam được hình thành và phát triển từkhi có luật đất đai năm 1993 song lại có những tăng trưởng phát triển mạnh cả về

số lượng và chất lượng Đặc biệt là ở những nơi đô thị, giá bất động sản cao hơnrất nhiều so với khu vực nông thôn và các giao dịch lớn hầu hết diễn ra ở đây. Đằng sau của thị trường bất động sản là các sàn giao dịch, các công ty, trungtâm và các văn phòng môi giới bất động sản Từ khi bắt đầu hình thành thị trườngbất động sản thì các loại hình môi giới này cũng bắt đầu hình thành và đi vào hoạtđộng Những loại hình này có vai trò là trung gian để cho các bên mua và bán tiếpxúc giao thiệp với nhau Kết quả của những hoạt động này là thực hiện những yêucầu của khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà

môi giới Như vậy, các nhà môi giới này cũng có những đóng góp không nhỏ chothành công của những giao dịch trên Khi CNH, HĐH ồ ạt đổ về Việt Nam làmcho nền kinh tế ngày càng phát triển song nó cũng ảnh hưởng tới thị trường bấtđộng sản làm cho thị trường này lúc lên lúc xuống, có lúc tưởng chừng như bịđóng băng Thị trường bất động sản ở thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk cũngkhông tránh khỏi được sự ảnh hưởng đó Trước tình trạng của thị trường như vậythì những loại hình môi giới trên đã có vai trò gì và hoạt động như thế nào để tồntại và đứng vững trong thị trường? Để giải quyết những thắc mắc nêu trên chúng

tôi đã thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk” Nhằm đánh giá, phân tích

được thực trạng hoạt động của một số loại hình môi giới bất động sản đồng thời đềxuất được một số giải pháp nhằm phát triển các loại hình môi giới này trên địanghiên cứu

1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của chuyên đề

- Góp phần nhìn nhận thực trạng và vai trò hoạt động của các loại hình môigiới giao dịch BĐS trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk, từ đó cónhững bước đi đúng đắn, lành mạnh trong phát triển thị trường BĐS

- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp ích cho các đối tượng tham gia vào thịtrường BĐS khi muốn tìm đến sự hỗ trợ của các công ty, trung tâm môi giới giaodịch BĐS

PHẦN 2 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý về hoạt động môi giới giao dịch bất động sản

2.1.1 Một số khái niệm

- Bất động sản: Bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền vớiđất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sảnkhác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Theo Bộ luậtDân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hôi chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174).[3 ]

- Thị trường bất động sản: Được hiểu một cách thông thường như là nơidiễn ra các giao dịch mua bán BĐS, cho thuê, thế chấp BĐS

Nếu theo quan điểm khoa học thì thị trường bất động sản được hiểu như làmột hệ thống các quan hệ kinh tế trong các ngành tạo lập bất động sản và các hoạtđộng liên quan trực tiếp đến giao dịch bất động sản [11]

- Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê muanhằm mục đích sinh lợi [16]

- Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trườngBĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tưvấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS

- Giao dịch BĐS là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa

tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS

- Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch

vụ cho kinh doanh BĐS

- Thù lao môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng mộtkhoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịchmua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa khách hàng và người thứ ba.Mức thù lao môi giới BĐS do các bên thoả thuận trong hợp đồng không phụ thuộcvào giá của giao dịch mua bán

- Hoa hồng môi giới BĐS: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng mộtkhoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên được môi giới kýhợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS Mức hoa hồng môi giớiBĐS do các bên thoả thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán,chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữagiá bán BĐS và giá của người được môi giới đưa ra hoặc một số tiền cụ thể do cácbên thoả thuận trong hợp đồng môi giới BĐS.

- Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự thông cảm,thấu hiểu về các vấn đề liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyếtnhững công việc nào đó liên quan giữa hai bên Việc môi giới vì vậy là công việcvới mục đích tạo thu nhập mà đối tượng của nó là các thương vụ được thực hiệngiữ hai bên

- Môi giới bất động sản là việc thực hiện công việc cho những người khác

mà kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của kháchhàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi giới Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và thực tế củabất động sản [12 ]

- Nhà môi giới BĐS là cách gọi thông thường để chỉ những người hoạt độngtrong lĩnh vực môi giới bất động sản Tuy nhiên: ” Người ta thường hiểu một cáchđơn giản và gọi những người hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản là

“nhà môi giới bất động sản” Thực ra để chỉ đúng bản chất cũng như để khái quátđầy đủ chức năng và nhiệm vụ của họ thì nên hiểu và gọi họ là ”nhà môi giớitrong vòng quay của bất động sản” Để một BĐS được hình thành trên đất, hoạtđộng, quay vòng cho đến khi phá dỡ (vòng đời của một bất động sản) thì nhà môigiới phải là ”dầu bôi trơn” cho quá trình đó

- Nghề môi giới BĐS là một trong các nghề kinh doanh dịch vụ bất động

sản, bao gồm các hoạt động dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS

2.1.2 Các thành phần tham gia thị trường bất động sản.

2.1.2.1 Nhà nước

Người đại diện sở hữu toàn dân;

Thực hiện chức năng: Cung cấp thể chế, pháp lý; Điều tiết thị trườngbất động sản bằng các công cụ: Tài chính ( thuế, giá); ngân hàng (cho vay, thếchấp); Thực hiện hành chính công; Thực hiện dịch vụ công

2.1.2.2 Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS

- Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lời.(Luật kinh doanh BĐS 2006, khoản 2, điều 4) [5 ]

- Đối tượng, phạm vi kinh doanh bất động sản

+ Tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm visau đây:

Đầu tư, tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê; Đầu tư cải tạo đất, công trình hạ tầng

để cho thuê đất có hạ tầng; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư côngtrình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ

tầng để cho thuê lại (Luật kinh doanh BĐS 2006; Khoản 1, Điều 9) [5 ]

+ Tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đượckinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:

Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựnh để bán, cho thuê, cho thuê mua;Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã

có hạ tầng (Luật kinh doanh BĐS 2006 Khoản 1, Điều 10) [5 ]

- Hộ gia đình, cá nhân (sử dụng đất sản xuất, kinh doanh, nhà ở ) [6 ]

2.1.2.4 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS, gồm:

Các tổ chức, cá nhân trong nước; Các tổ chức, cá nhân nước ngoài, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dịch vụ BĐS trong phạm vi:

2.1.3 Nội dung môi giới BĐS

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàmphán ký hợp đồng

- Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt độngkinh doanh BĐS

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồngmua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

2.1.4 Vai trò của môi giới BĐS

- Thông qua điều tra thị trường mà tìm hiểu các yêu cầu tiềm năng của

- Thông qua các hoạt động quảng cáo, tuyên truyền để thu hút các nhà đầu

tư kinh doanh nhà

- Trợ giúp người đầu tư phát triển từ lúc lập kế hoạch phát triển các hạngmục cho đến lúc hoàn thành việc tiêu thụ, thực hiện được mục tiêu thu lợi nhuận

- Trợ giúp người đầu tư kinh doanh nhà, tìm mua nhà có vị trí, giá cả, diệntích, đặc điểm kiến trúc hợp yêu cầu và giúp hoàn thành thủ tục mua bán, thuxếp nguồn tài chính, giới thiệu với bên cho vay thích hợp cung cấp thông tin, tổchức gặp gỡ, làm cho cả 3 bên đều đạt được mục đích

- Nâng cao hiệu quả vận hành của thị trường BĐS Vì hiếm khi có thị trườngBĐS cố định và tập trung, BĐS lại là hàng hoá đặc biệt, người môi giới giúp chođôi bên mua bán tìm đến nhau, nhanh chóng thực hiện giao dịch thanh công, nhờ

đó mà thị trường BĐS vận hành càng thêm hiệu quả

2.1.5 Nguyên tắc hoạt động của môi giới

- Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian cho việc đàm phán,

ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồngmôi giới BĐS

- Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủpháp luật

- Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môigiới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS

2.1.6 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS

2.1.6.1 Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS

- Thực hiện dịch vụ môi giới BĐS theo quy định của luật kinh doanh BĐSnăm 2006

- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS.

- Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thoả thuận trong hợp đồng môi giớiBĐS đó ký với khách hàng

- Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới BĐStrong phạm vi hợp đồng môi giới với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệmtrước khách hàng về kết quả môi giới

- Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS.

- Đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng môi giới BĐS khi kháchhàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng do haibên thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật

- Lựa chọn tham gia sàn giao dịch BĐS.

- Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới BĐS.

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

2.1.6.2 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS

- Thực hiện đúng hợp đồng môi giới BĐS đã ký.

- Cung cấp thông tin về BĐS được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm

về thông tin do môi giới cung cấp

- Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyểnnhượng, thuê, thuê mua BĐS

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra,thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của môi giới gây ra.

- Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định củapháp luật

- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

2.1.7 Chứng chỉ môi giới BĐS

+ Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS khi có đủ điều kiện sau:

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ

- Được đào tạo về môi giới BĐS

- Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS

+ Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS bao gồm:

- Đơn xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS có xác nhận của Uỷ ban nhân dân

xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, có kèm theo ảnh

- Bản sao giấy chứng nhận đó qua đào tạo về môi giới BĐS

+ Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về môi giới BĐS; cấp, thu hồichứng chỉ môi giới BĐS và việc quản lý hành nghề môi giới BĐS

2.1.8 Hợp đồng môi giới BĐS

Nội dung gồm:

- Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới

- Đối tượng và nội dung môi giới

- Thời hạn và tiến độ thực hiện

- Giá dịch vụ định giá

- Phương thức, thời hạn thanh toán

- Quyền và nghĩa vụ của các bên

- Giải quyết tranh chấp

- Các nội dung khác do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định

2.1.9 Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản

Trên thị trường BĐS sự uỷ thác trong môi giới thực ra là sự tín thác dựatrên tín nhiệm, để xứng đáng với sự tín nhiệm đó chuyên viên môi giới phải có cácbổn phận sau:

- Hoàn tất công việc theo đúng những tiêu chuẩn nghề nghiệp được nhữngngười cùng nghề nghiệp chấp nhận trên cùng một thị trường

- Phải tự mình hoàn thành công việc, dù có sự trợ giúp của chuyên viên bánhàng thì vẫn phải cá nhân mình chịu trách nhiệm

- Phải trung thực, muốn nhận sự uỷ thác song trùng phải nói rõ cho hai bênmua và bán biết rõ việc này

- Phải rành mạch tài chính chuyên viên môi giới nhận được từ khách hàng

- Phải thông báo các sự kiện then chốt, có ảnh hưởng đến sự xét đoán củakhách hàng

2.2 Tình hình môi giới giao dịch bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam

2.2.1 Tình hình môi giới bất động sản trên thế giới

Trong nửa năm đầu 2006, các hoạt động đầu tư trực tiếp vào bất động sảntrên toàn thế giới đạt mức kỷ lục 290 tỷ USD, tăng tới 30% so với cùng kỳ nămngoái Điều đó đã làm cho các hoạt động về môi giới cũng tăng đáng kể

Tại Mỹ lĩnh vực môi giới B ĐS đã hình thành cách đây 60 năm với hiệp hộiquốc gia các nhà hoạt động chuyên môn trong lĩnh vực bất động sản [15] Còn tạicác nước EU đã hình thành nhiều tổ chức liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS,theo thống kê năm 2000 có khoảng 150.000 nhà môi giới ( trong đó khoảng100.000 thuộc các tổ chức, hiệp hội nghề nghiệp 50.000 người hành nghề tự do)

EU với 350 triệu dân, bình quân 2333 người sẽ có 1 nhà môi giới Ước tính nhàmôi giới tham gia khoảng 30-60% các thương vụ có liên quan đến BĐS, chấtlượng dịch vụ cạnh tranh và luôn luôn tuân thủ những chuẩn mực nghề nghiệp Tại Ba Lan tính đến ngày 22/7/2004 có 22.708 chứng chỉ hành nghề dịch

vụ môi giới BĐS, trong đó định giá BĐS 4.276; môi giới BĐS 4.638; quản trị vàkinh doanh 13.794 [11]

Tại cộng hoà liên bang Đức nghề môi giới có từ lâu đời, được pháp luật bảo

hộ (Hiến pháp phổ 1990) tồn tại 2 hình thức môi giới tự do và hiệp hội Để trởthành thành viên của hiệp hội phải có chứng chỉ hành nghề Ước tính các thương

vụ giao dịch BĐS thực hiện thông qua môi giới có tổ chức chiếm khoảng 50%,môi giới tự do khoảng 30% và không qua môi giới 20%

Tại cộng hoà Séc Hiệp hội môi giới thành lập năm 1991, là thành viên củahiệp hội bất động sản Đông Âu (CEREAN) Hiệp hội có văn phòng tại Praha vàchi nhánh tại 7 vùng Ước tính cộng hoà Séc các thương vụ giao dịch BĐS thựchiện thông qua môi giới ( không phân biệt môi giới có tổ chức hay môi giới tự do)

là 40%, không qua môi giới 30% [13]

Tại Trung Quốc thì thị trường bất động sản được hình thành từ khi thị thựchiện đường lối cải cách mở cửa, áp dụng cơ chế thị trường Năm 1980 cả nướcmới có 10 công ty BĐS với 1100 thành viên, đến năm 1988 đã phát triển thành

3124 công ty với 127.000 nhân viên, giá trị sản lượng gần 20 tỷ nhân dân tệ(NDT) Sang năm 1991 số liệu tương ứng là 4700 công ty với 2,4 triệu nhân viên,sản lượng gần 100 tỷ NDT, nộp các thứ thuế cho nhà nước chiếm 2,3% thu ngânsách, đóng góp vào đó có 1500 sở giao dịch, phòng địa sản (tức bất động sản trên

Đến 7/1978 được gọi thống nhất là sở giao dịch BĐS và yêu cầu mọi giao dịch vềBĐS phải được tiến hành tại đây Từ đó đến nay và trong tương lai sẽ còn rấtnhiều các loại hình môi giới hình thành và đi vào hoat động Trước sự cạnh tranhkhốc liệt của thị trường như hiện nay liệu các loại hình này có thể đứng vững vàphát triển mạnh được hay không điều đó còn phụ thuộc vào khả năng cạnh tranhcủa họ và tài năng lãnh đạo của người đứng đầu nữa.

2.2.2 Tình hình môi giới BĐS ở Việt Nam

Việt Nam đã phải trải qua nhiều thời kỳ lịch sử, với bao thăng trầm trong cácchế độ nhà nước Chính vì vậy mà đất đai cũng phải biến động không ngừng.Dưới thời kì vua tôi, phong kiến đất đai thuộc sở hữu của vua chúa, quan lại vàcác địa chủ, những tầng lớp dân chúng chưa được sở hữu đất đai Chính vì vậy màthị trường BĐS chưa phát triển mạnh Do vậy khi nghiên cứu tình hình môi giớiBĐS ở Việt Nam chúng ta chỉ nghiên cứu trong giai đoạn khi đất nước thống nhất,đất đai được chia đều cho người dân

2.2.2.1 Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1980

Trong giai đoạn này, đất đai, BĐS ở nước ta thuộc sở hữu tư nhân, sở hữucủa cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của nhà nước và hoạt động giao dịchmua bán, thê mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cách bình thường Sau cảicách ruộng đất và cải tạo công thương nghiệp tư bản tư doanh ở miền Bắc, đất đai,BĐS được phân phối lại, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê mướn vẫndiễn ra nhưng không phổ biến Các hình thức, thủ tục được thực hiện theo truyềnthống tập quán của cộng đồng Các bên tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau và

tự thoả thuận giá cả Trong giai đoạn này, mặc dù chưa có văn bản pháp luật vềgiao dịch BĐS, nhưng nhà nước đã thừa nhận và làm thủ tục cho các bên quan hệgiao dịch mua bán, thuê mướn BĐS và thu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sởhữu nhà đất Chính vì lẽ đó, trong giai đoạn này chưa có sự xuất hiện của các tổchức kinh doanh, môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin thị trường BĐS

2.2.2 2 Giai đoạn từ sau năm 1980 đến năm 2003

Từ sau khi pháp lệnh Nhà ở và nhất là sau khi luật đất đai năm 1993 ra đời,thị trường BĐS ở nước ta đã được hình thành và từng bước phát triển Tuy nhiên

thị trường không chính thức vẫn tồn tại ở phạm vi rộng Thị trường BĐS có nhiềudiễn biến phức tạp, hoạt động thiếu lành mạnh và không ổn định, đã diễn ra nhiềucơn sốt và nhiều lúc lại đóng băng Những biến động phức tạp trên thị trường BĐSkhông những chứa đựng nhiều nguy cơ tiềm ẩn đối với sự phát triển ổn định củanền kinh tế - xã hội, mà còn nổi lên như một thách thức lớn đối với cơ quan quản

lý nhà nước

Trong giai đoạn này, Việt Nam trải qua 2 lần sốt đất Lần thứ nhất vào nhữngnăm 1992 - 1994, quy mô vừa phải tập trung vào một số người có khả năng thanhtoán, không lấy mục tiêu buôn bán BĐS kiếm lời là chính, mà dùng đất kiếm đượcnhờ các dự án của cơ quan rồi chia chác Tiếp theo, đó là vào những năm 2000 -

2001 với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuấthiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và nhữngthay đổi trong chính sách đã làm cho nhu cầu về nhà đất tăng lên, thêm vào đó làthời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch, kế hoạch 2001 - 2010, tương lai đã mang lạigiá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch, tạo ra làn sóng đầu cơtrên thị trường nhà đất

Ở các đô thị lớn như: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian

từ 4/2001 đến tháng 4/2002 giá nhà đất tăng một cách đột biến và tăng cao liêntục, việc mua bán nhà đất diễn ra sôi sục, trong nhiều trường hợp người muakhông cần mặc cả, không quan tâm đến tính hợp lệ của BĐS Giá đất ở Hà Nộivào tháng 3/2002 lên cao so với mức giá thuộc khung giá đất của thành phố tới11,25 lần, giá mua trên thị trường bình quân tăng từ 6 - 7 lần, có nơi tăng hơn 10lần

Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh BĐS trong dân cư được thực hiệntheo phương thức trao tay, các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý

và không làm nghĩa vụ tài chính với nhà nước Một thị trường BĐS “ngầm” đượchình thành và cùng với nó là sự xuất hiện nghề “cò đất, cò nhà” đến nay các “cò”

đã dần dần trương biển “Trung tâm giới thiệu nhà đất” và đăng hoặc dán quảng

chức cho hai bên mua bán gặp nhau, nếu giao dịch thành công thì nhận tiền hoahồng (1 - 2% giá trị mảnh đất hoặc ngôi nhà đó).

Theo giới kinh doanh nhà đất, “cò nhà đất” được chia thành nhiều đẳng cấp.Cao nhất là các công ty có chức năng kinh doanh BĐS Hoạt động của các công tynày khá chuyên nghiệp với những thông tin đáng tin cậy Tiếp đến là các vănphòng môi giới nhà đất mọc nhan nhản khắp ngõ xóm, làng quê, khu quy hoạch.Hạng bét là dạng “cò” đơn lẻ, nhân viên kiêm luôn giám đốc, cơ động khắp mọihang cùng ngõ hẻm

Tại các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan

và rất lộn xộn, phần lớn họ không đăng ký kinh doanh và nằm ngoài sự kiểm soátcủa nhà nước Hoạt động của lực lượng này là một nhân tố góp phần tạo ra cácyếu tố tâm lý đẩy giá nhà đất lên theo các cơn sốt và góp phần không nhỏ trongviệc kích thích hoạt động đầu cơ BĐS Trong điều kiện hiện nay, “cò nhà đất”càng có cơ hội kiếm lời do các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, tình trạngpháp lý của từng BĐS không được công bố đầy đủ và công khai

2.2.2.3 Giai đoạn từ sau khi Việt Nam gia nhập WTO

Trong giai đoạn này thị trường BĐS có vẻ chững lại, sự sôi động cũng đếnhồi kết thúc do giá thì cao, cung đã vượt cầu và luật pháp chặt chẽ hơn, kẽ hở ít đi,tính công khai, minh bạch tăng lên, làm giảm bớt chỗ cho các giao dịch ngầm.Hầu hết các công ty, trung tâm mua bán nhà đất mở ra để đấy, có quá ít kháchhàng đến giao dịch và lượng giao dịch thành công chủ yếu chỉ đếm trên đầu ngóntay Chính vì thế, để duy trì hoạt động của mình các tổ chức môi giới chuyển dầnsang kinh doanh lĩnh vực khác Đó cũng là một trong những nguyên nhân khiến

“diện mạo” thị trường BĐS èo ợt, gây nên tâm lý nghi ngại cho khách hàng. Thực tế cho thấy hoạt động môi giới giao dịch BĐS ở Việt Nam hiện nayđang gặp nhiều khó khăn lớn, chỉ có những nhà môi giới có tính chuyên nghiệp,

có trình độ cao, hiểu được tác dụng thực sự của chính sách lên thị trường và tạođược sự tin cậy lớn cho khách hàng trong hoạt động của mình thì mới có khả năngthành công trong giao dịch

Tuy nhiên trong giai đoạn này dư âm của những cơn sốt đất tại các thànhphố lớn đã lan tỏa đến các đô thị vừa và nhỏ, thị trường “đóng băng” đối với cácBĐS có giá trị lớn nhưng vẫn diễn ra bình thường ở lĩnh vực BĐS có giá trị thấphơn.

- Luật doanh nghiệp 2005.

- Luật thương mại 2005.

- Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 về quản lý chất lượng côngtrình xây dựng

- Nghị định 181/2004/NĐ-CP 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai.

- Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/1/2005 về quy hoạch xây dựng.

- Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 về quản lý dự án đầu tư xâydựng công trình

- Luật kinh doanh bất động sản 2006.

- Nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫnthi hành luật nhà ở

- Thông tư 05/2006/TT-BXD ngày 1/11/2006 hướng dẫn thực hiện một sốnội dung của Nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày 6/9/2006 quy định chi tiết và hướngdẫn thi hành luật nhà ở

Điều 450- hợp đồng mua bán nhà; Điều 467- Hợp đồng tặng cho tài sản;Điều 492- Hình thức hợp đồng thuê nhà ở; Điều 693- Hợp đồng chuyển đổiquyền sử dụng đất; Điều 697- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Điều703- Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; Điều 714- Hợp đồng thuê lại quyền sửdụng đất; Điều 715- Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đai; Điều 722- Hợpđồng tặng cho quyền sử dụng đất; Điều 727- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sửdụng đất Các điều luật trên được lấy từ Bộ Luật dân sự

- Nghị định 108/2006/NĐ- CP ngày 22/9/2006 quy định chi tiết và hướngdẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư

- Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 sửa đổi một số điều của Nghịđịnh 16/2005/NĐ-CP

- Nghị định 88/2006/NĐ-CP ngày 29/8/2006 về đăng ký kinh doanh.

- Nghị định 59/2006/NĐ-CP ngày 12/6/2006 quy định chi tiết luật thươngmại, hàng hoá, dịchvụ cấm kinh doanh, hạn chế kinh doanh và kinh doanh có điềukiện

- Công văn số 70/BXD-QLN của BXD hướng dẫn cấp chứng chỉ môi giới,định giá BĐS

- Nghị định 153/2007/NĐ- CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướngdẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản

- Quyết định 29/2007/QĐ- BXD ngày 31/12/2007 ban hành chương trìnhkhung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất độngsản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

- Nghị định 84/2007/ NĐ-CP 25/5/2007 quy định bổ xung về việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự,thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyếtkhiếu nại về đất đai

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Mục tiêu nghiên cứu

+ Mục tiêu tổng quát: Phân tích, đánh giá một số loại hình môi giới giaodịch bất động sản nhằm đề xuất một số giải pháp phát triển các loại hình môi giớigiao dịch bất động sản tại thành phố Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk một cách chuyênnghiệp, lành mạnh, tuân thủ theo đúng pháp luật

3.2 Nội dung

- Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về hoạt động môi giới giao dịch BĐS

- Tìm hiểu tình hình môi giới giao dịch BĐS trên thế giới và ở Việt Nam

- Tìm hiểu tình hình quản lý và sử dụng đất, tình hình thị trường bất BĐS tạiđịa bàn nghiên cứu trong những năm gần đây

- Tìm hiểu tình hình các loại hình môi giới giao dịch BĐS tại địa bàn nghiêncứu Cụ thể nghiên cứu 3 loại hình môi giới giao dịch BĐS là:

+ Loại hình môi giới giao dịch BĐS được tổ chức theo mô hình công ty + Loại hình môi giới giao dịch BĐS được tổ chức theo mô hình trungtâm

+ Loại hình môi giới giao dịch BĐS là các cá nhân

Nội dung nghiên cứu mỗi loại hình bao gồm:

1 Tên loại hình môi giới giao dịch BĐS

2 Địa chỉ trụ sở làm việc

3 Thời điểm thành lập

4 Cơ cấu tổ chức (Giám đốc, chuyên viên môi giới, nhân viên kế toán,chuyên viên tư vấn pháp lý, nhân viên kinh doanh, nhân viên phát triển thị trường, thành viên khác)

5 Trình độ cán bộ, nhân viên? (chuyên ngành đào tạo, sự hiểu biết về chínhsách đất đai, về các vấn đề liên quan đến khu vực môi giới)

6 Phạm vi hoạt động (trong thành phố, tỉnh – liên tỉnh)

7 Đối tượng phục vụ (người trong nước, việt kiều hay người nước ngoài)

8 Hình thức giao dịch: Môi giới mua bán, cho thuê hay tư vấn ?

9 Loại hình BĐS được môi giới BĐS: Nhà ở, đất, cửa hàng, văn phòng, nhàxưởng, kho

10 Nguồn cung BĐS

11 Các khoản phí, lệ phí môi giới (Trước 2003, 2003-2006, sau khi ViệtNam gia nhập WTO: Phí môi giới mua bán BĐS; Phí môi giới thuê, cho thuêBĐS )

3.3 Phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Phương pháp điều tra và thu thập tài liệu

- Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp

Chuyên đề tiến hành thu thập các tài liệu, các văn bản, tạp chí, báo, báo cáokhoa học,… các số liệu thống kê, các báo cáo đã công bố của địa phương về vấn

đề nghiên cứu

- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

Đây là phương pháp đòi hỏi người nghiên cứu có khả năng giao tiếp tốt có thể thực hiện bằng phương pháp phỏng vấn: Nói chuyện trực tiếp với cán bộ địa phương, các công ty, văn phòng, cá nhân làm công tác môi giới hoặc phỏng vấn thông qua các phiếu điều tra đã lập sẵn

3.3.2 Phương pháp phân tích và xử lý số liệu

Trên cơ sở những tài liệu, số liệu thu thập được chúng tôi tiến hành tổnghợp, phân tích, đánh giá và so sánh những điểm giống và khác nhau giữa các loạihình môi giới giao dịch BĐS tại địa bàn nghiên cứu

3.3.3 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo, trao đổi ý kiến với các nhà khoa học, các chuyên gia về vấn đềthị trường BĐS nói chung và dịch vụ môi giới BĐS nói riêng

3.3.4.Phương pháp thống kê

Thống kê tình hình dân số, lao động, y tế, diện tích, số lượng của loại hình môi giới

3.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Một số trung tâm, văn phòng, công ty, sàn giao dịchhay cá nhân môi giới giao dịch bất động sản

- Phạm vi nghiên cứu: chuyên đề nghiên cứu tại thành phố Buôn Ma Thuột Đắk Lắk

PHẦN 4 KẾT QỦA NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Buôn Ma

+ Phía Bắc giáp huyện Cư M’gar.

+ Phía Nam giáp huyện Krông Ana.

+ Phía Đông giáp huyện Krông Pắc.

+ Phía Tây giáp huyện Buôn Đôn và Cư Jút (tỉnh Đắk Nông).

Có diện tích tự nhiên của thành phố: 37.718 ha, trong đó:

Khu vực nội thành (13 phường): 10.150ha

Khu vực ngoại thành (8 xã) :27.568ha.

Thành phố Buôn Ma Thuột có 13 phường, 8 xã Đặc biệt có 7 buôn (làng)nội thành với gần chục nghìn người Êđê, họ vẫn giữ kiến trúc nhà ở và lối sảnxuất riêng ngay trong lòng thành phố

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Thành phố Buôn Ma Thuột nằm trên cao nguyên Đắk Lắk rộng lớn ở phíaTây dãy Trường Sơn, có địa hình dốc thoải (0,5% - 10%), bị chia cắt bởi các dòngsuối thượng nguồn sông Sêrêpôk

Nhìn chung địa hình đặc trưng bởi 3 dạng sau đây:

- Địa hình đồi núi độ dốc lớn: độ dốc đặc trưng là cấp III và IV.

- Địa hình chân đồi và ven suối: độ dốc đặc trưng là cấp II.

- Địa hình tương đối bằng phẳng: độ dốc đặc trưng là cấp I.

4.1.1.3 Khí hậu thời tiết

Thành phố Buôn Ma Thuột nằm trong vùng cao nguyên trung phần, thời tiếtkhí hậu vừa chịu sự chi phối của khí hậu nhiệt đới gió mùa, vừa mang tính chấtcủa khí hậu cao nguyên Tình hình khí hậu thời tiết của thành phố Buôn Mê Thuộtđược thể hiện qua bảng 4.1 sau:

Bảng 4.1 Tình hình khí hậu thời tiết của thành phố Buôn Mê Thuột

trong năm 2007

Thán

g

Lượng mưa

(mm)

Nhiệt

độ TB (C 0 )

Độ ẩm TB (%)

Tổng

số giờ nắng (giờ)

Độ bốc hơi (mm)

gió (TB)(m/s)

Tốc độ gió mạnh nhất (m/s)

Nhiệt độ bình quân năm là 23,5 0C, nhiệt độ trung bình tháng nóng nhất là36,50C (tháng 3) và tháng lạnh nhất là 15,10C (tháng 12)

- Chế độ mưa: Hàng năm có hai mùa rõ rệt: mùa mưa và mùa khô Mùa mưabắt đầu từ tháng 5 đến hết tháng 10, tập trung 90% lượng mưa cả năm; mùa khôbắt đầu từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau Lượng mưa bình quân năm 1.773 mm

- Chế độ ẩm: độ ẩm trung bình năm là 82,4%, độ ẩm trung bình mùakhô là 79% và mùa mưa là 87%

4.1.1.4 Các loại tài nguyên

a) Tài nguyên nước

- Nguồn nước mặt.

Thành phố Buôn Ma Thuột nói riêng và vùng Tây nguyên nói chung có tổngtrữ lượng nguồn nước mặt ít, trên địa bàn thành phố chỉ có sông Sêrêpok chảyqua với chiều dài khoảng 23 km, hồ Ea Kao và một số các hồ ao, con suối nhỏ

- Nguồn nước ngầm

Tổng lượng nước ngầm sử dụng vào mục đích sinh hoạt, chế biến và tướicho cây trồng vào các tháng mùa khô đạt 482.400 m3/ngày Nguồn nước sinh hoạtlấy từ nguồn nước ngầm có chất lượng cao, thành phố đang sử dụng công trìnhcấp nước sạch bằng nguồn vốn do Đan Mạch tài trợ với công suất thiết kế 49.000

m3/ngày đêm, tỷ lệ dân số được cấp nước sạch 80%, đạt 185 lít/người Phấn đấuđến năm 2010 tỷ lệ dân số nội thành được cấp nước sạch 100% b) Tài nguyên đất

Theo kết quả phân tích, đánh giá của Viện Quy hoạch và Thiết kế Nông

Đất đen trên sản phẩm đá Bazan (Rk) 1.445,4 5,5

nghiệp đã phân loại đất đai của thành phố Buôn Ma Thuột gồm các nhóm đất:

Bảng 4.2 Các loại đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Buôn Ma Thuột)

Thành phố có tài nguyên đất phong phú, đặc biệt là nhóm đất nâu đỏ pháttriển trên đá mẹ Bazan (Fk) có diện tích lớn, nhóm đất này rất giàu dinh dưỡng,

có tầng đất dày thích hợp cho các cây công nghiệp dài ngày như: cà phê, cao su,

c) Tài nguyên khoáng sản

Các chương trình nghiên cứu thăm dò khoáng sản tại thành phố và các vùngphụ cận cho thấy kết quả như sau:

Caolin Chưtara: trữ lượng Caolin tại khu vực 135.434 tấn (thân quặng

-Sét gạch ngói: bao gồm các cụm sét như sét Châu Sơn, sét Mai Hắc Đế, sét Ea

Kao, sét Chưplom Sét các khu vực nói trên đều đạt chỉ tiêu công nghiệp (ngoạitrừ sét Châu Sơn), tuy nhiên sét chỉ làm được gạch, không làm được ngói Tổngtrữ lượng trong khu vực của thành phố đạt khoảng 4 triệu m3

- Đá Bazan (xây dựng thông thường) có ở các khu vực sau: mỏ đá cầu 14 trữlượng khoảng 3 - 4 triệu m3, Buôn Ky trữ lượng 3 triệu m3, các mỏ còn lại có trữlượng khoảng 8 triệu m3

Các dân tộc trong thành phố tuy không hình thành nên những bộ tộc ngườiriêng biệt nhưng mỗi dân tộc lại tập trung ở một số vùng nhất định

Người Kinh sinh sống ở hầu hết các vùng trong thành phố Đồng bào dântộc thiểu số chiếm 17%, trong đó đồng bào dân tộc Êđê chiếm 11,6% Ngoài haidân tộc trên còn có khoảng 30 dân tộc anh em cùng chung sống trên địa bàn thànhphố

4.1.2 Đặc điểm dân cư, kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Về xã hội

a) Về dân số: Tính đến ngày 31/5/2009, dân số trên địa bàn thành phố Buôn Mê

Thuột: 363.046 người Trong đó:

- Dân số có hộ khẩu thường trú trên địa bàn toàn thành phố là: 329.292người.

+ Dân số nội thành: 210.943 người

+ Dân số ngoại thành: 118.349 người

- Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên 1,3%;

- Mật độ dân số: 5,873người/km2

Thành phố Buôn Ma Thuột là nơi hội tụ của 31 dân tộc khác nhau, trong đódân tộc Kinh chiếm đa số với 275.610 người tiếp theo là dân tộc ÊĐê có 5.763người, còn lại là dân tộc Tày, Nùng, Mường, Hoa…

Trên địa bàn thành phố có 4 tôn giáo chính là Đạo phật, Công giáo, Tin lành,Cao đài nên đờí sống văn hoá tinh thần của người dân rất phong phú

b) Về lao động: Tính đến thời điểm này thành phố Buôn Mê Thuật có số lao

động trong độ tuổi là: 103.255 người, riêng lao động phi nông nghiệp là: 80.583người Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp của khu vực nội thị là 78,04%

- Đến nay nhu cầu về việc làm của người lao động cơ bản được giải quyếtnhưng vẫn không đáp ứng được nhu cầu phát triển của thành phố do trình độ kỹthuật còn hạn chế

Với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng cao thì mức sống và thu nhập củangười dân được cải thiện đáng kể Thu nhập bình quân đầu người tăng từ 650USD năm 2002 lên 751 USD năm 2005 Tuy nhiên, thành phố vẫn còn 282 hộ đói

và 1.261 hộ nghèo chủ yếu tập trung vào đồng bào dân tộc thiểu số

4.1.2.2 Về kinh tế

a) Về tăng trưởng kinh tế: Những năm gần đây, thành phố Buôn Ma Thuột đã

đạt được những thành tựu quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội: Mức tăngtrưởng kinh tế 17,27% Trong đó: Công nghiệp - Xây dựng tăng 22%; Dịch vụtăng 17,61%; nông lâm nghiệp tăng 3,6%

b) Cơ cấu kinh tế: Trong những năm qua thành phố đã có những bước tiến đáng

kể Cơ cấu kinh tế của các ngành đều tăng và đạt những hiệu quả to lớn Cụ thể

Năm 2004 giá trị sản xuất nông nghiệp đạt mức 673.117 triệu đồng, năm

2006 giá trị sản xuất nông nghiệp đạt 1.118.094 triệu đồng

- Trồng trọt: năm 2006 giá trị sản xuất trồng trọt đạt 827.642 triệu đồngchiếm 74.02% cơ cấu ngành nông nghiệp

- Chăn nuôi: chủ yếu là phát triển đàn heo với số lượng 56.409 con, gia cầm479.137 con, ong mật có 8.000 đàn

- Thuỷ sản: phát triển ở quy mô nhỏ, chủ yếu là hộ gia đình, chỉ đáp ứngđược nhu cầu của người dân trong vùng, mang lại một phần lợi ích kinh tế chongười dân

- Lâm nghiệp: mang lại lợi ích đáng kể nhưng quy mô sản xuất không lớn + Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp

- Trong những năm qua công nghiệp và xây dựng là ngành có tốc độ pháttriển nhanh nhất riêng năm 2006 chiếm 26,55% tổng GDP toàn Thành phố Vớitốc độ phát triển nhanh như vậy đã hình thành rất nhiều khu công nghiệp tậptrung: khu công nghiệp Tân An quy mô 110 ha, khu công nghiệp Khánh Xuân quy

mô 40 ha, khu tiểu thủ công nghiệp Thành Nhất quy mô 50 ha, Tân Lợi 50 ha vàmột số khu công nghiệp nhỏ nằm rải rác ở các xã, phường trong Thành phố

- Năm 2006 toàn Thành phố có 1.431 cơ sở sản xuất công nghiệp chủ yếu

là công nghiệp khai thác, chế biến, sản xuất và phân phối điện, khí đốt… vớivốn đầu tư trong nước là chính

c) Về an ninh quốc phòng: Thành phố là địa bàn chiến lược có vị trí hết sức

quan trọng về chính trị, kinh tế, quốc phòng an ninh

4.1.2.3 Về cơ sở hạ tầng

- Giao thông: Hệ thống giao thông ở đây được chia làm hai hình thức chính:đường bộ với chiều dài 886 km, đường hàng không với hệ thống sân bay dân dụngcấp III Mạng lưới xe buýt và taxi ngày càng phát triển, đáp ứng nhu cầu của tất cảcác tầng lớp dân cư

- Hệ thống điện: Thành phố có hệ thống lưới điện cao thế 110KW và trungthế 22KW, tổng chiều dài của hệ thống điện trong thành phố là 288,209 km đápứng được 100% nhu cầu dùng điện của các phường và 70% nhu cầu dùng điện củacác xã

- Hệ thống thông tin liên lạc: Mạng lưới bưu chính viễn thông và truyền hìnhcàng được ưu tiên phát triển và trang bị ngày càng hiện đại Theo số liệu bìnhquân có khoảng 14 máy điện thoại/100 người dân Bên cạnh đó, hệ thống đườngtruyền internet, các trạm điện thoại công cộng, đại lý bưu điện… cũng khá pháttriển đáp ứng được nhu cầu người dân, giảm bớt chi phí, thuận lợi trong giao dịch

- Y tế, giáo dục: Để đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của người dân,thành phố đã tăng cường đội ngũ y bác sĩ và trang thiết bị hiện đại phục vụ chocông tác khám chữa bệnh Vấn đề giáo dục cũng được các cấp chính quyền quantâm nâng cao cả về số lượng lẫn chất lượng

4.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có ảnh hưởng tới hoạt động môi giới giao dịch bất động sản của thành phố Buôn Mê Thuột

Qua nghiên cứu về mặt điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phốBuôn Ma Thuột chúng tôi thấy có những mặt thuân lợi và hạn chế cho hoạt độngmôi giới giao dịch bất động sản như sau:

- Thuận lợi:

Thành phố Buôn Ma Thuột nằm ở trung tâm Tây Nguyên giữ vai trò đầumối giao thông quan trọng tạo điều kiện phát triển giao lưu kinh tế - xã hội gắnliền Tây Nguyên với miền đông Nam Bộ, duyên hải Miền Trung và trong quan hệquốc tế, là đô thị hạt nhân có vị trí đặc biệt vùng Tây Nguyên và đường Hồ Chí

đặc biệt quan trọng về an ninh quốc phòng Mặt khác, thiên nhiên ở đây cũng ưuđãi cho thành phố có khí hâu rất đặc biệt, một năm có 2 mùa là mưa và khô.Lượng mưa trung bình hàng năm là 1700mm, nhiệt độ bình quân là: 23,40C Vớikhí hậu như vậy cuộc sống ở đây rất dễ chịu, thuận lợi cho việc phát triển các loạicây công nghiệp như: cà phê, cao su, điều, tiêu và các cây cung cấp lương thựcnhư: khoai, ngô, sắn đậu, lạc…

Đất đai ở đây khá phong phú, đa dạng với 10 loại đất, được chia thành 88 đơn

vị đất với 17 kiểu thích nghi cộng với chế độ gió nhiệt đới, gió mùa ôn hoà chophép thành phố phát triển một nền nông nghiệp đa dạng, trong đó quan trọng nhất

là sản xuất nông sản xuất khẩu (cà phê, cao su, ca cao, tiêu, điều)

Thành phố Buôn Ma Thuột có nguồn lao động dồi dào, cần cù chịu khó và

có nhiều kinh nghiệm trong sản xuất nông nghiệp đặc biệt là cây công nghiệp xuấtkhẩu So với những khu vực khác trong tỉnh thì nơi đây có điều kiện thuận lợi hơn

để phát triển kinh tế

- Những hạn chế:

Trong cơ cấu kinh tế thành phố Buôn Ma Thuột, nông nghiệp chiếm ưu thế

và chuyển dịch chậm theo hướng nâng cao tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ Dovậy, hoạt động môi giới ở đây bị ảnh hưởng nhiều

Lực lượng lao động tuy dồi dào nhưng kỹ thuật lao động còn giản đơn,

kỹ thuật sản xuất thấp Vì vậy, họ chưa nhận thức hết được những lợi ích khi thamgia đầu tư vào bất động sản

Đời sống nhân dân còn thấp, nhất là đối với đồng bào các dân tộc thiểu số

do vậy việc tìm hiểu về sàn giao dịch BĐS và môi giới giao dich BĐSlà rất khókhăn

Tỷ lệ gia tăng dân số rất cao do tăng dân số cơ học Đây là một trở ngại lớntrong qúa trình phát triển kinh tế xã hội Dân số ngày càng gia tăng trong khi đấtđai thì có hạn, mua bán trái phép bừa bãi, không qua thị trường làm giá đất cao vọttrong những năm qua Điều này ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường mua bán bấtđộng sản

Mặt khác công tác cấp giấy phép kinh doanh môi giới bất động sản cũngkhông được chặt chẽ trên địa bàn Chính vì vậy, tồn tại một số lượng cá nhân hànhnghề môi giới tự do không có giấy phép kinh doanh Do đó, họ trốn thuế thu nhập

cá nhân làm mất một khoản thu cho ngân sách nhà nước

Một vấn đề nữa đặt ra cho ngành thuế là: Tình trạng khai man nguồn thunhập của một số công ty, trung tâm hoặc cá nhân môi giới BĐS để giảm trong việcthu thuế

Thủ tục đăng ký giấy phép kinh doanh còn rườm rà, lâu vì vậy một số cánhân họ không muốn đăng ký giấy phép kinh doanh

Việc gia nhập vào sàn giao dịch BĐS đòi hỏi số vốn đóng góp cao do vậymột số công ty không muốn gia nhập mà muốn làm ăn tự do hơn

Tình trạng an ninh ở đây còn chưa thật sự ổn định, thỉnh thoảng vẫn xảy rabạo loạn do một số đồng bào dân tộc bị xúi dục Chính vì vậy, vốn đầu tư ở nướcngoài và trong nước vào thị trường BĐS chưa cao làm cho các hoạt động môi giớigiao dịch BĐS ở đây cũng không thể phát triển bằng ở các thành phố lớn như: HàNội, Tp Hồ Chí Minh, Đà nẵng, Hải phòng

4.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột

4.2.1 Tình hình quản lý đất trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột

Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Buôn Ma Thuột trong thờigian gần đây đã được quản lý một cách chính xác theo quy định của pháp luật Trên địa bàn, các xã phường trong thành phố đều được xác định ranh giới

rõ ràng và đã tiến hành công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính đầy đủ, chínhxác, được lưu trữ quản lý đảm bảo hiệu quả Công tác lập bản đồ hiện trạng sửdụng đất, bản đồ quy hoạch sử dụng đất được tiến hành thường xuyên theo địnhkỳ

Tính đến nay, toàn bộ diện tích đất của thành phố đã được giao và cho thuê

để sử dụng và quản lý đều tuân theo đúng quy định của pháp luật Tham gia cùng

sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất diễn ra tương đối phổ biến, phức tạp vànằm ngoài tầm kiểm soát của các cơ quan chức năng.

Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính đượcthực hiện theo đúng quy định của pháp luật, tạo điều kiện thuận lợi cho các

tổ chức, cá nhân bố trí sản xuất kinh doanh

Bảng 4.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

trong giai đoạn 2005 – 2008

Năm Số lượt hộ Diện tích (ha)

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Buôn Ma Thuột)

Từ kết quả ở bảng 4.3 ta thấy: số lượt hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất tăng lên từng năm kéo theo đó là phần diện tích được cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất cũng gia tăng (bao gồm đất ở và đất nông nghiệp) Tuynhiên con số này chỉ chiếm khoảng 60% so với số lượt hộ và diện tích kê khaiđăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nguyên nhân của những tồn tạinày là do: người sử dụng đất không hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với cơ quanthuế, diện tích đất ở ngoài thực địa không giống với hồ sơ địa chính, đất đai cótranh chấp

Công tác quản lý tài chính về đất đai được triển khai thực hiện theo đúngtrình tự, quy định của pháp luật Về việc thực hiện các khoản thu, chi liên quanđến đất đai và có sự kết hợp chặt chẽ giữa các phòng ban giúp cho việc quản lýđược tiến hành chặt chẽ rõ ràng

Công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố đượctiến hành thường xuyên nhằm kịp thời phát hiện những vi phạm trong việc sửdụng đất của các tổ chức, cá nhân đảm bảo cho việc quản lý đất đai chặt chẽ vàtheo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm

Công tác giải quyết tranh chấp, đơn thư khiếu nại đang có nhiều tiến bộ vớiphương châm hoà giải ngay từ thôn, buôn và cơ sở có sự hướng dẫn của các

phòng ban trong thành phố Tuy nhiên khi đất đai đã dần đi vào nền kinh tế thịtrường thì những vấn đề tranh chấp, khiếu nại, tố cáo diễn ra ngày càng nhiều vàphức tạp hơn.

Bảng 4.4 Kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai của

thành phố Buôn Ma Thuột từ năm 2005 – 2008

Năm Tổng số

vụ

Tố cáo

Khiếu nại

Tranh chấp

Đã giải quyết

Chưa giải quyết

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Buôn Ma Thuột)

Từ năm 2005 - 2008 có 452 hồ sơ khiếu nại, tố cáo, tranh chấp trêntoàn địa bàn thành phố Đã giải quyết 239 hồ sơ, chiếm tỷ lệ 52,87% tổng số đơn Trong cơ chế mới hiện nay thì vấn đề đất đai ngày càng trở nên nóng bỏng

và bức xúc, đồng thời do chưa có quy hoạch nên tình trạng sử dụng đất sai mụcđích, làm nhà trái phép còn xảy ra Công tác thanh tra xử lý vi phạm đã làm nhưngchưa được nhiều, chưa mang tính chủ động để ngăn ngừa các vi phạm trong quản

lý, sử dụng đất

Tuy nhiên công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo do nhiều nguyênnhân chủ quan và khách quan khác nhau vẫn còn gặp nhiều khó khăn, một số vụtranh chấp phức tạp còn tồn đọng (chiếm 47,13 % tổng số đơn) chưa giải quyếtđược, đòi hỏi chính quyền địa phương và cơ quan chuyên môn cần có những giảipháp giải quyết triệt để hơn

4.2.2 Cơ cấu sử dụng đất tại thành phố Buôn Ma Thuột

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2008, tổng diện tích tự nhiên thành phốBuôn Ma Thuột là 3.7718,00 ha bao gồm: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp vàđất chưa sử dụng Cụ thể, được thể hiện qua bảng 4.5 sau:

Bảng 4.5 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố

Buôn Ma Thuột năm 2008

Đất trụ sở cơ quan, công trình sự

nghiệp

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông

nghiệp

Đất sông suối và mặt nước chuyên

dùng

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Buôn Ma Thuột)

Biểu đồ 4.1 Cơ cấu đất đai năm 2008 của thành phố Buôn Ma Thuột

Cơ cấu diện tích các loại đất

- Đất nông nghiệp: 27.653,17 ha; chiếm 73,32% diện tích tự nhiên.

- Đất phi nông nghiệp: 8.348,11 ha; chiếm 22,13% diện tích tự nhiên.

- Đất chưa sử dụng: 1.716,72 ha; chiếm 4,55% diện tích tự nhiên.

4.2.3 Biến động đất đai của thành phố Buôn Ma Thuột giai đoạn năm 2008

2005-Bảng 4.6 Biến động đất đai của các nhóm đất từ năm 2005 đến năm 2008

Đơn vị tính: ha

Tăng (+) Giảm (-)

Đất nông nghiệp 27.828,10 27.653,17 - 174,93Đất phi nông nghiệp 8.106,68 8.348,11 241,43

Đất chưa sử dụng 1.783,22 1.716,72 - 66,5 (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Buôn Ma Thuột)