Đồ án tốt nghiệp Kiến trúc sư Trung tâm thương mại & Văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp Sao Mai

Tại Hà Nội, trong những năm đầu của thập kỷ 60, thành phố đó tiến hànhthiết kế và xõy dựng cỏc khu nhà ở như Kim Liờn, Nguyễn Cụng Trứ, Dệt 8-3,Văn Chương cũng theo mụ hỡnh tiểu khu, với

Mục Lục

Mục lục 1

Lời cảm ơn 2

Lời núi đầu 2

Chơng I: Tình hình phát triển nhà ở cao tầng trờn thế giới, Việt Nam và ở TP Hồ Chớ Minh 3

I.1 Tỡnh hỡnh phỏt triển nhà ở cao tầng trờn thế giới 3

I.2 Tình hình phát triển nhà ở cao tầng Tại Việt Nam 4

I.2.1 Quá trình phát triển và đặc điểm các khu chung c 4

I.2.2 Thực trạng của các chung c hiện nay 5

I.2.3 Những tồn tại, hạn chế về thiết kế kiến trỳc cụng trỡnh kiến trỳc nhà ở cao tầng 5

I.2.4 Những khớa cạnh tõm lý xó hội học của người ở trong cỏc chung c cao tầng 6

I.2.5 Các khuynh hớng và giải pháp cho nhà ở cao tầng của cỏc đụ thị 10

I.2.6 Những kinh nghiệm giải quyết cỏc vấn đề nhà ở của cỏc nước lõn cận: 11

I.3 Tình hỡnh phỏt triển nhà TP Hồ Chớ Minh 12

I.3.1 Lịch sử phỏt triển TP Hồ Chớ Minh 12

I.3.2 Giải phỏp nhà ở cho tiến trỡnh phỏt triển đụ thị ở thành phố Hồ Chớ Minh 14

Chơng 2: Cỏc yếu tố tỏc động và cơ sở nghiờn cứu thiết kế 18

II.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiờn, hiện trạng 18

II.2 Tổng quan quỏ trỡnh phỏt triển nhà ở TP Hồ chớ minh và Nhu cầu và định hướng cho tổ hợp Nhà cao tầng 18

II.2.1 Tổng quan 18

II.2.2 Nhu cầu 18

II.2.3 Vị trớ của thị trường 19

II.2.4 Định hướng xõy dựng khu tổ hợp Sao mai 19

II.2.5 Tiờu chớ 19

II.3 Kế hoạch phỏt triển 20

II.3.1 Giới thiệu chung: 20

II.3.2 Mục tiêu phát triển 20

II.3.3 Kế hoạch phỏt triển 20

II.4 Nghiên cứu các giải pháp ứng dụng cho công trình 22

II.4.1 Cỏc giải phỏp kiến trỳc cho mụi trường nhiệt đới núng ẩm: 22

II.4.2 Khoa học kỹ thuật: 22

II.4.3 Những giỏ trị văn hoỏ dõn tộc lối sống và quan hệ xó hội: 23

II.5 Cỏc giải phỏp thiết kế 24

II.5.1 Nghiờn cứu phương ỏn kiến trỳc cho đơn nguyờn: 24

II.5.2 Các giải pháp tổ chức không gian cho căn hộ: 25

II.5.3 Quy mô công trình: 25

Chơng 3: Phõn tớch lựa chọn giải phỏp kết cấu 30

III.1 Cỏc giải phỏp kết cấu 30

III.2 Phõn tớch lựa chọn giải phỏp kết cấu 30

III.2.1 Phơng án sàn 30

III.2.2 Hệ kết cấu chịu lực 31

III.3 Phương phỏp tớnh toỏn hệ kết cấu 31

III.3.1 Chọn chiều dày sàn 31

III.3.2 Kớch thước cột 31

III.3.3 Chọn tiết diện dầm 32

Lời cảm ơn

Trước tiờn em xin gửi lời cảm ơn tới cỏc thầy cụ, gia đỡnh và bạn bố Những người đó tận tỡnh giỳp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho em để em cú thể hoàn thành tốt đồ ỏn này

Trong quỏ trỡnh học tập tại trường Đại Học Xõy Dựng, em đó tớch luỹ

được những kiến thức và kinh nghiệm vụ cựng quớ bỏu để phục vụ cho cụng

việc sau này ,cũng như phục vụ tốt cho đồ ỏn tốt nghiệp của mỡnh

Trong quỏ trỡnh thực hiện đồ ỏn tốt nghiệp này em đó nhận được sự hướng

dẫn tận tỡnh của cỏc thầy cụ giỏo hướng dẫn, sự quan tõm hết lũng của gia đỡnh

và sự giỳp đỡ nhiệt tỡnh của bạn bố Tất cả đó giỳp em cú được một quỏ trỡnh

làm đồ ỏn tốt nghiệp thuận lợi nhất

Đặc biệt qua đõy em xin gửi lời cảm ơn chõn thành tới Thầy giỏo KTS

NGUYễN TRọNG HảI và cụ giỏo KS Đoàn Quỳnh Mai đó bỏ rất nhiều cụng

sức để truyền đạt cho em những kiến thức kinh nghiệm hết sức quớ bỏu và giỳp

đỡ em rất nhiều để giải quyết những khú khăn vướng mắc trong quỏ trỡnh xõy

dựng ý tưởng và phương phỏp thể hiện của em

Mặc dự đó cố gắng hết sức mỡnh trong quỏ trỡnh thực hiện đồ ỏn nhưng do

kiến thức và hiểu biết thực tế cũn hạn chế nờn khụng trỏnh khỏi những sai sút,

vỡ vậy em rất mong nhận đợc sự chỉ bảo thêm của các thầy, cô

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn !

Lời núi đầu

Trong lịch sử phỏt triển của mỡnh, con người đó biết lấy hang động làm

nơi cư trỳ để chống lại điều kiện khớ hậu khắc nghiệt của thiờn nhiờn, và thỳ dữ

để tồn tại và phỏt triển Cựng với quỏ trỡnh tiến hoỏ loài người đó trải qua nhiều

hỡnh thỏi kinh tế xó hội khỏc nhau, nhà ở ngày càng phỏt triển và hoàn thiện cả

về hỡnh thức lẫn cụng năng Nhà ở đó phản ỏnh cỏc thời kỳ xó hội từ đơn sơ, ducanh du cư đến định canh định cư và tiến tới ngụi nhà ở hiện nay “Nhà ở đếnnay khụng chỉ là khỏi niệm cư trỳ đơn thuần, mà cũn là mụi trường sống, laođộng sản xuất, mụi trường văn hoỏ giỏo dục v.v là niềm hạnh phỳc cho mọigia đỡnh Nhà ở là một bộ phận cơ sở vật chất xã hội, nơi sản xuất và tái sảnxuất với sức lao động xã hội.” Nhà ở chớnh là một nhu cầu khụng thể thiếu củabất kỡ đối tượng, tầng lớp nào Với những yờu cầu trờn, kiến trỳc nhà ở là một

bộ phận của đời sống xó hội, gắn liền đời sống kinh tế só hội, phỏt triển vàhướng đến tương lai Thiết kế kiến trỳc và xõy dựng nhà ở khụng chỉ là vấn đềđược quan tõm hàng đầu của những người trong nghề mà cũn là của mọi tầnglớp xó hội

Một điều rừ ràng là dõn số tỉ lệ nghịch với diện tớch đất ở Với tốc độ tăng dõn

số như hiện nay thỡ trong thời gian tới sẽ khụng thể đủ diện tớch đất ở Do đúnhà ở cao tầng là một giải phỏp hữu hiệu để giải quyết vấn đề này Nhà ở caotầng khụng những gúp phần giải quyết nhu cầu ở cho người dõn trong mỗi đụthị mà nú cũn thể hiện cho bộ mặt, cho sự phỏt triển của đụ thị đú Ngày naymột số lượng lớn những nhà cao tầng đó được xõy dựng lờn làm cho bộ mặt đụthị trở nờn văn minh hơn Tuy nhiờn khụng phải cụng trỡnh nhà ở cao tầng nàocũng đỏp ứng được tốt chức năng của nú (do nhiều yếu tố cả chủ quan lẫnkhỏch quan), những cụng trỡnh đú đó và đang tỏc động xấu đến mụi trường sinhthỏi của đụ thị

Đề tài nhà ở là một đề tài khụng mới nhưng nú lại là đề tài rất gần gũi, vàthực tế, vẫn luụn luụn núng bỏng, hấp dẫn đối với mỗi người kiến trỳc sư chỳng

ta Với đề tài tốt nghiệp “Trung Tâm thơng mại & văn phòng cho thuê và căn hộ cao cấp Sao Mai” em mạnh dạn đa ra những suy nghĩ, cảm nhận và

giải pháp của mình cho thể loại công trình này mong muốn thu được nhữngkiến thức và kinh nghiệm trước khi chớnh thức bước vào thực tế làm nghề

Chơng I Tình hình phát triển nhà ở cao tầng trờn thế giới, Việt Nam và ở TP Hồ Chớ Minh.

I.1 Tỡnh hỡnh phỏt triển nhà ở cao tầng trờn thế giới

Nhà ở đó xuất hiện từ thời đại nguyờn thuỷ của con người, khi đú, loài

người cổ xưa mở đầu chỉ biết trỳ ẩn vào những hang đỏ, tại đú, kiến trỳc nhà ở

mới được sinh ra khi loài người bắt đầu trang trớ, gọt giũa vũm hang của mỡnh

để cho chỗ ở “tiện nghi” hơn Trong quỏ trỡnh tiến về những vựng bằng phẳng

hơn, hang động ớt dần, loài người bắt đầu biết tự kiến tạo những khụng gian ở

cho mỡnh bằng những tảng đỏ, cành, lỏ, vỏ cõy, đất đú là lỳc mà người cổ đại

đó biết làm cho mỡnh những ngụi nhà dạng hang cú mỏi, hay những chiếc lều

lợp vỏ, lỏ cõy hay da thỳ cú cửa sổ lấy sỏng, đú là thời kỳ của một kiến trỳc nhà

ở thụ động tự nhiờn, sắp xếp thụ sơ những tạo vật vụ tri của thiờn nhiờn nhằm

tạo ra những khoảng khụng gian kớn tương đối

Từ những năm 30 của thế kỷ 20, nhà ở chung cư cao tầng đó phỏt triển

trờn thế giới do tốc độ phỏt triển kinh tế cao, cụng nghệ và kỹ thuật xõy dựng cú

những bước đột phỏ Ngành vật liệu xõy dựng đó tạo được nhiều loại vật liệu

xõy dựng chất lượng cao, đa dạng về chủng loại Do vậy việc bựng nổ xõy dựng

cỏc chung cư đó xảy ra khắp nơi trờn thế giới Nhưng phải đến những năm đầu

thế kỷ 20 chung cư cao tầng mới phỏt triển mạnh về số lượng và chất lượng

Sự phỏt triển của nhà cao tầng khỏc nhau ở mỗi nước khỏc nhau Riờng ở

Mỹ do cú nền cụng nghiệp phỏt triển nhanh nờn nhà cao tầng phỏt triển sớm, số

lượng nhiều đứng đầu thế giới Tại Tõy õu, phong trào xõy dựng nhà ở chung

cư cao tầng cũng phỏt triển rầm rộ khụng kộm với cỏc hỡnh thức biểu hiện cú

tớnh tiờn phong cho cỏc phong cỏch xõy dựng như: đơn vị lớn nhà ở Macseylle

của Le corbusier đến nay vẫn được coi là hỡnh tượng tiờu biểu của nền kiến trỳc

hiện đại ễng đưa ra luận điểm “nhà là cái máy để ở” và 5 luận điểm kiến trỳc

mới cho thiết kế thời bấy giờ và vẫn được ỏp dụng cho đến nay là: “ nhà cú cột

đứng, tầng dưới trống, mỏi bằng và trờn cú vườn, mặt bằng tự do, cửa sổ phõn

bố theo hỡnh nằm ngang, mặt đứng tự do” Toàn bộ khu nhà ở Macseylle nh

một thành phố theo chiều đứng đó gõy tiếng vang lớn về lý luận trờn khắp thế

giới Về sau nú cũn được nhõn rộng tại một số thành phố khỏc Theo thống kờ

tại Phỏp năm 1983 số lượng nhà ở cao trờn 9 tầng chiếm 21% toàn bộ số cụng

trỡnh cao tầng đó xõy dựng Đại diện cho cỏc nước XHCN là đất nước Xụ Viếtvới: “trường phỏi kết cấu Nga” nổi lờn cho phong trào nghệ thuật đó để lại chođất nước nhiều cụng trỡnh nhà ở đỏng chỳ ý Kiến trỳc nhà ở tại Liờn Xụ chủyếu mang tớnh chất kế hoạch nhằm đảm bảo cho tầng lớp nhõn dõn lao động cúđiều kiện ở ngày một tốt hơn, những thành tựu sỏng tạo và lý thuyết về kiếntrỳc để giải quyết cỏc vấn đề nhà ở vào thời kỳ này đó cú những tiếng vang nhấtđịnh Đến những năm 1960 – 1970 loại nhà ở cao tầng xõy dựng bằng phươngphỏp cụng nghiệp hoỏ Nhà ở cao trờn 10 tầng trở lờn ở Liờn Xụ cũ chiếm một

tỷ lệ là 7,9% năm 1975 tăng lờn 15% vào năm 1985 –1990 Tiờu biểu cho kiếntrỳc thể loại này ở Liờn Xụ là khu nhà ở căn hộ 16 tầng ở Tbilisi của KTSBelokot, Cilimova, khu nhà ở Toliachi của KTS JA Kharina Quần thể nhà ởtrên đại lộ Kalinin Maxitcova

Tại Chõu ỏ, nhà ở căn hộ cao tầng cũng nở rộ từ những năm 1960, đặcbiệt tữ những năm 1970 hầu hết cỏc nước cú nền kinh tế phỏt triển đều xõydựng nhà ở chung cư cao tầng như Nhật Bản, Hồng Kụng, Trung Quốc,Singapore, Malaysia, Thailand Càng gần đến những năm cuối thập kỷ 90 cỏcmẫu nhà cao tầng cú nhiều cải tiến phục vụ tối đa nhu cầu ở của người dõn và

cú sự tỡm tũi, đem lại những hỡnh thức biểu hiện cú giỏ trị

Trong vài thập kỷ gần đây, xuất hiện xu hướng thiết kế nhà cao tầng cúxột đến ảnh hưởng của điều kiện vi khớ hậu, tiết kiệm năng lượng khỏc với cỏcnhà thỏp kớnh mang phong cỏch quốc tế đang thịnh hành trờn thế giới Đặc biệtvới nhà ở cao tầng, Chõu ỏ đó cú những đại diện xuất sắc dẫn đầu trong việc tạo

ra những khụng gian ở phỏt triển bền vững với mụi trường bờn ngoài như arlesCorrea ấn Độ) Ken Yeang (Malaysia) Ngay từ những năm 1960 CharlesCorrea đó quan tõm đến mối liờn hệ giữa kiến trỳc và khớ hậu, sinh thỏi VớiCorrea thỡ nguyờn tắc thiết kế là khớ hậu và khu vực được thể hiện ở cụng trỡnhtoà nhà ECIL, MRF Building Với hệ thống mỏi nhà nhiệt đới ụng đó tỡm đến

sự thớch ứng của kiến trỳc với khớ hậu núng khụ hoặc núng ẩm Trong khi đúKen Yeang cho rằng kiến trỳc truyền thống chỉ quan tõm đến sinh thỏi ở mộtmức độ nhất định trong khi kiến trỳc cần được xem như là một bộ phận hữu cơ

của sự sống Từ đú Ken Yeang đó thiết lập tư duy mới cho thiết kế nhà cao tầng

ở khu vực Đụng Nam ỏ phự hợp với điều kiện khớ hậu ở đõy: nhà cao tầng cần

cú khụng gian mở đưa cõy xanh vào trong, tường hai lớp, nhà cao tầng hoà

nhập với tầng khụng khớ, nhà cao tầng cú chắn nắng…Với những toà nhà cao

tầng trờn đó giảm được những tỏc động xấu đến mụi trường sinh thỏi ở mức tối

đa Đõy chớnh là một hướng đi tất yếu trong điều kiện mụi trường đụ thị đang bị

đe doạ bởi khúi, bụi và con người…

I.2 Tình hình phát triển nhà ở cao tầng Tại Việt Nam

I.2.1 Quá trình phát triển và đặc điểm các khu chung c

Khu chung cư là một thuật ngữ chỉ cỏc khu nhà ở nhiều tầng xõy dựng với

mục đớch phỏt triển quỹ nhà ở đụ thị phục vụ sự nghiệp cụng nghiệp hoỏ, hiện

đại hoỏ Một khu chung cư thường tương đương với một phường, cú đầy đủ hệ

thống hạ tầng xó hội tớnh toán theo mô hình “tầng bậc”, gồm: hành chớnh, an

ninh, giỏo dục, y tế và thương nghiệp

Quỏ trỡnh xõy dựng cỏc khu chung cư bắt đầu từ năm 1954 đến năm 1986

Phự hợp với cỏc mốc lịch sử quan trọng của lộ trỡnh xõy dựng sự nghiệp xó hội

chủ nghĩa, quỏ trỡnh này đợc chia ra thành các thời kỳ với đặc trng riêng:

+ Giai đoạn 1954 đến 1970 là quỏ trỡnh xõy dựng xó hội chủ nghĩa ở miền Bắc

và chống Mỹ thống nhất đất nước ở miền Nam

+ Giai đoạn 1970 đến 1986 là giai đoạn thống nhỏt, phỏt triển kinh tế xó hội

trờn toàn quốc với mụ hỡnh kinh tế bao cấp tập trung

+ Giai đoạn 1986 đến 1998 là quỏ trỡnh quỏ độ chuyển sang cơ chế thị trường

với mốc lịch sử quan trọng là làn giú “đổi mới” năm 1986 theo tinh thần nghị

quyết Trung ương VI

Phần tiếp theo của mục này sẽ xem xột đến đặc điểm của loại hỡnh chung cư

qua từng thời kỳ

a) Giai đoạn 1954-1970:

Đõy là thời kỳ miền Bắc thực hiện đường lối cụng nghiệp hoỏ xó hội chủ

nghĩa Nhà nước đó cú chủ trương ưu tiờn phỏt triển cụng nghiệp nặng do đú

cỏc thành phố lớn đó hỡnh thành nhiều khu đụ thị mới được thiết kế theo mụhỡnh tiểu khu nhà ở, được xõy dựng ở nhiều thành phố trờn cả nước

Tại Hà Nội, trong những năm đầu của thập kỷ 60, thành phố đó tiến hànhthiết kế và xõy dựng cỏc khu nhà ở như Kim Liờn, Nguyễn Cụng Trứ, Dệt 8-3,Văn Chương cũng theo mụ hỡnh tiểu khu, với cấu trỳc nhà ở gia đỡnh dạng căn

hộ tập thể, thể hiện ở khu bếp và khu phụ sử dụng chung Mụ hỡnh này khụngtiện lợi trong quỏ trỡnh sử dụng Kết cấu chủ yếu xõy gạch, cơ cấu căn hộ dạngnhà ở tập thể, căn hộ khụng kộp kớn, khụng độc lập Tuy nhiờn, thành cụng lớnnhất của cụng tỏc xõy dựng chung cư gia đoạn này là việc phỏt triển rất nhanhquỹ nhà ở đụ thị đỏp ứng sự nghiệp cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoỏ phục vụ chủtrương xõy dựng xó hội chủ nghĩa ở miền Bắc

b) Giai đoạn 1970 – 1986:

Đõy là giai đoạn thống nhất, phỏt triển kinh tế xó hội trờn toàn quốc với

mụ hỡnh kinh tế bao cấp tập trung Mục tiờu lớn nhất của cụng tỏc xõy dựng nhà

ở vẫn là nhiệm vụ phỏt triển quỹ nhà ở đụ thị với tiờu chớ “nhanh – nhiều – tốt –

rẻ – và đẹp trong điều kiện cú thể” Vào giai đoạn này, thành phố cho xõy dựngthờm cỏc khu nhà ở mới như Trung Tự, Giảng Vừ, Thành Cụng, Bỏch Khoa,Trương Định, Nam Đồng, Vĩnh Hồ, Khương Thượng…

c) Giai đoạn 1986 – 1998:

Một mốc lịch sử quan trọng trong giai đoạn này là chủ trơng “đổi mới”năm 1986 theo tinh thần nghị quyết Trung ương VI Theo đú, với nền kinh tếthị trường, kinh tế Việt Nam bắt đầu khởi sắc Việc xõy dựng nhà ở khụng cũnđược ngõn sỏch đầu tư hoàn toàn như trước, Nhà nước cú chủ trương kờu gọinhõn dõn cựng tham gia đầu tư xõy dựng nhà ở Bất cập lớn nhất của cụng tỏcxõy dựng nhà ở giai đoạn này là việc buụng lỏng quản lý xõy dựng - đụ thị

I.2.2 Thực trạng của các chung c hiện nay

Sang thập kỷ 80 khi chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự tăng lờncủa giỏ đất xõy dựng ở đụ thị, một số dóy nhà thấp tầng đó xõy xen thờm vàocỏc nhúm ở cũ, khu đất dự kiến xõy dựng một loại cụng trỡnh cụng cộng củamột số nhúm ở được xõy dựng cỏc cụng trỡnh loại khỏc và đụi khi là nhà ở thấp

tầng Điều này đó làm thay đổi cơ cấu quy hoạch theo hướng tầng bậc khộp kớn

ban đầu

Về mặt cụng trỡnh, hiện nay một số nhà bị lỳn nứt nghiờm trọng Tỡnh

trạng cơi nới lấn chiếm đất lưu khụng xung quanh và khụng gian cỏc khu nhà ở

chung cư đang là hiện tượng phổ biến

Qua khảo sỏt thực tế mụi trường ở trong cỏc khu chung cư cũ đó xõy dựng

trong thời kỳ bao cấp trước đõy chỳng ta thấy mụi trường ở trong cỏc khu đều

đó bị xuống cấp do nhiều nguyờn nhõn và được phõn theo 2 nhúm chớnh:

- Về phớa Nhà nước:

+ Do được đầu tư bằng nguồn vốn ngõn sỏch hạn chế, nờn việc đầu tư khụng

đồng bộ từ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xó hội cho đến cỏc cụng trỡnh Chất lượng

xõy dựng kộm, khụng được nõng cấp, bảo trỡ, sửa chữa kịp thời nờn toàn cảnh

mụi trường ở trong cỏc khu chung cư này đó bị biến dạng

+ Nhiều khoảng khụng gian giữa cỏc nhà trước đõy được bố trớ làm sõn chơi

chung nhưng bị sử dụng vào mục đớch khỏc đó phỏ vỡ cấu trỳc quy hoạch khu ở

ổn định

+ Hệ thống ban quản lý nhà của Nhà nớc trong các khu chung c không phát huy

hiệu quả hoạt động giữ gìn môi trờng cảnh quan chung đặc biệt là trật tự

xây dựng

+ Trong thiết kế quy hoạch thiếu hẳn những khu đất dành cho hạ tầng kỹ thuật

mụi trường như nơi tập kết rỏc thải, vệ sinh cụng cộng vv…

+ Những năm gần đõy Nhà nước cho phộp triển khai xõy ốp nhà chung cư, hoạt

động đú chỉ phần nào thoả món được nhu cầu phỏt triển diện tớch sinh hoạt cho

cỏc hộ gia đỡnh mà ngày càng làm xấu đi chất lượng sống chung, hay mụi

trường ở toàn khu

- Về phớa cỏc gia đỡnh:

+ Cơi nới, sửa chữa tuỳ tiện để tăng diện tớch sinh hoạt hay làm kinh tế phụ như

chăn nuụi trồng trọt đó làm phỏ vỡ kết cấu cụng trỡnh, biến dạng mặt đứng kiến

trỳc như việc làm lồng sắt, cơi nới ra ngoài mặt đứng

+ Cơ cấu thiết kế căn hộ từ nhà ở tập thể đến nhà ở gia đỡnh khụng hợp lý nờnngày càng bộc lộ cỏc nhược điểm trong sử dụng, nhất là trong giai đoạn đờisống kinh tế đi lờn như hiện nay

+ Tầng 1 của cỏc khu chung cư và khu đất trống trước mặt thường bị cỏc giađỡnh lấn chiếm xõy dựng Cú nhiều trường hợp xõy lấn chiếm từ tầng 1 đến tầng

5 làm mất mỹ quan và mụi trường ở

+ Khụng gian cụng cộng dành vui chơi, hoạt động giao tiếp cho cỏc cụ già trẻnhỏ xung quanh tầng 1 nhà chung cư khụng cũn, làm ảnh hưởng xấu đến chấtlượng cuộc sống của ngời dân

Túm lại trong cỏc khu chung cư cũ xõy dựng thời bao cấp, mụi trường ởkhụng cũn đỏp ứng được với đời sống đụ thị hiện đại Do vậy chủ trương củathành phố Hồ Chớ Minh hiện nay là từng bước xõy dựng lại toàn bộ cỏc khuchung cư thành khu nhà cao tầng, theo cỏc quy định tiờu chuẩn mới đảm bảomụi trường ở hợp lý và vệ sinh là hết sức cần thiết

I.2.3 Những tồn tại, hạn chế về thiết kế kiến trỳc cụng trỡnh kiến trỳc nhà ở cao tầng.

- Trong cựng một khu đụ thị mới do nhiều người thiết kế nờn nhà mỗi toàmột kiểu, mỗi toà một màu, lộn xộn hỗn tạp khụng tạo dựng nổi đặc trưng củamột khu chứ chưa núi đến bộ mặt của cả đụ thị Cỏc cụng trỡnh trong cựng khu

đụ thị mới nờn cú một phũng khỏch chung

- Đang cú một mõu thuẫn trong quy trỡnh thiết kế quy hoạch và thiết kếcụng trỡnh Sau khi quy hoạch được duyệt, đến giai đoạn thiết kế cụng trỡnhnhiều chủ đầu tư trong khi xin thoả thuận phương ỏn kiến trỳc đó đề nghị thayđổi luụn cả phương ỏn quy hoạch Do vậy khi nhỡn tổng thể khu vực sẽ thấy sựkhụng ăn khớp trong khụng gian kiến trỳc cảnh quan

- Dường như đang cú nghịch lý: cỏi mới chưa từng làm như nhà ở caotầng thỡ lại quan niệm đơn giản trong thiết kế nhưng lại phức tạp hoỏ thiết kếcỏc cụng trỡnh thấp tầng đó quen thuộc như nhà biệt thự, nhà chia lụ (chi tiếtrườm ra, hỡnh tượng hoỏ hoặc sao chộp cúp nhặt)

- Nhiều khu đô thị mới đang sử dụng cửa đi panô gỗ kín đặc còn cửa sổ là

nhôm kính đẩy, phái trên không có ô văng che chắn nên khi mưa, khong khí

ngột ngạt, đóng cửa vào cho khỏi hắt lại càng bí hơn…

- Việc quy định tất cả nhà ở chung cư cao tầng tại các khu đô thị mới phải

dành tầng 1 hoặc tầng hầm để xe là không thoả đáng và hợp lý, trong khi ta đã

tính toàn đầy đủ chỗ đỗ xe tập trung Sử dụng tầng 1 làm chỗ đỗ xe chỉ phù hợp

với một số địa điểm không bố trí được ga ra tập trung Tại các nước trong khu

vực tầng một thường đẻ trống tạo nên không khí yên tĩnh cho các gia đình và

không bị cản tầm nhìn Cũng có thể tạo ra được các không gian linh hoạt và

mềm mại h¬n

- Rất nhiều căn hộ trong nhà ở chung cư cao tầng, thiết kế không đảm bảo

tiêu chuẩn căn hộ độc lập khép kín Điều mà trong những năm 80 của thế kỉ

trước chúng ta đã giải quyết được

- Kiến trúc nhà ở chung cư cao tầng trong khu đô thị mới hiện nay đa số

các mẫu thiết kế (khoảng 80%) chưa phù hợp với khí hậu nhiệt đới.Trong tổ

chức mặt bằng căn hộ bỏ mất tiền phòng, bỏ yêu cầu thông gió xuyên phòng

Tạo ra những hành lang giữa dài và tối, đôi khi giống “phè” gi÷a nhµ

- Đặc điểm của căn hộ đóng (Căn hé chia l«):

+ Khu vệ sinh hoặc bếp thường không được tiếp xúc trực tiếp với ánh sáng tự

nhiên, phải giải quyết thông gió cưỡng bức, hoặc thông qua hộp kỹ thuạt

+ Với hộ có 3 phòng ngủ trở lên, có một phòng hoặc không có ánh sáng tự

nhiên, hoặc phải mở cöa ra hµnh lang chung

+ Nhiều căn hộ không đảm bảo tiêu chuẩn độc lập khép kín, là tiêu chuẩn mà

chúng đã đã giải quyết được ngay từ những năm 80

+ Hành lang giữa và nút giao thông bị tối

+ Hệ thống đổ rác thường được bố trí giữa lõi, gây mất vệ sinh chung

+ Một số phòng, căn hộ không có gió, không được thông thoáng

+ Mặt đứng thường buồn tẻ (hiện nay chúng ta chưa có các cuộc hội thảo đánh

giá tổng kết về bộ mặt kiến trúc chung cư cao tầng)

+ Nhiều nhà quá dày, hoặc nhiều cơ cấu do yêu cầu thông gió đã bố trí giếngtrời giữa nhà, gây ồn và ảnh hưởng đến vệ sinh chung, không đảm bảo tiêuchuẩn phòng cháy chữa cháy

+ Nhiều nhà có quá nhiều căn hộ trong một đơn nguyên (lớn hơn 8)

+ Hµnh lang gi÷a qu¸ dµi

+ Không tổ chức hệ thống phơi quần áo và bố trí điều hoà

+ Không được thiết kế hệ thống che nắng, chống nắng

- Hình thức kiến trúc các nhà ở cao tầng còn đơn điệu Khi mà có quánhiều ô cửa sổ giống nhau trên một mảng tương lớn, chúng sẽ tạo cảm giácnặng nề và không nói lên được tính riêng tư của mõi ngôi nhà - mỗi khu đô thịmới đang cần có bản sắc riêng này Hình thức mái và đường viền mái của cácchung cư cao tầng này còn ngèo nàn hoặc lặp lại một số hình thức kiến trúctheo kiểu “Ph¸p” c¸ch ®©y hµng tr¨m n¨m

- Trên nguyên tắc bố trí các nhà ở chung cư cao tầng ra sát mặt đường vôhình chung tạo ra rất nhièu nhà trái hướng vốn đã có quá nhiều trong khu đô thịmới hiện nay Một vấn đề nữa là việc chống ồn cho căn hộ đối với các nhà ởnày là đièu hầu như không được tính đến

- Chưa có tiêu chuẩn thiết kế nhà ở chung cư cao tầng nên việc thiết kếchưa theo một quy định thống nhất làm tăng giá thành công trình

I.2.4 Những khía cạnh tâm lý xã hội học của người ở trong các chung cư cao tầng.

Đô thị hoá là con đường tất yếu của mọi quốc gia trong quá trình côngnghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Sự bùng nổ dân số cùng hậu quả của dòngdịch cư từ nông thôn ra thành thị buộc các thành phố phải mở rộng và phát triểntheo chiều cao Chỉ trong hai năm 1995 - 1996, Hà Nội và thành phố Hồ ChíMinh đã triển khai xây dựng hơn 50 cao ốc từ 10 tầng trở lên trong số150 dự ánđược duyệt với số tầng bình quân 18 - 25 tầng Những năm tiếp theo cơn lốccao ốc chắc còn mạnh mẽ hơn Trước mắt những cao ốc Việt Nam vẫn cònnhững bước chập chững mang tính thăm dò và thể nghiệm để chuẩn bị chonhững bước phát triển trong lực vực văn phòng làm việc, kinh doanh đa chức

năng, mảng diện tích thường chiếm tỷ trọng không lớn trong tổng diện tích sàn

của kiến trúc cao ốc Phần lớn những cao ốc tương lai của Việt Nam chắc chắn

sẽ là các chung cư theo quy luật chung của đô thị hoá cường độ cao Thật vậy

nhà ở cao từ 10 tầng trở lên ở Liên Xô (cũ) chiếm một tỷ lệ từ 7,9% (năm 1975)

đã tăng lên đến 15% (năm 1985 - 1990) và còn đang tiếp tục tăng nhanh, ở các

nước Đông Âu những năm 1990 chung cư cao 9 tầng trở lên chiếm 12 - 32% ở

thủ đô và các thành phố lớn tỷ trọng này cao hơn nhiều, ví dụ Bucarest đạt đến

80% Vào những năm 1980 các thành phố lớn và vừa ở Trung Quốc đã đẩy

mạnh việc xây dựng kiến trúc cao tầng, từ năm 1984 đến năm 1989 đã tăng tỷ

trọng từ 5,1 đến 15,5% trong tổng diện tích xây dựng hàng năm Trong số kiến

trúc cao tầng thì phần nhà ở chung cư cao tầng hàng năm chiếm tỷ lệ 40 - 55%

Tỷ trọng này còn cao hơn nhiều tại Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thẩm

Quyến…Từ năm 1976 Bắc Kinh đã xuất hiện cao trào xây dựng nhà ở cao ốc

kiểu đại trà với số tầng phổ biến từ 12 đến 18 tầng trong đó phần dành cho nhà

ở chiếm 77% tổng diện tích nhà cao tầng và tỷ lệ nhà ở cao tầng chiếm 46%

tổng số cao ốc vào năm 1990 ở Thẩm Quyến trong số nhà từ 9 tầng trở lên có

39,2% là nhà chung cư Singapore ở Đông Nam á nổi tiếng về thành phố cao ốc

với tuyệt đại bộ phận các chung cư là các nhà ở cao tầng từ 16 đến 25 tầng bảo

đảm chỗ ở cho tầng 90% dân số

Từ những dẫn liệu trên có thể dự đoán trong những năm tới, bên cạnh các

cao ốc văn phòng, các khách sạn và trụ sở kinh doanh đa chức năng, các thành

phố lớn Việt Nam đặc biệt là Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh sẽ xuất hiện ngày

càng nhiều các chung cư cao ốc với số tầng bình quân 12 - 16 tầng và cao hơn

để bảo đảm tỷ trọng nhà ở khoảng 20% số kiến trúc cao tầng hay 30 - 35% tổng

diện tích sàn của kiến trúc cao ốc

Như vậy với gần ba triệu mét vuông diện tích sàn trong những dự án cao

ốc của Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến những năm tới, cũng sẽ xuất hiện gần

một triệu mét vuông cho nhà ở chung cư, có thể giải quyết chỗ ở cho hàng vạn

hộ gia đình, đặc biệt các hộ có thu nhập thấp và trung bình

Sinh hoạt gia đình trong nhà ở cao tầng đối với nhiều nước không còn làđiều xa lạ, nhưng với các gia đình Việt Nam thì lại hoàn toàn mới lạ, cần cóthời gian để làm quen… vì rõ ràng không thể chối bỏ, mà nhiều khi còn cầnđược chấp nhận như một loại hình nhà ở đô thị quan trọng vì những mặt ưu việtcủa nó (tiết kiệm đất xây dựng, tăng thêm được từ 20 - 80% diện tích sạn so vớixây dựng nhà nhiều tầng, rút ngắn khoảng cách đi lại do đó tiết kiệm thời gian,tiện lợi sẻ dụng - giao dịch, tiết kiệm hệ đường ống kỹ thuật, tăng quỹ thời gianrảnh rỗi, cải thiện chất lượng cuộc sống và cuối cùng tạo nên sự phong phú vàhấp dẫn cho kiến trúc đô thị….)

Vì mảng đối tượng khai thác sử dụng các chung cư cao tầng ngày cànglớn trong quá trình đô thị hoá cũng như giải toả các quần cư quá tập trung, nêncác nhà xã hội học đã quan tâm thích đáng đếu hiệu quả kinh tế, xã hội của loaihình này và những khía cạnh tâm sinh lý - xã hội học của dân cư đang sốngtrong đó bằng cách tìm hiểu nắm bắt các khía cạnh này trong các phỏng vấnđiều tra có liên quan.,

Sau đây là một số kết quả thú vị rút ra từ các thông tin thu được từ mộtcuộc điều tra xã hội học nhà ở cao tầng ở Pháp rất đáng quan tâm

a) Thích ở tầng cao yên tĩnh thông thoáng, thích cao điểm có tầng nhìn đẹp, không bị hạn chế tầm mắt

Nếu được có điều kiện chọn lựa, đa số đều không chọn tầng trệt, tầng thấp

mà luôn hướng lên tầng cao Hỏi lý do vì sao họ đều trả lời càng cao càng cóđiều kiện nhìn vẻ đẹp Thành phố trong đêm, nhìn được chân chời, chứng kiếnmặt trời mọc, lặn, hưởng thụ khoái cảm thị giác với các cảnh quan mở rộng, vớicác viễn cảnh thú vị ở tầng thấp thiếu điều kiện vệ sinh trong lành, thiếu ánhsáng, ồn bụi và tầm mắt bị hạn chế Tuy nhiên cũng chỉ có 1/3 đối tượng cóđiều kiện tự do chọn lựa, còn thì chịu cảnh phân đâu ở đó (do được cấp nhà)hoặc không đủ điều kiện kinh tế để chọn lựa Nhìn chung trong chung cư caotầng giá mua hoặc thuê càng lên cao càng đắt Tiếp theo tiêu chuẩn trên mớiđến giải pháp tổ chức không gian căn hộ, diện tích căn hộ và số buồng phòng,

chất lượng nơi cư trỳ (gần chỗ làm việc, trường học, cụng viờn, trung tâm chợ

búa…)

b) Thớch ở cao nhưng vẫn ngợp độ cao

Cú những người tuy vẫn thớch ở cao nhưng do yếu búng vớa, sợ nhỡn

xuống ở độ cao đành phải thuờ nhà ở thấp tầng Những người khỏc sống trờn

cao đều núi rằng (90% số người trả lời) mới đầu cú lo ngại nhưng rồi cũng quen

và thấy bỡnh thường, chấp nhận cú thể sống tốt trờn cao, nhưng cần quan tõm

thiết kế sao để bảo đảm an toàn tối đa cho trẻ nhỏ và người già, đặc biệt chỳ ý

độ cao bậu cửa sổ, cỏch đúng mở cửa thuận tiện an toàn khi cú giú lớn, chiều

cao và cỏch che chắn của tay vịn ban cụng, logic… Nhỡn chung phần lớn vẫn

mong muốn căn nhà cú một gúc thiờn nhiờn để tổ chức cõy xanh, tiếp cận với

bầu trời và khụng khớ tươi mỏt nhưng vẫn an toàn

c) Trờn cao cũng cú nhiều bất tiện cần khắc phục

Đú là thừa giú, giú quỏ mạnh tạo nờn ồn ào do rỳt qua khe cửa, tạo sự va

đập của cỏnh cửa, sự rung chuyển cửa kớnh, rốm che Tốc độ giú quỏ lớn khi

mở cửa làm cho sinh hoạt trong phũng bất tiện Hiện tượng giú lụa rất nguy

hiểm cho sức khoẻ, đặc biệt cho người già và trẻ nhỏ Cần cấu tạo hệ cửa và

rốm thớch hợp hơn cho nhà cao tầng nhằm khắc phục giú bất lợi

Tiếp sau là độ ồn đường phố khi tràn lờn cao, khụng bị cản sẽ được giú tạt

vào nhà, vỡ thế muốn yờn tĩnh chủ nhõn thường phải đúng kớn cửa, đặc biệt là

những cao ốc nằm gần các xa lộ, các nút giao thông khác mức, các ngã t, ngã

năm…

d) Thang máy là mối quan tâm thứ hai đứng sau độ cao tầng nhìn đẹp

Mọi người ở trong nhà cao tầng lo nhất là thang mỏy trục trặc, bị "pan"

sau đú thang cần phải chạy ờm, nhanh, sử dụng thuận tiện, an toàn Cú nhiều

gia đỡnh chọn tầng thấp với lý do vỡ sợ khụng sử dụng được thang mỏy, đành

phải sinh hoạt đi lại bằng thang thường cho an toàn Khi được hỏi làm thế nào

để thoả món nhu cầu về thang mỏy, mọi người muốn thang được bảo hiểm an

toàn vận hành 24/24 đủ kớch cỡ và khụng gian để vận chuyển đồ đạc lờn xuống,

chứ khụng phải chỉ cú vận chuyển người nếu như khụng trang bị cho nhà một

thang tải đồ đạc riờng Tốt nhất nờn cú người trực điều hành thang mỏy và chịutrỏch nhiệm sửa chữa kịp thời khi cú sự cố Thang mỏy cũng là đường thoỏthiểm khi nhà cú chỏy nờn được nghiờn cứu tổ chức tốt, cú biện phỏp phũngkhúi, thoỏt khúi và cửa phũng chỏy an toàn

e) Đường đổ rỏc cũng là mối quan tõm lớn trong chung cư cao tầng

Nhiều người phàn nàn về chất lượng giải phỏp cấu tạo ống thường hay bịỏch tắc do kớch thước khụng đủ Đú thường là nơi tạo ụ nhiễm mụi trường,nguồn gõy ồn ào mỗi khi đổ rỏc, khi cú xe đi thu hồi rỏc ở tầng trệt Mỗi lần mởnắp đổ rỏc, rất nhiều bụi, cụn trựng thoỏt ra ngoài, rất mất vệ sinh Nhưng ngườitrả lời thà khụng sử dụng đường đổ rỏc đi thang bộ, thang mỏy xuống tầng trệt

đổ cũn hơn phải chịu sự mất vệ sinh, hụi thối từ đường ống toả ra

g) Nờn cú nơi giao tiếp thớch hợp cho cộng đồng chung cư

Chung c cao ốc nờn toạ lạc ở những nơi cú cảnh quan đẹp, mật độ cư trỳkhụng quỏ dày đặc để cỏc mặt nhà cú khả năng tiếp cận với thiờn nhiờn vàkhụng bị cỏc nhà cao khỏc che chắn tầm nhỡn khi cao ốc bố trớ thành khúm hoặcnằm trong khu dày đặc nhà cao tầng, ở cỏc đường phố trung tõm Chung cư caotầng thớch hợp hơn cho người độc thõn, cỏc gia đỡnh trẻ, gia đỡnh ớt người, hoặcgia đỡnh đơn giản về diện tớch căn hộ nhỏ Trong nhà cao tầng chung cư, ở tầngtrệt và lầu một, hai khụng nờn bố trớ căn hộ mà nờn dành làm khụng gian phục

vụ cộng đồng sẽ hiệu quả hơn Trong 75% số người được hỏi đều cho rằng sảnhđợi thang mỏy và chỗ chờ đún ụ tụ buýt là tụ điểm thớch hợp nhất sau đú mớiđến sảnh cầu thang bộ, nơi mua bỏn kế cận, lối dẫn đến nhà trẻ, trường học, saucựng mới là vườn, sõn chung của ngụi nhà Trẻ nhỏ trong cỏc khu chung cư caotầng thường gặp nhau tại cỏc khoảng trống giữa cỏc ngụi nhà sau những cỳ điệnthoại rủ rờ hẹn hũ từ căn nhà của chung và khi đú những bà mẹ ở cỏc tầng cao

rất khú quan sỏt theo dừi được trẻ, kiểm soỏt được con chỏu như ở cỏc khu nhà

ở thấp tầng và nhiều tầng vỡ thế người mẹ cú tõm lý muốn giữ con trong nhà

hoặc muốn tự dắt con đến nhà trẻ, trường mẫu giỏo, hơn là thả chỳng đến

trường một cỏch tự do Trẻ nhỏ khu chung cư cao tầng hiếm cú dịp tiếp cận mặt

đất tụ hội vui chơi với nhau Với trẻ lớn tuổi hơn, việc kiểm soỏt càng khú

kahwn nờn cỏc bà mẹ muốn quanh khu sảnh thang mỏy và ở cỏc tầng trung gian

nờn tổ chức cỏc vườn treo, sõn thoỏng cho người già và trẻ con cú thể gặp gỡ,

thuận lợi dễ dàng

Ngoài những khụng gian sinh hoạt cụng cộng tối thiểu này, 1/3 số người

được phỏng vấn cũn thấy cần tổ chức những cụng trỡnh phục vụ cụng cộng

trong ngụi nhà như phũng chơi cho con nớt, thư viện, nơi tạm gửi trẻ, cõu lạc bộ

cờ bài, trung tõm phụ trỏch xã hội bảo hiểm

Trong những cao ốc cú tổ chức dịch vụ văn hoỏ cụng cộng như vậy cú đến

3/4 số người trưor thành thành viờn của cỏc tổ chức cú một số khụng tham gia

là vỡ thời gian biểu sinh hoạt khụng thớch hợp, số sinh hoạt quỏ đụng bất tiện

hoặc chi phớ tham gia chưa hấp dẫn và phự hợp với tỳi tiền

h) Mối quan hệ giữa những c dân trong nhà cao tầng với toàn khu vực hay

thành phố

Những người dõn trong cỏc chung cư cao tầng xa trung tõm thành phố cú

đến 1/3 trả lời ớt khi giao dịch với bờn ngoài, đụi khi tưởng như khụng cú mối

quan hệ này bởi vỡ cửa hàng bỏn cỏc vật dụng chủ yếu cú ngay tại chỗ, và họ

tưởng như đó tự tạo cho mỡnh một giang sơn riờng biệt

i) Cao ốc chung cư dành cho ai, quản lý thế nào?

* ở các tỉnh

Dành cho người thuờ nhà: 19% cú lợi tức dưới 1000F (nghốo)

70% cú lợi tức 1000 - 3000F (trung bỡnh)11% cú lợi tức trờn 3000F (khỏ)

Dành cho người mua: 50% chủ nhà cú lợi tức trờn 3000F

* Tại Paris và vùng phụ cận:

Cho người thuờ nhà: 45% cú lợi tức 1000 - 3000F (nghốo)

55% cú lợi tức trờn 3000 F (trung bỡnh)Cho người mua nhà: 4% cú lợi tức 1000 - 3000F

96% cú lợi tức trờn 3000F và vài người đến 10000FCao ốc chung cư đũi hỏi sử dụng cụng nghệ tiờn tiến, trang bị hiện đại nờnnhỡn chung gia thành cao trong xõy dựng đầu tư và cả trong khõu khai thỏc bảoquản cũng tốn kộm hơn để bảo đảm cho việc sử dụng an toàn và vận hành liờntục Thường cỏc cao ốc này cần đụng người phục dịch canh gỏc và bảo dưỡng(một người quản lý, hai người gỏc, vài ba cụng nhõn giỳp việc thu dọn rỏc vàthờng trực, sửa chữa vận hành các động cơ….) do đú ngoài tiền mua hoặc thuờhàng thỏng cũn phải trả "phụ đảm" khỏ cao cho đội ngũ quản lý bảo hành đểquản lý khai thỏc tốt cần xem đú là một dạng mới "làng xúm bố trớ theo chiềuđứng" với trỏch nhiệm chung của cả cộng đồng mà mọi thành viờn phải biếtsống cú văn hoỏ, với đầy đủ trỏch nhiệm riờng của mỡnh trong một cộng đồng

tự quản

Trờn đõy là những kết luận rỳt ra từ cỏc cuộc phỏng vấn điều tra xó hộihọc trong đối tượng cỏc hộ gia đỡnh sống trong cỏc chung cư cao tầng giữanhững năm 1970, từ đú đến nay nhà ở cao tầng của Phỏp chắc đó cú nhữngbước tiến quan trọng, đỏp ứng nhiềunhu cầu và nguyện vọng của người dõn đụthị, tuy nhiờn những vấn đề đặt ra trong cuộc điều tra cũng giỳp chỳng ta hụmnay định hướng được những khớa cạnh cần phải quan tõm giải quyết trong việcthiết kế cũng như quản lý khai thỏc cỏc cao ốc chung cư tương lai của Hà Nội

và Thành phố Hồ Chớ Minh

1 Nhà ở cao tầng là hiện tượng tự nhiờn và phổ biến của thành phố lớn vàngười Việt Nam cũng sẽ quen dần và chấp nhận hỡnh thức ở này, cũng giốngnhư dõn Phỏp và cỏc nước Đụng Nam ỏ khỏc

2 Nhà cao tầng nờn xõy ở những địa điểm đẹp, tạo cho nhiều căn hộ cútầm nhỡn đẹp và khả năng tiếp cận thiờn nhiờn thuận lợi an toàn, vỡ người ViệtNam hơn ai hết rất yờu thiờn nhiờn

3 Vấn đề thang mỏy thể hiện mới dó tiến xa trong vũng hai thập kỷ quanhững chắc vẫn là những mối quan tõm chớnh đỏng của người ở nhà cao tầng

của Việt Nam, cần bảo đảm việc sử dụng thuận tiện và có bảo hành 24/24 giờ

và mỗi khối thang máy phải có ít nhất hai cái để mọi người an tâm và tin cậy

vào nhà cao tầng

4 Nhà ở cao tầng thực chất được xem như một phương thức ở hiện đại

của cộng đồng "làng xóm thẳng đứng" của đô thị văn minh phục vụ cho đủ loại

đối tượng cần nghiên cứu để thích ứng hơn với điều kiện khí hậu nhiều đới và

lối sống truyền thống Việt Nam khi ấy chắc hẳn cũng sẽ được người Việt Nam

ưa chuộng

5 Nhà cao tầng áp dụng vào Việt Nam có khả năng khống chế được nhiều

hơn sự tuỳ tiện cải tạo cơi nới không gian ở, làm xấu kiến trúc đô thị và hạn chế

sự xuống chấp nhanh của nhà ở so với các nhà ở thấp tầng và nhiều tầng

6 Để nhà ở cao tầng sớm trở thành hiện thực phổ cập của Hà Nội và

thành phố Hồ Chí Minh giống như một số thành phố đông Nam á (Singaphore,

Malaysia, Philipine, Quảng Châu, Thẩm Quyến…) Nhà nước cần có chính

sách hỗ trợ và kích thích kinh tế để kêu gọi đầu tư và liên doanh với nước ngoài

tạo điều kiện để quỹ nhà ở Việt Nam có chú trọng đáng kể tới các khu chung cư

cao tầng nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị và tiết kiệm đất xây dựng

cũng như đầu tư hạ tầng cơ sở đô thị

I.2.5 Các khuynh hướng và giải pháp cho nhà ở cao tầng của các đô thị.

Trên cơ sở chức năng sử dụng và quản lý đô thị, cơ cấu tổ chức không

gian đô thị căn cứ vào việc phân bổ về quy mô của từng loại không gian ở trong

quan hệ kiến trúc đô thị mới Có thể phân biệt rõ 3 không gian chính trong một

khu đô thị mới là không gian cá thể – không gian giao tiếp – không gian công

cộng

* Kh«ng gian c¸ thÓ: Trong khu ở đô thị, không gian này là phần dành

cho các hộ gia đình nằm trong các nhà ở gia đình, các biệt thự (độc lập, nhóm

nhà có vườn), nhà liền kế chia lô, căn hộ chung cư cao tầng

Không gian này chiếm vị trí quan trọng và có số lượng nhiều nhất trong cơ cấu

khu ở đô thị, là những đơn vị không gian nhỏ nhất trong khu ở

* Không gian giao tiếp: Là không gian tổ chức các hoạt động văn hoá - xãhội, mang nặng tính chất sử dụng và quản lý tập thể của nhiều hộ gia đình – cơquan Là thành phần của không gian nền (mang tính xã hội) của không gian cáthể và không gian công cộng với những công trình công cộng mang tính phục

vụ trực tiếp cho cư dân khu đô thị mới về mặt xã hội – giáo dục như nhà trẻ,trường học, vườn hoa, cây xanh… Không gian giao tiếp là môi trêng kh«nggian t¹o quan hÖ “xóm giềng” trong đơn vị

* Kh«ng gian c«ng céng: Trong quy hoạch xây dựng khu đô thị mới,không gian này chiếm vị trí rất quan trọng, quyết định sự hình thành và pháttriển không gian đô thị Nó bao gồm hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xãhội, các công trình quan trọng khác thường được bố trí ở trung tâm, trên cáctrục chính của khu đô thị Hiện nay không gian công cộng khu ở được tổ chứcchủ yếu ngoài đơn vị ở cơ sở theo dọc các tuyến phố chính, trên dải không giannày được xây dựng các công trình nhà ở cao tầng, công trình công cộng mangtính chất kinh doanh và thương mại Ngăn cách không gian này là tuyến đườngnội bộ chạy gần song song với trục phố chính Đây là một trong những mô hìnhthích hợp với thực tế Hà Nội, phần lớn các khu đô thị mới hiện nay được ápdụng mô hình này và đã tránh được tình trạng chia lô manh mún trong các trụcđường lớn trong xây dựng đô thị, tạo điều kiện tổ chức không gian kiến trúctuyến phố dễ dàng và ổn định

HÖ thèng ba kh«ng gian trªn được tổ hợp theo nguyên tắc liên kết khônggian từ thấp tới cao, gắn bó và liên kết chặt chẽ cấu thành đơn vị ở Trong đókhông gian cá thể, không gian công cộng, không gian giao tiếp tạo thành kiếntrúc cnhr quan cho khu ở

C¸c khu nhµ cao tÇng thêng ®ợc bố trí tiếp giáp với trục đường giaothông lớn để tạo hình ảnh hiện đại cho khu đô thị mới, nhà thấp tầng được bố tríbên trong có thể nói là mô hình chung nhất và đặc trưng nhất cho giai đoạn đầutiên của phát triển xây dựng các khu đô thị mới ở Hà Nội Các khu nhà ở thấptầng được bố trí trong lõi khu đô thị mới cùng với các công trình như nhà trẻtrường học, cây xanh cũng tạo nên được khôgn gian ở riêng biệt Điều này tạo

ra một bất cập là rất nhiều nhà thấp tầng được bố trí quay mặt vào nhà ở chung

c cao tÇng

Nhịp điệu kiến trúc của khu đô thị mới vào trong các trục đường lớn cũng

được đề cập nghiên cứu Tuy vậy do là giai đoạn đầu tiên thiết kế nhà ở chung

cư cao tầng nên việc nghiên cứu tầng cao bao nhiêu là hợp lý cho người sử

dụng, cũng như tính toán cao bao nhiêu tầng sẽ hiệu quả kinh tế là điều không

được nghĩ đến Đặc biệt do hệ thống tiêu chuẩn thiết kế cho nhà ở chung cư cao

tầng chưa có nên việc thiết kế gặp nhiều khó khăn

Chúng ta có thể nhìn thấy rõ các giai đoạn khác nhau trong việc đầu tư

xây dựng các khu đô thị mới bằng tầng cao cảu nhà ở cao tầng Giai đoạn đầu

(1998-2002) chủ yếu là 9-11 tầng, giai đoạn hiện này là 5-17 tầng, tại một số vị

trí quan trọng đã được nghiên cứu với tầng cao là 21- 25 tầng Cá biệt tại một

vài vị trí tạo điểm nhấn trong quy hoạch, đã bố trí nhà ở cao tầng tới trên 30

tầng (Khu đô thị mới Trung Hoà Nhân Chính – Vinaconex)

Nhà ở nhiều tầng trong các khu đô thị mới biến mất sau tháng 12 năm

2001 do Quyết định 123/2001/QĐUB của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội

Không còn nhà ở lô phố, nhà ở chia lô kết hợp kinh doanh dịch vụ tầng 1 là loại

nhà truyền thống vốn đã ăn sâu vào nếp sống của người Việt Nam

Các khu đô thị mới chưa nghiên cứu và đề cập đến việc tổ chức các không

gian đi bộ, không gian sinh hoạt công cộng trong từng nhóm nhà ở Các điểm

nhấn kiến trúc tại các góc đường, kết thúc các trục đường hoặc quảng trường,

chưa được tính toán đến

I.2.6 Những kinh nghiệm giải quyết các vấn đề nhà ở của các nước lân cận:

a) Kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở tại Thái Lan:

Tình hình phát triển của các nước đang phát triển được đặc trưng bởi

nhiều vấn đề khác nhau, thay đổi từ nước này sang nước khác tuỳ hệ thống kinh

tế xã hội, chính trị của nước đó Tuy nhiên những vấn đề thiếu hụt nhà ở, điều

kiện ở nghèo nàn và thiếu thốn tiện nghi hình như là vấn đề đáng quan tâm của

bất kỳ quốc gia nào Thái Lan là một nước rất quan tâm đến vấn đề đó

Nhà ở của dân cư Thái Lan trước đây thường sống trong nhà ở diện tíchkhông lớn hơn 20 m2 lµ cấu trúc phổ biến nhất trong các ngôi nhà đó Máithường làm bằng tôn kẽm, nhà thường có một hoặc hai phòng cho những giađình từ 3 đến 4 người, các nhà nằm kề nhau, cách nhau một khoảng ở giữa

Năm 1979 có đạo luật về chung cư đòi hỏi nhà ở phải được xây dựng gầncác nơi làm việc, trong khu ở phải có các phương tiện giải trí và tiện nghi côngcộng gồm bể tắm, nhà tắm hơi, phòng tập thể dục và các loại thể thao có sânvườn, công viên

b) Kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở tại Trung Quốc:

Trung Quèc lµ mét nước lớn trên một tỷ dân, bao gồm rất nhiều dân tộckhác nhau, nên kiến trúc nhà ở vô cùng phong phú, thậm chí các kiểu dáng kiếntrúc cũng khác nhau hoàn toàn Các nhà ở xây dựng trong vùng nội Mông là cácdạng lều tròn như bát úp, nhà ở Tây Tạng và Cam Túc lại là nhà mái bằng, ở HàBắc theo khuynh hướng mái vòm, nhà ở Vân Nam cũng như ở Triết Giang vừa

là nhà trệt vừa là nhà sàn Nhà ở Bắc Kinh và Tứ Xuyên cùng một số nơi khác

là nhà hai mái dốc… Vật liệu xây dựng cũng rất đa dnạg như nhà gỗ, tre, đá,đất, đất nung gạch ngói…tuỳ theo vật liệu của từng địa phương

Từ năm 1986, Trung Quốc đặt ra vấn đề cải cách nhà ở, đó là một yếu tốthen chốt của một cuộc cải cách kinh tế, thực hiện từng bước thương mại hoánhà ở và cuối cùng là phát triển công cuộc xây dựng nhà ở Mục tiêu chủ yếucủa việc cải cách nhà ở là thương phẩm hoá và tư nhân hoá nhà ở Trước đây, ởTrung Quốc nhà ở đô thị hoàn toàn do nhà nước đầu tư nay xí nghiệp, công tyđược giữ lại một phần tiền lãi để xây dựng nhà ở cho công nhân, nhân viên đơn

vị mình Hiện nay, vấn đề nhà ở do nhà nước và nhân dân cùng làm, nhà ở đượcxây dựng để bán trên cơ sở tiêu chuẩn quốc gia để tính giá cơ bản nhằm giớihạn những khác biệt về lịch sử và đặc điểm khu vực Cần coi phát triển nhà như

sự đầu tư vào sản xuất loại sản phẩn hàng hoá đặc biệt Thương phẩm hoá nhà ở

là quá trình lập ra cơ chế hướng các nguồn vốn vào lĩnh vực xây dựng nhà ở

Đánh giá tình hình nhà ở Trung Quốc: nhà ở chủ yếu thuộc quyền sở hữucủa nhà nước, các tổ choc các khu dân cư có đầy đủ các công trình phúc lợi

cụng cộng Cỏc khu vui chơi giải trớ phục vụ cuộc sống của người dõn đó tạo

cho bộ mặt đụ thị một bước tiến mới, khụng gian kiến trỳc cổ xen lẫn hiện đại

tạo nờn bức tranh toàn cảnh nhà ở Trung Quốc

c) Kinh nghiệm giải quyết vấn đề nhà ở tại Singapore:

Singapore là một đất nước hai đảo khụng cú nụng thụn Cả đất nước là

một đụ thị cú 3 triệu dõn sinh sống, trong đú 79% là người Hoa, đảo Singapore

cú chiều dài 43km, chiều rộng 23km Tổng số diện tớch cỏc đảo lớn nhỏ là

642km2

Cụm phỏt triển đụ thị và nhà ở Singapore quy định chỉ xõy dựng nhà ở

theo 25 mẫu, căn hộ được chọn từ 1 đến 7 buồng Hai mẫu nhà 1 và 2 là căn hộ

bộ giành cho người nghốo, mười mẫu từ 3 đến 12 là loại căn hộ trung bỡnh cho

những người cú mức sống trung bỡnh, cũn lại là cỏc mẫu cho cỏn bộ lớn và

những người cú thu nhập cao như trớ thức, cụng nhõn viờn chức… cú diện tớch

tối đa 162m2 Kinh nghiệm nổi bật nhất của Singapore là cụng bố 25 mẫu, căn

hộ điển hỡnh để cỏc cơ quan thiết kế theo mẫu đú và cỏc cơ quan xõy dựng theo

đú để chuẩn bị kỹ thuật Vỡ vậy, mỗi ngụi nhà được xõy dựng cú hỡnh thức khỏc

nhau, độ cao khỏc nhau nhưng nội dung bờn trong tương đối thống nhất Vỡ nú

được sử dụng một số mẫu điển hỡnh, thường một ngụi nhà chỉ cú thể sử dụng 5

đến 7 mẫu căn hộ mà thụi và trong 25 mẫu căn hộ đú cú một số mẫu rất ớt được

đưa vào xõy dựng nhưng trong định phướng phải cú đủ cỏc mẫu đó chọn Một

số ngụi nhà cú vị trớ quy hoạch khỏc nhau cú yờu cầu sử dụng cho cỏc đối tượng

khỏc nhau, do cỏc tỏc giả khỏc nhau nghiờn cứu, nờn hỡnh thức kiến trỳc rất đa

dạng và phong phỳ đỏp ứng được nhu cầu căn hộ, với cỏc giải phỏp ngăn chia

thớch hợp và khả năng sử dụng cao Cỏc ngụi nhà được mọc lờn dự hỡnh dỏng

hay độ cao khỏc nhau cũng chỉ khai thỏc trong số 25 mẫu thiết kế căn hộ, nú

được cụng nhận là khụng gian chuẩn và là tiờu chớ bước đầu về tài chớnh cần

đầu tư

Tại Singapore việc bỏn nhà theo thiết kế và mụ hỡnh người mua nhà đến

văn phũng nghiờn cứu và chọn căn hộ mà mỡnh thớch về khụng gian bờn trong

và diện tớch căn hộ, về khả năng kinh tế để ký hợp đồng trước một thời gian và

sau khi xõy dựng đến nhận và trả tiền Cỏch làm trờn phự hợp với thị trường,nhưng đũi hỏi cơ quan kinh doanh nhà phải chuẩn bị đầy đủ từ khõu thiết kếđến đất đai, vốn và kế hoạch xõy dựng mới đỏp ứng đợc nhu cầu của ngời tiêudùng

Một trong những khu nhà hiện đại của Singapore là khu nhà ở New –Town Khu nhà ở chủ yếu cú cỏc tầng cao từ 5 đến 11 tầng và được kiểm soỏtbởi nhà từ 21 đến 30 tầng Đa số tầng một của cỏc nhà được để thoỏng, tại cỏcthảm cú sõnv ường giữa cỏc nhà nối tiếp nhau, tiện nghi nhà được đảm bảo bởimạng lưới cỏc cụng trỡnh cụng cộng được phục vụ đời sống vật chất, văn hoỏ,tinh thần của dõn cư Hệ thống sõn vườn được hoàn thiện đảm bảo sự hoạt độngvui chơi giải trớ của cộng đồng dân c

I.3 Tỡnh hỡnh phỏt triển nhà TP Hồ Chớ Minh

I.3.1 Lịch sử phỏt triển TP Hồ Chớ Minh

a) Tỡnh hỡnh nhà xưa và hiện nay tại TP Hồ Chớ Minh

Theo thụng tin trờn bỏo chớ, trong nội dung trong Dự thảo Bỏo cỏo về phỏttriển đụ thị của TP.HCM vừa được Sở Xõy dựng trỡnh UBND TP, chuẩn bị bỏocỏo trung ương, cho biết, TP.HCM sẽ phỏt triển đa trung tõm theo cỏc hướngĐụng Bắc, Nam - Đụng Nam, Bắc - Tõy Bắc, Tõy Nam Theo dự bỏo, đếnnăm 2020 TP.HCM sẽ cú khoảng 10 triệu dõn (hiện nay trờn 7 triệu người) và

sẽ là một siờu đụ thị Do vậy, để đảm bảo là một đụ thị hiện đại, cú khụng giansống tốt, cần khắc phục những vấn nạn đụ thị trong tương lai, quy hoạch hạtầng kỹ thuật phải cú tầm nhìn xa

Nhưng thực trạng đụ thị- phần cứng đụ thị và phỏt triển cũn nhiều bất cập,hạn chế Theo đỏnh giỏ của dự thảo của Sở Xõy dựng TP.HCM, trong thời gianqua TP.HCM đó cú nhiều khu đụ thị mới được hỡnh thành Việc phỏt triểnkhụng gian đụ thị cú tớnh đến việc kết nối với cỏc đụ thị lõn cận, sự phỏt triểncủa vựng, diện mạo đụ thị đó thay đổi nhiều theo hướng ngày càng hiện đại Sốliệu khảo sỏt của cơ quan chức năng cho biết đến thỏng 4-2009, bỡnh quõn diệntớch nhà ở trờn đầu người ở thành phố là 13,4m2/người và dự kiến đến năm

2010 là 14m2/người Hiện nhà ở chủ yếu là nhà bỏn kiờn cố, cấp 3, 4 và chiếm

khoảng 65% tổng số căn nhà, số còn lại là nhà cấp 1, 2 và nhà lụp xụp trên và

ven kênh rạch Dự kiến đến năm 2010 thành phố có khoảng 1,7 triệu căn nhà

Cấu trúc không gian đô thị chưa hợp lý, diện tích đất dành cho công trình

công cộng chưa nhiều Vẫn còn tồn tại tình trạng xây dựng tự phát, phát triển

theo kiểu “vết dầu loang” trên những khu đất nông nghiệp cũng như dọc các

tuyến giao thông chính Điều này khiến việc định hướng phát triển theo mô

hình đô thị vệ tinh chưa đạt yêu cầu Việc phát triển nhà ở vừa qua cũng như

hiện nay gặp phải một số hạn chế là phân tán, rải rác, chủ yếu ở khu vực phía

Đông (quận 2, 9, Thủ Đức), phía Nam (quận 7, huyện Nhà Bè), phía Tây (quận

Tân Phú, Bình Tân, huyện Bình Chánh) và ngay cả trong khu nội thành cũ như

quận 6, Bình Thạnh Trong tổng số 130 dự án phát triển nhà ở trên địa bàn

thành phố được Sở Xây dựng phê duyệt vừa qua có đến 63 dự án tại khu nội

thành hiện hữu, tương đương số lượng dự án ở khu vực đô thị mới Khi quy

hoạch khu vực nội thành trước đây, cơ quan chức năng đã tính toán hạ tầng chỉ

đáp ứng cho một lượng người nhất định Nếu tập trung phát triển trong khu vực

nội thành quá nhiều sẽ làm khu vực này quá tải, giao thông bị tắc nghẽn, đây là

điều không nên Việc phát triển phân tán như vừa qua đã dẫn đến thực trạng khá

phổ biến: người dân ở chỗ này nhưng đi làm chỗ kia, phát sinh tình trạng “giao

th«ng con l¾c”, vấn đề mà các nước phát triển trên thế giới rất tránh Cần xây

dựng các khu đô thị liên hợp vừa là nơi ở, vừa là nơi người dân làm việc, hạn

chế việc đi lại gây tắc nghẽn giao thông (Theo báo Tuổi trẻ TPHCM)

Như vậy phần cứng đô thị như vậy trong xu thế phát triển mới, mở rộng

kiểu siêu đô thị hiện nay và trong tương lai cũng là một thách thức không nhỏ

về mặt phát triển và quản lý phát triển đô thị (gọi tắt là thách thức phần cứng đô

thị) Xu hướng là phải chuyển sang mô hình quản lý đô thị mới: cơ chế thị

trường và phân quyền

Bªn c¹nh mÆt không gian đô thị, cơ sở hạ tầng và nó chính là phần cứng

của đô thị là phần mềm đô thị, đó là lĩnh vực, hay chiều cạnh văn hóa và xã hội

Văn hóa – xã hội vừa là lĩnh vực riêng vừa là giá trị chung thấm thấu trong tất

cả, kể cả phần cứng đô thị

Trªn lÜnh vực văn hóa xã hội tuy đã có một bước tiến mới, đầy khởi sắc

ở đây đã hình thành một cộng đồng thị dân và hệ thống thể chế vừa có mặt phùhợp vói xu thế kinh tế thị trường, hiện đại hóa và hội nhập quốc tế, nhưng đồngthời cũng còn nhiều tàn tích, hạn chế từ xã hội cổ truyền kiểu đô thị nông thôn,

và xã hội thời chiến là dân cư đô thị những lối sống còn mang nặng kiểu tiểunông, và thời chiến, không chỉ là dân mới nhập cư về đô thị Những biểu hiệnnày không những trong cuộc sống, lao động, đi lại (giao thông) hàng ngày của

cư dân mà cả trong hoạt động quản lý của các quan chức

Những giá trị văn hóa mới và những sinh hoạt văn hóa, lối sống phù hợpvới văn minh kinh tế thị trường, đô thị hóa, hiện đại hóa trong quá trình thựchiện sự nghiệp đổi mới, hội nhập quốc tế như: coi trọng giá trị kinh tê, hiệu quảkinh tế xã hội, giá trị dân chủ, công khai, minh bạch, giá trị văn hóa tiên tiến vàbản sắc dân tộc… Nhưng bên cạnh đó còn nhiều lạc hậu, và phức tạp Nhữngxung đột xã hội vẫn còn diễn ra ngày càng khó lường, như: áp lực tăng dân số

cơ học, tệ nạn xã hội (tham nhũng, mãi dâm, ma tuy, buôn lậu, chủ nghĩa kimtiền, bệnh ích kỷ, tha hóa về quyền lực chính trị và tha hóa nhân cách, lối sống

cả trong hệ thống chính trị và đời sống xã hội như một nguy cơ lớn)

Thể chế quản lý phát triển đô thị nói chung, quản lý phát trển văn hóa xãhội nói riêng tuy được cải cách một bước nhưng chưa đồng bộ và còn nhiều bấtcập, lạc hậu, nên khá lúng túng khi xử lý các mâu thuẫn phát sinh khó lườngtrong quá trình phát triÓn

Khi đô thị mở rộng thì những vẫn đề trên đây cũng là và càng là mộtthách thức rất lớn về mặt phát triển và quản lý phát triển đô thị Đây là tháchthức phần mềm đô thị

b) Tác động, hệ quả và xu hướng của quá trình hiện đại hóa hội nhập và phát triển, tức nhìn từ tương lai.

Cùng với triển vọng của quá trình hội nhập và hiện đại hóa, đô thị hóa sẽmạnh mẽ hơn Nhiều cơ hội cho lĩnh vực phát triển, hiện đại hóa văn hóa dântộc cả về mặt tính khoa học, tính nhân văn, tính phổ quát quốc tế, và tạo nênnền văn hóa đa dạng giàu bản sắc và có khả năng đối thoại, hội nhập liên văn

hóa Chính hội nhập tạo nên tính cạnh tranh, cọ xát và tính tương đối văn hóa

(cilltural relativosm), từ đó khởi phát động lực nội sinh và ngoại sinh của sự

phát triển văn hóa và x· héi Đồng thời từ chiều sâu phát triển kinh tế - xã hội

đã mang lại nhiều giá trị và lợi ich mới, tạo nên quan hệ cùng có lợi giữa các

cộng đồng cư dân, cá nhân và xã hội theo kiểu mới trong tiến trình phát triển

Nghĩa là trên lĩnh vực văn hóa- xã hội, xét về mặt giá trị, phương thức thể hiện,

lối sống có thay đổi mang tính bước ngoặt, nhưng diễn ra từ từ: vượt hẵn qua xã

hội cổ truyền sang xã hội dân sự, văn minh và văn hóa cổ truyền sang văn hóa

hiện đạị, tất nhiên vẫn thấm đẫm bản sắc dân tộc

Nhng ở đây cũng nảy sinh nhiều thách thức Những tác động đến lĩnh vực

văn hóa xã hội TPHCM gồm có các nhân tố, điều kiện và tạo nên những mâu

thuẫn, xung đột, có khi khá gây gắt như sau:

- Quá trình đô thị hóa, mở rộng, phát triển đô thị đa trung tâm theo 4

hướng chính và công nghiệp hóa, hiện đại hóa tạo nên các mâu thuẫn xung đột

lợi ích thông qua những cuộc khiếu kiện đông người, kéo dài, những cuộc đình

công của công nhân lao động; những phản ứng trong lĩnh vực giáo dục và y tế;

lĩnh vực môi trường sống, lĩnh vực phân hóa giai tầng, phân hóa giàu nghèo

(xem đề tài cấp thành phố Nghiên cứu mâu thuẫn xung đột lợi ích trong đời

sống xã hội thời kinh tế thị trường ở TPHCM, thực trạng và xu hướng và giải

pháp, 2009, Hồ Bá Thâm làm chủ nhiệm)

Nh×n chung c¸c xung đột lợi ích có thể có mặt gia tăng phức tạp và cũng

có mặt giám so với hiện nay, tùy thuộc phần lớn vào khả năng chủ quan của các

cấp lãnh đạo, quản lý

- Quá trình phát triển kinh tế thị trường, hội nhập quốc tế tạo nên quá

trình tác động mâu thuẫn, xung đột giữa truyền thống và hiện đại trong các lĩnh

vực phát triển trong lĩnh vực bản sắc văn hóa và hội nhập văn hóa Những biểu

hiện như: làm biến mất hoặc làm hư hỏng, xuống cấp một số di tích, di sản văn

hóa thiên nhiên, làm sai lệch một số giá trị văn hóa nhân văn dân tộc, ảnh

hưởng tiêu cực từ một số giá trị văn hóa ngọai lai, hoặc làm bộc lộ và nặng nề

thêm những giá trị văn hóa lạc hậu của dân tộc (xem đề tài cấp thành phố Phát

triển văn hóa đồng bộ và tương xứng với phát triển kinh tế ở TPHCM, 2008, HåB¸ Th©m lµm chñ nhiÖm)

Xu hướng chung là hình thành mạnh mẽ các hệ giá trị văn hóa – xã hộihiện đại, trong đó có giá trị phổ quát, nhất là từ phương Tây đến, đồng thờicũng xuất hiện xu hướng phục hưng văn hóa dân tộc, có mặt hài hòa, có mặtmâu thuẫn xung đột trong tiến trình giao lưu, tiếp biến và hội nhập văn hóatrong bối cảnh toàn cầu hóa cả kinh tế và văn hóa

Do vậy, sẽ xuất hiện xu hướng nâng chất và tái cấu trúc nền văn hóa ViệtNam và các cộng đồng xã hội hiện đại khi vượt qua thách thức, biến thách thứcthành cơ hội

I.3.2 Giải pháp nhà ở cho tiến trình phát triển đô thị ở thành phố Hồ Chí Minh

Vấn đề nhà đất ở một thành phố lớn là rất phức tạp Đất ở hay còn gọi làđất thổ cư thể hiện giá trị của nó ở sản phẩm cuối cùng là nhà ở Đất ở đô thị làmột dạng tài nguyên quý hiếm nên cần có biện pháp khai thác sử dụng một cáchtiết kiệm và quản lý chặt chẽ để có thể tạo một nguồn cung cấp nhà ở cho dân

số đô thị ngày càng phát triển Đô thị ngày càng phát triển, nhu cầu nhà ở ngàycàng nhiều Thị trường nhà đất phát triển theo hướng nhu cầu ngày càng lớntrong khi nguồn cung cấp, quỹ đất đô thị lại có hạn Hơn nữa nhà ở là tài sảnlớn nhất của một đời người, của một hộ gia đình mà không phải số đông ngườidân bình thường có thể tự mình giải quyết nếu không có sự trợ giúp của Nhànước thông qua các chính sách xã hội Kinh nghiệm nhiều nước đi trước chothấy vấn đề giải quyết nhà ở cho dân cư đô thị nếu không có chính sách, biệnpháp khẩn trương toàn diện, huy động nhân tài vật lực của toàn xã hội thì khó

có được giải pháp tốt

a) Cách giải quyết nhu cầu nhà ở cho tương lai:

Sự tập trung dân cư ngày càng nhiều về thành phố và sự tăng trưởng tựnhiên dân số góp phần hình thành một thành phố với quy mô dân số lớn trênbước đường đô thị hoá với tốc độ nhanh so với cả nước Hàng năm thành phố,dân số tăng tự nhiên khoảng từ 60.000 – 70.000 người và số nhập cư từ các tỉnh

khỏc vào thành phố ước chừng 80.000 người (số liệu dõn nhập cư rất khú nắm

chớnh xỏc và thường là cao hơn số này) Cần phải dự bỏo số lượng dõn nhập cư

cũn lớn hơn rất nhiều trong những năm tới khi tốc độ phỏt triển kinh tế của

thành phố Hồ Chớ Minh tiếp tục tăng cao hơn cỏc địa phương bạn và sự cỏch

biệt giữa nụng thụn và thành thị cú xu hướng ngày càng tăng Nhu cầu nhà ở

cho số dõn tăng thờm là rất lớn Mặt khỏc, hiện cú 10% số hộ ở thành phố (trờn

10 vạn hộ dõn) cú mức thu nhập thấp đang sinh sống trong cỏc khu nhà lụp xụp

thiếu thốn hạ tầng kỹ thuật và xó hội, cần được nõng cấp trong tiến trỡnh phỏt

triển thành phố

Hơn nữa, yờu cầu nõng cao mức sống người dõn về cỏc điều kiện ăn ở

sinh hoạt, làm nảy sinh cỏc nhu cầu về nhà ở mới và tăng thờm diện tớch ở cho

người dõn đó cú nhà Cũn nhớ những năm 80, khi diện tớch bỡnh quõn người

dõn thành phố chỉ khoảng 7 – 8 m2, một hộ khoảng 40 m2 thỡ đến nay diện tớch ở

bỡnh quõn một hộ đó lờn đến 75,7 m2 (số liệu thống kờ năm 2001, Cục Thống kờ

Thành phố) Đặc biệt số hộ khỏ giả đều cú ý muốn mở rộng diện tớch, cải thiện

tiện nghi sinh hoạt Như vậy, ngoài nhu cầu nhà ở cho số dõn tăng thờm thỡ việc

cải thiện tỡnh trạng nhà ở kể cả xõy dựng mới cho người thu nhập thấp và tăng

thờm diện tớch ở của người dõn thuộc tầng lớp khỏ giả là một nhu cầu tất yếu

trong tiến trỡnh tăng trưởng kinh tế và phỏt triển đụ thị, kớch thớch tiờu dựng xó

hội, từ đú kớch thớch phỏt triển sản xuất Xó hội hiện đại của cỏc nước phỏt triển

cũng cho thấy yờu cầu sống riờng, tỏch khỏi gia đỡnh khi trưởng thành của

thanh niờn là cần thiết Sự biến đổi về lối sống từ “Tam đại đồng đờng” sang

hộ gia đỡnh 2 thế hệ, rồi hộ độc thõn cũng là con đường của dõn cư đụ thị ở

TP.HCM trong tương lai, chỉ khỏc về tốc độ và mức độ của cỏc nước đi trước

mà thụi

Hiện nay ở Thành phố Hồ Chớ Minh, theo số liệu tớnh toỏn ban đầu, trong

thời gian từ nay đến năm 2010, với quy mụ dõn số tăng thờm khoảng 1,5 triệu

dõn (tương đương với 300.000 hộ mới) thỡ thành phố cần khoảng 300.000 căn

nhà để phục vụ nhu cầu nhà ở cho cỏc đối tượng này Ngoài ra cũn cú số người

đó cú nhà ở, lại muốn mở rộng thờm diện tớch, cú thể mua thờm nhà ở mới ở cỏc

vựng ngoại vi thành phố Đú là chưa kể cú thể cần đến 40.000 – 50.000 căn nhà

để phục vụ chương trỡnh tỏi định cư cho cỏc hộ dõn thuộc diện giải toả của cỏc

dự ỏn trong chương trỡnh nõng cấp đụ thị trong 10 năm tới Tớnh sơ bộ vớikhoảng 400.000 căn nhà, mỗi căn với diện tớch tối thiểu là 75 m2 thỡ diện tớchcần xõy mới đó là 30 triệu m2, tương đương 300 ha đất ở đụ thị Tớnh ra giỏ trịbỡnh quõn một một vuụng đất ớt nhất là 3 triệu đồng thỡ khoảng 90 ngàn tỷ Đú

là chưa tớnh đến diện tớch đất dành cho cỏc cụng trỡnh cõy xanh, cụng viờn,đường giao thụng, phục vụ cho cỏc khu dõn cư mới Ngoài nhu cầu nhà ở, cũn

cú nhu cầu nhà để sản xuất kinh doanh, cỏc trung tõm dịch vụ thương mại lớn

và cỏc cụng trỡnh phỳc lợi cụng cộng khỏc

Nhà nước ta là một Nhà nước do dõn và vỡ dõn Nền kinh tế mà chỳng tađang theo đuổi là một nền kinh tế thị trường theo định hướng xó hội chủ nghĩa.Mục tiờu mà chỳng ta phấn đấu là xõy dựng một đất nước với dõn giàu, nướcmạnh và xó hội cụng bằng và văn minh Vấn đề nhà ở cho người dõn, đặc biệt

là người dõn ở cỏc thành phố là một vấn đề rất lớn mà chớnh quyền thành phốphải cú trỏch nhiệm can thiệp vào thị trường bất động sản để cú phương thứcgiỳp đỡ những tầng lớp dõn cư khú khăn, thua thiệt, cú thu nhập thấp cú đượcmột mỏi ấm và cỏi mỏi ấm đú cũng được cải thiện dần lờn cựng với những kếtquả của cụng cuộc đổi mới và những thành tớch của sự nghiệp phỏt triển đụ thị

ở TP.HCM

Do vậy, việc nghiờn cứu cỏc chương trỡnh xõy dựng nhà ở núi chung,trong đú cú cỏc chương trỡnh xõy dựng cỏc chung cư cao tầng, cho cỏc tầng lớpdõn cư thành phố ở những khu vực đó được quy hoạch, gắn việc phỏt triển đụthị theo định hướng lõu dài là rất cần thiết Những quần thể nhà ở đẹp, hợp lý

về bố cục khụng gian, gúp phần hỡnh thành những khu dõn cư mới, tạo lập nờn

bộ mặt một đụ thị mới văn minh, hiện đại, cú quy hoạch tốt Những khu dõn cư

đụ thị mới này gúp phần xoỏ bỏ những khu nhà ổ chuột, trả lại sự thụng thoỏngcủa đụ thị và đặc biệt là gúp phần cải thiện mụi trường sinh thỏi đụ thị Những

dự ỏn nõng cấp cỏc khu dõn cư lụp xụp trong nội thành là cần thiết nhưngkhụng nờn đầu tư lớn, cần dành vốn cho những chương trỡnh xõy dựng nhữngquần thể mới thỡ mới cú thể cải tạo và xõy dựng một cỏch cơ bản bộ mặt đụ thịmới của một thành phố lớn như TP.HCM Phỳ Mỹ Hưng là một mụ hỡnh tốt

nhưng là một khu nhà ở dành cho nhà giàu, thành phố cần có những “Phó Mü

Hng” kh¸c dµnh cho c¸c tÇng líp d©n c kh¸c

Những giải pháp xây dựng nhà chung cư cao tầng có thể giải quyết vấn đề

tiết kiệm đất đô thị và giúp tạo một chỗ ở cho người dân đô thị nói chung, đặc

biệt là tầng lớp dân nghèo thành thị Tuy nhiên cần quan niệm rằng chung cư

cao tầng không chỉ nhắm đối tượng dân nghèo thu nhập thấp mà còn phục vụ

cho tầng lớp trung bình và khá giả Sự khác biệt không chỉ thể hiện bên trong

căn hộ qua các giải pháp trang trí và vật liệu xây dựng cũng như kết cấu kiến

trúc mà còn ở môi trường xung quanh chung cư cũng như vị trí địa lý khu vực

Nếu làm một bài toán thô thiển nhất thì một chung cư 9 – 10 tầng thì có thêm ít

nhất từng ấy lần diện tích ở và có thêm các diện tích phục vụ công cộng khác

như nhà trẻ, mẫu giáo, trường tiểu học, phòng khám khu vực, siêu thị, trung tâm

thương mại, hệ thống hạ tầng kỹ thuật (cấp nước, thoát nước, cấp điện ) đấu

nối với mạng chung thành phố và có thể kể thêm những công trình rất cần thiết

khác như diện tích đất cây xanh, công viên và đất giao thông nội bộ, các trạm

xe buýt (hoặc tàu điện ngầm trong tương lai) để tạo điều kiện đi lại dễ dàng,

tiền đề quan trọng nhất của việc phân bố lại dân cư thành phố, tổ chức sắp xếp

lại lãnh thổ

Kinh nghiệm các nước trên thế giới trong tiến trình phát triển đô thị lớn,

đều chú ý xây dựng các chung cư cao tầng khá hiện đại Pháp và Trung Quốc là

các nước mà chúng tôi có điều kiện tham quan nghiên cứu đều chú ý vấn đề xây

dựng chung cư trên quy mô lớn ở các thành phố lớn Xây dựng chung cư cao

tầng là giải pháp cơ bản nhất để giải quyết nhà ở cho người dân đô thị

b)

Nªn x©y dùng nhµ chung c ë ®©u?

Kh¸c víi mét sè quan ®iÓm cho rằng chỉ nên tập trung xây dựng chung cư

cao tầng ở khu vực nội thành cũ, chúng tôi cho rằng cần thiết phải tính đến cả

chung cư ở khu vực ngoại thành (có thể thấp tầng hơn) và ở những khu vực đặc

biệt ở khu công nghiệp với các nhà dành cho công nhân và các khu dân cư đô

thị mới đồng bộ

Đối với khu vực nội thành cũ, nên xây dựng nhiều chung cư để ngoài việc

phục vụ tái định cư cho rất nhiều hộ di dời từ các dự án lớn của Thành phố như

dự án xa lộ Đông Tây, dự án Tân Hoá Lò Gốm, dự án Nâng cấp đô thị , còn cóviệc phục vụ một số yêu cầu theo hướng nâng cấp và chỉnh trang đô thị.Khuyến khích các khu nhà nhỏ hợp lại với nhau để xây dựng nhà cao tầng.Phần diện tích tăng thêm có thể mở rộng diện tích ở cho các hộ tại chỗ hoặc họ

có thể kinh doanh bán lại cho người khác Rà soát lại việc sử dụng nhà đấ ở cácquận, khai thác những mặt bằng sử dụng không hiệu quả để lấy đất xây dựngchung cư cao tầng từ 9, 10 tầng trở lên Đây là một chương trình lớn góp phầnchỉnh trang lại đô thị và góp phần cải tạo hệ thèng c¬ së h¹ tÇng kü thuËt cñathµnh phè

Việc xẻ nhỏ phân lô bán nền nhà của các dự án, với các lô đất 4x15m,5x16m , nhìn về lâu dài sẽ góp phần làm phá vỡ kết cấu kiến trúc của một đôthị Khả năng kinh tế không đồng đều của các tầng lớp dân cư và các hộ dân sẽđưa đến tình trạng xây dựng lộn xộn đầy tính tự phát và phát triển manh múm.Nếu trong khu vực nội thành cũ, chúng ta đã chứng kiến đại bộ phận các nhàđược xây dựng theo kiểu hình ống thì việc phân lô bán nền sẽ tiếp tục phát triểncác dạng nhà ống, nghèo nàn về mỹ thuật kiến trúc cho một đô thị lớn nhưTP.HCM chẳng những ở khu đô thị cũ mà cả ở những khu đô thị mới Ngayviệc phân thành nhiều dự án và mỗi dự án cũng chủ yếu tính phần cơ sở hạ tầngcho dự án mình, cũng đã góp phần phá vỡ kết cấu hạ tầng đô thị Tuy nhiên, đốivới các dự án tái định cư đã có qy hoạch ban đầu về việc phân lô bán nền và đãthoả thuận với người dân thì không nên thay đổi Từ nay về sau, đối với những

dự án mới trong khu vực nội thành, cần tuyệt đối chấp hành chủ trương khuyếnkhích xây dựng nhà chung cư của Chỉ thị 08

Đối với vùng ngoại thành, dân cư thưa thớt, có thể bố trí đất dành cho nhàvườn, nhà riêng biệt, nhà liên kế, nhà biệt thự, khác với các dự án ở khu vực nộithành, tuy nhiên vẫn phải dành một tỷ lệ sử dụng đất khá lớn cho các chung cư.Đặc biệt các khu đô thị mới như khu dân cư công nghiệp 6.000 ha ở Củ Chi vàcác khu dân cư gắn với các khu công nghiệp (nhà ở cho công nhân), thì nên ưutiên xây dựng chung cư Kinh nghiệm các nước, Chính phủ trong quy hoạchphát triển đô thị đã chuyển đổi nông nghiệp ngoại thành thành đất đô thị, các dự

án xây dựng xây dựng khu đô thị mới phải được tiến hành nhanh với đầy đủ cơ

sở hạ tầng trước khi bố trí hoặc kinh doanh bán nhà đất ở Pháp, ngay tại thủ

đô Paris, Chính phủ đã có nhiều thành công trong việc xây dựng các đô thị mới,

ở các vùng ngoại vi thành phố Paris Những đô thị mới vệ tinh này được xây

dựng khá hiện đại với đầy đủ cơ sở hạ tầng và các cơ sở công nghiệp, gắn sản

xuất với dân cư, tạo công ăn việc làm ở những đô thị mới đó Điều đáng nói,

mặc dù đất rộng, số lượng nhà chung cư (không cao tầng lắm, chỉ khoảng 4-5

tầng là phổ biến), chiếm một tỷ trọng lớn trong cơ cấu nhà ở của các khu đô thị

mới, giúp cho việc tiết kiệm đất, để dành cho các công trình phúc lợi công cộng

và đất cho cây xanh, công viên Đất còn dùng cho việc phát triển giao thông hệ

thống đường ngang dọc, các trạm xe buýt, tàu điện, giúp cho việc đi lại của các

cộng đồng dân cư thuận lợi

c)

Những biện pháp để khuyến khích việc ở nhà chung c

Hình thức sống ở nhà chung cư là một hình thức tương đối mới đối với

dân cư thành phố Theo kết quả thăm dò của một cơ quan nghiên cứu thì tỷ lệ

người dân muốn ở nhà chung cư còn chưa cao Do vậy nên có những giải pháp

quan trọng để khuyến khích phát triển nhà chung cư Ngoài ra từ trước đến nay,

ở thành phố các chung cư được xây dựng chủ yếu để phục vụ dân di dời giải toả

nên cách đặt vấn đề cũng khác so với việc chuẩn bị xây dựng chung cư để kinh

doanh rộng rãi Đó có thể là:

Nghiên cứu vị trí xây dựng chung cư thuận lợi cho sinh hoạt người dân,

hạn chế việc di dời chỗ ở quá xa, thay đổi hẳn môi trường sống Nâng cao chất

lượng nhà chung cư Đặc biệt chú ý chung cư cao tầng phải có được kết cấu

chắc chắn và những phương tiện đi lại thuận lợi như hệ thống thang máy đủ cho

số lượng người đi lại trong chung cư Giảm giá thành nhà chung cư (như Nhà

nước có chính sách miễn giảm tiền thuế sử dụng đất cho việc xây dựng các

chung cư cao tầng) Nâng cao các tiện nghi sinh hoạt trong nhà và khu vực (cấp

đủ điện, nước, điện thoại, thang máy, nhà để xe cho cả xe hơi ), trung âm

thương mại dịch vụ, chừa khoảng cách thích đáng giữa các khối nhà chung cư,

tạo sự thông thoáng Xây dựng các quy ước về lối sống chung cư và tổ chức tốt

việc quản lý an ninh trật tự trong các chung cư (các quy định sinh hoạt văn hoá

trong chung cư), cuộc vận động “Toàn dân đoàn kết xây dựng cuộc sống mới ở

khu dân cư” cần được cụ thể hoá trong các chung cư cao tầng Cấp chủ quyềnngay cho các căn hộ chung cư khi người mua nhà nhận nhà Tính hợp pháp củaviệc sở hữu căn hộ khuyến khích người dân mua bán linh hoạt căn hộ chung cư.Thăm dò ý kiến người dân trong việc thiết kế xây dựng các căn hộ chung cư

Đa dạng hoá các loại hình nhà chung cư (lưu ý bố trí một tỷ lệ nhà diện tích lớnthích đáng) Phát triển nhiều loại căn hộ với các diện tích và cấu trúc khác nhau

để phù hợp với từng loại quy mô hộ gia đình Tổ chức quảng cáo để người dânthấy những lợi ích khi ở nhà chung cư để biến ý muốn của người dân thành mộtnhu cầu cấp thiết để họ cùng đầu tư vào xây nhà chung cư Cần nhìn về mộttương lai 10, 20 năm tới những thay đổi trong cuộc sống sẽ giúp cho việc ởchung cư thấy thuận tiện hơn

Một vấn đề quan trọng khác mà hiện nay đang vướng là vốn để xây dựngchung cư Các chủ đầu tư dự án, các công ty xây dựng thường không có vốnnhiều để xây dựng nhà chung cư hoàn chỉnh xong rồi bán Có thể kêu gọi gópvốn trong dân, tạm ứng trước Các công ty kinh doanh nhà cần mở rộng nguồnvốn của mình bằng hình thức phát hành cổ phiếu Ngoài ra kêu gọi vốn đÇu t n-

íc ngoµi trong viÖc kinh doanh chung c cao tÇng

Tóm lại, theo ý kiến riêng của chúng tôi thì chủ trương khuyến khích xâydựng chung cư cao tầng là rất đúng đắn, có tầm nhìn chiến lược cho vấn đề sửdụng đất đô thị và chiến lược nhà ở cho một thành phố 7 triệu dân và tương lai

có thể lên đến 10 triệu dân trong vòng 20 năm tới Đây là cách tiết kiệm đất và

sử dụng đất có hiệu quả Các dự án trong khu vực nội thành nên điều chỉnh theohướng tập trung cho các chung cư cao tầng Còn đối với các dự án vùng ngoạithành thì tỷ lệ đất dành cho chung cư cũng nên từ 60% trở lên Tuy nhiên đểchủ trương khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng trở thành hiện thực,hàng loạt biện pháp cụ thể cần được nghiên cứu thực hiện và mở đầu bằng mộtphương án quy hoạch phát triển và phân bố nhà chung cư, ngoài các dự án dân

cư đô thị có sẵn, trên toàn địa bàn thành phố cho 20, 30 năm tới Phương ánnày cần tập hợp được một tập thể những nhà nghiên cứu, nhà quản lý để cónhững đóng góp toàn diện và thực tế Sau cùng phương án này cần được công

bố ra dân để thu thập ý kiến hoàn chỉnh