vấn đề bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất

vấn đề bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất

1 Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài.

Thời gian qua, một trong những tranh chấp, khiếu kiện đất đai phức tạp, nóng bóng và phổ biến nhất là tranh chấp liên quan đến việc bồi thường thiệt hại (BTTH) khi Nhà nước thu hồi đất (NNTHĐ) để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế (sau đây gọi chung là BTTH khi NNTHĐ) Đây là loại tranh chấp xoay quanh việc giải quyết mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa Nhà nước (NN), người bị thu hồi đất (NBTHĐ) và người đầu tư Cùng với việc chuyển đổi nền kinh tế sang

cơ chế thị trường và sự đổi mới cơ chế, chính sách quản lý đất đai của NN, đất đai đã được trả lại giá trị vốn có và trở thành tài sản vô cùng quý giá của xã hội Bên cạnh đó, tốc độ phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế nhằm thực hiện thành công sự nghiệp CNH – HĐH đất nước, đặt ra nhu cầu phải cung cấp một quỹ đất lớn cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao…Để giải quyết "bài toán » này, một trong những biện pháp mà NN thực hiện là thu hồi đất (THĐ) của người đang sử dụng Tuy nhiên, khó khăn, vướng mắc nổi lên khi NNTHĐ là việc xử lý, giải quyết mối quan hệ lợi ích của NN, của NBTHĐ và người đầu tư Không phải ở đâu, bất kể lúc nào, lợi ích của

NN, củaNBTHĐ và của nhà đầu tư cũng gặp nhau, thống nhất với nhau Trong rất nhiều trường hợp THĐ, các lợi ích này không thống nhất với nhau, thậm chí đối lapạ nhau dẫn đến phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài và rất phức tạp

Ở một mức độ nhất định, có thể nói tranh chấp, khiếu kiện về BTTH khi NNTHĐ đã gây nên sự mất ổn định trật tự xã hội, ảnh hưởng lớn đến tiến độ thực hiện của nhiều dự aná Việc đi tìm ra nguyên nhân và đề ra các giảipháp nhằm giải quyết những khó khăn, bất cập trong BTTH khi NNTHĐ có ý nghĩa quan trọng trên các phương diện chính trị, kinh tế và

xã hội, góp phần vào việc duy trì sự ổn định trật tự an tòan xã hội, tạo điều kiện thúc đẩy

sự tăng trưởng kinh tế

Ở một góc độ khác, NN ngày càng quan tâm đến việc rà soát, sửa đổi, bổ sung và hòan thiện hệ thống pháp luật đất đai nói chung và các quy định về BTTH khi NNTHĐ nói riêng cho phù hợp với đòi hỏi của thực tiễn Minh chứng sinh động nhấtlà việc Quốc hội khóa XI, tại kì họp thứ 4, ngày 26/11/2003, đã thông qua Luật đất đai mới – LĐĐ năm

2003 Một trong những nội dung quan trọng của LĐĐ năm 2003 là sửa đổi, bổ sung các quy định về BTTH khi NNTHĐ mặc dù LĐ Đ năm 2003 đã triển khai thi hành khá lâu nhưng các quy định về BTTH khi NNTHĐ lại chậm đi vào cuộc sống Các khiếu kiện,

tranh chấp về BTTH khi NNTHĐ không những không giảm mà còn có xu hướng gia tăng với tính chất ngày càng phức tạp Vậy đâu là nguyên nhân sâu xa nảy sinh các tranh chấp, khiếu kiện về BTTH khi NNTHĐ

2 Phạm vi nghiên cứu đề tài

3 Phương pháp nghiên cứu

4 Mục đích, nhiệm vụ của việc nghiên cứu đề tài

5 Kết cấu của luận văn

II Một số vấn đề lý luận chung về bồi thường thiệt hại khi NN THĐ

1 Khái niệm và đặc điểm của việc BTTH khi NNTHĐ

1.1 Khái niệm

BTTH khi NNTHĐ là việc NN hoặc tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngòai được giao đất, cho thuê đất (gọi chung là người SD Đ) để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế phải bù đắp cho người có đất BTH những thiệt hại vật chất do việc THĐ gây ra

1.2 Đặc điểm

Dựa trên lý luận chung về BTTH trong lĩnh vực pháp luật dân sự, BTTH khi NNTHĐ có một số đặc trưng chủ yếu sau :

- Cơ sở phát sinh việcBTTH khi NNTHĐ là việc NNTHĐ của người đang sử dụng đatá vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế Điều này có nghĩa là việc BTTH cho NBTHĐ chỉ được thực hiện khi đất để sử dụng vào các mục đích chung của xã hội

- Về đối tượng được BTTH là những người sử dụng đất có GCNQSDĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được pháp luật quy định

- Về giá đất bồi thường, việc BTTH phụ thuộc vào ý chí của NN Điều này có nghĩalà ng

sử dụng đất không có quyền thỏa thuận với NN hoặc đưa ra đòi hỏi về giá đất bồi thường mà họ phải chấp nhận việc BTTH theo giá đất do NN quy định tại thời điểm THĐ Bởi vì, đất đai không thuộc sở hữu của người sử dụng đất mà thuộc sở hữu tòan dân do NN đại diện chủ sở hữu

- Về phạm vi BTTH khi NNTHĐ sử dụng vào mục đích chung của xã hội, người sử dụng đất không những được bồi thường các thiệt hại vật chất về đất và tài sản trên đất

mà còn được NN giải quyết các vấn đề mang tính xã hội như giải quyết chỗ ở, đào tạo

chuyển đổi nghề nghiệp, bố trí sắp xếp công ăn việc làm… để ổn định đời sống và sản xuất

- Trong nền kinh tế thị trường dưới tác động của các quy luật khách quan, việc BTTH khi NNTHĐ không thể giải quyết dựa trên biện pháp hành chính thuần túy mà phải sựdụng các biện pháp kinh tế Hơn nữa, đất đai là một vấn đề phức tạp, nhạy cảm có ý nghĩa trên các khía cạnh chính trị, kinh tế, xã hội Vì vậy cần giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa NN, người bị THĐ và người được hưởng lợi từ việc THĐ thông qua việc sử dụng tổng hợp các biện pháp từ vận động, giáo dục, thuyết phục đến các biện pháp hành chính,kinh tế, cưỡng chế…

2 Mục đích và ý nghĩa của việc BTTH khi NNTHĐ

2.1 Mục đích

2.2 Ý nghĩa

- Việc BTTH khi NNTHĐ nhằm bồi hoàn cho người SDĐ những thành quả lao động, kết quả đầu tư mà họ bị thiệt hại do việc THĐ gây ra Điều này góp phần thực hiện các quyền của người SDĐ được pháp luật ghi nhận và bảo hộ, qua đó tăng cường tính pháp chế trong hoạt động của NN ;

- Việc BTTH khi NNTHĐ không chỉ bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ mà còn góp phần vào việc duy trì ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hôi Bởi lẽ, giải quyết tốt việc BTTH khi NNTHĐ sẽ không làm phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện đất đai kéo dài, duy trì sự ổn định của các quan hệ xã hội đã được xác lập ;

- Thông qua việc BTTH khi NNTHĐ, giúp cho đội ngũ cán bộ, công chức NN có thẩm quyền giải quyết việc BT nâng cao được ý thức phục vụ nhân dân, tôn trọng và lắng nghe ý kiến, tâm tư, nguyện vọng của nhân dân Trên cơ sở đó giải quyết tốt mọi quyền lợi cho người dân Mặt khác, thông qua việc BTTH khi NNTHĐ góp phần tăng thêm niềm tin của người dân vào Đảng, vào chế độ ;

- Giải quyết tố việc BTTH khi NNTHĐ góp phần vào việc thực hiện các chính sách lớn của đảng và NN : chính sách phát triển kinh tế, chính sách xã hội… thông qua việc giải quyết hài hòa các lợi ích của NN, của người sử dụng đất, các doanh nghiệp và nhà đầu

tư ;

- Giải quyết tốt việc BTTH khi NNTHĐ sẽ tạo ra sự nhất trí cao của người dân, sự đồng thuận của xã hội đối với các chủ trương phát ttiển kinh tế xã hội của Đảng và NN Qua

đó, góp phần làm tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư nước ngoài Ở một khía cạnh khác, BTTH khi NNTHĐ sẽ giúp cho NN có được một quỹ đất cần thiết để xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, khu công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh… phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đấgt nước theo mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh ;

- Ở một mức độ nhất định có thể thấy rằng, BTTH khi NNTHĐ còn góp phần vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, chuyển đổi nghề nghiệp của người nông dân Bởi lẽ, trong trường hợp không có đất sản xuất để BT, người nông dân được NN hỗ trợ đào tao chuyển đổi nghề nghiệp hoặc họ tự tiềm kiếm việc làm, chuyển đổi cơ cấu sản xuất cho phù hợp nhằm đảm bảo cuộc sống bản thân và của gia đình mình ;

3

Nghiên cứu lịch sử phát triển chế địnhpháp luật về BTTH khi NNTHĐ qua các thời kì cho thấy rằng các quy định này luôn được sửa đổi bổ sung cho phù hợp với yêu cầu của mỗi giai đoạn phát triển, đồng thời góp phần tạo lập cơ sở pháp lý hòan chỉnh, đồng bộ cho việc THĐ, BTTH và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên quan

III Pháp luật về BTTH về đất và tài sản khi NNTHĐ

1 Nguyên tắc chi trảbồi thường, hỗ trợ và tái định cư

BTTH khi NNTHĐ là vấn đề rất nhạy cảm và dễ phát sinh khiếu kiện vì đụng chạm trực tiếp đến lợi ích của người sử dụng đất Xét về mặt đạo lý, người nhận được đất phải có trách nhiệm BTTH cho người sử dụng đất bị THĐvà được ghi nhận trong cácquy định của phápluật hiện hành Theo đó, NN tổ chức thực hiện việc BT, hỗ trợ, tái định cư và GPMB theo nguyên tắc sau :

- Tổ chức được NN giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền BT, hỗ trợ, tái định cư

và kinh phí tổ chức thực hiện BT, hỗ trợ, tái định cư được tính vào vốn đầu tư của dự án

- Tổ chức, cá nhân được NN giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất có trách nhiemẹ chi trả trước tiền BT, hỗ trợ, tái định cư theo quy định NĐ 197/2004/ NĐ – CP

và được trừ vào tiền sử dụng đất,tiền thuê đất phải nộp, mức hỗ trợ không được vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngòai đầu tư vào VN thì không phải trả tiền BT, hỗ trợ, tái định cư, trường hợp đã chi trả thì được trừ số tiền đã trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp (Quy định này nhằm tăng cường tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình đầu tư sản xuất – kinh doanh của các chủ thể này)

- Chi phí BT, hỗ trợ, tái định cư được xác định thành một mục riêng trong tổng vốn đầu

tư của dự án

2 Nguyên tắc bồi thường

Pháp luật hiện hành quy định việc BT đất dựa trên các nguyên tắc sau:

- NHTHĐ đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8 của NĐ số 197/2004/NĐ – CP được

BT thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là NBND cấp tỉnh) xem xét để hỗ trợ ;

Quy định việc xem xét hỗ trợ trong trường hơp NBTHĐ không có đủ điều kiện để được BT xuất phát từ tính ưu việt của chế độ xã hội chủ nghĩa Việc NN nước hỗ trợ cho NBTHĐ nhămg giúp đỡ một phần những rủi ro mà họ phải gánh chịu ; đồng thời, giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống và sản xuất;

- NBTHĐ đang sử dụng đất vào mục đích nào thì được BT bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng ; nếu không có đất để BT thì được BT bằng giá trị quyền SDĐ tại thời điểm có quyết định TH ; trường hợp BT bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà

ở, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền;

Trên thực tế, việc thực hiện nguyên tắc này còn gặp nhiều khó khăn, bởi pháp luật chưa xác lập một cơ chế rõ ràng để bảo vệ quyền lợi cho người có đất bị TH Việc BT bằng đất còn bộc lộ nhiều bất cập như thửa đất mới được BT có giá trị tương xứng với diện tích đất

bị TH; hoặc xác định giá của thửa đất bị TH thấp trong khi đó lại áp giá đối với đất được

BT quá cao Chẳng hạn như ở Nam Trường, Nam Định, những NBTHĐ không được ưu tiên trả bằng đất, trong khi đó quỹ đất vẫn còn Ngược lại, đất này lại đựoc bán cho những người không bị THĐ

Theo LĐĐ NĂM 1998 và NĐ số 22/1998/NĐ-CP, thì NNTHĐ khi dự án đầu tư đã được

cơ quan NN có thẩm quyền xét duyệt Trên thực tế, trong rất nhiều trường hợp, NBTHĐ không chấp nhận giá BT theo mục đích SDĐ hiện tại mà đòi được BT với giá của khu đất

sau khi TH được chuyển mục đích SDĐ Điều này dẫn đến việc nhiều dự án không triển khai thực hiện được do ách tắc ở khâu BT, giải tỏa Khắc phục tồn tại này, LĐĐ năm 2003

đã quy định rõ việc NBTHĐ và BTTH sau khi quy hoạch, kế hoạch SDĐ được công bố hoặc dự án có nhu cầu về đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được duyệt Quy định này sẽ hạn chế được việc đòi hỏi giá BTTH về đất quá cao của người SDĐ; Hơn nữa, một nguyên nhân làm nảy sinh yêu cầu đòi BTTH về đất quá cao của người SDĐ là pháp luật chưa có quy định cụ thể về iệc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu

tư của người SDĐ tạo ra Trong rất nhiều trường hợp, người đầu tư BT cho người SD Đ theo giá đất nông nghiệpm sau đó người đầu tư được giao lại đất sau khi NN đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và chuyển nhượng lại quyền SD Đ cho người có nhu cầu với giá cao gấp nhiều lần giá BT cho NBTHĐ Sẽ chảng có gì đáng nói nếu lợi nhuận của người đầu

tư thu được điều tiết một phần vào ngân sách NN ; song trên thực tế, phần lợi nhuận của

họ chưa hoặc không bị điều tiết Chẳng hạn như trong các dự án phát triển khu đô thị ở Nghệ An, nông dân chỉ được BT với giá 26.000đ/m2 nhưng chủ đầu tư bán trao tay hoặc phân lô bán nền với giá 3-4-5-6 triệu đồng/1m2 Điều này đã dẫn đến việc khi bị THĐ nông nghiệp, nông dân yêu cầu được BT theo giá đất phi nông nghiệp nhưng không được

NN chấp nhận, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, việc THĐ gặp nhiều khó khăn và ngân sách

NN vị thất thu một nguồn tiền không nhỏ;

- trường hợp người SD Đ được BTTH khi NNTHĐ mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính

về đất đai đối với NN theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thựchiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền đươc BT, hỗ trợ để hoàng trả ngân sách NN

3 Điều kiện để được bồi thường

Thưc tế cho thấy rất nhiều khiếu kiện phát sinh từ vấn đề yêu cầu BTTH Tuy nhiên, để được BTTH, thì NBTHĐ phải có một trong các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) theo quy định của pháp luật về đất đai ;

- Có quyết định giao đất của cơ quan NN có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai ;

- HGĐ, cá nhân đang SD Đ ổn định, được NBND xã, phường, thị trấn xác nhận không

có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

 Những giấu tờ về quyền được SD Đ đai trước ngày 15/10/1992 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của NN Việt Nam dân chủ công hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và NN cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

 GCNQSDĐ tạm thời được cơ quan NN có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

 Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền SD Đ hoặc tài sản gắn liền với đất ; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất ;

 Giấy tờ chuyển nhượng quyền SD Đ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15/10/1993 ;

 Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất theo quy định của pháp luật ;

 Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người SD Đ

- HGĐ, cá nhân đang SD Đ có một trong các loại giấy tờ quy định tại điểm 3 trên đâu

mà trên giấy tờ ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền SD

Đ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định THĐ chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền SD Đ theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

- HGĐ, cá nhân đang SD Đ có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế

-xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được NBND cấp -xã nơi có đất xác nhận là người đã SD Đ ổn định, không có tranh chấp

- HGĐ, cá nhân đang SD Đ không có các loại giấy tờ quy định tại điểm 1,2,3 trên đây, nhưng đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp

- HGĐ, cá nhân đang SD Đ theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan NN có thẩm quyền đã được thi hành

- HGĐ, cá nhân đang SD Đ không có các loại giấy tờ quy định tại điểm 1,2,3 trên đây nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến thời điểm có quyết định THĐ, mà

tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch ; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc ; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được UBND cấp xã nơi có đất bị TH xác nhận đất đó không có tranh chấp

- HGĐ, cá nhân đang SD Đ mà trước đây NN đã có quyết định quản lý trong quá trinh thực hiện chinh sách đất đai của NN, nhưng trong thực tế NN chưa quản lý, mà HGĐ,

cá nhân đó vẫn sử dụng

- Cộng đồng dân cư đang SD Đ có các công trình là đên, đình, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được UBND cấp xã nơi có đất bị TH xác nhận là đất sử dụng chung cho cả cộng đồng và không có tranh chấp

- Tổ chức SD Đ trong các trường hợp sau đây :

 Đất được NN giao có thu tiền SD Đ mà tiền SD Đ đã nộp không có nguông gốc

từ ngân sách NN

 Đất nhận chuyển nhượng của người SD Đ hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách NN

 Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ HGĐ, cá nhân

So sánh với quy định về điều kiện được BTTH về đất của NĐ số 22/1998/NĐ-CP cho thấy pháp luật hiện hành về vấn đề này có những sửa đổi, bổ sung nhằm phù hợp với thực tế SD Đ,

cụ thể như sau :

- Bổ sung quy định về điều kiện được BTTH khi NNTHĐ của công đồng dân cư ; bởi lẽ, LĐĐ năm 2003 ghi nhận cộng đồng dân cư là một chủ thể SDĐ ;

- Bổ sung quy định về điều kiện được BTTH khi NNTHĐ của tổ chức

- Bổ sung quy định về điều kiện BTTH khi NNTHĐ của HGĐ, cá nhân đang SD Đ ổn định được cơ quan UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

5 Các trường hợp thu hồi đất mà không được bồi thường

Để góp phần làm giảm các khiếu kiện về BTTH khi NNTHĐ, pháp LĐ Đ không chỉ quy định

rõ điều kiện để được BTTH mà còn đề cập đến các trường hợp THĐ mà không được BT So với Nđ số 22/1998/NĐ-CP, thì các trường hợp THĐ mà không được BT được NĐ số 197/2004/NĐ-CP quy định đầy đủ, cụ thể :

- Người SD Đ không có đủ điều kiện quy định tại điều 8 của NĐ số 197/2004/NĐ-CP

- Tổ chức được NN giao đất không thu tiền SD Đ, được NN giao đất có thu tiền SD Đ mà tiền

SD Đ có nguồn gốc từ ngân sách của NN ; được NN cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đất được chuyển nhượng mà tiền trả cho việc nhân chuyển nhượng quyền SD Đ có nguồn gốc

từ ngân sách NN

- Đất bị TH thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khỏan 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11,

và 12 điều 38 LĐ Đ năm 2003

- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng

- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

- Người bị NNTHĐ có một trong các điều kiện quy đinh tại Điều 8 NĐ số 197/2004/NĐ-CP nhưng thuộc các trường hợp được đề cập trên đây

6 Giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại

Giá đất để tính BT khi NNTHĐ là căn cứ để giải quyết lợi ích kinh tế giữa NN, NBTHĐ và người đầu tư, nên đây là vấn đề phức tạp nhất trong thực tiễn áp dụng và cũng là nguyên nhân dẫn đến việc khiếu kiện nhiều nhất, chiếm đến 70% tring các trường hợp khiếu kiện liên quan đến BT, hỗ trợ, tái định cư Để đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn, pháp LĐ Đ không ngừng sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy định về giá đất Các quy định hiện hành về giá đất được NĐ

số 197/2004/NĐ-CP đề cập cụ thể như sau :

a Giá đất để tính BT là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định THDD do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ ; không

BT theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng

Pháp luật không thừ nhận việc BT theo giá đất hình thành trên thị trường mà áp dụng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm THĐ Tuy nhiên, giá đất do

NN xác định theo NDD số 87/NĐ –CP ngày 17/8/1994 quy định về khung giá các loại đất chậm được sửa đổi, bổ sung nên luôn thấp hơn nhiều lần giá đất hình thành thưc tế trên thị trường Do vậy, giá đất này không được người dân chấp nhận khi xây dựng phương án BTTH và trên thực tế ít có địa phương áp dung Khắc phục tồn tại này, ngày 13/3/1996 thủ tướng Chính phủ ra Quyết định số 302-TTg về việc điều chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành theo NDD 87 – CP ngày

17/8/1994 ; theo đó : « Trong trường hợp cùng một đo thị mà đất có khả năng sinh

lợi khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau thì địa phương được

phép vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá K từ 0,5 đến 0,8 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy đihj trong bảng khung giá đất đô thị » (Điều 1).

Mặc dù vậy, do việc xác định giá đất theo hệ số K quá phức tạp, nên các địa phương cũng không áp dụng để tính giá đất BT Trong đa số các trường hợp, giá đất được xác định chủ yếu dựa vào ý chí chủ quan của UBND cấp tỉnh và vẫn còn một khoảng cách há xa giữa giá đất này so với giá đất thực tế hình thành trên thị trường Vì vậy, giá đất do các địa phương xác định vẫn chưa giải quyết được các bất đồng, mâu thuẫn về lợi ích kinh tế giữa NBTHĐ với NN và người đầu tư

Để giải quyết căn bản sự bất cập giữa giá đất do NN xác định so với giá đất thực tế hình thành trên thị trường làm cơ sở để bảo đảm tính khả thi của việc BTTH cho NBTHĐ, LĐĐ NĂM 2003 quy định : Đ56

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng các quy định về giá đất để BTTH vẫn còn bộc lộ một

số điểm bất cập :

Thứ nhất, giá đất do NN quy định phải bảo đảm sát với giá chuyển nhượng quyền

SD đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường nhưng trên thực tế giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thường thấp hơn rất nhiều, thậm chí có nơi chỉ đạt

30 -40% so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế Chính vì vậy, mặc

dù giá đất do UBND cấp tỉnh xác định dựa trên cơ sở khung giá đất của CP để tính

BT song đã không thuyết phục được người dân Hậu quả là NBTHDD không chấp nhận mức giá BT này Có thể lý giải nguyên nhân này như sau :

- Việc xác định giá đất còn mang nặng cảm tính của cq định giá đất

- Nước ta chưa có một đội ngũ chuyên gia có trình độ, kinh nghiệm và được đào tạo cơ bản trong lĩnh vực định giá đất

- Khi tiến hành định giá, các nhà định giá còn xa rời thực tế, chưa quan tâm và đi vào sâu phân tích thực trạng chuyển nhượng quyền sd đất phong phú, phức tạp trên thị trường Giá đất được hình thành không chỉ dựa trên các yếu tố vật chất như khả năng sinh lời, vị trí địa lý, diện tích của thửa đất… mà còn phụ thuộc vào các yếu tố phi vật chất như sở thích, phong tục tập quán của người nhận chuyển nhượng, điều kiệnphong thủy của thửa đất…và các yếu tố ảo của thị trường Nếu không chú ý đến các yếu tố