Nghiên cứu đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ở các dự án phát triển công trình công cộng tại thành phố Hà Nội

Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc người sử dụng đất được Nhà nước trả tiền bồi thường khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, vớ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-*** -

ĐỖ LAN QUỲNH

NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN CÔNG TRÌNH

CÔNG CỘNG TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2012

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIẢI PHÕNG MẶT BẰNG DỰ ÁN

1.2.2 Xác định giá bồi thường về đất và tài sản trên đất

2

1.3 CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI

1.3.1 Chính sách của Nhà nước về bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi

đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc

1.3.2 Những vấn đề tồn tại cần được nghiên cứu về bồi thường giải phóng

1.4 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN

THẾ GIỚI VÀ Ở MỘT SỐ THÀNH PHỐ TẠI VIỆT NAM 36

1.4.2 Tình hình bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số thành phố tại Việt

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN CÔNG TRÌNH CÔNG CỘNG TẠI HÀ NỘI 44

2.1 KHÁI QUÁT CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HÀ NỘI 44

2.2.2 Các văn bản pháp lý có liên quan đến dự án 53 2.2.3 Kết quả điều tra, xác định các đối tượng và điều kiện được bồi thường

ở dự án đầu tư xây dựng xây dựng cầu Nhật Tân 55

3

2.4 ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG

GPMB TẠI HÀ NỘI THÔNG QUA 02 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU 74

4

DANH MỤC CÁC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

Bảng 2.3 Quan điểm của người dân có đất bị thu hồi trong việc xác định đối

Bảng 2.5 Tổng hợp đơn giá bồi thường về tài sản của dự án 62 Bảng 2.6 Quan điểm của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các

6

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình ảnh 1 Lễ khởi công Dự án xây dựng cầu Nhật Tân 52

7

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân

cư, xây dựng các thành phần kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh và quốc phòng Trong điều kiện quỹ đất có hạn và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước giao đất và thu hồi được cơ quan nhà nước quan tâm hơn

Trong quá trình thực hiện công cuộc Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước, nhiều dự án đầu tư phát triển xã hội như: khu thương mại, khu công nghiệp, các khu kinh tế mở, xây dựng đô thị, các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng như: Giao thông, thuỷ lợi, văn hoá, thể thao… đã và đang được triển khai đưa vào hoạt động trên hàng vạn héc ta đất Việc thu hồi đất của đối tượng đang

sử dụng là cần thiết để thực hiện các dự án đầu tư này Do có tầm quan trọng như vậy nên thời gian qua Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đề đất đai và đề ra nhiều chủ trương, chính sách bằng các văn bản pháp luật cụ thể chỉ đạo việc tổ chức thực hiện

Sau khi có luật đất đai năm 1993, ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 90/NĐ-CP quy định Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Sau hơn 3 năm thực hiện có nhiều biến động, ngày 24/4/1998 Chính phủ ban hành Nghị định

số 22/CP thay thế Nghị định số 90/NĐ-CP Gần đây nhất Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai

2003, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về việc bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Về cơ bản các Điều trong Nghị định đã được áp dụng trong thực tiễn giải phóng mặt bằng cho các dự án có hiệu quả, phù hợp với

về đất đai của nhân dân trong công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất Và việc thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để tiến hành dự án, góp phần đảm bảo nhip độ phát triển đô thị, nâng cao năng lực quản lý đô thi trong tình hình mới Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất là vấn đề mang tính kinh tế xã hội phức tạp Đó cũng là lý do tôi

chọn đề tài: “Nghiên cứu đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ở dự án phát triển công trình công cộng tại thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu một số giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng cho các dự án

3 Nội dung nghiên cứu

- Điều kiện và đối tượng được bồi thường trong dự án

- Giá bồi thường

- Chính sách hỗ trợ bao gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, chính sách hỗ trợ việc di chuyển, chính sách ưu đãi với người thuộc diện chính sách, người có công với Cách mạng

- Chính sách tái định cư bao gồm: Bố trí tái định cư, các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định cư

4 Phạm vi nghiên cứu

Dự án xây dựng cầu Nhật Tân thuộc huyện Từ Liên và quận Tây Hồ và Dự

án xây dựng cơ sở 2 của Đài phát thanh và truyền hình Hà Nội tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm

5 Phương pháp nghiên cứu

9

- Phương pháp điều tra khảo sát:

Điều tra nội nghiệp: Thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp đã có tại các cơ

quan chức năng trong tỉnh, huyện và địa phương

Điều tra ngoại nghiệp:

Thu thập các số liệu sơ cấp bằng phương pháp:

+ Điều tra các hộ gia đình, cá nhân bị giải toả để thực hiện dự án thông qua phiếu điều tra

+ Điều tra quá trình thực hiện và kết quả dự án nghiên cứu

- Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu: Là ứng dụng các tài liệu có sẵn có liên quan đến đề tài

- Phương pháp chuyên gia: Là tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong

các lĩnh vực có liên quan đến các vấn đề của dự án

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn

- Luật và các văn bản dưới Luật: Nghị định, Thông tư, Quyết định;

- Các giáo trình về quy hoạch, quản lý đất đai, cơ sở địa chính…;

- Các báo cáo của các cấp, bộ, ngành, địa phương có liên quan đến vấn đề nghiên cứu;

- Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia;

- Thông tin thu thập từ việc điều tra thực tế tại địa phương và các tài liệu, số liệu liên quan đến vấn đề nghiên cứu;

- Đọc và rút ra những thông tin quan trọng, cần thiết trong các báo cáo, tài liệu, số liệu thu thập đề cập tới vấn đề nghiên cứu

7 Cấu trúc luận văn

Mở đầu

Chương 1: Cơ sở lý luận về giải phóng mặt bằng dự án phát triển công trình công cộng

1.1 Khái niệm về bồi thường thiệt hại khi GPMB

1.2 Cơ sở lý luận về bồi thường thiệt hại đất, tài sản gắn liền với đất và các giải pháp

hỗ trợ

2.1 Kết quả công tác GPMB tại Hà Nội

2.2 Dự án xây dựng Cầu Nhật Tân

2.3 Dự án xây dựng cơ sở 2 của Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội

2.4 Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường GPMB tại Hà Nội thông qua 02 dự án nghiên cứu

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ GPMB các dự án tại thành phố Hà Nội

3.1 Các giải pháp tổng thể

3.2 Các giải pháp về hoàn thiện thể chế

3.3 Các giải pháp về nâng cao hiệu quả tổ chức

3.4 Các giải pháp về kinh tế

3.5 Các giải pháp khác

Kết luận và kiến nghị

1.1.1 Bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng

- Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra Đền bù là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác [33] Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [20]

- Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường

bằng tiền, bằng vật chất khác ) có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể

- Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn có một

hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, việc hỗ trợ tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [26]

1.1.2 Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là hành vi được Hiến pháp năm 1992 quy định, đồng thời tại Điều 27 của Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai

2003 và các văn bản hướng dẫn như: Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Thông tư 166/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp

12

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư của Chính phủ [18,20,40]

1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ CÁC GIẢI PHÁP HỖ TRỢ

1.2.1 Đối tượng và điều kiện được bồi thường

Dưới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, người sử dụng đất cũng được trả một khoản tiền bồi thường khi bị thu hồi đất Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thì việc người sử dụng đất được Nhà nước trả tiền bồi thường khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với điều kiện người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình [22] Để xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn đến việc Nhà nước phải thu hồi đất Vì vậy việc bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu Giải quyết mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa người được giao quyền sử dụng đất mới và người sử dụng đất bị thu hồi [16]

Trong điều kiện Nhà nước thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì trường hợp này giống như là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất nhưng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt,

nó không phải là tự nguyện mà là một sự bắt buộc Bởi vậy, việc giải quyết thoả đáng lợi ích của người bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng, thể hiện ở việc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi Đây là vấn đề chủ yếu cần được xem xét nhằm giải quyết thoả đáng lợi ích cho người bị thu hồi đất

Tiền bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất cho người có đất

bị thu hồi được lấy từ người sử dụng đất mới Khoản tiền mà người sử dụng đất mới phải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thường cho người bị thu hồi cả về đất

và tài sản gắn liền với đất

13

Cơ sở và mức tính bồi thường: theo lý luận địa tô của Các Mác thì độ phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho người sử dụng đất Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo, tức là các chi phí đầu tư của con người làm thay đổi độ phì nhiêu và vị trí của mảnh đất được sử dụng cũng được tính đến Bởi vậy, để tính mức đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi, nên căn cứ vào các yếu tố sau đây:

- Loại đất bị thu hồi: dựa vào phân loại đất theo quy định của pháp luật

hiện hành như đất nông nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng Cần lưu ý tới yếu tố nhân tạo, tức là vai trò của con người tác động vào đất đai Ví dụ đối với đất nông nghiệp thì ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo, tức là địa

tô chênh lệch II Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét đến vai trò đầu tư của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất

- Căn cứ vào loại công trình: mức bồi thường được tính toán phù hợp với

giá trị công trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định Việc căn cứ vào loại công trình để tính toán mức bồi thường thiệt hại phải trả cho người bị thu hồi đất sẽ làm cho các chủ dự án tính toán kỹ lưỡng nhằm tiết kiệm chi phí

Uỷ ban nhân dân các cấp và chủ dự án là những người trực tiếp xem xét các yếu tố, điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất [13]

Đối tượng và điều kiện được bồi thường: theo Nghị định số

197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ; Nghị định 84/2007/NĐ-197/2004/NĐ-CP ngày 25/5/2007; Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính và Quyết định số 18/2008/QĐ-UBND ngày 29/9/2008 của UBND Thành Phố Hà Nội, ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội; Quyết định 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/9/2009 của UBND Thành Phố Hà Nội, ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội

1.2.1.1 Đối tượng được hưởng bồi thường và tái định cư gồm:

- Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo; hộ gia đình, cá nhân trong nước,

14

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến việc quản lý đất đai đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi chung là người bị thu hồi đất) và có đủ điều kiện để được bồi thường đất, tài sản thì được bồi thường theo quy định; trường hợp sau khi bị thu hồi đất mà không còn chỗ

ở thì được bố trí tái định cư

- Người bị thu hồi đất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với đất bị thu hồi, được bồi

thường đất, tài sản, được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP

- Nhà nước khuyến khích người có đất, tài sản thuộc phạm vi thu hồi đất để

sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 1 Điều 1 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP tự nguyên hiến, tặng một phần hoặc toàn bộ đất, tài sản cho Nhà nước

1.2.1.2 Điều kiện để được bồi thường thiệt hại về đất:

Người bị Nhà nước thu hồi đất được bồi thường phải có một trong các điều kiện sau đây: (được quy định rất rõ trong Quyết định 108/2009/NĐ-CP ngay 29/9/2009)

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

- Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân

xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận

sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 8 Quyết định 108/2009/NĐ-CP ngày 29/9/2009, nhưng đất

đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp và không thuộc một trong các trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm sau đây:

Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai;

Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý;

16

Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công

bố, cắm mốc;

Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;

Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của

tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được pháp luật công nhận về quyền sử dụng đất mà trước thời điểm Luật Đất đai 1987 có hiệu lực, Nhà nước đã

có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất

bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp

- Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;

Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;

Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân

17

khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường theo quy định tại khoản 1 Điều 8 của bản quy định này

1.2.1.3 Điều kiện để được bồi thường về tài sản trên đất:

- Chủ sử dụng tài sản là người có tài sản trên đất hợp pháp khi Nhà nước thu hồi mà bị thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại theo giá trị hiện có của tài sản

- Chủ sở hữu tài sản có tài sản trên đất không hợp pháp: tuỳ theo trường hợp cụ thể được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

1.2.1.4 Các trường hợp không được bồi thường thiệt hại về đất, tài sản trên đất:

- Người bị thu hồi đất không có một trong các điều kiện theo quy định được bồi thường về đất ở trên hoặc tại thời điểm sử dụng đất vi phạm quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và đã công bố hoặc vi phạm hành lang không được bồi thường thiệt hại về đất cũng như tài sản trên đất Trong trường hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét quyết định đối với từng trường hợp cụ thể

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất mà tiền cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

- Đất bị thu hồi thuộc trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4,

5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật đất đai 2003

- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng

- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

- Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định trên

1.2.2 Xác định giá bồi thường về đất và tài sản trên đất: theo Nghị định số

197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004, Nghị định 84/NĐ-CP ngày 15/7/2007 và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ

18

1.2.2.1 Bồi thường thiệt hại về đất:

Căn cứ vào khung giá các loại đất được Chính phủ quy định tại Nghị định

số 87/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá các loại đất Đơn giá để tính bồi thường thiệt hại

về đất và tài sản trên đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Quyết định trên cơ sở theo đề nghị của liên ngành Tài chính vật giá, Tài nguyên và Môi trường và một số ban nghành liên quan khác

- Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác định trên cơ sở khung giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ, đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương

- Bồi thường thiệt hại đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản thì người bị thu hồi được bồi thường bằng đất theo diện tích và hạng đất của đất bị thu hồi có cùng mục đích sử dụng

Trong quá trình thực hiện nếu không có đất để bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền theo giá quy định ở trên Nếu đất bị thu hồi là đất do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu thì người bị thu hồi không được bồi thường thiệt hại về đất nhưng được bồi thường thiệt hại về các chi phí đã đầu tư vào đất Người bị thu hồi đất là người làm nông nghiệp nhưng không thuộc đối tượng được bồi thường, sau khi bị thu hồi đất người đó không còn đất để sản xuất nông nghiệp thì chính quyền địa phương xem xét, nếu có điều kiện thì được giao đất mới để sản xuất

- Bồi thường thiệt hại đối với đất ở: Đất bị thu hồi là đất ở thì được bồi thường thiệt hại bằng tiền, nhà ở hoặc đất ở khu tái định cư (tuỳ thuộc vào thực tế của từng địa phương)

1.2.2.2 Bồi thường thiệt hại các tài sản trên đất:

* Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản:

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại, thì được bồi thường

19

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường

- Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường

- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường

- Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được, thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế ở địa phương

* Bồi thường về nhà, công trình xây dựng trên đất:

- Mức bồi thường đối với nhà và các công trình kiến trúc trên đất được xác định bằng giá trị hiện có của nhà và công trình phá dỡ cộng thêm một khoản tiền bằng một tỷ lệ phần trăm trên giá trị hiện có của nhà và công trình đó, nhưng mức tối đa không lớn hơn 100% và mức tối thiểu không nhỏ quá 60% giá trị của nhà và công trình theo giá trị mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành với công trình đã phá dỡ

- Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường

- Đối với nhà cấp IV, nhà tạm và công trình phụ mức bồi thường thiệt hại được tính bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành, theo giá chuẩn tương đương do UBND

20

tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định của Nhà nước

* Bồi thường thiệt hại các tài sản khác:

- Đối với mồ mả: Bồi thường toàn bộ chi phí về đất đai, đào bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí liên quan trực tiếp Trường hợp đặc biệt do UBND Thành phố quyết định

- Đối với cây cối hoa màu: Mức bồi thường thiệt hại với cây hằng năm, vật nuôi, đất có mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng, thu hoạch trong một năm thu năng suất bình quân của 3 năm trước đó với giá trị trung bình của nông sản, thuỷ sản cùng loại tại địa phương

1.2.3 Tái định cư

Thực hiện theo Điều 45 Quyết định 108/QĐ-UBND (Thực hiện Luật cư trú 2006; Điều 4, Khoản 2 Điều 14, Điều 34 Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Điều 5 Nghị định 84/2007/NĐ-CP; khoản 4 phần 1 Thông tư số 116/2004/TT-BTC, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP)

Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế của địa phương, căn cứ vào quy mô thực tế của diện tích đất bị thu hồi, khả năng quỹ đất dùng để bồi thường số hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất ở phải di chuyển đến nơi khác UBND thành phố trực thuộc Trung ương quyết định hoặc uỷ quyền cho UBND quận, huyện quyết định và

tổ chức thực hiện lập khu tái định cư hoặc tái định cư phân tán cho phù hợp với tình hình thực tế của địa phương

* Điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư:

- Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng

- Khu tái định cư phải được sử dụng chung cho nhiều dự án

- Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ

* Bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu TĐC được thực hiện theo nguyên tắc sau:

21

- Ưu tiên cho các hộ sớm thực hiện kế hoạch GPMB tiếp đó là các hộ thuộc các đối tượng chính sách xã hội, người có công với cách mạng, gia đình liệt sỹ, thương bệnh binh

- Những trường hợp diện tích đất ở bị thu hồi nhỏ hơn mức tối thiểu quy định trên thì người được giao đất ở mới tại khu TĐC được giao bằng mức tối thiểu theo quy định ở trên phải nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch diện tích theo quy định hiện hành

- Trường hợp các hộ gia đình di chuyển sống tại khu TĐC mới được hỗ trợ để

ổn định sản xuất và đời sống là 500.000đ/khẩu, thời gian hỗ trợ là 3 tháng

Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân

bị thu hồi đất để xây dựng các dự án Tái định cư còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội Tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá

- xã hội đối với một bộ phận dân cư phải di chuyển nơi ở vì sự phát triển chung

Vì vậy, các dự án TĐC cũng được coi là dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác Ngân hàng và các nước đang phát triển cần nhìn nhận vấn đề này như cơ hội chứ không phải là trở ngại Thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia Mặt khác, cần nâng cao hiểu biêt và lập kế hoạch thực hiện sao cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn phát triển bền vững về môi trường, xã hội Phương thức này phù hợp với hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo

và phát triển bền vững Tuy nhiên, trên thực tế triển khai đã nảy sinh nhiều vấn

đề cần được xem xét

Vấn đề ổn định nơi ở

- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như: hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh hưởng trực

22

tiếp đến đời sống của những người TĐC

- Bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán sinh hoạt, sản xuất Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầng không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm chưa có chế tài chặt chẽ

- Việc xây dựng khu TĐC còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi đất hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thường mới quan tâm đến vấn đề TĐC Từ khâu chuẩn bị không được kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các điều kiện tối thiểu

- Chưa có quy định về quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất khi được bồi thường ở khu TĐC, nên người dân không biết mình có quyền và nghĩa vụ gì

Họ không vào các khu TĐC mà yêu cầu bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC

- Chưa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong việc xây dựng khu TĐC, nên có tình trạng khoán trắng cho chủ dự án dẫn đến có những công trình TĐC chất lượng không đảm bảo

- Ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: phải xây dựng khu TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời Mặt khác, phải quan tâm đến phong tục, tập quán trong nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng Đối với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự, tạo sự yên tâm cho người mới chuyển đến

Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi khi các chính sách của Nhà nước chưa đồng bộ, nhận thức của các cấp, các ngành về TĐC chưa đầy đủ

1.2.4 Chính sách hỗ trợ:

Được thực hiện theo quy định tại Điều 39, 40, 41, 42 và Điều 43 Quyết

định 108/2009/QĐ-UBND (Thực hiện Điều 26, 28, 29 và Điều 32 Nghị định 197/2004/NĐ-CP; Khoản 4,5 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP; Điều 48 Nghị định 84/2007/NĐ-CP; điểm a, b khoản 1 Điều 27 và khoản 3 Điều 62 của Bộ Luật Lao động, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP)

23

1.2.4.1 Hỗ trợ để ổn định đời sống và ổn định sản xuất

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi trên 30% diện tích đất nông nghiệp được giao, được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian 3 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 6 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh

tế - xã hội khó khăn hoặc có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 12 tháng Mức hỗ trợ bằng tiền cho 01 nhân khẩu/01tháng tương đương 30 kg gạo tính theo thời giá trung bình tại địa phương

Khi Nhà nước thu hồi đất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có đăng ký kinh doanh, mà bị ngừng sản xuất kinh doanh, thì được hỗ trợ cao nhất bằng 30% 1 năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 3 năm liền

kề trước đó được cơ quan thuế xác nhận; mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương

1.2.4.2 Hỗ trợ di chuyển

- Hỗ trợ di chuyển chỗ ở: Chủ sử dụng nhà ở, đất ở thực tế đang ăn ở tại nơi thu hồi đất, bị thu hồi thuộc tiêu chuẩn được bố trí TĐC thì được hỗ trợ như sau:

+ Di chuyển chỗ ở trong phạm vi thành phố được hỗ trợ 3.000.000 đồng/chủ sử dụng nhà ở, đất ở

+ Thời gian tính hỗ trợ tính từ khi bàn giao mặt bằng đến khu có thông báo nhận nhà TĐC

24

+ Trường hợp bị thu hồi một phần đất ở mà chủ sử dụng nhà ở, đất ở không được tiêu chuẩn TĐC nhưng thực tế bị phá dỡ toàn bộ hoặc một phần nhà ở, nếu bàn giao mặt bằng đúng tiến độ thì cũng được hỗ trợ tiền thuê nhà tạm cư trong 6 tháng đối với trường hợp bị phá dỡ toàn bộ nhà ở; trong 3 tháng đối với trường hợp bị phá dỡ một phần nhà ở

1.2.4.3 Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và việc làm

- Hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi đất nông nghiệp có đủ một trong các điều kiện được bồi thường quy định thì được hỗ trợ bằng tiền để tự chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm là 30.000 đồng/m2

- Trường hợp hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất nông nghiệp được giao theo Nghị định 64/CP của Chính phủ hoặc phương

án giao đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi trên 30% đất nông nghiệp được giao mà đất đó có đủ một trong các khoản 1 Điều 40 Quyết định 108/QĐ-UBND còn được hỗ trợ 01 lần để chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng giao đất ở hoặc bằng bán nhà ở chung cư hoặc hỗ trợ bằng tiền cho toàn bộ quá trình Nhà nước thu hồi đất (từ trên 30% đến 100% đất nông nghiệp được giao)

- Hộ gia đình, cá nhân được mua căn hộ chung cư cao tầng nhưng không có nhu cầu mua, có nguyện vọng nhận tiền thì được bồi thường bằng tiền, mức bồi thường được xác định theo quy định trên với diện tích đất ở để tính bồi thường là 40m2/hộ

Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất nông nghiệp, không có nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không ổn định

Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp không được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của những người dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất Nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách là cấp một khoản tiền nhất định Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác nhau: với người năng động hoặc có khả năng thì

25

nó được đầu tư sinh lợi, ngược lại với một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền, thất nghiệp, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình và đã có người mắc các tệ nạn xã hội Vì vậy, tạo công ăn việc làm để người dân bị thu hồi đất có thu nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án cũng như người dân được hỗ trợ việc làm để tạo điều kiện

ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển

1.3 CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT Ở VIỆT NAM

1.3.1 Chính sách của Nhà nước về bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

1.3.1.1 Trước khi có Luật Đất đai năm 1993

Ngay khi hòa bình được lập lại ở Miền Bắc (1954), Đảng và Nhà nước đã khẳng định con đường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa xã hội ở Miền Bắc và đấu tranh giải phóng miền Nam Để đáp ứng nhiệm vụ xây dựng đất nước trong giai đoạn cách mạng mới, ngày 14/4/1969, Hội đồng Chính phủ (nay là Chính phủ) đã ban hành Nghị định151/TTg Nghị định 151/TTg ngày 14/4/1959 của Thủ tướng Chính phủ quy định tạm thời về trưng dụng ruộng đất, là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư bắt buộc ở Việt Nam Nghị định này quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng đất của nhân dân trong việc xây dựng các công trình do Nhà nước quản lý đó là: “đảm bảo kịp thời và đủ tiện ích cần thiết cho xây dựng công trình, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất Những người có ruộng đất được trưng dụng được bồi thường và trong những trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt, tận dụng đất hoang để không phải trưng dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng đất của nhân dân Hết sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, đền chùa, trường hợp đặc biệt phải bàn kỹ với nhân dân địa phương”

26

Về mức và cách tính bồi thường, Nghị định 151/TTg có quy định:

- Đối với ruộng đất nếu không thể đổi bằng đất thì sẽ bồi thường bằng một

số tiền bằng từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của đất bị trưng dụng

- Đối với nhà cửa và kiến trúc thì được giúp đỡ xây dựng cái khác

- Đối với hoa màu đã trồng mà chưa thu hoạch phải bồi thường thiệt hại đúng mức

- Đối với mồ mả căn cứ vào tình hình cụ thể, phong tục tập quán của địa phương mà giúp cho họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển

Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị định 151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị định chưa quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại mà chỉ quan tâm đến sự thoả thuận của các bên

Sau khi giải phóng Miền Nam, để đáp ứng yêu cầu của giai đoạn cách mạng mới, Hiến pháp 1980 ra đời, bước đầu tạo ra sự đổi mới về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế Điều 19 của Hiến pháp khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên cơ sở chế độ bao cấp Về đất đai nhà nước quy định đất không có giá và không cho đất đai tham gia chuyển dịch dân sự Lúc này, quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất đơn thuần chỉ là quan hệ “giao - lưu”

Luật đất đai năm 1987 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho các mục đích công cộng, người sử dụng đất không được Nhà nước bồi thường bằng đất, chỉ được bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích đất bị thu hồi Luật Đất đai năm 1987 không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chỉ nêu tại phần nghĩa vụ của người sử dụng đất (Điều 48): “Bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật” [19]

Thực tế các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1987 không hướng dẫn nội dung về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất mà chỉ tập trung

27

vào việc bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích khác Thực chất đây lại là quy định việc thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước khi được giao đất (mà sau này khi thực hiện Luật Đất đai năm 1993 được coi là tiền

sử dụng đất), trong đó phần nhỏ được phân bổ cho người bị thu hồi đất

- Tại Điều 18 Hiến pháp quy định về quyền quản lý của Nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm việc sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả; đồng thời quy định việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và có trách nhiệm, nghĩa vụ của người được Nhà nước giao cho sử dụng đất (tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi thường khai thác hợp lý,

sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất do Nhà nước giao theo các quy định của pháp luật)

- Tại Điều 58 Hiến pháp quy định về quyền sử dụng cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân” [18]

Luật đất đai năm 1993 đã thể chế hoá các quy định của Hiến pháp năm

1992 về đất đai thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chế độ quản lý, sử dụng các loại đất, quản lý việc sử dụng đất đúng mục đích, xác định thời hạn giao đất, cho thuê đất, thẩm quyền thu hồi và giao, cho thuê đất; hạn mức sử dụng các loại đất

và quy định các quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất

Thông qua Luật Đất đai năm 1993 người sử dụng đất đã được làm chủ về ruộng đất, có các quyền và nghĩa vụ được xác lập cụ thể, đất đai được vận động theo cơ chế thị trường, việc sử dụng đất đai ngày càng có hiệu quả hơn trở thành

28

động lực to lớn phát triển nông nghiệp, nông thôn, phát triển đô thị và thu hút đầu

tư trực tiếp từ nước ngoài, thực hiện công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước Luật Đất đai năm 1993 thực sự là văn bản quan trọng đối với quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng và bồi thường đất đai, tài sản gắn kiền với đất [20]

- Điều 1 của Luật Đất đai năm1993 quy định quyền sở hữu đối với đất đai (thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý), đồng thời quy định về quyền của Nhà nước trong việc giao đất, cho thuê đất (Nhà nước giao đất cho các

tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội gọi chung là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất)

- Về thời hạn giao đất theo Điều 20 của Luật Đất đai năm 1993 quy định thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm Riêng đất xây dựng nhà ở Nhà nước sẽ giao lâu dài (không thời hạn)

- Điều 27 của Luật Đất đai năm 1993 có quy định việc thu hồi đất và việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, việc thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án bồi thường thiệt hại

- Tại điều 73 và 79 Luật Đất đai năm 1993 quy định cụ thể, chi tiết về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Một trong những quyền và nghĩa vụ là được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi Bồi thường cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình và giao lại cho Nhà nước khi có quyết định thu hồi

Luật Đất đai năm 1993 cũng quy định việc Nhà nước xác định giá các loại đất để tính tiền khi giao đất, cho thuê đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi, theo khung giá do Chính phủ quy định

Luật sửa đổi bổ sung một số điều Luật Đất đai ngày 02/12/1998 đã quy định quyền lợi và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao

- Xử lý các tồn tại cũ mà các tổ chức đã được giao đất, đã nộp tiền sử dụng đất không phải chuyển sang thuê đất để yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất

Trong giai đoạn hiện nay, nhiều văn bản do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành đã đề cập đến những vấn đề có liên quan trực tiếp đến chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, trong đó có nhiều quy định, chế định đã và đang đáp ứng yêu cầu đòi hỏi thực tế, thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước đối với công tác quản lý, sử dụng đất đai đối với quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như lợi ích của Nhà nước sau thời kỳ đổi mới

Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ quy định cụ thể các chính sách và phân biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa đất để lập kế hoạch bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực tế cho thấy, sau khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện giải phóng mặt bằng, người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là những người bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác Tình trạng thất nghiệp trẻ em phải bỏ học đối với những gia đình bị thu hồi đất khá phổ

30

biến ở hầu hết các địa phương, từ đó nảy sinh vấn đề khiếu nại về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP giá đất do Nhà nước quy định để bồi thường thiệt hại về đất khác xa với giá thực tế Với giá trị được bồi thường người có đất bị thu hồi không có khả năng tự lập nơi ở mới cũng như không

có khả năng đầu tư để chuyển sang ngành nghề khác, để duy trì cuộc sống tối thiểu Như vậy, dưới tác động của cơ chế thị trường cùng với số lượng dự án gia tăng công tác bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng trở nên khó khăn, phức tạp, thực tiễn đòi hỏi phải có sự thay đổi về mặt chính sách, cơ chế, năng lực thể chế trong công tác này [6,11]

1.3.1.3 Từ khi có Luật đất đai năm 2003

Luật đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 [23] Để hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành các văn bản liên quan: Nghị định 197/2004/NĐ-

CP ngày 03/12/2004; Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006, Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 và các văn bản khác liên quan

Trong đó, Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định rõ ràng nhất về công tác bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất Bao gồm cả đất sử dụng cho các dự án sản xuất kinh doanh, khu chế xuất, khu du lịch, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu vui chơi giải trí, khu dân cư tập trung và các dự án đầu tư phát triển khác đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định và đất sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ích và công cộng khác không nhằm mục đích kinh doanh của địa phương do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định [13]

Về trách nhiệm bồi thường theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP: các tổ chức

cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải bồi thường

Nếu đất bị thu hồi là đất do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê

31

đấu thầu thì người bị thu hồi đất không được bồi thường thiệt hại về đất Nhưng được bồi thường những chi phí đã đầu tư vào đất Trường hợp đất thu hồi thuộc đất công ích của xã hoặc đất của xã chưa giao cho ai sử dụng thì người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải bồi thường thiệt hại bằng tiền cho ngân sách xã Người đang sử dụng đất công ích của xã được UBND xã bồi thường thiệt hại những chi phí đã đầu tư vào đất

Diện tích đất ở bồi thường cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức đất ở do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi

Về bồi thường tài sản, tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá được bồi thường 100% giá trị tài sản, còn tài sản trên đất sử dụng bất hợp pháp sẽ được trợ cấp 70-80% mức bồi thường hoặc không được trợ cấp, không được bồi thường theo mức độ bất hợp pháp của quyền sử dụng đất và tài sản

Về mức bồi thường tài sản được thực hiện theo mức độ thiệt hại thực tế bằng giá trị hiện tại của nhà và công trình cộng thêm một khoản tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối đa không lớn hơn so với 100% và không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình theo giá xây dựng mới

Riêng đối với nhà cấp bốn, nhà tạm và công trình phụ độc lập, mức bồi thường thiệt hại được tính bằng giá trị xây dựng mới

Về chính sách hỗ trợ, Nghị định 197/2004/NĐ-CP đã đưa ra chính sách hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống xã hội đối với những người phải di chuyển chỗ ở trong thời gian 6 tháng, đối với các nhân khẩu trong hộ, với mức tương đương 30kg gạo/tháng Đối với những người phải di chuyển đến khu tái định cư của tỉnh khác thì được trợ cấp một năm và hưởng chính sách đi vùng kinh tế mới (mục 1 Điều 28)

Nghị định còn quy định việc hỗ trợ theo chế độ trợ cấp ngừng việc cho cán

bộ, công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển địa điểm mới trong thời gian ngừng sản xuất, phải kinh doanh (mục 2 Điều 28); hỗ trợ chi phí đào tạo cho

Về chính sách tái định cư Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định về thẩm quyền lập khu tái định cư và điều kiện bắt buộc phải có khu tái định cư, về nguyên tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư và về nguồn vốn đầu tư xây dựng khu tái định cư

Như vậy nếu như các Nghị định trước đây chủ yếu quan tâm đến việc bồi thường đất bị thu hồi và tài sản đất đó thì Nghị định 197/2004/NĐ-CP đã có thêm một số chính sách hỗ trợ cũng như một số điều khoản mới về lập khu tái định cư cho các hộ phải di chuyển

Về tổ chức thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định trách nhiệm của chủ tịch UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc TW phê duyệt phương án bồi thường, chỉ đạo thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng cấp huyện trong việc lập phương án bồi thường thiệt hại, xác định bồi thường, trợ cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình cá nhân và tổ chức bồi thường theo phương án thực hiện

Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai Về cơ bản thì Nghị định 197/NĐ-CP đã quy định khá đầy

đủ về bồi thường, hỗ trợ cho các đối tượng có đất bị thu hồi, Nghị định 84 bổ sung một số điều của Nghị định 197/NĐ-CP về quy định cụ thể đối với một số trường hợp thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ về đất khi nhà nước thu hồi đất (Thu hồi đất tại khu vực giáp ranh giữa các đơn vị hành chính cấp tỉnh; Thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế quan trọng, khu dân cư, phát triển kinh tế trong khu đô thị, khu dân

cư nông thôn; Thu hồi đất để xây dựng các khu kinh doanh tập trung có cùng chế độ

sử dụng đất…), đặc biệt là quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và thực hiện việc

33

bồi thường , hỗ trợ về đất khi nhà nước thu hồi Giúp cho các nhà quản lý cũng như những người thực hiện, từ UBND cấp tỉnh đến UBND cấp huyện, Ban quản lý hạ tầng rồi đến từng đối tượng cụ thể có đất bị thu hồi minh bạch cũng như gọn nhẹ và

về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lâu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế mới Sau khi Luật đất đai ra đời và bước vào thời kỳ đổi mới thì bồi thường GPMB đã được chú trọng xử lý đồng bộ phù hợp với giai đoạn mới Quyết định số 186/HĐBT ngày 31/5/1990 về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng mục đích khác cùng với hàng loạt các văn bản pháp quy mới về những vấn đề có liên quan như giá đất, quy hoạch đã hình thành một hệ thống chính sách và tổ chức cho công tác bồi thường GPMB và cho đến nay sau nhiều lần bổ sung chúng ta hiện đang áp dụng Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là chủ yếu Bên cạnh đó là nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định

bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

và giải quyết khiếu nại về đất đai và mới nhất là Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Nghiên cứu kỹ nội dung các văn bản pháp quy trên đây thấy rõ một điều là các chính sách bồi thường GPMB là xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và được điều chỉnh tích cực để phù hợp với các biến động của tình hình quản lý sử dụng đất đai Trên thực tế đã có tác dụng tích cực trong việc đảm bảo sự cân đối và ổn định trong phát triển, khuyến khích được đầu tư và cơ bản giữ được nguyên tắc công

kế hoạch hoá tập trung thì việc xử lý có điều kiện dễ dàng thực hiện hơn Ngày nay trong nền kinh tế thị trường yêu cầu rất cụ thể về công bằng xã hội, lợi ích chính đáng của cá nhân được tôn trọng và khuyến khích phát huy đồng thời với lợi ích xã hội và lợi ích cộng đồng, con người cụ thể vừa là động lực vừa là mục tiêu của sự phát triển Nên những quy định đã có là chưa đầy đủ, xét về mặt xã hội là chưa đảm bảo được sự cân bằng giữa lợi ích chung (Nhà nước, xã hội, cộng đồng)

và lợi ích riêng (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bị ảnh hưởng) Trong nhiều trường hợp mục tiêu GPMB nhanh gọn, ít tốn kém được quan tâm nhiều hơn so với mục tiêu bồi thường sao cho người chịu ảnh hưởng khôi phục mức sống ban đầu Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính Phủ đã có những quy định cụ thể để khắc phục nhược điểm này

- Vấn đề cần được nhận thức lại cho thật đầy đủ là việc bồi thường GPMB

là một phần không thể xem nhẹ của nội dung phát triển, các hoạt động nhằm khôi phục mức sống của những người bị ảnh hưởng cũng có ý nghĩa quan trọng như việc xây dựng các công trình trên đất được giải phóng đồng thời còn được đảm bảo các hiệu quả kinh tế xã hội là hơn hẳn so với trước khi GPMB, không thể chấp nhận một tình trạng là trong khi các công trình xây dựng mang lại lợi ích cho

số đông thì lại phải đẩy một số người vốn đang sử dụng đất đó đang gặp khó khăn thậm chí còn không được như trước khi xây dựng công trình

- Trong giai đoạn hiện nay thì các chính sách của Nhà nước cần phải được thực hiện đồng bộ và minh bạch trong việc đảm bảo quyền và nghĩa vụ của nhà

đó đương nhiên được hưởng mà không phải làm bất kỳ nghĩa vụ nào Chính điều này, không chỉ hạn chế năng lực giải quyết nhiệm vụ GPMB mà còn làm phát sinh quan hệ bất bình đẳng kinh tế trong xã hội

- Trong bối cảnh hệ thống pháp luật chưa đồng bộ và đang trong quá trình hoàn thiện thậm chí có trường hợp còn gây xung đột pháp lý thì việc chỉ dựa vào chứng cứ pháp lý để giải quyết bồi thường là chưa đầy đủ, trong rất nhiều trường hợp phải coi trọng hiện trạng và tôn trọng những vấn đề có tính lịch sử, tập quán

có tính xã hội được cộng đồng chấp nhận

- Các dự án xây dựng ách tắc trong công tác bồi thường GPMB làm cho tiến độ thi công các công trình không đạt kế hoạch và thời gian Điều đó đã gây ra thiệt hại không nhỏ cho các nhà đầu tư xây dựng

- Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh do không đáp ứng được tiến độ đầu tư vì vậy nhiều dự án đã mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp

- Đối với các dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài tiến độ thi công bị ngắt quãng đã gây ra sự lãng phí lớn và ảnh hưởng đến chất lượng công trình

- Nhiều nơi việc bồi thường GPMB được thực hiện bằng các biện pháp hành chính đã dẫn tới sự khiếu kiện của nhân dân kéo dài không thể giải quyết được Trong sự khiếu kiện đó cái chính vẫn là người dân không thoả mãn với sự bồi thường của các chủ dự án hoặc sự định giá bồi thường thiếu công bằng, không sát với giá thị trường ở thời điểm đó

36

1.4 CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở MỘT SỐ THÀNH PHỐ TẠI VIỆT NAM

1.4.1 Các nước trên thế giới

Tại Trung Quốc

Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai của Việt Nam Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai Do vậy thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa

Về bồi thường thiệt hại về đất đai: do đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại Khi nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất

Về phương thức bồi thường thiệt hại: Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại thủ đô Bắc kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình

Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại thị trường đó Đối với đất nông nghiệp việc bồi thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu)

Về tái định cư, các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ

và kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền quan tâm đến điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được nhà nước chú ý và có chính sách xã hội riêng [1]

37

Tại Thái Lan

Chưa có chính sách bồi thường TĐC quốc gia, nhưng tại Hiến Pháp năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị cải tạo đất đai và mục đích công cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó Dựa trên quy định này, các ngành

có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình

Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc trưng dụng đất sử dụng vào mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc có lợi ích khác cho đất nước phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng Luật quy định những nguyên tắc trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể về trình

tự tiến hành bồi thuờng TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa tòa án Ví dụ: Trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan

là nơi có nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng và đặt một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối

đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án [25]

Tại Hàn Quốc

- Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc được chia làm hai thể chế:

+ Một là: Luật “Đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng đã được quy định theo thủ tục thương lượng của pháp luật

+ Hai là: Luật “Sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công

38

pháp

Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong một thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “Sung công đất” đã được xây dựng vào năm 1962 Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên toàn quốc và đảm bảo quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975

và dựa vào hai luật trên, Hàn Quốc đã triển khai bồi thường thiệt hại cho đến nay Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “Đặc lệ” thương lượng không đạt được thoả thuận thì luật “Sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng nếu như thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi

bị trùng hợp cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên Do đó luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới ra đời và thực hiện theo 3 giai đoạn:

+ Thứ nhất tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường

+ Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền sử hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất Quy trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương lượng chấp nhận thu hồi

+ Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng Chế độ này được Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà nước Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng Theo luật bồi thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng, xây cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó Còn nếu như là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho các đối