Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp cho công tác giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng khu đô thị xi măng tại quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng20

Do vây, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, Nhà nư

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

TRẦN HIẾU

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ XI

MĂNG TẠI QUẬN HỒNG BÀNG, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2012

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

-

Trần Hiếu

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ XI MĂNG TẠI QUẬN HỒNG BÀNG, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG

Chuyên ngành: Địa chính

Mã số: 60.44.80

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - 2012

DANH MỤC CÁC BẢNG

1 Bảng 2.1: Chỉ tiêu sản xuất công nghiệp năm 2006 đến năm 2010 47

2 Bảng 2.2: Chỉ tiêu thương mại - dịch vụ 49

3 Bảng 2.3: Chỉ tiêu sản xuất nông nghiệp 51

5 Bảng 2.5: Tổng diện tích các loại đất thu hồi của dự án 57

6 Bảng 2.6: Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất của dự án 60

7 Bảng 2.7: Kết quả thực hiện GPMB xây dựng KĐT Xi

8

Bảng 2.8: Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất khi

Nhà nước thu hồi đất để xây dựng KĐT Xi Măng trên địa

bàn quận Hồng Bàng

64

9 Bảng 2.9: Giá đất ở trung bình theo thị trường ở khu vực

xây dựng KĐT Xi măng năm 2008 đến năm 2012 65

10

Bảng 2.10: So sánh giá đất ở thị trường trung bình với giá

đất ở tính bồi thường tại khu vực KĐT Xi măng năm 2008

đến năm 2012

66

11 Bảng 2.11: Đơn giá bồi thường một số cây trồng, hoa màu 66

12 Bảng 2.12: Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ về nhà và tài sản

13 Bảng 2.13: Tổng hợp về thực hiện chính sách hỗ trợ của dự

14 Bảng 2.14: Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về giá

15 Bảng 2.15: Tổng hợp ý kiến của người dân về chính sách hỗ

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

1 Biểu đồ 2.1: Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm 44

2 Biểu đồ 2.2: Lượng mưa trung bình các tháng trong năm 45

3 Biểu đồ 2.3: Độ ẩm trung bình các tháng trong năm 45

4 Biểu đồ 2.4: Giờ nắng trung bình các tháng trong năm 46

5 Biểu đồ 2.5: Chỉ tiêu sản xuất công nghiệp 48

6 Biểu đồ 2.6: Phát triển thương mại - dịch vụ 50

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

1 Hình 2.1: Sơ đồ mô phỏng Khu đô thị Xi măng 56

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Tính cấp thiết đề tài 1

Mục tiêu nghiên cứu 2

Nhiệm vụ nghiên cứu 2

Phạm vi nghiên cứu 2

Phương pháp nghiên cứu 2

Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn 3

Cấu trúc Luận văn 4

Chương 1 Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất giải phóng mặt bằng……….……… 5

1.1 Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá 5

1.2 Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành 6

1.2.1 Cơ sở pháp lí về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 6

1.2.1.1 Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước 6

1.2.1.2 Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 7

1.2.1.3 Các văn bản pháp luật chủ yếu của nhà nước về bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồ 8

1.2.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 11

1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 14

1.2.3.1 Bồi thường, hỗ trợ về đất 14

1.2.3.2 Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 29

1.2.3.3 Chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất 33

1.2.3.4 Chính sách tái định cư 36

1.3 Tổng quan về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để xây dựng các khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Phòng 37

1.3.1 Các văn bản pháp lí chủ yếu của Thành phố về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 37

1.3.2 Khái quát kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, GPMB để thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hải Phòng 38

1.4 Tổng quan các dự án xây dựng khu đô thị và các dự án GPMB trên địa bàn quận Hồng Bàng 40

Chương 2 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng, quận Hồng bàng, thành phố Hải Phòng 43

2.1 Khái quát đặc điểm tự nhiên tài nguyên thiên nhiên và môi tường của quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng 43

2.2 Khái quát về tình hình phát triển kinh tế - xã hội của quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng 47

2.3 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án khu đô thị Xi Măng 53

2.3.1 Căn cứ pháp lí của dự án 54

2.3.2 Phạm vi, giới hạn của dự án trên địa bàn 56

2.3.3 Mục tiêu của dự án 57

2.3.4 Quy hoạch chi tiết dự án 58

2.2.5 Tiến độ thực hiên dự án 61

2.3.6 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ và tái

định cư của dự án 62

2.3.6.1 Đánh giá về tình tình thực hiện thu hồi đất 62

2.3.6.2 Thực trạng bồi thường đất về đất (giá đất do nhà nước áp dụng) để tính bồi thường và giá đất thực tế 63

2.3.6.3 Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất, cây cối hoa màu……… 66

2.3.6.4 Tình hình thực hiện chính sách hỗ trợ đất ở và tái định cư 73

2.3.7 Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng tại Dự án xây dựng KĐT Xi Măng 79

2.3.7.1 Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng 79

2.3.7.2 Những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng 81

2.3.7.3 Nhận xét chung 84

Chương 3 Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, GPMB của dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng 87

3.1 Những đề xuất từ Nhà nước về cơ chế, chính sách 87

3.2 Về giá đất, tài sản trên đất bồi thường, hỗ trợ 90

3.3 Về công tác tổ chức thực hiện thu hồi đất, GPMB của dự án 92

3.4 Một số giải pháp khác 93

3.4.1 Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác GPMB 93

3.4.2 Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và TĐC 94

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 97

TÀI LIỆU THAM KHẢO 99

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết đề tài

Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu CNH-HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020

Thu hồi đất, bồi thường để giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển Bồi thường, giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án Bồi thường và giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của Nhà nước, của Chủ đầu tư, đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, của từng địa phương

Dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng là một dự án quan trọng của thành phố Hải Phòng do Công ty cổ phần đô thị Xi Măng làm chủ đầu tư Theo quy hoạch chi tiết, dự án có diện tích 78, 6 ha trên địa bàn phường Thượng Lý, quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng Trong tổng số 78, 6 ha diện tích đất phải thu hồi có 6, 5 ha là đất ở đô thị của 1.300 hộ gia đình cá nhân, còn lại là đất chuyên dùng, đất thủy lợi, giao thông bước đầu GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Vì vậy việc nghiên cứu công tác thu hồi đất, GPMB của dự án này nhằm rút ra được những bài học kinh nghiệm và các giải pháp góp phần xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của thành phố Hải Phòng Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề

tài: Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp cho công tác giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng tại quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm đề xuất một số giải pháp cho công tác giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng tại quận Hồng bàng, thành phố Hải Phòng

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay

- Thu thập, tài liệu số liệu về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng

- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc diện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư

- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong giải phóng mặt bằng của dự án

- Đề xuất một số giải pháp

4 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: thu hồi đất, GPMB của dự án với tổng diện tích 78,6 ha trên địa bàn phường Thượng Lý, quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng

5 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông tin

tư liệu; chính sách, các Nghị định, Thông tư của Chính Phủ và các Quyết định Công văn của thành phố Hải Phòng về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư tại Dự án khu đô thị Xi Măng, phục vụ cho mục đích đánh giá Thu thập các phiếu điều tra

- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi thường, nhà và tài sản trên đất, số liệu về hỗ trợ và tái định cư phục vụ cho mục đích nghiên cứu

- Phương pháp điều tra nhanh giá đất thị trường, phỏng vấn trực tiếp: điều tra nhanh giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu trong các năm 2008 - 2012 thông qua thông tin của cơ quan quản lý đất đai, Hội đồng bồi thường dự án, trên mạng Internet và trực tiếp phỏng vấn người dân để có số liệu so sánh với giá đất áp dụng

để lập phương án bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và giá đất theo khung giá do Uỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng quy định Điều tra nhanh, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân trong diện được bồi thường, hỗ trợ về giá đất và tài sản gắn liền với đất để thu thập các thông tin về giá bồi thường, điều kiện ăn ở của các hộ khi được bố trí tái định cư

- Phương pháp tổng hợp và phân tích để đánh giá làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi đất

6 Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn

- Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất

- Các báo cáo của các cấp: thành phố, quận Hồng Bàng, phường có liên quan

đến vấn đề nghiên cứu

- Các báo cáo của Hội đồng GPMB, các tổ GPMB của phường thực hiện Dự

án

- Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia

- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương

- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại địa bàn nghiên cứu

7 Cấu trúc Luận văn

Chương 1 Tổng quan về vấn đề thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để xây dựng khu đô thị mới

Chương 2 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của

dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng tại phường Thượng Lý, quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng

Chương 3 Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng

Chương 1 TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT GIẢI

có sự thay đổi cơ bản đó là: phát triển đô thị kèm theo sự thu hẹp xã hội nông thôn, làm thay đổi căn bản xã hôi nông thôn theo hướng công nghiệp

Nước ta là một nước có nền kinh tế đang trên đà phát triển Tuy nhiên với dân số hơn 80 triệu người và những năm gần đây tốc độ đô thị hoá ở nước ta diễn ra mạnh mẽ, xu hướng đổ xô về các thành phố lớn đã làm nảy sinh nhiều vấn đề nhu cầu của người dân như: nhà ở, việc làm, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí,… Điều đó đang gây sức ép về việc phân bổ quỹ đất phù hợp để có thể phục vụ quá trình sản xuất cũng như phục vụ cuộc sống sinh hoạt của người dân Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX quyết định chiến lược cơ bản về phát triển kinh tế - xã hội 10 năm đầu của thế kỷ 21 là “Chiến lược đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá theo định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng nền tảng để đến năm 2020 nước ta

cơ bản trở thành nước công nghiệp cùng với chiến lược củng cố, phát triển hội nhập kinh tế quốc tế”

Bên cạnh đó, nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập với nền kinh tế trong khu vực và trên thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá hiện nay thì nhu cầu sử dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp,

khu du lịch dịch vụ, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh và nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng Vì vậy sử dụng quỹ đất hợp lý phục vụ cho nền kinh tế luôn là nhiệm vụ hàng đầu và công tác quản lý, sử dụng vốn đất quốc gia cũng cần được nâng cao trước xu thế vận động của nền kinh tế

Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi Để thực hiện tốt công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng (GPMB) phục vụ cho các dự án xây dựng, Nhà nước phải có môi trường pháp lý vững chắc, xử lý khéo léo trong mọi tình huống, đặc biệt phải có các chính sách hợp lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong việc bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của họ

1.2 Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành

1.2.1.Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.1.1 Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước

Luật đất đai 2003 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng đất đai Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai theo điểm c, Khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai là giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thực hiện quyền năng định đoạt đất đai trong trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế; thu hồi đất đối với những trường hợp vi phạm

pháp luật về đất đai, không sử dụng đất, sử dụng đất không hiệu quả; thu hồi đất khi người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng

Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của pháp luật

1.2.1.2 Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Điều 39, 41 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi khi Nhà nước thu hồi dùng vào các mục đích sau:

- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để đảm bảo phục

vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

1.2.1.3 Các văn bản pháp luật chủ yếu của nhà nước về bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi

* Từ năm 1993 đến khi có Luật Đất đai 2003

Tư đầu những năm 90 công cuộc đổi mới trên toàn đất nước đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, ngày càng nhiều dự án đầu tư phát triển đòi hỏi phải sử dụng đất với quy mô lớn và tất yếu kèm theo là GPMB, tái định cư cho người có đất bị thu hồi Trước tình hình đó Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp lý cho việc bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi

Trong đó:

Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thay thế tất cả các văn bản, chính sách trước đó của nhà

nước về bồi thường, GPMB

So với các văn bản trước, Nghị định 90/CP quy ước định mức bồi thường và tính toàn diện cao hơn, quy định rõ hơn đối tượng được hưởng chính sách bồi thường thiệt hại, phân biệt rõ hộ gia đình, đơn vị sử dụng đất đai bất hợp pháp hay hay hợp pháp để có chế độ bồi thường hoặc không bồi thường, mức độ bồi thường tuỳ theo tính hợp pháp của về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản của người

bị thu hồi đất Tuy nhiên trong quá trình triển khai, thực tế cho thấy, sau khi nhà nước thu hồi đất và thực hiện GPMB người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn Theo Nghị định này giá đất do nhà nước quy định để bồi thường thiệt hại khác xa so với giá thực tế Do vậy, cần thiết phải có một văn bản pháp luật mới thay thế Nghị định

90/CP

- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về bồi thường thiệt hại khi nhà

nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định 90/CP

So với Nghị định 90/CP, Nghị định này có rất nhiều điểm tiến bộ trong chính sách bồi thường, GPMB, tái định cư của nhà nước đối với người bị thu hồi đất, đặc biệt là người có đất bị thu hồi có quyền lựa chọn một trong 3 phương án bồi thường bằng đất, bằng tiền, hoặc bằng nhà Theo Nghị định này giá bồi thường thiệt hại về

đất được tính như sau:

+ Giá đất để tính bồi thường thiệt hại cho chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài chính - Vật

giá, có sự tham gia của các ngành có liên quan

+ Giá để tính bồi thường thiệt hại xác định trên cơ sở giá đất địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

địa phương

Nghị định số 22/1998/NĐ-CP có thêm chính sách hỗ trợ cũng như một số điều khoản mới về lập khu tái định cư cho các hộ phải di chuyển Đồng thời đã đưa

ra các nội dung về công tác thực hiện, quy định trách nhiệm của UBND các cấp và hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện trong việc chỉ đạo lập phương

án bồi thường, xác định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án được phê duyệt, tạo sự chủ động cho các địa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với

điều kiện kinh tế, xã hội, quỹ đất của địa phương

Sau vài năm thực hiện Nghị định 22/1998/CP đã đáp ứng được yêu cầu đòi hỏi của xã hội, cơ bản phù hợp với ý chí của các đối tượng quản lý nhà nước về đất đai, phù hợp với nguyện vọng của người dân trong công tác bồi thường, GPMB và tái định cư, đảm bảo công bằng dân chủ trong xã hội Song còn rất nhiều bất cập, đặc biệt trong xu hướng phát trển kinh tế, xã hội mạnh mẽ từ sau năm 2000 đến nay

thì nhiều chính sách đã lạc hậu không áp dụng được vào thực tiễn

* Sau khi có Luật Đất đai năm 2003

Sau khi Nhà nước ban hành Luật Đất đai năm 2003, các chính sách về đất đai cũng thay đổi theo Như vậy để phù hợp với sự ra đời của Luật Đất đai và tình hình thực tế trong công tác thu hồi đất, GPMB, Chính phủ đã ban hành các văn bản

pháp lý sau:

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 84/2007/ NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trưòng quy định chi tiết về bồi thường, hõ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

Trên đây là những văn bản hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất được áp dụng chung trên phạm vi cả nước Ngoài ra do điều kiện hoàn cảnh, tình hình cụ thể của mỗi tỉnh, mỗi dự án mà có những văn bản

kèm theo để cụ thể hoá hoặc điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế ở mỗi địa phương và từng dự án đó

1.2.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Ở Việt Nam việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo các nguyên tắc sau:

a- Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích nhà đầu tư:

Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước phải quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường đất và tài sản Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa

là biện pháp xử lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của Nhà đầu tư Tất cả các quyền này của Nhà nước đã được quy định cụ thể tại các Điều 42,43,45,47 và 49 Nghị định 197/2004/NĐ-CP

Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất của mình Do vây, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thoả đáng cụ thể:

+ Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm

quyết định thu hồi đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố tại thời điểm thu hồi đất (Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP)

+ Ngoài bồi thường về đất, tài sản người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề,… ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất (các Điều 17,18,19,20,21,22 và 23 và 23 Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

+ Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu TĐC với hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ (Điều 19 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Thông tư 19/2009/TT-BTNMT)

Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất

Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ

ưu đãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất với mức cao nhất, bằng số tiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước như đã quy định tại Điều 15 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 5, Khoản

3 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất Nhà nước đã phải giành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền thu hồi đất, phân bố sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước đưa đến dân giàu, nước mạnh

b- Đảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện:

Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của Nhà nước không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường

Tuy nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khi chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phù hợp với Luật Đất đai và công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công khai và bàn bạc dân chủ

Thứ nhất, trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp

và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể và bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai năm 2003)

Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội đồng bồi thường,hỗ trợ và tái định cư cấp quận, huyện,thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi

Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và được cấp có thẩm quyền ra quyết định giải quyết Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu,người khiếu nại có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền quyết định (Điều

40, Nghị định 69/2009/NĐ-CP)

1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.3.1 Bồi thường, hỗ trợ về đất

* Nguyên tắc bồi thường

Nguyên tắc bồi thường được quy định tại Điều 14 Nghị định số

69/2007/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư số 14/2004/TT-BTTNMT có nội dung:

Người bị nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì được bồi thường,và các Điều 44,45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, trường hợp không đủ điều kiện bồi thường thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xem xét để hỗ trợ

Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đính nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền

Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách Nhà nước.Trường hợp các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơn hoặc tiền bồi thường đất thì số tiền được trừ tối đa bằng số tiền bồi thường đất

* Điều kiện được bồi thường

Điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 14 Nghị định số

69/2007/NĐ-CP và Điều 3 Thông tư số 14/2004/TT-BTTNMT có nội dung sau:

Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường:

1 Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất và giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất quy định tại điểm c khoản 3 Điều 8 bao gồm:

a) Giấy tờ thừa kế theo quy định của pháp luật;

b) Giấy tờ tặng, cho nhà đất có công chứng hoặc xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) tại thời điểm tặng, cho;

c) Giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà

2 Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 8, trường hợp này phải bảo đảm các điều kiện sau:

a) Nhà thanh lý, hóa giá, nhà bán phải thuộc sở hữu nhà nước Nhà thuộc sở hữu nhà nước gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã được xác lập sở hữu nhà nước; nhà ở tạo lập do ngân sách nhà nước đầu tư; nhà ở được tạo lập bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; nhà ở được tạo lập bằng tiền theo phương thức nhà nước và nhân dân cùng làm; các nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước

b) Nhà được cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức đoàn thể của Nhà nước và doanh nghiệp nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở, bán nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu nhà nước trước ngày 05 tháng 7 năm 1994 hoặc giấy tờ bán nhà ở do tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở

3 Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người đang sử dụng đất quy định tại điểm e khoản 3 Điều 8 bao gồm:

e) Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;

g) Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất ở (sau đây gọi chung

là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) công nhận

3 Hộ gia đình, cá nhân đang sứ dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng kí ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế theo quy định của pháp luật; giấy tờ tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất có công chứng hoặc xác nhận của

Uỷ ban nhân dân cấp xã tại thời điểm tặng, cho; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà và có xác định của UBND cấp xã

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật:

- Nhà ở có giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Có giấy tờ thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu nhà nước trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

- Có giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan, đơn vị hành chính

sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức đoàn thể của Nhà nước và doanh nghiệp nhà nước, tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghị định

số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà

việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ kí của các bên có lien quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp

5 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy quy định tại phần 1, 2, 3 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm

2003 (không phân biệt người sử dụng đất đó là người sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 hay là người sử dụng đất sau ngày 15 tháng 10 năm 1993), nay được UBND cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp

6 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

7 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại phần 1,2,3, nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm1993 đến thời điểm

có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt

đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp

8.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng

9 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp

10 Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

b) Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước;

c) Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân

* Những trường hợp không được bồi thường

1 Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 14 Nghị định số 69/2007/NĐ-CP

2 Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử sụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

3 Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3,

4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003

4 Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại Điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP nhưng một trong các trường hợp quy định tại khoản 1,2,3,4 và 5 Điều 7 Nghị định 197/2004/NĐ-CP

* Giá đất để tính bồi thường

Giá đất để tính bồi thường được quy định tại Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Nghị định số 69/2007/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007

- Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng

- Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau:

+ Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi

+ Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đấ tại thời điểm có quyết định thu hồi

Nếu Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp

* Phương pháp tính giá bồi thường

Phương pháp tính giá bồi thường chính là phương pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ “về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất” và Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27/07/2007 (thay thế Nghị định 188) bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư

* Nội dung bồi thường, hỗ trợ cho từng loại đất

1 Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:

Được quy định tại Điều 16 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009:

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng

- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức thì việc bồi thường được thực hiện như sau:

+ Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường;

+ Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định tại điểm a khoản này thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Trường hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì không được bồi thường về đất, người thuê đất công ích của xã, phường, thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

2 Đối với đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở của hộ gia đình và cá nhân, theo Điều 11 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:

+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của

hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do Nhà nước hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

- Đất phi nông nghiệp là đất ở theo Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:

+ Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương

+ Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ

đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi

3 Đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp của tổ chức theo Điều 12 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:

- Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiêp được Nhà nước giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp, mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất hoặc giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền sử dụng đất bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chi phí đầu tư vào đất còn lại không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiền chi phí đầu tư này được bồi thường

- Cơ sở của tổ chức tôn giáo đang sử dụng đất ổn định, nếu là đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất thì không được bồi thường, nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại

nước có thẩm quyền phải hướng dẫn sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng khu

đô thị và quy hoạch điểm dân cư nông thôn; nếu người bị thu hồi đất có yêu cầu Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất để sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn

- Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà thuộc đối tượng không được bồi thường đất, nếu không còn nơi nào ở khác thì được Uỷ ban nhân dân cấp

có thẩm quyền xem xét giải quyết cho thuê, mua nhà ở hoặc giao đất ở mới; Người được mua nhà hoặc thuê nhà phải trả tiền mua nhà, thuê nhà, nộp tiền sử dụng đất theo quy định

2 Đối với đất ở có những người đang đồng quyền sử dụng đất

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất chung có đồng quyền sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo diện tích đất thuộc quyền sử dụng; nếu không có giấy tờ xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường chung cho các đối tượng có đồng quyền

+ Trường hợp Nhà nước không thu hồi đất thì đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn được bồi thường thiệt hại do hạn chế khả năng sử dụng đất, thiệt hại tài sản gắn liền với đất

4 Xử lý các trường hợp tổ chức bị thu hồi đất nhưng không được bồi thường:

Tổ chức bị thu hồi đất mà không được bồi thường nếu phải di dời đến cơ sở mới thì được hỗ trợ bằng tiền theo dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt; mức hỗ trợ tối đa không quá mức bồi thường đất bị thu hồi do tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất,cho thuê đất chi trả

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, ngày 25/5/2007 “Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai” có nội dung:

- Theo Điều 29,30 và 33 đất phi nông nghiệp được sử dụng trước ngày 01/7/2004 củ tổ chức kinh tế do được giao đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án; đất sản xuất,kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không phải do Nhà nước giao, cho thuê, được bồi thường về đất theo giá đất ở khi Nhà nước thu hồi đất

- Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi theo quy định tại Khoản 4 và Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP được bồi thường về đất theo giá đất ở khi Nhà nước thu hồi đất

- Khi thu hồi đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, không chỉ căn cứ vào điều kiện kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng tại khu vực giáp ranh mà còn phải căn cứ vào điều

kiện kinh tế,xã hội, kết cấu hạ tầng chung và khả năng thu hút đầu tư của từng địa phương đối với khu vực giáp ranh đó

- Theo điều 44, 45,46, 47, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định:

+ Trường hợp thu hồi đối với đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các laọi giấy tờ quy định tại Khoản 1 điều 50 của Luật Đất đai và UBND cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại Khoản 4, Điều 15 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích đất bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo qu định đối với phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở (nếu có) thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư

b) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải đất ở)và không thuộc một trong các trường hợp đất quy định tại Khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang được sử dụng Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp

c) Trường hợp đất đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp mà người đang

sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường, hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định

d) Trường hợp đất đang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này hoặc diẹn tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất quy định tại Điều 70 của Luật Đất đai và khoản 1 Điều 90 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thì người sử dụng đất không được bồi thường về đất; nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được hỗ trợ về đất hoặc được giải quyết nhà tái định cư theo quy định của UBND cấp tỉnh

+ Trường hợp thửa đất ở có vuờn, ao sử dụng trước ngày 18 tháng 12 năm

1980 đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP mà thửa đất này được tách ra từ thửa đất khong có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thửa đất còn lại sau khi đã tách thửa mà được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp cũng được bồi thường, hỗ trợ về đất đai đối với đất ở theo hạn mức quy định tại khoản 2 Điều 45 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP

+ Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được UBND cấp xã xác nhận lầ không có trang chấp:

a) Trường hợp đất đang sử dụng là đất có nhà ở và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thuờng về đất theo diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tíc đất bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 83

và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và giá trị bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức quy định tại thời điểm

a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở và phần diện tích đất vườn, ao trên cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở thì được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp

b) Trường hợp đất đang sư dụng vào mục đích phi nông nghiệp (không phải

là đất ở) và không thuộc một trong các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị định số 198/2004/CĐ-CP Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại Trường hợp trên thửa đất có cả phần diện tích đang sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì phần diện tích đó được bồi thường, hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp

c) Trường hợp đất dang sử dụng thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định này thì người sử dụng đất không được bồi thường về đất, nếu đất đang sử dụng là đất có nhà ở mà người có đất bị thu hồi không có chỗ ở nào khác thì được giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 14 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP

- Đất do lấn chiếm và đất được giao, được cho thuê không đúng thẩm quyền

kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 trở về sau thì người có hành vi lấn, chiếm hoặc được giao đất, thêu đất không đúng thẩm quyền không được bồi thường về đất khi thu hồi đất

- Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận:

+ Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người đang

sử dụng đất được bồi thuờng về đất đối với diện tích và loại đất được giao

+ Trường hợp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm

1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ vè đất như sau:

a) Được bồi thường, hỗ trợ về đất đối với diện tích đất được giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đối với diện tích đất ở trong hạn mức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai

b) Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở ngoài hạn mức giao đất quy định tại khoản 2 Điều 83 và khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai nhưng phải trừ di tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy định tại điểm a khoản

đã được xác định, không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế

1.2.3.2 Bồi thường, hỗ trợ về tài sản

* Nguyên tắc bồi thường

Theo Điều 18 Nghị định197/NĐ-CP quy định:

1 Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường

2 Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ từng trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản

3 Nhà, công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau khi quy hoạch, khi sử dụng đất công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép xây dựng thì không được bồi thường

4 Nhà công trình khác gắn liền với đất được xây dựng sau ngày 01/07/2004

mà tại thời điểm xây dựng đã trái với mặt đất sử dụng đất đã được xây dựng trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt thì không được bồi thường

5 Tài sản gắn liền với đất được tạo lập sau khi có quyết định thu hồi đất được công bố thì không được bồi thường

6 Hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được, thì chỉ bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện hành và thực tế tại địa phương

* Nội dung bồi thường:

- Theo Nghị định 197/NĐ-CP và bổ sung tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định:

+ Bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất

1 Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có kỹ thuật tiêu chuẩn

tương đương do Bộ xây dựng ban hành Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ

2 Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định trên được bồi thường theo mức sau:

a) Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỉ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình

b) Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá vỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được thì được bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ

3 Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang sử dụng thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật cùng cấp theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường

4 Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 83 Luật Đất đai thì không được bồi thường

5 Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003 thì việc xử lý tài sản theo quy định tại Điều 35 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

+ Xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình

1 Nhà, công trình khác được phép xây dựng trên đất có đủ điều kiện bồi thường quy định tại Điều 8 của Nghị định này thì được bồi thường theo quy định tại Điều 19 (thay thế tại Điều 24 Nghị định 69/2009/NĐ-CP) của Nghị định này

2 Nhà, công trình khác không được giấy phép xây dựng thì tuỳ theo mức độ, tính chất hợp pháp của đất, nhà và công trình được bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật

3 Nhà, công trình khác xây dựng trên đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 8 của Nghị định này, mà khi xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quỳen thong báo không được phép xây dựng thì không được bồi thường, không được hỗ trợ; người có công trình xây dựng trái phép đó buộc phải tự phá dỡ và tự chịu chi phí phá dỡ trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền thực hiện phá dỡ

+ Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:

1 Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do

tổ chức tự quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được bồi thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa; nâng cấp; mức bồi thường do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định

2 Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước bị phá dỡ được thuê nhà ở tạ nơi tái định cư, diện tích thuê mới tại nơi tái định cư tương đương với diện tích thuê cũ, giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà thuê tại nơi tái định cư được nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của Chính phủ về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, trường hợp đặc biệt không