Nghiên cứu xây dựng định hướng sử dụng hợp lý đất đai phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng đến năm 2020

Dân số ngày càng tăng, quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng lên đặc biệt là đất ở, sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng cộ

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Chuyên ngành: quản lý đất đai

Mã số : 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS Nhữ Thị Xuân

Hà Nội - 2013

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 3

3 Nhiệm vụ nghiên cứu 3

4 Phạm vi nghiên cứu 3

5 Ý nghĩa của đề tài luận văn 3

6 Cơ sở dữ liệu đã sử dụng 3

7 Phương pháp nghiên cứu 4

8 Kết quả đạt được của luận văn 5

9 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 5

10 Cấu trúc của luận văn 5

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN XÂY DỰNG ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ 6

1.1 Đô thị, đất đô thị, đô thị hóa, sử dụng đất đô thị 6

1.1.1 Khái niệm đô thị 6

1.1.2 Đất đô thị 7

1.1.3 Đô thị hóa 8

1.1.4 Sử dụng đất đô thị 9

1.2 Vai trò của đất đô thị 12

1.3 Cơ sở lý luận của việc sử dụng hợp lý đất đai 13

1.4 Quy hoạch đô thị 17

1.5 Cơ sở pháp lý về quản lý, sử dụng và phát triển đất đô thị 18

1.6 Quy hoạch sử dụng đất đô thị 21

1.6.1 Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất đô thị 21

1.6.2 Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị 22

1.6.3 Nguyên tắc cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất đô thị 22

1.6.4 Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đô thị 24

1.6.5 Cơ sở xây dựng quy mô đất đai trong việc lập quy hoạch sử dụng đất đô thị 26 1.7 Các quan điểm nghiên cứu 28

1.8 Các công trình nghiên cứu trên lãnh thổ có liên quan 29

CHƯƠNG 2: ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀTHỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT PHƯỜNG TRÀNG MINH, QUẬN KIẾN AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 33

2.1.1 Vị trớ địa lý 33

2.1.2 Địa hỡnh diện mạo 33

2.1.3 Khớ hậu, thủy văn 34

2.1.4 Đặc điểm thổ nh-ỡng và tài nguyên đất 35

2.1.5 Thực trạng mụi trường 36

2.1.6 Đỏnh giỏ chung về đặc điểm điều kiện tự nhiờn 37

2.2 Đặc điểm kinh tế - xó hội 37

2.2.1 Tổng quan về thực trạng phỏt triển kinh tế - xó hội 37

2.2.2 Cụng nghiệp tiểu thủ cụng nghiệp và dịch vụ 38

2.2.3 Dõn số, lao động và việc làm 39

2.2.4 Thực trạng phỏt triển cơ sở hạ tầng 39

2.3 Thực trạng sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phũng 41

2.3.1- Hiện trạng đất đai đụ thị phường Tràng Minh 41

2.3.2 Thực hiện cỏc văn bản quy phạm phỏp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện cỏc văn bản 41

2.3.3 Xỏc định địa giới hành chớnh, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chớnh, lập bản đồ hành chớnh 42

2.3.4 Thống kờ, kiểm kờ đất đai 42

2.3.6 Quản lý, giỏm sỏt việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 42

2.3.7 Kiểm tra việc chấp hành cỏc quy định của phỏp luật về đất đai và xử lý vi phạm luật về đất đai 43

2.3.8 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cỏo cỏc vi phạm trong việc quản lý sử dụng đất đai 43

2.3.9 Quản lý cỏc hoạt động dịch vụ cụng về đất đai 43

2.4 Thực trạng sử dụng đất năm 2000 phường Tràng Minh 44

2.4.1 Cơ cấusử dụng đất năm 2000 phường Tràng Minh 44

2.4.2 Đỏnh giỏ thực trạng sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An năm 2000 47

2.5 Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 phường Tràng Minh 49

2.5.1 Đặc điểm chung 49

2.5.2 Đỏnh giỏ thực trạng sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An năm 2005 52

2.6 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 phường Tràng Minh, quận Kiến An 54

2.6.1 Đặc điểm chung 54

2.6.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An năm

2010 57

2.7 Đánh giá chung về thực trạng sử dụng đất đai phường Tràng Minh 59

2.7.1 Những ưu điểm cơ bản 59

2.7.2 Những khó khăn tồn tại 60

CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ ĐỀ XUẤT ĐỊNH HƯỚNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2020 62

3.1 Đánh giá biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 đến năm 2010 62

3.1.1 Biên tập và thành lập bản đồ biến động sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An giai đoạn 2000 đến năm 2010 63

3.1.2 Đất nông nghiệp 63

3.1.3 Đất phi nông nghiệp 64

3.1.4 Đất chưa sử dụng 66

3.2 Nguyên nhân gây biến động 70

3.2.1 Quy hoạch tổng thể quận Kiến An 70

3.2.2 Tình hình phát triển Công nghiệp hóa – hiện đại hóa 70

3.2.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng, công trình xây dựng cơ bản 71

3.2.4 Gia tăng dân số 71

3.2.5 Điều kiện tự nhiên 72

3.3 Phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của phường đến năm 2020 73

3.3.1 Phương hướng, mục tiêu chung 73

3.3.2 Phương hướng, mục tiêu cụ thể 74

3.4 Định hướng sử dụng đất theo mục đích sử dụng phường Tràng Minh đến năm 2020 75

3.4.1 Quan điểm định hướng quy hoạch sử dụng đất hợp lý 75

3.4.2 Định hướng sử dụng hợp lý đất sản xuất nông nghiệp 77

3.4.3 Định hướng sử dụng hợp lý đất phi nông nghiệp 81

3.4.4 Định hướng sử dụng hợp lý đất chưa sử dụng 84

3.5 Giải pháp sử dụng hợp lý đất phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng đến năm 2020 84

3.5.1 Tính khả thi của đề tài 84

3.5.2 Các giải pháp về quản lý hành chính 85

3.5.3 Các giải pháp về kinh tế 86

3.5.5 Tóm lại 89

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90

1 Kết luận 90

2 Kiến nghị 91

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị 18

Bảng 1.2 Chỉ tiêu đất khu dân dụng 19

Bảng 1.3 Chỉ tiêu đất giao thông trong khu dân dụng 19

Bảng 1.4 Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở 20

Bảng 1.5 Chỉ tiêu đất công nghiệp, kho tàng đô thị 20

Bảng 1.6 Chỉ tiêu đất trong khu công nghiệp 20

Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng năm 2000 53

Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng năm 2005 58

Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng năm 2010 63

Bảng 3.1 Biến động diện tích đất nông nghiệp theo mục đích sử dụng phường Tràng Minh giai đoạn 2000 – 2010 70

Bảng 3.2: Biến động diện tích đất phi nông nghiệp theo mục đích sử dụng phường Tràng Minh giai đoạn 2000 – 2010 72

Bảng 3.3 Biến động diện tích đất chưa sử dụng 75

phường Tràng Minh giai đoạn 2000 – 2010 75

Bảng 3.5 Định hướng diện tích đất nông nghiệp đến năm 2020 phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 88

Bảng 3.6 Định hướng diện tích đất phi nông nghiệp đến năm 2020 phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 89

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH

Biểu đồ 2.1 Cơ cấu sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An năm

2000 41 Biểu đồ 2.2 Cơ cấu sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An năm

2005 46 Biểu đồ 2.3 Cơ cấu sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An năm

2010 19 Biểu đồ 3.1 Biểu đồ so sánh diện tích đất nông nghiệp qua các năm 2000,

2005, 2010 phường Tràng Minh 60 Biểu đồ 3.2 Biểu đồ so sánh diện tích đất phi nông nghiệp qua các năm 2000,

2005, 2010 phường Tràng Minh 62 Biểu đồ 3.3 Biểu đồ so sánh diện tích đất chưa sử dụng qua các năm 2000,

2005, 2010 phường Tràng Minh 64 Biểu đồ 3.4 Biểu đồ so sánh diện tích đất nông nghiệp năm 2010 và định hướng sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020 75 Biểu đồ 3.5 Biểu đồ so sánh định hướng sử dụng đất phi nông nghiệp pường Tràng Minh, quận Kiến An đến năm 2020 64 Hình 3.1 Sơ đồ định hướng diện tích đất nông nghiệp đến năm 2020 phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng 20

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá và nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của mỗi quốc gia Nó là điều kiện không thể thiếu trong mọi quá trình phát triển.Vì đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là cơ sở không gian của mọi quá trình sản xuất,

là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các công trình văn hóa xã hội an ninh quốc phòng

Đất đai là điều kiện cần thiết để tồn tại và tái sản xuất và các thế hệ tiếp theo của loài người Do đó, đất đai phải sử dụng một cách hợp lý, triệt để và có hiệu quả kinh tế cao nhất Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay áp lực đối với đất đai càng lớn Vấn đề này trở thành đòi hỏi bức thiết đối với công tác quản lý đất đai đặc biệt là công tác định hướng sử dụng hợp lý đất đai Vì vậy, Đảng và Nhà nước ta rất quan tâm đến công tác quản lý sử dụng đất

Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã nêu:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và theo pháp luật” Theo điều 6 Luật đất đai 2003, quy hoạch sử dụng đất là 1 trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai Và quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kĩ thuật, pháp chế của Nhà nước về sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, hiệu quả thông qua việc phân phối và tái phân phối quỹ đất cả nước, tổ chức

sử dụng lao động và các tư liệu sản xuất khác có liên quan đến đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất, bảo vệ môi trường

Phường Tràng Minh là cửa ngõ, đầu mối giao thông của quận Kiến An, thành phố Hải Phòng, có vị trí quan trọng về kinh tế, văn hóa, du lịch sinh thái và an ninh quốc phòng

Theo Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết quận Kiến An đến năm 2020

đã được thành phố Hải phòng phê duyệt tại Quyết định số1900/QĐ- UBND ngày 22/8/2002 Phường Tràng Minh với quy mô 11.000 người, việc nghiên cứu quy hoạch sử dụng đất phường Tràng Minh là bước đi tiếp theo thực hiện định hướng quy hoạch phát triển quận Kiến An, đây là việc làm cần thiết và cấp bách nhằm

từng bước đặt tiền đề đầu tư phát triển khu du lịch sinh thái ven sông Đa Độ Kiến

An khang trang, hiện đại đảm bảo mục tiêu phát triển bền vững

Trong quy hoạch sử dụng đất thì quy hoạch cấp phường đóng vai trò quan trọng Quy hoạch sử dụng đất cấp phường là cơ sở để lập và phân bổ đất đai cho các ngành, quy hoạch phân bổ đất đai theo lãnh thổ, bổ sung hoàn chỉnh cho quy hoạch

sử dụng đất cấp trên Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất cấp phường sẽ là cơ sở để nắm chắc quỹ đất hiện tại của phường, phân tích những hợp lý, bất hợp lý trong sử dụng đất Từ đó dự tính phân bổ, quản lý sử dụng đất cho các mục đích văn hoá, kinh tế, xã hội một cách hợp lý, tiết kiệm để đạt được hiệu quả cao nhất

Hiện nay, phường Tràng Minh chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết mang lại tính hiệu quả cao Dân số ngày càng tăng, quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ làm cho nhu cầu sử dụng đất tăng lên đặc biệt là đất ở, sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng cộng với ý thức sử dụng đất của người dân còn kém làm cho việc sử dụng đất chưa có hiệu quả, chưa phát huy hết tiềm năng của đất còn làm cho đất bị thái hoá: ô nhiễm, xói mòn, rửa trôi…

Bên cạnh đó việc sử dụng đất của phường còn nhiều tồn tại, đó là việc quy hoạch đường đi giữa các khu dân cư còn chưa đáp ứng hết nhu cầu đi lại, giao lưu buôn bán của người dân; đất nông nghiệp còn bỏ hoang hóa chưa sử dụng hợp lý

Do tình trạng đô thị hóa, công nghiệp hóa người dân không tập trung vào sản xuất nông nghiệp, nên năng xuất lúa và hoa màu không cao

Quy hoạch sử dụng đất đô thị ra đời giúp cho việc sử dụng, quản lý đất đai

đô thị đi vào nề nếp, quy hoạch đề ra những phương án, mô hình Được thực hiện trong tương lai để sử dụng nguồn lực tiết kiệm hợp lý có hiệu quả phát triển một cách cân đối phù hợp với sự phát triển của đất nước nói chung và Hải Phòng nói riêng cả trong trước mắt và lâu dài

Hiện nay, phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng chưa xây dựng quy hoạch chi tiết sử dụng đất Do vậy, việc sử dụng đất chưa hợp lý dẫn

đến lãng phí đất vì vậy đề tài luận văn được đặt ra là “Nghiên cứu xây dựng định hướng sử dụng hợp lý đất đai phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng đến năm 2020”

2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

hướng sử dụng hợp lý đất phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng

3 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu trên, đề tài đặt ra các nhiệm vụ sau:

- Nghiên cứu cơ sở khoa học định hướng quy hoạch sử dụng đất đô thị

- Điều tra, thu thập thông tin, tư liệu, số liệu (Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các biến động hiện trạng sử dụng đất ở nhiều thời kỳ, biến động địa chất công trình, bản đồ quy hoạch … Các báo cáo, văn bản liên quan….)

- Phân tích, xử lý thông tin

- Đánh giá thực trạng và biến động, nguyên nhân gây biến động, trên cơ sở

đó đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất khu vực nghiên cứu

4 Phạm vi nghiên cứu

+ Phạm vi lãnh thổ: Phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng + Phạm vi khoa học: Đánh giá thực trạng và biến động sử dụng đất, trên cơ

sở đó đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất khu vực nghiên cứu

5 Ý nghĩa của đề tài luận văn

+ Ý nghĩa khoa học: Góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học đề xuất định

hướng sử dụng hợp lý đất cấp phường

+ Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả đề tài có thể làm tài liệu tham khảo cho việc sử

dụng hợp lý đất đai khu vực nghiên cứu

6 Cơ sở dữ liệu đã sử dụng

Để hoàn thành đề tài luận văn, các tài liệu sử dụng bao gồm:

a Tài liệu bản đồ

- Bản đồ địa hình tỉ lệ 1: 25.000, năm 1995 Cơ quan thành lập: Tổng cục Địa chính

- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất thành phố Hải Phòng năm 2010, tỷ lệ 1: 50.000 Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng

- Bản đồ hiện trạng sử dụng đất quận Kiến An, thành phố Hải Phòng năm, 2005 và

2010, tỷ lệ 1: 10.000 Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng

- Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận Kiến An giai đoạn 2010- 2020 Sở Tài nguyên

và Môi trường, thành phố Hải Phòng

b Các tài liệu khác

- Chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng giai đoạn 2010- 2020

- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng thời kỳ 2010 -

2020

- Các kết quả khảo sát thực địa

7 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp điều tra, khảo sát thu nhập số liệu

Đây là phương pháp dùng để khảo sát điều tra thu thập các tài liệu, số liệu

về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các số liệu thống kê, kiểm kê về diện tích các loại đất ở thời điểm hiện trạng để phục vụ cho việc nghiên cứu xây dựng định hướng sử dụng hợp lý đất đai phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng đến năm 2020

- Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp tài liệu

Phương pháp này dùng để phân tích và đưa ra đánh giá về tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất của phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng

- Phương pháp so sánh, đánh giá tổng hợp

Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được tiến hành thống kê, so sánh số liệu qua các năm để thấy được sự biến động, thay đổi về cơ cấu các loại đất Do tiêu chí thống kê đất đai năm 2000 và năm 2010 khác nhau Vì vậy cần quy đổi chỉ tiêu thống kê về cùng một hệ thống chỉ tiêu thống nhất phục vụ cho việc so sánh, phân tích, đánh giá biến động sử dụng đất của địa bàn nghiên cứu Phương pháp này nhằm làm rõ tình hình phát triển kinh tế - xã hội

- Phương pháp kế thừa, chuyên gia

Kế thừa các tài liệu, số liệu thống kê, kiểm kê đất đai của phường Tràng Minh qua các năm, bản đồ đã có để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài Hỏi ý kiến các chuyên gia về sử dụng đất đai cho khu vực nghiên cứu

8 Kết quả đạt đƣợc của luận văn

- Xác định thực trạng sử dụng đất và đánh giá biến động sử dụng đất khu vực nghiên cứu

- Đề xuất định hướng sử dụng hợp lý đất đai khu vực nghiên cứu

9 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Ý nghĩa khoa học: Kết quả của luận văn góp phần xác lập cở sở khoa học phục vụ định hướng quy hoạch và quản lý sử dụng hợp lý đất đai

Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả của luận văn góp phần làm cơ sở khoa học cho công tác quản lý, định hướng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng

10 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung của luận văn được trình bày trong 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận xây dựng định hướng sử dụng hợp lý đất đô thị Chương 2: Đặc điểm điều kiện địa lý và thực trạng sử dụng đất phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng

Chương 3: Đánh giá biến động sử dụng đất và đề xuất định hướng sử dụng hợp lý đất đai phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN XÂY DỰNG ĐỊNH HƯỚNG

SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ

1.1 Đô thị, đất đô thị, đô thị hóa, sử dụng đất đô thị

1.1.1 Khái niệm đô thị

Có nhiều cách tiếp cận nghiên cứu đô thị, mỗi cách tiếp cận lại đưa ra định nghĩa khác nhau về đô thị, dưới góc nhìn của những nhà khoa học, nhà nghiên cứu,

đô thị được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau Đô thị được định nghĩa là một khu

dân cư tập trung thỏa mãn 2 điều kiện:

- Về cấp quản lý: Đô thị là thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền quyết định thành lập

- Về trình độ phát triển: Đô thị phải đạt những tiêu chuẩn sau:

Thứ nhất, đô thị có chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc trung tâm chuyên ngành, cấp quốc gia, cấp vùng liên tỉnh, cấp tỉnh, cấp huyện hoặc là một trung tâm của vùng trong tỉnh; có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ nhất định

Thứ hai, đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn yêu cầu:

+ Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp được tính trong phạm vi ranh giới nội thành, nội thị, khu vực xây dựng tập trung phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động

+ Hệ thống công trình hạ tầng đô thị được xây dựng đồng bộ (hệ thống công

trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội) đã được đầu tư xây dựng đạt 70% yêu cầu

của đồ án quy hoạch xây dựng theo từng giai đoạn; đạt quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật và các quy định khác có liên quan

+ Quy mô dân số toàn đô thị tối thiểu phải đạt 4.000 người trở lên

+ Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị và khu phố xây dựng tập trung của thị trấn [20]

Căn cứ vào các nội dung yêu cầu trên có thể định nghĩa một cách khái quát về

đô thị như sau: “Đô thị là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao động

phi nông nghiệp (trên 65% - xét ở khu vực nội thị), là trung tâm tổng hợp hay chuyên

ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ (có thể

là cả nước, hoặc một tỉnh, một huyện), có cơ sở hạ tầng thích hợp và dân số nội thị tối thiểu là 4000 người (đối với miền núi tối thiểu là 2800 người) Đô thị gồm các loại: thành phố, thị xã và thị trấn Đô thị bao gồm các khu chức năng đô thị” [21]

1.1.2 Đất đô thị

Đất đô thị là đất nội thành nội thị xã, thị trấn được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an ninh quốc phòng và các mục đích khác Đất ngoại thành ngoại thị xã đã được quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng là đất

đô thị và được sử dụng như đất đô thị

Khi xác định đất đai theo ranh giới hành chính thì đất đô thị bao gồm nội thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng cơ sở hạ tầng và cơ cấu không gian quy hoạch đô thị, các vùng đất sẽ được đô thị hóa nằm trong phạm vi ranh giới quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của loài người Cùng với các điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội khác, đất đai là một trong những

cơ sở quan trọng nhất để hình thành vùng kinh tế của cả nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả tiềm năng tự nhiên - kinh tế - xã hội của mỗi vùng đất nước

Đất đô thị theo nghĩa hẹp là sự biến động của sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp thành đất sử dụng công nghiệp, thương nghiệp, giao thông, văn hóa… Theo hình thức phát triển đất của khu vực mới ngoài ra còn cải tạo khu vực đất cũ Đất của khu vực mới mở rộng diện tích sử dụng đất đô thị là để ra tăng, cung cấp kinh tế của đất đô thị Nội dung của nó gồm hai mặt: Một là tiến hành quy hoạch lại, chuyển phương hướng sử dụng đất để phát triển đô thị Hai là tiến hành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật để thành khu đô thị mới khang trang đẹp hơn trong chương trình chỉnh trang đô thị phát triển kinh tế của cả nước

Phát triển sử dụng đất của khu vực cũ là một con đường khác để tăng cung cấp kinh tế của đất đô thị Nội dung cơ bản của nó là thông qua các hoạt động phá

bỏ, di chuyển và cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng đất các khu vực cũ nhằm nâng cao trình độ tập trung, tiết kiệm trong việc sử dụng đất đô thị

Cơ sở đầu tiên của sự phát triển đô thị là quy hoạch chi tiết sử dụng mặt bằng đất đai nhất định để phát triển đô thị Trong đó, xác định địa giới và mục đích sử dụng của mặt bằng đất đai và vạch mạng lưới đường sá, phân chia mặt bằng đất đai thành những lô đất đề ra yêu cầu về quy hoạch và kiến trúc đối với các công trình xây dựng trên đó

1.1.3 Đô thị hóa

Từ trước đến nay có rất nhiều nhà khoa học và công trình nghiên cứu khoa học rất đa dạng và khác nhau nghiên cứu về quá trình đô thị hóa Đó là vì đô thị hóa chứa đựng nhiều hiện tượng khác nhau, do đó mỗi lĩnh vực nghiên cứu có cách tiếp cận riêng, từ những góc nhìn khác nhau Đô thị hóa không chỉ liên quan đến các vấn

đề của địa lý mà đặc biệt hơn là các vấn đề của xã hội, kinh tế, chính trị “Đô thị hóa là một quá trình diễn thế kinh tế - xã hội - văn hoá - không gian gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển các nghề nghiệp mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hoá, sự chuyển đổi lối sống và sự mở rộng không gian thành đô thị, song song với việc tổ chức bộ máy hành chính và quân sự” [25] Theo quan điểm này thì quá trình đô thị hóa cũng bao gồm sự thay đổi toàn diện về các mặt: cơ cấu kinh tế, dân cư lối sống, không gian

đô thị, cơ cấu lao động,…

Chiến lược phát triển đô thị quốc gia là một bộ phận khăng khít, hữu cơ trong chiến lược ổn định và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước ta

Như vậy, trên góc độ toàn quốc, quá trình đô thị hoá và phát triển đô thị như

là một sức ép mang tính quy luật trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội quốc gia Trong quá trình đó tài nguyên đất là một yếu tố quan trọng và quyết định hàng đầu

Trong những năm qua, dưới tác động của nền kinh tế thị trường đất đai đã, đang và sẽ là một thành phần to lớn trong kinh doanh, sản xuất, thương mại nói chung và thị trường bất động sản nói riêng Và điều đó rõ ràng là một bộ phận quỹ tài nguyên đất, đặc biệt là đất nông nghiệp và lâm nghiệp được chuyển sang dùng cho xây dựng và phát triển đô thị Đây là vấn đề đang được quan tâm cho mọi quốc gia, đặc biệt là các nước mà nền sản xuất nông nghiệp đang đóng góp một tỷ trọng đáng kể cho nền kinh tế quốc dân

Nghiên cứu mức độ đô thị hóa của đô thị gắn với sử dụng đất đai đô thị nhằm định hướng quy hoạch sao cho phù hợp với trình độ phát triển của xã hội

1.1.4 Sử dụng đất đô thị

Việc sử dụng đất tại các đô thị trong những năm qua rất nhiều bất cập Nhìn chung công nghiệp chậm phát triển nhưng dân số tăng nhanh, đặc biệt là các đô thị, việc sử dụng đất đô thị chưa hợp lý, phát triển thiếu sự cân đối cần thiết theo các chức năng đô thị Công tác quản lý đất đô thị chưa thật sự chặt chẽ, kỷ cương Hiện tượng lấn chiếm, mua bán chuyển nhượng trái phép còn khá phổ biến, nhất là các đô thị lớn Một trong những chỉ tiêu định hướng quan trọng nhất để đánh giá mức độ đô thị hoá

là dân số đô thị Ở nước ta sự tăng dân số toàn quốc ảnh hưởng không tương xứng với mức đô thị hoá đồng thời cũng thể hiện trình độ kinh tế còn quá chậm

Để xem xét, đánh giá những vấn đề sử dụng đất đô thị, chúng ta phải xem xét ở một số tiêu chí sau:

cân bằng sinh thái đô thị

- Đất ở đô thị

Đất ở đô thị phụ thuộc vào địa hình, khí hậu, kinh tế - xã hội và số tầng cao trung bình các đô thị Trong 30 năm qua, mặc dù thời gian đầu gặp nhiều khó khăn nhưng hàng năm Nhà nước đã rất quan tâm đến việc đầu tư cho xây dựng nhà ở và các cơ sở hạ tầng tại các đô thị Trong những năm gần đây với cơ chế mới, đất ở đô thị cũng tăng lên nhanh chóng do Nhà nước cấp đất và mở rộng thị trường bất động sản cho người dân tự do mua bán nhưng đồng thời thấy

rõ quỹ đất đô thị đã ngày càng bị thu hẹp

- Đất giao thông đô thị

Giao thông đô thị là một yếu tố quan trọng quyết định hình thành cơ cấu đô thị và sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị, là yếu tố tác động trực tiếp với đời sống

thường nhật của người dân đô thị Tuy một số năm gần đây Nhà nước ta quan tâm đến việc phát triển đất giao thông đô thị nhưng đất giao thông đô thị hiện nay còn ở mức thấp chỉ chiếm trên dưới 10% đất đô thị [25]

Theo dự báo, tỷ lệ đất giao thông đô thị ở nước ta trong tương lai phải đạt 15-20% diện tích đất đô thị, bình quân diện tích giao thông đầu người là khoảng

tích đất giao thông trên đầu người thấp, nên là một trong những nguyên nhân gây

ra hiện tượng tắc nghẽn giao thông thường xuyên tại các thành phố lớn như

thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh

- Đất cây xanh, công viên đô thị

đánh giá môi trường sinh thái đô thị Nhìn chung đô thị nước ta diện tích cây xanh trên đầu người rất thấp mặc dù nước ta rất thuận lợi cho cây xanh sinh trưởng và phát triển

Chưa có một công trình nào nghiên cứu sự hợp lý đất cây xanh theo quan điểm sinh thái đô thị và phát triển lâu bền Tuy nhiên, theo quy phạm thiết kế quy hoạch đô thị đã bước đầu đề xuất diện tích cây xanh trung bình trên đầu người như bảng 1.1

Bảng 1.1 Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị [15]

Loại đô thị

Diện tích cây xanh toàn đô thị (m 2 /người)

Diện tích cây xanh sử dụng công cộng

(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - 1997)

Đối với đô thị nghỉ mát, diện tích cây xanh toàn đô thị tối thiểu phải là 30 -

- Các loại đất đô thị khác

Bao gồm đất cơ quan trường đại học, dạy nghề, viện nghiên cứu, đất quốc phòng trong đô thị, đất công nghiệp kho tàng, Nhìn chung chiếm diện tích tương đối lớn so với nhu cầu nên sử dụng còn lãng phí, nhiều nơi sử dụng không đúng mục

đích Một số năm trước, tình trạng các cơ quan xí nghiệp chia hoặc bán cho cán bộ công nhân viên làm nhà ở khá phổ biến Riêng đất quốc phòng đặc biệt đối với các đô thị Miền Nam là sự tiếp quản đất quân sự của chế độ cũ nên đất quốc phòng trong đô thị rất lớn, nhiều nơi bỏ trống hoặc cho thuê, chia đất cho cán bộ quân đội làm nhà ở không theo quy hoạch đô thị gây nên sử dụng đất lộn xộn sai mục đích và lãng phí

Thành phố Hải Phòng là đô thị loại I trung tâm cấp quốc gia, diện tích tự nhiên được phân theo các nhóm loại đất như sau: đất nông nghiệp chiếm 55,8%; đất phi nông nghiệp chiếm 41,1%; đất chưa sử dụng chiếm 3,1% Nhìn chung đất sản xuất nông nghiệp của thành phố có mức bình quân trên khẩu nông nghiệp đạt thấp, song lại có ý nghĩa rất quan trọng về mặt an sinh xã hội thành phố với trên 55% dân

số sống ở nông thôn, trong đó có trên 50% dân số nông nghiệp

Chức năng đô thị chiếm một diện tích nhất định trong đô thị Tỷ lệ các diện tích đất của các khu chức năng cần cân đối tránh lãng phí, quy định chỉ tiêu đất đối với từng loại chức năng dựa vào quy mô dân số đô thị và loại đô thị như sau: (bảng 1.2., 1.3., 1.4, 1.5, 1.6)

Bảng 1.2 Chỉ tiêu đất khu dân dụng [15]

Loại đô thị Đất khu dân dụng (m 2 /người) gồm đất

Toàn khu dân cư

(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam – 1997)

Bảng 1.3 Chỉ tiêu đất giao thông trong khu dân dụng [15]

Loại đô thị Diện tích đất (m 2

Bảng 1.4 Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở [15]

Loại đô thị Chỉ tiêu đất (m 2 /người) cho

(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam – 1997)

Bảng 1.5 Chỉ tiêu đất công nghiệp, kho tàng đô thị (kể cả đất dự phòng phát triển) [15]

(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam – 1997)

Bảng 1.6 Chỉ tiêu đất trong khu công nghiệp [15]

(Nguồn: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam – 1997)

1.2 Vai trò của đất đô thị

Theo hướng phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sự quản lý của Nhà nước và sự công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước thì các đô thị sẽ trở thành các trung tâm công nghiệp, thương mại và các dịch vụ khác, là đầu mối giao thông,

quan hệ kinh tế quan trọng, giữa các vùng địa phương trong cả nước Đất đai là nền tảng của các quan hệ đó, nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế -

xã hội Đó là vai trò chung của đất đai nhưng khi được quy hoạch là đô thị thì giá trị của nó được tăng lên nhiều lần bởi vai trò của đô thị đối với cuộc sống và bên cạnh

đó cầu đô thị có xu hướng ngày càng tăng do quy mô và tốc độ tăng nhanh chóng của quá trình đô thị hóa, mà đất đai là tài nguyên có hạn, do đó đất đô thị có vai trò quan trọng đối với đời sống kinh tế - xã hội Ngoài ra đất đô thị còn làm thỏa mãn nhu cầu

để mở rộng sản xuất, lập văn phòng giao dịch, trung tâm tư vấn, cửa hàng dịch vụ …

1.3 Cơ sở lý luận của việc sử dụng hợp lý đất đai

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng

Tuy nhiên, diện tích đất đai có hạn, sự giới hạn đó là do toàn bộ diện tích bề mặt của trái đất cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới hạn, chính vì vậy, vấn đề quản lý và sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và bền vững lại càng đặc biệt quan trọng

Sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp nhằm điều hòa mối quan hệ người - đất trong tổ hợp các nguồn tài nguyên khác và môi trường Căn cứ vào nhu cầu của thị trường sẽ phát hiện, quyết định phương hướng chung và mục tiêu sử dụng hợp lý nhất tài nguyên đất đai, phát huy tối đa công dụng của đất đai nhằm đạt tới hiệu ích sinh thái, kinh tế và xã hội cao nhất

Hiện nay việc sử dụng đất đai được phát triển theo 5 xu thế sau:

- Sử dụng đất phát triển theo chiều rộng và tập trung:

Việc phát triển của khoa học kỹ thuật đã cho phép mở rộng khả năng kiểm soát tự nhiên của con người, áp dụng các biện pháp bồi bổ và cải tạo sẽ nâng cao sức sản xuất của đất đai, thỏa mãn các loại nhu cầu của xã hội Đã làm cho nội dung sử dụng đất ngày một phức tạp hơn theo hướng sử dụng toàn diện, triệt để các chất dinh dưỡng, sức tải, vật chất cấu thành và sản phẩm của đất đai để phục vụ con người Trước đây, do kinh tế và khoa học kỹ thuật chưa phát triển hoặc phát triển

với mức độ thấp đã làm cho việc sử dụng đất bị hạn chế rất lớn Việc sử dụng đất lâm nghiệp, đồng cỏ, mặt nước chưa được khai thác, khai thác khoáng sản còn hạn chế, việc xây dựng chủ yếu diễn ra trên những khu vực đất bằng Khi khoa học, kỹ thuật hiện đại phát triển, núi cao, vực thẳm, trên cao hay dưới lòng đất đều có thể được đưa vào sử dụng

- Cơ cấu sử dụng đất phát triển theo hướng phức tạp hóa và chuyên môn hóa:

Khoa học kỹ thuật và kinh tế phát triển, quá trình sử dụng đất từ hình thức quảng canh chuyển sang thâm canh đã kéo theo xu thế từng bước phức tạp hóa và chuyên môn hóa cơ cấu sử dụng đất Thực tế cho thấy, khi kinh tế phát triển, nhu cầu về vật chất, văn hóa, tinh thần và môi trường của con người ngày một cao sẽ trực tiếp hay gián tiếp đòi hỏi yêu cầu cao hơn đối với đất đai Ở thời kỳ mức sống còn thấp, việc sử dụng chủ yếu tập trung vào sản xuất nông nghiệp nhằm giải quyết vấn đề thường nhật của cuộc sống là đủ cơm ăn, áo mặc và chỗ ở Khi đời sống đã nâng cao, chuyển sang giai đoạn hưởng thụ, sử dụng đất ngoài việc sản xuất vật chất còn phải đáp ứng, thỏa mãn nhu cầu được vui chơi, giải trí, văn hóa thể thao và môi trường trong sạch Đã làm cho cơ cấu sử dụng đất phức tạp hơn Việc phát triển của khoa học kỹ thuật đã cho phép mở rộng khả năng kiểm soát tự nhiên của con người, áp dụng các biện pháp bồi bổ và cải tạo sẽ nâng cao sức sản xuất của đất đai, thỏa mãn các loại nhu cầu của xã hội Đã làm cho nội dung sử dụng đất ngày một phức tạp hơn theo hướng sử dụng toàn diện, triệt để các chất dinh dưỡng, sức tải, vật chất cấu thành và sản phẩm của đất đai để phục vụ con người Trước đây, do kinh tế và khoa học kỹ thuật chưa phát triển hoặc phát triển với mức độ thấp đã làm cho việc sử dụng đất bị hạn chế rất lớn Việc sử dụng đất lâm nghiệp, đồng cỏ, mặt nước chưa được khai thác, khai thác khoáng sản còn hạn chế, việc xây dựng chủ yếu diễn ra trên những khu vực đất bằng Khi khoa học, kỹ thuật hiện đại phát triển, núi cao, vực thẳm, trên cao hay dưới lòng đất đều có thể được đưa vào sử dụng

Hiện đại hóa nền kinh tế quốc dân và phát triển kinh tế hàng hóa dẫn đến sự phân công trong sử dụng đất theo hướng chuyên môn hóa Kinh tế hàng hóa xúc tiến quá trình trao đổi lại do đất đai có tính khu vực rất mạnh, sự sai khác ưu thế tài nguyên hết sức rõ rệt, phương hướng và biện pháp sử dụng đất của các vùng rất

không giống nhau Điều này dẫn đến việc chỉ có thể dựa vào phân công khu vực và chuyên môn hóa khu vực mới có thể sử dụng hợp lý đất đai nhằm thu lại sản lượng cao nhất và hiệu ích kinh tế cao nhất Bên cạnh đó, với việc đầu tư, trang bị và ứng dụng các công cụ kỹ thuật, công cụ quản lý hiện đại sẽ nảy sinh yêu cầu phát triển các vùng sản xuất nông nghiệp có quy mô lớn và tập trung, những nhân tố này sẽ thúc đẩy sự chuyên môn hóa khu vực với mức độ khác nhau về hình thức, quy mô và từ đó hình thành các khu vực chuyên môn hóa sử dụng đất tương ứng khác nhau

- Sử dụng đất theo hướng xã hội hóa và công hữu hóa:

Sự phát triển của khoa học kỹ thuật và xã hội dẫn tới việc xã hội hóa sản xuất Mỗi vùng đất thực hiện sản xuất tập trung một loại sản phẩm và hỗ trợ bổ sung lẫn nhau đã hình thành nên sự phân công hợp tác mang tính xã hội hóa sản xuất cũng như xã hội hóa việc sử dụng đất đai

Đất đai là cơ sở vật chất công cụ để con người sinh sống và xã hội tồn tại, vì vậy việc chuyên môn hóa theo yêu cầu xã hội hóa phải đáp ứng nhu cầu của xã hội, hướng tới lợi ích cộng đồng và tiến bộ xã hội Ngay cả ở chế độ xã hội mà mục tiêu

sử dụng đất chủ yếu là vì lợi ích của tư nhân, những vùng đất đai hướng dụng như nguồn nước, núi rừng, khoáng sản, sông ngòi, mặt hồ, biển cả, cầu cảng, hải cảng, danh lam thắng cảnh, động thực vật quý hiếm Vẫn cần có những chính sách thực thi hoặc tiến hành công quản, kinh doanh Của nhà nước nhằm ngăn chặn, phòng ngừa việc tư hữu tạo nên những mâu thuẫn gay gắt của xã hội

Xã hội hóa sử dụng đất là sản phẩm tất yếu và là yêu cầu khách quan của sự phát triển xã hội hóa sản xuất Vì vậy, xã hội hóa sử dụng đất và công hữu hóa là xu thế tất yếu Muốn kinh tế phát triển và thúc đẩy xã hội hóa sản xuất cao hơn cần phải thực hiện xã hội hóa và công hữu hóa

- Sử dụng đất theo xu thế phát triển kinh tế hợp tác hóa, khu vực hóa, toàn cầu hóa:

Toàn cầu hóa đang là một trong những xu thế phát triển chủ yếu của quan hệ quốc tế hiện đại Cuộc cách mạng khoa học và công nghệ đã và đang thúc đẩy mạnh

mẽ quá trình chuyên môn hóa và hợp tác giữa các quốc gia, làm cho lực lượng sản

xuất được quốc tế hóa cao độ Những tiến bộ của khoa học - công nghệ, đặc biệt là lĩnh vực công nghệ thông tin, đã đưa các quốc gia gắn kết lại gần nhau Trước những biến đổi to lớn về khoa học - công nghệ này, tất cả các nước trên thế giới đều thực hiện điều chỉnh cơ cấu kinh tế, điều chỉnh chính sách theo hướng mở cửa, giảm

và tiến tới dỡ bỏ hàng rào thuế quan và phi thuế quan, làm cho việc trao đổi hàng hóa, luân chuyển vốn, lao động và kỹ thuật trên thế giới ngày càng thông thoáng hơn, mở đường cho kinh tế quốc tế phát triển

Xu thế toàn cầu hóa và khu vực hóa là sản phẩm của quá trình cạnh tranh giành giật thị trường gay gắt giữa các quốc gia và giữa các thực thể kinh tế quốc tế Với sự hợp tác quốc tế, những hàng rào cản trở giao lưu thương mại và đầu tư ngày càng giảm đi, kinh tế thế giới ngày càng trở thành một thị trường chung Điều này đòi hỏi việc sử dụng đất để sản xuất ra các sản phẩm hàng hóa phải được tính toán

cụ thể về diện tích, mục đích sử dụng, phương thức sử dụng trên cơ sở điều tra, phân tích thị trường nhằm đáp ứng được các yêu cầu chung của thị trường khu vực

và thị trường thế giới

- Sử dụng đất trong cân bằng sinh thái và bảo vệ môi trường

Cân bằng sinh thái là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu quyết định đến sự tồn tại mang tính bền vững của con người cũng như các loài sinh vật khác Cân bằng sinh thái là trạng thái ổn định tự nhiên của hệ sinh thái, hướng tới

sự thích nghi cao nhất với điều kiện sống Cân bằng sinh thái được tạo ra bởi chính bản thân hệ và chỉ tồn tại được khi các điều kiện tồn tại và phát triển của từng thành phần trong hệ được bảo đảm và tương đối ổn định Con người cần phải hiểu

rõ các hệ sinh thái và cân nhắc kỹ trước khi tác động lên một thành phần nào đó của hệ, để không gây suy thoái, mất cân bằng cho hệ sinh thái

Đất đai là một thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, có chức năng cân bằng sinh thái môi trường Tuy nhiên, chức năng này của đất đai bị ảnh hưởng rất lớn bởi các hoạt động của con người trong đó có sử dụng đất Khi sử dụng đất, con người đã trực tiếp hoặc gián tiếp tác động vào đất bằng nhiều cách thức khác nhau Điều này cũng đồng nghĩa với việc trực tiếp hoặc gián tiếp tác động vào hệ sinh thái môi trường Do vậy, để hướng tới sự phát triển bền vững của nền

kinh tế xã hội, đảm bảo môi trường sống cho sự tồn tại của con người và sinh vật thì

sử dụng đất trong hệ cân bằng sinh thái và bảo vệ môi trường là một xu thế tất yếu

1.4 Quy hoạch đô thị

Quy hoạch đô thị là nghệ thuật về tổ chức không gian sống cho các đô thị và khu vực đô thị Nó là nghệ thuật sắp xếp tổ chức các không gian chức năng, khống chế hình thái kiến trúc trong đô thị trên cơ sở các điều tra, dự báo, tính toán sự phát triển, đặc điểm, vai trò, nhu cầu nguồn lực của đô thị, nhằm cụ thể hóa chính sách phát triển, giảm thiểu các tác động có hại phát sinh trong quá trình đô thị hóa, tận dụng tối đa mọi nguồn lực, hướng tới sự phát triển bền vững Các không gian đô thị, công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội đô thị cần được quy hoạch phù hợp với phát triển tổng thể kinh tế - xã hội - môi trường

- Nhiệm vụ quy hoạch đô thị

Trong đô thị mức độ hợp lý của việc sử dụng đất đô thị có ảnh hưởng tất yếu đối với mức độ của hiệu suất sử dụng đất và hiệu quả lao động Vì vậy nhiệm vụ cơ bản của quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổ chức sử dụng hợp lý đất

đô thị với các nội dung sau:

Phải xác định quan điểm và mục tiêu phát triển phù hợp với yêu cầu của từng

đô thị, của từng khu vực lập quy hoạch để làm cơ sở cho việc nghiên cứu lập đồ án quy hoạch đô thị

Phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định tại Điều

44 và Điều 45 của Luật quy hoạch đô thị 30/2009/ QH12

- Xây dựng theo quy hoạch

Tại điều 69 của Luật quy hoạch đô thị nêu rõ:

Tổ chức, cá nhân thực hiện đầu tư xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa công trình kiến trúc, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết đô thị đã được phê duyệt và theo quy định của pháp luật về xây dựng

Công trình xây dựng hiện có phù hợp với quy hoạch đô thị nhưng chưa phù hợp về kiến trúc thì được tồn tại theo hiện trạng; trường hợp cải tạo, nâng cấp, sửa chữa công trình thì phải bảo đảm yêu cầu về kiến trúc theo quy định của pháp luật

Công trình xây dựng hiện có không phù hợp với quy hoạch đô thị thì phải

di dời theo kế hoạch, tiến độ thực hiện quy hoạch đô thị Trong thời gian chưa di dời, nếu chủ công trình có nhu cầu cải tạo, nâng cấp sửa chữa thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, cấp giấy phép xây dựng tạm thời theo quy định của pháp luật về xây dựng

- Quản lý và sử dụng đất đai theo quy hoạch

Các loại đất trong đô thị phải được sử dụng đúng mục đích, chức năng được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị đã được phê duyệt

Việc quản lý đất đô thị phải tuân thủ các quy định của Luật quy hoạch đô thị 30/2009/QH12, pháp luật về đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan

1.5 Cơ sở pháp lý về quản lý, sử dụng và phát triển đất đô thị

Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả

Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả

Xuất phát từ vai trò và tầm quan trọng của đất đai nêu trên, Đảng và nhà nước ta đã đưa những quan điểm vể sử dụng và bảo vệ đất: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định của Nhà

nước, đều thuộc sở hữu toàn dân

Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Tổ chức

và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất, được nhà nước giao theo quy định của pháp luật

Đến nay, một mặt nhịp độ phát triển kinh tế đòi hỏi quỹ đất nhiều hơn làm phát sinh những khiếu kiện của dân ngày càng nhiều về số lượng, phức tạp về mức

độ, rộng về phạm vi Mặt khác, mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã buộc chúng ta phải nhận thức về quy luật giá trị đối với đất đai Giá trị quyền sử dụng đất trở thành tài sản trong phát triển kinh tế, đồng thời cũng là độ đo mức công bằng xã hội về sử dụng đất Quan hệ đất đai lại trở thành trọng tâm trong thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước Chính sách đất đai đúng đắn vừa tạo ra nguồn lực cho thị trường đầu tư trên đất, vừa tạo cơ sở cho công bằng xã hội, giải quyết tốt mâu thuẫn giữa phát triển và ổn định, tạo nên một trong những nhân tố cho

sự phát triển bền vững

Nhà nước ta đã có chính sách đất đai đúng đắn như: Nhà nước khuyến khích người sử dụng đất đầu tư cho lao động, vật tư, tiền vốn và áp dụng các thành tựu khoa học kỹ thuật như: Làm tăng giá trị sử dụng đất; thâm canh tăng vụ, nâng cao hiệu quả

sử dụng đất; sử đụng đất tiết kiệm, bảo vệ, cải tạo, làm tăng độ mầu mỡ cho đất

- Hệ thống văn bản

Luật đất đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 Khi ra đời, Luật đất đai 2003 đã bắt kịp nhịp độ phát triển của nền kinh tế và mục tiêu lành mạnh hóa thị trường bất động sản ở Việt Nam của Nhà nước ta, đồng thời đáp ứng nhu cầu của nhân dân đối với việc công khai minh bạch hóa các chủ trương, chính sách

Thông tư số 05/2007/TT-BTNMT hướng dẫn trường hợp được ưu đãi sử dụng đất và quản lý đất đai đối với cơ sở giáo dục đào tạo, y tế, văn hóa, TDTT, KHCN, môi trường, XH, DS-GD, bảo vệ và chăm sóc trẻ em

Công văn 116/2004/KHXX về việc thực hiện thẩm quyền của Tòa án nhân dân theo quy định của Luật đất đai

Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Thông tư 16/2010/TT-BTNMT ngày 26/08/2010 quy định trình tự thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất

Nghị định 120/2010/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền

thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (có hiệu lực 01/03/2011)

Thông tư 92/2007/TT-BTC hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước

Quyết định 44/2010/QĐ-TTG miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất xây dựng công trình phụ trợ đường cao tốc Quốc gia

Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nội dung quản lý đất đai

+ Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;

+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

+ Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

+ Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

+ Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; + Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Thống kê, kiểm kê đất đai;

+ Quản lý tài chính về đất đai;

+ Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất; + Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và

xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

1.6 Quy hoạch sử dụng đất đô thị

1.6.1 Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất đô thị

Một đô thị bao giờ cũng được giới hạn bởi ranh giới hành chính của nó Mỗi

đô thị đều chứa đựng những đặc điẻm chung của địa hình khu vực và đặc điểm riêng của chính nó Công tác quy hoạch cần hiểu rõ những tính chất chung và nét riêng của

đô thị để đưa ra phương án hòa đồng giữa địa hình thiên nhiên và địa hình quy hoạch

“Quy hoạch sử dụng đất đô thị là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật, sinh thái

và pháp lý của nhà nước về tổ chức sử dụng đất đô thị một cách khoa học, có hiệu quả và hợp lý thông qua việc phân bổ, bố trí quỹ đất đai cho các mục đích nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội đô thị và bảo vệ môi trường sinh thái” [28] Nó

là quá trình căn cứ vào yêu cầu đối với đất cho sự phát triển các ngành kinh tế, các doanh nghiệp và chất lượng, tính thích nghi của bản thân đất, tiến hành phân phối đất cho các ngành, các doanh nghiệp, điều chỉnh quan hệ đất, xác định công dụng kinh tế khác nhau của các loại đất, sắp xếp hợp lý đất đô thị và sắp xếp tương ứng các tư liệu

sản xuất khác và sức lao động có quan hệ với sử dụng đất

1.6.2 Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị

Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc sử dụng đất đô thị có ảnh hưởng tất yếu đối với mức độ của hiệu suất sử dụng đất và hiệu quả lao động Vì vậy, nhiệm vụ cơ bản của quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị với các nội dung sau:

- Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, thực trạng sử dụng đất

- Nắm rõ số lượng và chất lượng đất đai làm căn cứ chuẩn xác để tiến hành phân phối và điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất

- Phân phối hợp lý quỹ đất đô thị cho các nhu cầu sử dụng đất phù hợp với trình độ phát triển của lực lượng sản xuất và các tư liệu sản xuất khác Ngoài mục đích tăng trưởng kinh tế, còn phải chú ý phòng ngừa hậu quả của việc sử dụng không tốt các loại đất, gây ra cho môi trường sinh thái

1.6.3 Nguyên tắc cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất đô thị

Quy hoạch sử dụng đất đô thị tuân theo tất cả các nguyên tắc trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói chung Ngoài ra, nó cũng có các nguyên tắc riêng trong sử dụng đất đô thị Đó là:

1.6.3.1 Nguyên tắc phân công khu vực của việc quy hoạch sử dụng đất đô thị

Căn cứ vào tính chất tự nhiên và vị trí của các mảnh đất khác nhau trong đô thị, tuỳ theo tình hình cụ thể của từng nơi mà xây dựng phương hướng và phương thức sử dụng của mỗi mảnh đất Căn cứ vào nguyên tắc lợi thế so sánh phân công khu vực của sử dụng đất đô thị phân ra 3 nguyên tắc cụ thể:

+ Nguyên tắc phân công có lợi tuyệt đối

+ Nguyên tắc phân công có lợi tương đối

+ Nguyên tắc phân công ưu thế tối đa và ưu thế tối thiểu

1.6.3.2 Nguyên tắc lựa chọn vị trí khu vực

Lựa chọn vị trí khu đất đô thị cụ thể bao gồm lựa chọn vị trí khu vực công nghiệp, lựa chọn vị trí khu vực thương nghiệp, lựa chọn vị trí khu vực dân cư, lựa chọn vị trí khu vực ngoại thành Để lựa chọn hợp lý vị trí khu vực đất đô thị, cần tiến hành phân tích những nhân tố ảnh hưởng đến chúng cụ thể như sau:

- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực công nghiệp: Cần chú ‎ý đến các nhân

tố: Nhân tố tự nhiên (đất đai, khoáng sản, nhiên liệu, ); nhân tố thị trường (quy mô,

cơ cấu, sức chứa của thị trường); nhân tố giao thông vận tải (đường sá, phương tiện, trình độ tổ chức quản lý, điều hành các hoạt động giao thông vận tải), nhân tố xã hội (dân số, việc làm, thu nhập); nhân tố hành vi (trạng thái, tâm lý, lối sống đạo đức)

- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực thương nghiệp chủ yếu: Quy mô và cơ

cấu dân cư đô thị; khoảng cách giữa các trung tâm thương nghiệp trong khu vực; nhu cầu, thị hiếu của dân cư đô thị và vùng lân cận

- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực dân cư: cần quan tâm đến mức thu

nhập của dân cư đô thị; vị trí địa chỉ các ngôi nhà trong khu dân cư; tố chất của vùng phụ cận dân cư đô thị

- Đối với việc lựa chọn vị trí khu vực ngoại ô là: cần quan tâm đến khoảng

cách nơi sản xuất nông sản, thực phẩm đến thị trường trung tâm đô thị; sự khác nhau về diện tích đất cần thiết cho việc sản xuất nông sản của các đơn vị sản xuất; giá thành vận chuyển nông sản thực phẩm từ ngoại ô và nội thành, nội thị

1.6.3.3 Nguyên tắc quy mô thích hợp của việc sử dụng đất đô thị

Quy mô sử dụng đất đô thị được quyết định bởi tính chất đô thị Quy mô sử dụng đất đô thị là có sự kết hợp hài hoà giữa phát triển kinh tế và dân số đô thị theo một tỷ lệ nhất định Sự kết hợp chặt chẽ này sẽ đem lại hiệu quả cao trong việc sử dụng đất đô thị

1.6.3.4 Nguyên tắc hiệu quả tổng hợp của sử dụng đất đô thị

Sự vận hành của kinh tế đô thị cần phục tùng mục đích sản xuất của Nhà nước, điều này đòi hỏi sử dụng đất đô thị phải tuân theo nguyên tắc hiệu quả tổng hợp của các lĩnh vực kinh tế, xã hội và sinh thái

Vì vậy, khi xác định quy hoạch sử dụng đất đô thị cần phải tuân theo tất cả các nguyên tắc trên Phương án quy hoạch sử dụng đất đô thị có tính khả thi là một phương án nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế, hiệu quả sinh thái, đảm bảo mục tiêu chiến lược phát triển của đô thị, là phương án tối ưu hoá hiệu quả xã hội

1.6.4 Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đô thị

Quy hoạch sử dụng đất đô thị thực chất là quá trình xác định vị trí, quy mô đất đai cho từng chức năng của đô thị Quá trình này cần phải dựa trên yêu cầu cụ

thể đối với từng chức năng như sau:

- Đất xây dựng các khu ở: Gồm đất xây dựng các khu nhà ở mới và cũ trong

đô thị, thường được bố trí tập trung xung quanh các khu trung tâm của đô thị, phục

vụ nhu cầu về nhà ở, nghỉ ngơi của dân cư đô thị Trong đó bộ phận đất đai xây dựng nhà ở là bộ phận chiếm diện tích lớn nhất trong khu đất dân dụng, giải quyết nhu cầu về nhà ở, về sinh hoạt văn hóa, giáo dục và những yêu cầu khác liên quan đến sinh hoạt hàng ngày của người dân

- Khu trung tâm các công trình công cộng: gồm khu vực trung tâm chính trị

của đô thị và toàn bộ hệ thống trung tâm phụ khác ở các đơn vị đô thị thấp hơn như quận, phường, các trung tâm văn hóa, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học,… Phục vụ những nhu cầu thiết yếu của dân cư đô thị Khu đất này thường được bố trí

ở các khu vực có bộ mặt cảnh quan đẹp nhất và nằm ở vị trí trung tâm của thành phố và các khu vực chức năng khác của thành phố, quận hay phường

- Đối với đất khu công nghiệp: Đây là những khu vực sản xuất chính của đô

thị Quy mô diện tích khu công nghiệp tùy thuộc theo vị trí và khả năng có thể phát triển ở đô thị đó Thông thường các khu công nghiệp được tổ chức ở ngoài khu dân dụng thành phố Trong trường hợp mà các khu công nghiệp được bố trí trong đô thị thì phải đảm bảo những yêu cầu chung, tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất và lao động của người dân; tạo thuận lợi cho việc đi lại và vận tải; tránh được ảnh hưởng độc hại của sản xuất đến điều kiện vệ sinh môi trường và an toàn của người dân Quy hoạch xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp quốc gia

- Đất kho tàng: Chủ yếu bố trí ở ngoài khu dân dụng thành phố Đất kho tàng là

nơi dự trữ hàng hoá, vật tư, nhiên liệu phục vụ trực tiếp cho sản xuất và sinh hoạt hàng ngày của đô thị Trừ một số kho tàng mang tính chiến lược và dự trữ Quốc gia được bố trí ở những vị trí đặc biệt theo yêu cầu riêng, các khu vực kho tàng khác của đô thị đều nằm trong cơ cấu quy hoạch phát triển đô thị Nói chung các kho tàng được bố trí gần các đầu mối giao thông và các khu công nghiệp

- Đất cây xanh và thể dục thể thao: gồm đất xây dựng các công viên văn hoá,

các khu thể dục thể thao thành phố, các vườn cây đặc biệt khác như công viên bách thú, bách thảo,… Đây vừa là một chức năng của đô thị vừa là nơi cải tạo điều kiện

vi khí hậu và làm cho môi trường trong sạch Hệ thống cây xanh và mặt nước góp phần làm cho sinh thái đô thị gần với sinh thái tự nhiên

- Mạng lưới giao thông và kỹ thuật hạ tầng:

Mạng lưới giao thông đô thị có chức năng cho phép vận tải hàng hoá và hành khách liên hệ giữa các khu chức năng của đô thị (giao thông đối nội) và giữa đô thị với vùng lân cận (giao thông đối ngoại)

- Đất vùng ngoại ô: Bao gồm đất dự trữ phát triển đô thị, các khu xây dựng

các công trình đô thị đặc biệt về cơ sở hạ tầng kỹ thuật như trạm xử lý nước, trạm bơm nước, lọc nước,… Các khu quân sự bảo vệ đô thị, các khu quân sự khác không trực thuộc thành phố, các khu di tích, khu nghĩa trang, khu rừng bảo vệ,… Các khu đất này được bố trí ngoài thành phố nhưng có quan hệ mật thiết với mọi hoạt động

bên trong thành phố Tất cả các khu trên được bố trí hài hoà với nhau trong cơ cấu

tổ chức đất đai toàn thành phố

1.6.5 Cơ sở xây dựng quy mô đất đai trong việc lập quy hoạch sử dụng đất đô thị

Trong thiết kế lập quy hoạch sử dụng đất phải xác định được các yếu tố cơ bản quyết định đến sự hình thành và phát triển đô thị Đó là: xác định tính chất đô thị, quy mô dân số đô thị, quy mô tố chức đất đai

1.6.5.1 Xác định tính chất đô thị

Mỗi đô thị có một tính chất riêng, điều đó nói lên vai trò và nhiệm vụ của đô thị trong sự phát triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định Đồng thời tính chất đô thị cũng ảnh hưởng lớn đến cơ cấu nhân khẩu, bố cục đất đai, tổ chức hệ thống giao thông và công trình phục vụ công cộng,… Do vậy việc xác định đúng đắn tính chất đô thị sẽ tạo điều kiện xác định đúng phương hướng phát triển phải có của

đô thị, từ đó làm nền tảng cho việc định vị đúng hướng quy hoạch hợp lý cho đô thị

1.6.5.2 Xác định quy mô dân số đô thị

Quy mô dân số là yếu tố quan trọng để làm cơ sở tính toán dự kiến quy

mô đất đai cũng như bố trí các thành phần đất đai của đô thị Do đó việc xác định quy mô dân số là một trong những nhiệm vụ cơ bản nhất khi thiết kế quy hoạch

đô thị hay quy hoạch sử dụng đất đô thị Việc tính toán quy mô dân số chủ yếu là theo phương pháp dự báo

Để xác định quy mô dân số đô thị, trước tiên phải xác định được thành phần nhân khẩu, cơ cấu dân cư của đô thị đó:

- Xác định cơ cấu dân cư đô thị: Theo giới tính và lứa tuổi; theo lao động xã hội ở đô thị

- Dự báo quy mô dân số đô thị

Dựa vào số liệu thống kê hiện trạng về dân số trong một khoảng thời gian nhất định, tính tiếp quy mô dân số theo phương pháp ngoại suy Qua nghiên cứu ta thấy sự gia tăng dân số đô thị là sự tổng hợp tăng trưởng của nhiều thành phần khác nhau Đó

là sự tăng tự nhiên, tăng cơ học, tăng hỗn hợp và tăng do nhiều thành phần khác nữa

1.6.5.3 Xác định quy mô và tổ chức đất đai xây dựng đô thị

* Chọn đất xây dựng đô thị: Có ý nghĩa quyết định đến quá trình phát triển

về mọi mặt của đô thị, đồng thời còn ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, sinh hoạt

và nghỉ ngơi của dân cư Nó còn có tác dụng quan trọng trong việc hạ giá thành xây dựng và quyết định bố cục không gian kiến trúc của thành phố Để lựa chọn đất đai xây dựng đô thị, trước hết cần phân tích đánh giá các điều kiện tác động lên đơn vị đất đai dự định xây dựng đô thị, bao gồm:

- Đánh giá các điều kiện tự nhiên (bao gồm khí hậu; điều kiện địa hình; điều kiện địa chất công trình; điều kiện địa chất thuỷ văn)

- Đánh giá điều kiện hiện trạng: Việc nghiên cứu tình hình hiện trạng cần chú

ý những vấn đề: đặc điểm của các cơ sở sản xuất công nghiệp và thủ công nghiệp; mạng lưới cơ sở hạ tầng kỹ thuật; tình hình về nhà ở; tình hình dân số; hệ thống các công trình phục vụ công cộng: quy mô, trạng thái, cơ cấu phục vụ của các ngành y

tế, giáo dục, thương nghiệp, văn hoá, hành chính,

Sau khi đánh giá từng yếu tố của điều kiện tự nhiên, điều kiện hiện trạng khu đất, ta phải đánh giá tổng hợp các yếu tố của đô thị thông qua việc phân loại đất đai theo mức độ thuận lợi, ít thuận lợi và không thuận lợi

Bên cạnh việc đánh giá đó thì khu đất được chọn cũng cần phải thoả mãn một số yêu cầu sau:

+ Đủ diện tích đất xây dựng đô thị trong giai đoạn quy hoạch từ 10 đến 25 năm, kể cả đất dự trữ

+ Khu vực phải đảm bảo các nguồn cung cấp nước sạch và những điểm xả nước bẩn sinh hoạt sản xuất và nước mưa một cách thuận tiện

+ Đất đai xây dựng không nằm trong phạm vi ô nhiễm nặng do chất độc hoá học, phóng xạ, tiếng ồn,

+ Vị trí đất xây dựng có liên hệ thuận tiện với hệ thống đường giao thông, đường ống kỹ thuật điện nước

+ Đất xây dựng đô thị cố gắng không chiếm dụng hoặc hạn chế chiếm dụng đất canh tác, đất sản xuất nông nghiệp và tránh các khu vực có tài nguyên khoáng sản, khu nguồn nước, khu khai quật di tích cổ, các di tích lịch sử và các di sản văn hóa

+ Nếu chọn vị trí của điểm dân cư để cải tạo và mở rộng thì cần hạn chế lựa chọn chỗ đất hoàn toàn mới, thiếu các trang thiết bị kỹ thuật đô thị Phải đảm bảo đầy đủ điều kiện phát triển và mở rộng của đô thị trong tương lai

* Dự báo về quy mô đất đai đô thị:

Trên cơ sở đánh giá hiện trạng sử dụng đất đô thị, quy mô, tính chất đô thị,

dự báo về dân số đô thị, quy phạm về quy hoạch, tiến hành dự báo quy mô đất đai cho các bộ phận đô thị, cho các chức năng đô thị

1.7 Các quan điểm nghiên cứu

Quan điểm lịch sử

Đối với một đơn vị đất đai, hướng sử dụng và khai thác tiềm năng trong đơn

vị đất đai đó được quy định bởi một quá trình sản xuất lâu dài của con người Sự thay đổi hướng sử dụng phụ thuộc vào sự phát triển của nhận thức, sự thay đổi thể chế chính trị, thay đổi quan hệ và phương thức sản xuất,

Sự hình thành sử dụng đơn vị đất đai là kết quả tác động tương hỗ giữa các hợp phần tự nhiên và con người theo thời gian và không gian Việc nghiên cứu lịch

sử phát triển sử dụng đất đai khu vực nghiên cứu tạo cơ sở vững chắc cho mục tiêu cuối cùng của quá trình nghiên cứu đánh giá thực trạng, biến động sử dụng đất phục

vụ định hướng sử dụng hợp lý lãnh thổ

Quan điểm hệ thống

Khi tiến hành nghiên cứu đánh giá thực trạng và biến động sử dụng đất làm

cơ sở cho đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất đai cần đặt lãnh thổ nghiên cứu trong một hệ thống, thống nhất và hoàn chỉnh cả về tự nhiên và xã hội Các dạng tài nguyên thiên nhiên có trong khu vực đều có sự tương tác lẫn nhau để tạo thành một hệ thống đầy đủ về cấu trúc và chức năng Giữa các thành phần và bộ phận cấu tạo nên hệ thống đều có những mối tương tác qua lại qua các dòng vật

chất, năng lượng và thông tin Khi một thành phần hay bộ phận nào đó bị tác động thì kéo theo sự thay đổi dây chuyền của các thành phần khác

Quan điểm tổng hợp

Theo quan điểm tổng hợp, phải nghiên cứu đất đai trong mối liên hệ chặt chẽ với các yếu tố khác trong lãnh thổ, đó là các yếu tố địa chất, địa hình, khí hậu, thủy văn, sinh vật và các tác động của con người Thường trong tư liệu về cơ sở lý luận của khoa học địa lý, tính tổng hợp được xem xét dưới hai góc độ khác nhau:

- Tổng hợp với nghĩa là nghiên cứu đồng bộ, toàn diện về điều kiện tự nhiên

và tài nguyên thiên nhiên với quy luật phân hoá của chúng cũng như mối quan hệ tương tác lẫn nhau giữa các hợp phần của tổng thể địa lý

- Tổng hợp là sự kết hợp có quy luật, có hệ thống trên cơ sở phân tích đồng

bộ và toàn diện các yếu tố hợp phần của tổng thể lãnh thổ tự nhiên, đồng thời phát hiện và xác định những đặc điểm đặc thù của các thể tổng hợp lãnh thổ địa lý

Quan điểm phát triển bền vững

Quan điểm phát triển bền vững hiện nay đã trở thành phổ biến và áp dụng rộng rãi trong tất cả các hoạt động của nền kinh tế quốc dân, đặc biệt trong khai thác

sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường Phát triển bền vững được xác định ngay

từ khi bắt đầu tiến hành quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội Phát triển kinh tế - xã hội phải gắn liền với bảo vệ môi trường để đảm bảo rằng việc khai thác tài nguyên

và phát triển sản xuất đó đáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế của hiện tại mà vẫn đảm bảo cho thế hệ tương lai Do đó, trong đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất cần phải cân nhắc, phân tích một cách tổng hợp, toàn diện các đặc điểm điều kiện địa lý tự nhiên trên quan điểm lịch sử, hệ thống, tổng hợp với các mục đích phát triển kinh tế - xã hội gắn liền bảo vệ môi trường

1.8 Các công trình nghiên cứu trên lãnh thổ có liên quan

Trong lãnh thổ nghiên cứu của đề tài đã có rất nhiều các nghiên cứu đơn tính

về các điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hoá, xã hội, chính sách phát triển có sức tin cậy cao có thể dùng làm tài liệu rất tốt cho đề tài

“Trong quá trình giao cấp đất, trên địa bàn quận Kiến An phát sinh nhiều thửa đất nông nghiệp nhỏ lẻ, nằm xen kẹt trong các khu dân cư Hầu hết các khu đất này đều để hoang hóa hoặc sản xuất kém hiệu quả, bị lấn chiếm, chuyển đổi, gây lãng phí đất đai, thất thoát nguồn thu Để giải quyết tình trạng này, quận Kiến An tổ chức xây dựng đề án thí điểm quản lý đất nông nghiệp xen kẹt” Theo kết quả khảo sát mới đây của UBND quận Kiến An, trên địa bàn quận hiện có 578 mảnh đất nông nghiệp xen kẹt trong các tổ dân phố, làng nghề, khu công nghiệp Trong số đó chỉ

có một phần diện tích được sử dụng trồng lúa, nuôi trồng thủy sản và còn hơn 11

đất bị bỏ hoang Bởi đất nông nghiệp xen kẹt phần lớn là mảnh nhỏ, hệ thống thủy lợi phục vụ sản xuất đã bị chia cắt, sản xuất kém hiệu quả Do vậy, trong quá trình quản lý sử dụng nhiều diện tích đất nông nghiệp xen kẹt đã bị chuyển đổi mục đích sử dụng, bị lấn chiếm Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẹt, sản xuất kém hiệu quả được nhiều người dân quận kiến nghị, đề xuất trong các cuộc tiếp xúc người dân quận Kiến An gần đây Tại cuộc tiếp xúc cử tri gần đây, cử tri quận Kiến An có nhiều phản ánh về việc nhiều diện tích đất nông nghiệp xen kẹt, đất nông nghiệp liền kề để hoang hóa, gây lãng phí đất đai Quận Kiến An đã lập đề án thí điểm về quản lý đất nông nghiệp nhỏ lẻ, xen

cư, đất giao nhưng có tồn tại đang được xây dựng với tổng diện tích cần giải quyết,

xử lý khoảng 20 ha Để việc thực hiện đề án bảo đảm mục tiêu chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, tăng nguồn thu ngân sách, UBND quận xác định việc chuyển đổi phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tiến hành từng bước ở từng khu vực Với việc lập đề án thí điểm quản lý đất nông nghiệp xen kẹt quận Kiến An đang từng bước tìm giải pháp tháo gỡ cho những vướng mắc, lãng phí trong quản lý, sử dụng quỹ đất này; đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách [29]

- Những năm gần đây, trên địa bàn phường Tràng Minh, quận Kiến An, thành phố Hải Phòng đã có những nghiên cứu về lĩnh vực sử dụng đất đai Có thể

kể đến các công trình sau:

Theo báo cáo “Dự án cải tạo nâng cao khu dân cư thu nhập thấp” của UBND phường Tràng Minh Trong năm 2011, phường Tràng Minh đang thực hiện dự án cải tạo nâng cao khu dân cư thu nhập thấp, đường Mũi Giáo, đường Trại Núi…Vấn

đề đầu tư cải thiện hạ tầng kỹ thuật, chỉnh trang đô thị được Đảng bộ phường Tràng Minh xác định là chìa khoá đẩy nhanh tốc độ phát triển, nâng cap chất lượng đời sống người dân, nhanh chóng đưa Tràng Minh vượt lên [30]

Được sự quan tâm của thành phố và quận Kiến An, phường Tràng Minh đang từng bước thay da đổi thịt Giai đoạn 1 dự án cải tạo khu dân cư thu nhập thấp hoàn thành nâng tổng số hộ dân sử dụng nước sạch trên địa bàn lên 99% Nhiều tuyến đường được cải tạo, mở rộng, hệ thống ngõ ngách được chỉnh trang như tuyến đường vào trung tâm chỉnh hình với tổng kinh phí đầu tư khoảng 2 tỷ đồng Các

Theo ông Bùi Lâm Hiển, chủ tịch UBND phường Tràng Minh trong báo cáo

“Dự án cải tạo nâng cao khu dân cư thu nhập thấp” công tác quản lý đô thị - vệ sinh môi trường có bước chuyển đáng kể Để khắc phục hạn chế về môi trường do ảnh hưởng từ hoạt động thu gom, tái chế phế liệu, phường tổ chức 59 lượt dọn vệ sinh lòng, lề đường, vỉa hè, nạo vét cống thoát nước thải; đồng thời, tăng cường kiểm tra, nhắc nhở, xử phạt nghiêm các hộ vi phạm 27/40 hộ kinh doanh tái chế phế liệu quy

mô lớn ký cam kết bảo vệ môi trường Đồng thời, phường hướng dẫn các hộ dân thực hiện nghiêm các biện pháp giảm thiểu tối đa khí thải, tiếng ồn, nước thải [30]

Công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng có nhiều chuyển biến Năm 2010, phường hoàn thành cấp phép xây dựng 22 trường hợp, lập biên bản ra quyết định cưỡng chế 3 trường hợp, nhắc nhở 19 trường hợp Phường hoàn tất hồ sơ giải quyết khu vực 138 lô đất giao trái thẩm quyền ở khu vực Đồng Thủ; tiếp nhận, hướng dẫn người dân hoàn thiện 87 hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; khẩn trương

đất sử dụng thiếu hiệu quả bàn giao cho công ty TNHH Tuấn Hương và 20ha đất thực hiện dự án khu trình diễn và chuyển giao tiến bộ khoa học và công nghệ Hải Phòng Hoạt động sản xuất kinh doanh có bước chuyển đáng kể, giá trị sản xuất công nghiệp - TTCN tăng 21,5%; doanh thu thương mại đạt 70 tỷ đồng, vượt 11,6% so với kế hoạch năm; thu ngân sách vượt mức kế hoạch hơn 59%, tăng 27% so với năm trước Trong 5 ngày đầu tháng 1-2011, phường hoàn thành chỉ tiêu kế hoạch thu thuế môn bài Năm 2010, phường tạo điều kiện cho khoảng 700 lao động nhàn rỗi có việc làm, tăng thu nhập

Từ chỗ là địa bàn có tỷ lệ hộ đói nghèo cao nhất quận, đến nay tỷ lệ hộ nghèo giảm gần bằng mức bình quân chung của quận [30]

Quá trình thực hiện thành công “Dự án cải tạo nâng cao khu dân cư thu nhập thấp”, quá trình định hướng sử dụng đất hợp lý của phường Tràng Minh đã góp phần xây dựng phường Tràng Minh phát triển về kinh tế, vững mạnh về quốc phòng

- an ninh, đời sống vật chất, tinh thần của nhân dân ngày càng nâng cao, bảo đảm

ấm no, hạnh phúc

- Theo báo cáo “Công tác quy hoạch, quản lý đô thị và quản lý Tài nguyên -

Kiến An, thành phố Hải Phòng nổi tiếng với nghề tái chế phế liệu, nhiều hộ dân đã đổi đời, giàu lên nhờ phế liệu Làng nghề là cứu cánh cho hàng nghìn lao động địa phương Nhưng đối mặt là người dân phải sống chung với tình trạng môi trường ô nhiễm nghiêm trọng Trước thực trạng ô nhiễm môi trường của phường Tràng Minh, sở Tài nguyên Môi trường cũng đã đề xuất thành phố một quy hoạch tổng thể theo hướng, tách làng nghề ra khỏi khu dân cư để giảm ô nhiễm Trước mắt thành phố đã phê duyệt đề án giảm thiểu ô nhiễm môi trường cho làng nghề, trong đó tập trung xây dựng hệ thống thu gom xử lý nước thải Một tương lai sáng hơn cho Tràng Minh đã rõ nét hơn Nhưng để có một môi trường sống trong lành, hơn lúc nào hết, ngay từ bây giờ chính những người dân Tràng Minh phải thay đổi cách nghĩ, cách làm, tự bảo vệ môi trường sống của chính mình [31]

Tuy nhiên, để xây dựng định hướng sử dụng hợp lý đất đai cho khu vực nghiên cứu thì chưa có công trình nào đi sâu nghiên cứu