Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Cầu Giấy

Ngân hàng đóng vai trò người thủ quỹ cho toàn xã hội, là tổ chức cho vay chủyếu đối với các doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình, và một phần đối với Nhà nước.Chúng ta sẽ tìm hiểu rõ hơn v

LỜI MỞ ĐẦU

Trong những năm trở lại đây, phát triển hoạt động “Ngân hàng bán lẻ” đã trởthành định hướng của nhiều Ngân hàng khi đối tượng khách hàng cá nhân và kháchhàng doanh nghiệp vừa và nhỏ được coi là thị trường rộng lớn, đầy tiềm năng Đây

là định hướng đúng đắn đem lại cả lợi ích kinh tế và lợi ích xã hội cao Vì vậy cóthể thấy thị trường Tài chính - Ngân hàng những năm gần đây trở nên sôi động hơnvới việc các Ngân hàng đẩy mạnh phát triển hoạt động “Ngân hàng bán lẻ” CácNgân hàng đang ngày càng đáp ứng được nhiều hơn nhu cầu đa dạng của các kháchhàng Đặc biệt là khách hàng cá nhân đã có thêm nhiều sự lựa chọn sử dụng sảnphẩm dịch vụ của Ngân hàng như: cho vay mua nhà, cho vay mua ô tô, cho vay hỗtrợ học tập, cho vay thanh toán…phục vụ các nhu cầu đời sống về ăn, mặc, ở cũngnhư các hoạt động giải trí, tinh thần, giúp mức sống của họ được cải thiện, đóng gópvào sự phát triển chung của toàn xã hội

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) nói chung và Chinhánh BIDV Cầu Giấy nói riêng cũng không nằm ngoài xu hướng phát triển chungcủa thị trường Chi nhánh BIDV Cầu Giấy đã xác định phát triển hoạt động cho vaytiêu dùng là hướng đi đúng đắn giúp Chi nhánh gia tăng lợi nhuận, đa dạng hóa loạihình sản phẩm dịch vụ, phân tán rủi ro Trong đó hoạt động cho vay mua nhà làhoạt động chiếm tỷ trọng cao nhất trong cho vay tiêu dùng của Chi nhánh Hoạtđộng cho vay mua nhà đem lại lợi ích cao cho khách hàng, xã hội và bản thân Ngânhàng Những năm gần đây Chi nhánh đã quan tâm và chú trọng đến việc phát triểnhoạt động cho vay mua nhà và cũng đã đạt được một số kết quả nhất định Nếu hoạtđộng này được tiếp tục phát triển và mở rộng chắc chắn sẽ đem lại nhiều lợi ích hơnnữa cho Ngân hàng và xã hội

Trong quá trình thực tập tại Chi nhánh BIDV Cầu Giấy, em đã có cơ hội tìmhiểu về hoạt động cho vay mua nhà của Chi nhánh, vì vậy em mạnh dạn lựa chọn đề

tài cho chuyên đề tốt nghiệp của mình là “Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Cầu Giấy” Nội

dung của chuyên đề tốt nghiệp này bao gồm ba chương sau:

Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Cầu Giấy giai đoạn 2009-2011

Chương 3: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Cầu Giấy

Vì thời gian thực tập và điều kiện đến trực tiếp Ngân hàng làm việc là có giớihạn cũng như kiến thức thực tế chưa nhiều, trình độ lý luận và năng lực bản thâncòn hạn chế, nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót Em rất mongđược sự giúp đỡ của các thầy cô giáo để bài viết của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn ThS Phan Hồng Mai đã tận tình hướng dẫn emtrong việc lựa chọn đề tài, phướng hướng triển khai đề tài và tổng hợp các kết quảnghiên cứu một cách có hệ thống, giúp em có thể hoàn thành được bài viết này

Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới các cán bộ nhân viên Chi nhánh BIDV CầuGiấy, đặc biệt là các cán bộ nhân viên Phòng Quan hệ khách hàng cá nhân, đã tạomọi điều kiện thuận lợi cũng như chỉ bảo hướng dẫn em trong quá trình thực tập

Em xin chân thành cảm ơn

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI1.1 Khái quát hoạt động cho vay tại NHTM

1.1.1 Khái niệm

Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính quan trọng nhất của nền kinh

tế, là tổ chức thu hút tiết kiệm lớn nhất trong hầu hết mọi nền kinh tế Hàng triệu cánhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế xã hội gửi tiền tại Ngânhàng Ngân hàng đóng vai trò người thủ quỹ cho toàn xã hội, là tổ chức cho vay chủyếu đối với các doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình, và một phần đối với Nhà nước.Chúng ta sẽ tìm hiểu rõ hơn về Ngân hàng và hoạt động cho vay tại Ngân hàngthương mại qua các khái niệm sau đây:

Theo điều 4 Luật số 47/2010/QH12- Luật các tổ chức tín dụng sửa đổi năm2010: “ Ngân hàng là tổ chức tín dụng có thể được thực hiện tất cả các hoạt độngcủa Ngân hàng theo quy định của Luật này Theo tính chất và mục tiêu hoạt động,các loại hình Ngân hàng bao gồm Ngân hàng thương mại, Ngân hàng chính sách,Ngân hàng hợp tác xã.”

“Hoạt động Ngân hàng là việc kinh doanh, cung ứng thường xuyên một hoặcmột số các nghiệp vụ sau đây: Nhận tiền gửi; Cấp tín dụng; Cung ứng dịch vụ thanhtoán qua tài khoản.”

“Ngân hàng thương mại là loại hình Ngân hàng được thực hiện tất cả cáchoạt động Ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định, nhằm mụctiêu lợi nhuận.”

“Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kếtgiao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong mộtthời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.”

1.1.2 Đặc điểm và một số quy định về hoạt động cho vay

Theo như khái niệm đã nói ở trên ta thấy hoạt động cho vay của NHTM thựcchất là hoạt động chuyển giao quyền sử dụng vốn cho khách hàng với điều kiện saumột thời gian họ phải hoàn trả cho Ngân hàng khoản vay ban đầu cộng với tiền lãitheo một tỷ lệ nhất định gọi là lãi suất cho vay theo quy định của Ngân hàng

 Nguyên tắc cho vay:

Cho vay luôn là khoản mục chiếm tỷ lệ lớn nhất trong tài sản của Ngân hàngtrong bảng tổng kết tài sản và là khoản mục đem lại thu nhập cao nhất cho Ngânhàng Nhưng cho vay lại có tính lỏng kém hơn so với các tài sản khác, rủi ro trongNgân hàng có xu hướng tập trung vào danh mục các khoản cho vay Do vậy, đểđảm bảo tính an toàn và khả năng sinh lời thì các NHTM phải đảm bảo được hainguyên tắc cho vay cơ bản sau:

Thứ nhất, phải đảm bảo khách hàng hoàn trả gốc và lãi đúng thời hạn đã thỏathuận trong hợp đồng tín dụng Đây là nguyên tắc quan trọng hàng đầu để đảm bảo

an toàn cho Ngân hàng vì phần lớn vốn của Ngân hàng là nguồn vốn huy động từkhách hàng Nếu các khoản cho vay không hoàn trả đúng hạn thì sẽ ảnh hưởng xấuđến khả năng thanh khoản của Ngân hàng

Thứ hai, khách hàng phải sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận vớiNgân hàng và không trái với các quy định của pháp luật, các chuẩn mực đạo đức, vàcác quy định của Ngân hàng Điều này giúp Ngân hàng kiểm soát được phần nàoviệc sử dụng vốn vay của khách hàng, tránh rủi ro đạo đức có thể xảy ra và đảm bảo

an toàn cho Ngân hàng

 Về lãi suất cho vay:

Mức lãi suất cho vay do Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp vớiquy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Mức lãi suất áp dụng với khoản nợgốc quá hạn do Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận trong hợp đồng tín dụngnhưng không vượt quá 150% lãi suất cho vay áp dụng trong thời hạn cho vay đãđược ký kết hoặc điều chỉnh trong hợp đồng tín dụng

 Thời hạn cho vay:

- Là khoảng thời gian được tính từ khi khách hàng bắt đầu nhận vốn vay đếnthời điểm trả hết nợ gốc và lãi vốn vay đã được thỏa thuận trong hợp đồng tín dụnggiữa TCTD và khách hàng

- Đối với các tổ chức Việt Nam và nước ngoài: thời hạn cho vay không quáthời hạn hoạt động còn lại theo quyết định thành lập hoặc giấy phép hoạt động tạiViệt Nam

- Đối với cá nhân nước ngoài: thời hạn cho vay không vượt quá thời hạnđược phép sinh sống, hoạt động tại Việt Nam

 Giới hạn cho vay:

Tổng dư nợ cho vay của TCTD:

Đối với một khách hàng, dư nợ không được vượt quá 15% vốn tự có củaTCTD, trừ trường hợp đối với những khoản cho vay từ các nguồn ủy thác từ Chínhphủ, của các tổ chức và cá nhân

Trong đó: Dư nợ cho vay của Tổ chức tín dụng bao gồm:

- Dư nợ cho vay theo hợp đồng tín dụng

- Số dư nợ TCTD ủy thác cho TCTD khác cho vay

- Số dư các khoản TCTD đã trả thay do thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh đối vớikhách hàng

Trường hợp nhu cấu vốn của một KH vượt quá 15% vốn tự có của TCTDhoặc KH có nhu cầu huy động vốn từ nhiều nguồn thì các TCTD cho vay hợp vốntheo Quy định của NHNN

Đối với một nhóm khách hàng có liên quan, dư nợ không được vượt quá50% vốn tự có của Tổ chức tín dụng

Nhóm khách hàng có liên quan bao gồm hai hoặc nhiều khách hàng có quan

hệ tín dụng với TCTD Ví dụ như công ty con của cùng một công ty mẹ hoặc cùngmột TCTD với nhau; công ty mẹ với công ty con

 Trả nợ gốc và lãi vốn vay:

Tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận về:

- Các kì hạn trả nợ gốc

- Các kì hạn trả lãi vốn vay (có thể trùng hoặc khác với kỳ hạn trả nợ gốc)

- Đồng tiền trả nợ và việc bảo toàn giá trị nợ gốc bằng các hình thức thíchhợp

Tổ chức tín dụng và khách hàng có thể thỏa thuận về điều kiện, số lãi vốnvay, phí phải trả trong trường hợp khách hàng trả nợ trước hạn

Đối với các khoản nợ vay không trả đúng hạn, Tổ chức tín dụng đánh giá làkhông có khả năng trả nợ đúng hạn và không chấp nhận cơ cấu lại thời hạn trả nợ,thì:

- Số dư nợ gốc của hợp đồng tín dụng đó là nợ quá hạn

- Tổ chức tín dụng phải phân loại vào tài khoản cho vay thích hợp và Tổchức tín dụng thực hiện các biện pháp thu hồi nợ

Trả nợ vay bằng ngoại tệ: Khoản cho vay bằng ngoại tệ nào thì phải trả nợgốc và lãi vốn vay bằng ngoại tệ đó; trường hợp trả nợ bằng ngoại tệ khác hoặcĐồng Việt Nam, thì thực hiện theo thoả thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàngphù hợp với quy định về quản lý ngoại hối của Chính phủ và hướng dẫn của Ngânhàng Nhà nước Việt Nam

1.1.3 Một số loại hình cho vay phổ biến tại NHTM

1.1.3.1 Căn cứ theo thời hạn vay

Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay dưới 12 tháng Chovay ngắn hạn thường để tài trợ cho vốn lưu động của doanh nghiệp và các nhu cầuchi tiêu ngắn hạn của cá nhân

Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ 12 tháng đến 60tháng Cho vay trung hạn chủ yếu để tài trợ cho mua sắm tài sản cố định, cải tiếnhoặc đổi mới trang thiết bị, công nghệ sản xuất,…

Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 60 tháng trởlên Đây là loại hình được cung cấp để đáp ứng nhu cầu dài hạn như xây dựng nhà,sân bay, cầu đường, máy móc thiết bị có giá trị lớn, thời gian sử dụng lâu…

1.1.3.2 Căn cứ theo hình thức cho vay

Cho vay trực tiếp từng lần: Là hình thức tương đối phổ biến cho các kháchhàng không có nhu cầu vay thường xuyên, không có điều kiện để được cấp hạn mứcthấu chi Mỗi lần vay vốn khách hàng và Ngân hàng thực hiện thủ tục vay vốn cầnthiết và ký kết hợp đồng tín dụng

Cho vay luân chuyển: thường được áp dụng đối với các doanh nghiệp thươngnghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất có chu kỳ tiêu thụ ngắn ngày, có quan hệ vay trảthường xuyên với Ngân hàng Cho vay luân chuyển rất thuận tiện cho các kháchhàng Thủ tục vay chỉ cần thực hiện một lần cho nhiều lần vay

Cho vay gián tiếp: Đây là hình thức cho vay thông qua các tổ chức trung giannhư nhóm sản xuất, Hội Nông Dân, Hội Phụ nữ… Ngân hàng có thể chuyển vàikhâu của hoạt động cho vay sang tổ chức trung gian như thu nợ, phát tiền vay… Tổchức trung gian cũng có thể đứng ra đảm bảo cho các thành viên vay, điều nàythuận tiện khi người vay không có hoặc không đủ tài sản thế chấp Ngân hàng cũng

có thể cho vay thông qua người bán lẻ các sản phẩm đầu vào của quá trình sản xuất.Việc cho vay này sẽ hạn chế người vay sử dụng tiền sai mục đích

Cho vay theo hạn mức tín dụng: Ngân hàng và khách hàng xác định và thỏathuận một hạn mức tín dụng duy trì trong một khoảng thời gian nhất định

Cho vay thấu chi: Là việc cho vay mà tổ chức tín dụng thỏa thuận bằng vănbản chấp thuận cho khách hàng chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh toán củakhách hàng phù hợp với các quy định của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước ViệtNam về hoạt động thanh toán qua các tổ chức cung ứng dịch vụ thanh toán

Cho vay hợp vốn: Một nhóm tổ chức tín dụng cùng cho vay đối với một dự

án vay vốn hoặc phương án vay vốn của khách hàng Trong đó một tổ chức tín dụnglàm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác

Cho vay theo dự án đầu tư: Ngân hàng cho khách hàng vay vốn để thực hiệncác dự án đầu tư, phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục

vụ đời sống

1.1.3.3 Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn vay

Cho vay sản xuất kinh doanh: Là loại tín dụng cấp cho các doanh nghiệp, cácchủ thể kinh doanh, chủ đầu tư dự án… để tiến hành sản xuất, lưu thông hàng hóahoặc thực hiện các dự án đầu tư phát triển…

Cho vay tiêu dùng: Là hình thức tài trợ cho mục đích chi tiêu cá nhân, hộ giađình như mua sắm nhà cửa để ở, phương tiện đi lại, tiện nghi sinh hoạt, y tế, họctập…

1.1.3.4 Căn cứ vào tài sản đảm bảo vốn vay

Cho vay có tài sản đảm bảo: Là cho vay dựa trên cơ sở đảm bảo như thếchấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba Việc này nhằm hạn chế tổn thất choNgân hàng bằng cách thực hiện phát mại tài sản khi khách hàng không đủ khả năngthanh toán khi đến hạn Tài sản đảm bảo phải có giá trị lớn hơn giá trị của khoảnvay

Cho vay không có tài sản đảm bảo (cho vay tín chấp): Thường cho các kháchhàng có uy tín cao, khách hàng truyền thống, tình hình tài chính lành mạnh, thườngxuyên có lãi…

1.1.3.5.Căn cứ vào phương pháp hoàn trả

Cho vay trả một lần: Loại hình cho vay mà khách hàng sẽ trả nợ Ngân hàngchỉ một lần vào thời điểm đáo hạn của hợp đồng Khoản vay này thường để đáp ứngnhu cầu tiền mặt tức thời và thường có quy mô nhỏ, thời hạn ngắn

Cho vay trả góp: Loại hình cho vay trong đó khách hàng trả gốc làm nhiềulần trong thời hạn đã thỏa thuận Ngân hàng và khách hàng xác định và thỏa thuận

số lãi vốn vay phải trả cộng với số nợ gốc được chia ra để trả nợ theo nhiều kỳ hạn,phù hợp với khả năng hoàn trả của khách hàng

1.2 Hoạt động cho vay mua nhà của NHTM

1.2.1 Khái niệm hoạt động cho vay mua nhà của NHTM

Cho vay mua nhà thuộc cho vay bất động sản nên đối tượng vay có thể là cánhân, hộ gia đình, hay những hãng kinh doanh nhà đất Tuy nhiên trong khuôn khổcủa chuyên đề tốt nghiệp này chúng ta chỉ nghiên cứu đối tượng là cá nhân, hộ giađình, vay mua nhà để ở, sửa chữa nhà ở… Tức là nghiên cứu cho vay mua nhàthuộc hình thức cho vay tiêu dùng

Trước hết, chúng ta tìm hiểu khái quát về cho vay tiêu dùng

Cho vay tiêu dùng là hình thức tài trợ cho mục đích chi tiêu cá nhân, hộ giađình, trang trải các nhu cầu trong cuộc sống như nhà ở, phương tiện đi lại, tiện nghisinh hoạt, học tập, y tế, du lịch… khi họ chưa có đủ khả năng về tài chính trong thờiđiểm hiện tại Các khoản vay tiêu dùng thường có quy mô nhỏ nhưng số lượngkhách hàng rất lớn nên đem lại nguồn thu nhập khá cao cho Ngân hàng Cho vaytiêu dùng chứa đựng nhiều rủi ro nhất trong các loại hình cho vay

Hiện nay các Ngân hàng thương mại ở Việt Nam thường có các hình thứccho vay tiêu dùng sau:

- Cho vay phục vụ nhu cầu về nhà ở.

- Cho vay mua phương tiện đi lại như ô tô,…

- Cho vay phục vụ học tập như cho vay du học, trang trải chi phí học hành…

- Cho vay tiêu dùng tín chấp

- Cho vay cầm cố giấy tờ có giá

- Cho vay phục vụ các mục đích tiêu dùng khác

Trong cho vay tiêu dùng thì cho vay mua nhà thường chiếm tỷ trọng lớnnhất

Cho vay mua nhà là sản phẩm tín dụng dành cho khách hàng cá nhân nhằmđáp ứng nhu cầu mua nhà, hợp thức hóa nhà đất, xây dựng sửa chữa nhà…nhưngchưa thực hiện được do gặp khó khăn về tài chính

1.2.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà của NHTM

1.2.2.1 Đặc điểm về đối tượng vay

Đối tượng vay là các cá nhân, hộ gia đình Những khách hàng này trước hếtphải có đủ năng lực pháp lý và năng lực hành vi dân sự Tùy theo các tiêu chí khácnhau mà có thể phân chia thành các nhóm khách hàng sau:

Phân theo mức thu nhập:

- Nhóm khách hàng có thu nhập thấp: Là những cá nhân có hoàn cảnh khókhăn, thu nhập ở mức thấp trong xã hội Đây không phải là nhóm khách hàng màNgân hàng quan tâm vì mức thu nhập của họ không đảm bảo khả năng chi trả chokhoản vay, dễ dẫn đến rủi cho Ngân hàng Tuy nhiên trong một số trường hợp, họvẫn được Ngân hàng cho vay và được nhà nước hỗ trợ cho một phần lãi suất, vì lợiích xã hội chứ không hoàn toàn vì mục tiêu lợi nhuận

- Nhóm khách hàng có thu nhập trung bình: Đối tượng này chiếm đa số trong

xã hội Họ có thu nhập trung bình và ổn định Khi mức sống tăng lên thì nhu cầucủa họ cũng tăng, trong đó có nhu cầu về nhà ở Họ thường là những lao động chấtlượng cao, tốt nghiệp đại học, cao đẳng hoặc lao động lành nghề, có thu nhập ổnđịnh tuy nhiên thu nhập đó vẫn có khoảng cách lớn so với giá cả của một ngôi nhà.Đây là nhóm khách hàng mục tiêu mà Ngân hàng hướng đến vì số lượng kháchhàng có nhu cầu vay là rất lớn và họ có khả năng đảm bảo chi trả số gốc và lãi vay

- Nhóm khách hàng có thu nhập cao: Đây cũng là nhóm khách hàng màNgân hàng rất quan tâm Vì những khoản vay thường có giá trị lớn đồng thời nguồntrả nợ của họ tương đối cao và ổn định

Phân theo tính chất thu nhập:

- Nhóm khách hàng có thu nhập ổn định: Nhóm này thường là những ngườilàm công ăn lương và những người làm công việc kinh doanh riêng hay là nhữngngười hành nghề chuyên biệt như bác sĩ, luật sư, giáo viên…Rõ ràng đây là đốitượng mà Ngân hàng quan tâm đến do nguồn trả nợ đều đặn và ổn định

- Nhóm khách hàng có thu nhập không ổn định: thường là những người laođộng tự do, công việc không ổn định, thu nhập thất thường Đây không phải là đốitượng mà Ngân hàng hướng tới, vì dễ gây rủi ro cho Ngân hàng khi khách hàngkhông trả nợ đúng hạn hoặc trả nợ không đầy đủ

1.2.2.2.Đặc điểm về quy mô và thời hạn của khoản vay

Quy mô: Các khoản vay mua nhà thường có quy mô rất lớn, lớn hơn nhiều so

với các loại hình vay tiêu dùng khác Vì vậy cho vay mua nhà đóng góp đáng kểvào dư nợ cho vay tiêu dùng nói riêng và tổng dư nợ cho vay nói chung

Thời hạn: Thời hạn cho vay được tính từ ngày khách hàng nhận được khoản

vay đến khi khách hàng trả hết gốc và lãi Cho vay mua nhà thường là cho vay trung

và dài hạn, tùy theo thỏa thuận của Ngân hàng với khách hàng, phù hợp với khảnăng trả nợ của khách hàng cũng như các quy định của Ngân hàng Thời hạn chovay có thể lên tới 15 đến 25 năm

1.2.2.3.Đặc điểm về lãi suất và rủi ro của khoản vay

Rủi ro từ phía khách hàng:

Ngân hàng có thể bị tổn thất khi khách hàng không trả nợ đúng hạn, khôngtrả hoặc trả không đầy đủ gốc và lãi Do nguồn trả nợ bắt nguồn từ thu nhập củachính các khách hàng nên khi khách hàng gặp rủi ro như bị chết, mất tích, mất khảnăng lao động, mất việc , bị giảm thu nhập…thì khả năng hoàn trả vốn vay củakhách hàng với Ngân hàng cũng bị ảnh hưởng và suy giảm Trong trường hợp xảy

ra rủi ro tín dụng như vậy, việc xử lý tài sản đảm bảo không phải lúc nào cũng đơngiản, việc phát mại tài sản cũng tốn thời gian, tiền bạc và gây thêm phiền phức choNgân hàng

Ngân hàng cũng có thể gặp tổn thất khi rủi ro đạo đức xảy ra Rủi ro đạo đức

là khi khách hàng có chủ định lừa đảo, cung cấp thông tin sai lệch, cố tình hoàn trảvốn vay chậm trễ, hoặc khi cán bộ Ngân hàng chủ ý tiếp tay với khách hàng để rútruột Ngân hàng

Rủi ro từ phía khách hàng không thể hoàn toàn tránh khỏi vì số lượng kháchhàng khá lớn, và cũng phụ thuộc vào nhiều nguyên nhân khách quan không thểlường trước được Ngân hàng cần thẩm định và phân tích kỹ trước khi cho vay đểhạn chế tối đa rủi ro, giảm tổn thất cho Ngân hàng

Rủi ro từ phía Ngân hàng:

Là những rủi ro xuất phát từ chính hoạt động của Ngân hàng Như rủi ro từ

cơ chế chính sách của Ngân hàng, hay rủi ro thanh khoản khi Ngân hàng không huyđộng đủ nguồn để cung cấp các khoản cho vay, hoặc rủi ro từ phía cơ cấu tỷ lệ vốnngắn hạn với vốn trung và dài hạn

Lãi suất cho vay mua nhà:

Chính bởi vì chứa đựng nhiều rủi ro nên lãi suất của cho vay mua nhà nóiriêng và cho vay tiêu dùng nói chung thường cao Hơn thế nữa, cho vay mua nhàthường có thời hạn dài nên lãi suất có thể biến động tăng giảm tùy theo chính sách

của mỗi Ngân hàng và tình hình kinh tế thị trường Trong một số trường hợp, nhànước có hỗ trợ lãi suất cho những người mua nhà có thu nhập thấp.

1.2.3 Các hình thức cho vay mua nhà

1.2.3.1 Cho vay mua nhà trực tiếp

Là phương thức cho vay trong đó các Cán bộ tín dụng tại Ngân hàng tiếp xúctrực tiếp với khách hàng mà không thông qua trung gian Đây là phương thức phổbiến tại các Ngân hàng hiện nay Trong quá trình làm việc, cán bộ tín dụng và kháchhàng trực tiếp thỏa thuận về các điều kiện như quy mô vốn, lãi suất, thời hạn, tài sảnđảm bảo, phương thức trả gốc và lãi… sao cho phù hợp với khả năng tài chính củakhách hàng cũng như các quy định của Ngân hàng, để đôi bên cùng có lợi

Hình thức cho vay trực tiếp có ưu điểm là : Thông qua quá trình tiếp xúc trựctiếp, phía Ngân hàng có thể đánh giá khách hàng kỹ càng hơn về nhân phẩm kháchhàng, nhu cầu, điều kiện vay vốn, khả năng tài chính của khách hàng… Do đó cáckhoản vay theo hình thức này có chất lượng cao hơn so với cho vay gián tiếp quacác tổ chức trung gian Quan hệ trực tiếp giữa Ngân hàng và khách hàng giúp haibên xử lý tốt các phát sinh trong thời hạn cho vay, đảm bảo hai bên cùng có lợi vàcác rủi ro đạo đức, rủi ro tín dụng cũng một phần được giảm thiểu

Ngân hàng có thể mở rộng quan hệ với khách hàng, từ chất lượng của dịch

vụ cho vay mua nhà tốt, khách hàng có xu hướng sử dụng các dịch vụ khác củaNgân hàng Từ đó có thể nâng cao uy tín cũng như thu nhập của Ngân hàng

Tuy nhiên hình thức này vẫn tồn tại một số nhược điểm như: Tốn nhiều thờigian và chi phí hơn so với cho vay gián tiếp do phải tiếp xúc trực tiếp với kháchhàng, thẩm định các thông tin khách hàng cung cấp, định giá tài sản đảm bảo… Bêncạnh đó, khả năng tăng doanh số của hình thức này cũng thấp hơn hình thức chovay gián tiếp

Sơ đồ 1.1 Cho vay mua nhà trực tiếp

(5)

(2)

(1) (6) (3) (4)

(1) Ngân hàng thực hiện ký kết hợp đồng trực tiếp với KH về việc cho vay để trả tiền cho công ty bán lẻ Trước đó Ngân hàng cần tiến hành phân tích nhu cầu vay vốn, tình hình thu nhập, tài sản đảm bảo của KH

(2) Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh thanh toán cho công ty bán lẻ (công ty xây dựng, công ty kinh doanh nhà đất…)

(3) KH thanh toán một phần tiền hàng cho các công ty xây dựng, công ty kinh doanh nhà đất

(4) Công ty bán lẻ giao hàng cho khách hàng Khách hàng và công ty bán lẻ này làm các thủ tục sang tên trên giấy chuyển quyền sở hữu và thực hiện thủ tục

về tài sản đảm bảo tại Ngân hàng

(5) Ngân hàng thanh toán nốt phần tiền còn lại mà KH còn nợ cho công ty bán lẻ

(6) KH thanh toán gốc và lãi định kỳ cho Ngân hàng theo các điều khoản ghi trong hợp đồng tín dụng mà hai bên đã thỏa thuận và ký kết

NGƯỜI TIÊU DÙNG

1.2.3.2.Cho vay mua nhà gián tiếp

Hiện nay hình thức cho vay mua nhà gián tiếp qua các tổ chức trung giancũng khá phổ biến do có nhiều ưu điểm đối với Ngân hàng và cả các công ty bán lẻ

Ngân hàng sẽ tiết kiệm được chi phí do không phải mở rộng quá nhiều Chinhánh, phòng giao dịch mà vẫn có thể cung cấp sản phẩm, dịch vụ tới khách hàngmột cách rộng rãi bằng cách thông qua các tổ chức trung gian Phương thức này còngiúp Ngân hàng kiểm soát một cách có hiệu quả mục đích sử dụng vốn vay củakhách hàng

Đối với các công ty bán lẻ, hình thức này giúp họ gia tăng được số lượngkhách hàng, nhờ đó mà tăng doanh số bán hàng Trong trường hợp Ngân hàng vàcác công ty bán lẻ có mối quan hệ tốt, hình thức cho vay này cũng an toàn hơn sovới cho vay trực tiếp

Tuy nhiên hình thức cho vay gián tiếp cũng tồn tại một số hạn chế Ngược lạivới cho vay trực tiếp thì ở hình thức cho vay gián tiếp cán bộ tín dụng không tiếpxúc trực tiếp với khách hàng mà chỉ có thông tin qua tổ chức trung gian nên Ngânhàng khó khăn hơn trong việc kiểm tra, giám sát thông tin của khách hàng vay vốn.Hơn nữa, khi qua tổ chức trung gian, thì khách hàng lại tốn thêm một khoản chi phí,

từ đó lãi suất cho vay thực tăng lên

Sơ đồ 1.2 Cho vay mua nhà gián tiếp

(4)

(1)

(3)

(5) (2)

(1) Ngân hàng ký hợp đồng với tổ chức trung gian là các công ty xây dựng, kinh doanh nhà đất về việc tài trợ một phần hoặc toàn bộ cho khách hàng mua nhà tại tổ chức trung gian Ngân hàng đề ra các điều kiện về đối tượng KH đủ tiêu chuẩn được cho vay và số tiền cho vay tối đa Khi KH tại tổ chức trung gian có nhu cầu mua nhà, tổ chức trung gian sẽ tập hợp hồ sơ KH và chuyển cho Ngân hàng Trong trường hợp Ngân hàng đồng ý cho KH vay thì tổ chức trung gian thực hiện bước (2) dưới đây

(2) Tổ chức trung gian ký hợp đồng bán nhà với KH tuy nhiên vẫn chưa sang tên trên giấy chuyển nhượng quyền sở hữu

(3) Tổ chức trung gian tập hợp hóa đơn mua nhà của KH và nộp cho Ngân hàng, chờ Ngân hàng thanh toán đồng thời thực hiện thủ tục về tài sản đảm bảo với Ngân hàng

(4) Ngân hàng thực hiện kiểm tra các hóa đơn, thanh toán tiền hàng cho các tổ chức trung gian

NGƯỜI TIÊU DÙNG

(5) Tổ chức trung gian thu tiền trả hàng tháng của KH và nộp lại cho Ngân hàng.Khi KH trả hết nợ, tổ chức trung gian thực hiện các thủ tục sang tên chongười mua nhà.

1.2.4 Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà

1.2.4.1 Đối với nền kinh tế

Hoạt động cho vay mua nhà có ý nghĩa quan trọng đối với thị trường bấtđộng sản nói riêng và cả nền kinh tế nói chung Ngân hàng thương mại là chiếc cầunối giữa việc xây dựng và việc mua bán nhà, đem lại lợi ích cho nhà đầu tư, khuyếnkhích sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, đóng góp vào sự phát triển chung củanền kinh tế quốc dân

Hoạt động cho vay mua nhà cũng đóng góp lợi ích cho xã hội thông qua cácchính sách của nhà nước trong việc nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dânnhất là những người có thu nhập thấp và trung bình chưa đủ khả năng tài chính đểmua nhà ở Như vậy, thông qua hoạt động này sẽ góp phần làm cho đời sống củangười dân được cải thiện, tăng khả năng tái sản xuất sức lao động, khuyến khíchđược sức lao động đóng góp vào sự phát triển của toàn bộ nền kinh tế

Hoạt động này giúp các Ngân hàng tìm kiếm được thu nhập tức là cũng gópphần làm tăng thu nhập quốc dân, phát triển kinh tế

1.2.4.2.Đối với Ngân hàng

Hoạt động cho vay mua nhà ra đời và phát triển giúp Ngân hàng đáp ứngđược nhu cầu đa dạng của khách hàng từ đó thu hút được nhiều khách hàng, đượckhách hàng tin tưởng, góp phần tạo nên uy tín cho Ngân hàng, nâng cao sức cạnhtranh với các Ngân hàng khác Và rõ ràng hoạt động này đem lại nguồn thu nhậplớn cho Ngân hàng Vì số lượng khách hàng vay mua nhà là rất lớn, thời hạn vay lạitương đối dài nên lãi suất lại cao hơn so với các hoạt động cho vay khác Bên cạnhthu nhập từ chính khoản vay, Ngân hàng còn có thể nâng cao lợi nhuận từ các sảnphẩm dịch vụ đi kèm, hoặc một khi khách hàng sử dụng một dịch vụ mà họ thấy hàilòng, họ có xu hướng sẽ tiếp tục sử dụng các dịch vụ khác của Ngân hàng và trởthành khách hàng quen thuộc của Ngân hàng

1.2.4.3 Đối với khách hàng

Ông cha ta có câu “an cư lạc nghiệp” nhưng với tốc độ đô thị hóa nhanh nhưhiện nay thì “an cư” đã trở thành nỗi lo cấp bách của nhiều tầng lớp dân cư, đặc biệt

ở các thành phố lớn Tình trạng đất chật, người đông khiến cho nhiều khu chung cư

hay đô thị mới ra đời Nhưng để có đủ tiền mua nhà thì với mức thu nhập trung bình

thông thường, người dân sẽ mất khoảng thời gian dài tích lũy, tiết kiệm, thậm chíviệc sở hữu ngôi nhà đối với họ chỉ là giấc mơ khó thành hiện thực Bài toán “ancư” đối với họ vẫn chưa có lời giải Hoạt động cho vay mua nhà ra đời đã giúp cácgia đình sở hữu được ngôi nhà riêng, giải quyết được nhu cầu về nơi ăn chốn ở,từ

đó họ mới yên tâm làm việc, tạo ra nguồn thu nhập không những nâng cao đượcchất lượng cuộc sống mà vẫn đảm bảo nguồn trả nợ cho Ngân hàng

1.3 Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà

1.3.1 Khái niệm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà

“Mở rộng” có thể hiểu một cách đơn giản đó là việc làm sao cho quy mô, sốlượng hay phạm vi trở nên lớn hơn (theo từ điển tiếng Việt) Theo triết học, “mởrộng” là sự thay đổi tăng lên về lượng của một sự vật, hiện tượng cụ thể Đối vớicác hoạt động kinh tế, “mở rộng” có thể là gia tăng số lượng sản phẩm dịch vụ, pháttriển mạng lưới khách hàng rộng, gia tăng lượng tiêu dùng trên một khách hàng…Đối với các hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thì “mở rộng” có thể là gia tăng

số lượng các Chi nhánh, phòng giao dịch, đa dạng hóa các loại hình sản phẩm dịch

vụ, gia tăng số lượng khách hàng, vv…

Mở rộng hoạt động cho vay mua nhà có thể hiểu là việc làm tăng quy mô chovay với tất cả các khách hàng, quy mô cho vay từng khách hàng, tăng số lượngkhách hàng, đa dạng hóa đối tượng khách hàng, tăng số lượng, hình thức sản phẩmdịch vụ… tạo ra sự gia tăng về doanh số, gia tăng về dư nợ của hoạt động cho vaymua nhà

1.3.2 Chỉ tiêu mở rộng hoạt động cho vay mua nhà

1.3.2.1 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về doanh số cho vay mua nhà

Doanh số cho vay trong kỳ là tổng số tiền mà Ngân hàng thực tế đã cho vaytrong kỳ Doanh số cho vay mua nhà là chỉ tiêu tuyệt đối phản ánh quy mô hoạtđộng cho vay mua nhà của Ngân hàng

Sự gia tăng doanh số CVMN = Doanh số CVMN kỳ này – Doanh số CVMN kỳ trước

1.3.2.2 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về dư nợ cho vay mua nhà

Dư nợ cho vay mua nhà của Ngân hàng là số tiền Ngân hàng hiện đang chokhách hàng vay tính đến một thời điểm cụ thể Số dư nợ càng lớn và dư nợ kỳ sautăng lên so với kỳ trước là chỉ tiêu phản ánh mức độ mở rộng cho vay mua nhàchính xác nhất Bởi lẽ lợi nhuận mà Ngân hàng có được từ hoạt động cho vay trong

kỳ phụ thuộc vào dư nợ chứ không phải doanh số cho vay

Dư nợ kỳ này= Dư nợ kỳ trước + Doanh số cho vay trong kỳ - Doanh số thu nợ trong kỳ

Trong đó:

Doanh số cho vay trong kỳ là tổng số tiền thực tế mà Ngân hàng đã chokhách hàng vay trong kỳ

Doanh số thu nợ trong kỳ là tổng các khoản thu nợ phát sinh trong kỳ

Sự gia tăng dư nợ CVMN = Dư nợ CVMN kỳ này – Dư nợ CVMN kỳ trước

1.3.2.3 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng về đối tượng khách hàng và quy mô khoản vay từng khách hàng

Sự mở rộng về số lượng khách hàng vay mua nhà và quy mô khoản vay từngkhách hàng sẽ làm tăng doanh số cho vay mua nhà

Về đối tượng khách hàng

Sự gia tăng số lượng khách hàng = SLKH kỳ này – SLKH kỳ trước

Về quy mô khoản vay từng khách hàng

Quy mô CVMN bình quân =

Sự gia tăng quy mô CVMN BQ = quy mô CVMN BQ kỳ này – quy mô CVMN BQ

có thể gia tăng được quy mô số lượng khách hàng cũng như quy mô khoản vay củatừng khách hàng

Mở rộng về loại hình sản phẩm dịch vụ thể hiện ở sự đa dạng hóa cácphương thức cho vay, thêm các loại hình sản phẩm dịch vụ mới…

Sự gia tăng về số lượng loại hình SPDV = SL loại hình SPDV kỳ này – SLloại hình SPDV kỳ trước

1.3.3.Nhân tố ảnh hưởng đến mở rộng hoạt động cho vay mua nhà của NHTM

1.3.3.1.Các nhân tố chủ quan

Hoạt động cho vay mua nhà có được mở rộng hay không trước hết đượcquyết định bởi bản thân Ngân hàng Đây là yếu tố tiên quyết, có ý nghĩa quyết địnhchiến lược đối với mỗi Ngân hàng Các nhân tố từ bản thân Ngân hàng như: Chínhsách tín dụng, quy trình và thủ tục tín dụng, chất lượng đội ngũ cán bộ nhân viên, cơ

sở vật chất kỹ thuật, công nghệ ngân hàng, hoạt động marketing của Ngân hàng,nguồn vốn của Ngân hàng… Vì đây là các nhân tố chủ quan nên Ngân hàng có thể

áp dụng các biện pháp để tác động tích cực vào các yếu tố này, giúp mở rộng hoạtđộng cho vay mua nhà của Ngân hàng

- Chính sách tín dụng:

Phản ánh cương lĩnh hành động của Ngân hàng, là kim chỉ nam cho mọihoạt động của Ngân hàng Ngân hàng phải xác định mục tiêu trước mắt và kế hoạchphát triển lâu dài, xây dựng chính sách tín dụng phù hợp với mục tiêu đề ra và phùhợp với hoàn cảnh của nền kinh tế thị trường Nội dung của chính sách tín dụng baogồm các chính sách như chính sách khách hàng, quy mô cho vay, lãi suất, kỳ hạnvay, tài sản đảm bảo, quy định khi xử lý các khoản nợ xấu… Hoạt động cho vaymua nhà nói riêng cũng vậy, Ngân hàng cần có các chính sách cụ thể, có địnhhướng và kế hoạch để từng bước mở rộng hoạt động cho vay mua nhà một cáchhiệu quả Các yếu tố của chính sách tín dụng cần phải hợp lý, linh hoạt, đáp ứngđược nhu cầu ngày càng tăng của khách hàng

quy trình phức tạp, thủ tục rườm rà sẽ gây khó khăn cho cả khách hàng và cán bộtín dụng.

- Chính sách marketing:

Trong bất cứ hoạt động kinh doanh nào thì chính sách marketing luôn làchính sách vô cùng quan trọng, quyết định đến số lượng khách hàng sử dụng sảnphẩm dịch vụ Trong hoạt động kinh doanh của Ngân hàng cũng không ngoại lệ.Chính sách marketing thực hiện các hoạt động quảng bá thông tin về sản phẩm, dịch

vụ của Ngân hàng tới khách hàng, các thông tin về khuyến mãi, quà tặng… Nếu cáchoạt động này thực hiện không hiệu quả thì các sản phẩm dịch vụ của Ngân hàng sẽphải mất thời gian dài để đạt được những kết quả nhất định, thậm chí không đạtđược mục tiêu đề ra, dẫn đến lãng phí nguồn lực Ngược lại nếu các chính sáchmarketing hợp lý, hiệu quả sẽ thu hút được số lượng khách hàng lớn, giúp Ngânhàng chiếm lĩnh thị trường, không chỉ hoạt động cho vay mua nhà nói riêng mà tất

cả các hoạt động tín dụng nói chung, hoạt động dịch vụ… của Ngân hàng đều đạthiệu quả cao, giúp tăng doanh thu cho Ngân hàng

- Nguồn vốn của Ngân hàng:

Cho vay là hoạt động có tỷ trọng lớn nhất trong thu nhập của Ngân hàng.Nhưng để tiến hành và mở rộng cho vay thì Ngân hàng phải có tiềm lực về vốn, đápứng bất kỳ khi nào khách hàng có nhu cầu vay Đặc trưng của khoản cho vay muanhà là có giá trị tương đối lớn, thời hạn dài, vì vậy muốn mở rộng hoạt động chovay mua nhà Ngân hàng cần phải có tiềm lực về vốn nhất định, nhất là nguồn vốntrung và dài hạn Nếu nguồn vốn không đảm bảo mà Ngân hàng lại tiến hành mởrộng hoạt động cho vay sẽ dẫn đến nhiều rủi ro, như rủi ro thanh khoản

- Chất lượng đội ngũ cán bộ nhân viên:

Cán bộ nhân viên là những người mà hàng ngày tiếp xúc trực tiếp với kháchhàng Vì thế hình ảnh, uy tín của Ngân hàng sẽ được khách hàng cảm nhận, đánhgiá từ những nhân viên đó Một đội ngũ cán bộ nhân viên có kiến thức chuyên môncao, xử lý nghiệp vụ tốt, am hiểu về thị trường, đam mê và nhiệt tình trong côngviệc, sẵn sàng giải đáp mọi thắc mắc của khách hàng, sẽ góp phần gắn kết mối quan

hệ của khách hàng với Ngân hàng và đạt hiệu quả trong hoạt động tín dụng nóichung, hoạt động cho vay mua nhà nói riêng Bên cạnh đó, cán bộ nhân viên cũngchính là những người đưa ra những quyết định về cho vay, những quá trình tiếpnhận hồ sơ, đánh giá khách hàng, phân tích và thẩm định thông tin tài chính, địnhgiá tài sản đảm bảo… là những công việc đòi hỏi cán bộ tín dụng có trình độ cảtrong lĩnh vực tài chính, các thông tin về thị trường, pháp luật… đặc biệt trong hoạtđộng cho vay mua nhà thì các cán bộ tín dụng còn cần phải nắm bắt được thông tin

và am hiểu về thị trường bất động sản,các quy định của nhà nước trong lĩnh vực bấtđộng sản…

- Mạng lưới Chi nhánh và phòng giao dịch:

Số lượng các Chi nhánh, phòng giao dịch cũng thể hiện quy mô của Ngânhàng Việc mở rộng các Chi nhánh, phòng giao dịch sẽ tạo điều kiện thuận lợi trongviệc mở rộng giao dịch, tạo ra sự thuận lợi cho khách hàng và bản thân Ngân hàng,giúp mở rộng được quy mô cho vay mua nhà nói riêng và quy mô cho vay nóichung Đặc biệt là các khu trung tâm, khu dân cư, đô thị, kinh doanh buôn bán pháttriển, là những nơi khách hàng có nhu cầu giao dịch với Ngân hàng cao

- Công nghệ ngân hàng:

Việc áp dụng công nghệ thông tin hiện đại vào hoạt động của Ngân hàng lànhân tố ảnh hưởng rất nhiều đến sự phát triển của Ngân hàng Hiện đại hóa côngnghệ giúp Ngân hàng cung cấp được nhiều dịch vụ hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngàycàng đa dạng của khách hàng đồng thời tạo lợi thế cạnh tranh với các Ngân hàngkhác Công nghệ ngân hàng còn ảnh hưởng tới việc thu thập các thông tin tín dụngmột cách nhanh chóng và chính xác Các thông tin tín dụng như thông tin về tìnhtrạng công việc, thu nhập của khách hàng ảnh hưởng đến khả năng vay trả nợ của

họ cũng chính là khả năng thu hồi vốn của Ngân hàng, hay các thông tin về sốlượng giao dịch, tình hình các khoản vay của khách hàng với bản thân Ngân hàng

và các Ngân hàng khác Việc ứng dụng công nghệ khoa học giúp con người xử lýcông việc nhanh hơn, hiệu quả hơn mà lại tốn ít công sức và tiền bạc hơn… Côngnghệ hiện đại cũng giúp khách hàng thuận tiện khi giao dịch với Ngân hàng, ví dụkhách hàng có thể nhận thông tin từ mạng internet, điện thoại…sự thuận tiện này

giúp khách hàng yêu thích và tin dùng sản phẩm, dịch vụ của Ngân hàng hơn, trong

đó có hoạt động cho vay mua nhà

1.3.3.2.Các nhân tố khách quan

 Nhóm nhân tố từ phía khách hàng

Khách hàng cũng góp phần tăng thêm rủi ro trong hoạt động cho vay muanhà của Ngân hàng Có rất nhiều yếu tố từ phía khách hàng mà Ngân hàng khôngthể lường trước và kiểm soát được

- Khả năng tài chính của người vay: Đây là yếu tố vô cùng quan trọng vì nóquyết định đến khả năng trả nợ của khách hàng Thu nhập của khách hàng ổn định

và có xu hướng tăng sẽ làm tăng khả năng thu hồi vốn của Ngân hàng, vì vậy mà rủi

ro của khoản vay cũng được giảm bớt

- Tư cách đạo đức của người vay: Yếu tố này ảnh hưởng không nhỏ đến khảnăng thu hồi vốn của Ngân hàng Có nhiều trường hợp khách hàng có đủ khả năngtrả nợ cho khách hàng nhưng lại không có thiện chí trả nợ hoặc trả nợ không đúnghạn, không đầy đủ, gây khó khăn cho Ngân hàng Hoặc có những khách hàng lợidụng kẽ hở pháp luật, tạo những hồ sơ thông tin giả, kết hợp với những kẻ xấu, làmmất vốn của Ngân hàng

 Nhóm nhân tố bên ngoài

- Sự phát triển của nền kinh tế:

Khi nền kinh tế phát triển đồng nghĩa với việc người dân có mức sống caohơn, nhu cầu cao hơn trong đó có cả nhu cầu về mua nhà Họ tin tưởng và lạc quanhơn vào mức thu nhập của mình, từ đó nhu cầu vay mua nhà cũng tăng lên vì họ tinrằng có khả năng trả nợ cho Ngân hàng mà vẫn đáp ứng được nhu cầu hiện tại Khinền kinh tế suy thoái, thu nhập của người dân giảm sút, thất nghiệp, lạm phát tăngcao, phải gánh thêm một khoản nợ Ngân hàng là điều không ai mong muốn Hơnthế nữa khi kinh tế không ổn định, giá trị đồng tiền bị giảm sút, lãi suất quá cao,khách hàng phải trả quá nhiều tiền lãi cho một khoản vay, điều này làm giảm nhucầu vay Ngân hàng của khách hàng

- Môi trường pháp lý:

Cho vay mua nhà giống như mọi hoạt động khác, đều chịu sự điều chỉnh chặtchẽ của các quy định pháp luật của nhà nước Cho vay mua nhà phải tuân thủ cácquy định như Luật các tổ chức tín dụng, Quy chế cho vay, quy định về tài sản đảmbảo,…Ngoài ra cho vay mua nhà có liên quan đến lĩnh vực bất động sản nên cònchịu sự điều chỉnh của các luật về bất động sản

Khi các văn bản pháp luật không chặt chẽ, không rõ ràng cụ thể sẽ tạo khókhăn trong việc thực hiện nghiệp vụ cho vay mua nhà của Ngân hàng, ảnh hưởngđến việc mở rộng cho vay mua nhà Không những thế còn tạo khe hở luật phápkhiến cho những kẻ xấu lợi dụng gây rủi ro, tổn thất cho Ngân hàng và khách hàng.Ngược lại, các văn bản pháp luật cụ thể, rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo điều kiện thuận lợicho cả Ngân hàng và khách hàng, từ đó việc mở rộng cho vay mua nhà cũng đạthiệu quả hơn

- Sự cạnh tranh của các Ngân hàng thương mại:

Hiện nay hầu hết các Ngân hàng đều cung cấp sản phẩm cho vay mua nhà, vìvậy việc mở rộng cho vay mua nhà cũng gặp phải sự cạnh tranh quyết liệt CácNgân hàng giành giật thị trường của nhau, khi Ngân hàng này mở rộng hoạt độngcho vay mua nhà, các Ngân hàng khác cũng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà,thì kết quả của việc mở rộng này của Ngân hàng có thể sẽ không đạt được như đúngmục tiêu đề ra

Ngoài ra còn có yếu tố dân số xã hội như: tốc độ tăng dân số, cơ cấu dân số,quá trình đô thị hóa… cũng ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà của Ngânhàng Ở Việt Nam hiện nay là nước đông dân, tốc độ tăng dân số nhanh, dân số trẻ,người ở độ tuổi lao động và có thu nhập trung bình chiếm tỷ lệ lớn vì thế mà nhucầu về vay mua nhà ở tương đối cao Đây là điều kiện thuận lợi cho Ngân hàng mởrộng hoạt động cho vay mua nhà

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ

TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ

PHÁT TRIỂN CẦU GIẤY GIAI ĐOẠN 2009-2011

2.1 Giới thiệu khái quát về Chi nhánh BIDV Cầu Giấy

2.1.1 Lịch sử hình thành

Lịch sử hình thành và phát triển của Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư vàPhát triển Cầu Giấy một phần gắn liền với sự ra đời và phát triển của Ngân hàngTMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam Do đó trước hết chúng ta khái quát quá trìnhhình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam nhưsau:

Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) được thành lập theoQuyết định 77/TTG ngày 26/04/1957 của Thủ tướng Chính Phủ và được thành lậptheo Quyết định số 287/QĐ-NH5 ngày 21/09/1996 của Thống đốc Ngân hàng Nhànước Việt Nam Trong quá trình hoạt động và trưởng thành, Ngân hàng được mangcác tên gọi khác nhau phù hợp với từng thời kỳ xây dựng và phát triển của đất nước

Thành lập ngày 26/4/1957 với tên gọi là Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam

Từ 1981 – 1989: Ngân hàng đầu tư và Xây dựng Việt Nam

Từ 1990: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)

Đến nay Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã thực hiện cổ phần hóa,nên có tên gọi là Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Cầu Giấy là đơn vị thànhviên trực thuộc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam, quá trình hìnhthành và phát triển của Chi nhánh Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Cầu Giấy

có thể được khái quát như sau:

Ngày 31/10/1963 được thành lập với tên gọi là Chi nhánh 2 trực thuộc Chinhánh Ngân hàng Kiến thiết Hà Nội.

Ngày 26/4/1981, Chi nhánh được đổi tên là Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư vàXây dựng trực thuộc Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Xây dựng Hà Nội

Tháng 1/1991 Chi nhánh được đổi tên thành Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư vàPhát triển khu vực Cầu Giấy trực thuộc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Hà Nội.Ngày 01/10/2004, Chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Cầu Giấy - Chi nhánhcấp 1 trực thuộc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam đã được thành lập trên

cơ sở nâng cấp Ngân hàng Đầu tư và Phát triển khu vực Cầu Giấy - Chi nhánh cấp 2trực thuộc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển thành phố Hà Nội

Tên đầy đủ bằng tiếng Việt: Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển ViệtNam - Chi nhánh Cầu Giấy

Tên viết tắt: Chi nhánh NH TMCP ĐT & PT Cầu Giấy

Tên giao dịch quốc tế bằng tiếng Anh: Bank for Investment andDevelopment of Viet Nam- Cau Giay Branch

Tên viết tắt tiếng Anh: BIDV Cau Giay

Trụ sở đặt tại 106 Hoàng Quốc Việt, Quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

2.1.2 Cơ chế hoạt động, sơ đồ tổ chức

Theo mô hình TA2, bộ máy quản lý của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy được tổchức thành năm khối: khối quan hệ khách hàng, khối quản lý rủi ro, khối tác nghiệp,khối quản lý nội bộ và khối trực thuộc

Sơ đồ 2.1: Tổ chức bộ máy Chi nhánh BIDV Cầu Giấy (trang bên)

Phòng Giao dịch Dịch Vọng Phòng Giao dịch số 1 Phòng Giao dịch số 2 P.GD Thanh Xuân Trung P.GD Giang Văn Minh Khối

trực thuộc Phòng Giao dịch Xuân La

Q.TK Lê Trọng Tấn Q.TK Hoàng Hoa Thám Q.TK Bắc Từ Liêm Q.TK Định Công

Phòng Quản trị tín dụng Phòng GD KH cá nhân Phòng GD KH doanh nghiệp Phòng Thanh toán quốc tế Phòng QL&DV kho quỹ

hệ khách hàng

Phòng Quan hệ khách hàng 2 Phòng QHKH Cá nhân

Khối Quản

lý nội bộ

Phòng Kế hoạch tổng hợp Phòng Tổ chức hành chính Phòng Tài chính kế toán

Khối Quản

lý rủi ro

Phòng Quản lý rủi ro

2.1.3.Kết quả hoạt động kinh doanh

Từ một Chi nhánh nhỏ, hoạt động manh mún, phụ thuộc, đến nay Chi nhánhBIDV Cầu Giấy đã khẳng định được vị thế, thương hiệu trên thị trường với quy môthị phần lớn, sản phẩm dịch vụ đa dạng với chất lượng và hiệu quả cao Theo đánhgiá của Ngân hàng Nhà nước Hà Nội, Chi nhánh BIDV Cầu Giấy đang là Chi nhánhchiếm thị phần lớn nhất so với các tổ chức tín dụng khác ở địa bàn phía Tây Hà Nội.Chi nhánh nằm trong số 10 Chi nhánh dẫn đầu BIDV trên tổng số 114 Chi nhánh.Trong 3 năm từ 2009-2011, Chi nhánh luôn gia tăng về doanh số, lợi nhuận cũngnhư chất lượng của sản phẩm, dịch vụ

2.1.3.1 Báo cáo kết quả kinh doanh 3 năm 2009, 2010, 2011

Bảng 2.2 Báo cáo kết quả kinh doanh tại Chi nhánh BIDV Cầu Giấy

2009-2011

Đơn vị: triệu đồng

Thu nhập lãi và các khoản thu nhập tương tự 312.098 397.819 545.571Chi phí lãi và các chi phí tương tự (192.354) (255.905) (369.182)

Chi phí từ hoạt động dịch vụ (5.641) (6.347) (6.562)

Lãi thuần từ hoạt động kinh doanh ngoại

Chi phí nhân viên (27.090) (30.761) (37.748)

Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh

trước chi phí dự phòng rủi ro tín dụng

(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2009, 2010, 2011 của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy)

Tiền gửi dân cư 2.921.385 75% 3.933.737 74% 5.331.778 76%

2.Phân theo thời

quy đổi

1.168.601 30% 1.329.401 25% 1.894.182 27%

(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2009, 2010, 2011 của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy)

(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2009, 2010, 2011 của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy)

Bảng 2.5 Dư nợ theo thời gian gốc của khoản vay:

Bảng 2.6 Phân tích chất lượng nợ cho vay:

(Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2009, 2010, 2011 của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy)

2.2.Thực trạng mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại Chi nhánh BIDV Cầu Giấy

2.2.1.Những quy định chung về cho vay mua nhà của Chi nhánh BIDV Cầu Giấy

2.2.1.1.Cơ sở pháp lý của hoạt động cho vay mua nhà

Cơ sở pháp lý chung:

Trong xã hội hiện nay nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng trở nên cấpthiết Cho vay mua nhà ra đời đã giúp giải quyết được nhiều khó khăn của ngườidân khi chưa có đủ khả năng tài chính đáp ứng nhu cầu về nhà ở Tuy nhiên cũngnhư các hoạt động khác của Ngân hàng, hoạt động cho vay mua nhà cũng cần cónhững cơ sở pháp lý quy định cụ thể, có như vậy hoạt động cho vay mới có cơ sở để

thực hiện một cách dễ dàng, hợp lý, hợp pháp và phát huy được ưu điểm của loạihình cho vay này Xuất phát từ yêu cầu đó, hoạt động cho vay mua nhà được chiếutheo các quy định chung trong lĩnh vực Ngân hàng nói chung và hoạt động tín dụngnói riêng, đồng thời cũng có quy định riêng về hoạt động này ở mỗi Ngân hàng

Đầu tiên là Luật các tổ chức tín dụng 07/1997/QH10 và được sửa đổi bổsung ở Luật số 20/2004/QH11 và Luật số 47/2010/QH12, quy định chung cho tất cảhoạt động của các tổ chức tín dụng

Tiếp đó là Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN của thống đốc Ngân hàngNhà nước ban hành ngày 31/12/2001 về Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đốivới khách hàng Và Quyết định số 127/2005/QĐ-NHNN ban hành ngày 03/02/2005

về việc sửa đổi bổ sung Quyết định 1627 Quyết định số 783/2005/QĐ-NHNN ngày31/5/2005 sửa đổi bổ sung Quyết định 127

Bên cạnh đó, các quy định về tài sản đảm bảo, bảo đảm tiền vay cũng cầnphải xem xét đến khi thực hiện hoạt động cho vay mua nhà Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/1999 và được sửa đổi bổ sung ở Nghị định số85/2002/NĐ-CP ban hành ngày 25/10/2002 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tíndụng Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 04/07/2003 hướngdẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằngquyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Các quy định của BIDV:

Ngày 27/08/2008 Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam ban hànhquyết định số 4321/QĐ-TD3 căn cứ vào Điều lệ Tổ chức và hoạt động của Ngânhàng, hướng dẫn về trình tự, thủ tục cấp tín dụng bán lẻ trong đó có hoạt động chovay mua nhà

Tiếp đó là Quyết định số 5299/QĐ-PC ban hành ngày 01/10/2008 của Ngânhàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam quy định về thẩm quyền phán quyết tíndụng đối với các cấp điều hành và ủy quyền ký kết hợp đồng trong hoạt động tíndụng, phân định rõ trách nhiệm và thẩm quyền tạo sự chủ động trong xử lý và ký

kết hồ sơ tín dụng đối với khách hàng có nhu cầu vay vốn trong đó có nhu cầu vayvốn mua nhà.

Quy định cụ thể về cho vay mua nhà của BIDV như sau:

- Phạm vi điều chỉnh: Sản phẩm này quy định về tài trợ vốn để mua nhà ở,đất ở, xây dựng nhà ở mới, cải tạo nhà ở, sửa chữa nhà ở phục vụ nhu cầu đời sống(không phục vụ mục đích kinh doanh) đối với khách hàng cá nhân, hộ gia đình tạiNgân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam

- Đối tượng cho vay: Các chi phí hợp lý, hợp lệ liên quan đến việc mua nhà

ở, mua quyền sử dụng đất ở, xây dựng nhà mới ở, sửa chữa cải tạo nhà ở

- Điều kiện đối với khách hàng:

Cá nhân người Việt Nam/nước ngoài, tuổi từ 18-55

Sinh sống hoặc thường xuyên làm việc trên cùng địa bàn Chi nhánh cho vay

Có thu nhập ổn định, đảm bảo khả năng trả nợ

Có tài sản đảm bảo phù hợp với các quy định của BIDV Có thể là tài sảnhình thành từ vốn vay, hoặc tài sản đảm bảo khác của khách hàng, hoặc bảo lãnhcủa bên thứ ba, hoặc kết hợp các hình thức bảo đảm

- Hồ sơ đăng ký vay mua nhà tại BIDV bao gồm:

Giấy đề nghị vay vốn kiêm phương án trả nợ vay theo mẫu của BIDV

Chứng minh thư nhân dân của khách hàng, sổ hộ khẩu /sổ tạm trú

Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân

Tài liệu chứng minh nguồn thu nhập để trả nợ

Tài liệu liên quan đến nhà, đất ở cần mua, xây dựng, sửa chữa

Tài liệu liên quan đến tài sản đảm bảo.

- Mức cho vay: Nếu KH vay vốn bằng tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vaythì mức cho vay tối đa là 50% giá trị nhà đất ở Nếu KH vay vốn và bảo đảm bằngtài sản của khách hàng hoặc của bên thứ ba thì Chi nhánh xem xét mức cho vay trên

cơ sở giá trị tài sản đảm bảo và thỏa thuận của hai bên, nhưng cũng không được quá85% giá trị nhà đất ở

- Lãi suất cho vay:

Theo cơ chế lãi suất của Ngân hàng Nhà nước và quy định của BIDV trongtừng thời kỳ

Đối với các khoản vay ngắn hạn thì sẽ áp dụng lãi suất cố định Đối với cáckhoản vay trên 12 tháng thì áp dụng lãi suất thả nổi

Lãi tính trên dư nợ giảm dần

- Thời hạn vay:

Đối với mục đích sửa chữa, cải tạo nhà ở: tối đa 5 năm

Đối với mục đích xây dựng nhà ở mới: tối đa 10 năm

Đối với mục đích mua nhà ở chung cư cao cấp, biệt thự, nhà vườn hoặc muađất và xây dựng nhà ở thuộc quy hoạch mới hiện đại hoặc mua nhà đất thuộc các dự

án được BIDV tài trợ vốn: tối đa 15 năm

-Phương thức trả nợ: Trả (gốc+lãi) hàng tháng; hoặc Trả gốc định kỳ, trả lãihàng tháng

2.2.1.2 Quy trình cho vay mua nhà tại Chi nhánh BIDV Cầu Giấy

Sơ đồ 2.7 Quy trình CVMN tại Chi nhánh BIDV Cầu Giấy

Ngân hàng quảng cáo tiếp thị

Khách hàng đề xuất nhu cầu vay vốn

Bước 1: Ngân hàng quảng cáo tiếp thị

Ngân hàng quảng cáo tiếp thị sản phẩm dịch vụ của mình trên các phươngtiện thông tin đại chúng nhằm giới thiệu các sản phẩm dịch vụ này đến đông đảokhách hàng

Bước 2: Khách hàng đề xuất nhu cầu vay vốn

Khách hàng tiếp xúc với Cán bộ Quan hệ khách hàng, Cán bộ Quan hệ kháchhàng tiến hành phỏng vấn sơ bộ khách hàng

Nếu Cán bộ Quan hệ khách hàng thấy các thông tin về khách hàng như: thunhập, tài sản đảm bảo, các điều kiện khác không phù hợp với chính sách tín dụng,điều kiện của sản phẩm cho vay mua nhà… và thấy có thể ra quyết định từ chối thìbáo cáo với Trưởng phòng Quan hệ khách hàng xem xét, quyết định trước khi thôngbáo với khách hàng

Nếu thấy có khả năng cho vay, Cán bộ Quan hệ khách hàng hướng dẫnkhách hàng về hồ sơ vay vốn, kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ, gồm:

- Thông tin về khách hàng: Chứng minh thư nhân dân, hộ chiếu, hộ khẩu, thunhập…

- Hồ sơ khoản vay bao gồm: giấy đề nghị vay vốn, phương án vay vốn,phương án trả nợ, các giấy tờ tài liệu chứng minh mục đích sử dụng vốn vay, cácgiấy tờ chứng minh nguồn trả nợ, hợp đông tín dụng và các giấy tờ khác có liênquan

- Hồ sơ đảm bảo tiền vay: các giấy tờ tài liệu chứng minh quyền sử dụng,quyền sở hữu theo quy định của pháp luật và theo quy định của BIDV nói chung vàcủa Chi nhánh BIDV Cầu Giấy nói riêng

Bước 3: Thẩm định các điều kiện tín dụng

Trên cơ sở hồ sơ khoản vay, hồ sơ khách hàng, Cán bộ Quan hệ khách hàngnghiên cứu, thẩm định khoản vay theo những nội dung sau: