Thực trạng và giải pháp về dự án cải tạo khu chung cư cũ tại thành phố hà nội của tổng công ty cổ phần sông hồng

Trước tình hình trên Nhà nước cùng thành phố đã có những biện pháp đểcải tạo, nâng cấp các KCCC để đưa vào hoạt động, bổ sung quỹ nhà ở của thànhphố bằng cách tổ chức các buổi hội thảo,

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHUNG VỀ TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG HỒNG 4

1/ Khái quát chung về Tổng công ty: 4

2/ Quá trình hình thành: 4

3/ Tầm nhìn và sứ mệnh của Tổng công ty: 7

4/ Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý: 8

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VÀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG HỒNG 10

A - Thực trạng các khu chung cư cũ tại thành phố Hà Nội 10

1/ Sự cần thiết phải cải tạo các khu chung cư cũ: 10

2/ Đánh giá, phân tích tình trạng ở và nhà ở tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội: 12

2.1/ Thực trạng nhà ở các loại tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội: 12

2.2/ Tình trạng ở và mô hình ở tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội: 15

2.3/ Các đặc điểm điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của Hà Nội có ảnh hưởng đến các khu chung cư cũ: 16

2.4/ Vấn đề giao thông và kỹ thuật hạ tầng cơ sở các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội: 18

2.5/ Vấn đề cảnh quan môi trường trong các khu chung cư cũ tại Hà Nội: .19

B - Tình hình thực hiện dự án cải tạo khu chung cư cũ tại Hà Nội của Tổng công ty cổ phần Sông Hồng 22

Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540 1

1/ Khái quát chung về dự án: 22

2/ Triển khai thực hiện dự án: 24

3/ Ưu điểm của dự án nhà ở cao tầng I1, I2, I3 và văn phòng cho thuê Thành Công 2: 26

4/ Những khó khăn, vướng mắc dự án gặp phải: 27

4.1/ Khó khăn: 27

4.2/ Vướng mắc: 27

CHƯƠNG III: NHỮNG KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN DỰ ÁN CẢI TẠO KHU CHUNG CƯ CŨ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 31

A - Các giải pháp cơ bản thực hiện dự án cải tạo khu chung cư cũ tại thành phố Hà Nội 31

1/ Giải pháp về vốn và tổ chức thực hiện: 31

2/ Giải pháp về thu hút nhà đầu tư: 32

3/ Giải pháp về quy hoạch, kiến trúc: 33

4/ Giải pháp về đất đai: 34

5/ Giải pháp về tài chính: 34

6/ Giải pháp về bồi thường, bố trí tạm cư và tái định cư: 35

B - Một số kiến nghị 36

1/ Đối với Bộ xây dựng: 36

2/ Đối với UBND thành phố: 37

KẾT LUẬN 39

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 40

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CBCNVCNN : Cán bộ công nhân viên chức Nhà nướcCNH-HĐH : Công nghiệp hoá - hiện đại hoá

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1: Các chỉ tiêu kinh tế - xã hội trong giai đoạn 2006-2010 18Bảng 2: Tổng mức đầu tư Dự án nhà ở cao tầng I1, I2, I3 và văn phòng cho

thuê Thành Công 2 23Bảng 3: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư Dự án nhà ở cao

tầng I1, I2, I3 và văn phòng cho thuê Thành Công 2 25

LỜI MỞ ĐẦU

1/ Tính cấp thiết của đề tài:

Nhà ở là vấn đề vô cùng quan trọng đối với tất cả mọi người dân, khôngchỉ đối với những người có thu nhập cao mà quan trọng đối với cả những người

có thu nhập thấp, không chỉ quan trọng đối với người dân ở thành thị mà cònquan trọng đối với cả người dân ở nông thôn, không chỉ quan trọng ở hiện tại màquan trọng cả trong quá khứ và tương lai, nó luôn là vấn đề cấp thiết của thờiđại Con người, để sống và tồn tại, ngoài nhu cầu về ăn, mặc thì nhu cầu về nhà

ở là không thể thiếu đối với tất cả mọi người Chính vì vậy mà ông cha ta đã cócâu: “Có an cư thì mới lạc nghiệp”

Hà Nội là trung tâm kinh tế - văn hóa – chính trị của cả nước, thành phốnơi đất chật người đông, đất đai có hạn, không thể tăng thêm nhưng đối nghịchvới nó dân số lại tăng lên một cách nhanh chóng cả về mặt số lượng và chấtlượng nhất là sự gia tăng cơ học do quá trình đô thị hóa con người có xu hướngchuyển từ nông thôn sang thành thị, do cơ chế chính sách của nhà nước về việcmua nhà ở ở Hà Nội… Chính vì vậy mà nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, sốlượng nhà ở lại có hạn nên đã gây ra áp lực về nhà ở

Hiện nay, các đô thị Việt Nam có rất nhiều KCCC (chung cư được nhắcđến lần đầu tiên ở Luật Nhà ở 2005) mà trước đây ta gọi là các khu tập thể đượcxây dựng từ trước những năm 90 của thế kỷ trước Tình trạng xuống cấp và hưhỏng nặng ở các KCCC đó ngày càng trầm trọng đòi hỏi phải có biện pháp cảitạo và xây dựng lại hợp lý nhất phù hợp với tình hình thực tế ở nước ta

Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 KCCC (4-5 tầng) với gần 1 triệu m2 diệntích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361 nhân khẩu, trong đó có 200 nhà lắp ghép tấmlớn với 434.332 m2 sàn, 15.720 hộ dân và hơn 10 KCCC thấp tầng (1-2 tầng)xây dựng xen kẽ trong các khu phố Các KCC này chủ yếu được xây dựng bằngnguồn vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60 – 70 – 80 thế kỷ trước, phần

Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540 1

còn lại được xây dựng từ nguồn vốn tự có của các tổ chức kinh tế - xã hội hoặcđược tiếp quản từ chế độ cũ sau khi giải phóng Miền Nam (năm 1975) Do nhiềunguyên nhân khác nhau: Khách quan là do thời gian đã làm cho các KCCC ngàymột xuống cấp trầm trọng; chủ quan phải kể đến là việc buông lỏng quản lý,thiếu kinh phí bảo trì, làm cho quỹ nhà ở này ở trong tình trạng bị xuống cấpnghiêm trọng Hầu hết các KCCC đều xảy ra tình trạng “quá tải” và xuống cấp

về chất lượng, các căn hộ bị đục phá, cơi nới, xây dựng thêm bể nước, chuồngcọp làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, cảnh quan đô thị Đặc biệt cónhững KCCC đã bị lún, nứt và xuống cấp trầm trọng rất dễ bị sụp đổ do tácđộng bởi biến cố thiên tai như động đất, gió bão… Khi đó sẽ trở thành nhữngthảm họa lớn khó lường trước

Trước tình hình trên Nhà nước cùng thành phố đã có những biện pháp đểcải tạo, nâng cấp các KCCC để đưa vào hoạt động, bổ sung quỹ nhà ở của thànhphố bằng cách tổ chức các buổi hội thảo, tham luận để đưa ra giải pháp phù hợpnhất, kết hợp với đó là các văn bản (cơ chế chính sách) lần lượt được ban hành:Nghị quyết 07/2005/NQ-HĐND ngày 05/08/2005 của HĐND thành phố vềviệc cải tạo, xây dựng lại các KCCC xuống cấp trên địa bàn thành phố, coi đây

là nhiệm vụ cần quan tâm đặc biệt ở giai đoạn 2006-2015

Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 của Thủ tướng Chính phủ về

“một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các KCCC bị hư hỏng,xuống cấp”

Từ thực tế của vấn đề đang là trung tâm chú ý của tất cả các cấp chính

quyền từ Trung ương tới địa phương mà em đã đi sâu nghiên cứu về “THỰC

TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP VỀ DỰ ÁN CẢI TẠO KHU CHUNG CƯ CŨ TẠI

THÀNH PHỐ HÀ NỘI CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN SÔNG HỒNG” để từ

đó cho chúng ta biết rõ hơn về hiện trạng nhà chung cư và tình hình cải tạoKCCC và đề ra những giải pháp khắc phục trong thời gian tới giúp người dân ổnđịnh cuộc sống

2/ Mục tiêu nghiên cứu:

- Làm sáng tỏ, tập hợp, hệ thống hoá về mặt lý thuyết, các quan điểm, văn

bản, chính sách, chế độ của nhà nước về KCCC.

- Đánh giá thực trạng và tình hình cải tạo các KCCC ở Hà Nội qua đó thấyđược những vướng mắc còn tồn tại và những bất hợp lý trong quá trìnhthực hiện triển khai cải tạo các dự án KCCC tại Hà Nội

- Đề xuất các giải pháp để cải tạo KCCC ở Hà Nội

3/ Phạm vi nghiên cứu:

- Vấn đề nghiên cứu: Thực trạng và biện pháp cải tạo KCCC

- Không gian nghiên cứu: tiến hành điều tra cơ bản KCCC thuộc thành phố

Hà Nội

- Phương pháp nghiên cứu:

+ Thu thập các số liệu về KCCC thông qua các nguồn tư liệu sẵn có trênsách báo, tư liệu thu thập được ở nơi thực tập và các số liệu từ thực tế

+ Từ các số liệu thống kê thu thập được ta tiến hành phân tích và tổng hợpnhững số liệu đặc trưng nhất để từ đó đánh giá và rút ra những nhận xét chínhxác về hiện trạng KCCC trên địa bàn thành phố Hà Nội

4/ Kết cấu nội dung của luận văn:

Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảogồm 3 chương:

+ Chương I: Giới thiệu chung về Tổng công ty cổ phần Sông Hồng

+ Chương II: Thực trạng và tình hình thực hiện các dự án cải tạo khuchung cư cũ tại thành phố Hà Nội của Tổng công ty cổ phần Sông Hồng

+ Chương III: Đề xuất và giải pháp thực hiện dự án cải tạo khu chung cư

cũ tại thành phố Hà Nội

Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540 3

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHUNG VỀ TỔNG CÔNG TY

CỔ PHẦN SÔNG HỒNG

1/ Khái quát chung về Tổng công ty:

- Tên doanh nghiệp: Tổng công ty cổ phần Sông Hồng

- Tên giao dịch quốc tế: SONG HONG CORPORATION

- Trụ sở chính: số 70 An Dương – phường Yên Phụ - quận Tây Hồ - thànhphố Hà Nội

"Phát triển bền vững, thỏa mãn tối đa nhu cầu khách hàng và đóng góp

nhiều nhất cho cộng đồng" là kim chỉ nam cho hoạt động sản xuất kinh doanh

của TCT cổ phần Sông Hồng trên bước đường hội nhập nền kinh tế thế giới

"Thành công và niềm tin của bạn

Uy tín và sự phát triển của chúng tôi"

2/ Quá trình hình thành:

TCT cổ phần Sông Hồng là doanh nghiệp nhà nước trực thuộc Bộ Xây

dựng, tiền thân là Công ty Kiến trúc Việt Trì được Bộ Kiến trúc thành lập ngày

23/8/1958, trụ sở đóng tại Khu công nghiệp Việt Trì Là đứa con đầu lòng củangành Xây dựng Việt Nam, TCT đã trải qua một chặng đường đầy gian nan thửthách, không ngừng phấn đấu và trưởng thành, hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ

xây dựng Khu công nghiệp Việt Trì - Khu công nghiệp đầu tiên của miền Bắc xãhội chủ nghĩa, góp phần khôi phục kinh tế, hàn gắn vết thương chiến tranh, xâydựng chủ nghĩa xã hội ở Miền Bắc, đồng thời góp phần vào thắng lợi của cuộcđấu tranh giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước Đây cũng chính là nhiệm

vụ nặng nề và đầy vinh quang của ngành Xây dựng Việt Nam sau hoà bình lậplại ở Miền Bắc

Từ bước khởi đầu với 40 cán bộ công nhân viên, đến năm 1959 Công tyKiến trúc Việt Trì đã có hơn 6.000 cán bộ công nhân viên hăng say lao động,xây dựng các nhà máy Đường, Điện, Nhà máy Giấy, Hoá chất, Mỳ chính….Ngày 13 tháng 04 năm 1959, Công ty rất vinh dự được Bác Hồ đến thăm nóichuyện động viên, khích lệ cán bộ công nhân viên toàn công ty Niềm vui vàhạnh phúc to lớn đó chính là động lực thúc đẩy để Công ty Kiến trúc Việt Trìhoàn thành mọi nhiệm vụ được giao, vừa xây dựng, vừa tham gia chiến đấu bảo

vệ Tổ quốc Chiến công của Công ty đã được Đảng và Nhà nước tặng thưởngnhiều Huân chương kháng chiến, Huân chương lao động, nhiều Bằng khen chotập thể và cá nhân

Năm 1973, Bộ Kiến trúc đổi tên thành Bộ Xây dựng, Công ty Kiến trúc

Việt Trì được đổi tên thành Công ty Xây dựng Việt Trì Lực lượng cán bộ công

nhân viên trong thời kỳ này lên tới 12.000 người, tập trung xây dựng nhà máydệt Minh Phương, nhà máy sản xuất Thuốc kháng sinh, nhà máy Giấy Bãi Bằng,nhà máy Giấy XZ 72 của Bộ Nội vụ, nhà máy Bê tông Đạo Tú, nhà máy Chếbiến hoa quả hộp Tam Dương, nhà máy đại tu vô tuyến Tam Đảo, Học việnKhoa học kỹ thuật quân sự Vĩnh Yên…

Năm 1980, nhân kỷ niệm 22 năm ngày truyền thống của Công ty và để phù

hợp với phạm vi hoạt động, Công ty được Bộ Xây dựng đổi tên thành Công ty

Xây dựng số 2; Tiếp tục thực hiện nhiệm vụ thi công xây dựng nhiều công trình

lớn: mở rộng đợt hai nhà máy Supe phốt phát Lâm Thao, nhà máy giấy BãiBằng (Phú Thọ), sân bay Sao Vàng (Thanh Hoá), sân bay Nội Bài (Hà Nội)…Ngày 14/6/1983, để đáp ứng yêu cầu chỉ đạo thi công công trình nhà

Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540 5

máy tuyển quặng Apatit Lào Cai - công trình trọng điểm quốc gia; Bộ Xây dựng

quyết định thành lập TCT Xây dựng Vĩnh Phú - Hoàng Liên Sơn trên cơ sở lực

lượng nòng cốt là Công ty Xây dựng số 22, trụ sở đóng tại xã Tằng Loỏng Huyện Bảo Thắng - Tỉnh Hoàng Liên Sơn, cách thành phố Việt Trì hơn 300 Km.Sau hơn 10 năm xây dựng công trình Nhà máy tuyển quặng Apatít Lào Cai,trải qua bao phấn đấu hy sinh, vừa sản xuất, vừa chiến đấu nơi biên cương phía Bắccủa Tổ quốc, công trình trọng điểm của cả nước đã hoàn thành đưa vào sản xuất

-Để phù hợp với nhiệm vụ mới, ngày 04/9/1991 TCT Xây dựng Vĩnh Phú - Hoàng

Liên Sơn được Bộ Xây dựng đổi tên thành TCT Xây dựng Sông Hồng, đồng thời

chuyển trụ sở về đóng tại Thành phố Việt Trì - quê hương Đất Tổ Hùng Vương.Ngày 20/11/1995, TCT Xây dựng Sông Hồng được Bộ Xây dựng thànhlập lại theo uỷ quyền của Thủ tướng Chính phủ với mô hình mới có Hội đồngquản trị

Ngày 25/8/2006, TCT Xây dựng Sông Hồng được Bộ Xây dựng quyếtđịnh chuyển mô hình tổ chức hoạt động theo mô hình Công ty Mẹ - Công ty

Con, đổi tên thành TCT cổ phần Sông Hồng.

Ngày 01/01/2007, được sự đồng ý của Bộ Xây dựng và UBND thành phố

Hà Nội, TCT Sông Hồng chính thức chuyển trụ sở từ thành phố Việt Trì - TỉnhPhú Thọ về địa chỉ số 70 An Dương - Quận Tây Hồ - Thành phố Hà Nội

Trải qua hơn 52 năm xây dựng và phát triển, với nhiều biến động gắn liềnvới những đổi thay của đất nước; TCT Sông Hồng luôn hoàn thành xuất sắcnhiệm vụ được Đảng, Nhà nước, Bộ Xây dựng giao cho Từ một đơn vị nhỏkhi mới thành lập đến nay đã phát triển mạnh mẽ với hàng chục đơn vị thànhviên, công ty cổ phần, công ty liên kết hoạt động trên khắp mọi miền đất nước;Lĩnh vực hoạt động từ xây dựng truyền thống chuyển sang hoạt động sản xuấtkinh doanh đa ngành nghề: xây dựng dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủyđiện, truyền tải điện, cấp thoát nước, sản xuất công nghiệp, phát triển đô thị,đầu tư, kinh doanh bất động sản, xuất nhập khẩu lao động và vật tư cùng nhiềulĩnh vực kinh doanh khác…

Với sự nỗ lực phấn đấu, cống hiến và không ngừng phát triển, TCT SôngHồng đã vinh dự được Đảng, Nhà nước và Chính phủ tặng thưởng nhiều danhhiệu, phần thưởng cao quý, nhiều Huân chương Độc lập, Huân chương Khángchiến, Huân chương Lao động hạng Nhất, Nhì, Ba, nhiều Bằng khen của Thủtướng Chính phủ, Cờ thưởng luân lưu của Thủ tướng Chính phủ, Tổng Liênđoàn Lao động Việt Nam, Bộ Xây dựng, Công đoàn ngành Xây dựng và cácTỉnh, Thành trong cả nước - nơi những công trình lớn mà TCT Sông Hồng đã,đang thi công và làm việc.

Với những kinh nghiệm và bài học thực tiễn quý báu đúc rút trong hơn 52năm qua - độ tuổi của sự chín chắn và sức sống dẻo dai, mãnh liệt, TCT cổ phầnSông Hồng hôm nay đã kế tục sự nghiệp và phát huy truyền thống vẻ vang củaCông ty Kiến trúc Việt Trì thời kỳ 1958-1973, Công ty Xây dựng Việt Trì thời

kỳ 1973-1980, Công ty Xây dựng số 22 thời kỳ 1980-1983; TCT Xây dựngVĩnh Phú - Hoàng Liên Sơn thời kỳ 1983-1995, TCT Xây dựng Sông Hồng thời

kỳ 1995-2006 để cùng ngành Xây dựng Việt Nam viết tiếp những trang sử mới,góp phần tích cực vào sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và hộinhập quốc tế

3/ Tầm nhìn và sứ mệnh của Tổng công ty:

 Tầm nhìn:

TCT cổ phần Sông Hồng quyết tâm phấn đấu trở thành một trong nhữngdoanh nghiệp hàng đầu của ngành Xây dựng trên cơ sở liên kết sức mạnh củacác thành viên với sức mạnh của các đối tác cùng hệ thống sản phẩm và dịch vụmang tính chất chuyên nghiệp được hoàn thiện liên tục và được mở rộng mộtcách có chọn lọc nhằm tạo lập và đóng góp các giá trị lâu dài cho doanh nghiệp

và cộng đồng

 Sứ mệnh:

Không ngừng nâng cao khả năng thoả mãn nhu cầu của khách hàng, tạođiều kiện phát triển tài năng, chất lượng cuộc sống của cán bộ công nhân viên,khả năng sinh lợi cho các chủ sở hữu và sự hưng thịnh của đất nước

Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540 7

4/ Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý:

Sơ đồ bộ máy tổ chức (trước khi cổ phần hóa)

Chi nhánh

TP Hồ Chí Minh

Trung tâm KHCN và XNK Sông Hồng

Trung tâm XKLĐ Sông Hồng

Chi nhánh Miền Trung

CÁC CÔNG TY CON

(13 công ty)

CÁC CÔNG TY LIÊN KẾT (18 công ty)

Mô hình tổ chức Công ty mẹ - Công ty con sau cổ phần hóa

Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540 9

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VÀ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN DỰ

ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI CỦA

sự quan tâm rất lớn tới vấn đề nhà ở, hàng triệu m2 nhà ở đã được xây dựngthêm 20-30 năm trở lại đây góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ, côngnhân viên và nhân dân Hà Nội Trải qua 20-30 năm sử dụng, kết hợp với sự đầu

tư nâng cấp cho nhà bị hạn hẹp, nhu cầu nhà ở ngày một tăng lên nhanh chóng

đã dẫn đến sự quá tải về mọi mặt trong các khu nhà chung cư gây nên tình trạngxuống cấp về chất lượng nhà ở và môi trường sống

Tại các khu nhà ở tập thể như Lương Yên, Thuý Ái, Vân Hồ, VănChương hiện nay chất lượng nhà đã xuống cấp nghiêm trọng: mái đã hư hỏng,dột nát, thậm chí có nguy cơ sập đổ Tường bị nứt, mục bong rộp lớp trát, gạch

bị phân hoá dần, nền bị lún, thấp hơn so với ngoài đường, hệ thống vệ sinh từngcăn hộ không có mà hiện nay là do các hộ thuê nhà tự cơi nới cải tạo, hệ thống

hạ tầng kỹ thuật bị hư hỏng nặng thường gây tắc, úng, vệ sinh môi trường bị ônhiễm, đặc biệt là ô nhiễm do nước thải Đó là những nguyên nhân cơ bản gâyảnh hưởng đến sức khoẻ và đời sống của nhân dân

Tại các KCC cao tầng như: Kim Liên, Thái Hà, Nguyễn Công Trứ làcác khu nhà xây tay bằng gạch, hiện tại chất lượng nhà cũng đã bị xuống cấp,tường bị bong rộp, mái bị thấm dột, mục nát, các khu vệ sinh sử dụng chung 2-4

hộ (hiện tại đã có một số nhà phân chia cho từng hộ), nền nhà bị lún thấp hơn sovới mặt đường, hệ thống hạ tầng bị hư hỏng, nước thải luôn bị ùn tắc, ứ đọng

gây ô nhiễm nặng cho nhân dân Đối tượng ở đây phần lớn một hộ một phòng,vài chục năm nhân khẩu tăng lên dẫn đến tự đục phá cơi nới ra ngoài rất nguyhiểm, ảnh hưởng lớn đến kết cấu và chất lượng nhà.

Tại các KCC cao tầng lắp ghép, chất lượng nhà cũng đang ngày càngxuống cấp, mái bị ngấm, thấm, nhất là các khu vệ sinh đã dẫn đến ảnh hưởng tớichất lượng mối nối trong nhà, do nền đất bị lún kết hợp với nhà bị lún, đã làmcho chất lượng nhà bị xuống cấp nhanh chóng, gây nên tường bị nứt, các mốinối bị hỏng, nền nhà lún sâu so với mặt đất tự nhiên, hệ thống hạ tầng bị hưhỏng gây ứ đọng chất thải làm ô nhiễm môi trường

Các KCCC được xây dựng vào những năm 60-90 của thế kỷ trước Trongthời gian đó sự ra đời của các KCCC này rất hợp lý, phù hợp với nhu cầu của đa

số người dân, đáp ứng được nhu cầu ở, môi trường sống của họ lúc bấy giờ.Ngày nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thì nhu cầu của conngười về chỗ ở và môi trường sống cũng phát triển theo; con người không chỉcần nơi để cư trú, che mưa, che nắng… mà nhu cầu được sống ở trong một căn

hộ có diện tích lớn, thoáng mát, đầy đủ tiện nghi cùng với không gian bên ngoàikhông đơn giản chỉ có cây xanh, đường giao thông, khu vui chơi giải trí màkhông gian đó phải thoáng đãng, đủ rộng, đầy đủ tiện nghi và hiện đại… cùngvới một hệ thống dịch vụ là yêu cầu tối thiểu không thể thiếu

Trước đây do bản chất nền kinh tế Việt Nam: Tự cung, tự cấp, những nhucầu thiết yếu đối với mỗi người, mỗi gia đình đều được nhà nước cung cấp đầy

đủ, chế độ bao cấp, tem phiếu… (đa số những người sống trong KCCC đều làCBCNVCNN) Chính vì vậy khi xây dựng các KCC thời kỳ trước họ không hề

để ý đến nhu cầu về dịch vụ của người dân Ở hầu hết các KCCC đều khôngxuất hiện dịch vụ này mà ở một số nơi ngày nay xuất hiện do những hộ gia đình,

cá nhân (chủ yếu sống ở tầng 1) tự ý mở ra để đáp ứng nhu cầu của người dân.Ngày nay nền kinh tế đã chuyển từ bao cấp sang nền kinh tế thị trường thì nhucầu về dịch vụ là không thể thiếu Chính vì vậy các KCC đã trở nên lỗi thời, lạchậu, không còn phù hợp với xu thế phát triển hiện đại nên cần có sự cải tạo,nâng cấp, sửa chữa, xây dựng lại là một xu thế tất yếu không thể tránh khỏi

Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540 11

Dân số sống trong KCCC ngày càng tăng do vậy nhu cầu về diện tích vàkhông gian sống ngày càng tăng, chính vì vậy mà nhu cầu cải tạo, sửa chữa,xây dựng mới các KCCC là một nhu cầu cần thiết để đáp ứng nhu cầu sống củangười dân.

Các KCCC này thường ở những vị trí có sức sinh lợi cao, thường nằm ởtrung tâm thành phố mà được xây dựng từ 1-5 tầng vì vậy chưa khai thác đượchết giá trị đất đai (do vị trí tương đối tạo ra) Với vị trí, vai trò quan trọng củađất đai như ngày nay thì đây quả là một sự lãng phí tiền của lớn của nhà nước

mà nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của người dân Để khỏi lãng phí nguồn tàinguyên vô cùng quý giá đó nhất là ngày nay khi giá trị của đất đai ở đô thị lại rấtlớn thì việc cải tạo các KCCC là rất thích hợp

KCCC xây dựng chủ yếu từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước nên mang tínhchủ quan của Nhà nước mà không phản ánh đầy đủ nhu cầu của từng cá nhân,cải tạo các KCCC sẽ đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân và có sự thamgia của các nhà đầu tư kết hợp với nhà nước để cùng nhau thực hiện

2/ Đánh giá, phân tích tình trạng ở và nhà ở tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội:

2.1/ Thực trạng nhà ở các loại tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội:

Thủ đô Hà Nội hiện có khoảng 23 KCCC (4-5 tầng) với gần 1 triệu m2 diệntích sàn, 27.573 hộ dân, 137.361 nhân khẩu, trong đó có 200 nhà lắp ghép tấmlớn với 434.332m2 sàn, 15.720 hộ dân và hơn 10 KCCC thấp tầng (1-2 tầng) xâydựng xen kẽ trong các khu phố cũ

Các KCCC này được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từnhững năm 60-70-80 Thế kỷ trước Đến nay đã biến dạng và xuống cấp kể cảnhững khu xây dựng vào giai đoạn mới như Thanh Xuân

Các KCCC không chỉ thay đổi rất nhiều về hình thức, mà còn có rất nhiềuthay đổi về nội dung và tính chất, về công năng sử dụng và cách ở Vấn đề sởhữu công trình đã chuyển đổi có rất nhiều thay đổi sau khi có Nghị định60-61/CP, với nhiều chuyển đổi khác nhau ở khu vực nhà nước, khu vực xã hội,khu vực tư nhân và các sở hữu khác

Các chỉ tiêu sử dụng đất đai công cộng, đất xây dựng các nhà ở, đất câyxanh và không gian trống khác Đến nay, hầu hết đã biến dạng, mặc dù đã cóquy hoạch xây dựng trước đây đã được sắp xếp khá chi tiết và cụ thể theo từngchức năng sử dụng trong các KCCC.

Có thể nói gần như tất cả các KCCC ở Hà Nội đã bị hư hỏng, bị phá pháchlung tung, vô tổ chức, vô kỷ luật mà không hề có một sự quản lý nhắc nhở hoặc

xử phạt nghiêm minh của Thành phố Vấn đề lấn chiếm đất đai trái phép của các

hộ tầng một và các khu trống khác trong các KCCC là phổ biến đang trở thànhmột sức cản mạnh trong vấn đề cải tạo, sửa chữa và giải phóng mặt bằng khi có

dự án xây dựng

Trước đây các KCCC chỉ có một ông chủ lớn là thành phố hoặc cơ quannhà nước quản lý, cả một tập thể người ở đồng nhất, thì không có nhiều mâuthuẫn lớn, ngày nay trong các khu ở cũ ta có hàng trăm, hàng ngàn ông chủ nhỏ,

kể cả trong một công trình nhà ở (sau khi nhà nước đã bán, nhượng lại với cáigiá rẻ mạt các căn hộ cho người ở theo Nghị định 61/CP) ta lại có thêm hàngchục, hàng trăm ông chủ mới, mỗi người suy nghĩ một kiểu và không dễ gìthuận chiều theo chủ đầu tư và thành phố

Các KCCC trong nội thành Hà Nội có nhiều lợi thế về mặt địa lý, vị trí đấtđai có giá trị cao cả về mặt tổ chức không gian, công năng sử dụng và giá trịkinh tế đặc biệt Đây là cơ hội tốt cũng là yếu tố đặc biệt quan trọng cần xem xét

để có kế hoạch triển khai cũng như phương pháp sử dụng đất đai hợp lý, đặt lợiích của thành phố và cộng đồng dân cư lên trên hết, để có chính sách và biệnpháp xử lý có chất lượng trong quy hoạch cải tạo, trong cơ chế xã hội hoá vàtrong bố cục không gian quy hoạch đô thị hiện đại

Về quy hoạch kiến trúc, do các KCCC được thiết kế và xây dựng cách đâytrên 30 năm, theo tiêu chuẩn cũ hoặc do các nước XHCN cũ giúp thiết kế, xâydựng, vì vậy đã trở nên lạc hậu Đa số các chung cư này có chiều cao thấp từ 4 –

5 tầng, không có thang máy, diện tích căn hộ nhỏ từ 16 – 32 m2, khu phụ chunghoặc khép kín, kiến trúc điển hình, đơn giản, hệ thống kỹ thuật cũ kỹ, thiếu các

Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540 13

thiết bị phòng chống cháy nổ… thiếu diện tích phục vụ công cộng (chỗ để xe,diện tích dành cho sinh hoạt chung của cộng đồng…) vì vậy, không còn phù hợpvới nhu cầu sinh hoạt, cũng như không còn phù hợp với tiêu chuẩn nhà chung cư

kể cả trong thời điểm hiện tại và trong tương lai

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các chung cư nhìn chung đã bị hư hỏng vàquá tải do công tác duy tu sửa chữa kém, cộng với quy mô dân số tăng nhanh (từ2-2,5 lần) so với thiết kế ban đầu Tình trạng xây dựng lấn chiếm diện tích đấtcông cộng, sân vườn ở tầng 1 tại hầu hết các KCC làm tăng mật độ xây dựng (cókhu vực tới 80%), đã làm hạn chế không khí lưu thông và tăng hàm lượng tạpkhí, ảnh hưởng nghiêm trọng tới môi trường Các hộ dân sống tại các KCC nàyđang hàng ngày, hàng giờ đối mặt với sự xuống cấp của chất lượng công trìnhcũng như môi trường sinh sống

Được hình thành trong nhiều thời kỳ phát triển đất nước (chủ yếu đầu tưbằng nguồn vốn ngân sách phân phối cho cán bộ công nhân viên ở theo chínhsách phúc lợi xã hội) có nhiều hạn chế về các mặt quy hoạch, đầu tư, xây dựng

và dịch vụ đô thị Hầu hết các KCCC được xây dựng chủ yếu trong thời kỳchiến tranh và những năm 70-80 đã xuống cấp nghiêm trọng, hệ thống hạ tầng

xã hội trong các khu gần như đã xuống cấp, lạc hậu do sự chuyển đổi cơ chế củanền kinh tế; hạ tầng kỹ thuật bị xuống cấp phá huỷ một cách nghiêm trọng do sựphá vỡ của cơ cấu dân cư đã làm ảnh hưởng đến sinh hoạt cũng như cuộc sốngcủa người dân, nhất là tại các công trình nhà ở lắp ghép trong tình trạng lún nứtnguy hiểm Đặc biệt có những khu nhà đã ở trong tình trạng nguy hiểm có thểsập đổ bất cứ lúc nào (như khu P3 Phương Liệt; khu 17 nhà gỗ ngoài đê phườngChương Dương; khu B6 Giảng Võ; E6, E7 Quỳnh Mai; A Ngọc Khánh; NguyễnCông Trứ; khu Văn Chương, Khu B Kim Liên )

Qua kiểm tra đánh giá khảo sát đại bộ phận các nhà đều thiết kế móng đặttương đối nông, chủ yếu lại trên nền đất Hà Nội vốn là nền đất yếu Ngoài rakhu nhà lắp ghép lại bị xây dựng trên nền đất có nhiều biến động làm cho hiệntượng lún tăng rõ rệt (vùng Giảng Võ - Ngọc Khánh – Thành Công có 30% sốlượng nhà bị lún)

2.2/ Tình trạng ở và mô hình ở tại các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội:

Các KCCC tại Hà Nội xét về tổng quan dễ nhận thấy đã trải qua các giaiđoạn sau:

+ Nhà tập thể nhiều tầng (1954-1960) như An Dương, Phúc Xá, MaiHương, với giải pháp chỉ là phòng ở, hành lang bên khu phụ tập trung

+ Nhà nhiều tầng (1960-1975) như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, Trung

Tự, Thành Công, Giảng Võ… được xây dựng từ vốn ngân sách nhà nước theo

mô hình tiểu khu nhà ở như khu Trung Tự xây dựng năm 1971 với 6 nhóm nhàđồng bộ với các công trình hạ tầng xã hội, kiểu căn hộ khép kín nhưng khôngđộc lập

+ Nhà tập thể kiểu mới, xây xen (1975-1986) đó là các khu Thanh Xuân,Lạc Trung, Phương Mai, Ngã Tư Vọng… Trong thời kỳ này vốn xây dựngngoài nguồn vốn ngân sách còn vốn từ các cơ quan, doanh nghiệp Đây cũng làthời kỳ mô hình tiểu khu bị phá vỡ nhiều, gia tăng các loại hình nhà ở để tănghiệu quả sử dụng đất, giải quyết chỗ ở

+ Giai đoạn chia lô thấp tầng xen với các khu đô thị mới (từ 1986-2000):Đây là thời kỳ có nhiều đổi mới về nhà ở như pháp lệnh nhà ở năm 1991, Nhànước cho phép bán nhà ở sở hữu nhà nước và đặc biệt từ 1992 nhà nước xoá bỏbao cấp về nhà ở và đưa tiền nhà vào tiền lương đã tạo nhiều mô hình khu ở mới.Điểm qua quá trình trên để thấy:

+ Cấu trúc các KCC rất đa dạng, nhiều loại mô hình nhà ở, quản lý đất đaicòn lỏng lẻo, nhiều công trình có giải pháp kỹ thuật đến nay đã không an toàn + Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đều quá tải bởi dân số tăng nhanh: Bởivậy việc chọn mô hình quy hoạch hợp lý cho các KCCC trước hết phải gắn kết

và phù hợp với quy hoạch chung Trong các dự án thí điểm vừa qua việc triểnkhai chậm cũng một phần nhận thức khác biệt về phương án quy hoạch cải tạo.Các nhà đầu tư muốn được chấp nhận giải pháp với nhiều khối nhà cao tầng, hệ

số sử dụng đất cao (trên 5 lần) để kinh doanh có hiệu quả, song các nhà quản lý

Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540 15

mong muốn chỉ giữ lại các chỉ tiêu quy hoạch như hiện có hoặc thấp hơn đểnâng cao chất lượng sống Cũng có nhà chuyên môn cho rằng nên chấp nhận đềxuất của các nhà đầu tư để có đô thị hiện đại với mô hình “đô thị nén” nhưngđây là đề xuất xét về lợi ích tổng thể của cả đô thị thì khó chấp nhận được.

Vậy mô hình quy hoạch nào là thích hợp cần phải xem xét trong mối quan

hệ với quy hoạch chung và do thành phố ra nhiệm vụ thiết kế trước khi giaohoặc chọn chủ đầu tư

2.3/ Các đặc điểm điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội của Hà Nội có ảnh hưởng đến các khu chung cư cũ:

a/ Đặc điểm điều kiện tự nhiên:

 Địa hình:

Địa hình chủ yếu của Hà Nội là địa hình đồng bằng được bồi đắp bởi cácdòng sông với các bãi bồi hiện đại và các bãi bồi cao, ngoài ra còn có các vùngtrũng với các hồ đầm (dấu vết của các dòng sông cổ) Riêng các bậc thềm sôngchỉ có ở phần lớn huyện Sóc Sơn và ở phía Bắc huyện Đông Anh, nơi có địa thếcao so với các vùng của Hà Nội Ngoài ra, Hà Nội còn có các dạng địa hình núi,tập trung ở khu vực đồi núi Sóc Sơn với diện tích không lớn lắm

Xét về mặt thời gian hình thành lớp phù sa, có thể phân bố thành phố HàNội thành 2 vùng: vùng phù sa cũ (đại bộ phận nằm ở phía tả ngạn sông Hồng,phía Tây quốc lộ 1 Đất được hình thành trên nền trầm tích thuộc thời kỳ thứ 4,khả năng chịu nén tốt) Vùng phù sa mới (nằm ở phía Nam ngoại thành Hà Nội,phần lớn ở huyện Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm Đất ở đây chủ yếu do phù samới của sông Hồng hình thành, nền đất yếu hơn vùng trên)

Đặc điểm địa hình này làm cho các công trình ở Hà Nội rất dễ bị sụt lún

do nền đất yếu Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng xuốngcấp nghiêm trọng của các KCCC ở Hà Nội

 Khí hậu:

Hà Nội nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, quanh năm tiếp nhậnđược lượng bức xạ mặt trời dồi dào Tổng lượng bức xạ trung bình hàng nămkhoảng 120 kcal/cm², nhiệt độ trung bình năm 24°C, độ ẩm trung bình 80 - 82

%, lượng mưa trung bình 1.660 mm/năm Chính loại khí hậu này đã làm cho cáccông trình nhà ở ở Hà Nội càng dễ bị hư hỏng.

b/ Đặc điểm kinh tế - xã hội:

Hà Nội là trung tâm kinh tế chính trị xã hội lớn nhất của cả nước, nền kinh

tế phát triển mạnh và cơ cấu kinh tế phức tạp

Quá trình tăng trưởng kinh tế gắn với quá trình tăng quy mô, chất lượng

về nhà ở, chính vì vậy mà những KCC được xây dựng trước đây đã trở nên lạchậu và không còn phù hợp với thực tế hiện nay: Nó vừa không đáp ứng nhucầu về diện tích, lỗi thời về kiến trúc, các dịch vụ cần thiết lại không được đápứng nhu cầu

Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân của thành phố thời kỳ 1991–1995 đạt12,52%, thời kỳ 1996–2000 là 10,38% Từ năm 1991 tới 1999, GDP bình quânđầu người của Hà Nội tăng từ 470 USD lên 915 USD, gấp 2,07 so với trung bìnhcủa Việt Nam Năm 2000, GDP của Hà Nội chiếm 7,22% của cả quốc gia vàkhoảng 41% so với toàn vùng Đồng bằng sông Hồng Năm 2007, GDP bìnhquân đầu người của Hà Nội lên tới 31,8 triệu đồng, trong khi con số của cả ViệtNam là 13,4 triệu Năm 2010 tăng trường GDP của thủ đô ước đạt 11%, thunhập bình quân đạt khoảng 37 triệu đồng (tương đương 1.900 USD)

Dân số Hà Nội năm 2002 là 2763,4 nghìn người, mật độ dân số lên tới2.883 người/km2, mật độ nội thành là 14.387 người/km2, ngoại thành là 1.758người/km2 Mật độ gấp 12 lần so với trung bình cả nước và gần gấp đôi dân sốvùng Đồng bằng sông hồng và Hà Nội là thành phố có mật độ dân số cao nhấttrong cả nước Năm 2010 dân số của Hà Nội xấp xỉ 6,5 triệu người Tính đếnnăm 2009, dân số thành thị là 2.632087 chiếm 41,1% tổng dân số Hà Nội và3.816.750 ở nông thôn chiếm 58,1% Mật độ dân số trung bình của Hà Nội là1.979 người/km² Mật độ dân số cao nhất là ở quận Đống Đa lên tới 35.341người/km² Đó chính là sức ép lớn cho nhu cầu về nhà ở của Thủ đô trongnhững năm gần đây và trong những năm tiếp theo đòi hỏi Hà Nội phải xâydựng cải tạo lại nhà ở để đáp ứng nhu cầu này

Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540 17

Căn cứ vào các mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu phát triển kinh tế - xã hội tronggiai đoạn 2006 – 2010, dự kiến các chỉ tiêu chủ yếu của kế hoạch 5 năm củathành phố như sau.

Bảng 1: Các chỉ tiêu kinh tế - xã hội trong giai đoạn 2006-2010

4 Tốc độ tăng giá trị tăng thêm công nghiệp bình quân/năm 10,5 – 11,5%

5 Tốc độ tăng giá trị thêm dịch vụ bình quân/năm 11 – 12%

6 Tốc độ tăng giá trị tăng thêm nông, lâm, ngư nghiệp

13 Tỷ lệ phổ cập phổ thông trung học và tương đương đến năm 2010 >90%

15 Tỷ lệ đáp ứng nhu cầu đi lại bằng giao thông công cộng 35 – 40%

17 Diện tích cây xanh bình quân đầu người 7 – 8m2

(Nguồn: Bộ Kế hoạch đầu tư)

2.4/ Vấn đề giao thông và kỹ thuật hạ tầng cơ sở các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội:

Hiện nay các KCCC trong nội thành Hà Nội được xây dựng từ những năm60-70 của thế kỷ trước đã hư hỏng, môi trường sống đang bị xuống cấp nghiêmtrọng, tình trạng giao thông và hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật là những vấn

đề cần được quan tâm cải thiện

Mạng lưới đường trong các KCCC hiện nay đã xuống cấp, mặc dù đã đượccơi nới sửa chữa nhưng vẫn không đáp ứng được nhu cầu đi lại Tình trạng ùntắc giao thông thường xuyên xảy ra tại các nút giao thông liên hệ các KCCC vớicác đường phố bao quanh.

+ Về giao thông: do sự gia tăng dân số sinh sống trong khu vực, tình trạngxây dựng cơi nới, lấn chiếm không được kiểm soát nên mạng lưới đường trongcác KCCC ngày càng bị thu hẹp, mặt cắt ngang đường không đủ để lưu thông,thiếu diện tích dành cho giao thông tĩnh Tại các nút giao thông liên hệ từ trongcác KCC đi ra ngoài thường xuyên bị ùn tắc vào giờ cao điểm do lưu lượng xe

cộ lớn, lối vào quá hẹp

+ Về mạng lưới cấp nước: Chắp vá, không đồng bộ và chưa đáp ứng tối đanhu cầu của nhân dân

+ Về mạng lưới thoát nước: Đã cũ kỹ, lạc hậu, hỏng hóc, bị lấn chiếm, các

hồ chứa điều hoà bị bồi lấp, thu hẹp diện tích, tình trạng ô nhiễm ngày càng trầmtrọng, hiện tượng ngập úng thường xuyên xảy ra vào mùa mưa

+ Về mạng lưới cấp điện: Mạng lưới dây điện hầu hết đều đi nổi trên cột,đấu nối chằng chịt, gây mất mỹ quan đô thị

2.5/ Vấn đề cảnh quan môi trường trong các khu chung cư cũ tại Hà Nội:

Giải quyết vấn đề nhà ở không chỉ bó gọn trong phạm vi căn hộ, không chỉquan tâm đến tiện nghi trong căn nhà và tiện ích ở, mà còn phải quan tâm đếnmôi trường ở nói chung Kinh nghiệm nhiều năm chỉ ra rằng bản chất môitrường ở tạo cảm giác thoải mái và tiện ghi hơn nhiều chính bản thân ngôi nhà.Chính môi trường ở là yếu tố rất quan trọng trong việc nâng cao chất lượng ở

Vì thế nhiệm vụ chính của kiến trúc cảnh quan là tổ chức không gian trốngngoài căn hộ Tuy nhiên tại các KCCC của Hà Nội điều này chưa được quan tâmmột cách đúng mức

Dù chỉ chiếm 20% quỹ nhà ở đô thị, nhưng các KCCC được xây dựng theo

mô hình tiểu khu của các nước XHCN trước đây đã giải quyết một phần nhàtrong quá trình đô thị hoá, tạo ra lối sống đô thị mới trong một bộ phận dân cư

và mô hình mới mang tính cộng đồng và xã hội cao hơn so với nhà ở theo kiểuhàng phố trước đây

Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540 19

Được xây dựng từ thời bao cấp, các khu ở đã bị xuống cấp và biến dạng theothời gian Trước những đòi hỏi ngày càng cao của điều kiện kinh tế xã hội, cầnphải hiện đại hoá, nâng cao chất lượng ngôi nhà cũng như không gian cảnh quan.Nhìn chung các khu ở có một lối bố cục nghèo nàn Các khối nhà chung cư

5 tầng xếp song song thành hai dãy như khu Nguyễn Công Trứ Các khối nhàxếp song song thành nhiều dãy như Kim Liên, Trung Tự

Các khu xây sau như Thành Công, Giảng Võ tuy các khối nhà vẫn xếp songsong nhưng đã chia thành các cụm kết hợp với nhà trẻ làm cho không gian trongnhóm nhà phong phú hơn Khu Thanh Xuân Bắc có bố cục phong phú nhất

 Không gian bán công cộng (không gian kế cận ngôi nhà):

Tất cả các trục đường chính giữa các nhóm nhà ở và không gian bán côngcộng đều đã trở thành cửa hàng, dịch vụ Chúng tạo cho khu ở một không khísầm uất, làm thay đổi hoàn toàn công năng của các trục đường này Tại những vịtrí bên trong khu ở không gian bán công cộng cũng bị lấn chiếm, cơi nới để tăngdiện tích ở, hoặc để làm các dịch vụ, bán hàng nhỏ, để xe

Không gian xanh với chức năng nghỉ ngơi, giao tiếp, sự tham gia của dân cưvào hoạt động tập thể, hoạt động xã hội Một số nơi, không gian này được sửdụng làm sân chơi cho trẻ em, sân nhảy dây, đá cầu, đá bóng, chỗ ngồi nghỉ củangười già, chỗ phơi phong, nhưng chúng không được quy hoạch vì thế tạo cảmgiác lộn xộn và bừa bãi Đại bộ phận còn lại bị bỏ hoang, là nơi đổ rác, đổ vật liệuxây dựng

 Không gian công cộng:

Trong thực tế không gian công cộng nghèo nàn về chức năng và tổ chứckiến trúc cảnh quan Các sân bãi, vườn hoa bị lấn chiếm khá nhiều và cần phảiđược khôi phục lại Hiện rất ít khu còn vườn hoa và sân bãi: Khu Kim Liên chỉcòn sân bóng đá

Vườn hoa là chỗ chơi cho trẻ em của khu Trung Tự không được chăm sóc.Chỉ có vườn hoa của khu Thanh Xuân là được thiết kế và chăm sóc tốt

Một số khu ở có hồ nước lớn là trung tâm nghỉ ngơi của người dân, tạo nên

vẻ đẹp về cảnh quan của các khu ở Một vài hồ nước đã được xây kè và có tuyếnđường dạo xung quanh hồ, liên kết với hệ thống đường đi của khu ở Xung

quanh hồ có các thảm cỏ, cây trồng, ghế đá… tạo nên những không gian mở cógiá trị về mặt sử dụng để tập thể dục buổi sáng hay đi dạo vào buổi tối… củadân cư, góp phần cải tạo môi trường sống, như khu Thành Công, Giảng Võ Bêncạnh đó một số hồ như ở khu Kim Liên chưa có đường dạo ven hồ cũng nhưchưa nối với hệ thống đường chung của khu ở, gây nên sự cách biệt và đóng kíncủa hồ nước, trở thành ao tù rất ô nhiễm.

Do nhu cầu cuộc sống, mỗi khu ở đều xuất hiện một chợ cóc Những chợnày không được quy hoạch và quản lý chặt chẽ đã ảnh hưởng rất nhiều đến điềukiện vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị

Hình khối và mặt đứng kiến trúc: Ngôi nhà ở đều là những khối chữ nhậtđơn giản, có chiều cao đồng đều 4-5 tầng Tổ hợp mặt đứng nghèo nàn, đặc biệtnhững ngôi nhà xây dựng kiểu lắp ghép tấm lớn đã thể hiện một ngôn ngữ đơnđiệu Hơn thế nữa, trong quá trình sử dụng việc lấn chiếm tầng một, xây thêmnhững hình khối, đặc biệt là “chuồng cọp” xấu xí đã làm mất hoàn toàn mỹ quancủa mặt đứng các ngôi nhà

Phần lớn nhà ở đã xuống cấp nghiêm trọng về kết cấu và hình thứckiến trúc

+ Cây xanh: Trong khu ở hiện trạng cây xanh quá nghèo nàn về thể loại vàhình thức tổ hợp Cây xanh được trồng một cách tự phát, không có ý đồ tổngthể, phần lớn không có người quản lý Tuy nhiên vẫn tạo được mầu xanh và sựrâm mát cho khu ở

+ Chiếu sáng: Trong các KCC hình thức đèn lẫn những tiện ghi chiếu sángcòn quá đơn giản Hệ thống đèn chủ yếu là đèn đường đã cũ với ánh sáng vốnyếu ớt lại bị cây xanh che lấp Đường dây điện chằng chịt, cột điện cũ kỹ, ảnhhưởng đến mỹ quan khu ở

+ Màu sắc trong các KCC: Màu sắc chủ đạo đơn điệu và ảm đạm cả ban ngàylẫn ban đêm Các bức tường vôi đã bạc màu theo thời gian, các hoa sắt rỉ, hoen ố

dù có thêm các chậu hoa nhỏ cũng cải thiện ít màu sắc và vẻ đẹp của ngôi nhà.Hiện nay ở nước ta, giải quyết các vấn đề ở khu ở, mới tập trung vàonhững vấn đề liên quan đến căn hộ Môi trường ở bao gồm nhà ở và các công

Tô Thị Huyền Trang - 5CD0540 21

trình công cộng, kiến trúc cảnh quan là vấn đề quan trọng lại chưa quan tâmđúng mức Các khu ở cần được cải tạo, hiện đại hoá cả không gian trong vàngoài căn hộ Cải tạo để giữ gìn cấu trúc KCC, để góp phần tạo ra sắc thái riêngcho từng khu ở của Hà Nội, nhằm ghi nhận và đánh dấu sản phẩm kiến trúc mộtthời Chính vì vậy cần có những nghiên cứu nghiêm túc để cải tạo ngôi nhà ởhiện có cùng những không gian bên ngoài của nó, đó là KTCQ.

Cùng với sự phát triển kinh tế của đất nước, nhu cầu ở của người dân ngàymột tăng cao, KTCQ trong khu ở đứng trước những yêu cầu phát triển mới, trởthành một tiêu chí đánh giá chất lượng đô thị trong thời kỳ CNH, HĐH đấtnước Trong việc tổ chức các KCC mới, tổ chức không gian ở ngoài nhà phảiđược coi trọng từ khâu thiết kế, đến xây dựng và quản lý bởi vì chính khônggian KTCQ góp phần tạo nên chất lượng sống của các khu ở đô thị

B - Tình hình thực hiện dự án cải tạo khu chung cư cũ tại Hà Nội

của Tổng công ty cổ phần Sông Hồng

Thực hiện chủ trương của Thủ tướng Chính phủ về công tác xã hội hóa nhà

ở, các giải pháp tiến hành cải tạo và xây dựng lại các KCCC bị hư hỏng, xuốngcấp, ngày 09/01/2008 UBND Thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định số 108/QĐ-UBND chấp thuận giao cho TCT cổ phần Sông Hồng làm chủ đầu tư thựchiện dự án Xây dựng nhà ở cao tầng I1, I2, I3 và văn phòng cho thuê ThànhCông 2 tại Phường Láng Hạ - Quận Đống Đa - Hà Nội

1/ Khái quát chung về dự án:

Khu nhà ở I1, I2, I3 Thành Công được xây dựng vào khoảng thập niên 60 củathế kỷ trước Gồm 3 khu nhà 5 tầng thuộc khu tập thế Thành Công, đường Thái Hà,quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Sau khi rà soát kiểm tra đã tiến hành phân loạimức độ nguy hiểm để phân chia giai đoạn kiểm định đánh giá chất lượng các KCC

và đề xuất các biện pháp xử lý thì khu I1, I2, I3 Thái Hà thuộc diện đặc biệt nguyhiểm, ảnh hưởng đến tính mạng người dân cần phải phá bỏ gấp

Dự án nhà cao tầng và căn hộ cho thuê I1, I2, I3 Thành Công có quy mô

sử dụng diện tích đất 5.152 m2, xây dựng hạ tầng kỹ thuật với diện tích khoảng3.520 m2, tổng diện tích sàn khoảng 50.634 m2 Tổ hợp công trình bao gồm haikhối nhà ở 21 tầng được liên kết thành hình chữ U kết hợp khối văn phòng làm