Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp về tài sản đặt cọc trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp về tài sản đặt cọc trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

LỜI NÓI ĐẦU

Trong cuộc sống xã hội, các giao dịch dân sự rất phổ biến và mang tính tất yếu, nó diễn ra hàng ngày và không ngừng phát triển bởi nhu cầu sống bất

tận của con người Sau khi giao kết các hợp đồng dân sự, việc thực hiện

quyền và nghĩa vụ là dựa vào sự tự giác của các bên nhưng không phải lúc nào các bên cũng tự giác và nghiêm chỉnh thực hiện nghĩa vụ trong đó, đặc biệt là bên có nghĩa vụ Chính vì vậy, các biện pháp bảo đảm được đặt ra bên cạnh hợp đồng chính nhằm thoả mãn quyền, lợi ích chính đáng của bên mang quyền khi bên có nghĩa vì không thực hiện đúng hạn nghĩa vụ của mình bằng chính tài sản của họ

Pháp luật quy định nhiều biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó các bên có thể thoả thuận với nhau để lựa chọn: Cầm cố, thế chấp, kí quỹ, bảo lãnh, kí cược, tín chấp, đặt cọc Là một biện pháp đảm bảo nghĩa vụ dân sự, đặt cọc cũng mang đầy đủ đặc điểm của biện pháp bảo đảm: có tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính nhằm nâng cao trách nhiệm của các bên, đối tượng là tài sản…

Trong thực tế có rất nhiều vụ việc tranh chấp liên quan đến tài sản đặt cọc trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bởi vậy, trong khuôn

khổ bài tập nhóm tháng, chúng em lựa chọn đề tài: “Tìm hiểu 03 vụ việc có tranh chấp về tài sản đặt cọc trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

NỘI DUNG

1 MỘT SỐ KHÁI NIỆM

1.1 Đặt cọc

Khoản 1 Điều 358 BLDS 2005 quy định: “Đặt cọc là việc 1 bên giao cho bên kia 1 khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong 1 thời hạn để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự”.

Như vậy, đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận các bên

đã thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp đồng và buộc các bên phải thực hiện đúng nội dung đã cam kết

Đối tượng của đặt cọc là những vật có giá trị hoặc những vật thông thường khác mà một bên giao trực tiếp cho bên kia

Chủ thể của hợp đồng đặt cọc là hai bên: bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc Tùy vào sự thỏa thuận của các bên mà mỗi bên có thể là bên đặt cọc hoặc

là nhận đặt cọc Bên đặt cọc là bên dùng tiền hoặc vật có giá trị khác của mình giao cho bên kia giữ để bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng Bên nhận tiền hoặc tài sản là bên nhận đặt cọc

Nội dung của đặt cọc: Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc Trái lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị của tài sản đặt cọc (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác)

1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp (bên chuyển nhượng) sang người

khác (bên nhận chuyển nhượng) theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định Hai bên thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo luật định

Đối tượng trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền

sử dụng đất

Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt không thể di dời trong quá trình thực hiện giao dịch nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành qua hệ thống hồ sơ, giấy tờ Do vậy các tài liệu như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các tài liệu địa chính… phải rõ ràng, minh bạch và đúng yêu cầu của pháp luật

2 BA VỤ VIỆC CÓ TRANH CHẤP VỀ TÀI SẢN ĐẶT CỌC TRONG QUAN HỆ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 VỤ VIỆC THỨ NHẤT

Ngày 28/9/2010, Tòa án nhân dân huyện Lập Thạch – Vĩnh Phúc xét

xử sơ thẩm vụ án dân sự thụ lí số 06/2010/TLST-DS ngày 1/7/2010 về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa:

Nguyên đơn: Chị Hoàng Thị Xuyên, sinh năm 1969, trú tại tổ dân phố

Văn Sơn, thị trấn Lập Thạch, Vĩnh Phúc

Bị đơn: Chị Nguyễn Thị Loan, sinh năm 1962, trú tại tổ dân phố Phú

Lâm, thị trấn Lập Thạch, Vĩnh Phúc Tại phiên tòa xét xử, chị Loan vắng mặt lần 2 nhưng có đơn đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt

2.1.1 Nội dung vụ việc

a Lập luận của nguyên đơn

Do có quen biết với chị Nguyễn Thị Loan nên chị biết chị Loan muốn bán 100m2 đất thổ cư ở tổ dân phố Phú Lâm, thị trấn Lập Thạch với giá 150 triệu đồng Do có nhu cầu mua đất nhưng chưa chuẩn bị đủ tiền nên chị có đặt cọc cho chị Loan số tiền 50 triệu đồng Hai bên có viết giấy biên nhận nhận

số tiền vào ngày 14/12/2009 nhưng chưa làm hợp đồng mua bán đất Sau khi giao tiền cho chị Loan, chị về chuẩn bị tiền nhưng do còn phải trả nợ ngân hàng nên chị không đủ tiền để mua Ngay sau đó chị có đến gặp chị Loan để thông báo việc không mua đất của chị Loan nữa vì không đủ tiền và xin lại số tiền đặt cọc, chị Loan không trả Nay chị khởi kiện yêu cầu chị Loan trả lại số tiền 50 triệu đồng

b Lập luận của bị đơn

Bị đơn Nguyễn Thị Loan tại phiên tòa vắng mặt, nhưng trong biên bản

tự khai và biên bản hòa giải, chị đều xác nhận ngày 14/12/2009, chị và chị Xuyên có thỏa thuận chị sẽ bán cho chị Xuyên 100m2 đất thổ cư thuộc tổ dân phố Phú Lâm, thị trấn Lập Thạch với giá 150 triệu đồng, chị Xuyên có giao cho chị 50 triệu đồng và chị có viết giấy biên nhận tiền của chị Xuyên, trong giấy không thể hiện là tiền đặc cọc hay cam kết gì về quyền và nghĩa vụ giữa hai bên Sau khi giao tiền chị Xuyên có hẹn với chị là sẽ giao đủ tiền vào ngày 4/11/2009 (âm lịch), đến hẹn chị Xuyên không vào mà lại hẹn tiếp đến ngày 8/11/2009 (âm lịch) sẽ trả tiền và mời địa chính đến đo đất Đến ngày hẹn chị Xuyên không vào, cũng không gọi điện cho chị Ngày 24/11/2009 (âm lịch), chị Xuyên đến gặp chị thông báo là không mua đất nữa và xin lại

50 triệu đồng tiền đặt cọc Chị Loan đồng ý hủy bỏ hợp đồng đã ký với chị Xuyên nhưng không đồng ý trả lại cho chị Xuyên 50 triệu đồng

2.1.2 Quyết định của Tòa án

- Tuyên bố hợp đồng đặt cọc giữa chị Nguyễn Thị Loan và chị Hoàng Thị Xuyên lập ngày 14/12/2009 vô hiệu

- Buộc chị Nguyễn Thị Loan trả cho chị Hoàng Thị Xuyên 50 triệu đồng

- Kể từ ngày chị Hoàng Thị Xuyên có đơn đề nghị thi hành án, nếu chị Nguyễn Thị Loan không chịu trả số tiền trên thì hàng tháng chị còn phải trả lãi đối với

số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán

- Về án phí: Chị Nguyễn Thị Loan phải chịu 500.000đ án phí dân sự sơ thẩm Trả lại chị Hoàng Thị Xuyên 300.000đ tiền tạm ứng án phí đã nộp

2.1.3 Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của tòa

Nhóm em không hoàn toàn đồng tình với những quyết định của tòa bởi:

Ngày 14/12/2009, chị Hoàng Thị Xuyên có giao cho chị Nguyễn Thị Loan số tiền 50 triệu đồng để đặt cọc vì trước đó hai bên có thỏa thuận chị Loan sẽ chuyển nhượng cho chị Xuyên 100m2 đất ở tổ dân phố Phú Lâm, thị trấn lập Thạch với giá 150 triệu đồng

Sau khi giao tiền chị Xuyên có hẹn với chị Loan là sẽ giao đủ tiền vào ngày 4/11/2009 (âm lịch), đến hẹn chị Xuyên không vào mà lại hẹn tiếp đến ngày 8/11/2009 (âm lịch) sẽ trả tiền và mời địa chính đến đo đất Đến ngày hẹn chị Xuyên không vào, cũng không gọi điện cho chị Loan Ngày 24/11/2009 (âm lịch), chị Xuyên đến gặp chị thông báo là không mua đất nữa

và xin lại 50 triệu đồng tiền đặt cọc Như vậy, chị Xuyên đã vi phạm hợp

đồng Theo Khoản 1 Điều 425 BLDS: “Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng

và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định” Trong vụ việc trên, chị Loan đã đồng ý hủy hợp đồng.

Ý chí của các bên đương sự khi lập giấy biên nhận tiền là hướng tới việc đặt cọc nhằm tiến tới giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhưng khi tiến hành làm hợp đồng đặt cọc, các bên không lập thành hợp đồng đặt cọc mà chỉ viết giấy biên nhận nhận tiền, trong giấy biên nhận không thể hiện là nhận tiền đặt cọc, không cam kết, ràng buộc gì về quyền và

nghĩa vụ giữa hai bên Theo Điều 29 Nghị định của Chính phủ số 163/2006/ NĐ- CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm: Trường hợp một bên trong

hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước Như

vậy khoản tiền 50 triệu đồng trên được xác định là tiền trả trước Đối với tiền trả trước, khi một trong hai bên từ chối giao kết hợp đồng, bên nhận tiền trả trước chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước cho bên kia mà không phải chịu phạt như đối với đặt cọc

Ngoài ra, theo Khoản 3 Điều 425 BLDS 2005: “Khi hợp đồng bị hủy

bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền”

Như vậy, Tòa án buộc chị Nguyễn Thị Loan trả cho chị Hoàng Thị Xuyên 50 triệu đồng là đúng đắn

Tuy nhiên theo Khoản 4 Điều 425 BLDS: “Bên có lỗi trong việc hợp

đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại” Trong vụ việc trên, chị Xuyên là

người có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy bỏ nên chị phải bồi thường thiệt hại cho chị Loan Trong quyết định của Tòa án không đề cập gì đến trách nhiệm bồi thường thiệt hại của bên có lỗi là chưa công bằng và hợp lý

2.2 VỤ VIỆC THỨ HAI

Ngày 20/2/2009, Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch – Đồng Nai xét

xử sơ thẩm vụ án dân sự thụ lí số 26/2008/TLST-DS ngày 1/1/2009 về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa:

Nguyên đơn: Ông Nông Văn Phúc, sinh năm 1945, trú tại xã Long

Thọ, huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai

Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Long, sinh năm 1967, trú tại xã Long Thọ,

huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai

2.2.1 Nội dung vụ việc

a Lập luận của nguyên đơn

Ông Phúc nói vào năm 2008, ông Long đề nghị ông Phúc chuyển nhượng 915 m2 đất với giá 800 triệu đồng

Ngày 2/6/2008 hai bên làm hợp đồng đặt cọc, theo đó, ông Long đặt cọc cho ông Phúc 300 triệu đồng, số tiền còn lại sẽ thanh toán hết trong thời hạn một tháng sau khi đặt cọc Theo thỏa thuận, nếu hồ sơ đất không hợp lệ, không sang tên được thì ông Phúc sẽ hoàn lại số tiền đặt cọc Nếu ông Phúc không đồng ý chuyển nhượng đất cho ông Long nữa thì phải chịu phạt cọc, đền cho ông Long 300 triệu đồng Nếu đúng hẹn mà ông Long không giao nốt

số tiền 500 triệu đồng còn lại thì ông Long chịu mất cọc

Sau đó, hai bên làm hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ông Phúc giao sổ đỏ cho ông Long để ông Long làm thủ tục chuyển nhượng Nhưng khi đến hạn, ông Long không giao tiền đúng theo hợp đồng nên phát sinh tranh chấp Do đó, ông Phúc kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ông Phúc yêu cầu được sở hữu 300 triệu đồng tiền cọc và ông Long phải trả lại sổ đỏ cho ông Phúc

b Lập luận của bên bị đơn

Ông Long không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Phúc Ông xác nhận rằng giữa ông và ông Phúc có làm giấy nhận cọc và hợp đồng chuyển nhượng đất Sau đó, ông Phúc có đưa sổ đỏ cho ông để làm thủ tục sang nhượng đất Thế nhưng khi ông nộp hồ sơ để Ủy ban nhân dân xã chứng thực thì nơi đây không trả lại hồ sơ với lý do đất này có tranh chấp không thể chứng thực được Vì vậy ông không giao cho ông Phúc nốt số tiền 500 triệu đồng Ông không có lỗi gì trong việc chuyển nhượng đất Theo ông Long, nếu ông Phúc muốn hủy hợp đồng thì ông Phúc phải trả lại số tiền ông đã đặt cọc

và đền cho ông thêm 300 triệu đồng nữa

2.2.2 Quyết định của Tòa án

Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Phúc:

- Hủy hợp đồng đặt cọc ký ngày 2/6/2008

- Bác yêu cầu khởi kiện của ông Phúc về việc xin sở hữu số tiền cọc 300 triệu đồng và buộc ông Nông Văn Phúc trả lại cho ông Nguyễn Văn Long số tiền này

- Nếu ông Phúc không chịu trả số tiền trên thì hàng tháng ông còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán

- Về án phí: Ông Phúc phải chịu 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm

2.2.3 Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của Tòa án

Nhóm chúng em đồng tình với những quyết định của tòa bởi:

Giữa ông Phúc và ông Long có lập hợp đồng đặt cọc và có giao tiền cọc như hai bên trình bày Sau đó, ông Phúc giao sổ đỏ cho ông Long đi làm thủ tục chuyển nhượng Thế nhưng Ủy ban nhân dân xã lại không chứng thực được hợp đồng do có người làm đơn tố cáo mảnh đất thuộc quyền sử dụng của ông Phúc có tranh chấp lấn chiếm Do có sự khiếu nại ngăn chặn nên ông

Long không trả đủ tiền cho ông Phúc như cam kết Theo Khoản 1 Điều 308 BLDS: “Người không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự

thì phải chịu trách nhiệm dâm sự khi có lỗi cố ý hoặc vô ý” Tuy nhiên trong

trường hợp trên lỗi làm cho hợp dồng không thực hiện được không phải của hai bên mà là lỗi khách quan vì ông Phúc và ông Long cũng không biết sẽ có người làm đơn ngăn chặn khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất

Căn cứ vào Điều 418 BLDS 2005: “Trong hợp đồng song vụ, nếu một

bên không thực hiện được nghĩa vụ mà các bên đều không có lỗi thì bên không thực hiện được nghĩa vụ không có quyền yêu cầu bên kia thực hiện

nghĩa vụ đối với mình” Trong trường hợp trên, ông Long không có lỗi trong

việc không giao tiền theo đúng hợp đồng nên ông Phúc không có quyền yêu cầu ông Long phải thực hiện đúng nghĩa vụ đó

Đối tượng của hợp đồng đặt cọc trong vụ việc trên là mảnh đất 915m2

không thể chuyển quyền sử dụng do có tranh chấp lấn chiếm Như vậy hợp

đồng bị hủy do không có cơ sở thực hiện trên thực tế Theo Khoản 3 Điều

425 BLDS 2005: “Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ

thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền” Tòa án buộc ông

Nông Văn Phúc trả lại cho ông Nguyễn Văn Long số tiền đặt cọc Quyết định này đúng pháp luật

Căn cứ vào Điểm D khoản 1 Mục 1 Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình: “Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc

mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau: D Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có

sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”.

TAND huyện Nhơn Trạch không buộc bên nào chịu phạt cọc là hợp lý

2.3 VỤ VIỆC THỨ BA

Ngày 24/01/ 2006 tại phòng xử án của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 2419/DSST, ngày 12/11/2004 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo quyết định đưa vụ án ra xét

xử số 364/QĐ-ĐXX-ST ngày 13/01/2006 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hồng Châu, sinh năm 1960, trú tại 20/C24

đường 3/2, P.12, Q.10, Thành phố Hồ Chí Minh

Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Bồi, sinh năm 1963, trú tại ấp Tiền, xã Tân

Thông Hội, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Văn Hai và bà

Phạm Thị Dánh, trú tại ấp Tiền, xã Tân Thông Hội, huyện Củ Chi, Thành phố

Hồ Chí Minh

Ông Nguyễn Văn Hai và bà Phạm Thị Dánh cùng ủy quyền cho ông Phạm Minh Đức, sinh năm 1943, trú tại ấp Gò nổi A, xã An Nhơn Tây, huyện

Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh

2.3.1 Nội dung vụ việc

a Lập luận của nguyên đơn

Ngày 31/01/2002, ông có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Văn Bồi (có ông Nguyễn Văn Hai là con trai của ông Bồi

ký với tư cách là người chứng kiến), hợp đồng không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền Theo hợp đồng, ông Bồi sẽ bán lại cho ông toàn bộ phần đất 4.776 m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 931 do Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi cấp ngày 28/07/1993 với giá 150.000đ/m2 Thực hiện hợp đồng, ông đã đặt cọc cho ông Bồi số tiền 200 triệu đồng nhưng sau đó ông Bồi không giao đất Ông đã khiếu nại đến Ủy ban nhân dân xã Tân Thông Hội, tại Ủy ban nhân dân xã 2 bên hoà giải không thành Ngày 09/09/2002, ông khởi kiện ông Bồi đến Tòa án nhân dân huyện Củ Chi Tại Toà án Củ Chi

2 bên thỏa thuận ông Bồi sẽ trả lại cho ông số tiền 200 triệu đồng, giao nhận tiền khi ông Bồi được nhận tiền đền bù giải tỏa phần đất 4.776 m2 Toà án Củ Chi đã có Quyết định số 22/QĐ-HGT công nhận sự thỏa thuận này Tuy nhiên, sau đó Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi có thông báo khu đất của ông Bồi không bị quy hoạch Ngày 22/09/2004 Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có quyết định số 01/UBTP-DS hủy quyết định