Hoàn thiện quy trình quản lý rủi ro trong quản lý và kinh doanh bất động sản tại Công ty TNHH quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Nội

LỜI MỞ ĐẦU Trong bối cảnh hội nhập quốc tế sâu rộng hơn cùng với sự chuyểnmạnh sang kinh tế thị trường, các quyết định quản lý chịu ảnh hưởng nhiềuhơn tác động không ổn định từ môi t

LỜI MỞ ĐẦU

Trong bối cảnh hội nhập quốc tế sâu rộng hơn cùng với sự chuyểnmạnh sang kinh tế thị trường, các quyết định quản lý chịu ảnh hưởng nhiềuhơn tác động không ổn định từ môi trường xung quanh và các sự cố có thểxảy ra nhiều hơn ngay trong quá trình hoạt động của bất động sản Nhìnnhận, đánh giá và chủ động quản lý ảnh hưởng của các tác động này đảmbảo sự thành công của dự án Vấn đề này đã được nhiều nước phát triểnnghiên cứu và giải quyết thành công trong thực tiễn

Các công trình xây dựng được triển khai nhằm mục đích thực hiệnmục tiêu đầu tư, phát triển, tạo cơ sở vật chất cho xã hội, do vậy thường cóthời gian hoạt động dài, chịu tác động trực tiếp từ nhiều môi trường xungquanh như chính trị, kinh tế, xã hội, tự nhiên, luật pháp, công nghệ…chonên rủi ro là không thể tránh khỏi Vì vậy những điều chỉnh trong quá trìnhthực hiện, quản lý bất động sản là một thực tế Những năm qua, đầu tư pháttriển ở nước ta không ngừng tăng nhanh cả về quy mô, lĩnh vực với sựtham gia rộng rãi của toàn xã hội Tuy nhiên, việc nhận dạng, đánh giá,kiểm soát nhằm hạn chế tác động xâú từ các ảnh hưởng nêu trên tới quátrình quản lý chưa được chúng ta chú trọng, còn đối phó bị động

Chính các tác động không ổn từ môi trường xung quanh và điềuchỉnh từ nội tại của bất động sản dẫn tới phải thay đổi nhiều tiêu chí cơ bảnđược dự tính ban đầu và làm thay đổi hiệu quả và chất lượng quản lý bấtđộng sản Đó chính là sự tồn tại của rủi ro đối với quản lý bất động sản Rủi

ro xuất hiện khi tồn tại đồng thời hai yếu tố cơ bản: yếu tố gây ra rủi ro vàđối tượng chịu tác động, ảnh hưởng

Sớm chủ động nhận dạng, phân tích, đánh giá, có biện pháp kiểmsoát và giảm thiẻu các tác động xấu của rủi ro là hết sức cần thiết nhằmđảm bảo khả thi, hiệu quả của chất lượng quản lý bất động sản.

Nắm bắt được nhu cầu bức thiết trên, cộng thêm quá trình thực tậptại Công ty TNHH quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Nội em đã chọn

đề tài “Xây dựng quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản” để

nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu:

- Làm rõ cơ sở khoa học về quản lý rủi ro trong quản lý bất

động sản

- Áp dụng lý luận nêu trên để thấy rõ thực trạng quản lý rủi ro

trong quản lý bất động sản tại Việt Nam

- Đưa ra quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản

nhằm nâng cao chất lượng quản lý bất động sản

Phương pháp nghiên cứu:

Phạm vi nghiên cứu:

- Thị trường bất động sản Việt Nam

- Thị trường quản lý bất động sản

- Thị trường tài chính

Kết cấu của đề tài bao gồm: Lời mở đầu, phần nội dung, kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục.

Lời mở đầu : đưa ra lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu và

phương pháp nghiên cứu

Phần nội dung: bao gồm 3 chương:

Chương I: cơ sở khoa học về quản lý rủi ro trong quản lý bất động

sản

Chương II: Nêu nên một số thực trạng quản lý cũng như quản lý rủi

ro trong quản lý bất động sản tại Việt Nam

Chương III: Đưa ra quy trình quản lý rủi ro trong quản lý bất động

sản

Kết luận: Tổng hợp, tóm tắt lại toàn bộ đề tài nghiên cứu.

Em xin trân thành cảm ơn thầy ThS Nguyễn Thắng Trung và các anh

chị trong Công ty TNHH quản lý và kinh doanh bất động sản Hà Nội đãgiúp đỡ em hoàn thành đề tài này

CHƯƠNG I:

Cơ sở lý luận.

I Rủi ro và các dạng thức của rủi ro.

1 Rủi ro và bản chất của rủi ro.

a Khái niệm.

Rủi ro là sự kiện mà kết quả kinh doanh hiện tại hoặc tương laicó khả năng khác biệt đáng kể so với mức dự kiến từ trước, haycòn gọi là mức kỳ vọng

b Bản chất của rủi ro.

- Chỉ ra sự không chắc chắn hoặc các mối nguy hiểm

- Các kết quả thực tế chệch hướng khỏi dự báo

- Các mất mát, thương tổn, sự bất lợi, sự hủy diệt/pháhoại

- Có thể xác định được số lượng các rủi ro nhưng tínhbất trắc trong rủi ro thì không xác định được

2 Các dạng thức của rủi ro trong quản lý bất động sản.

- Vật chất: Sự khuyết tật về cấu trúc, vật liệu xâydựng…

- Hậu quả: giảm sút về uy tín, danh tiếng, mất mát lợinhuận…

- Trách nhiệm pháp lý: các sai lầm dân sự, pháp lý, hợpđồng…

- Chính trị: Sự can thiệp của chính quyền, sự thừa nhận

về pháp luật, các thay đổi trong luật pháp

- Tài chính: Dự báo lạm phát không chính xác, thiếu cơchế kiểm tra tài chính thích hợp

- Xã hội: Sự kỳ vọng quá cao về lực lượng lao động,nhận thức quá thấp của người dân địa phương

- Kỹ thuật: Sự nâng cao về kỹ thuật công nghệ, các vấn

đề liên quan đến bản quyền sở hữu công nghệ

II Quản lý rủi ro.

1 Tầm quan trọng của quản lý rủi ro.

- Mỗi một quyết định quản lý đưa ra đều có các rủi ro đikèm

- Hoạch định tốt + cơ chế quản lý tốt vẫn chưa đủ để đạtđược mục tiêu của nhà quản lý

- Rất ít nhà quản lý có hiểu biết về kỹ thuật quản lý rủiro

- Môi trường kinh doanh thay đổi thường xuyên

- Thông tin trên thị trường còn thiếu

- Các vấn đề tiềm năng khác như:

 Sự suy sụp kinh tế

 Sự thiếu hụt lao động

 Quản lý kém



2 Quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản.

Quản lý rủi ro là một phần trong việc lập kế hoạch dự án nhằmxác định những nguy cơ chủ yếu, từ đó xây dựng các kế hoạch phòng

chống hay giảm thiểu những tác động bất lợi Trên thực tế có hai hình

thức quản lý rủi ro: (1) giả định khả năng xảy ra sự cố nào đó có thể

ảnh hưởng xấu đến kế hoạch hay lịch trình và (2) thừa nhận rằng khôngthể dự báo tất cả mọi sự cố bất lợi

Quản lý rủi ro (risk management) trong quản lý bất động sản là

quá trình xác định, phân tích và chấp nhận hoặc hạn chế những nguy cơtiềm ẩn trong các quyết định quản lý

- Quản lý rủi ro phải là một chức năng của quản lý bấtđộng sản

- Quản lý rủi ro phải được chú trọng từ khâu xây dựngquy trình quản lý

- Quản lý rủi ro xử lý các thông tin có sẵn qua một môhình chính thức để hỗ trợ việc ra quyết định

- Quản lý rủi ro tạo ra tính trách nhiệm, tính linh động,tính kế hoạch trong quá trình quản lý dự án

3 Những quá trình chính của quản lý rủi ro.

 Xác định những rủi ro: cần xác định những rủi ro nào có thể

xảy ra cho công việc quản lý bất động sản và nắm được những đặctính của nó Qua mô tả tính chất, sản phẩm bất động sản, tham khảonhững chuyên gia, nhà tài trợ, những dữ liệu của những dự án quảnlý bất động sản đã thực hiện trước đây sẽ là khoá để xác định đượcnhững rủi ro

 Số lượng rủi ro : Ứớc lượng những rủi ro và sự tương tác

giữa chúng để định giá phạm vi xảy ra Công cụ và kỹ thuật gồm có: Qui thành tiền cần bỏ ra, tính toán những nhân tố rủi ro , ướclượng Pert, Phỏng đoán và nhờ chuyên gia tư vấn

 Triển khai việc đối phó với rủi ro: gồm nhựng bước triển

khai việc đối phó với rủi ro, và những mối nguy hại đến dự án.Phần này cũng chính là kế hoạch quản lý rủi ro

 Điều khiển việc đối phó với rủi ro: Gồm việc đối phó với rủi

ro trong xuốt qúa trình dự án được thực thi, hành động như thế nào

là đúng, cập nhật những kế hoạch quản lý rủi ro

4 Nguyên nhân của sự thiếu hụt quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản.

- Thiếu các kỹ thuật quản lý rủi ro

- Mức độ tinh tế và phực tạp của quản lý rủi ro đòi hỏiphải có những kỹ thuật mà đôi lúc là quá khó để thựchiện

- Mất nhiều thời gian + thiếu thông tin

- Sự nghi ngờ: liệu các kỹ thuật này là khả thi cho dự

án,

- Phần lớn rủi ro là liên quan đến tiến trình công việc,hợp đồng; vì thế để đối phó chúng tốt nhất dựa trênkinh nghiệm hoặc các hợp đồng trước đó

- Thiếu vắng sự tinh thông, thành thạo trong kỹ thuậtquản lý rủi ro

- Không bộc lộ lợi ích ra một cách rõ ràng

CHƯƠNG II:

Thực trạng quản lý rủi ro trong

quản lý bất động sản

ở Việt Nam.

I Thị trường quản lý bất động sản ở Việt Nam.

 Từ năm 2000 trở về trước, những tòa cao ốc, văn phòng cho thuêđầu tiên đều rơi vào tình trạng thua lỗ triền miên do thiếu khách thuê.Toà nhà 63 Lý Thái Tổ (Hà Nội) tọa lạc ở địa thế trung tâm gần nhàhát lớncũng chung hoàn cảnh, do đó là thời điểm của cuộc khủnghoảng tài chính Châu á Nhiều nhà đầu tư nước ngoài rút khỏi thịtrường VN, hoặc bỏ dở các dự án đang triển khai.Nhưng từ 3 năm trởlại đây, toà nhà 63 Lý Thái Tổ với 7.000 m2 đã lấp kín 100% bởinhững khách hàng lớn như Ngân hàng thế giới, Quỹ tiền tệ quốc tế Giá cho thuê của toà nhà này đứng đầu bảng trong toàn bộ các toà cao

ốc tại VN Không riêng gì đối với tòa nhà 63 Lý Thái Tổ, tất cả các tòacao ốc mới xây dựng trong vài năm nay đều đã cho thuê 80 - 90% diệntích Giám đốc điều hành Tập đoàn CB Richard Ellis Việt Nam, công

ty chuyên cung ứng dịch vụ địa ốc hàng đầu, cho biết: Thị trường chothuê bất động sản gồm trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ caocấp tại cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM đang rất sôi động.Tại Hà Nội, tòa nhà Vincom City Tower (sắp được đưa vào hoạt độngngày 18/11 tới) đã cho thuê được 70% diện tích, tòa nhà Ocean Parkmới được đưa vào sử dụng đã có 92% diện tích được thuê, dự ánOcean Park do một công ty Đài Loan triển khai đã bán hết gần 200 căn

hộ trong vòng 60 ngày Tại TP HCM, trung tâm thương mại, văn

phòng An Đông vừa được khai trương ngày 4/10, các dự án đang triểnkhai xây dựng như Landcaster, HBT Court cũng đã được phủ kín Hệ

số sử dụng văn phòng loại A tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minhđều đạt trên 90% Hệ số sử dụng văn phòng loại B là 74% Trong thờigian trung và ngắn hạn, thị trường văn phòng loại B đang tỏ ra có ưuthế, giá thuê cũng dễ chịu hơn do hiện đang có nhiều nguồn cung.Nguyên nhân chính làm cho thị trường cho thuê BĐS nóng lênchính là do tốc độ phát triển kinh tế trong nước đạt mức cao và đầu tưnước ngoài phát triển Kinh tế thế giới cũng đạt mức tăng trưởng khảquan trong vài năm nay Thêm vào đó là do nhu cầu về căn hộ, vănphòng cho thuê ở các thành phố lớn đang phát triển với tốc độ cao,trong khi nguồn cung còn hạn chế Mặt bằng giá thuê văn phòng loại

A ở Hà Nội dao động khoảng 25 USD/m2, bao gồm cả phí quản lý,bảo đảm an ninh, đỗ xe Mức giá cụ thể còn tùy từng tòa nhà và từngkhách hàng cụ thể Đây cũng là một bí mật kinh doanh của Cty quản lýcác cao ốc Mức giá cho thuê ở TP HCM cũng tương tự như ở Hà Nội.Cao ốc cho thuê phải có vị trí trung tâm, thuận lợi Mặc dù, giá đất tại

Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh luôn ở mức rất cao, nhưng theotính toán của các nhà đầu tư thì chênh lệch giữa giá cho thuê với giáthành đầu tư vẫn cho mức lợi nhuận cao Nắm bắt cơ hội này, nhiềunhà đầu tư nhảy vào kinh doanh địa ốc Theo đánh giá của ôngNguyễn Phùng Thăng - Giám đốc điều hành toà nhà 63 Lý Thái Tổ,thịtrường văn phòng cho thuê đang ở thời điểm tốt và sẽ còn tốt lên trongnhững năm tới

Chesterton (Anh) nhận thấy tiềm năng kinh doanh bất độngsản ở VN rất lớn nên đã quyết định đầu tư từ cách đây hơn 5 năm.Dining & Associates của một nhà đầu tư cá nhân từng làm việc cho

Chesterton nhảy ra hoạt động độc lập Còn CB Richard Ellis Vietnam,có công ty mẹ ở Mỹ cũng nhanh chóng ra mắt tại TP HCM từ nămngoái.

Các công ty này đều giành được hợp đồng độc quyền tiếp thịkinh doanh và quản lý các cao ốc cao cấp như Lancaster tại quận 1 TPHCM, Metropole Sofitel, EverFortune, Vincom Hà Nội với mức phíquản lý khá cao Mỗi công ty lại có cách thu phí khác nhau tuỳ đốitượng khách hàng CB Richard Ellis thu theo tháng, cộng thêm khoảntiền thưởng phụ trội nếu công suất cho thuê lớn, Chesterton sau mộtthời gian áp dụng mô hình trên nay chuyển sang thu phí theo doanhthu của các tòa nhà

Trao đổi với VnE, ông Richard Leech, Giám đốc chi nhánh CB

Richard Ellis Hà Nội, cho biết do yêu cầu rất cao của các chủ cao ốc

về chất lượng quản lý, ngoài các chuyên gia điều hành từ công ty mẹsang, các công ty có tuyển nhân viên VN nhưng đều phải đưa đi đàotạo lại ở nước ngoài Theo giới kinh doanh bất động sản, nhân lựcthiếu kinh nghiệm chính là điểm yếu mà các công ty VN chưa thể khắcphục được và đành chịu nhường sân cho các đối thủ nước ngoài

Chủ dự án một toà nhà lớn (100% vốn VN) vừa khởi công tại

TP HCM cũng cho biết ngoài lý do đảm bảo chất lượng quản lý cao,Hội đồng quản trị chọn công ty quản lý bất động sản nước ngoài bởitâm lý của cả khách tây và ta đều thích như vậy "Khi trưng biển toànhà do một doanh nghiệp Mỹ hay Anh quản lý, khách hàng dường nhưtin tưởng và muốn thuê hơn là việc chọn một công ty VN", ông giảithích

Theo nhận định của ông Richard Leech, với tốc độ tăng trưởngkinh tế trên 7% như mấy năm gần đây, VN sẽ có nhiều dự án đầu tư

xây dựng cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp, thị trường quản lý bấtđộng sản do đó có rất nhiều tiềm năng Tuy nhiên, các chuyên gia kinh

tế cho rằng, sự thiếu vắng những công ty quản lý bất động sản chuyênnghiệp trong nước với giá phải chăng sẽ là một cản trở lớn đối với sựphát triển các chung cư Việt Nam nói riêng và thị trường địa ốc củaViệt Nam trong tương lai

 Giới kinh doanh bất động sản cho biết ở VN hiện có 5-6 công

ty chuyên cung cấp dịch vụ cho các cao ốc, chung cư, trong đó có haicông ty nước ngoài Mỗi công ty quản lý từ vài công trình đến vàichục công trình

Phía sau các công ty quản lý bất động sản là hàng chục công tykhác được thuê làm dịch vụ theo từng chuyên ngành khác nhau nhưđiện, cấp thoát nước, vệ sinh, bảo trì tòa nhà, chăm sóc cây xanh thảmcỏ, diệt côn trùng, bảo vệ an ninh

Sự cạnh tranh giữa các đơn vị với nhau là kinh nghiệm, chấtlượng phục vụ Riêng giá cả là điều bí mật của các công ty này, tùythuộc qui mô bất động sản và thỏa thuận với chủ đầu tư, sử dụng nhiềuhay ít dịch vụ Một phần trong chi phí quản lý sẽ được trích ra gửi vàongân hàng dùng cho việc bảo trì bất động sản, các hệ thống liên quankhi cần thiết

Điều làm cho các chủ đầu tư, khách hàng sử dụng yên tâm làcung cách phục vụ chuyên nghiệp của các công ty dịch vụ Ngoài cácdịch vụ liên quan đến bất động sản, các công ty cũng đề ra những quitắc khác Với chung cư thì giờ giấc, sinh hoạt, sửa chữa căn hộ không gây ảnh hưởng đến các hộ bên cạnh Các hộ trong chung cưbuộc phải tuân thủ theo các nguyên tắc này, ông Brett Ashton - giámđốc chi nhánh Tp.HCM, Công ty Chesterton - cho biết

Theo một công ty kinh doanh bất động sản, đây là xu hướngchọn lựa hiện nay đối với các chủ đầu tư dự án cao ốc, chung cư caocấp Bởi muốn thu hút khách hàng mua chung cư, thuê văn phòng, chủđầu tư phải tính đến phương án này để khách hàng yên tâm Yếu tốchuyên nghiệp trong quản lý dần dần sẽ thay loại hình ban quản lýchung cư như hiện nay

TPHCM hiện có hàng trăm cao ốc, chung cư cao cấp Khoảng

100 dự án khác đang triển khai hoặc đã đăng ký đầu tư và sẽ triển khaitrong một vài năm tới Điều này mở ra triển vọng đối với các công tyquản lý bất động sản

Theo Tuổi trẻ

 Trong tay các nhà quản lý chuyên nghiệp, giá trị củaBĐS sẽ không ngừng tăng lên Họ sẽ luôn đảm bảo cholợi ích của chủ nhân các căn hộ cũng như của chủ nhâncác tòa nhà cho thuê trên cơ sở đảm bảo duy trì chấtlượng và danh tiếng của công trình Đây là một xuhướng mang tính phổ biến trong lĩnh vực kinh doanhBĐS trên thế giới Tuy nhiên ở nước ta, đây là lĩnh vực

mà các nhà kinh doanh trong nước vẫn còn bỏ ngỏ, ítđược quan tâm đầu tư đúng mức Hầu như các công tykinh doanh BĐS trong nước mới chỉ tập trung quản lýnhững BĐS có quy mô, giá trị nhỏ của chính công tymình đầu tư Những khu đô thị mới, những tòa cao ốcvăn phòng, những cao ốc căn hộ cao cấp đã và đangmọc lên hàng loạt ở các thành phố lớn, nhất là ở Hà Nội

và thành phố Hồ Chí Minh nhưng bóng dáng của cácnhà quản lý BĐS Việt Nam ở đó vẫn còn rất mờ nhạt

Nói đến quản lý BĐS, người ta chỉ thấy tên tuổi của cácnhà quản lý, các công ty quản lý BĐS hàng đầu trên thếgiới hiện đã có mặt tại Việt Nam Hiện tại, có 3 công tyBĐS quốc tế lớn đang thực hiện quản lý hầu hết các tòacao ốc ở nước ta là Chesterton (Anh), Dining &Associates (Anh) và CB Richard Ellis-CBRE (Mỹ).

Dù mới có mặt ở Việt Nam tháng 9/2003 nhưng chỉ sau gầnmột năm, công ty CB Richard Ellis đã có trong tay các hợp đồng quảnlý và tiếp thị các tòa nhà lớn như: Vincom City Towes (Hà Nội) vàThe Landcaster (Tp.HCM)…Hiện tại, công ty này đang quản lý rấtnhiều tòa cao ốc như: Capital Place, LTT Court, HBT Court, PasteurCourt, Avalon, Trung tâm mua sắm TD Plaza rộng 26.000 m2 tại HảiPhòng Gần đây nhất, Công ty TNHH Đầu tư T&M Việt Nam đã hợpđồng trao quyền quản lý Melinh Plaza cho công ty CB Richard Ellis

Công ty Chesterton Petty tập trung vào thị trường TP.HCM vàdành được các hợp đồng tiếp thị và quản lý cho các khu căn hộ caocấp mới được xây dựng như The Waterfront ở Phú Mỹ Hưng, khu căn

hộ cao cấp Nguyễn Du Park và Orchard Garden Công ty TTD GemsLtd chính thức giao tòa nhà thương mại tổng hợp 16 tầng Ruby Plazatại 44 Lê Ngọc Hân-Hà Nội cho Công ty Chesterton Petty quản lý

Công ty Dinning & Associates lại nhanh tay ký được hợp đồngquản lý cao ốc E.Town và Bitexco, 2 tòa nhà cao ốc văn phòng mớinhất ở thành phố Hồ Chí Minh do các công ty Việt Nam đầu tư xâydựng Công ty Bitexco cho biết cũng sẽ hợp đồng với công ty Dinning

& Associates để quản lý dự án The Manor; đồng thời công ty Dinning

& Associates còn được chỉ định quản lý Hoàng Quân Plaza ở thànhphố Hồ Chí Minh

Ngay công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng cũng đã hợp đồng vàgiao cho Công ty Quản lý BĐS ZhongHai Thẩm Quyến (ZhongHaiProperty Management Ltd.) thuộc Tập đoàn Hải ngoại Trung Quốcquản lý Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng.

Dự án Saigon Pearl gồm 16 chung cư cao cấp và 4 tòa nhà vănphòng tại quận Bình Thạnh, dọc theo sông Sài Gòn với 2.144 căn hộcao cấp từ 82-328m2, 250 văn phòng và 40.000 m2 xây dựng khu vuichơi, giải trí, khu liên hợp mua sắm, bãi đậu xe… cũng sẽ hợp đồngvới các công ty quản lý BĐS của Hồng Kông…

Có thể nói, lĩnh vực quản lý BĐS ở nước ta hiện nay chủ yếu

do các công ty quản lý BĐS quốc tế đang hoạt động Thị trường quảnlý BĐS ở Việt Nam hiện tại lại trở thành “sân chơi” riêng của các công

ty quản lý BĐS quốc tế? Các công ty kinh doanh BĐS Việt Nam chưathể chen chân vào lĩnh vực này Từ thực trạng này, có thể rút ra mấyvấn đề chủ yếu sau đây:

Một là, về thương hiệu, các công ty quốc tế đã có thương hiệunổi tiếng trên thế giới trong lĩnh vực quản lý BĐS Khách hàng, bướcđầu bao gồm nhiều người nước ngoài và ngay cả người Việt cũng cótâm lý tín nhiệm và sẽ yên tâm hơn với sự quản lý của các công ty vốn

đã nổi tiếng và có thương hiệu cao Hơn nữa, tâm lý “sinh ngoại” củacác chủ đầu tư cũng tạo điều kiện để các công ty quản lý BĐS quốc tế

dễ bề hoạt động Việc lựa chọn các nhà quản lý BĐS nước ngoài cóthể coi là phương cách tạo dựng và thể hiện danh tiếng cho chính dự

án đầu tư Trong khi đó, các công ty kinh doanh BĐS trong nước lạichưa có kinh nghiệm, chưa có thương hiệu trong lĩnh vực quản lýBĐS

Hai là, các công ty quản lý BĐS quốc tế có đội ngũ cán bộquản lý và nhân viên chuyên nghiệp với những tri thức và kinh nghiệmtrong quản lý các cao ốc hiện đại với hệ thống thiết bị hiện đại và phứctạp Chẳng hạn: Tập đoàn CB Richard Ellis là một tập đoàn lớn trênthế giới về kinh doanh BĐS (doanh số năm 2002 đạt 1,7 tỷ USD) cótới 14.000 nhân viên làm việc tại 250 văn phòng ở 48 nước trên thếgiới, trong đó có Việt Nam; Công ty Quản lý BĐS ZhongHai ThẩmQuyến có chức năng chính về kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS đã đàotạo được rất nhiều người giỏi về quản lý trung và cao cấp với đội ngũhơn 400 nhân viên kỹ thuật chuyên nghiệp, được gọi là “quản gia sốmột” của Trung Quốc…

Tổng giám đốc Công ty Conic, cho biết ban đầu để tiết kiệmchi phí, giảm giá thành cho khách hàng, việc quản lý các cao ốc căn hộđều do công ty tự đảm nhận, nhưng chỉ sau một thời gian đánh vật vớinhững vấn đề phát sinh, công ty đã quyết định nhường việc quản lý lạicho Công ty Chesterton Với sự hiện diện của Chesterton, khách hàngmới hoàn toàn hài lòng với sự quản lý cao ốc đó

Ba là, quản lý BĐS là một loại hình kinh doanh bao gồm rấtnhiều hoạt động phức tạp cụ thể, tỉ mỉ, thường xuyên, bao gồm cảnhững công việc nhỏ nhặt như vệ sinh, trông giữ xe, vận hành hệthống, cấp thoát nước, hệ thống thang máy… mà những công việc nàycần phải theo một quy trình cụ thể, thống nhất mang tính chuyênnghiệp, giống như một phần mềm tin học, đòi hỏi phải có người sửdụng tương thích Làm thế nào để cả một tòa nhà 20-30 tầng với hàngchục ngàn mét vuông văn phòng với hệ thống điện, nước, viễnthông…vận hành một cách trơn tru? Làm thế nào để cung cấp nhữngtiện ích phục vụ cho hàng ngàn người sinh hoạt, làm việc cùng lúc mà

ai cũng cảm thấy hài lòng? Về điều này, các công ty BĐS quốc tế có

ưu thế nổi trội hơn

Bốn là, ngoài chức năng chính là quản lý BĐS, các công tyquản lý BĐS quốc tế còn góp phần quan trọng vào tư vấn, góp ý, bổsung cho những thiết kế xây dựng phù hợp với việc quản lý chúngtrong tương lai, tìm kiếm và tư vấn cho chủ đầu tư các hợp đồng vềcung cấp dịch vụ an ninh, thông tin liên lạc, viễn thông, hệ thống bảotrì máy móc thiết bị, bảo vệ và cải thiện cảnh quan môi trường…

Năm là, các công ty quản lý BĐS quốc tế còn là người gópphần quan trọng trong tư vấn xây dựng chiến lược tiếp thị, mời gọikhách thuê, khách hàng cho chủ đầu tư, nhờ đó mà các BĐS dễ dàng,nhanh chóng được lắp đầy Thí dụ, công ty CB Richard Ellis đã hợpđồng tiếp thị và quản lý cho dự án Trung tâm mua sắm TD Plaza rộng26.000 m2 tại Hải Phòng Trong thời gian ngắn, công ty này đã môigiới để công ty Parkson và MegaStar thuê hết toàn bộ diện tích của TDPlaza

Trong những năm gần đây và trong những năm tới, thị trườngquản lý BĐS ở Việt Nam đã, đang và sẽ phát triển rất mạnh do sự pháttriển mạnh mẽ của các dự án đầu tư các tòa cao ốc văn phòng, các tòacao ốc căn hộ cao cấp bán hoặc cho thuê, các trung tâm thương mại,dịch vụ, các khu đô thị mới, các trung tâm mua sắm, các bãi xe quy

mô lớn và hiện đại…Sự bùng nổ của các dự án đó yêu cầu về cung thịtrường quản lý BĐS sẽ tăng mạnh Thị trường đầy tiềm năng này cógiá trị rất lớn, nếu tính bình quân phí dịch vụ quản lý cao ốc vănphòng, trung tâm thương mại là 3-5USD/m2/tháng và cho mỗi căn hộ

từ 20-25USD/tháng thì lượng giá trị mang lại từ hoạt động quản lýBĐS là vô cùng to lớn Đây là mảnh đất rất màu mỡ mà bấy nay chỉ

các công ty quản lý BĐS quốc tế khai thác được Thiết nghĩ các công

ty kinh doanh BĐS Việt Nam phải cố gắng vươn lên để nắm giữ thịtrường này

II Thực trạng quản lý bất động sản.

Đây là xu hướng phát triển bất động sản phổ biến trên thế giới,nhưng trên thực tế còn rất ít được áp dụng tại Việt Nam Những khu

đô thị mới, những toà cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp đã vàđang mọc lên hàng loạt ở Hà Nội và Tp.HCM, thị trường quản lý toànhà có vẻ đang mở rộng cửa đối với các công ty quản lý bất độngsản

Tuy nhiên, hiện có rất ít những dự án mới dám bỏ tiền ra thuêcác công ty quản lý (trừ những toà cao ốc văn phòng và căn hộ caocấp có vốn đầu tư nước ngoài)

Mô hình quản lý chủ yếu hiện nay ở Việt Nam là chủ đầu tưthường kiêm luôn công tác quản lý toà nhà hay khu đô thị Song theoông Nguyễn Xuân Đạo, Giám đốc Công ty Vietnam Properties, môhình chủ đầu tư trực tiếp quản lý không duy trì được chất lượng vàdanh tiếng toà nhà một cách bền vững bằng các công ty quản lýchuyên nghiệp

Kinh nghiệm ở nước ngoài cho thấy, việc quản lý các khu đôthị được tiến hành rất bài bản và chu đáo Cụ thể, các công ty quản lý

sẽ cùng bắt tay lập dự toán với chủ đầu tư, xem xét khu đất, tham giavào việc lập báo cáo khả thi, xây dựng mô hình và đưa ra kế hoạchquản lý “Hiện nay, hầu hết các khu đô thị của Việt Nam đầu tư chưađược bài bản Nhìn chung, các công ty của Việt Nam chưa đánh giá

đúng mức tầm quan trọng của công việc quản lý toà nhà văn phòng

và nhà ở”

Nhưng xét về thực lực, không phải chủ đầu tư nào cũng có thểthuê công ty quản lý toà nhà, vì phải mất một khoản phí quản lýkhông nhỏ Nhưng khi chủ đầu tư chịu móc “hầu bao” thì hầu nhưcác hợp đồng quản lý lại rơi vào tay các công ty nước ngoài có uy tínlớn như Chesterton Petty Vietnam, CB Richard Ellis và Dinning &Associates, trong khi các công ty Việt Nam hầu như vắng bóng tronglĩnh vực này Chủ đầu tư của các toà nhà thường muốn trương biểnhiệu của các công ty này, vì uy tín và thương hiệu của họ đã đượcthiết lập trên thị trường thế giới.

Đối với các tòa cao ốc, dịch vụ quản lý hết sức quan trọng.Đơn vị quản lý hết sức quan trọng Đơn vị quản lý sẽ đảm bảo nhiệm

vụ bảo trì, bảo quản, bảo vệ để giúp cho các hoạt động diễn ra trongtòa cao ốc luôn vận hành một cách tốt nhất Chi phí cho dịch vụ quảnlý tại các tòa nhà cao ốc văn phòng ở TP.HCM hiện nay dao động từ

3 – 5 USD/m2/tháng Bên cạnh việc đảm bảo vận hành tốt các hệthống máy móc (như thang máy, máy lạnh, điện, nước, vệ sinh ),đơn vị quản lý còn phải đảm bảo bộ mặt tòa cao ốc luôn được chămchút, sạch đẹp Đây cũng chính là lý do vì sao nhiều người cho rằnggiá trị của tòa cao ốc sẽ tăng lên nếu có được dịch vụ quản lý tốt Và

để có được dịch vụ quản lý tốt thì cần phải có các đơn vị chuyênnghiệp Hiện nay, hầu hết các tòa cao ốc trên địa bàn TP.HCM đềuđược quản lý bởi các doanh nghiệp nước ngoài như Chesterton,Dining and Associater và CB Richard Ellis

Việc quản lý bất động sản nói chung tại Việt Nam chỉ đượcthực hiện theo nguyên tắc thụ động, giữ ở mức độ tối thiểu cho các

hoạt động hành chính kinh tế và kỹ thuật, ví dụ như kiểm kê các tàisản, soạn thảo và ghi chép các hợp đồng, thu tiền thuê, tính toán chiphí, tổ chức tu sửa và bảo quản Điều đó có nghĩa là nhà quản lýchỉ cố gắng, dù không phải lúc nào cũng rõ ràng, giảm đến mức tốithiểu chi phí liên quan đến việc duy trì công trình trong tình trạnghiện tại Ngày nay theo phong cách đặt vấn đề hiện đại trong việcquản lý bất động sản đòi hỏi nhà quản lý phải nỗ lực nhiều hơn rấtnhiều Nó hướng tới mục tiêu đạt được những kết quả sử dụng caohay tạo thu nhập ổn định trong tương lai xa Dưới ảnh hưởng củanhững sự phát triển nhanh nền kinh tế, ngày nay người ta mong đợi

từ nhà quản trị không chỉ kiến thức quản lý hành chính, hiểu biếtthông thạo về kỹ thuật, luật pháp và kinh tế theo điều kiện hiện cócủa công trình, mà còn phải có kiến thức và kinh nghiệm liên quanđến những nhu cầu thay đổi liên tục của người sử dụng, hiểu biếtnhững chu kỳ của nền kinh tế, điều kiện của thị trường và kinh tếkhông gian

Quản lý nhà cao tầng VN: Phần lớn chưa được tự động hóa.Nhà cao tầng thường được phân loại theo mục đích sử dụng Đó là,văn phòng, ngân hàng, công ty bảo hiểm; các tòa nhà hành chínhcông cộng; công ty dược phẩm, bệnh viện; nhà ga, sân bay; chung

cư, khách sạn, nhà hàng; trường đại học, phổ thông; trung tâm điệnthoại, thông tin, truyền hình, nhà máy điện Và tương ứng với mỗiloại nhà cao tầng đều phải có hệ thống quản lý nhà cao tầng tự độnghóa BMS (Building Management System) phù hợp với mục đích sửdụng Ở Việt Nam, khoảng 90% trong tổng số nhà cao tầng thôngthường có hệ thống cơ sở hạ tầng tối thiểu như hệ thống cấp – thoátnước, điện, báo cháy Có khoảng 50% tòa nhà cao tầng được trang

bị hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy, báođộng xâm nhập và giám sát bằng camera nhưng chưa có hệ thốngBMS Tất cả thiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy được điềukhiển riêng biệt, không thể trao đổi thông tin với nhau, không cóquản lý và giám sát chung, còn phần quản lý điện năng thì ở mứcthấp nhất Khoảng 30% nhà cao tầng có trang bị hệ thống điều hòatập trung, hệ thống điều hòa tập trung, hệ thống bảo vệ và báo cháy,

hệ thống báo động xâm nhập và giám sát bằng camera có trang bị hệthống BMS Tất cả thiết bị của hệ thống điều hòa, báo cháy đượcđiều khiển riêng biệt và tích hợp từng phần BMS cho phép trao đổithông tin, giám sát giữa các hệ thống, quản lý tập trung và quản lýđiện năng ở mức cao Nhưng hiện nay, tất cả các tòa nhà cao tầngnày đều chưa được trang bị hệ thống quản lý tòa nhà thông minh vớicác hệ thống điều hòa, báo cháy được điều khiển tập trung, tươngtác bởi hệ BMS Một hệ thống được tích hợp đầy đủ hệ thống thôngtin, truyền thông và tự động hóa văn phòng Đây còn gọi là các tòanhà hiệu năng cao, tòa nhà xanh, tòa nhà công nghệ cao, tòa nhà cónhững chức năng đặc biết như bệnh viện, cơ quan Trung ương, nhàQuốc hội Như vậy, phần lớn việc quản lý nhà cao tầng ở VN chưađược trang bị hệ thống BMS nên xét về mặt chất lượng và hiệu năngsử dụng thì chưa đạt yêu cầu của đồ thị hiện đại Hiện các tòa nhà tốithiểu đều có hệ thống cung cấp nước nhưng do chưa được trang bị hệthống BMS và tiết kiệm điện năng nên tiền điện thường phải chinhiều hơn Nếu xét về mặt kinh doanh thì các nhà cao tầng khôngtrang bị BMS sẽ không có tính cạnh tranh, rất dễ thua lỗ

Tuy nhiên, ở Việt Nam cũng đã xuất hiện các cao ốc sử dụng

hệ thống quản lý BMS Điển hình là Trung Tâm Thương mại Zen

Plaza,mọi hoạt động trong tòa nhà 16 tầng này đều được kiểm soátchặt chẽ từ phòng điều kiển trung tâm Trong phòng, 35 màn hìnhlớn liên tục theo dõi tất cả sinh hoạt đang diễn ra tại các tầng Mọitrục trặc liên quan đến kỹ thuật, an toàn đều được dễ dàng phát hiện

để kịp thời xử lý Phòng điều khiển trung tâm này cũng theo dõi, xửlý cả việc vận hành các thiết bị điện chính, hệ thống điều hòa khôngkhí, hệ thống thông tin liên lạc trong toàn bộ tòa nhà Theo bà TriệuThị Hương Giang – Phó tổng Giám Đốc, vì là trung tâm thương mại,lượng khách hàng và hàng hóa nhiều nên vấn đề an toàn, đặc biệt làcháy nổ, rất được chú trọng Dù vậy, với tòa nhà Zen Plaza được xâydựng cách đây 10 năm, công nghệ quản lý chỉ mới dừng lại ở mức độkiểm soát Theo Công ty Tư vấn xây dựng Meinhardt Việt Nam, đốivới các cao ốc quy mô lớn đang mọc lên hiện nay, mức độ quản lýđược nâng cao hơn Ông Mark Cottingham, Giám đốc thiết kế dịch

vụ cao ốc, cho biết nhiều cao ốc tại TP.HCM hiện đã ứng hụng hệthống quản lý BMS không chỉ dừng lại ở mức độ kiểm soát tòa nhàtrên thế giới Hệ thống BMS không chỉ dừng lại ở mức độ kiểm soáttòa nhà mà còn tự động điều khiển phần lớn các hệ thống trong cao

ốc Thông qua hệ thống máy vi tính, phần mềm ứng dụng, các bộphận cảm biến sẽ tương tác với các hệ thống cơ điện khác trong tòanhà để vận hành chúng, cũng như kiểm soát quá trình hoạt động,hỏng hóc, thời gian bảo trì, sửa chữa Tùy theo mức độ phức tạpcủa hệ thống, thiết bị cơ điện, mức độ vận hành mà nhà tư vấn sẽ lựachọn giải pháp BMS phù hợp

III Quản lý rủi ro trong quản lý bất động sản, thực trạng và nguyên nhân.

(Dân trí) - Chiều 28/12/2007, đúng vào giờ cao điểm mua sắm tạiTrung tâm thương mại Parkson, đường Lê Hồng Phong, quận NgôQuyền (TP Hải Phòng), toàn bộ diện tích trần khoảng 700m2 bằngthạch cao ở khu vực tầng 3 của trung tâm bất ngờ sập xuống

Mặc dù sự cố không gây thiệt hại về người nhưng đã gây hoảngloạn cho hàng trăm khách hàng đang mua sắm tại đây

Chiều qua, 30/12, anh Nguyễn Trần Sơn - cán bộ quản lý trungtâm - khẳng định: “Nguyên nhân của sự cố trên là do trong quá trìnhthi công lắp đặt hệ thống camera, nhân viên kỹ thuật đã không tínhchính xác khả năng chịu lực của vách trần được làm bằng nhiều tấmnhỏ thạch cao Trong khi khoan lắp camera, trần nhà đã kéo nhau đổxuống theo kiểu domino”

Theo anh Sơn, đây là sự cố nhỏ, không gây hậu quả nghiêmtrọng “Ngay sau khi sự cố xảy ra, trung tâm đã nhanh chóng khắcphục để sớm đi vào kinh doanh, phục vụ khách hàng ”, anh này chobiết thêm

Tuy nhiên, theo tin từ TTXVN, nhiều người dân có mặt khi sự cố

xảy ra cho rằng cách giải thích của anh Sơn chưa chính xác Thực chất

là toàn bộ diện tích trần nhà nói trên đã tự sập xuống chứ không do tácđộng nào cả

Sáng ngày 29/11/2008, nhân viên FPT Capital vô cùng ngạcnhiên khi thấy một tấm trần tơi tả vương vãi trên sàn nhà công ty FPTCapital, tầng 12, toà nhà FPT Cầu Giấy Tính đến thời điểm này, đây

là vụ sập trần thứ hai ở FPT trong năm nay

Vụ sập trần được xác định xảy ra vào giữa đêm nên không gâythiệt hại gì đáng kể về người và vật chất tại FPT Capital

Tại hiện trường, một tấm trần Daiken có diện tích 1m x 0.6m đãsụp xuống nham nhở, nước chảy tong tỏng từ chỗ trần rơi xuống sànvinyl khiến cho nhân viên FPT Capital phải lấy xô ra hứng Ngay saukhi nhận được tin báo, đại diện Ban quản lý công trình của toà nhàFPT Cầu Giấy -công ty FPT Land, đã có mặt tại hiện trường

Anh Hướng NN, cán bộ phụ trách hệ thống kỹ thuật của Ban quảnlý công trình toà nhà FPT Cầu Giấy, cho biết: “Nguyên nhân được xácđịnh là do van điện từ yrong điều khiển hệ BMS của hệ thống điều hoàtại văn phòng FPT Capital bị lỗi, gây ra rò rỉ nước vào tấm trần Saumột thời gian ngấm nước, tấm trần bị mủn ra, co lại và gây sập” Van điện từ của hệ thống điều hoà có tác dụng điều chỉnh lượng nước

đi vào FCU để điều khiển nhiệt độ Hệ thống van này do FPT IS lắpđặt, nằm trong gói thầu BMS, hệ thống quản lý toà nhà FPT.Thực tế, trừ những tấm trần trong toilet, toàn bộ những tấm trần ở toànhà FPT Cầu Giấy đều không chịu được nước, dễ dàng bị mủn ra khigặp nước Những tấm trần này được làm bằng sợi khoáng, rất mỏng vànhẹ; mỗi tấm nặng không đến… 1 lạng.“Với ưu điểm là nhẹ, các tấmtrần khi bị sập không gây ra thiệt hại lớn về tính mạng con người và tàisản vật chất Nếu có sập do bị ngấm nước, cùng lắm nó cũng chỉ làmbẩn văn phòng”, anh DũngNV3, cán bộ kỹ thuật Ban quản lý công

trình toà nhà FPT Cầu Giấy, cho biết và nói thêm tấm trần sợi khoángđược chọn để thi công chính là nhờ ưu điểm này.

Tuy nhiên, khi được hỏi về khả năng xảy ra những trường hợptương tự, anh HướngNN cũng thẳng thắn: “Đã là hệ thống kỹ thuật thìkhông thể nói trước được dù đã có nghiệm thu Trong quá trình sửdụng, phát hiện ra lỗi nào, chúng ta sẽ khắc phục lỗi đó”

Anh Hướng NN khuyến cáo: “Khi thấy vết ố vàng trên trần, hãygọi quản lý toà nhà đến kiểm tra, vì có khả năng trần bị thấm nước.Đừng đợi cho nó mủn ra và sập xuống”.FPT IS đã cho người đến khắcphục van bị lỗi vào ngay sáng thứ Năm, 29/11; tấm trần mới cũng đãđược thay.Toà nhà FPT được khai trương nội bộ vào ngày 13/09/2007

và các đơn vị bắt đầu chuyển về làm việc tại toà nhà FPT Cầu Giấy từngày 25/09

Đây là sự sập trần thứ hai tại FPT Vụ sập trần thứ nhất xảy ra tạiFPT Distribution ở nhà A1, Khu ngoại giao đoàn Vạn Phúc vào ngày26/09, không gây thiệt hại nào về người nhưng làm hỏng một số đồdùng văn phòng và gây tâm lý hoang mang cho các cán bộ nhân viênFPT Distribution

Nhận xét:

Công tác quản lý rủi ro còn rất nhiều hạn chế, khi xảy ra các sự cốnhà quản lý thường đưa ra những lời giải thích mù mờ thiếu thuyếtphục, hoặc là đưa ra những lời nói chung chung

IV Kinh nghiệm quản lý rủi ro trong các ngành khác.

1 Quản lý rủi ro trong đầu tư bất động sản.

Ngoài hiểu biết về mức độ rủi ro cũng như tiềm năng lợi nhuậncủa những công cụ đầu tư khác nhau, nhà đầu tư cần phải xác địnhđược khả năng chấp nhận rủi ro của bản thân cũng như có cácphương thức thích hợp để quản lý rủi ro

Xác định mức rủi ro có thể chấp nhận

Khả năng chấp nhận rủi ro của nhà đầu tư phụ thuộc rất nhiều vàođiều kiện cá nhân và mục tiêu của mỗi người Thái độ của nhà đầu tưđối với rủi ro có thể bị ảnh hưởng bởi những nhân tố sau:

Tuổi đời

Nếu còn trẻ, còn nhiều thời gian phía trước để khắc phục nhữngthua lỗ tạm thời, nhà đầu tư có thể sẵn sàng chấp nhận mức độ rủi rocao để đổi lại mức lợi nhuận cao Nhưng càng lớn tuổi, nhà đầu tưcàng e ngại đối với những khoản đầu tư có mức độ rủi ro cao Và ởtuổi sắp nghỉ hưu, họ chỉ tìm những cơ hội đầu tư ổn định với rủi rothấp

Các trách nhiệm phải gánh vác

Trách nhiệm có thể bao gồm các khoản nợ phải hoàn trả, các chiphí phải thanh toán, và người thân phải nuôi nấng, phụng dưỡng.Trách nhiệm càng cao, nhà đầu tư càng có khuynh hướng ít chấpnhận rủi ro

Mục tiêu đầu tư

Khi đầu tư, nhà đầu tư có thể nhằm vào thu nhập định kỳ, tăngtrưởng vốn đầu tư hoặc kết hợp cả hai Tùy thuộc vào mỗi mục tiêulựa chọn mà nhà đầu tư sẽ chấp nhận những mức độ rủi ro khácnhau

Thời hạn để hoàn thành mục tiêu đặt ra

Thời hạn càng ngắn, mức độ rủi ro mà nhà đầu tư có thể chấpnhận sẽ càng thấp

Mức lợi nhuận mong muốn

Nếu muốn lãi nhiều thì nhà đầu tư phải chấp nhận rủi ro cao

Độ "bấp bênh" (uncertainty) có thể chấp nhận để đạt được mức lợi

nhuận mong muốn

Nếu nghĩ rằng mình không chấp nhận nổi rủi ro ở mức độ nào đó,tốt nhất nhà đầu tư nên chọn phương án an toàn hơn; tuy nhiên lợinhuận tiềm năng vì thế cũng sẽ thấp hơn

Các khoản dự trữ cho tương lai

Nếu có dự trữ, nhà đầu tư sẽ mạnh dạn hơn khi đầu tư, hay nóicách khác có thể chấp nhận rủi ro cao hơn

Những phương thức đơn giản để quản lý rủi ro

a Xem xét lại và thanh toán các khoản nợ

Trước khi nghĩ tới đầu tư, điều đầu tiên mà nhà đầu tư phải thựchiện là xem xét lại và nếu cần hãy thanh toán các khoản nợ của mình.Lý do đơn giản là vì lãi suất đi vay thường khá cao, và không phảilúc nào lợi nhuận đầu tư cũng cao hơn lãi suất đi vay Ngoài ra, trongtrường hợp đi vay để đầu tư, nếu rủi ro xảy ra và không thể thu hồiđược vốn, nhà đầu tư rất có thể bị lâm vào tình cảnh vỡ nợ nếukhông có những nguồn dự trữ khác để trả nợ vay

b Chấp nhận rủi ro để hạn chế rủi ro

Rủi ro vẫn luôn tồn tại dù nhà đầu tư làm gì với đồng vốn củamình đi nữa, thậm chí cả khi không làm gì Cất tiền trong nhà? Kẻtrộm vẫn có thể viếng thăm hoặc tiền có thể mất vì hỏa hoạn Gửitiền ở quỹ tiết kiệm? An toàn đó, nhưng bỏ lỡ cơ hội tăng trưởngđồng vốn về lâu dài Ngoài ra, lạm phát cũng sẽ làm cho đồng tiền bịmất giá nếu không có cách nào để đồng tiền sinh lãi bằng hoặc caohơn tỷ lệ lạm phát

c Đa dạng hóa các khoản đầu tư

Đầu tư cổ phiếu có thể đem lại lợi nhuận cao Tuy nhiên, khôngnên bỏ hết trứng vào một giỏ Cần phải đa dạng hóa danh mục đầu tưvào các khoản đầu tư khác nhau (trái phiếu, cổ phiếu, bất động sản,gửi ngân hàng ); hoặc cũng có thể đa dạng hóa đầu tư vào cácngành khác nhau như công nghệ thông tin, dược phẩm, hàng tiêudùng Tỷ lệ cụ thể từng loại như thế nào phụ thuộc vào khả năngchấp nhận rủi ro, tuổi tác và mục tiêu của mỗi nhà đầu tư

d Cân đối danh mục đầu tư

Tạo ra một danh mục đầu tư cân bằng thông qua việc đầu tư cảvào cổ phiếu và trái phiếu Theo kinh nghiệm của những người đitrước, tỷ lệ trái phiếu trong danh mục đầu tư nên bằng với tuổi đờicủa nhà đầu tư Ví dụ, nếu nhà đầu tư 55 tuổi, tỷ lệ trái phiếu trongdanh mục đầu tư của họ nên là 55%

e Có tầm nhìn dài hạn

Thông thường người ta hay khuyên nên nghĩ tới đầu tư như làmột cuộc chạy marathon, hơn là một cuộc chạy cự ly 100 mét.Những cơ hội dài hạn sẽ cho phép nhà đầu tư có đủ thời gian khắc

phục những khoản lỗ ngắn hạn bằng tiềm năng lợi nhuận cao trongtương lai.

f Đầu tư liên tục

Khi đầu tư một khoản lớn, nhà đầu tư sẽ cố gắng chọn thời điểmmua tốt nhất, có nghĩa là khi giá thấp nhất Tuy nhiên điều này chẳng

dễ chút nào Do vậy, tiến hành đầu tư thường xuyên sẽ giúp nhà đầu

tư dàn đều giữa giai đoạn giá cao và giá thấp Đây là một cách đadạng hóa theo thời gian

g Đầu tư vào một quỹ đầu tư

Đây là cách đơn giản nhất để giảm rủi ro đầu tư Khi tham gia vàoquỹ đầu tư, tiền của các nhà đầu tư cá nhân được tập hợp lại thànhmột quỹ lớn hơn để đầu tư vào rất nhiều công ty, nhiều lĩnh vực khácnhau, qua đó đa dạng hóa danh mục đầu tư Ngoài ra, nhà đầu tưcũng được hưởng lợi từ hệ thống quản lý rủi ro chuyên nghiệp củacông ty quản lý quỹ

h Đảm bảo rằng những khoản đầu tư vẫn đáp ứng các yêu cầu của nhà đầu tư

Điều kiện cá nhân của nhà đầu tư có thể thay đổi và ảnh hưởngđến khả năng chấp nhận rủi ro Do vậy, nhà đầu tư cần phải định kỳkiểm tra và thay đổi cơ cấu danh mục đầu tư để đảm bảo các khoảnđầu tư vẫn phù hợp với mức độ chấp nhận rủi ro đã thay đổi

Một số vấn đề về quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng công trình:

Kinh nghiệm và thực tế của các nước cho thấy các vấn đề nêutrên có thể giải quyết được bằng hệ thống quản lý rủi ro trong quá

trình quản lý dự án Để quản lý rủi ro các dự án đầu tư xây dựngcông trình, cần thực hiện một số vấn đề sau:

- Thứ nhất, trong toàn bộ vòng đời dự án (chuẩn bị dự án, thựchiện đầu tư xây dựng và các năm khai thác sử dụng dự án) cần nhậndạng đủ rủi ro do môi trường bên ngoài và nội tại dự án phù hợp vớithực tế Mỗi giai đoạn triển khai dự án các rủi ro xảy ra cũng rất khácnhau Từng môi trường tiềm ẩn nhiều rủi ro, các rủi ro có ảnh hưởnglẫn nhau cả trong và ngoài dự án, rủi ro thay đổi theo thời gian Dovậy việc nhận dạng rủi ro cần thực hiện, cập nhật lại thường xuyên.Đặc biệt ở giai đoạn chuẩn bị dự án để ra quyết định đầu tư cần phảinhận dạng đầy đủ các rủi ro có thể xảy ra trong cả vòng đời dự án Giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng công trình xem xét các rủi roảnh hưởng tới chi phí đầu tư xây dựng công trình Giai đoạn vậnhành, khai thác dự án cần nhận dạng các rủi ro ảnh hưởng tới chi phíquản lý vận hành dự án, các chí phí sản xuất, thu nhập hàng năm

(Dự án sản xuất kinh doanh)

Giai đoạn chuẩn bị dự án, rủi ro thường xảy ra liên quan tới vấn

đề về thông tin dữ liệu điều tra phục vụ tính toán dự án, thời gianthực hiện quá trình chuẩn bị dự án, căn cứ pháp lý của dự án…Giaiđoạn đầu tư xây dựng rủi ro có thể xảy ra nhiều từ môi trường tựnhiên, thị trường xây dựng, thủ tục hành chính pháp lý trong đầu tư

và xây dựng, tổ chức và thực hiện các công việc khảo sát, thiết kế,thi công xây dựng công trình… Giai đoạn vận hành khai thác dự ánrủi ro xảy ra ở mức độ phức tạp hơn, phát sinh từ các môi trường ảnhhưởng trực tiếp tới các yếu tố thị trường đầu vào, đầu ra, tổ chứcquản lý sản xuất, duy trì hoạt động quản lý khai thác dự án trong cácnăm phân tích hoạt động