TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT Đề tài : “ Tại sao lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học để xác định giá đất và trì
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Đề tài : “ Tại sao lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học
để xác định giá đất và trình bày cách xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu ”
Giáo viên hướng dẫn : Bùi Nguyên Hạnh Nhóm thực hiện : Nhóm 1102
Thành viên nhóm :
Hoàng Văn Nhật - 532802 Ngô Thị Ngọc Mơ - 532708 Cao Trung Kiên - 532784 Nguyễn Đình Trung - 532827
Hồ Khánh Hồng - 532776 Nguyễn Anh Tuấn - 532833 Lớp : QLĐĐ_K53
HÀ NỘI – 2011
Trang 2Mục Lục
I - Đặt Vấn Đề
II - Nội Dung
1 Giá đất là gì ?
1.1Khái niệm về giá đất.
1.2 Đặc điểm của giá đất.
2 Lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học để xác định giá đất.
2.1 Khái niệm lãi suất.
2.2 Tác động của lãi suất ngân hàng đến xác định giá đất.
3.Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung, cầu.
3.1 Một số khái niệm.
3.1.1 Cung về đất
3.1.2 Cầu về đất.
3.2 Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu.
3.2.1 Giá đất tại điểm cân bằng
3.2.2 Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi cung hoặc cầu thay đổi 3.2.2.1 Giá đất thay đổi khi có sự thay đổi về cầu
3.2.2.2 Giá đất thay đổi khi có sự thay đổi về cung
III - Kết Luận
IV – Tài Liệu Tham Khảo
Trang 3I ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất Đất đai
là nguồn của cải, là một nguồn lực, một kho vốn, một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định Đất đai có thể hiểu như là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt Trong nền kinh tế thị trường đất đai trở thành đối tượng mua bán, trao đổi và hình thành thị trường đất đai Trong hoạt động của thị trường đất đai, vấn đề xác định giá đất được xem như một yếu tố cần thiết
Để xác định giá đất một cách chính xác cần dựa trên những cơ sở khoa học : địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu Vậy nên nhóm chúng tôi
tiến hành thực hiện đề tài : “ Tại sao lãi suất ngân hàng là một trong
những cơ sở khoa học để xác định giá đất và trình bày cách xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu ”
Trang 4II – NỘI DUNG
1 Giá đất là gì ?
1.1 Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó, đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác đi, giá đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó
Giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị chính là mệnh giá của quyền sử hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định
1.2 Đặc điểm của giá đất: Gồm 5 đặc điểm
- Không giống nhau về phương thức biểu thị
- Không giống nhau về thời gian hình thành
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt
2 Lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học để xác
định giá đất
2.1 Khái niệm.Lãi suất là tỷ lệ của tổng số tiền phải trả so với tổng số
tiền vay trong một khoảng thời gian nhất định Lãi suất là giá mà người vay phải trả để được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và là lợi tức người cho vay có được đối với việc trì hoãn chi tiêu
2.2 Tác động của lãi suất ngân hàng đến xác định giá đất
Trang 5Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi Thật vậy, lãi suất ngân hàng tăng thì giá đất sẽ giảm và ngược lại Nếu lãi suất ngân hàng mà cao thì lúc đó đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm
do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không
bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về rủi ro có thể xẩy ra mà những rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng < thu nhập do đất mang lại
Trang 6Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi phí sử dụng đất
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại – chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai Công thức này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản chi phí Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí Ngoài ra, để cho miếng đất đó có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí nhằm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một khoản chi nữa Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn
Trong hội thảo về thị trường do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực thế giới (FAO) phối hợp với Ủy ban kế hoạch nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng
Giá đất =
) 1
( i Y t t
Trường hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt – C
Trong đó:
Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là “thu nhập kỳ vọng”)
R: Giá sản phẩm thời điểm t
Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm.
C: Chi phí bỏ ra trong năm
t: Thời gian
Trang 7i: Lãi suất ngân hàng
Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc gia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau Yt = R
Q – C – T và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:
t
t t
i
T Y T
Y T Y G
) 1 (
) (
) (
)
Qua đó thấy thuế suất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm giảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất
Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:
PL = t
t r
PL
) 1 ( (t=1,) Trong đó : PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời
gian t xác định
Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm và giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất và nó sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi trong năm
cụ thể Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian Bởi thế công thức trên được viết như sau:
PLt (t)
PL =
(1+r (t) )
Trong đó : PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
Trang 8PLt (t) là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian
t xác định
Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị của đất và ngược lại Sự dự đoán trong tương lai xa sẽ ảnh hưởng ít đến giá trị tài sản
Như vậy , có thể nói rằng lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học để xác định giá đất Lãi suất ngân hàng tăng thì giá đất sẽ giảm và ngược lại Do đó, Nhà nước cần có những chính sách điều tiết sao cho giá đất được ổn định, một trong những việc cần phải làm đó là các ngân hàng Nhà nước phải kiểm soát được lãi suất
Ví dụ : Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng tới xác định giá đất.
Nỗi ám ảnh mang tên tín dụng
Thông tin được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đưa ra vào cuối năm
2010 cho biết, tính đến hết tháng 10, tổng dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 224.843 tỷ đồng, tăng 22,01% so với năm 2009, trong đó tăng trưởng tín dụng nền kinh tế của toàn
hệ thống cùng thời kỳ là 23,87% Ước tính đến hết năm 2010, dư nợ cho vay
để đầu tư kinh doanh bất động sản đạt khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5%
so với cùng kỳ năm ngoái
Bình luận về những con số này, đại diện Bộ Xây dựng đánh giá, hệ thống tài chính hiện nay chưa hoàn thiện dẫn tới thị trường phụ thuộc lớn vào chính sách tiền tệ, tín dụng cũng như động thái của hệ thống ngân hàng Thứ trưởng Bộ Xây dựng Cao Lại Quang dẫn chứng, đến quý III/2010, cùng với việc thắt chặt tín dụng bất động sản, thị trường bắt đầu có dấu hiệu đình trệ
về giao dịch Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm
31/7/2010 tăng trưởng âm (-) 2,35% so với tăng trưởng 10,2% của cả năm
2009 Tương tự, dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở chỉ tăng 5,47% so với 27,2% của cả năm 2009 Suốt nhiều tháng gần đây, lãi suất cho
Trang 9vay luôn ở mức cao Điều này cho thấy, nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không thực sự ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép thì rất khó có thể tạo dựng được một thị trường phát triển bền vững
Cũng nhấn mạnh thị trường còn lệ thuộc nhiều vào các nhà băng, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên - Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng, căn bệnh
trầm kha - thiếu vốn - của thị trường bất động sản vẫn chưa được giải quyết
Ông nói: “Thị trường bất động sản nhà ở vẫn tiếp tục trong tình trạng chưa tìm được nguồn vốn mạnh, có mức ổn định cao Do đó, thị trường này vẫn
sẽ rơi vào cảnh nóng - lạnh thất thường, sốt cục bộ” Nhận định rằng trong giai đoạn trước mắt, thị trường vẫn tiếp tục phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, Bộ Xây dựng cho rằng, chính sách tài chính, tiền tệ rất cần linh hoạt để vừa đảm bảo không tạo ra “bong bóng” trên thị trường, nhưng cũng không thắt chặt đột ngột gây “đổ vỡ” trên diện rộng Cùng với
đó, về lâu dài, cần thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà Đồng thời, phải nghiên cứu thí điểm thành lập
Cơ quan tái tài trợ thế chấp và mô hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo thêm nguồn cung vốn cho thị trường, ngoài các tổ chức tín dụng
“Thị trường bất động sản nhà ở vẫn tiếp tục trong tình trạng chưa tìm được
nguồn vốn mạnh, có mức ổn định cao."
Trang 10(Nguồn trích dẫn : http://24h.com.vn/news.php/161/354943)
Qua ví dụ trên chúng ta có thể thấy nguyên nhân gây nên tình trạng nóng- lạnh thất thường, lúc lên cao lúc xuống thấp của thị trường bất động sản nhà ở là do chưa tìm được nguồn vốn mạnh, có mức ổn định cao Theo nhận định thì thị trường này còn phụ thuộc rất nhiều vào nguồn tín dụng ngân hàng Điều đó có nghĩa là lãi suất ngân hàng đã ảnh hưởng đến việc xác định giá đất của thị trường bất động sản nhà ở
3.Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung, cầu.
Để định được giá đất dựa trên quan hệ cung cầu trước hết chúng ta cần tìm hiểu cung cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng đến chúng
3.1 Một số khái niệm.
3.1.1 Cung về đất
Cung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và sinh hoạt do lãnh thổ cung cấp Có thể chia cung về đất làm hai loại cung
tự nhiên và cung kinh tế
3.1.2 Cầu về đất.
Là Nhu cầu của con người về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra hai loại lớn: nhu cầu đất nông nghiệp và nhu cầu về đất phi nông nghiệp
3.2 Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu
Điều kiện hình thành là:
(1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất
Trang 11(2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả
Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định
Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất đai mà một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp với các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước Cũng giống như thiết lập một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ
có một yếu tố quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ Các yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số
Ta có thể biểu thị mối quan hệ giữa quy luật cung cầu với giá cả đất đai như sau:
3.2.1 Giá đất tại điểm cân bằng
Hình 1: Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
E
Cầu về đất
Cung về đất Giá đất
Số lượng đất G1
G
Trang 12Hình trên là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường đất đai điển hình, minh hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường đất đai điển hình Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E) Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L) Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó Tình huống này sẽ không ổn định Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn
so với giá Nhà nước quy định Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng
3.2.2 Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi cung hoặc cầu thay đổi.
3.2.2.1 Giá đất thay đổi khi có sự thay đổi về cầu:
TH1 : Đồ thị cầu mới giảm sút
D
Giá D1
G A
G1 B
Trang 13
L1 L Số lượng đất
Hình 2: Sự thay đổi về cầu
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc cầu Hình 2 minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu Đ iểm cắt nhau giữa đ ồ thị cung (S) và đồ thị cầu (D) tại điểm A cho thấy giá cân bằng là G và số lượng đất đai được bán là L Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút Số lượng cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi
ở từng mức giá Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến cầu đã thay đổi: như thu nhập của những người mua có tiềm lực đã giảm sút; hoặc những người tiêu dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã quyết định hoãn mua sắm Sự cân bằng mới được lập tại điểm B Giá mới sẽ là G1 và số lượng mới được bán sẽ là L1
Một số yếu tố quan trọng có thể tác động khiến cầu về đất giảm là quy hoạch địa điểm, chính sách của nhà nước, tin đồn, dư luận không chính xác…
TH2: Đồ thị cầu mới tăng lên
Giá D2 D
C
G2
G A
