Báo cáo môn định giá đất Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất

Từ thủa sơ khai khi các vua Hùng dựng nước,đất đai đã được xem trọng và ví như: “Tấc đất,tấc vàng” Thật vậy,câu nói đó đến nay vẫn còn giữ nguyên được giá trị của nó.Bởi đất đai là một

BÁO CÁO MÔN ĐỊNH GIÁ ĐẤT

ĐỀ TÀI : “Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất”

GIÁO VIÊN HƯỚNG

DẪN

DƯƠNG THU TRANG NGUYỄN QUỐC KHÁNH PHẠM QUỐC TRUNG TRẦN NGỌC TIỆP NHÓM “ Chuột chù xịt

nước hoa”

LỚP QL53D

I.Mở đầu

Trải qua bao nhiêu thời kì chiến tranh khốc liệt từ chế độ phong kiến cho đến đế quốc thực dân,mục đích của chúng cũng là để xâm chiếm đất đai.chiến tranh xảy ra không chỉ với nước ta mà còn trên toàn thế giới.Vậy đất đai là gì mà lại có sức mạnh ghê gớm vậy???

Từ thủa sơ khai khi các vua Hùng dựng nước,đất đai đã được xem trọng và ví như:

“Tấc đất,tấc vàng”

Thật vậy,câu nói đó đến nay vẫn còn giữ nguyên được giá trị của nó.Bởi đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng trong môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng Hơn nữa, còn là nguồn tài nguyên có số lượng giới hạn của mỗi quốc gia Nên việc sử dụng sao cho có hiệu quả là yêu cầu cấp thiết hiện nay

Sau khi luật đất đai năm 1998 được ban hành, thị trường đất đai chính thức mở cửa với các quyền mua bán, cho thuê, chuyển nhượng đất Trong thị trường ngày một sôi động đó, nổi lên một vấn đề mà mọi người đều quan tâm đó là giá đất xem lại có phải năm 1998 ko?

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói,giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt

động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán Hầu hết những nước

có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về mặt tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Vậy có những nhân tố nào ảnh hưởng đến giá đất???

Đó là nhân tố nhân khẩu,nhân tố xã hội,nhân tố quốc tế,nhân tố kinh tế,nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt Mối nhân tố đều quan trọng và có tầm ảnh hưởng riêng

Trong phạm vi đề tài nghiên cứu,nhóm chúng em xin được trình bày tầm

nhìn và sự hiểu biết của mình về: nhân tố khu vực ảnh hưởng tới giá đất.

Trước khoa học mọi người đều như nhau, xưng hô theo ngôn ngữ khoa học: chúng tôi

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên,điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất,những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo

ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.Các yếu tố ảnh hưởng gồm có: vị trí,cơ sở hạ tầng,chất lượng môi trường và quy hoạch

II, Nội dung:

1,Vị trí:

Nhân tố vị trí ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể của từng đối tượng định giá trong thành phố

Vị trí kinh tế của mỗi khu vực được thể hiện qua sự phát triển của khu vực đó Khu vực càng phát triển chứng tỏ càng có nền kinh tế phát triển Sự phát triển của khu vực được thể hiện qua quy mô phát triển dịch vụ công nghiệp và thương nghiệp Sự ảnh hưởng của nó đối với việc sử dụng đất là rất rõ rệt Nhìn chung, quy mô phát triển của dịch vụ công, thương nghiệp càng cao thì hiệu quả sử dụng đất càng cao, nhu cầu sử dụng đất càng nhiều

từ đó đẩy giá đất tăng cao

Trên thực tế giá đất ở mỗi nơi khác nhau là khác nhau Sự chênh lệch giá thể hiện rõ nét ở mỗi vùng miền Cụ thể giá đất ở trên đường Lý Thường Kiệt ở thành phố Lạng Sơn ở vị trí 1 là 900.000 đ/m2, trong khi giá đất ở ở chùa Một Cột cũng ở vị trí 1 là 60.000.000 đ/m2 Để thấy rõ sự khác biệt giữa giá đất 2 thành phố này chúng tôi đã trích dẫn 1 phần danh sách của bảng giá đất của 2 thành phố này vừa mới được công bố ngày 01.01.2011 như sau:

Bảng giá đất Quận Ba Đình thành phố Hà Nội (bảng giá đất ngày 01/01/2011)

Bảng giá đất thành phố Lạng Sơn tỉnh Lạng Sơn công bố ngày 01/01/2011:

Sự chênh lệch giá không chỉ thể hiện giữa các vùng miền khác nhau Trong từng loại đô thị giá đất tại các vị trí khác nhau có giá khác nhau Tại nơi có vị trí thuận lợi có khả năng đem lại giá trị kinh tế cao như đất mặt tiền Trong các ngõ hẻm thì giá đất thấp hơn Trên thực tế ở trong một thành phố giá đất cũng đã có sự khác biệt khá rõ nét cụ thể là giá đất ở đường Trương Định của quận Hoàng Mai có giá là 25.200.000 ở vị trí 1, trong khi giá đất ở đường Chu Văn An ở quận Ba Đình đất có giá là 67.000.000 cũng

ở vị trí 1 (bảng giá đất thành phố Hà Nội ngày 01/01/2011) Các nguyên nhân vị trí cụ thể ảnh hưởng tới giá đất trong một thành phố là:

Đất được xếp hạng: hạng đất khác nhau sẽ có vị trí khác nhau Có 4 vị trí và 4 loại đường phố được áp dụng để tính bảng giá đất:

+ Vị trí 1: áp dụng đối với đất ở liền cạnh đường phố (mặt tiền)

+ Vị trí 2: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ôtô hoặc xe ba bánh vào tận nơi)

+ Vị trí 3: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, trong hẻm của đường phố

có điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2 (xe ôtô hoặc xe ba bánh không vào được )

+ Vị trí 4: áp dụng đối với đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, hẻm không thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí còn lại khác mà điều kiện sinh hoạt rất kém

VD: Trên cùng 1 tuyến đường Bà Huyện Thanh Quan giá đất ở vị trí 1

là 60.000.000 đ/m2 trong khi ở vị trí 2 là 27.000.000 đ/m2 vị trí 3 là

21.000.000 đ/m2 và vị trí 4 là 18.000.000 đ/m2 (theo bảng giá đất công bố ngày 01/01/2011)

Sự khác biệt về vị trí các loại đất và các loại đường phố được quy định cụ thể theo các biểu đồ sau:

Chúng ta dễ dàng nhận thấy: giá đất của những thửa đất thửa đất thuộc vị trí 1 luôn có giá cao nhất trên tất cả các đường phố và cao hơn nhiều lần giá đất ở các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 của đường phố đó Giá của thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, thửa đất càng gần khu trung tâm , các khu buôn bán thì giá càng cao Đồng thời ở cùng một loại vị

trí, nhưng do khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng… đã quyết định loại đường phố do đó giá đất của cùng một loại vị trí, nhưng do khả năng sinh lợi, cơ sở

hạ tầng… đã quyết định loại đường phố do đó giá đất của cùng một loại vị trí, nhưng khác nhau về loại đường phố ( hình 1,2,3 và 4) thì giá đất cũng khác nhau ( biểu đồ 1,2,3 và 4) Tuy nhiên yếu tố vị trí chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là là yếu tố làm biến động giá đất trên thị trường Sự tăng giảm giá đất trên thị trường bất động sản có thể do

số lượng người tham gia mua bán đất nhiều hay ít hoặc do sự ra đời các chính sách của nhà nước, đặc biệt sự ra đời của các chính sách về đất đai có thể làm cho thị trường nhà đất hoặc sôi động hoắc đóng băng

Một nhân tố nữa ảnh hưởng tới giá đất là cự li đến trung tâm thành phố: càng gần trung tâm thành phố đất sẽ càng có giá trị

VD: đất ở đường Độc Lập ở quận Ba Đình có giá là 74.400.000 đ/m2

ở vị trí 1 trong khi đất ở đường Trần Hưng Đạo ở quận Hà Đông thành phố

Hà Nội có giá là 12.000.000 đ/m2 ở vị trí 1

Các trung tâm thương nghiệp, các khu dân cư, các trung tâm tài chính

và chính trị: càng gần các khu này thi giá đất càng cao

Trên đây chỉ là giá đất của thành phố Hà Nội được công bố ngày 01/01/2011 trên thực tế giá thành của đất tại các khu vực kể trên cao hơn rất nhiều Như vậy vị trí đóng vai trò quyết định đối với giá của thủa đất Thửa đất ở đường phố loại 1, vị trí 1, gần các trung tâm thành phố và các trung tâm thương nghiệp , các khu dân cư, các trung tâm tài chính có giá quy định

và giá thị trường cao nhất

2,Cơ sở hạ tầng.

Cơ sở hạ tầng là toàn bộ các công trình và trang thiết bị của quá trình tái sản xuất xã hội , được tổ chức cân đối nhau trong không gian Chúng phục vụ cho những nhu cầu cung cấp vả dịch vụ của nhân dân, của bộ máy hành chính và các cơ sở sản xuất

Nhờ sự phát triển của kết cấu hạ tầng, việc tiếp cận đất đai của một khu vực dễ dàng hơn và bất động sản trong vùng cũng trở nên hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư Trong một khu vực, nếu ảnh hưởng của các yếu tố khác

là như nhau thì khu vực nào có kết cấu hạ tầng tốt thì giá đất sẽ cao và ngược lại

Cơ sở hạ tầng bao gồm cơ sở hạ tầng xã hội và cơ sở hạ tầng kĩ thuật

2.1, Cơ sỏ hạ tầng xã hội

Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện thoại, điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện… Càng gần các công trình này thì giá đất càng cao Điều này không chỉ đúng với các vùng miền núi mà đối với thành phố trung tâm cũng không ngoại lệ

Không chỉ giá đất liền kề của các khu đô thị mới như An Khánh, Thanh Hà, Mễ Trì, tăng mạnh mà hiện nay giá đất thổ cư, đất xen kẽ xung quanh khu vực này cũng tăng giá chóng mặt và rất ít người rao bán

Được hưởng lợi về hạ tầng cơ sở của các khu đô thị mới hình thành, giá đất xung quanh các khu đô thị mới đã tăng lên gấp nhiều lần so với thời gian trước Thậm chí, kể cả những khu vực chưa giải toả xong mặt bằng xung quanh vẫn bao bởi đồng lúa, người dân có đất cũng “hét” giá cao vọt Theo chúng tôi được biết trên thực tế tại một số văn phòng môi giới, khu vực đất Phú Lương, Phú Lãm (Hà Đông) giáp với khu đô thị mới Thanh Hà,

giá đất thổ cư trong làng khá cao khoảng 30-45 triệu đồng m2, đất mặt đường to giá 60-70 triệu đồng/m2 mà không có người bán

2.2, Cơ sở hạ tầng kỹ thuật.

Tất cả các hoạt động và liên kết kinh tế xã hội trong các điểm dân cư

và trong vùng hay lãnh thổ quốc gia đều đòi hỏi yêu cầu có sự phục vụ của các công trình kĩ thuật như giao thông, thông tin liên lạc, năng lượng cấp thoát nước, xử lý chất thải… Chính vì vậy, cơ sỏ hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng tới giá đất

Điều kiện cơ sở hạ tầng kĩ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là loại đường giao thông của địa phương, tình hình đường sá và các cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

Như ta đã biết thì mỗi vùng miền sẽ lại có các loại đường giao thông khác nhau đó có thể là đường giao thông liên xã, liên huyện và liên tỉnh hay quốc lộ… Tuy nhiên do sự phát triển của nền kinh thế như hiện nay nhiều tuyến đường được mở ra nhằm thúc đẩy sự phát triển của xã hội đã khiến cho giá đất nhiều khu vực tăng lên

Một ví dụ cụ thể là theo tìm hiểu của chúng tôi khi có một con đường chạy qua làng Phú Lương thông thẳng lên khu đô thị mới Văn Phú và theo quy hoạch thì khu đô thị mới Thanh Hà sẽ lấy sát phía bờ ruộng của làng nên khu vực này sẽ rất đẹp Chính vì điều này đã đẩy giá đất ở khu vực này lên rất cao

Hay đến khu vực một số xã xung quanh khu vực Nam An Khánh, được bao bọc xung quanh là các đô thị lớn khác và nhiều con đường liên thông sẽ được mở tạo thành chuỗi liên hoàn Chính vì vậy, khu vực này sẽ được hưởng lợi rất nhiều từ hạ tầng cơ sở đến dịch vụ của các đô thị mới

này Đây chính là lý do tại sao giá đất xung quanh tăng “nóng”, thậm chí đất dịch vụ cũng được người dân rao bán 20 - 25 triệu đồng/m2 Giá đất thổ cư trong làng có sổ đỏ được chào bán mức 40 - 45 triệu đồng/m2 Giá đất mặt đường 72 chạm ngưỡng trên 70 triệu đồng/m2 tuy nhiên không có người bán

Còn giá đất dịch vụ khu Bắc An Khánh, chính quyền đền bù cho dân chỉ dưới 6 - 7 triệu đồng/m2 tuy nhiên hiện tại giá đất khu vực này lên đến 25-30 triệu đồng/m2 Còn giá đất thổ cư tại thời điểm sốt dao động ở mức 50

- 60 triệu đồng/m2 tuỳ đường

3,Chất lượng môi trường

Các yếu tố gia tăng dân số và nhu cầu phát triển, thu nhập, việc làm và nghề nghiệp, đô thị hoá, sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng đều ảnh hưởng đến cầu bất động sản và làm cho giá nóng lên Người mua nhà hiện không chỉ quan tâm đến diện tích, gần trường, chợ,giao thông tiện lợi…

mà đã rất chú trọng không gian sống xung quanh, chât lượng môi trường sống Giá căn hộ chung cư Phú Mỹ tại TP HCM mới xây xong tầng hầm và phải đến quý 1/2009 mới có thể giao nhà nhưng giá hiện đã chênh 6-9,5 triệu đồng/m2 do vị trí khu dân cư này thuận tiện

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường nhân văn

1.1, Môi trường tự nhiên.

Môi trường tự nhiên gồm: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn…Như chúng ta đã biết yếu tố môi trường tự nhiên đã và đang ảnh hưởng không nhỏ tới giá đất Đặc biệt là trong tình

hình phát triển kinh tế xã hội như hiện nay: chất lượng cuộc sống của con người ngày càng được nâng cao, con người ngày càng quan tâm tới các vấn

đề như sức khỏe, môi trường sống cần phải trong lành…Vì vậy khi mua nhà hay đất đai, xu hướng chung của chúng ta là chọn những khu vực có môi trường tự nhiên tốt  và điều này tất yếu hình thành lên sự chênh lệch giá đất giữa các khu vực này hay nói cách khác đay chính là ảnh hưởng của yếu

tố môi trường tự nhiện tới giá đất.Trong điều kiện ảnh hưởng của các nhân

tố khác là không đổi thì ảnh hưởng của yếu tố môi trường tự nhiên là như sau:

- Địa chất: khu vực có địa chất tốt như độ lún phù hợp với tiêu chuẩn xây dựng, không có động đất núi lửa…thì giá đất sẽ cao hơn khu vực

có địa chất kém

- Địa thế: người dân có xu hướng thích mua những khu đất bằng phẳng, đông người sinh sống, phù hợp với phong thủy của từng người

Vì theo quan niệm từ xa xưa của người dân Việt Nam thì phong thủy của nơi

ở có ảnh hưởng tới cuộc sống của chính bản thân người đó

- Độ dốc: tiện…thích ứng với thị hiếu của người mua đất giá đất sẽ cao.những khu vực có địa hình bằng phẳng, độ dốc nhỏ thì không thường xuyên xảy ra xói mòn, sạt lở đất, thuận lợi cho việc xây dựng, giao thông đi lại thuận

- Hướng gió: Hướng gió có ảnh hưởng tới việc chọn nhà do đó ảnh hưởng tới giá đất Người Việt Nam thích xây dựng nhà hay mua nhà có hướng Nam, và ít mua nhà hay xây nhà có hướng Tây

- Không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn: sống ở khu vực không khí trong lành, yên tĩnh sức khỏe của con người tốt hơn > giúp con người

thực hiện các hoạt động làm việc, vui chơi giải trí có hiệu quả, nâng cao tuổi thọ của con người

1.2, Môi trường nhân văn.

Nói tới môi trường nhân văn của mỗi khu vực chúng ta sẽ nghĩ ngay tới các loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập…Những yếu tố này cũng góp phần ảnh hưởng không nhỏ tới giá đất Những khu vực mà phần lớn dân cư làm những nghề lao động trí óc như: nhà khoa học, giáo viên, giám đốc, diễn viên…sẽ là sự lựa chọn hàng đầu của người dân so với những khu vực mà phần lớn dân cư lao động chân tay: công nhân, nông dân…; Trình độ giáo dục tốt sẽ là sự lựa chọn ưu tiên của mỗi gia đình để cho con cái họ được hưởng một nền giáo dục tốt nhất;…

4, Quy hoạch.

Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất…

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị.Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường, một môi trường trong lành luôn là điều kiện lý tưởng cho cuộc sống Đối với khu thương nghiệp đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi nhằm đạt doanh thu cao nhất có thể Khu công nghiệp thì chú trong giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước, điện

để thuân lợi cho việc sản xuất Như vậy, giá đất tại những khu chức năng khác nhau thì cũng khác nhau