kinh tế, tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thôngthường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnhhưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế
Trang 1BÀI TIÊỦ LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
ĐỀ TÀI: Tại sao lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa họcxác định giá đất và trình bày cách xác định giá đất dựa vào quan hệ cungcầu?
I/ ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Nó là
tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môitrường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, phát triển kinh tế, văn hóa,
xã hội, AN- QP…Bên cạnh đó, đất đai còn là một tài sản đặc biệt Nó cógiá trị sử dụng, là đối tượng đem ra trao đổi mua bán, tức nó là một tàisản Song đất đai lại mang những đặc trưng riêng nhất định Nó không dolao động (tức không do con người) tạo ra, mà là sản phẩm của tự nhiên
Nó mang tính cố định về vị trí và những giới hạn về không gian, giới hạn
về số lượng Song giá trị sử dụng và khả năng sinh lợi thì lại tăng dầntheo thời gian, nếu như sử dụng một cách hợp lý…Chính vì vậy mà đấtđai khác những loại hàng hóa thông thường khác và trở thành nguồn tàisản quý giá của mỗi quốc gia
Trước kia khi đánh giá về đất đai người ta hay quan tâm tới những giátrị mà đất đai tạo ra và khả năng sinh lợi của nó Tuy nhiên trong thời đạingày nay, để xác định giá trị của đất đai người ta quan tâm tới nhiều vấn
đề Không đơn giản chỉ là của đất đai, mà nghiên cứu cả điều kiện kinh tế
xã hội, môi trường nơi có đất đai
Khi nhìn đất đai dưới góc độ một tài sản, tức là đất đai có giá trị, cũngnhư giá cả Việc xác định được giá đất chính là công tác định giá
Định giá đất là căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên
cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính
Trang 2kinh tế, tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thôngthường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnhhưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế xã hội, phương thức sử dụngđất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu hồi từđất, rồi tổng hợp để định giá cả tại thời điểm nào đó cho một thửa hoặcnhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.
Do đó, để xác định giá đất, chúng ta phải cân nhắc đầy đủ các yếu tốtác động đến giá đất: Yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội…Các cơ sở khoahọc để xác định giá đất là địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung- cầu.Đất đai là một tài sản, trong thị trường đất đai nó hình thành giá nhấtđịnh Tuy nhiên, đất đai lại là một tài sản đặc biệt với những đặc trưngriêng nên không hoàn toàn tuân theo quy luật hình thành giá cả như hànghóa thông thường Để nghiên cứu kỹ hơn về một trong những cơ sở khoahọc xác định giá đất - lãi suất ngân hàng và cách xác định giá đất dựa trênquan hệ cung- cầu về đất đai, nhóm chúng tôi thực hiện đề tài: “Tại saolãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học xác định giá đất vàtrình bày cách xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu?”
Trang 3II/ NỘI DUNG
2.1 Khái quát về giá đất.
2.1.1.Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do
đó, đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đaitrong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán Nóicách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi caohay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì nó
có khả năng thu lợi đến đó từ đất và có giá cả tương ứng, như giá quyền
sở hữu, giá quyền sử dụng, giá cho thuê…Hầu hết các nước có nền kinh
tế thị trường giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữuđất đai
Do đó, xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữuđất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian vàthời gian xác định
2.1.2.Đặc điểm của giá đất
Thứ nhất, giá đất không giống nhau về phương thức biểu thị Giáđất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau Ngoài biểu hiện giá cảquyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, còn có thể biểu hiện bằng tiền thuê.Đất đai còn tồn tại thị trường cho thuê
Thứ hai, giá đất không giống nhau về thời gian hình thành Do giáđất là tổng hợp sự ảnh hưởng từ quá khứ đến tương lai trong khoảng thờigian tương đối dài, khó so sánh với nhau Do đó, khi định giá cần căn cứvào bản thân loại đất và tình trạng thị trường để phân tích cụ thể và đưa
ra giá phù hợp với từng thời điểm nhất định
Thứ ba, giá đất không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai,giá cả đất đai cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định
Do đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên
Trang 4không có giá thành sản xuất Thực tế trong quá trình khai phá đất đai, chiphí chính là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính các chi phíđầu tư vào đất Tuy nhiên các chi phí khác đều phó phân bổ để hạch toánvào giá đất.
Thứ tư, giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có
xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giáhàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành.Đất đai có cung co dãn rất ít, đồng thời với sự phát triển kinh tế, dân sốtăng làm cho yêu cầu về đất đai ngày càng tăng cao, làm giá đất ngàycàng tăng cao
Thứ năm, giá đất có tính khu vực và cá biệt rõ rệt Điều đó giảithích các thửa đất ở các vị trí khác nhau có giá cả khác nhau, và thậm chícác thửa đất ở cùng một khu vực cũng có giá cả không giống nhau.Không giống như các hàng hóa khác, khi sản xuất với cùng chất liệu, mẫumã…có giá cả như nhau tại một thời điểm
2.2 Lãi suất ngân hàng – một trong những cơ sở khoa học xác định giá đất.
Trang 5
2.2.1 Khái niệm lãi suất ngân hàng
Lãi suất là tỷ lệ của tổng số tiền phải trả so với tổng số tiền vay
trong một khoảng thời gian nhất định Lãi suất là giá mà ngườivay phải trả để được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và
là lợi tức người cho vay có được đối với việc trì hoãn chi tiêu
Ngân hàng là tổ chức tín dụng vay tiền của người gửi và cho
các công ty và cá nhân vay lại
Từ đó chúng ta có thể hiểu lãi suất ngân hàng (Interest Rates) là một
loại phí mà bạn phải trả khi vay vốn từ ngân hàng hoặc là một khoản lãi
mà bạn nhận được khi gửi tiền vào ngân hàng
Ví dụ, nếu bạn muốn mượn tiền từ ngân hàng, sẽ có một tỉ lệ cụ thểbạn phải trả theo mức mà bạn muốn vay Khoản phí ấy là sự đền bù chongười cho vay để có thể thực hiện những khoản đầu tư khác có lơi hơn
mà người cho vay có thể thực hiện với số tiền đã cho mượn Người mượntiền sau đó có thể tận hưởng việc có lời nhờ sử dụng nguồn tiền ấy màkhông cần phải bỏ ra nỗ lực nào hết, trong khi đó người cho vay tậnhưởng nguồn lời từ phí mà người mượn tiền trả cho cái quyền lợi ấy, sốtiền được mượn, hoặc giá trị của tài sản được mượn
2.2.2 Tại sao lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học xácđịnh giá đất ?
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giáđất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất chonên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô vơi giá đất để xem giá đất cònchịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng
mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì đem tiền gửi ngân hàng sẽ cólợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảmxuống thì số tiền bỏ ra mua đất sẻ tăng lên do người bán không muốnbán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do
Trang 6lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thìngười bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụngđất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hộithì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinhdoanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hànglàm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và
có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnhhưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nóilãi suất mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị.Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứkhông quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chínhrất thuận lợi để kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinhdoanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xảy ra ma những
sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhát quán thìngười kinh doanh đất đai sẽ có hành động như những nhà kinh doanhbình thương khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chiphí đã bỏ ra tức là :
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập
Trang 7đầu tư thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, cáckhoản này cũng được xem như một khoản chi phí nữa Nếu Et càng lớnthì người kinh doanh đất đai sẵn sang trả tiền thuê cao hơn.
2.2.3.Cách tính giá đất thông qua lãi suất
Công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷsuất lợi tức ngân hàng:
Y: thu nhập trên 1 ha trong năm(thu nhập kỳ vọng)
R: Giá sản phẩm thời điểm t
Q: sản lượng thu hoạch (sản lượng đầu ra) trong năm
C: Chi phí bỏ ra trong năm
t: Thời gian
i: Lãi suất ngân hàng
Tuy nhiên do đặc điểm của đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cảcác quốc gia đều đánh thuế và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếpđến giá đất Trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sửdụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau:
Trang 8Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làmgiảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá chothuê đất.
Nếu coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:
PL t
PL =
(1+r) t
Trong đó :
PL: là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
PLt: là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian txác định
Ví dụ: Giả sử một thửa đất có thể bị bỏ hoang 2 năm Nhưng trong 2năm đó có thể sử dụng để trồng lúa hay một số cây khác Giả sử thu nhập
là 100 nghìn/ ha mỗi năm và lãi suất là 5% Người nông dân có hai lựachọn hoặc bán đất ngay bây giờ hoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đất trongvòng 2 năm tới Thu nhập chỉ thu được khi kết thúc mùa vụ, còn quyếtđịnh bán hay không bán phải làm ngay từ đầu vụ Câu hỏi ở đây là: giá trịcủa đất đai tại thời điểm này là bao nhiêu Lưu ý rằng chúng ta đã giả sửrằng nông dân có lựa chọn nữa là gửi tiền vào ngân hàng với lãi suất là5% Nếu tiền được gửi vào ngân hàng thì họ sẽ có một lượng tiền là:
Trang 9Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của luồnghoa lợi từ đất thu được trong tương lai Bởi giá trị hiện tại là 100 nghìntrong 2 năm tới sẽ là:
sử dụng về đất đai cũng có giá trị, tuy nhiên có nhiều nhân tố khác ảnhhưởng đến giá trị đó
Ở công thức trên ngụ ý là hoa lợi không thay đổi trong chu kỳ sống củatài sản Nhưng luồng hoa lợi PLt hoàn toàn biến động theo thời gian, bởithế nên chúng ta viết PL(t) như là một hàm của thời gian
Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm và giá đầu vào, giá cácyếu tố sản xuất và nó sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi trongnăm cụ thể Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian Bởi thế côngthức trên được viết như sau:
Trang 10trong tương lai giảm đi nó sẽlàm giảm giá trị tài sản Hoa lợi trong giaiđoạn đầu cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau.
=>Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị của đất và ngược lại Sự dự đoán tăngtrong tương lai xa sẽ ảnh hưởng ít đến giá trị tài sản
2.3 Đất đai và quan hệ cung cầu về đất đai
Đất đai (hay ở nước ta là quyền sử dụng đất đai) là một hàng hoá đặcbiệt Tuy nhiên, cũng như mọi loại hàng hoá khác, giá cả của nó đượchình thành trên cơ sở tương tác của cung và cầu trên thị trường Cầu trongthị trường đất đai được hiểu là số lượng đất đai tại một thời điểm xác định
mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán vàcung trong thị trường đất đai được coi là số lượng diện tích đất sẵn sàngđưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm xác định với một mức giánhất định Cũng như các thị trường khác, khi lượng cung về hàng hoá đấtđai tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽgiảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giáthị trường sẽ tăng lên Khi cung và cầu biến động cùng chiều (cùng tănghoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo chênh lệch về tốc độtăng, giảm của cung và cầu Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung thìgiá sẽ tăng lên và ngược lại Đó là nội dung của nguyên tắc cung - cầucũng được áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai
Trong một khoảng thời gian nhất định, cầu về đất đai phụ thuộc vàocác yếu tố chính như sau:
Giá cả của đất đai
Thu nhập của người tiêu dung
Giá của các mặt hàng có liên quan: bao gồm các mặt hàng thay thếhoặc bổ sung
Những kỳ vọng của khách hàng về cung và cầu (thông qua dự đoán
về giá cả) của đất đai trong tương lai
Trang 11 Sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.
Do đặc thù riêng của hàng hoá đất đai, cung về đất đai phụ thuộc vàocác yếu tố chính:
Quỹ đất tự nhiên của từng địa phương
Cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên này
Quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước
Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằngviệc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai Nói một cách khác, cung củamỗi loại đất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuốngtuỳ theo chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước Nếu loại trừviệc phù sa bồi lắng hoặc sụt lở đất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địaphương hay của một quốc gia nói chung có thể nói là một đại lượngkhông đổi, hay tổng cung về đất đai có thể coi là một đại lượng khôngđổi Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nó chỉ còn phụ thuộc vàocầu Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hoá cho nhau và
vì vậy, cung về từng loại đất cũng có biến động và vì vậy giá cả của từngloại đất cụ thể phụ thuộc cả vào cung và cầu của loại đất đó Một diệntích đất nông nghiệp trước đây có thể trở thành đất ở, đất đô thị hoặc đấtdùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyển mục đích sử dụng.Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đất sảnxuất nông nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi Trong các trườnghợp này, mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đôthị (đối với trường hợp thứ nhất) và đất nông nghiệp (đối với trường hợpthứ hai) đã tăng lên
2.3.1.Quan hệ cung- cầu trong đất đai
Đất đai là một loại tài sản, do đó giá cả đất đai hình thành trên thịtrường cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung- cầu
Trang 12Tuy nhiên, đất đai mang những đặc trưng khác các hàng hóa thôngthường khác như: Tính cố định về vị trí, giới hạn về số lượng (diện tích),
có tính cá biệt, cung- cầu giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ…Do
đó giá cả đất đai không hoàn toàn vận hành theo quan hệ cung- cầu nhưnhững hàng hóa dịch vụ khác
a) Cung về đất
Cung về đất chính là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sảnxuất và sinh hoạt do lãnh thổ cung cấp
Cung về đất bao gồm 2 loại, đó là cung tự nhiên và cung kinh tế
*Cung tự nhiên: Là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sửdụng và tài nguyên đất chưa khai thác sử dụng Đây chính là toàn bộ diệntích đất đai có trên trái đất
Cung tự nhiên tương đối ổn định và không có tính co dãn
*Cung kinh tế: Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khaithác và sử dụng sẽ trở thành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất
và đời sống của con người, khi đó nó trở thành nguồn cung kinh tế
Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và nó có tính đànhồi, co dãn Biến đổi của lượng cung kinh tế về đất đai không chỉ là biếnđổi tổng lượng mà còn biến đổi trên số lượng và diện tích của một loạiđất sử dụng nào đó
Khi nghiên cứu cung kinh tế về đất đai, ta có thể chia ra làm 2 loại chính,
đó là: Cung đất nông nghiệp và cung về đất phi nông nghiệp
Về lý thuyết, diện tích đất đai được xem như không thay đổi vàtổng mức cung về đất đai không biến động, song trong cơ chế thị trườngthì mức cung về nông nghiệp có thể tăng hoặc giảm
*Cung mức nông nghiệp tăng: Chủ yếu là quá trình chuyển đổidiện tích đất chưa sử dụng vào mục đích nông nghiệp Thực tiễn sản xuấtcho thầy, có nhiều vùng đã tiến hành khai hoang đất đai, đưa vào mục