PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP ĐANG ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở MỘT SỐ NƯỚC TRONG KHU VỰC VÀ Ở VIỆT NAM

Nội dung2.1 Khái quát phương pháp so sánh trực tiếp 2.2 Trình tự định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp... Nhận thấy tầm quan trọng của phương pháp so sánh trực tiếp trong việc



 “ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP ĐANG ĐƯỢC ÁP DỤNG Ở MỘT SỐ

NƯỚC TRONG KHU VỰC VÀ Ở VIỆT

NAM”.

II Nội dung

2.1 Khái quát phương pháp so sánh trực tiếp

2.2 Trình tự định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp.

và cũng là một trong những phương pháp thông dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới Nhận thấy tầm quan trọng của phương pháp so sánh trực tiếp

trong việc định giá đất, dưới sự hướng dẫn của thầy

Bùi Nguyên Hạnh, chúng tôi đi nghiên cứu và tìm hiểu

đề tài:

“ Phương pháp so sánh trực tiếp đang được áp dụng ở một số

nước trong khu vực và ở Việt Nam”

 1 Khái quát phương pháp so sánh trực tiếp.

 2 Trình tự định giá đất theo PPSSTT.

 3 Ưu nhược điểm của PPSSTT.

 4 Một số vấn đề định giá đất ở Việt Nam.

 1.1 Định nghĩa

 1.2 Đặc điểm của PPSSTT

 1.3 Nguyên tắc áp dụng

 1.4 Điều kiện áp dụng

 PPSSTT là phương pháp: xác định giá đất trên

cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành

công hoặc đang mua bán trên thị trường vào

thời điểm định giá hoặc gần thời điểm định giá

để ước tính giá thị trường của thửa đất cần định giá.

- Có tính thực tế

- Yêu cầu nhân viên định giá đất phải có khả năng vận dụng thực tế

 Nguyên tắc thay thế: giá cả của 1 thửa đất

nào đó chịu sự ràng buộc giá cả thửa đất có giá trị tương đồng cùng loại hình có khả

năng thay thế nó.

có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của BĐS đối với tổng giá trị của nó.

 * Ở Việt Nam

trên thị trường có các loại đất tương tự đã

chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với loại đất cần định giá (NĐ188).

* Trên thế giới

- Chất lượng thông tin phải cao.

- Thông tin thu thập được có thể so sánh được.

 2.1 Tổng quát

 Với ppsstt, khi tiến hành định giá phải lựa

chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề có đặc điểm tương tự với thửa

đất, khu đất cần định giá để làm cơ sở

 Việc thu thập thông tin về những thửa đất

phải tiến hành trong khoảng thời gian gần

nhất vào thời điểm khảo sát

 Giá được tính bằng cách lấy mức bình quân của các mức giá 3 – 5 thửa đất

 * Ở Việt Nam

khác biệt về giá

giá

 - Hiệu chỉnh về thời gian

 - Hiệu chỉnh nhân tố khu vực, cá biệt

 - Hiệu chỉnh niên hạn sử dụng

 - Hiệu chỉnh suất dung tích

 - Xác định giá cả đất đai

 3.1 Ưu điểm

 - Việc xác định giá không yêu cầu nhiều về kỹ thuật

 - Đơn giản, dễ thực hiện

 - Là cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ

quan quản lý công nhận

 - Có thể kết hợp với các phương pháp khác để định giá BĐS

 - Phải có giao dịch về các BĐS tương tự trong cùng khu vực

 - Các thông tin chứng cứ mang tính chất lịch sử

 - Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh

nghiệm về kiến thức thị trường

 - Thứ nhất, thị trường BĐS còn thiếu minh bạch.

 - Thứ hai, việc tiếp cận thông tin sâu về đất đai chỉ

là “sân chơi” của một số cơ quan công quyền và những DN lớn

 - Thứ ba, dữ liệu chính xác về giao dịch BĐS phần nhiều là giao dịch ngầm với mức giá cụ thể không được tiết lộ.

 - Thứ tư, xác định giá đất đô thị mỗi nơi một kiểu.

 - Thứ năm, tổ chức thẩm định giá BĐS vẫn đứng ngoài “sân chơi”

 - Thứ sáu, sự không rõ ràng trong thẩm định giá là một trong những nguyên nhân khiến thị trường

BĐS liên tục nằm trong trạng thái trồi sụt thất

thường

 Thị trường đất đai ngày càng sôi động,vì vậy việc xác định giá đất là rất cần thiết Nó tạo điều kiện cho thị trường đất đai minh bạch

hơn Ngoài ra cần dựa vào thông tin thu thâp được để lựa chọn phương pháp phù hợp Ở nước ta phương pháp so sánh trực tiếp đã được áp dụng rộng rãi và có nhiều ưu điểm trong xác định giá đất.